23区内の新築マンション価格動向（その16）

不動産＝自己資金＋借入

ものすごい簡単な公式ですけど、度外視する人が多い。

世界の何処かで『余剰資金』が蓄積されて、その資金が色んな国を
経由して、また、あらゆる金融商品に化けてある特定マーケットに
向かったら、資本主義下にある各国の金融当局コントロールは
限定的な形でしか、対応出来ないと思う。

＊中国は別物、関係ないがミャンマー問題もここが発端、ブッシュが
　この問題で最初に面談・協議したのは、中国の駐米大使。

過去に本国で起きたバブルと、今後、発生する可能性があるバブルと
では、本質的に定義内容・プロセスも異なる。

今後、日本がどの中東国家とFTAを含めた二国間租税公課条約改定を
行うのか注目したい。ただし、本件は経済産業省の管轄下。
日本は資源獲得目的達成のために、どれだけの金融・不動産市場を
中東へ開放するか？　やはりブッシュに相談か？？

【公式2】不動産＝賃料収入÷利回り

この組み合わせですね。経費とかNETの議論は置いておいて。ざっくり。

【エンド】
　自己資金：大変の人はあんまり伸びてません
　借り入れ：金融機関は積極姿勢でも、借りる側がパンパンです
　賃料収入：レジ賃料はあんまり上がってません
　利回り　：都心は下がり切り、イールドギャップわずか

【プロ】
　自己資金：投資家のお金はまだまだあります
　借り入れ：ノンリコパンパン、金融機関の姿勢厳しいです。
　賃料収入：都内オフィス以外、上昇見られません
　利回り　：下がり切りました、後は地方

上がるトリガーがあんまり見受けられませんが。

>>334
６０００万〜８０００万　ローン３０００万自己資金　５０００万
需要＞供給⇒　値が上がる
資材・仕入れ土地高値　⇒売値が上がる
時間；経過⇒新たな需要

不動産＝自己資金＋借入

自己資金は、個人によってまちまち。
①二次取得者　８０年前半から地区２５年の買換え　ローン済み売却代価
②相続がらみの買換え　　　金融資産、または不動産売却による分割
③夫死亡あとの高齢者　　　　夫の資産５０００万息子のセカンドハウスローン３０００万

まだまだある。築４５年戸建て（土地）売却⇒マンション住替え
（地震時の火災の不安、独居シニアの防犯への不安、バリアフリー
　　ニーズ）
勤務医の退職・開業に伴う都下から都心部への住替え。

ＤＩＮＫｓの子供あきらめ購入（賃貸ではペット不可とか理由はさまざま）

あーあー、デベ販売員、必死ですな。レアケースを持ち出して反論するの止めてくれます？自己資金5本持ってる客がどれだけいてるのよ、6000〜8000買うゾーンで。

確かにせいぜい自己資金3000万くらいかな。どうせするなら、
そのうち2000万を頭金とかでシミュレーションしてほしいな。

少ない特殊需要というなかれ、都内４００万世帯の０．１％でも４千世帯
はある。

そうやって都心周辺部は物件が消えていく。需要みあい。
年平均２〜３％上昇くらいの上昇で維持していけば、
ローン実質金利＝名目金利３％−期待インフレ率≒０〜１％

師匠誤爆はやめてくれ、オレだよ。＞335　339

おっしゃるとおり、現状をみればそうです。私も物件が枯渇していると言っているのはそのためです。
ただここは予想をするところですので、現状がこうだから、と言われても、そうですね、としかいえませんね。
経済状況を踏まえて、今後どうなるかを考えるのが主旨だと思いますが。

あなたは、今後も自己資金は増えない、借入額も伸びない、賃料も将来は上がらない、よってイールドギャップがそのままであれば、物件価格も変動しない、と考えているんでしょう。そういった前提が、今のCPIが水面下の状況から、少しでもプラスに転じてそれが継続した時にどうなるかですよ。

そしてそうなった時、郊外は勘弁してくれと考えた人たちの心理がどう変化するのか。そしてそれによって銀行の不動産業への貸出額がどう変化するのか。投機だなんだーといっても、投資と投機がどう違うか説明できますかね。結局はマネーの動き次第ですよ。マネーの動きに最も影響を与えるのは金利。別に上からモノを見ているわけでも無い。

少ない特殊需要でマーケットが動くのか？
販売用の社内プレゼン資料じゃないんだぞ。

何が2〜3％上昇するんだ？おたくらの販売価格か？
エンド＊＊にしすぎじゃないの。

ていうか、うちのマンションの高層階そういう価格帯でだいたいそういう事例書いてみたんだけどダメですか？
現場見ろっていうから見てかいたのにねぇ（；；）

某大手商社数社にて　社員数＝30,000人

30,000人x 10% = 海外駐在にて2,000-5,000万円　貯蓄、帰国後
本社勤務へ。

普通に考えても2,000人はいるけどな。
新築マンションが2,000室も都心にある？

大体、上位1％の人が富の何％を抱え込んでいるか、上位5％が何％か、考えればすぐに分かることですね。それを特殊事例と切って捨てると、Marketの過半を無視することになる。

