23区内の新築マンション価格動向（その16）

>>391
東京の合理的、効率的な都市構造を考えて、
国際競争力のある街に変えて行くにはどうすれば良いのでしょうか？

そう考えると都心部を中心に考え、
日本国中、世界中から優秀な人材をかき集めるしか道はないでしょ。
研究施設のあるべき場所も再考の時期じゃないですか？
まんべんなく周辺にばら撒くやり方はいかがなものかと思いますね。

工場と研究施設を別個に考える道は無いものですかね？
研究施設だけなら、高層ビル化も可能だと思うけど。

高所得になればなるほど
さまざまな物とサービスに囲まれた都心部の生活を求めます。
頭脳労働者に郊外勤務を強いるシステム自体に
大きな矛盾があると思われます。
そのことにいち早く気がついた企業は移転を考えるでしょう。

①２３区マンション市場というが　２０００年〜２００５年の５年間が
　　新築供給のピーク
　　２００６年から２０１０年までは、マンションそのものが絞られて
　　きている

②大手デベロッパー　大手ゼネコンは、２００６年〜は都心部オフィス
　　商業の再開発などに力を入れてきている　丸の内、日比谷　虎ノ門
　　日本橋　さらには築地　渋谷（東急）　豊洲　もオフィス・商業系
　　中心の事業展開

③これまでにマンション専業デベロッパーの多くが業界再編の波の
　　なかで、総合デベロッパー、金融系などの傘下に組み込まれて
　　きている。

④不動産・建設業の供給は階段状。つまり１０年分を平準化するのでなく、５年分でまとめて供給しあとは次の仕事を考えるというパターン

需要サイドからいえば、団塊ジュニアもシニアの都心回帰もこの５年間で先食いしてしまった感が強い。
バブル崩壊以降、都心物件の下げ止まり感が強かったのも、１９９９までは、城東以外に大規模な供給がほとんどなかったせいだ。
それが、まず２０００年の佃、大崎、代官山の大規模物件でもともと少ない「７０００万以上の高級ゾーン」のだぶつき感を生み出し麻布、瀬田、用賀近辺の物件の在庫があふれ値引きにつながった。
さらに２００２年に入り中央区、港区の湾岸タワーの「過剰供給」によってもう一段底値を引き下げた。文京区、世田谷区の坪単価２６０万〜２８０万ゾーンの売れ行きが下がったほか、湾岸低層階の１６０万〜１７０万という異常な低価格設定（物件平均では２３０万／坪内外）が郊外も城東城北からも需要を牽引した。
　　
湾岸タワーは財閥系デベが健闘し専業デベは苦戦という構図。東急一社がＣＭＴほか都内物件で郊外の憂さ晴らしとばかりに善戦。

２００６年〜２０１０年の見通しは、郊外シフト。すでにＭＭ、横浜駅周辺川崎駅西口、武蔵小杉は終わっていて田園都市線たまぷら青葉台も２３０万ゾーンは需給バランスというところでは限界という感じ。

２３区に８０万人。横浜市に３０万人居住する３０歳〜３５歳（２００５年国勢調査時点）は、実は購買力ですでに篩い分けが終わっているようにも思える。
２０００年〜２００５年時点の価格で買えた人は買ってしまい、買えなかった人の「在庫需要」が「しこって」いる。
彼らは「下がれば買える人」ではあるが、実は住宅需要は世代を問わず「下がれば買える人」は無数に存在するのだ。そこに標準をあわせるとデフレスパイラルの隘路にはまるしかない。

地価の急騰をバブルと呼ぶのは勝手だが、地価の下落が経済に悪影響を与えることは論をまたない。地価を固定相場に出来ない以上、地価は安定的に推移あるいは都市経済の発展と資本投下の度合いにあわせ、ゆるやかに上がっていくというのが望ましい姿なのだ。

ということで、次は２０１１年〜２０１５年あたりにマンションの大規模供給がでてくるかもしれない。勝手な憶測だが、恵比寿の防衛施設研究所跡地（移転のはなしはまるで聞かないが）隣接する国家公務員宿舎群あたりは建て替え高層化を含めて、ゼネコン、デベのねらい目かも。
目黒のドレメ。都バス車庫など立地の割に道路が狭くて活用されていない土地だ。
江東区では、海洋大（旧商船大）の学生寮グランド敷地が無駄。これなど港南キャンパスに整備統合できたらよいタワーマンション敷地になるが、学校側と江東区との調整は時間を要するだろう。
城東には、倉庫移転などでまだまだ用地はありそうだ。

