23区内の新築マンション価格動向（その16）

団塊ジュニアも多数の悲哀ゆえに、独自の宗教を持っているのが
判明したな。
新自由主義経済、市場原理主義に加えて国家不振
政治不信、日銀無能論者。
それって形を変えた反社会性で、世界同時革命を唱えた全共闘
そっくりだよな。
学生時代きみらの父ちゃんによく詰めよられたけど頑強に信じて
疑わない疑わない姿勢。理屈の整合性のためには現実に存在
する機能は無能だから機能しないという前提で話すあたりは
まったく遺伝子のなせる業だね。

日経の夜エクスプレスＳＰやってたけど見たかい。
世界の経済は牽引していくのは絶対日本ではない
という結論。

日本の株式市場はほとんどアメリカの株と連動している。
為替が円高に振れると株価は下降。


食料、資源をほとんど自国内で調達できないから、円安により
どんどん上昇。

先進国で食料自給率が最低。

>>301

まあ老い先短い人は気楽でいいよね。素直にうらやましいよ。
こっちは沈みゆく日本の中で子供養いながらあんたみたいなジジババの年金払ってやりながら生きていかないといかんのだから。あーあ。

マンション価格？上がろうが下がろうがどっちでもいいや。賃料との比較で買うか買わないか決めるだけ。別に今住む家がないわけじゃないし。インフレ？真のインフレヘッジはしてるつもりだけどな。インフレヘッジ目的で日本の不動産なんか買わねーよ。あほくさ。

いいんですよ、別に。５０００万を自宅と、賃貸用区分の１ＬＤＫに突っ込もうが、外貨資産と金地金と株で運用しようが得意なものをシナリオもってやっているんだから。
金があるだけ立派。５０００万の金運用するにはそれなりの理屈も必要ですがね。わかるわかる。
でもこれを機会に退職金の運用方法を勉強することにするよ。
不動産はもういいや。下がる場所は買ってないが外貨資産も勉強したくなってきた。金地金は近所に専門家がいるけどなんかなぁ。
時代は変わったっていうけどここ数年でしょ。急に明るい世界にでてきたのは。
それと言っとくけど人生長いぞ。５０代になっても先は遠く長い。
長く生きること自体がリスクなんだけどね。
不動産は俺の場合負債であって資産ではない。負債はインフレで確実に
目減りする。あとはないよりましの子供への遺産だ。
退職金を１００％運用しうまくいかなきゃ賃貸物件の繰上げ返済で
家賃収入を増やす程度にしか考えていない。
自宅も、何度か買い替えたが自己資金の部分が多いと、根抵当つけて
低利の金借りられる。
長期のローンこそインフレヘッジじゃないのかね。

「ねぇ、ねぇ。インフレになると借金していたほうが有利なの？」
「そりゃそうだ。マネーの価値が減るときは、債権の価値も減る。
デフレのときはマネーの価値が増えて債務の負担は重くなる。
１０年後の１０００万と現在の１０００万は将来のほうが価値が低い。」
「１０年後のマンション買う約束より今日マンション買ってくれたほうがうれしいわね。」
「インフレ懸念があるときはこの割引率を相当大きくとる必要がある。」
「金利も高くなるのね。」
「実質金利＝名目金利ー期待インフレ率
　仮に３％の固定で３５年ローン組んでいて年率６％のインフレとか起きてくれたら大助かりだね。実質金利は−３％」
「借金しているのに利子もらっているみたいなものね。
でも物価が上がったら生活が苦しくならない？」
「物価が上がれば給与水準も上がる。自営業の人はそうはいかないが。」
「昔はどれくらい物価が上がったの？」
「７０年から９０年の２０年だけで３倍になった。年率６％の狂乱物価だね」
「今の６０代、７０代がなぜリッチなのかわかった気がするわ。」
「インフレで住宅ローンが目減りしたというのが一番大きい。
大抵はローンを短期に払い終えている。中には人に貸したり買い替えたり２軒目を買ったりという余裕派もいる。」
「ほぼ全員が公庫の固定金利でローン組んでいた時代ね。」
「７０年に買ったローンは貨幣価値で１／３に目減りした。今の値段で月１５万のローン払っていても、繰上げ返済などしなくても実質価値５万円相当まで目減りするわけだ。」
「インフレとわせて地価が上がっていく。」
「持ち家を持つことで、持たざるものとの格差が生まれるわね。」
「これが土地神話を生んだメカニズムだ。」
「でもよくよく考えると神話というよりふつーにわかる損得計算ね。」

