23区内の新築マンション価格動向（その16）

>>401
あのね。一応業界ちがうけど仕事はエリアマーケなんだけど失礼な子だね
ったくもう。
東京在住長いよ
読んで意味がわからなかったら黙っているか質問しなさい。
>>402 どこが城東ネタなの？
もう買えないひとはあきらめなさいという主旨だけどｗ

誤解があったから端的に言うけど、横浜あたりの掲示板みていておもうのは買える人どうしが情報交換するのならこの板の主旨ってすごく生きるのに「買えない人が情報交換」すると「高いぞ。買えるか。待てば下がる」という論拠のない無意味な書き込みでいい加減嫌になる。
マーケットとして見通しを書いても理解されないし、情けない。あんたら下流が徒党を組めば本当に下がるとでも思っているのかね。社会の敗者か共産主義の発想だね。
マスボリュームを相手にしなくても業界は食っていける。だいたい賃貸居住層だけが新築マンション需要だと限定して考える発想はどこからくるんだろう。

短期的に在庫値引きはなさそうだし、地価が下がること自体金融経済の根幹にかかわる景気不振の元凶だということ。
とにかく、政財界総動員で地価再浮上を目指して金融再生・都市再生をやってきて、地価が下がるという事態が再発して喜ばしいことは何もない。
あんたがマンション買えたらところで首都圏経済が衰退したらどうしようもないんだよ。
ロバータフラックじゃないロバート・キヨサキだって、「不動産は買うタイミングがすべて」と書いている。
ここは買い時ではないから、買える人に買わせておくんでいいんだろうう。
個人的には供給のピークがすぎて次の供給までは相当長いと思う。
買い時というのは、日本の不動産市場の一本調子の値動きを考えると相当先の話になる。いいじゃない待てる人はそこまで待てば。

横浜湾岸の中規模タワーが結構人気沸騰みたいでちょうど去年のグローヴ二期みたいな人気状態らしい。
私は、本気で買う予定の人のために買うなら待ってないで買うほうがいいだろうと言ったまで。

地域情報板に早く移行すべきだ。

買うための情報交換が主旨なのに、高いから買うなという話はデベでなくてもじゃまだと思う。
エコノミストでも近未来予測はあたらない。そりゃそうだ。多様な可能性があって、それぞれ「個人の数だけ」立場の違う未来があるんだから。

買える立場の人だけこの掲示板を使えばいい。それが上昇期のこの手の
掲示板の不文律

２００４年頃も湾岸タワーの掲示板が誹謗中傷のあらしだったのは
買えない人が出入りしていたからだろう。
スレ主も一見理屈を語っているようで、実は市場の下落をしかけようよしている経済テロリストみたいに思える。
まぁそれほどの影響力はないからいいけど　読み手も良識あるし

湾岸、城東、江東区…

だけど、どこが城東ネタなの？か…

ガンバって！

高い安いは地域的時間経緯の相対比較でしかない。
さらに個人の経済状態にも依存する。
時間経緯ということだと過去でさえ、みんなの認識はバラバラ
誤解の山、ましてや未来予測となれば、話がまとまる
どころか百家争鳴。
役にたつスレ・・という重要な視点で考えるとかなり危うい。
なにしろ、マンション購入者は「他人の意見」は参考程度
自分が知らないと困る「事実情報」を集めたいのだと思う。
私見はあくまで意見にすぎない。
私のものも含めガセも貴重な極秘ネタもウラをとる術が
素人さんにはないわけだ。
「妄想乙」は結構書き手にはダメージだよ。ホント
モチベーションが下がる。

＞なんだ？

簡単だよ。不動産価格は常に地域相関性がある。つまり需給バランスで一部が下がっても短期ですぐに調整される。
具体的にいえば、首都圏経済圏と関西圏では価格の関連はないから
大阪都心部は安い。
しかし、首都圏住宅は４０００万の人口のマーケットで、地域の価格連動が強い。これが階段状の価格ヒエラルキーを作っている。
河川などでの区画されて飛び地とかはあるが。

マンション供給はこういうなかで行われている。５年後には新たな
需要と「新たな高額所得者が生まれる」「新たな土地相続もある」
と書いてきている。野菜じゃないから作りすぎても腐らない。
需給関係だけで上がったりさがったりしないということだ。

デベって呼ばないでデブって呼んでね。正真正銘デベではないからｗ

どのエリアも駅からの距離で単価に格差はあるだろう。しかし価格相場をいうときは年間物件の平均値を指すわけで、トレンドとしては一定の上昇傾向ということだ。
下落というのは今年の新築が去年より安値で出てくるようなケース。
今のように、今年の新築が去年より高値ならば、それは明らかに上昇。
在庫の値引き売りはその後、そのエリアでの供給がなくなれば
それで終わり。「もうここはやめておこう」そうなれば分譲はない。

しかし、すでに大量に供給が動いているところで値引きがあれば、あとから分譲するほうの売り出し価格はさげざるを得ない。
そういう状態になってはじめて「下落傾向」といえる。
業界は裏で握っているかどうかはしらないが、大規模物件は共同売主でリスク分散する。価格カルテルとまでいわないがぎりぎりの線でつながっているようだね。

それと、顧客の囲い込み、会員誌で相当綿密に顧客は絞って売るようになったね。広域にチラシおりこむ販売でなくなっているから価格設定で間違うケースはすくないんじゃないかね。

＞成約率落ちてるのはなぜかな？考えた事ある？
はい、考えたことあります。
契約客が減ってるから。販売スピードが落ちてきているから。
でも本来マンションって青田販売、抽選販売すべきもんじゃないからちょうどいいという考え方もあるし、ゴークレのような遅らせてじっくり売るという利益率重視の考えもでてきていますね。
・・・で、問題は来年どうするかだけど、地方いくんじゃないですかね。
もう、首都圏団塊ジュニアの「買える層」は終わっているし。

＞値付けの間違ってるマンションが多いからなんだけど。

＞適正価格ってあるよねって話なんだが。
＞庶民が住んでるとこに70平米で5000万弱ですって出されても、

庶民が住んでるって勝手に思っているのはあなただけ。いろんな所得層がいます。ひとの預金通帳のぞいたことあるの？
適正価格幻想がそういう発言になるんだね。価格は時間とともに動く。
適正価格なんて、２００３年の湾岸が適正だったとか、１９８５年の城南が適正だなんて結果論でしょ？

売れ行きが著しく鈍化してきたね。
ここはもはやデベが高値で掴ませるのに必死なスレと化してしまったのか？

＞この前の感じだと管理人に目を付けられているみたいだし
大丈夫？

なんか不都合でもありました？

新価格になった後のお話は、そんなに難しくは無いよ。
つまり、購入層の財布の中身が増えるわけじゃないので、結局は
２００６年に売れた価格帯と似たような感じで今後も売れると考えれば
良いんだよ。
以下のように良く売れている価格帯は４７００〜６０００万円。
坪単価が３００万円になると狭小になるから、心地よい価格水準は
坪単価で２５０万円。すなわち、
６０ｍ２で４５００万円
７０ｍ２で５３００万円
８０ｍ２で６０００万円
利便性に優れ、かつこの価格帯でまとまった数の供給ができる地域は、
今回の新価格移行で限られてきた。
これは、良く売れる地域がさらに限定されるとともに、そこにまあまあの
所得レベルのサラリーマンが集中居住することを意味します。
集中はその地域の発展を加速し、将来の勝ち負けを決定付ける。

首都圏高額マンションの推計需要
２００６年の販売実績より
４７００〜５０００万円　３８３５戸　←多い
５０００〜５５００　　　４７４１　　←多い
５５００〜６０００　　　３２２８　　←多い　小計１１８０４戸
６０００〜６５００　　　２０５２
６５００〜７０００　　　１４３７
７０００〜８０００　　　１４０５
８０００以上　　　　　　２０３８
　　計　　　　　　　　１８７３６戸（全体の約２５％）

＞高値で掴ませるのに

それは買えない人のひがみだっていってるの

昨日の新聞だと、PBRが１倍を下回る不動産屋がたくさんある、って書いてあったね。売り渋りとか悠長なことをやってる場合じゃないんでしょ。

>>420
坪単価３００万円を超えてくると
数売るのは、当然難しくなるよ。
>>417を見ればよくわかる。

>これは、良く売れる地域がさらに限定されるとともに、そこにまあまあの
>所得レベルのサラリーマンが集中居住することを意味します。
>集中はその地域の発展を加速し、将来の勝ち負けを決定付ける。

その理屈で中堅リーマンが城東に大挙やって来て
商業施設はできるは学区のレベルは上がるは最高ですか？ありえねー

みんな、買えないの？
買えるけど買いたくないの？どっちですか。

どっちにしろ買いたい物件がなくなってきているんですよね。
デベロッパーが価格設定するというより土地価格がもっと
大幅にさがらない限り、場所がよくて広くて安い物件なんて
でないよね。

じゃどうしたら地価は安値ででてくるんですかね。

勝ち負けはともかく、豊洲なんかその「ありえねー」状況にあるんじゃないの？

まぁ、これ以上は言わんが　デベがこんなところに書き込みしないよ。
掲示板の顧客の購買力は郊外、城東で、そういうのは必死にならずとも
普通にしてたらいい。デベは不況で売れないのでなく儲け抱えて売れない
状況。