あのさ。癌匿さん。いい加減に頑固親父はやめなよ。
２００３年でも、タワーの高層階は皆７０００万台で抽選だった。
客は１０００や２０００はあったよ。

あのさぁ、一度東京の高層ビルから街みてよ。
木造がことごとく立ち退いてきている。
この人たち亡くなったりしている人だ。昔は地上げ屋。今は
天国のお迎えが地上げしてる。お金は息子にいくよね。
それが半端な数じゃないんだよ実は。

もっとあるよ。某社宅のある大企業。実は早期退職が５０歳前半
これが平均貯蓄額３５００万、５０代なら２５年ローンが組める
退職金は３０００万でる。関連会社で６５歳まで年収１０００万
は保証されていたりする人かなりの数だね。

首都圏の社宅（給与住宅）戸数　５０万個（２００５年国勢調査）

はっきりいって２５０万超えた時点で、デベも（オレはデブだ間違えないでね）一次取得者相手にしてない。相手にしてないから戸数を絞って
時間かけて売っているんだと思う。

あとさぁ、東京って再婚おおいよね。元祖匿名はんもそうだけど
オレもそうだよ。二人で持家持って再婚した場合、思い出のこもった
家うるよね。それで自己資金５０００万とかあるんだわさ。

小梨再婚限定？　でも、実際持ち家ある人の再婚だと、子供が
いることのほうが多いよ。

＞何が2〜3％上昇するんだ？おたくらの販売価格か？

おちついてよ師匠。昨日までハイパーインフレを語ったスレ
だったわけで、ＣＰＩの対前年比ですよ。金融庁はしらんが
山崎拓が好きだったインフレターゲットの設定値を書いただけだよ。

実質金利＝名目金利（フラット３５）−期待インフレ率

ほらほら、中国が経済発展したおかげでもう値上げの秋になって
いるよ。

＞３５０　悪いがオレ子供４人だ。もう成人したけど
東京に住んでいるのはキミら３０代だけじゃない。悪いけど日本人の
平均年齢は４４歳になろうとしている。年寄りが幅をきかせちうるのが
都心の実態だよ。レストランとかワインショップのなじみ客は
５０代以上の客なんだからさ。
やっと子供の時代からシニアの時代になったんだから、少しだけ
待っていてよ。

癌匿さん、それよりこの毎日毎日かかってくる節税効果うんたらかんたらの変な業者取り締まってよ。うっとおしい。どこで電話番号ゲットしやがるんだあいつら。

と、業者レベルが低いことと、不動産の将来性とは別問題。

>352
そうでしたか。特に年代を気にしていったわけではないのですが。
それで5000万お持ちとはすごいですね。
というのも家を売っても折半になるし（これは人によりますが
マンション自体も損していることも多いし）、養育費の支払いも
あるし（つまり1.5世帯くらいを養う感じ）、ということで、
4人子持ちの再婚者は普通はあまりお金を持っていないことが多い
と思うんです。352さんはご立派だと思います。

>441さんって大企業の管理職さんだったんですね。（はーと）

閑話休題。テレアポ業者はほんとにしつこい。しかし確かに
不動産業がつぶれても、マンション価格が下がるのわけではない。
新築がなくなり中古市場の比率が増すだけ。
中古市場の比率が増せば、都心中古は高値維持。
こういうのディマンドプルインフレ？・・・ていうんですかね。

＞それで5000万お持ちとはすごいですね。
別に、前も共働きで繰上げ返済していたし
３０００万と２０００万の売却残金が残っただけですごくない
と思うけど、離婚のときたまたま私の父が亡くなり相続もあった
というだけですけど
心機一転少しローン組んで今の新居に移ったってだけで
都会にはよくある話かと・・・

いや、結構すごいと思うよ。4人の子持ちで成人まで育てながらの
持ち家が6000万で売れたってことは。元奥さんと折半で3000万
ですよね？　もともといくらの不動産だったのですか？

最近気がついたけど、１９９９年からタワマンは売られていて当時の
販売価格帯っていまと変わらなかった。佃、豊洲、勝どき、大崎
代官山・・・とにかく高額なのに供給量が多くみんな時間がかかったけど
はけた。代官山で３００〜５００だった記憶が

高くてもターゲットがあると思う。１９９５年でも５５㎡１ＬＤＫが
坪４００万で結構売れたよ。『マンションを買う女たち』に詳しい。
どんな価格であれ納得して買う客はいる。
もともと都心周辺はそういう「偏った属性の人」が住むにふさわしい場所かも。

>>357
なんでオレ個人情報書かされてんのかね。私の家は５８００万で買って
４０００万で売った。ローン残は２０００くらい。
今のカミサンの家は、８０年代新築の３８００万で売価が３５００万
こっちはローン残は７００万。
はかにも金融資産くらい持っているよ。嘘いっても仕方ないでしょ。
養育費なんて人の倍くらい払っている。一人はカミサンの連れ子。
もういいだろ・・・って書いているのは俺かｗ