「ところがだ。１９８５年から現在まで物価指数は７０年１００に対して
　２５０から３００、つまり２割程度しか上がっていない。
　団塊世代が買った１９８５年から２０年はローンの価値もさほど
　目減りしなかったわけだ。」
「かわいそうね。そのうえ、バブルで上がってすぐに下がっていまやっと
　元に戻ったくらいの状況でしょ？」
「借金しても何もいいことはなかった。そういう思いだね。」
「この時代はキャッシュを持っているほうが価値があったってことね。」
「今の７０代はこの時代にリタイヤして退職金を手にしていた。」

「円安になればインフレになるの？」
「インフレになれば為替レートは弱くなる。でも円安になってもインフレに
　ならないことは１９９７年の頃を見ればわかる。１３３円くらいまで下がったからまぁ相当の円安だったけど、値動きは瞬間的なものだったからね。むしろ消費税値上げで消費は冷え込んだ。」
「じゃ、どうしてインフレ懸念があるの？」
「金利が低すぎるから。原油価格が上がるか輸入原材料の値上げも影響する。」
「物価は上がったほうがいいの？」
「上がったほうがいいよ。上がれば金利を上げざるを得ない。」
「そうなると国債の利払いが大変になるんでしょ？」
「インフレターゲット政策といって２％前後のゆるやかな物価上昇をねらっていくという話もある。期待インフレ率が上がれば名目金利がゼロでも実質金利はマイナスになり金融資産の価値が減少し、株や不動産、他の財、サービスを購入し消費や投資に向かうという理屈。」
「物価が上がれば景気がよくなるの？」
「逆だよ。景気がよくなるからモノやサービスが売れて需給バランスが
　需要過多にかたむくことで物価は上がる。」
「海外の生産拠点を日本に戻す動きもあるみたいね。」
「全部じゃないけどね」
「いずれはインフレになるのね」
「金利が低いということは、金融資産の価値が低いということだが、普通は貯蓄から消費、株や不動産の他の財の購入にむけられるはずだが外貨資産は全く別。今はジャパンマネーがどんどん海外に向いている。」
「家計が国内投資を見捨てているわけね。」
「すべてではないよ。自国の内需に金を投資しなくては経済の発展ないからね。」
「インフレになればローンで不動産買う人増えるんでしょ？」
「インフレが始まってすぐに金利が上がらないからね。利上げの出遅れはチャンスだよ。」
「不動産の価格という意味では一部インフレは始まっているんじゃないの？」
「不動産など資産価格の上昇は資産を保有する個人、企業の消費意欲を高め、資産効果が総需要を向上させ一般物価を上昇させる。

資産インフレがゆるやかに進むと土地担保の信用創造のしくみがもとにもどり、健全な貸し手に資金が回るようになる。景気拡大がすすみ、一般物価も上昇する。」
「低金利の今固定で長期に借りてインフレがきたらもうけものって話ね。」
「でも、物価上昇景気がなければ低金利のままだから不動産や株だけが上がる可能性もあるわけだ。」
「下がる可能性は？」
「国の経済政策の経緯を考えたらそれは考えにくいんじゃないか。」
http://www.imf.org/external/np/ms/2007/jpn/052407j.pdf