というか、デベ敵対視するのでなく土地を安く出せって言っていかないと
永久にいい場所で安い物件は出てこないだろ。
デベは小売で卸売りは地主でしょ。卸が値を下げないかぎりエンドユーザー
は安値で買いたくても無理。デベロッパーに損してまで投げ売らせるのは
いいだろうが、一度限りでもうそういう場で続いて新築は出てこないよ。

言ってる意味わかるかな？

◆今年の売れ行きで来年の物件は激減する

おそらく、エンドユーザは、デベロッパーが在庫土地をふんだんに持っている
とでも思っているのかね。
在庫土地なんて持っているのは電鉄系のデベのＴ社くらいのもの。
多くは、土地入札に応札して落とした土地を着工１年前に開発許可
設計申請してその段階で事前広告　申請降りたら着工と同時に分譲開始

◆青田売りする理由がなくなった

なぜ青田売りしたかというと
①値上がり時期は早く売って借入金の金利負担を軽くしたかった。
　ゼネコンに工事代金支払う時点（竣工時）で完売していれば土地代の
　借入金もかえせるし工事費支払いも借入金がいらない。
②９０年代以降は借入金金利は安くなったかわりに、地価がゆるやかに
　下がり続けたから、あとから仕入れた土地の分譲が安値なので早く売らないと
　　売れない事情があった。
いまは、金利が安くて地価が横ばい。もはや３年完成在庫抱えても痛くも痒くもない
のは住友不動産をみればわかる。
これ嘘でもはったりでもない。

言ってる意味わかるかな？

>>396
逆に言うと、現実に移転してないのは、それが無関係だと言う証拠ですね。

自分らで何の決めも戦略もなく寄ってたかって仕込み合戦で土地値上げといて、高値掴みした地べたの上に、原料高、建築費アップだって外向きに嘯いた上で内ではゼネコン叩いて仕様落として面積減らして田の字にして、挙句の果てに新価格だ新新価格だインフレだって嘯いて、自分らの利益をガンガン乗っけて大したことない立地物件まで便乗値上げして、餌を撒いてりゃ客は寄ってくるといわんばかりの尊大な郊外戦略。売れ行き怪しくなったらデベじゃないデベじゃないとエンド掲示板で必死に営業。

さらにかつて潰れかけてた住不を引き合いに出すあたりが業界の低レベルさ、学習効果のなさを如実にあらわしてる。

私はデブじゃなくてデベです、ってハッキリ言えばいいのに。
その上で方向性なり、自分たちのビジネスなり、今後の住宅供給に対する考えなり堂々と客に言えばいい。突っ込まれれば、こんな掲示板見て買う奴いないだとか、供給サイドが絶対なんだとか、所詮住宅ビジネスなんてオフィスリテールに比べりゃとか、ケンカ弱くて足だけ速い子供の逃げ口上。酷すぎる。

猜疑心は人を不幸にするよ。私のＩＰアドレスは会社のもので
管理人さんだけは私がデベでないということはわかると
思うけどね。
デベではないデブでチビだけどね。

元祖匿名はん。一回名刺交換しませんか？

師匠、私の本業は通信系ですよ。マンションは仕事上マーケティング
してきて独学なの。光ファイバ付設したりしてる会社ですよ。
不動産は宅建持っていて独学。私師匠とは長いしいろいろ証券化
あたりで井出保夫さんの話で盛り上がった記憶あるから
あまり誤解は避けたいのだよ。
なんで私がデベなわけ？？？？？

デベの人でもデベから仕事もらってるマーケの人でも誰でもいいですが、匿名掲示板ですので結構です。お申し出の意図が理解できかねます。

この個人的な？やり取りは止めましょう。他の方に明らかに迷惑です。

デベとは無縁だっていってるでしょうが。この頑固者！軽蔑するなぁ

あなたのミスリードが結果的にマンション購入者を大きな損失に招くと
思うのですよ。
あきらかに間違った思い込みがあるから正しているのに
勝手にデベだと決め付けたり。
とにかく　はやくこの板地域情報に移行して趣味の市場分析にしたほうがいいよね。
本当に買おうと思う人は、毎年広さと立地が悪くなる今後をわかって
おいたほうがいいよ。

会社は無関係だろうけど、個人的に愚痴のはけ口にしている人はいるでしょう。愚痴を吐いているのに内部暴露する勇気はなく、何故か会社側の意見になってしまう（笑）。

別業界ですがなんとかくわかります。サラリーマンの気持ち。

癌匿さん、あなたに理性があるのなら私の論旨に対して意見をいいましょうよ。土地が高くなったらどうやってデベはマンション価格を下げる
のですか？

立場ではなく、発言の内容を斟酌して討論する場でしょうよ。

意見をかくとその立場を勘ぐって発言の意図を批判するパターンって
どういうものなんですかね。
意見の主旨が「言った内容」でなく「言った人」でしか評価できない
のでしょうか。
それとも私の発言内容が難しいですか？

そもそも　>428
の当方の発言はあなたお一人に向けて書いた訳ではありません。
というより、匿名掲示板で特定の方だけと会話してもしょうがない。

それとも、428の発言がアナタにとって図星なのですか？違うんでしょ？

ここまでのやり取りを通じて、明らかにデベ業界関係者と思える人間の
台詞を要約するとああなったというだけのことです。

でも本当に問題なのは、そんなデベの神輿に乗せられてしまうエンド客。
その問題意識、猜疑心でなく疑問すら持ってない知恵のなさです。
批判必死でしょうが、本音でそう思っています。だから私はここに書く。

デベの人ってどこにいるんだろうか。確かに、私はデベです、という人がいても面白いね。元祖匿名はんは大量に利益ノッケテふざけるな、とデベを批判していますが、適正利益率はどの程度とお考えなのですか？

私は、デベは特に悪くないと思いますよ。参入企業数がデベもゼネコンも多すぎることが最大の問題だと思いますよ。淘汰されないことがね。日本の様々な業種全体の問題でもありますが。

ただ都心周辺、広げて23区としても、デベの寡占化が進んできているのでは。値上げ、利益率上昇は当然の成り行きでしょう。郊外はまだ参入企業数が多いから、どっかが耐え切れなくなって放出する可能性は高いでしょうね。

企業にとっては、株主からの批判が一番問題なわけですよ。利益率3-4％で株主資本を毀損し続けることが許されない世の中です。
それで値段が上がるのが嫌なら、消費者も株に投資して自分が株主になることでヘッジするしか無いと思います。

良いか悪いかの問題では無く、そういう世の中になったんだから。
私は何度も言うけど、デベじゃないからね。不動産積極論者がみんなデベだ！って、なんか魔女狩りみたいだね。

>>428
しかし、すごい反響ですね。
違うことに必死になってほしいものです。

過去最高益を更新しなければ少なくとも適正なんじゃないですか。
くだらない質問止めてください。そういう枝葉末節の感じがダメなんだよ

匿名の大半は朝から私一人です。あなたは都合がわるくなると
デベの意見とか批判するけど、仮にデベであれなんであれ
言っている内容の是非について書けばいい。
よってたかって高値にした恨みつらみはさておき、では今後
地主が安値で土地を売る可能性というものについてはどうお考え
ですか？

過去最高益の更新を企業は目指さないと駄目なんですよ。
上場企業の目的は利益最大化ですよ。何言ってるんだろうかね。

癌匿さん。そこまでいうなら、あなたデベたよらず自分で土地仕入れて
マンション建てて住んでみなさいよ。できないくせに。
あなたの発言の醜いのはそこだ。一人で正義の味方気取っているけど
あんたくらいの業界知識はオレでもあるよ。何様？

>>435
どさくさにまぎれて酷い発言ですな。

心配しなくてももうすぐ12の制限ですよ。

>445
できるよ。だからそういうくだらない発言止めろって。
何様って人に言うときはもっと覚悟して大事なこといいなよ。

＞不動産積極論者がみんなデベだ！って、なんか魔女狩りみたいだね。

激しく同意！！！いいぞ441

よってたかって高値にしたことをさておくから学習効果がないんだよ。

遷都リスクってどれくらいあるんでしょうね？
永田町や霞ヶ関がごっそり移転する（大量に土地が供給される）リスク。

できるならやってくださいな。都住創みたいなオンボロはイヤよ
どこでやっていくらで出すの。俺も買ってやるからさ。


できないことを出来るという愚かさ。せめてマンション買ってから
業界批判したほうが恥ずかしくないと思う。


あなた本当は横浜在住なんでしょ？

デベを批判するのが、地価下落の方法論なんですか？

どうすれば地価が安くなるんですか。安くしてしまって大丈夫
なんですか＞元祖の旦那

だめだこりゃ。
人を己のレベルと同列で判断しないことだよ。

どうせ12制限で消えるけど、みんな
>>428
読んどいて。内容に誤りあれば指摘頂戴。

＞では今後
地主が安値で土地を売る可能性というものについてはどうお考え
ですか？

これ答えてほしいなぁ　自分で土地仕入れて供給すれば安くなる
デベが儲けすぎって幼稚なお答えはいやですよ。ｗ

>>454
たとえば譲渡益課税控除５％の運用を廃止するだけでいいでしょ。それくらいの政治力はあるでしょ。

もう指摘しましたよ。あなたが非難する方向が間違ってます。
あなたが非難すべきは低利益率でも生き続けてしまう日本企業、日本社会の体質です。

あなたが擁護している低利益率、適正利益の考え方こそが、低レベルのデベを多くはびこらせる要因になったことに気づいたほうが良い。あなたが依拠している考え方こそが、あなたが非難している社会になった要因です。

