23区内の新築マンション価格動向（その16）

①2015年頃には２軒に１件が単身者か夫婦２人の世帯となる。
これは、住宅に広さを求める必要がない世帯の増加を意味する。
②2015年頃には、人口が減るだけでなく、世帯数が減少に転ずると
予想されている。これは、物理的に住宅が余る時代を意味する。

人口減少時代になれば、近郊、郊外のスプロール地域からの撤退が必要となる。
その受け入れ地域は、コンパクトで社会的費用と環境負荷が小さく、
独特の景観と薫りを醸しだす誇り高い市街地を形成する東京駅から
半径５ｋｍ圏内。
そして、そこは永続的居住地域となる。必要条件としては、
①道路が整備されている
②区画が正形である
③狭小住宅が密集していない
④歴史と文化がある
⑤起伏が少なく、老人にも優しい地形
⑥緑に恵まれている
⑦犯罪が少ない
⑧震災時の危険性が少ない

近未来予想。

①東京駅を中心とした地域に本社機能が集中・集積する
②団塊の世代引退以降、企業は人手不足となる
③少子化が進んだ首都圏では人手が足りず、地方からの新卒流入が恒常化する
④首都圏地元者の住宅需要は団塊Jrの大きな瘤を超えれば減少に転ずる
⑤それに代わって増えるのは、地方出身者の住宅需要
⑥東京駅を中心とするエリアに就職する地方新卒者の多くは、その周辺の
ワンルームマンションに居住、都心部とそれ以外のワンルーム需要に大きな
格差が出てくる。
⑦共稼ぎが当たり前の時代となり、都心部の子育て支援施設は年々充実する。
企業も施設を充実させ、優秀な人材確保に走る。
⑧地方出身者の大半は結婚後も都心部居住を続け、都心部とそれ以外との
需要の格差を生み出す。

>04さん

＞①東京駅を中心とした地域に本社機能が集中・集積する
総体では山手線及び、その内側に色々な本社がありますが
それらが東京駅近辺に集中ということですか？

例として
東京駅近隣は、旧財閥系（特に三菱）。
赤坂、虎ノ門付近は法律関連、
品川近辺：ＩＴが多い

＞②団塊の世代引退以降、企業は人手不足となる
現時点でも、ホワイトカラーの採用は大変ですよ。
人手不足とはホワイトカラー以外とのことですか？
例えば都心部のパートタイマーは、慢性的に不足です。
一番の理由は対価が安いから。
つまり、安売りしたくない働き手と、デフレで対価を上げられない
企業側が居て、株で言えば”商いが薄い”状態です。


＞③少子化が進んだ首都圏では人手が足りず、
＞地方からの新卒流入が恒常化
ということは、地方からの流入は安い賃金で働くということ？
この層はワンルームでも都心に住むのは難しいですよ。
だからネット難民が問題になっています。

それなりの賃金をもらえる人（大企業のホワイトカラー）は
限られているし、その層は別に地方から流入する必要は
ないと思いますが．．．

そうなると、以下のお話も整合性が無いように思います。
それとも、現時点でおきているようなことが、
変わるなにかがあるということでしょうか？

前スレで、師匠が管理人氏に書いていたコメントは、なかなかよかったね。
見直した。２３区マンションは、自用のあとは賃貸、売却という流れ。
戸立てに比べて、貸しやすく売りやすいのが「２３区」のマンションの
特徴なんだから、その観点を加味して語ることは必要だ。


ところで、俺のコメントの多くが削られたが、アク禁なのかな。
言葉使いが丁寧ならばきわどいことが書いてあっても残っているのだが
・・・
一般に、金融は高学歴、不動産はそうでもない。だから金融屋は
不動産を＊＊にする。世間の人もそうだ。
でも金融屋もヤミ金サラ金が金利の制限と、自己破産の増加で衰退
したように、不動産も底辺の悪徳業者は消えていっている。
金融商品も不動産も金のある人に「よい情報」が集まる
なぜなら手数料ビジネスにはロットの大きい一人に説明するほうが
ロットの小さい１００人に説明するほうが楽だからだ。