>>357
だから買換えも相続も離婚協議も遺言書も詳しいし、不動産売買は
親の相続遺産の売却買う含めて、元祖匿名はんの嫌いな区分賃貸もいれて７回は経験ありだぞw
区分所有賃貸は収益目的でなく別れて暮らした子供への遺産と
今のカミサンが遺産相続でもめないために買ったもの。（そんなこと
聞かれてないか）無駄のようで無駄じゃない。

【エンド】
　自己資金：大変の人はあんまり伸びてません
　借り入れ：金融機関は積極姿勢でも、借りる側がパンパンです
　賃料収入：レジ賃料はあんまり上がってません
　利回り　：都心は下がり切り、イールドギャップわずか

【プロ】
　自己資金：投資家のお金はまだまだあります
　借り入れ：ノンリコパンパン、金融機関の姿勢厳しいです。
　賃料収入：都内オフィス以外、上昇見られません
　利回り　：下がり切りました、後は地方

上がるトリガーがあんまり見受けられませんが。


スレ主さん、何故、反論しないのですか？
もっと持論をご教授お願いします。皆さんもあんまり、ドギツイ
突っ込みは控えめに。それと、何故、エンドとかプロとか妙な表現を
されるのでしょうか？（業界用語ですか？特にプロという表現が？？）

それと、何故にエンド側に立たれた発言が多いのですか？
＊自分も普通のリーマンですが、下げ論には疑問が多いです。
　納得出来るご記述が最近、殆んどありません。

＞持ち家が6000万で売れたってことは。元奥さんと折半で3000万
ですよね？
そんなこと書いてないよｗ離婚理由にもいろいろあるんだよ。
資産分割はその場でしない。代償分割して自己資金分２５００万を元のカミサンが持っていった。祖母の相続で入った金を母から借りて払った。
ご先祖様が助けてくれたんだね。そのうちに父が亡くなり、父の遺産わけで持分を私に帰属したわけですよ。
説明したくないから聞くなよ。いわねぇと突っ込まれるし失敗したなぁ

>344
>345
ほー、大商社マン様がこぞって並んでマンションを買うと。
でもトヨスか飯田橋あたり既に仕込んじゃったんじゃないの？
トヨスの二匹目の土壌、もとい泥鰌がどれだけいてるのかねぇ。
三井と東建のデベの差はあっても有明でしこってるのに。
都心高止まりはあっても、浜田山や有明で便乗値上げが出来ないことは
既に判明してきてるのに、ましてや東京東部や郊外で売れますかねぇ。
撒き餌しとけばいずれ魚が寄ってくると。エンド＊＊にしすぎなのでは。

あと富裕層や中金持ちが（再婚はおいておいて）何戸も投資じゃないから
買わないんだってば。1戸でいいの基本は。投資案件と勘違いしてるよ。
そのスタンスの人はもう買えない、買わないから。

あと、輩とか、癌匿とか、己が価値を下げるような発言やめなって。

インフレで得なのは長期ローンの目減りって・・・意味わかりますよね

消費者物価のインフレがあって地価だけが下がったというのは山間僻地を
おいてほかにないです。
消費者物価は都会ほど高いですし住居の集中度は都会ほど強い。
インフレってあなた、心理的要因でおこるんですけど
市場のセンチメントってやつです。持ち主がまだいけると思えば
安値売りしない。強気弱気で決る世界ですよ。

確かにうちの知り合いも結婚してしばらくして家買った後
渡米しているな。賃貸に出しているよ。

なんだ師匠生きてましたかｗ１２回制限にひっかかっていたんですね。

１２回制限てなんですか？

４時間に連続投稿１２回まで。論争防止機能、荒らし防止機能

ドル覇権の崩壊　　副島隆彦　徳間書店　　
http://item.rakuten.co.jp/book/4481733/

これ面白いですよ。ドルが８０円だって

441氏、
損益通算売りの業者の営業スタイルと、デベ販売員の電話営業スタイル、
さらに先物業者やリフォームの営業スタイルそんなに大差ないと思うが。

損通業者に売れ残り在庫買い取ってもらう羽目になるかもしれないよ。
1Rだろうがファミリーだろぷが当てにしてるのは結局同じロジックでは。

あ、失礼、あなたはデベでないとおっしゃってたね。

＞あと富裕層や中金持ちが（再婚はおいておいて）何戸も投資じゃないから
買わないんだってば。

お言葉ですが、法人買いというのがありまして、中小企業というかベンチャーというか情報系、ソフト系ですが経営者さん。法人名義で買って
役員社宅にしてます。ちゃんと家郊外にあります。
それから６５歳前後のキャッシュ買いのご夫婦、とりあえず買ったけど
総会に出てくるだけで住んでない人とかいますよ。
要は戸建ては売るか、貸すかしたい。老後は都心周辺の医療と美味いもの
の食える場所がお好みみたいです。

買換えって師匠、結構多いんですけど。戸建て相続からの買換え
８０年代マンション（これは今高値ですよ）の売って買い替えとか

もっといっぱい調べてきて報告しますね。
というか２５０万／坪以上は、一次取得者無理して買ってもらわなくて
もなんとか売れていくように思います。
時間さえかければ。
あとは、高値になったら買換え需要で都心はまわっていくでしょ。
今の完成在庫がはけようが影で値引きされようが、もうデベは
都心に安値で大量販売しかける気配なんてないでしょう。