いままで元祖匿名はんの「話」でデベ批判以外のこと聞いたことあるひと
実は誰もいない。
ノンリコレンダーにはもう少しエコノミストとしての先見性があって
いいんじゃないかな。

地価が上がるのが悪という時点でもうアウト。たしかに土地担保融資
とは別の世界生きてきたのはわかるけど、もう少し日本の経済の
実態を勉強したほうがいい。

デベ擁護の面白いところは、デベ・地主・客の対立しか見ないところ。さすがネット掲示板脳（笑）。普通はWINWIN。

＞あなたが擁護している低利益率、適正利益の考え方こそが、低レベルのデベを多くはびこらせる要因になったことに気づいたほうが良い

至言なり。４４１さんって経済学部だな。きっと　オレ理系。

＞デベ批判以外のこと聞いたことあるひと
実は誰もいない。

ごめん。金融庁批判があったな。とにかくこの人具体的に何か
策をめぐらしたり、こうすればいいという話が少ないね。

あ、あった。
＞譲渡益課税控除５％の運用を廃止するだけでいいでしょ。
譲渡益課税って長期で１５％が所得税、住民税５％ですね。
法人なら１０％で重課税ですよね。
法人の土地の譲渡益課税の控除を減らしたら土地を売る人が
増えるのですか？？？？
わからん。？？？？？？？

法人の長期譲渡の税率ってもはや５％って過去の最低水準
これをいくらにしたらいいっていうのかな。
税金の問題ではなく、保有税を上げるとかしないとダメでしょう。
もう少しバブル期の地価対策を勉強されたほうがいいです。

どれも効かなかったのですよ。不動産融資の総量規制以外には。
今は、わが国は地価の安定維持をはかるべきで、下がっちゃいかん

デフレスパイラルに逆戻り。
ただ単により多くの３０代に安く都心周辺のマンションを提供
するためだけに地価を下げるという話にはならないでしょう。

商業地はともかく、宅地のみなら経済の根底は揺るがないし、需給調整は政府のさじ加減一つ。別にデベも地主も消費者も困らない。それぞれが勝者。先祖代々の土地の取得原価を５％とする運用は変更されよう。

４６５は、よくいるモデルルームで意居丈高にいばりちらすタイプとみた。

普通はそんな事ないですよー　でも「私どもが潰れたらだれがマンションつくるの？」と接客されたら、意居丈高にいばりちらさない人の方がいないと思いますよー

＞先祖代々の土地の取得原価を５％とする運用は変更されよう。

あまいなぁ。　個人の場合市街化区域内農地でもない限り
居住用資産の買換え特例で、１億５０００万の土地でも
同額のマンションに住替えたら課税の繰り延べになる。５％を
５０％にしても課税されたら誰も売らない。

それと大抵は等価交換で課税の繰り延べ（２０％分は課税）という
話でそっちをとるだろう。

土地は税法と複雑に絡み合い、上がっても下がっても得する人はいるんだから。売る人・買う人の対立構造で議論しても無意味ですね。インターネットの掲示板的にはわかり易くて好評だろうけど。最終的には好みと妻に対する愛・・・積水ハウスのコマーシャルが一番正しいじゃんか（笑

>でも本当に問題なのは、そんなデベの神輿に乗せられてしまうエンド客。
>その問題意識、猜疑心でなく疑問すら持ってない知恵のなさです。
>批判必死でしょうが、本音でそう思っています。だから私はここに書
>く。

スレ主さん、う〜ん・・そんなに一般の購入者は知識が無いですかね？
色んな職業の方々が各分野の知識を生かして、このスレに各種情報を
書き込みされていると思いますし、様々な角度で情報収集してマンション購入検討・購入に至っていると思います。デベの方が居るかどうかは私には判断出来ませんが、普通の人の書き込みの方が多いと感じられます・・
＊自分も普通のリーマンです。

”だから私はここに書く”の姿勢は貫いてください。

反論が激しくなっても逃げたりはしないでくださいね。

すみません、皆様、スレには関係ない内容記述で。

＞（下落が）商業地はともかく、宅地のみなら経済の根底は揺るがないし、

これが甘い。不良債権の大半は商業地だったが、宅地の下落は逆資産効果
個人の不良債権問題としてふりかかってくる。そもそも住宅ローンは
実質金利=名目ローン金利−期待インフレ率
だが、これがデフレの場合実質金利が増えてしまう。
残債が評価を下回っていれば借り換えもできるが割っていたら低利の変動へ
借り換えもできない。かくして君らの父さんは可処分所得が減ったのだ。
こういう形でバブルのつけは庶民が住宅ローンで払ってきた。
そろそろ住宅地地価もあげてもらわないと割があわないのだよ。

＞需給調整は政府のさじ加減一つ。
おーい。あなた実は金融庁の人？？

＞別にデベも地主も消費者も困らない。
買ったマンションの地価が下がる意味をまるでわかってない。


＞（下落が）商業地はともかく、宅地のみなら経済の根底は揺るがないし、

これが甘い。不良債権の大半は商業地だったが、宅地の下落は逆資産効果
個人の不良債権問題としてふりかかってくる。そもそも住宅ローンは
実質金利=名目ローン金利−期待インフレ率
だが、これがデフレの場合実質金利が増えてしまう。
残債が評価を下回っていれば借り換えもできるが割っていたら低利の変動へ
借り換えもできない。かくして君らの父さんは可処分所得が減ったのだ。
こういう形でバブルのつけは庶民が住宅ローンで払ってきた。
そろそろ住宅地地価もあげてもらわないと割があわないのだよ。

＞需給調整は政府のさじ加減一つ。
おーい。あなた実は金融庁の人？？

＞別にデベも地主も消費者も困らない。
買ったマンションの地価が下がる意味をまるでわかってない。

すみません。妙な二重投稿になりました。

>>472
相変わらず対立論にしたがりますね。

地価が下がることは、悪いことだという話。ゆるやかなインフレが
持家にとっても社会にとっても望ましいという至極当然の理屈。
対立論？とかではないけど。

>数年単位の細かい波を乗り越えても

株じゃないから地価の動きにこう概念はないよ。
下がるにしても上がるにしても一本調子
それが不動産の値動きというもの

対前年比何％が何パーセントに改善したかっていう話しかない。

望ましいゆるやかなインフレを目指すため軌道を外れてる場合に儲かる又は損をするという帰結になるから自由経済ではどだい無理な話。

対前年比がマイナス何％というのがあるときゼロになりそしてプラスに向かう。でもこのゼロ付近の数字が怪しい。ここでサンプルが少ないと
またゼロからマイナスになったりする。

しかし一度２０％とか上がると５％、３％、２％となってゼロになり
そしてマイナスに向かう
でもでもこのゼロ付近の数字が怪しい。ここでサンプルが少ないと
またゼロからプラス４％になったりする。

どれでもいいから公示地価の値動きをグラフにしてみたらわかる。
外国でもそうだよ。数年単位の細かい波でなく１０年〜８年くらいの
ひとつの波なんじゃないだろうか。

>>478
一次取得者が損をしないためにも下がらないようにしたいと
言っているだけですよ。
今の若い子は「自宅だから上がっても下がっても同じ」みたいな
ことや、ついのすみか・・みたいな短兵急な発想するけど
デフレが続けばいくら低金利でも住宅ローンそのものが
マイナス貯蓄の効果を生むことを忘れている。
仮にもゆるやかでいいから
３５年もデフレが続いたらいったいどうなると思うわけ？
儲かるのは銀行だけでしょ。

慧眼４４１さん曰く　安定成長の時代だからこそ１％２％の
数字が長期に大きく世界を変える。金利の世界ならすぐにでも
世界が変わる。　マイナスじゃこまるんだってば
マイナスがプラスの１％というだけで日本は大きく前に向かう。

波なんて、パチンコ屋のグラフ以上に下らない話（笑）
転がす・賃貸するだけで儲かるなんて・・・運任せ。
付加価値をつけて価値を上げるしかないでしょう。
プロでもデザイナー・ウイークリー・ペットだの知恵を絞ってる。
素人はせいぜいキレイに使いなさい。

＞481　景気の波の話なんてしてないよ。不動産は値動きが緩慢なの。
　　　上がりはじめたら一本調子で５年はもつということは
　　　断言できる。それをそうじゃないと言い張るからもめるんだよ。

　　　住宅地の場合、上がる比率の半分でしか下がらない。なぜなら
　　　上げるのは業者、下げるのは中古市場だからだ。

なんかイッパイ質問があるな。
元レンダーだが、別にノンリコでもコーポレートでも扱うし、
路線価評価から再調達価格まで意識してるよ。当然だろ。
今でも金融機関がそうなんだから。

俺は土地値が上がることが悪いなんて一言も言ってない。
「不当」に分譲価格が上がるのはおかしいだろって指摘してるだけだ。
正当な経済合理性なくむやみに地価が上がることも勿論否定的だが。
ちなみに俺は持ち家は一度都内で売ってもう一度買ってると言った。
横浜じゃない。

441氏は答えがある質問を嬉々としてするなよ。
事業ドメインが他にあるのか公開会社とも前提がない。只の揚げ足取り。
法外なフィーだけ要求する戦略コンサルの若手みたいな自己中振りだな。

デベやゼネコンにゾンビが多いのは政治力集票力だけの問題。
不良債権もM&Aも見てきたからイヤって程知ってる。
彼らはいつでも業突く張りだ。今も変わらない。
適正利益なんて考えてるか？即完売したら怒られるSがか？