自分はマンション8回買って5回売ってるけど4000マンションした物件もある。
損するのも勉強だと思ってる。

307
間違えた

4000マンションした→4000マンションした

307
変換おかしいです。

4000万円の損失ということです。

自動的に変換されるんですよ。

＞なんかこの板の「主」にはお気に召さなかったようで、

気に入るとか気に入らないの問題でなく、理解できないんですよ。
詭弁にしか聞こえない。ゼノンのパラドックスを読んでる気分。

①まず、円安が急激に進む事態の要因がよくわからない
　
②円安になったまま、国内の不動産収益性が変わらないのなら
　　外資がどんどん割安の物件を買う。インフレなら実質金利が
　　低下するから国内不動産が好況になる。
　　いままで不動産が好況でなかったのは、金利のせいでは
　　なく地価が下がることそのものの心理要因による。

③外貨に対して暴落するということは外人には意味があるが
　　自分のポートフォリオの中だけのことで、外貨資産を持って
　　いれば得というだけ。
④輸入品値上がりのプッシュインフレに対して、円安の進行を
　日銀の介入でくいとめるか、米国との協調介入でくいとめる。
　などなんらかの対策がある。
　

＞円の価値が対ドルで半分になったとします。

これって、現在ドルが２３０円になるってことですけど、変動相場制の
なかで、どのくらいの期間がかかって起こることかという仮定なのか
あいまいです。
プラザ合意当時でさえ逆の動きですが１年はかかっています。
一年でさえかなりの急変。それもこれは各国の協調介入の結果。
普通の変動相場で日銀が介入する余地もありながらの条件で
十分非現実的だとわかります。

経済の話はミクロでもマクロでも時間の要因がもっとも重大です。

円が安くなるという要因はそもそもなんだという話でしたでしょうか。
そうそう、国債の空売り、暴落とかいうありえない話でしたよね。
国が自らインフレを誘導するという主旨を履き違えたからそういう話になった。確かに国内の財政赤字を家計の金融資産が支えている。
ただ、それは極めて強固に国内に閉じた構図になっている。
ものすごく浪費家の亭主と莫大なへそくりを持っているカミサンが一緒に暮らしている。家庭内で借金だ借金だと騒いでいるけど、外からみたら財務的に問題は少ない。

ただし通貨の信用度という意味で、フェアバリューがどうなのかというと
そこはよくわからない。
とはいえ、円が下がれば日銀も介入して買い支える。中央銀行の役割はインフレ打破と為替レートの安定でしょう。
・・・
＞このとき、保有している城南のマンション価格は、「円切り下げのため＞の輸入コストプッシュ・インフレ」により、やはり倍に跳ね上がるでしょうか？

十分に時間がたって消費者物価全体が上がっているなら必ずあがります。価値があろうがなかろうが、４００万人人口の経済圏のバランスとしてそうなるでしょう。
新築マンションもタクシー代も定期代も生きていくために便乗値上げしてきます。マンション価格は、理論値の鑑定できまるのでなく、生っぽい損得の世界できまるのです。

期待インフレ率が高まれば実質金利は低くなって不動産投資熱が高まります。換物効果でマネーから不動産や株へと動く。
日本のオールドファッションエスタブリッシュ全部が外貨資産の投資するわけでゃない。もちろん円安気配のなかで外貨にもマネーは動くのは間違いが不動産市況も好況になります。

かつて対日貿易の立場から円安ドル高に誘導したあとで牛肉オレンジの輸入を求めてきた米国が、急激なドル安円高で対日輸出が減ることを望まないでしょう。米国牛やジャガイモオレンジが倍の値段で売れるはずがない。円安の進行は米国自体喜ばしいことではない。
また、円安になった時点で円建てで日本株や日本の不動産などを買いあさる動きもでるでしょう。ドル安で日本のゼネコンが香港や米国の不動産市場に進出したのとまったく同様の動きがでてきます。
金利安も外貨から見たら広義の円安です。
だからこそ海外しは日本の不動産が割安に見える。