こういうものが今の２６歳〜３０歳が住宅取得年齢になる５年後以降供給されはじめ、一方お亡くなりなる都内持ち家高齢者は年々増えていく。坪単価２００万以上、４０坪以上の相続宅地は８０００万以上のマンション購入資金（単独という意味でなく）につながる可能性が高い。

そう考えていくと、やはり今後は都内マンション価格は安定推移。再び下がることはありえないという結論になる。

２０１６年から先は現在２０歳〜２５歳の層だが、実はここは確実にボリュームは減る。減るとはいっても今の４０代程度だがそれでも住宅需要の影響は大きい。２０００年以降の大量供給もまだ買い替え時期に至らない。需給ともに縮退する。
２０２０年〜２０２５年今から１５年。新築マンション分譲というビジネスそのものが世の中に求められてこなくなる。欧米並みの高級コンドミニアムのような新築に移り変わっていくのではないか。
同時に、デベロッパー・ゼネコン各社が仕掛けた再開発がこの時期にそろそろ竣工しはじめ東京の新しい都心の顔がいくつも出来上げってくるだろう。

そういう流れを間近で見届けるためにも、買える場所を買っておいたほうがいいのかも。

あ、そうそう。こういう詳しい話を書くと「デベが勝手な夢を」というがこんな時間に書いているのは、デベでなくていつものデブだから間違えないでね。そうですよ。ここの主ですｗ

未来は予測するものでないです。スピルバーグがバックトゥザフューチャー２の中でドクにこう言わせています。私の好きな言葉です。

「いいか。マーティ　未来はひとつじゃないんだ。未来は与えらるものではなく、自ら作り出すものなのだ。」

それでは、みなさんよき未来を作り出してください。

>>398 >>>399さん

城東地区にもどうにか未来があるようですね、ホッとしました。

>>401
あのね。一応業界ちがうけど仕事はエリアマーケなんだけど失礼な子だね
ったくもう。
東京在住長いよ
読んで意味がわからなかったら黙っているか質問しなさい。
>>402 どこが城東ネタなの？
もう買えないひとはあきらめなさいという主旨だけどｗ

誤解があったから端的に言うけど、横浜あたりの掲示板みていておもうのは買える人どうしが情報交換するのならこの板の主旨ってすごく生きるのに「買えない人が情報交換」すると「高いぞ。買えるか。待てば下がる」という論拠のない無意味な書き込みでいい加減嫌になる。
マーケットとして見通しを書いても理解されないし、情けない。あんたら下流が徒党を組めば本当に下がるとでも思っているのかね。社会の敗者か共産主義の発想だね。
マスボリュームを相手にしなくても業界は食っていける。だいたい賃貸居住層だけが新築マンション需要だと限定して考える発想はどこからくるんだろう。

短期的に在庫値引きはなさそうだし、地価が下がること自体金融経済の根幹にかかわる景気不振の元凶だということ。
とにかく、政財界総動員で地価再浮上を目指して金融再生・都市再生をやってきて、地価が下がるという事態が再発して喜ばしいことは何もない。
あんたがマンション買えたらところで首都圏経済が衰退したらどうしようもないんだよ。
ロバータフラックじゃないロバート・キヨサキだって、「不動産は買うタイミングがすべて」と書いている。
ここは買い時ではないから、買える人に買わせておくんでいいんだろうう。
個人的には供給のピークがすぎて次の供給までは相当長いと思う。
買い時というのは、日本の不動産市場の一本調子の値動きを考えると相当先の話になる。いいじゃない待てる人はそこまで待てば。

横浜湾岸の中規模タワーが結構人気沸騰みたいでちょうど去年のグローヴ二期みたいな人気状態らしい。
私は、本気で買う予定の人のために買うなら待ってないで買うほうがいいだろうと言ったまで。

地域情報板に早く移行すべきだ。

買うための情報交換が主旨なのに、高いから買うなという話はデベでなくてもじゃまだと思う。
エコノミストでも近未来予測はあたらない。そりゃそうだ。多様な可能性があって、それぞれ「個人の数だけ」立場の違う未来があるんだから。

買える立場の人だけこの掲示板を使えばいい。それが上昇期のこの手の
掲示板の不文律

２００４年頃も湾岸タワーの掲示板が誹謗中傷のあらしだったのは
買えない人が出入りしていたからだろう。
スレ主も一見理屈を語っているようで、実は市場の下落をしかけようよしている経済テロリストみたいに思える。
まぁそれほどの影響力はないからいいけど　読み手も良識あるし