住宅事業をコストダウン、利益極大化でやって
土地仕込みはよってたかってで、それで誰かが幸せになったのか？
別に浪花節じゃないが耐震偽装も、田の字70㎡も程度の差だけだぞ。
デベゼネコンの人間は人様の生き死にの根幹に係わる商品を扱わせて
いただきながら、謙虚さはおろか、「利益極大化」しかない、なかった
のが露呈してるんじゃないのか。

運任せか。
来年初頭完成のタワマンを高く転売しようと夢見るリーマンさんたちは、
あと半年もなくなって、ワクワク？ドキドキ？
どう思ってるのかな。
ヨーイドンで大量に中古市場に物件が出てくるかな。

単純計算でも１．５倍になった都心が１０％ずつ毎年下がっても
元に戻るのに４年かかるでしょ。ところが１０％以上の下落って
すごい暴落でバブル崩壊直後でも２年連続はなかったんだよね
明日から下がっても都心が２００３年水準に戻るのに５年以上かかる。
一向にさがらない昨今では横ばいが３年続いてよくて８年後だろうと
思うけど、誰もそんな話は信じられないだろう。
言ってる俺も信じない。

なんか具体論書けって五月蝿いが、俺の主張は知ってると思ってたけど
簡単なこと、納得いかない価格の高値マンションなんて買わなきゃいい。

借りて住めばいい。それが市場行動であり、活性化のためだろ。
言われるがまま買うことでデベ関係者以外にバラ色の世界が来るのか？

結局自信ないから「皆買ってるし値札上がってるから買わなきゃ」だけで
その弱さに便乗される。叱咤激励のつもりだ。勇気を持って賃貸に住め。

大丈夫だ、ファンドや外資はエンドの分譲を買わない。客は君達だけだ。

余談コーナー。ちなみに俺も経済学部。笑
会社はとっくに興してる（漢字勉強しな）。

先見性は知らんが、>>332や>>334に考えは述べてる。
441氏にも現状は確かにそうですと素直にお認めいただけたけどな。

株好きはキャピタルゲインのことしか考えてない。哀れで泣けてくる。
短期譲渡だと３９％課税されることを知らないのかね。
住民票うつしただけでは、確定申告出した時点で税務署に呼び出し。

そういう転売しているリーマンはいないって。買ってるのは
田舎の親をよびよせるとか、そういうまじめな目的だよ。

余談コーナー。ちなみに俺は工学部建築学科（苦笑）
会社はとっくに退職して嘱託になっている。（漢字苦手）。

あとどうしたら地主が安く売ってくれるかって聞いてた眠たい君。
自分で考えろよ。

というか土地値上昇を販売価格アゲアゲの正当化に使うな。
事業計画、見積りでも出してみなよ。
ホント逃げ足だけ速い狼少年だな。

欲どおしく儲けられるだけ儲けきって、自分らの手足も食べきって
オカンかオトンから怒られて、しばらくシュンとする。毎回それだけか。

師匠また叱る相手間違えている私はデベじゃない。デブでチビの嘱託のじじいですってば。

そのじじいの眠たい質問にちゃんと答えてくださいな。

師匠、一回全てのコメントがエンドユーザからの真摯な問いかけだと思って読み直してよ。お願いします。

本当に意見を聞きたければ利害関係人以外を参照することかな？純粋に不動産を研究している学者か、何も考えていない若者両極端だけど（笑）ステークホルダーは、その部分に関して思惑がある（又は折込済み）

若造のくせにずいぶんともったいぶるんだねぇｗ

ごめん、師匠とまちがえた＞495
師匠、事務所のパソコン２台分けて投稿しちゃだめですよｗ

元祖匿名はん及び４４１さん、
反論覚悟の固定ハンドルでの自説展開、いつも立派だと思っています。
私とは相容れない考え（例えば西側偏重（笑））も多々ありますが、その分新しい発見も多く勉強になってますよ。
他の匿名の方々についても、私と違い知識レベルの高い内容の発言が多いことから、ここは役立つ本当に楽しいスレと言えますね。

しかし、

「私はデベロッパーの人間ですが、昨今の土地値上昇や資材高で
　本来私共が目指すべき住宅供給や質量の拡充がビジネスとして
　大変厳しくなってます」

みたいな人間は一人でもいないのか。厳しくなってないからだろ。

上等だって？城東のデベなんだろ？

楽しまなくていいから、しっかり気合入れてやっとくれよ。

何か気分を害した書き方でしたか？
デベが不動産業者のことでしたら私はそうではありませんよ。

そのイチイチ私は違いますみたいなの、いいですから。デブでもデベでもマーケでも城東でも。間違えてたらすみませんでした。

おねがいだから、もう確かめずに罵倒するやめてくれんか。
神経痛に応えるからさｗ　　それからこれからデベの人は
最後に（※デベ）と記入するのが、このスレのお約束になりました。
よく間違えられらレル人は元匿師匠のために（※非デベ）と書きましょう
　　　　　　　　　　　　　　　　　（※非デベ）

あなたが固定ハンドルにすればいいだけだ。師匠師匠とか呼ばずに。
あなた発言多すぎだろ。俺が言うのもなんだが。12制限ないの？

お前は○○だろう。母ちゃんのおっぱい飲んで寝てな
みたいな「あてずっぽうで人の属性を決め付ける」言い方は２ちゃん
文化だよね。師匠２ちゃん好きですか？

（雑談コーナー）
スレ主さんに１０の質問

①元匿さんの好きなデベはどこですか

②元匿さんの住いは次にどれですか
　１）マンション
　２）戸建て
　３）竪穴式住居
　４）小民家
　５）事務所に住み込み
　６）その他

③元匿さんの好きなエコノミストは誰ですか
　　岩田規久男
　　榊原英資
　　植草一秀
　　竹中平蔵
　　野口悠紀雄
　　大前研一
　　金森久雄
　　石澤卓志
　　元祖匿名はん

④元匿さんの信頼するアナリストは誰ですか
芳賀沼千里
佐治信行
長井亨
塩本淳一
深谷幸司
武者 陵司
・・・
⑤なぜインフレが嫌いでデフレがすきなんですか？

⑥地価はこれからどうなりますか

⑦犬は何が好きですか

⑧沢尻エリカは嫌い？

⑨酒は何飲む

⑩温泉いきました？

むかし固定ハンドルでここで書いていたら２チャンと同時中継で
かなり叩かれたトラウマがあって怖くてできません（；；）

やめなってば。

でも折角だし①だけ答えよっか。
○：地所、野村、東急
×：住友、三井、最近の東建

沢尻エリカは好きだな。片瀬那奈の方が好きだが。もうやめ。ゴメン。

５０８さん
それって全国レベルの話ですか？それともスレタイの２３区でも都心３区以外は下落ってこと？人口減少になっても東京の人口は今後３０年間は
増えるという話もある。５０年後の話しても意味ないですよね。私もいないだろうし（笑）。長期的にそうだとしたら、いつ頃その下落は始まるとみていますか？下落の恩恵にあずかれるのはいつ頃なんでしょう？

↑
良く出る人口減少の話が、実際のＭＳ購入可能なタイミング（せいぜい１０年以内）のスパンで見えてきますか？という意味です。

人口が増える減るというときに、重要なのは、実際に働いている
人口の増減で、少子化の進行で、ここずっとしばらくリタイヤする人
がずっと働き始める人よりも多い状態が続くわけで、23区といえども
就労人口の減少はもうとっくに始まっている。
老人こみで人口を勘定してもね。

もしも日本政府が何かを得る為に、外圧を受けて移民を受けざる
状況になったら23区の就業人口はどうなるのだろうか？
有りえない話と笑う人も多いだろうが・・未来は予想出来ない。
移民の質の選抜もあるだろうし・・

このスレでちょっと前に”もう日本は希望の無い国で上海で一旗挙げる”
という内容の記述があったが、逆に成功を収めた上海人事業家は東京へ
移住したがっている人達も多く居るという事実。
湾岸タワーのモデルルームで多数の人を見た。
（実は自分も上海人の友人に頼まれて案内をした）

彼らが大学生時代に天○門事件の体験して背景がある。
日本で不動産・事業拠点を保有することで、将来、日本国籍が
取得出来る可能性を模索している。

日本（東京）は生活するには良い国なんだと思う。
事業で成功する機会は他の途上国に比べて低いけどね。

＞将来、日本国籍が
＞取得出来る可能性を模索している。

笑っちゃう・・・彼らは米国へ目指しているよ！
日本はやはり狭いし、自然災害が多いから、外されてる

>> 514

じゃあ、湾岸タワーの物件保有者・居住者を調べてごらん。
驚くよ・・・

10年後、20年後は、政府の格差対策などでも大きく変わってくるので、今話してても全く無駄。無意味。

今年、来年、長くても5年先を見越した話をしましょう

巨人が優勝したので、景気が良くなり、今年から来年にかけては更に上昇するでしょう。

御目出度い人ですね。
悩みなんてないでしょう。

これから買ったとして、仮に早くて1年後に住んで、それは
いつ売るのがいいと踏んでいるんでしょうか？
ずっと上がり続けるわけはないですよね。2015年くらいには
売っちゃうのでしょうか？　普通のリーマンはそんな買い方
できないですよね。。。