なんか突然２００３年あたりから市場をみると安くなって当然みたい
な感じにみえるけど、ぼくらは８０年当初からずっと買い手として
見てきたし買って失敗もしてきている。９０年の後半までは
都心周辺は「大人需要」が当たり前。
だから２００２年から２００５年を奇跡の３年間って呼んでも
いいと思いますよ。

誰がなんていおうと、もう一つの式がかります。

賃貸マンション＝自分の敷地　＋建設費（借入金）
これが最強ですよ。これが増えてるし、分譲もまだまだリート売り
あったりしません？

今は郊外までの時間まち。かつてもそういう時期ありましたよ。
上がることは自由市場だからしかたないじゃないですか。
理屈で下がるものじゃなく売り手と買い手の数の勝負力関係。

>>371

本は読んでいないけど、人民元に資産投下を推奨されるのは・・
ちょっと胡散臭く感じます。何が起こってもおかしくない世界情勢
だけどね。ドル安になって誰が喜ぶのだろうか？

２０年来の大底をうって、ようやく相場が立ち上がりはれめた。不動産インデックスの先行指標となる銀座商業地が高値追い。そして商業地、それにちょっと遅れてレジデンス賃料が上がり始めた今、何を迷うのか、ちょっと不思議な気もするけど、強気と弱気が交錯するからこそ、相場だと思う今日この頃ですかな。

ですからそれは都心限定の話でしょう。
23区都心部以外や神奈川埼玉千葉から郊外で数買わないでしょ法人でも。
彼ら節税目的等もありますが基本シビアですよ。モノ場所選びます。

賃貸マンションの式も、自己資金が土地に化けてるだけ。
大東や東建がさんざん儲けてるし、なくならないビジネスだとは思う。
ただだからと言ってマンションの分譲単価が上がる話にはつながらない。

ましてやREIT売りって、少なくともファンドに売ろうとして建てたは
いいけど、満室想定、低い想定Capでしこってるのイッパイあります。
安っぽい分譲と代わらないレベルの賃貸を借りて住むのもオツかもよ。

銀座青山の商業地はずっとスッタカネ更新。もう終わり。
心斎橋でもバッファーわずか。

レジの空室率はどうすか。ボシュウ賃料上がっても意味ないっすよ。

頑固匿名はんの芸風っていつまでもかわらないところが好きです。（はーと）

>>376
都心限定と言うより、都心しか知らないのでは？　新潟地震で被災した中小企業一つで世界の自動車工場が止まった様に、地方にも町々村々に欠かせない産業があるのですよ。実の需要はありますし、さらに狭い社会名だけに都心以上に投機的事態にもなります。テレビも都心しか取材しないから現実とブレますよね。テレビ局社員も楽したいからいちいち地方を取材しない・・

なるほどね・・３７９さん、

東京駅から一時間範囲内で大企業の研究施設が関東圏内
（千葉・埼玉・神奈川）に配置されているからね。
彼ら研究員は給与レベルも高いし、無駄なお金（社員食堂等利用）
を使わないから貯蓄も出来るよね。

そうゆう意味では、23区外周区にマンション購入して研究所に
通勤、月数回、本社へ出社して打合せするのも便利だね。

大企業レベルだと研究所に1,000人は勤務しているからね。

都心部が売買物件がかなり上昇し、賃貸も一歩遅れて上昇開始。こうなってくると、15年間続いてきた都心部への郊外からの人口流入が、段々と世田谷・杉並、新浦安、たまぷらーざへと逆流（ていうか、これまでの都心流入の方が逆流なんだろうけど）がはじまる。
かくして、ようやく日本もデフレ局面を脱して、周辺エリアにまでゆるやかな不動産上昇が波及し、経済の正常化が図られる。

マスコミが判で押したように「都心部〜遅れて地方部」と言及するのは鵜呑みにしないほうがいいね。それに追随して掲示板に投稿しても、存在価値はない。独自の見解こそが素人集団のパワーなのだ!!

バブル時の地価を更新してくる地区が出ても当然です。
バブル時の開発なんてたかが知れてましたから
ここ数年でどれだけ開発が進んだかを考えましょう。
郊外は弱含みでも仕方ないですけどね

港湾・空港や新幹線の拡大とか・・どう見てもバブル期のほうが開発が進んだけど。

バブル時の郊外と言えば、
チバリーヒルズなんてのもあったけどね。

当時、田園都市線沿線に住んでたので
買わないかと東急の営業に言われたが、
即座にお断りした。

>>380
うちのオヤジがそのパターンだったが
幾ら大企業でもメーカーの研究所の給料なんて
たかが知れてるわけですが・・・
ノーベル賞の田中さん？だったっけ、質素だったでしょ
まあ普通の郊外の一戸建てを購入する人が多いよ
車通勤が常識だし