湾岸、城東、江東区…

だけど、どこが城東ネタなの？か…

ガンバって！

高い安いは地域的時間経緯の相対比較でしかない。
さらに個人の経済状態にも依存する。
時間経緯ということだと過去でさえ、みんなの認識はバラバラ
誤解の山、ましてや未来予測となれば、話がまとまる
どころか百家争鳴。
役にたつスレ・・という重要な視点で考えるとかなり危うい。
なにしろ、マンション購入者は「他人の意見」は参考程度
自分が知らないと困る「事実情報」を集めたいのだと思う。
私見はあくまで意見にすぎない。
私のものも含めガセも貴重な極秘ネタもウラをとる術が
素人さんにはないわけだ。
「妄想乙」は結構書き手にはダメージだよ。ホント
モチベーションが下がる。

＞なんだ？

簡単だよ。不動産価格は常に地域相関性がある。つまり需給バランスで一部が下がっても短期ですぐに調整される。
具体的にいえば、首都圏経済圏と関西圏では価格の関連はないから
大阪都心部は安い。
しかし、首都圏住宅は４０００万の人口のマーケットで、地域の価格連動が強い。これが階段状の価格ヒエラルキーを作っている。
河川などでの区画されて飛び地とかはあるが。

マンション供給はこういうなかで行われている。５年後には新たな
需要と「新たな高額所得者が生まれる」「新たな土地相続もある」
と書いてきている。野菜じゃないから作りすぎても腐らない。
需給関係だけで上がったりさがったりしないということだ。

デベって呼ばないでデブって呼んでね。正真正銘デベではないからｗ

どのエリアも駅からの距離で単価に格差はあるだろう。しかし価格相場をいうときは年間物件の平均値を指すわけで、トレンドとしては一定の上昇傾向ということだ。
下落というのは今年の新築が去年より安値で出てくるようなケース。
今のように、今年の新築が去年より高値ならば、それは明らかに上昇。
在庫の値引き売りはその後、そのエリアでの供給がなくなれば
それで終わり。「もうここはやめておこう」そうなれば分譲はない。

しかし、すでに大量に供給が動いているところで値引きがあれば、あとから分譲するほうの売り出し価格はさげざるを得ない。
そういう状態になってはじめて「下落傾向」といえる。
業界は裏で握っているかどうかはしらないが、大規模物件は共同売主でリスク分散する。価格カルテルとまでいわないがぎりぎりの線でつながっているようだね。

それと、顧客の囲い込み、会員誌で相当綿密に顧客は絞って売るようになったね。広域にチラシおりこむ販売でなくなっているから価格設定で間違うケースはすくないんじゃないかね。

＞成約率落ちてるのはなぜかな？考えた事ある？
はい、考えたことあります。
契約客が減ってるから。販売スピードが落ちてきているから。
でも本来マンションって青田販売、抽選販売すべきもんじゃないからちょうどいいという考え方もあるし、ゴークレのような遅らせてじっくり売るという利益率重視の考えもでてきていますね。
・・・で、問題は来年どうするかだけど、地方いくんじゃないですかね。
もう、首都圏団塊ジュニアの「買える層」は終わっているし。

＞値付けの間違ってるマンションが多いからなんだけど。

＞適正価格ってあるよねって話なんだが。
＞庶民が住んでるとこに70平米で5000万弱ですって出されても、

庶民が住んでるって勝手に思っているのはあなただけ。いろんな所得層がいます。ひとの預金通帳のぞいたことあるの？
適正価格幻想がそういう発言になるんだね。価格は時間とともに動く。
適正価格なんて、２００３年の湾岸が適正だったとか、１９８５年の城南が適正だなんて結果論でしょ？

売れ行きが著しく鈍化してきたね。
ここはもはやデベが高値で掴ませるのに必死なスレと化してしまったのか？

＞この前の感じだと管理人に目を付けられているみたいだし
大丈夫？

なんか不都合でもありました？

新価格になった後のお話は、そんなに難しくは無いよ。
つまり、購入層の財布の中身が増えるわけじゃないので、結局は
２００６年に売れた価格帯と似たような感じで今後も売れると考えれば
良いんだよ。
以下のように良く売れている価格帯は４７００〜６０００万円。
坪単価が３００万円になると狭小になるから、心地よい価格水準は
坪単価で２５０万円。すなわち、
６０ｍ２で４５００万円
７０ｍ２で５３００万円
８０ｍ２で６０００万円
利便性に優れ、かつこの価格帯でまとまった数の供給ができる地域は、
今回の新価格移行で限られてきた。
これは、良く売れる地域がさらに限定されるとともに、そこにまあまあの
所得レベルのサラリーマンが集中居住することを意味します。
集中はその地域の発展を加速し、将来の勝ち負けを決定付ける。