庶民のいうリスクとそこそこの金持ちのいうリスクは意味が違うと思う。

まあでも、２３区も他の地域と関連が全く無いわけでも無いし、
投資の観点は必要ですし、
ウンチクを人は語りたいものだし、
特定物件もベンチマークとして時に必要だし、

ということで、さほど厳格にする必要は無いのではと思います。
最近会話調の人がいなくなったのは寂しい限り。

俺はこのスレの２０％以上の書き込みをしてきたものだが（ＩＰアドレスは３種類だが管理人さんはお見通しの通りだ）
１．は賛成
２．は状況よる。要するに資金計画にも絡むし、そもそも一次取得者
　　しか買わないみたいな論に対する反論として投資も需要だし
　　高値維持の原因にもなっていることを説明したくて書いた
３．薀蓄を語る気はない。役に立つ文脈の中で書いてきたつもり
４．事例がないと抽象的な空論に陥る。リアルな例を出さなきゃ誤解の
　　もとだろう。

というか、書き手のボランティアなんで、それぞれが得意分野の
知識を生かして意見を戦わせるから興味深い展開になる。
ブレーンストーミング的なものでないと、書き手も自分か触発
されるからモチベーションが高まるのだと思うよ。

そうですね。書きながら自分の考えが初めて整理されるということ。
今日の日経のグリーンスパンのページは面白いね。まあ本の宣伝だろうけど。日本の不動産にも関わる話です。

>>08
ホントに投資関連の話は止めて欲しいですね。
自分がいかに金持ちかを自慢したいのかもしれませんが（実際はニートみたいな＊＊＊だと思うけど）、ここは自分が住むためにマンションを買う人の掲示板だと思いますので、大迷惑です。

規約についてはどうこうしましょうといったところで他の個別物件は別として俺も含めこのスレは所詮自己顕示欲の塊みたいな奴しか書きこまないんだからどうこうしても変わらないんじゃないでしょうか？

物理的に文脈を判断して書き込みを禁止するシステムを開発するほどここの掲示板がお大尽ってなら別ですが。ということで、ノイズと感じる書き込みはそのまま放置するのがベストだと思います。明らかな荒らしは管理人さんが削除してるだろうし。

うちのタワマンの高層階は７０００万以上最上階は億ション
中低層は６０００〜４０００万だけど、購入層は５０代から上
の買い替えと一次取得の３０代に二分化しているよ。

世田谷や目黒や文京の７０００万以上の物件はこういう上層階客層
が買うもので、５０００万以下は、城東などの物件購入者が客層

たまたま湾岸タワマンは、そのふたつが重なった。地価上昇で豊洲など
５０００万のボーダーが６０００まで上がってしまったということだ。

マンション人気は、湾岸タワマンのような「フュージョン物件」が出て
こない限り、城東と城南の高級／大衆の二極分化はかわらない。

都心に住む　１１月号はマンションブランド特集。

なぜデベロッパー各社が「ブランド」戦略をとるか。
ひとつには、客層を絞り込んで効果的に売りたい。
例えば三井なら所得階層別にあったはずの
パークマンション、パークハイムとパークホームズの
差異。パークタワーとパークシティの差異
地価反転もあって曖昧になっている。
本来、一定の所得層、年齢層むけのグレード屋号が
わけがわからなくなってきている。

端的にいってこれからは、お金持ち以外はモデルルームに
こないでね。と言う時代になっていく。
実際問題、１９９０年後半など、目黒区の物件など普通の
サラリーマンがのぞきにいっても相手にされなかった。

顧客セグメントを明確に分けながらじっくり値固めをする
時代に入ったということだろう。

最近モデルルームに行きましたか？
私は、豊洲タワーの会員一期が最後。あとはあまり見ていません。
資料請求ばかりで済ませてますね。
価格においていかれる時期ってこういう感じなんでしょうねぇ