>>380
郊外、田舎暮らしを退屈だと思う人のほうが圧倒的に多いんだよ。
だから理系の人気が今一だし。
理系でても銀行、証券に勤める人が多い。

解決方法としては、
都心部の湾岸に研究施設を作るとかが必要かもしれないね。
工場は郊外で良いけど、
人材重視の研究施設は割高でも都心部にすべきかもしれませんね。

問題になっていてそれが解決策なら言われるまでもなく既に研究施設を移転してるでしょうが!!　勝手に問題にして勝手に解決策を作って・・・なんか決め付けてる・よ・ね？。

>>388
企業は目先の損得に囚われがちなんですね。
人材育成は時間がかかる。
やっぱ地価が安い郊外に惹かれちゃうんです。
でも、日本人の理科離れっちゅうか、理系離れは深刻です。
どうにかしないといけないんですが

理系＝田舎暮らしって図式が出来上がっているから、
特に首都圏在住者は理系離れになりやすいよね。
その上、首都圏の人口が日本の人口の３分の１を占める時代になれば、
自ずから結果は分かってきます。

都心に近い工場とかは潰して、マンションにして

研究施設は都心部からせっかく、つくばに移したのに。今さら・・

電子立国は終わったでしょう。

かといって、経済を引っ張れる国になれるわけでもない。

でも、なんでここは２３区を語るところなのに

都心に誘導するの？

>>391
東京の合理的、効率的な都市構造を考えて、
国際競争力のある街に変えて行くにはどうすれば良いのでしょうか？

そう考えると都心部を中心に考え、
日本国中、世界中から優秀な人材をかき集めるしか道はないでしょ。
研究施設のあるべき場所も再考の時期じゃないですか？
まんべんなく周辺にばら撒くやり方はいかがなものかと思いますね。

工場と研究施設を別個に考える道は無いものですかね？
研究施設だけなら、高層ビル化も可能だと思うけど。

高所得になればなるほど
さまざまな物とサービスに囲まれた都心部の生活を求めます。
頭脳労働者に郊外勤務を強いるシステム自体に
大きな矛盾があると思われます。
そのことにいち早く気がついた企業は移転を考えるでしょう。

①２３区マンション市場というが　２０００年〜２００５年の５年間が
　　新築供給のピーク
　　２００６年から２０１０年までは、マンションそのものが絞られて
　　きている

②大手デベロッパー　大手ゼネコンは、２００６年〜は都心部オフィス
　　商業の再開発などに力を入れてきている　丸の内、日比谷　虎ノ門
　　日本橋　さらには築地　渋谷（東急）　豊洲　もオフィス・商業系
　　中心の事業展開

③これまでにマンション専業デベロッパーの多くが業界再編の波の
　　なかで、総合デベロッパー、金融系などの傘下に組み込まれて
　　きている。

④不動産・建設業の供給は階段状。つまり１０年分を平準化するのでなく、５年分でまとめて供給しあとは次の仕事を考えるというパターン

需要サイドからいえば、団塊ジュニアもシニアの都心回帰もこの５年間で先食いしてしまった感が強い。
バブル崩壊以降、都心物件の下げ止まり感が強かったのも、１９９９までは、城東以外に大規模な供給がほとんどなかったせいだ。
それが、まず２０００年の佃、大崎、代官山の大規模物件でもともと少ない「７０００万以上の高級ゾーン」のだぶつき感を生み出し麻布、瀬田、用賀近辺の物件の在庫があふれ値引きにつながった。
さらに２００２年に入り中央区、港区の湾岸タワーの「過剰供給」によってもう一段底値を引き下げた。文京区、世田谷区の坪単価２６０万〜２８０万ゾーンの売れ行きが下がったほか、湾岸低層階の１６０万〜１７０万という異常な低価格設定（物件平均では２３０万／坪内外）が郊外も城東城北からも需要を牽引した。
　　
湾岸タワーは財閥系デベが健闘し専業デベは苦戦という構図。東急一社がＣＭＴほか都内物件で郊外の憂さ晴らしとばかりに善戦。

２００６年〜２０１０年の見通しは、郊外シフト。すでにＭＭ、横浜駅周辺川崎駅西口、武蔵小杉は終わっていて田園都市線たまぷら青葉台も２３０万ゾーンは需給バランスというところでは限界という感じ。

２３区に８０万人。横浜市に３０万人居住する３０歳〜３５歳（２００５年国勢調査時点）は、実は購買力ですでに篩い分けが終わっているようにも思える。
２０００年〜２００５年時点の価格で買えた人は買ってしまい、買えなかった人の「在庫需要」が「しこって」いる。
彼らは「下がれば買える人」ではあるが、実は住宅需要は世代を問わず「下がれば買える人」は無数に存在するのだ。そこに標準をあわせるとデフレスパイラルの隘路にはまるしかない。

地価の急騰をバブルと呼ぶのは勝手だが、地価の下落が経済に悪影響を与えることは論をまたない。地価を固定相場に出来ない以上、地価は安定的に推移あるいは都市経済の発展と資本投下の度合いにあわせ、ゆるやかに上がっていくというのが望ましい姿なのだ。