首都圏高額マンションの推計需要
２００６年の販売実績より
４７００〜５０００万円　３８３５戸　←多い
５０００〜５５００　　　４７４１　　←多い
５５００〜６０００　　　３２２８　　←多い　小計１１８０４戸
６０００〜６５００　　　２０５２
６５００〜７０００　　　１４３７
７０００〜８０００　　　１４０５
８０００以上　　　　　　２０３８
　　計　　　　　　　　１８７３６戸（全体の約２５％）

＞高値で掴ませるのに

それは買えない人のひがみだっていってるの

昨日の新聞だと、PBRが１倍を下回る不動産屋がたくさんある、って書いてあったね。売り渋りとか悠長なことをやってる場合じゃないんでしょ。

>>420
坪単価３００万円を超えてくると
数売るのは、当然難しくなるよ。
>>417を見ればよくわかる。

>これは、良く売れる地域がさらに限定されるとともに、そこにまあまあの
>所得レベルのサラリーマンが集中居住することを意味します。
>集中はその地域の発展を加速し、将来の勝ち負けを決定付ける。

その理屈で中堅リーマンが城東に大挙やって来て
商業施設はできるは学区のレベルは上がるは最高ですか？ありえねー

みんな、買えないの？
買えるけど買いたくないの？どっちですか。

どっちにしろ買いたい物件がなくなってきているんですよね。
デベロッパーが価格設定するというより土地価格がもっと
大幅にさがらない限り、場所がよくて広くて安い物件なんて
でないよね。

じゃどうしたら地価は安値ででてくるんですかね。

勝ち負けはともかく、豊洲なんかその「ありえねー」状況にあるんじゃないの？

まぁ、これ以上は言わんが　デベがこんなところに書き込みしないよ。
掲示板の顧客の購買力は郊外、城東で、そういうのは必死にならずとも
普通にしてたらいい。デベは不況で売れないのでなく儲け抱えて売れない
状況。

というか、デベ敵対視するのでなく土地を安く出せって言っていかないと
永久にいい場所で安い物件は出てこないだろ。
デベは小売で卸売りは地主でしょ。卸が値を下げないかぎりエンドユーザー
は安値で買いたくても無理。デベロッパーに損してまで投げ売らせるのは
いいだろうが、一度限りでもうそういう場で続いて新築は出てこないよ。

言ってる意味わかるかな？

◆今年の売れ行きで来年の物件は激減する

おそらく、エンドユーザは、デベロッパーが在庫土地をふんだんに持っている
とでも思っているのかね。
在庫土地なんて持っているのは電鉄系のデベのＴ社くらいのもの。
多くは、土地入札に応札して落とした土地を着工１年前に開発許可
設計申請してその段階で事前広告　申請降りたら着工と同時に分譲開始

◆青田売りする理由がなくなった

なぜ青田売りしたかというと
①値上がり時期は早く売って借入金の金利負担を軽くしたかった。
　ゼネコンに工事代金支払う時点（竣工時）で完売していれば土地代の
　借入金もかえせるし工事費支払いも借入金がいらない。
②９０年代以降は借入金金利は安くなったかわりに、地価がゆるやかに
　下がり続けたから、あとから仕入れた土地の分譲が安値なので早く売らないと
　　売れない事情があった。
いまは、金利が安くて地価が横ばい。もはや３年完成在庫抱えても痛くも痒くもない
のは住友不動産をみればわかる。
これ嘘でもはったりでもない。

言ってる意味わかるかな？

>>396
逆に言うと、現実に移転してないのは、それが無関係だと言う証拠ですね。

自分らで何の決めも戦略もなく寄ってたかって仕込み合戦で土地値上げといて、高値掴みした地べたの上に、原料高、建築費アップだって外向きに嘯いた上で内ではゼネコン叩いて仕様落として面積減らして田の字にして、挙句の果てに新価格だ新新価格だインフレだって嘯いて、自分らの利益をガンガン乗っけて大したことない立地物件まで便乗値上げして、餌を撒いてりゃ客は寄ってくるといわんばかりの尊大な郊外戦略。売れ行き怪しくなったらデベじゃないデベじゃないとエンド掲示板で必死に営業。