極論過ぎるのですよ。かつてプラザ合意で逆の事象がありましたね。
１年で円のレートが倍になった。２４０円が変動相場でいっきに１２０円になった。
輸入品が安くなって海外旅行ブームになった。個人消費が拡大。消費者物価は対ドルでみたら上昇したにもかかわらず上昇はないかのごとき低金利政策のなかで、不動産と株価が急騰した。
内需拡大策も含めて何か豊かさ幻想にとらわれて浮かれていました。三菱地所なんかも為替レートの錯覚も含めてロックフェラーセンターを買ってしまった。
そもそも円高ドル安政策の誘導で導かれた結果だったわけです。

８０年当初アメリカはインフレ抑制策で金利は2桁に達し、世界中の資金がアメリカへ集中していた。ドル相場は高めに推移、輸出減少輸入拡大。インフレからの脱出に成功したものの。莫大な貿易赤字が計上された。
その後金利低下により貿易赤字の国アメリカのドルへの魅力が薄れドル相場は次第に不安定化した。1970年代末期のようなドル危機の再発を恐れた先進国により協調的ドル安の実施を図ったのがプラザ合意。

ここからすでに日本が経済的に主導権が得られないのは当然で、それなりの役割で国益の増大を図っていくしかないと多くの人は理解していると思いますよ。

いろいろ書いたけどインフレを教科書でしか知らない世代と
身銭をきって経験した世代の差が大きいというのだけは
よくわかった。ただし経済はインフレ経験世代が動かしている。

CPIが1-2％になるだけでも大きく世界が変わるということが分かってないのかな多分。たったの1-2％という感覚なんでしょう。恐ろしや。

「なんだかよくわからないけどインフレになるのなら
　高くてもマンション買っといたほうがいいのかな！？」

まったく売るほうも売るほうなら、買うほうも買うほうですね。

高度成長期経済下と同程度のインフレが自国の主体性なく外的要因だけで
またやってくると思ってる感性は不動産屋のバブル再燃期待論と同列。

同程度のインフレ、CPI4％以上あったら大変な事態です。
イギリス、アメリカのCPIが今どの程度で、あれだけの資産インフレが起きているか考える必要がありますよ。

うーん。不動産のドメスティックな知識だけでは、ばかにされてばかり
で悔しいから、副島隆彦でも読んでから、知識補強しようっと。

またバブルになるのはいいことなの？

結局よそで起きたからこっちでも起こるって議論ですか。
不動産鑑定評価基準の冒頭でも読み返されたほうが。
あの古めかしい文言もインフレだCPIだ声高に叫ぶよりは説得力あります。

あれ、あなた鑑定士批判してなかったでしたっけ。
まあ株でも、DCF評価で株価が形成されることがあったら教えてください。
結局収益還元法も、外部要因が変化すれば機能しなくなる。ある程度の指針の域を出ないんですよ。前提条件、あなたが軽んじる外的要因の影響が非常に大きいわけです。

バブルの定義は何？価格が上がること？それは間違いですよ。
緩やかな資産インフレを目指すものの、舵取りが難しい。
その結果としてバブルが再来する可能性が無いとどうしていえましょうか。
あのグリーンスパンですら、バブルを押さえるのは不可能ですと明言しているのに。

なるほど、不動産も美人投票だと。なるほどなるほど。
そういう発想の方もいてもいいかもしれませんけどね。
でもあくまでエンドのマーケットですから。
REITのように流動性もあるわけじゃなし。

DCFよりダイレクトキャップで見ますけどね。
DCFの方が後付けの感覚。別に鑑定士擁護する気さらさらありません。
評価基準の話しただけ。

グリーンスパンが日本のバブルに言及したの？
グリーンスパン自らが自国のバブルの元凶なのに？

舵取りが難しいのは同意しますが、プロは勝手に冷えます。冷えてます。
エンドを煽るのはデベの役目でしょうが果たしていつまで続くことやら。

各人の住宅ローンアマウントの限界がある限りは天井がないと逆に
おかしいでしょう。
富裕層、中金持ちは違う、都心は違う、インフレだCPIだグリーンスパンだ
結構ですが、買えない人は逆立ちしても買えません。
郊外順調ですか？