ということで、次は２０１１年〜２０１５年あたりにマンションの大規模供給がでてくるかもしれない。勝手な憶測だが、恵比寿の防衛施設研究所跡地（移転のはなしはまるで聞かないが）隣接する国家公務員宿舎群あたりは建て替え高層化を含めて、ゼネコン、デベのねらい目かも。
目黒のドレメ。都バス車庫など立地の割に道路が狭くて活用されていない土地だ。
江東区では、海洋大（旧商船大）の学生寮グランド敷地が無駄。これなど港南キャンパスに整備統合できたらよいタワーマンション敷地になるが、学校側と江東区との調整は時間を要するだろう。
城東には、倉庫移転などでまだまだ用地はありそうだ。

こういうものが今の２６歳〜３０歳が住宅取得年齢になる５年後以降供給されはじめ、一方お亡くなりなる都内持ち家高齢者は年々増えていく。坪単価２００万以上、４０坪以上の相続宅地は８０００万以上のマンション購入資金（単独という意味でなく）につながる可能性が高い。

そう考えていくと、やはり今後は都内マンション価格は安定推移。再び下がることはありえないという結論になる。

２０１６年から先は現在２０歳〜２５歳の層だが、実はここは確実にボリュームは減る。減るとはいっても今の４０代程度だがそれでも住宅需要の影響は大きい。２０００年以降の大量供給もまだ買い替え時期に至らない。需給ともに縮退する。
２０２０年〜２０２５年今から１５年。新築マンション分譲というビジネスそのものが世の中に求められてこなくなる。欧米並みの高級コンドミニアムのような新築に移り変わっていくのではないか。
同時に、デベロッパー・ゼネコン各社が仕掛けた再開発がこの時期にそろそろ竣工しはじめ東京の新しい都心の顔がいくつも出来上げってくるだろう。

そういう流れを間近で見届けるためにも、買える場所を買っておいたほうがいいのかも。

あ、そうそう。こういう詳しい話を書くと「デベが勝手な夢を」というがこんな時間に書いているのは、デベでなくていつものデブだから間違えないでね。そうですよ。ここの主ですｗ

未来は予測するものでないです。スピルバーグがバックトゥザフューチャー２の中でドクにこう言わせています。私の好きな言葉です。

「いいか。マーティ　未来はひとつじゃないんだ。未来は与えらるものではなく、自ら作り出すものなのだ。」

それでは、みなさんよき未来を作り出してください。

>>398 >>>399さん

城東地区にもどうにか未来があるようですね、ホッとしました。

>>401
あのね。一応業界ちがうけど仕事はエリアマーケなんだけど失礼な子だね
ったくもう。
東京在住長いよ
読んで意味がわからなかったら黙っているか質問しなさい。
>>402 どこが城東ネタなの？
もう買えないひとはあきらめなさいという主旨だけどｗ

誤解があったから端的に言うけど、横浜あたりの掲示板みていておもうのは買える人どうしが情報交換するのならこの板の主旨ってすごく生きるのに「買えない人が情報交換」すると「高いぞ。買えるか。待てば下がる」という論拠のない無意味な書き込みでいい加減嫌になる。
マーケットとして見通しを書いても理解されないし、情けない。あんたら下流が徒党を組めば本当に下がるとでも思っているのかね。社会の敗者か共産主義の発想だね。
マスボリュームを相手にしなくても業界は食っていける。だいたい賃貸居住層だけが新築マンション需要だと限定して考える発想はどこからくるんだろう。

短期的に在庫値引きはなさそうだし、地価が下がること自体金融経済の根幹にかかわる景気不振の元凶だということ。
とにかく、政財界総動員で地価再浮上を目指して金融再生・都市再生をやってきて、地価が下がるという事態が再発して喜ばしいことは何もない。
あんたがマンション買えたらところで首都圏経済が衰退したらどうしようもないんだよ。
ロバータフラックじゃないロバート・キヨサキだって、「不動産は買うタイミングがすべて」と書いている。
ここは買い時ではないから、買える人に買わせておくんでいいんだろうう。
個人的には供給のピークがすぎて次の供給までは相当長いと思う。
買い時というのは、日本の不動産市場の一本調子の値動きを考えると相当先の話になる。いいじゃない待てる人はそこまで待てば。

横浜湾岸の中規模タワーが結構人気沸騰みたいでちょうど去年のグローヴ二期みたいな人気状態らしい。
私は、本気で買う予定の人のために買うなら待ってないで買うほうがいいだろうと言ったまで。

地域情報板に早く移行すべきだ。

買うための情報交換が主旨なのに、高いから買うなという話はデベでなくてもじゃまだと思う。
エコノミストでも近未来予測はあたらない。そりゃそうだ。多様な可能性があって、それぞれ「個人の数だけ」立場の違う未来があるんだから。

買える立場の人だけこの掲示板を使えばいい。それが上昇期のこの手の
掲示板の不文律

２００４年頃も湾岸タワーの掲示板が誹謗中傷のあらしだったのは
買えない人が出入りしていたからだろう。
スレ主も一見理屈を語っているようで、実は市場の下落をしかけようよしている経済テロリストみたいに思える。
まぁそれほどの影響力はないからいいけど　読み手も良識あるし