さらにかつて潰れかけてた住不を引き合いに出すあたりが業界の低レベルさ、学習効果のなさを如実にあらわしてる。

私はデブじゃなくてデベです、ってハッキリ言えばいいのに。
その上で方向性なり、自分たちのビジネスなり、今後の住宅供給に対する考えなり堂々と客に言えばいい。突っ込まれれば、こんな掲示板見て買う奴いないだとか、供給サイドが絶対なんだとか、所詮住宅ビジネスなんてオフィスリテールに比べりゃとか、ケンカ弱くて足だけ速い子供の逃げ口上。酷すぎる。

猜疑心は人を不幸にするよ。私のＩＰアドレスは会社のもので
管理人さんだけは私がデベでないということはわかると
思うけどね。
デベではないデブでチビだけどね。

元祖匿名はん。一回名刺交換しませんか？

師匠、私の本業は通信系ですよ。マンションは仕事上マーケティング
してきて独学なの。光ファイバ付設したりしてる会社ですよ。
不動産は宅建持っていて独学。私師匠とは長いしいろいろ証券化
あたりで井出保夫さんの話で盛り上がった記憶あるから
あまり誤解は避けたいのだよ。
なんで私がデベなわけ？？？？？

デベの人でもデベから仕事もらってるマーケの人でも誰でもいいですが、匿名掲示板ですので結構です。お申し出の意図が理解できかねます。

この個人的な？やり取りは止めましょう。他の方に明らかに迷惑です。

デベとは無縁だっていってるでしょうが。この頑固者！軽蔑するなぁ

あなたのミスリードが結果的にマンション購入者を大きな損失に招くと
思うのですよ。
あきらかに間違った思い込みがあるから正しているのに
勝手にデベだと決め付けたり。
とにかく　はやくこの板地域情報に移行して趣味の市場分析にしたほうがいいよね。
本当に買おうと思う人は、毎年広さと立地が悪くなる今後をわかって
おいたほうがいいよ。

会社は無関係だろうけど、個人的に愚痴のはけ口にしている人はいるでしょう。愚痴を吐いているのに内部暴露する勇気はなく、何故か会社側の意見になってしまう（笑）。

別業界ですがなんとかくわかります。サラリーマンの気持ち。

癌匿さん、あなたに理性があるのなら私の論旨に対して意見をいいましょうよ。土地が高くなったらどうやってデベはマンション価格を下げる
のですか？

立場ではなく、発言の内容を斟酌して討論する場でしょうよ。

意見をかくとその立場を勘ぐって発言の意図を批判するパターンって
どういうものなんですかね。
意見の主旨が「言った内容」でなく「言った人」でしか評価できない
のでしょうか。
それとも私の発言内容が難しいですか？

そもそも　>428
の当方の発言はあなたお一人に向けて書いた訳ではありません。
というより、匿名掲示板で特定の方だけと会話してもしょうがない。

それとも、428の発言がアナタにとって図星なのですか？違うんでしょ？

ここまでのやり取りを通じて、明らかにデベ業界関係者と思える人間の
台詞を要約するとああなったというだけのことです。

でも本当に問題なのは、そんなデベの神輿に乗せられてしまうエンド客。
その問題意識、猜疑心でなく疑問すら持ってない知恵のなさです。
批判必死でしょうが、本音でそう思っています。だから私はここに書く。

デベの人ってどこにいるんだろうか。確かに、私はデベです、という人がいても面白いね。元祖匿名はんは大量に利益ノッケテふざけるな、とデベを批判していますが、適正利益率はどの程度とお考えなのですか？

私は、デベは特に悪くないと思いますよ。参入企業数がデベもゼネコンも多すぎることが最大の問題だと思いますよ。淘汰されないことがね。日本の様々な業種全体の問題でもありますが。

ただ都心周辺、広げて23区としても、デベの寡占化が進んできているのでは。値上げ、利益率上昇は当然の成り行きでしょう。郊外はまだ参入企業数が多いから、どっかが耐え切れなくなって放出する可能性は高いでしょうね。

企業にとっては、株主からの批判が一番問題なわけですよ。利益率3-4％で株主資本を毀損し続けることが許されない世の中です。
それで値段が上がるのが嫌なら、消費者も株に投資して自分が株主になることでヘッジするしか無いと思います。

良いか悪いかの問題では無く、そういう世の中になったんだから。
私は何度も言うけど、デベじゃないからね。不動産積極論者がみんなデベだ！って、なんか魔女狩りみたいだね。

>>428
しかし、すごい反響ですね。
違うことに必死になってほしいものです。