元祖匿名もこれからどうなるかわからんのに
よく断言できるもんだ

>>323
実社会ではこういう輩は小心者ですよ

副島隆彦が「金融・経済の先読みというのは、預言者だ。自信をもって
近未来予測（占い）が出来ないやつは価値がない」と言っていた。
いいんじゃないですかね。師匠。断言しなくちゃダメですよ。

どうせこんな掲示板の意見を参考にして意思決定する奴
なんていないからどうでもいいよ

着眼大局、着手小局。物事は現場を見ないと始まらないものです。上から目線も結構ですが足元をすくわれない様にまずご自身がどうか検証されては。

土地の値上がりとかCPIに反映されないんだから、それを判断材料のベースにするのはどうかと思う。
国内総生産の伸びを上回る貸出額が非生産的な信用創造（投機等）にまわると見る観点から、「銀行の貸出額と刻人所得の伸び」を比較したほうがバブル当時から今日までがよく見える。（もちろん今後の土地動向も占いやすい）
関心ある人がいれば、バブル当時がどうで、今がどうなのか教えますよ。

>328さん　そう思います。是非教えてください。

プロもノンリコパンパンにつけてます。エンドも住宅ローンパンパン。
結局金融庁の判断如何です。

>>328さん
私も知りたい。出来れば８０年からのデータがあったらベストですが。

刻人所得→国民所得　すまん

不動産＝自己資金＋借入

ものすごい簡単な公式ですけど、度外視する人が多い。

世界の何処かで『余剰資金』が蓄積されて、その資金が色んな国を
経由して、また、あらゆる金融商品に化けてある特定マーケットに
向かったら、資本主義下にある各国の金融当局コントロールは
限定的な形でしか、対応出来ないと思う。

＊中国は別物、関係ないがミャンマー問題もここが発端、ブッシュが
　この問題で最初に面談・協議したのは、中国の駐米大使。

過去に本国で起きたバブルと、今後、発生する可能性があるバブルと
では、本質的に定義内容・プロセスも異なる。

今後、日本がどの中東国家とFTAを含めた二国間租税公課条約改定を
行うのか注目したい。ただし、本件は経済産業省の管轄下。
日本は資源獲得目的達成のために、どれだけの金融・不動産市場を
中東へ開放するか？　やはりブッシュに相談か？？

【公式2】不動産＝賃料収入÷利回り

この組み合わせですね。経費とかNETの議論は置いておいて。ざっくり。

【エンド】
　自己資金：大変の人はあんまり伸びてません
　借り入れ：金融機関は積極姿勢でも、借りる側がパンパンです
　賃料収入：レジ賃料はあんまり上がってません
　利回り　：都心は下がり切り、イールドギャップわずか

【プロ】
　自己資金：投資家のお金はまだまだあります
　借り入れ：ノンリコパンパン、金融機関の姿勢厳しいです。
　賃料収入：都内オフィス以外、上昇見られません
　利回り　：下がり切りました、後は地方

上がるトリガーがあんまり見受けられませんが。

>>334
６０００万〜８０００万　ローン３０００万自己資金　５０００万
需要＞供給⇒　値が上がる
資材・仕入れ土地高値　⇒売値が上がる
時間；経過⇒新たな需要

不動産＝自己資金＋借入

自己資金は、個人によってまちまち。
①二次取得者　８０年前半から地区２５年の買換え　ローン済み売却代価
②相続がらみの買換え　　　金融資産、または不動産売却による分割
③夫死亡あとの高齢者　　　　夫の資産５０００万息子のセカンドハウスローン３０００万

まだまだある。築４５年戸建て（土地）売却⇒マンション住替え
（地震時の火災の不安、独居シニアの防犯への不安、バリアフリー
　　ニーズ）
勤務医の退職・開業に伴う都下から都心部への住替え。