所詮シロートが考えることはそんなトコでしょ（笑）湾岸タワーの購入者はほとんど日本人。それもＤＩＮＫＳタイプが多い。上海の人も2.3人ぐらいは買うんじゃない（笑）

海外の人間が日本のマンションを購入するのはsecond houseとしてのみ。じゃなきゃ買う意味がない。特に今の都内マンションは地価が上昇して、２年前の相場の1.5倍ぐらいの売値になる。

多分この先2〜3年後、下手したら1年半後には不動産の価値は下落すると思います。

先般の選挙戦での民主の勝利、サブプライムの影響からのファンド・リートの株価下落。。

都内でも下がるところは下がり、上がるところはトコトンあがる。

そんな感じでしょーね。山の手内側なら問題ないと思ってる人は間違い。

港区・中央区湾岸タワー系

目黒・世田谷、一等地低層系マンション

都心（麻布・六本木・松涛・赤坂・広尾など）高級マンション

これはこのままの金額維持or多少上昇です。
なぜなら購入者は外人のsecond house目的or日本人経営陣のため。
この先も日本企業は好景気のアオリをうけて、経営陣の給料はよくなるでしょう。

下がるとこ。

まず２３区外。

購入者のほとんどがサラリーマンになるため、現在の好景気の恩恵を受けていない人がend userになる。しかしdeveropperは無理に値段を都心と同様にあげるため、endがついてこれない。→つまり購入できない（資金的に）→売れ残る→値引きの流れ

>>521
今日初めてここ来たの？
頑張って書いたんだろうけど、そんな陳腐なネタ、さんざ出尽くしてるよ。
それ以前に「好景気のアオリ」だとか「deveropper」とか、もうちょっと日本語、英語ともに勉強したほうがいいよ。

developerでしょう。そこまで書いといてタイポはないよ。

>>521

記述内容が悲しすぎるよ。
中国人が日本に不動産・事業拠点を必要としているのは
別の理由だと考えないのかな？
日本の中小企業の先端技術が欲しいためにどの様な事業展開、
戦略方法が必要かと・・・

あの悪名高きコピー商品のオートバイ会社”HONDA-YAMAHA"は
会社登記は日本で行われているのですよ。

>>521
1ヶ月前ぐらいに良く見たタイプの内容だな。

おいおいなんか話のレベルが急に下がっちゃったぞ。

ところで庶民も実感レベルでインフレ始まったなと感じてるようだ。
タクシー、東京も値上げか。

ますます円の価値は下がる一方だな。
今後レジの価格は相対的にＵＰするね。

最近、板橋区のスレが何時も上がってますが、
注目の地域なのでしょうか？

専門家の皆さんご意見をお願い致します。

時々坪250万が庶民が買える妥当な価格だとか、湾岸や城東のことを都心だとかいうヤツがいるが、ブリリア有明の営業だろうな。
全然売れないからあちこちで宣伝してるんだね。ご苦労様。

坪250万のマンションなんて、どう計算したら庶民に買えるんだ？
算数も出来ないんだな。

≫527
その辺りまで行かないと供給がないからでしょう。

湾岸に供給がたくさんあった２年前は湾岸物件スレだらけでした。

>527さん
湾岸エリア vs 高台エリアの抗争じゃないですか？

有明、豊洲マンションを買えない人達が
高台＝自然災害に強いと売りにしている板橋区に流れているようです。

板橋区を特に推薦はしませんが、私は埋め立て地は嫌だ。

ゴミの山を買おうなんて思えない。

東京湾の埋め立て地に人が住む様になってから大きな地震は経験しないはずです。

23区の中では板橋区は安いから比較に出てくるだけ。

>>528
なんでブリリア有明の営業が引き合いに出されるのかはわからんが
坪250万は普通のリーマンががんばって買えるレベルの基準だとは思う。

一般的な収入の方が板橋を見ているからでしょう。
住宅情報ナビ等で23区 4000万〜5000万、3LDKで検索すると
板橋マンションばかり出てくるからでしょう。

>>531
新しいものに価値を見出せない時代遅れな人には湾岸物件のコストパフォーマンスさは理解できないでしょうね。まぁ、今は高くなりすぎている感は否めませんが。
あなたが住みたくないと言うのは自由だが、住んでる人や住みたいと考えている人に対してマイナスイメージを植えつけるのはどうかと思いますよ。
住みたくない地域を言い出したらきりが無い。
トヨタ車（会社含めて）が嫌いな人もいれば、トヨタ大好きな人もいる。それだけのことでしょう。

私は湾岸には住んでいないが、湾岸物件は持っている。
貸すには借り手を見つけやすい人気エリアなのでね。

>>532
そうなんす
坪２５０万円前後に購入層が多い
すなわち、まあまあのサラリーマン層なんです。
坪３００万円になるとなかなか手が出ない。

だから、これからどうなるかと言うと
①坪３００万円超えじゃないと供給できないエリアは、最初は売れ残りが
続出するが、結局はデベが供給そのものを絞ってきて、不動産マーケット
における存在感を失って行く。一部の人達のマーケットってことだね。

②坪２５０万円前後、このレベルにはまあまあの数のエリアがある。
例えば都心湾岸、都心東部、県境外周区（杉並、世田谷は坪３００万円
レベルになっているので対象外）、他県の２３区に接したエリア
（武蔵小杉、調布市等）。それぞれ一長一短はあるものの、職住近接の
流れと、エリアの将来性から言えば、都心湾岸部と都心東部の勝ちと
予想されます。

③上記２つより下のレベルは価格しだいで、その需要ボリュームが大きく
変わります。買いたい人は多いがちょっと高くなると手が出ない層。
新築ファミリータイプで２千万円を切るレベルが提示できれば売れる
でしょう。坪１００万円前後ですね。

サラリーマン層の所得の二極化が進み、②と③の坪単価差が広がって
います。主に③を販売する郊外は、無理な土地の仕入れは禁物でしょう。
ちょっとした価格上昇が販売不振につながります。

そうなんすか

武蔵小杉は坪単価300万位の物件も出てますよ。
逆にさえない溝の口なんてのもあるけど。

武蔵小杉
坪３００万円？
都心湾岸部と都心東部の一人勝ちになるぞ。

23区に隣接したエリアなら、
市川駅前のタワマンもかなり高く売られてますね。
外廊下、各階ゴミ置き場無し、ディスポーザー無しなのに。

市川は地域一番物件というか、他に駅至近のタワマン建つこと
ないから、言い値が付いているみたいだね。でも、坪３００とか
じゃないよ。２６０くらいかな。

>>526
何故レジの価格が相対的にアップする？さらっと言わないで。笑

>>540
売り手が値を上げて、買い手が受け入れるから。笑

マンションデベ業界は高く仕入れた土地に安く建てた物件を
他社より安く売るほど過当競争になっていない。
モノやサービスがメガコンペテシションになっている中で
「仕入れは競り市」「売りは叩き売り」ということは無理でしょう。
デベも資本力のあるところが都心部優良土地を寡占的に仕入れ
自社の販売力で高額所得者にじっくり売っている。それだけの
ことでしょう。

×メガコンペテシションになっている中で
○メガコンペテシションになっている中であっても

インフレ進行＝金の価値（特に円）が下がる。
逆に物や不動産の価値は騰がる.

資産を現金や債権で持ってても目減りするから物にシフトさせる。
それでけのことじゃないの。

建物原価は、専用面積÷有効比（販売床面積÷述べ床面積=80％）×請負工事坪単価（７０万〜）
だいたい８０〜９０万／坪内外（販売床面積あたり）
最近の工事費高騰では延べで８０万、販売床あたり１００万（タワー型）というのもある。
板状なら６５万が７０万にあがってきている。

マンション価格＝土地価格＋建物価格＋販売経費（企画・設計・販売人件費・モデルルーム・広告含む）＋利益（１０％〜）
販売坪単価２５０万＝１００万＋９０万＋３５万＋２５万
販売坪単価１８０万＝５０万＋８０万＋３２万＋１８万
販売坪単価４００万＝２１０万＋１００万＋４０万＋６０万

一律２５０万が高い安いなどというプリミティブな話では発展性がない。

×板状なら６５万が７０万にあがってきている。
○板状なら（延床あたり）６５万が７０万にあがってきている。

２００３年頃の港区湾岸タワー原価は
土地：建物　（５５：４５）
販売経費２０％利益５％くらいだから
販売坪単価２４０万
＝１００万（土地）＋８０万（建物）＋48万（販売経費ほか）＋１２万（利益）

これが、豊洲２８０万／坪（２００７年）の場合
土地が入札であがり工事費も上がっており
販売坪単価２８０万＝１２５万＋８５万＋５６万＋１４万
くらいの感じ

城東２００万／販売坪単価なら
販売経費２０％利益５％として
販売坪単価２０万
＝７０万（土地）＋８０万（建物）＋４０万（販売経費ほか）＋１０万（利益）
土地建物比率　７：８
安いマンションを買ったのでなく安い土地を買った

都心５００万／販売坪単価なら
販売経費１５％利益１０％として
販売坪単価２０万
＝２７５万（土地）＋１００万（建物）＋７５万（販売経費ほか）＋５０万（利益）
土地：建物比率　７：３
高いマンションを買ったのでなく高い土地を買った。

×販売坪単価２０万
○販売坪単価２００万

さて、タワーがなぜ安いか説明する。

地価は、容積率に比例する。容積率１００％とは土地が４０坪なら４０坪の
延床面積まで建てられるということ。これを一種と呼ぶ。
土地の値段を言うとき１種１００万というのは、実際４００％指定の容積の土地
が４００万というケース。