湾岸、城東、江東区…

だけど、どこが城東ネタなの？か…

ガンバって！

高い安いは地域的時間経緯の相対比較でしかない。
さらに個人の経済状態にも依存する。
時間経緯ということだと過去でさえ、みんなの認識はバラバラ
誤解の山、ましてや未来予測となれば、話がまとまる
どころか百家争鳴。
役にたつスレ・・という重要な視点で考えるとかなり危うい。
なにしろ、マンション購入者は「他人の意見」は参考程度
自分が知らないと困る「事実情報」を集めたいのだと思う。
私見はあくまで意見にすぎない。
私のものも含めガセも貴重な極秘ネタもウラをとる術が
素人さんにはないわけだ。
「妄想乙」は結構書き手にはダメージだよ。ホント
モチベーションが下がる。

＞なんだ？

簡単だよ。不動産価格は常に地域相関性がある。つまり需給バランスで一部が下がっても短期ですぐに調整される。
具体的にいえば、首都圏経済圏と関西圏では価格の関連はないから
大阪都心部は安い。
しかし、首都圏住宅は４０００万の人口のマーケットで、地域の価格連動が強い。これが階段状の価格ヒエラルキーを作っている。
河川などでの区画されて飛び地とかはあるが。

マンション供給はこういうなかで行われている。５年後には新たな
需要と「新たな高額所得者が生まれる」「新たな土地相続もある」
と書いてきている。野菜じゃないから作りすぎても腐らない。
需給関係だけで上がったりさがったりしないということだ。

デベって呼ばないでデブって呼んでね。正真正銘デベではないからｗ

どのエリアも駅からの距離で単価に格差はあるだろう。しかし価格相場をいうときは年間物件の平均値を指すわけで、トレンドとしては一定の上昇傾向ということだ。
下落というのは今年の新築が去年より安値で出てくるようなケース。
今のように、今年の新築が去年より高値ならば、それは明らかに上昇。
在庫の値引き売りはその後、そのエリアでの供給がなくなれば
それで終わり。「もうここはやめておこう」そうなれば分譲はない。

しかし、すでに大量に供給が動いているところで値引きがあれば、あとから分譲するほうの売り出し価格はさげざるを得ない。
そういう状態になってはじめて「下落傾向」といえる。
業界は裏で握っているかどうかはしらないが、大規模物件は共同売主でリスク分散する。価格カルテルとまでいわないがぎりぎりの線でつながっているようだね。

それと、顧客の囲い込み、会員誌で相当綿密に顧客は絞って売るようになったね。広域にチラシおりこむ販売でなくなっているから価格設定で間違うケースはすくないんじゃないかね。

＞成約率落ちてるのはなぜかな？考えた事ある？
はい、考えたことあります。
契約客が減ってるから。販売スピードが落ちてきているから。
でも本来マンションって青田販売、抽選販売すべきもんじゃないからちょうどいいという考え方もあるし、ゴークレのような遅らせてじっくり売るという利益率重視の考えもでてきていますね。
・・・で、問題は来年どうするかだけど、地方いくんじゃないですかね。
もう、首都圏団塊ジュニアの「買える層」は終わっているし。

＞値付けの間違ってるマンションが多いからなんだけど。

＞適正価格ってあるよねって話なんだが。
＞庶民が住んでるとこに70平米で5000万弱ですって出されても、

庶民が住んでるって勝手に思っているのはあなただけ。いろんな所得層がいます。ひとの預金通帳のぞいたことあるの？
適正価格幻想がそういう発言になるんだね。価格は時間とともに動く。
適正価格なんて、２００３年の湾岸が適正だったとか、１９８５年の城南が適正だなんて結果論でしょ？

売れ行きが著しく鈍化してきたね。
ここはもはやデベが高値で掴ませるのに必死なスレと化してしまったのか？

＞この前の感じだと管理人に目を付けられているみたいだし
大丈夫？

なんか不都合でもありました？

新価格になった後のお話は、そんなに難しくは無いよ。
つまり、購入層の財布の中身が増えるわけじゃないので、結局は
２００６年に売れた価格帯と似たような感じで今後も売れると考えれば
良いんだよ。
以下のように良く売れている価格帯は４７００〜６０００万円。
坪単価が３００万円になると狭小になるから、心地よい価格水準は
坪単価で２５０万円。すなわち、
６０ｍ２で４５００万円
７０ｍ２で５３００万円
８０ｍ２で６０００万円
利便性に優れ、かつこの価格帯でまとまった数の供給ができる地域は、
今回の新価格移行で限られてきた。
これは、良く売れる地域がさらに限定されるとともに、そこにまあまあの
所得レベルのサラリーマンが集中居住することを意味します。
集中はその地域の発展を加速し、将来の勝ち負けを決定付ける。

首都圏高額マンションの推計需要
２００６年の販売実績より
４７００〜５０００万円　３８３５戸　←多い
５０００〜５５００　　　４７４１　　←多い
５５００〜６０００　　　３２２８　　←多い　小計１１８０４戸
６０００〜６５００　　　２０５２
６５００〜７０００　　　１４３７
７０００〜８０００　　　１４０５
８０００以上　　　　　　２０３８
　　計　　　　　　　　１８７３６戸（全体の約２５％）