追っているうちは、自分が買える広さ、場所がわかるのだけど
半年、一年関心がそれると気がつけば買える物は駅が１０こくらい
遠くになっている。

グリーンスパンは多数が思ってるほど正しくない。

死んだ頃、ドル恐慌に見舞われたアメリカからS級戦犯扱い
されるだろう。

俺は市場で結果出してる、ジムロジャースを信じる。

とにかくあいつにわが国の不動産だけは語られたくない。

不人気地区代表ですがこれからもよろしくお願いします。

>>15
５千万円台から６千万円台って結構マスな層で、
これが都心湾岸部と都心東部の主要な購入層になっています。
逆を言うと、この価格帯を外したら千戸近くの物件を売り切るのは
至難の業。７千万円越えて行くと極端に購入可能層の数が減って行く。

でも、一部の少数の人が住んだところで街は変わりようが無い。
結局、街なり、その文化なりを変えて行くには数が必要。

世田谷なり、目黒、渋谷なりがどうなろうが、
少ない数じゃ何も変わらないし、
逆に周辺部からまあまあの所得・教育レベルの人間をごっそりと
都心湾岸部と都心東部に吸い上げられてしまうデメリットは
創造できないほど大きなつけを将来に残すだろう。
高級住宅地論も空ろな理論だよ。世の中変わって来ている。

いや、自分のブログやったって誰も見てくれないんだから相変わらずここに来るだろ。基本はかまってちゃんなんだから。
もしくは強がり言ってるけど、深層心理では不安な訳で、書いて不安を鎮めようとしてる。そんなとこだろ。

で、今後マンション価格は10年は上がり続けるそうです。今が買いです！！by今日行った某マンション営業担当の人

ま、おれは信じねーけどな。いや、まあ売れなくても高値でさらすってのならそれはそうなるのかもしれんが。俺は別にUR賃貸でいいや。

>>27
割高エリアで大規模物件を売り切るのは無理だろうね。
２００戸前後が限界だろう。

希少で利便性の高い都心部は今後も上がり、郊外は下がる。
問題はどこが閾値（閾場所？）＝上がりも下がりもしない場所かって事。
予測には定性分析は役に立たず、定量分析するしかないよなあ。
不動産会社は必死に分析していると思うが、結果が公表される事は
無いだろうから、こっち側は勘に頼るしかないかなあ。

>>27さん
>もしくは強がり言ってるけど、深層心理では不安な訳で、書いて不安を鎮めようとしてる。そんなとこだろ。

斯く言う27さんも賃貸でいいと書きつつもMRの営業さんのコメントを載せるあたり、
書くことで不安を鎮めようとしてるようですね。。。（笑
（悪いことだとは思いません。）

>>30

そらー相場の世界に絶対はないですから、私も当然理性ではいろいろ思っても感情とか、深層心理の部分で不安はあると思いますよ。それは認めます。

一番最悪なのは賃料まで固定資産税分以上値上がりすることですかね。
物件のグレード感自体は最近の賃貸はそんな悪くないですから、賃貸住まい自体には抵抗ありません。

今のところ値上げの心配はなさそうではありますが。

書いた内容の批判や書き手のこき下ろしは、何かの役に
たつのか？
もっと本質的な議論をしよう。
と呼びかけようと思ったが、議論でマンション価格が下がるなら
こんな楽なことはないな。
だんだんみんな実態を認識しつつあるようだな。
２３区は昔から、所得格差で住まいはすみわけられていた
ということ。
底値付近で、清濁交じり合うような状況になったがすぐに泥は
そこに沈殿して、澄んだ水は上に溜まる。
庶民は郊外に住む。都内なら暫定的に１ＬＤＫか城東で我慢。
これ普通のことなんだけどねぇ

>>31
家賃面からかなりの格差が出てきます。

都心部、概ね東京駅から５ｋｍ圏内は、
今後の新卒採用増、東京駅周辺へのオフィス集中を考えれば
需要は大きく強含みでしょう。
新築賃貸もワンルームを中心に安定的な供給がしばらく続くでしょう。