普通は、指定容積いっぱいまで設計する。１０００坪の土地で４００％なら４０００坪
の延べ床という話だが、マンションの場合、駐車場、階段
廊下、などは容積制限の面積に含まない。
さらに、タワーマンションでは、「市街地・都心居住；総合設計」で指定容積が
６００％なら２５％増しの８００％くらいまでは積み増しできる。
その分、土地に対する「販売面積あたり原価が減る」
土地原価が３３％引きということだ。

先の湾岸タワー２４０万でみれば

販売坪単価２４０万
＝１００万（土地）＋８０万（建物）＋48万（販売経費ほか）＋１２万（利益）
は、総合設計を使わない普通の中層マンションなら
２８３万＝１３３万（土地）＋８０万（建物）＋56万（販売経費ほか）＋14万（利益）

都心周辺の２５０万が高いというのは、所得の問題だが、そもそも
バブル崩壊後、都心、城南マンションは２４０万以下の物件平均坪単価で
分譲されたことはない。
確かにひとつのプロジェクトのなかに、北向きや１階などの条件の悪い安い価格が
あるもので、それを指して安かった・・という人がいるが間違っている。
その典型がタワマン低層階。

特に誤解を招きやすいのは、湾岸低層階の１８０万以下の価格設定で、これは
物件平均坪単価のうちの「安い部分だけに」スポットをあてた話だ。
ホテルのレストランのランチバイキングみたいなもので、空けておくわけに
いかないから安売りして埋めただけだが、そもそも８〜１０倍とかの競争倍率で
売っていた。
存在の確かさが0.1〜0.125という不確かな商品なわけだ。
港区湾岸の物件平均坪単価
ラグナタワー　２６０万
パークタワー芝浦　２５０万
ブランファーレ　　２２０万
コスモポリス　　　２４０万
ベイクレスト　　　２３０万
パークタワー品川　２２０万
フェバリッチ　　　　２１０万
ＣＭＴ　　　　　　　２３０万
ＷＣＴアクア　　　２４０万
ケープ　　　　　　２２０万
グローヴ　　　　　２５０万
ＷＣＴ　Ｂ　Ｃ　　　270〜２９０万


２００１年から都心６区で毎年１万〜１万５０００戸の供給があった。
しかし、平均坪単価は２８０万水準で、城東だけが１６０万〜１８０万の
範囲で２３区平均と乖離している。

元祖匿名はん曰く、デベが競って地価をつりあげたというが、地価が３割アップ
つまり１００が１３０になったところで、販売価格はたった１７％の上昇。
２４０が２８０になるだけの話だ。

ゴールドクレストの売り方は、１００万の土地が販売単価が２割あがるまで
抱えていて利益率で３割以上儲けるという値上がり待ち商法だが
紀伊国屋文左衛門さんでもおやりになったことで商売人らしい話だが
毎年狙える話ではない。財閥系に土地を買い占められた挙句の苦肉の策

（また、お前のブロ愚かといわれそうなのでこのへんでやめるが）

さて伝説のＷコンの安値の構造を解析してみよう。
分譲は２００２年から　土地は三菱重工の敷地を三菱地所が随意契約で
買ったらしい。

販売経費1５％利益５％として
平均坪単価　１８０万円
＝７４万（土地）＋７０万（建物）＋２７万（販売経費ほか）＋９万（利益）

港南の
販売坪単価２４０万
＝１００万（土地）＋８０万（建物）＋48万（販売経費ほか）＋１２万（利益）

と比べて、妥当な推定だと思うがどうだろうか。
言うまでもなく戸数多ければ販売床あたりの経費は安くなる理屈だが
高値設定だと販売期間が長引き、販売経費（モデルルーム借地料、
人件費、広告費など）は増える。
Ｗコンは販売期間は安値が人気で極めて短期間で終っている。

土地仕込みの段階で物件平均坪単価を決め、地価の入札上限を持って
土地を仕入れる。経費率は２０％前後で想定して建設費が上がった場合
（近隣の工事迷惑料の支払いを含む）１５％までいくことがある。
そこで２〜３％の最終利益を出せるかどうかが生命線になる。
マンション分譲のうち土地価格分の転売利益が一番うまみのあるところだが
１８０万以下の中規模物件では、建物：土地比率が建物のほうが大きい。
薄利多売を目指して経費を抑える動きになる。

さて、最後に松戸の郊外でＦがやっている坪単価１１０万の推理を
販売経費1５％利益５％として
平均坪単価　１１４万円
＝２０万（土地）＋７０万（建物）＋１８万（販売経費ほか）＋６万（利益）

まぁマンション価格は土地の要素がいかに大きいかという話ですね。

マンション価格、地価はマクロ経済で論ずるものではない。

住居費を除く消費者物価は地域格差が少ない
地価は地域格差が激しい。

ローン金利も地域格差はない
マンション価格は地域格差が大きい


４４１さんの指摘にもあったように利益を出す事業経営は大切だ。
利益を削る過当競争は消費者の目には良いことのように見えて長期には
不利益になる。
企業は利益を上げないと事業拡大が出来ない。ＴＤＬは利益をあげたから
ディズニーシーを作ってさらに売り上げを伸ばした。
利益を上げないと設備投資が進まない。

一人勝ちのＴＤＬゆえにできたことだが、利益が出たから入場料を安くして
いたら、リピート率が下がる。拡大均衡を目指すのが事業の本質だ。

さて元祖匿名はん指摘の、「デベは利益を次に仕入れの土地につぎ込み
その結果地価が上がっている」という指摘は正しい。
この現象は不動産景気がよくなるメカニズムそのものであって、住宅デベが
事業拡大していくうえで不可避の競争だ。

ただし、高値で落札した土地を売り切る販売力企画力がなければ、デベは淘汰
されるか、損失覚悟で値引き販売するリスクを負っている。
長期的に観れば住宅地地価が上昇トレンドを描くことこそ、エンドユーザーが
安心してマンションを買える環境を生み出す。
また、郊外地価が上昇することで戸建の土地が購入原価まで戻ったことは
保有者にとって喜ばしいことであるし、売って住み替えることも可能になった
のは社会全体として幸福な事実だと思う。
地価は下落より上昇がいいに決まっている。それを進めるのがマンションデベ
住宅デベであって当然だ。なぜなら、人口を増やし経済を活性化することで
地価はあがって当然のものだからだ。
開発利益という言葉が地価下落のなかで忘れ去られている。

城東ネタでスミマセン。

明日、土曜日夜に時間があったら新東京タワーの方角を見てみてみましょう。
サーチライトを利用して実物大のタワーを再現するそうです。
みなさんも自宅あるいは通勤途中にどんな風に見えるか試してみてください。
ちなみに我が家はどうも微妙なようです＾＾；

http://www.hikari-tower.org/index.html

　　　　　　　　　　　　（※非デベ）

＞住宅デベが事業拡大していくうえで不可避の競争だ。
価格が上がって住宅取得難になるのなら不利益といえようが、郊外へと
住宅需要を導く流れになるならば、消費経済の郊外への発展、高齢化する
郊外の経済活性化という点で社会的意義は大きい。
それを絶対的不利益のようにいいつのるから話がおかしくなる。

各世代みんな平等に郊外から住まいをスタートしたのに、団塊ジュニアひとりが
都心でなくちゃいやだとへそを曲げても流れはとまらない。
２３区に３０〜３９歳は１４０万人以上いる。
２００１年〜２００６年で１８万戸しか供給できていない。

３０代向けの供給は
販売面積坪当たり地価が９０万くらいのところでやっても
９０＋８０＋３０＋１０で２２０万／坪くらいになってしまう。
それも短期に供給できる土地は払底していく。城東でもＵＲが仕込んだ川の手
新都心のようなブロックがあったればこそ数がはけてきた。
今の需要は、都心にこだわるゆえに郊外に行きたがらないだけで
郊外が高くて買えないという話でもなんでもない。
いやなものを無理に買う必要はないのは言うまでもない。
しかし地価が上がっていけば都内で買えるものは４０平米の１ＬＤＫしかなくなる
かもしれない。
これは意地悪で言っているのでなく、住宅景気が活性化するといつでもくりかえ
された首都圏特有の現象。
なにしろ団塊ジュニアの首都圏の人口集中は団塊の世代の比ではないほど激しいのだから。
団塊世代が引き起こした問題と同じものを首都圏で団塊ジュニアが
引き起こすのは間違いない。

＞利益を上げないと設備投資が進まない。
典型的なのがＡＮＡとＪＡＬ
値下げ競争の挙句、飛行機が墜落したのではどうしようもない。
擁護する気は毛頭ないが、マンション価格下落のなかで
耐震強度を落として（コストがどれだけ下がったかは疑問だが）
仕事をはくようなモラルの欠落が生まれる。
利益は上がったほうがいい。上がらないとモノやサービスの
品質は向上しない。
地価の上昇を肯定するのは、過密の回避だ。
２３区人口はピーク時の１９６５年９００万人には至っていないものの
１００万人減って１９９５年に７９５万人になったが、
現在までに５０万人回復してきている。
６５年時代は住宅の平均面積が狭かったことを考えると
土地の高度利用がすすんだとはいえ、すでに急激な人口増に社会インフラ
が追いつかなくなっている状況がある。
江東区の小学校もそうだが、人口当たり警察官数の低下が治安の悪化を招いている。
私鉄地下鉄乗り入れで便利になればなるほど通勤ラッシュは激化の一途だ。
その背景には郊外の戸建てが３０代に大量に買われたことがある。