ＤＩＮＫｓの子供あきらめ購入（賃貸ではペット不可とか理由はさまざま）

あーあー、デベ販売員、必死ですな。レアケースを持ち出して反論するの止めてくれます？自己資金5本持ってる客がどれだけいてるのよ、6000〜8000買うゾーンで。

確かにせいぜい自己資金3000万くらいかな。どうせするなら、
そのうち2000万を頭金とかでシミュレーションしてほしいな。

少ない特殊需要というなかれ、都内４００万世帯の０．１％でも４千世帯
はある。

そうやって都心周辺部は物件が消えていく。需要みあい。
年平均２〜３％上昇くらいの上昇で維持していけば、
ローン実質金利＝名目金利３％−期待インフレ率≒０〜１％

師匠誤爆はやめてくれ、オレだよ。＞335　339

おっしゃるとおり、現状をみればそうです。私も物件が枯渇していると言っているのはそのためです。
ただここは予想をするところですので、現状がこうだから、と言われても、そうですね、としかいえませんね。
経済状況を踏まえて、今後どうなるかを考えるのが主旨だと思いますが。

あなたは、今後も自己資金は増えない、借入額も伸びない、賃料も将来は上がらない、よってイールドギャップがそのままであれば、物件価格も変動しない、と考えているんでしょう。そういった前提が、今のCPIが水面下の状況から、少しでもプラスに転じてそれが継続した時にどうなるかですよ。

そしてそうなった時、郊外は勘弁してくれと考えた人たちの心理がどう変化するのか。そしてそれによって銀行の不動産業への貸出額がどう変化するのか。投機だなんだーといっても、投資と投機がどう違うか説明できますかね。結局はマネーの動き次第ですよ。マネーの動きに最も影響を与えるのは金利。別に上からモノを見ているわけでも無い。

少ない特殊需要でマーケットが動くのか？
販売用の社内プレゼン資料じゃないんだぞ。

何が2〜3％上昇するんだ？おたくらの販売価格か？
エンド＊＊にしすぎじゃないの。

ていうか、うちのマンションの高層階そういう価格帯でだいたいそういう事例書いてみたんだけどダメですか？
現場見ろっていうから見てかいたのにねぇ（；；）

某大手商社数社にて　社員数＝30,000人

30,000人x 10% = 海外駐在にて2,000-5,000万円　貯蓄、帰国後
本社勤務へ。

普通に考えても2,000人はいるけどな。
新築マンションが2,000室も都心にある？

大体、上位1％の人が富の何％を抱え込んでいるか、上位5％が何％か、考えればすぐに分かることですね。それを特殊事例と切って捨てると、Marketの過半を無視することになる。

あのさ。癌匿さん。いい加減に頑固親父はやめなよ。
２００３年でも、タワーの高層階は皆７０００万台で抽選だった。
客は１０００や２０００はあったよ。

あのさぁ、一度東京の高層ビルから街みてよ。
木造がことごとく立ち退いてきている。
この人たち亡くなったりしている人だ。昔は地上げ屋。今は
天国のお迎えが地上げしてる。お金は息子にいくよね。
それが半端な数じゃないんだよ実は。

もっとあるよ。某社宅のある大企業。実は早期退職が５０歳前半
これが平均貯蓄額３５００万、５０代なら２５年ローンが組める
退職金は３０００万でる。関連会社で６５歳まで年収１０００万
は保証されていたりする人かなりの数だね。

首都圏の社宅（給与住宅）戸数　５０万個（２００５年国勢調査）

はっきりいって２５０万超えた時点で、デベも（オレはデブだ間違えないでね）一次取得者相手にしてない。相手にしてないから戸数を絞って
時間かけて売っているんだと思う。

あとさぁ、東京って再婚おおいよね。元祖匿名はんもそうだけど
オレもそうだよ。二人で持家持って再婚した場合、思い出のこもった
家うるよね。それで自己資金５０００万とかあるんだわさ。

小梨再婚限定？　でも、実際持ち家ある人の再婚だと、子供が
いることのほうが多いよ。