＞高値で掴ませるのに

それは買えない人のひがみだっていってるの

昨日の新聞だと、PBRが１倍を下回る不動産屋がたくさんある、って書いてあったね。売り渋りとか悠長なことをやってる場合じゃないんでしょ。

>>420
坪単価３００万円を超えてくると
数売るのは、当然難しくなるよ。
>>417を見ればよくわかる。

>これは、良く売れる地域がさらに限定されるとともに、そこにまあまあの
>所得レベルのサラリーマンが集中居住することを意味します。
>集中はその地域の発展を加速し、将来の勝ち負けを決定付ける。

その理屈で中堅リーマンが城東に大挙やって来て
商業施設はできるは学区のレベルは上がるは最高ですか？ありえねー

みんな、買えないの？
買えるけど買いたくないの？どっちですか。

どっちにしろ買いたい物件がなくなってきているんですよね。
デベロッパーが価格設定するというより土地価格がもっと
大幅にさがらない限り、場所がよくて広くて安い物件なんて
でないよね。

じゃどうしたら地価は安値ででてくるんですかね。

勝ち負けはともかく、豊洲なんかその「ありえねー」状況にあるんじゃないの？

まぁ、これ以上は言わんが　デベがこんなところに書き込みしないよ。
掲示板の顧客の購買力は郊外、城東で、そういうのは必死にならずとも
普通にしてたらいい。デベは不況で売れないのでなく儲け抱えて売れない
状況。

というか、デベ敵対視するのでなく土地を安く出せって言っていかないと
永久にいい場所で安い物件は出てこないだろ。
デベは小売で卸売りは地主でしょ。卸が値を下げないかぎりエンドユーザー
は安値で買いたくても無理。デベロッパーに損してまで投げ売らせるのは
いいだろうが、一度限りでもうそういう場で続いて新築は出てこないよ。

言ってる意味わかるかな？

◆今年の売れ行きで来年の物件は激減する

おそらく、エンドユーザは、デベロッパーが在庫土地をふんだんに持っている
とでも思っているのかね。
在庫土地なんて持っているのは電鉄系のデベのＴ社くらいのもの。
多くは、土地入札に応札して落とした土地を着工１年前に開発許可
設計申請してその段階で事前広告　申請降りたら着工と同時に分譲開始

◆青田売りする理由がなくなった

なぜ青田売りしたかというと
①値上がり時期は早く売って借入金の金利負担を軽くしたかった。
　ゼネコンに工事代金支払う時点（竣工時）で完売していれば土地代の
　借入金もかえせるし工事費支払いも借入金がいらない。
②９０年代以降は借入金金利は安くなったかわりに、地価がゆるやかに
　下がり続けたから、あとから仕入れた土地の分譲が安値なので早く売らないと
　　売れない事情があった。
いまは、金利が安くて地価が横ばい。もはや３年完成在庫抱えても痛くも痒くもない
のは住友不動産をみればわかる。
これ嘘でもはったりでもない。

言ってる意味わかるかな？

>>396
逆に言うと、現実に移転してないのは、それが無関係だと言う証拠ですね。

自分らで何の決めも戦略もなく寄ってたかって仕込み合戦で土地値上げといて、高値掴みした地べたの上に、原料高、建築費アップだって外向きに嘯いた上で内ではゼネコン叩いて仕様落として面積減らして田の字にして、挙句の果てに新価格だ新新価格だインフレだって嘯いて、自分らの利益をガンガン乗っけて大したことない立地物件まで便乗値上げして、餌を撒いてりゃ客は寄ってくるといわんばかりの尊大な郊外戦略。売れ行き怪しくなったらデベじゃないデベじゃないとエンド掲示板で必死に営業。

さらにかつて潰れかけてた住不を引き合いに出すあたりが業界の低レベルさ、学習効果のなさを如実にあらわしてる。

私はデブじゃなくてデベです、ってハッキリ言えばいいのに。
その上で方向性なり、自分たちのビジネスなり、今後の住宅供給に対する考えなり堂々と客に言えばいい。突っ込まれれば、こんな掲示板見て買う奴いないだとか、供給サイドが絶対なんだとか、所詮住宅ビジネスなんてオフィスリテールに比べりゃとか、ケンカ弱くて足だけ速い子供の逃げ口上。酷すぎる。

猜疑心は人を不幸にするよ。私のＩＰアドレスは会社のもので
管理人さんだけは私がデベでないということはわかると
思うけどね。
デベではないデブでチビだけどね。

元祖匿名はん。一回名刺交換しませんか？

師匠、私の本業は通信系ですよ。マンションは仕事上マーケティング
してきて独学なの。光ファイバ付設したりしてる会社ですよ。
不動産は宅建持っていて独学。私師匠とは長いしいろいろ証券化
あたりで井出保夫さんの話で盛り上がった記憶あるから
あまり誤解は避けたいのだよ。
なんで私がデベなわけ？？？？？