電鉄各社は都心回帰を過大視して混雑緩和策をさけてきたが
郊外への人口拡大が出てくれば混雑に対して投資は避けられないだろう。
２３区には、足立区、葛飾区のかわりに宮前区、青葉区を加えて
考えるべきなのだ。

＞２３区に３０〜３９歳は１４０万人
これらにうち非持ち家は、①半分以上は城東、城北の月坪８千円以下の低家賃エリアに住むファミリー賃借人で
2城南、都心には、月坪１万〜１．５万円の高額賃貸に住むグループ（家賃補助、社宅含む）
と、③中野区など中央線沿線、京王線の一部の杉並区など低家賃アパートに住む単身者などに分かれる。
あとは、④パラサイトシングル。
このうち、①は、江戸川か市川、西船橋、浦安方面か板橋、荒川、足立方面のマンションを買う
所得次第で豊洲や清澄白川、曳舟など渋めレトロも狙いどころか。

②のグループが所得が高いだけに乗り遅れると逡巡する。基本的に湾岸タワマンを買った層だが
　なくなってしまった先にどこにいくかだ。
③はマンションなど買おうと思っていない。荒らしが仕事だ。
④はマンションよりも先にだつ課題は結婚相手。

②が豊洲が高いと文句を言っている。晴海も、きっともっと高い。結局田園都市線か都下に目線がむかう。
細かく分けていけば、それほど先読みは難しくない。

長々書いてしまったが、その１６の今までマンションの原価要素について詳しく語られたことが一度もなかったと思う。
最初に原価要素の構成を明確に示したのは、広告を打たない販売をとる某中小マンション専業デベだ。販売パンフと一緒に原価の解説書がついていた
のを覚えている。
土地　建物　販売経費　利益　の要素の中で自分たちは販売経費をかけないから安いということを説明していた。

地価のことは誰にも情報公開されている。しかし建築単価が販売坪単価にどう結びつくかは、解説されまま。ましてや土地価格と販売坪単価のかかわりなどあまり詳しい人間が素人衆の間にはいなかった。

さて、買ってから建物・土地比率を計算するは簡単だ。
物件価格のうちの消費税価格を０．５％で割り戻せば建物価格になる。
では、買う段階で知るには。
販売員に価格は聞くが消費税分は聞かない人が多い。
買う前に消費税分はいくらか聞けば同様に、建物の比率がわかる。
土地の多い物件を買うのが安心だが、逆に高くなったあとなら
当然土地比率が高い。
その辺の判断は難しい。
建物は老朽減価する。地価はどこまで将来下がるか・・・

買うための下がる論でなく買ったあとの下がる論を精査すべきでは
ないだろうか。

×　０．５％で割り戻せば
○　　５％で割り戻せば　　　スマソ

>宮前区、青葉区

可哀相な高津区…

高津区は東急の開発した「田園都市」に含まれません。
詳しくは「多摩田園都市」のＨＰをご覧ください。
http://www.den-en.com/
私が見放したのでなく東急と昔の市場が見放したのですね。

ついでに、おおざっぱですが、坪単価（２２坪７０㎡価格を表示）
ごとの土地・建物割合を概算で示してみました。
高額物件は戸数が２００戸以下を前提に経費率も利益率もあげています。
デベの人、間違っていたら訂正してください。（※非デベ）

地価公示システムとは、規制事実の念押しのようなもの
この地点は地価が上がってますからね。既存物件の保有者の皆さん
決して安売りしないようにね。業界の人も仲介の評価で間違わないでね。

という下落防止広報のような役割がある。
とにかく、公示地価は4月、基準地地価は9月、その間路線価が出てきて
上昇傾向をアナウンスする。ここまでやられて安値で土地を売る地主はいない。
中古仲介も「売り出し価格」だけを広告するから、実際高めの価格が人の目に
とまる。相場の高揚感をかもし出す。
このようにして地価は上昇しはじめるとめったなことではマイナスにならない。
23区内に限っていえば、４００万世帯のうちの4割近くが持ち家。
持ち家といえど、土地にマンションなりアパートが建っている限り更地では
ない。
都心回帰というのは、100万人失った人口を学校や港湾の工場倉庫跡地にマンションを
立てて人口を呼び戻す流れだった。50万人に至ったところで、大きな敷地が
払底して500平米以下の狭いい土地に建てられた賃貸マンションやコンパクトマンション
におきかわっている。

デベが売り惜しむのはたかだか数百の着工在庫。しかし地価が上がって
売り惜しみしているのは多くの個人地主だ。銀行は地価が上がれば満面の
笑みを浮かべて金を貸す。かくして都内にはマンション一棟貸しオーナーが
いくらも出てくる。さきほどの土地建物比率で土地が高いエリアほどマンション
購入者が欲しがるエリアだが、そういう場所は銀行が融資して地場の中小ゼネコン
がマンションを建てたがるから分譲にならないのだ。
かくして、２０戸〜４０戸規模の小規模敷地が５０も６０も市場から消えている。
一方、地価が建築コスト以下の城東は分譲にふりむけられる。
土地比率が低いから買いやすいが将来も低いままかもしれない。

宮前区、青葉区なんていい？　通勤には不便な気がする。

■収益還元法で土地が買えるか？

収益還元法は、既存建物の譲渡価格を決めるのにはよい方法だ。
しかし更地を買いにいくのに、地主に収益還元価格を説明しても
まったく説得力を持たない。
なにしろ欧米は既存建物の取引が主で更地を収益還元法で評価する
習慣はない。
デベの発想は、分譲価格からの逆算。一冊１０００円以上のコストをかけた
会報誌や過去の分譲のモデルルーム来訪者で「所得別」の顧客データを
持っている。とはいえ、地価が建物価格の倍になればとても顧客はついて
これないのはわかっている。
かつて、２００１年頃、用賀、瀬田あたりで７０００万物件の在庫が余って
値引きがおこなれた。今後世田谷の完成在庫もいずれはそうなるという
見方がある。どうだろうか？
当時は、「別の安値物件」がより都心部にあったから値引きせざるをえなかった
わけで、下がり相場ゆえの値引きだったのだと思う。
今は、世田谷の中規模物件以外により価値のある代替物件が存在する
かどうかだ。
それが無ければ時間さえかければ需要は出てくるだろう。
供給過剰になりさえしなければ価格は下がらない。

■供給過剰が値を下げる

港南の湾岸戦争は供給過剰で暴落につながるといわれた。
しかし、その価格自体「すでに暴落を織り込んだもの」だった訳だ。
タワーの多くが、内陸部の売れ行きを危うくさせ、次の段階の土地
仕入れでデベが高値買いしないようになった。
このままいけば湾岸タワーのおかげで売れ残るか値引きする物件が
出るやに思われたところをリートやファンドが一棟賃貸として買って
救われた。同時に分譲市場の下落も防げたわけだ。
転換期は２００６年秋。豊洲ＰＣＴとグローヴの２６０万坪単価の販売
が異様な競争率になったことで、多くの買い手は潮目が変わったことを
認識したのだと思う。
これも背景にＷＣＴの坪単価２８０〜３００が控えていて「比較のなかで
選ばれた結果」だった。
過去がどうであれより安いものがでてくるならば、高いものは売れ残る
と思いきや、ＷＣＴはその後じわじわ売れていった。
そのあと豊洲タワーが２８０万で売り出され知らず知らずに完売までいきそうな
気配だ。

■地価は自立的に動く

収益還元というのは、その場の家賃相場であって、それが絶対的価値基準
というのは、どうも長いこと住む住宅にはあたらない気がする。
なにしろ、開発地は今後も開発が続くかもしれないし止まるかもわからない
周辺がにぎわえば賃貸人気も出ようが宮前区のような陰惨な事件でもおきたりすれば
街のイメージは悪くなる。家賃というもの自体新規募集と既存家賃の差がある
日本の賃貸相場のなかで、今がこうだというだけで分譲が高い安いとは
言いかねる。
実態は地価が勝手に上がり家賃もつられて上がるというイメージのほうが
正しいだろう。土地の値動きは金地金のようなもので、今の富裕層のかなりの
部分を占める６５歳以上の年代のなかに「土地はインフレに強い」という
意識が根強く残っているとすれば、それはそれで上昇の力になると思う。
これまでに、高額マンションを買った二次取得者はたいていがそういう意識を
もったシニア層だったりするのではないか。

＞２００１年〜２００６年で１８万戸も供給してるし、今年・来年供給さ＞れるのもあるし、十分だと思うよ。

＞まだまだ足りないなんて事はない。

それはわからないよ。数より質でしょう。
今の賃貸が３５過ぎても快適ならいいけど、賃貸の平均床面積は
５５㎡。子供が大きくなれば、引越しだ。
そのとき、大きいマンションなんて郊外にしかないよ。
面積の問題。それと中古が在庫が少ない。

ただこれも城東と城南では大違い。たしかそういう話あとに出てくる
よ・しっかり読んで。

じゃ、今、買えばあるんですか？
ちなみにどこをおすすめなんですか？
地域別複数で結構ですので。

>569
ここはそういう主旨のスレではないでしょう。私は価格動向について語っているのです。元祖匿名はんが、上がらないというから上がりますよと
言っている。
エリアごとの需給バランスでみないとわからない。
２３区ひとくくりではダメ。
お勧めという主旨がよくわからない。あなたの所得も知らない。

所得が二極化していて、３０代の層でも１０００万超える人と４００万前後の人といる。
平均値であるはずの７００万というのがボリュームが少ない谷になっている。

不動産を買うのに土地の比率の少ない物件は駄目だと思う。できたら
地価が上がる場所を探して買いましょう。それしかいえない。
所得の少ない人は、無理して買わない。これは元祖匿名はんと同意見。

いままであいまいだったけど、ターゲットとする価格や購入力、希望するエリアで
今買うべきかどうかというのは違ってきて当然ですよね。
東を買う気になればいくらでも待っていても値上がりスピードは遅いし、江東区など
学校がないからマンション規制している。こういう場所は急騰はしないでしょう。

購入力ってみんなが勝手に「これが平均」と思い込んで話をしています。
２４０万／坪を買える人と１８０万／坪しか買えない人の話があうはずはないのです。

デベの利益率云々以前に
事実として以下を認識すべきだな。
マンション価格４７００万円〜６０００万円で
広さと利便性を考えた場合どこが売れるかをねｗ
首都圏高額マンションの推計需要
２００６年の販売実績より
４７００〜５０００万円　３８３５戸　←多い
５０００〜５５００　　　４７４１　　←多い
５５００〜６０００　　　３２２８　　←多い　小計１１８０４戸
６０００〜６５００　　　２０５２
６５００〜７０００　　　１４３７
７０００〜８０００　　　１４０５
８０００以上　　　　　　２０３８
　　計　　　　　　　　１８７３６戸（全体の約２５％）

こんな風に考えてみたらどうでしょう。
２００４年まではバスターミナルに次から次へとバスが到着した。
２００６年からは次から次へとバスが出て行き、待てどくらせどバスがこない。
バス代が足りるか足りないかという話よりも
乗るべきバスがいつくるかですよ。
待ってる間に、外貨資産と金地金で金融資産を増やすとか言ってる人もいましたね。

結局問題は、販売価格に上乗せされるデベの利益に正当な価値があるかどうかかと思います。正当な価値がなければ、買った瞬間にその分の価値を失うし、正当な価値があれば、失わなくてすむから迷うんです。
デベがかかる原価と比較してあまりにも巨大な利益を載せているように思われるので、みんな躊躇するんですよ。

最近デベが良くやる価格未定と言うのはその最たるものですよね。
時価で売りますってやつ。

万が一買ったマンションを売る羽目になったときに、相当安く売る羽目になるかもしれないから。そのように思います。実際バブルの時に買った人もそれであえいでいる人が多いように見えていて、郊外に家を買った人はその傾向が強いように見えます。
買ったものを売ってもまだ残債が残る事は耐えられないです。

以上、素人の意見でした。

>>571
まさに
そう言うことなんです。
都心回帰は一時的なもので終わらすべきではないと思います。
価格の急騰は都心回帰を止めて、
ひいては東京の発展を止めてしまいます。

昔からですが、開発、発展はやり易いところから始まり、
そして世の中を変えていきます。
都心近くに、まだまだ使える土地があるのは東京にとって、
日本にとって幸運なことです。
このおかげで、夢も描けると言う事ですね。

>572
売れるものがいいって話はしてませんよ。
同じ価格でもいい場所の坪単価高く面積は狭い。
でも土地の価値を重視して買うべきではないでしょうかね。

逆に高くても２０００戸売れている実績がすごいですよね。
これが、戸建てからの二次取得や、高額取得者の購入ですよね。

さ〜〜タクシー値上げ来た〜〜！！！！
どうなる地価？不動産？！

>>576
そんなのは限られたマーケットで、
都市構造を変えるほどの力は無いよ。
一部の高級住宅エリアが形成されても、
それはどうでも良い話でしょ。

＞価格の急騰は都心回帰を止めて、
＞ひいては東京の発展を止めてしまいます。

それはウソ。我田引水。大きな誤解は、１９６５年からすでに都心の人口は減り始め９５年までに
１００万人減ったと書きました。
しかしそういうなかで、８５年から好景気だったわけで、むしろ景気の悪かった１９９５年
からしだいに人口が急増し１０年で５０万人増えたということです。
減ったといっても７９５万人いるわけで過疎とかそういう話でなく今でも８５０万人いる。
都心人口の減少は都心三区ベースではすでに十分回復したと言われています。
港区も「住民登録人口」が増えて税収がいっきに増えたみたいです。
逆に財政の乏しい足立区にこれ以上増えるのは負荷が増えるだけ。

１９６５年には一戸あたりの住宅が（棟割長屋や木造賃貸古い戦後のスラムクリアランスの
公営住宅なども含め）狭く設備が古いものが人口が抜けることで取り壊されて新しく広く
なっていったわけです。３０年には戸建の多くがマンションに変わっています。

あらゆる物が値上げです。これってもしかしてインフレっていうやつですか先輩？
どうしてくれるんすか流山にしか住めなくなっちゃったじゃないですか先輩！
先輩の下がる下がる論に必死でついてきたのに
責任とってくださいよ（笑）

＞家賃の7割補助が出る会社とかごまんとあるんだよ。君が知らないだけ。
子供が大きくなれば80平米の家賃40万のとこでも借りれば良い。
23区内で十分借りれる。自己負担はたった12万だ。

私は４５まで９５平米の借り上げ社宅に家賃３万で１５年住んでいたから言われなくても知ってます。
ごまんといる・・・という曖昧な表現がたいへんほほえましいですｗ

みなさん、給与住宅は給与住宅でその分給与を多く貰っているだけ。
５０近くになったら買えばいい人はいくらもいる。
でも、それが１４０万人の何パーセントなのか考えてみてね。

いいんですよ。もう需要がないというほうが残念がる人がいなくて
すばらしいじゃないの。ｗ

>>580
何が言いたいのやらｗ
高くなれば買える人は当然少なくなるから
以前みたいな大人数の都心回帰は無理になるってこと。
小学生でも分かる理屈だろｗ
都心回帰の規模を保つには、価格の高騰は大きな障害になる。

ついでにいうと大企業の人ほど役員になる手間で退職間際にあわてて家を買って
その結果郊外や近郊に流れている。今まではね。退職時が買い時とかさならないとそうなる。しかし自分で持家持っていて転勤で人に貸した人は帰ってきても社宅にはいってまた動き、最後は持家売ってタワーマンションに入ったりしているね。

＞５８５
そうじゃないよ。都市の活性化のために回帰が必要みたいな
事書くからあんたが住みたいから安くせいといってるだけだと
書いたのよ、

＞価格の高騰は大きな障害になる。

それは、正しいかもしれないが都内のキャパはもう満杯という
噂もあるがどうする？

もう、いいからさ。需要力があると思う人はどこにどういう
土地があってどういう形で安く供給されるか考えませんか？

×需要力があると思う人はどこにどういう
○受容力があると思う人はどこにどういう　　スマソ

業界が期待している次のタマは古くなって建替えが必要な公務員住宅と都営住宅。だいたいゆったり建っているから一部に高層化して港南の都営みたいに分譲をいれていくという考えはあるよね。
ただ、赤字財政の救済という意味では高く売らないとダメだよね。

>>587
都市の活性化の為には
集中居住と
職住近接はあたりまえでしょう。

まあまあの所得層が一定のエリアに集中居住するようになれば、
拡散していたときには考えもつかなかった新しいサービスが
生まれるし。ユビキタスみたいなのもエリアを限れば可能。
また、インフラも利用する人が多ければ経済効果も高いので高度に
整備される。

職住近接は、通勤時間の短縮を生み、そこそこの所得のある人に
余裕の時間が増えれば、当然消費活動、文化活動は活発化する。
そこに新たな文化が生まれる。

だから、都心部への回帰は国益にもなります。

何回も言うけど
ほんの限られた人しか買えないような値段になったら
そのエリアの発展性は無くなるんだよ。

「成熟」と言う言葉で飾られるものの、
住民の高齢化とともに
そのエリアは斜陽化していく。

長嶋さんの話は市場の断片をとらえアジテートしながらモノ選びには
プロの目を・・という自分の商売の誘引でしかない。

実際高すぎて売れないというのは、そのあと安値にならなきゃいいわけで
最後は貸せばすむはなし。そんなに大事ではない。
世田谷の３００戸の話は実際どこをさしているのかわからんが・・・

結果、デベは懲りて城南から手を引くだけでしょ。何にもかわらんよ。
郊外が売れ残るのは今にはじまった話ではない。

結論を言えば、あがる場所と売れ残る場所の二極化。

＞ほんの限られた人しか買えないような値段になったら
そのエリアの発展性は無くなるんだよ。


すごいねｗ　じゃ番町なんか２０年前から発展性ないわけだ。
青山も麻布もそういうことか

>>594
都心回帰の流れは否定しないが、国益という観点では過度な一極集中は望ましくないでしょ。

あのねぇみなさん。理屈や理想や念力で地価が下がれば
バブルは起きてませんって。
地価が上がって困っていたのはバブルのときだけじゃない。
毎年の経済企画庁の年次報告書読んでも、７０年あたりから
同じこと言ってるよ。
でも止められないんだよ。

>>596
高過ぎたエリアは
その需要に合わせ
供給自体を減らし
帳尻を合わせて行きます。
価格の下落は起こらないが、
新しい住民の流入は極端に細り、
成熟と言う名の斜陽化を辿ります。

その斜陽に住民自身が気がついたときに
やっと価格の下落が始まります。
長い時間が必要です。