それに対して県境外周区は、
特に中央線沿線の家賃が下落して行くでしょう。
比較的高い賃料が支払える層の都心部への回帰が続き、
また、少子化で学生需要が確実に右肩下がりだからです。
このエリアは、今まで以上に家賃が安い、超狭小のアパートへの特化
が進み、維持管理にあまりお金を使わないタイプが増えるでしょう。
http://yachin.homes.co.jp/city/ad11=13/sort=1d/o=80hsbqBjnIYokc/

不動産価格のあまりにも高値への上昇は、
実際に長年住むつもりの人にはマイナスでしかありません。

バブル化せず、坪単価で２５０万円前後を維持しつつ長期にわたり
新規住民を増やし、エリアの発展と利便性向上を達成して行く。
こんなエリアが望まれます。

都心湾岸部および都心東部は、そう言った条件を満たすであろう
限られたエリアと言えます。特にまだ若い世代には重要かつ注目
すべきエリアでしょう。

＞不動産価格のあまりにも高値への上昇は、
＞実際に長年住むつもりの人にはマイナスでしかありません。

そんなこたあないよ。買ってしまえば、そのあとの高騰は高いほど
中古の値下がりが少なくてすむよ。戸建じゃないから固定生産税
なんて年間２０万もかからないってば。高騰なら固定資産税評価
は緩和措置を講じるのが普通。
実際、１９８４年からずっと世田谷のマンションに１８年暮らした人が
２０年後買った値段で売れたわけで、１９９５年に郊外の築浅中古
買った人は今は、３割損を抱えたままだ。固定資産税はバブル期の
評価がたたっていまだに２５万／年払っているらしい。

高い安いは時間の系の中で考えるもの。値上がってくれてはじめて
「安い時期に買えた」ということになる。
不動産は、再開発や新線で「化ける」お買い得の場所もないことは
ないが都内のような成熟土地では少ない。
都心を頂点としたヒエラルキーの中での相互関係に大きな差はない。
むしろ大きいのは、全体が安くなっている時期に買ったか
高値になってから買ったかの差だ。

いい加減に目覚めなよ、みんな。

坪単価の上昇は一般的に分譲マンションの狭小化を招きます。
これは、そのエリアに住む人達の居住環境の悪化を意味し、
ファミリー層の減少を招き、将来の地域の衰退につながります。

勘違いしちゃいけないのは
郊外だから下がる、都心だから下がらないというんじゃないということ。

郊外は、下がり時期に買った人が多いから下がったと感じる。
だいたい今の４０代５０代が１９９０年以降郊外を買っているから
そう感じるだけ。
１９８０年に郊外買った人は、今は土地代は元値より上がっているはずだ。
逆に都内でも１９８７年から１９９３年ころに買った人も中にはいて
いまだに損を抱えている。

とにかく値動きをつかむのがすべてなんだんてば。場所の成長に
そんなに大きな差はないよ。湾岸みたいな新開地は別だが、大抵は
人が９割住んでいて所得層は決まっているんだよ。

＞坪単価の上昇は一般的に分譲マンションの狭小化を招きます。
でもさ、世田谷みたいに既存の人口が８２万人もいて
賃貸が発達していたら、まるで影響ない話だよ。
だいたいここ２０年、分譲マンションの坪単価が２５０万以下に
なったことないんだよ。
何にも住環境の悪化なんてないよ。

＞そのエリアに住む人達の居住環境の悪化を意味し、
ワンルームは規制するどころか地主が喜んで建てて貸してる。

＞ファミリー層の減少を招き、将来の地域の衰退につながります。
老朽マンションがどんどん賃貸化し、中古も流通して若い世代が
どんどん入っているから、三茶のイタリアンがはやってマロニエゲート
に出店するんだよ。

東京都の最新人口予想
都心４区、千代田区、中央区、港区、江東区が勝ち組であるのが
鮮明になってきた。人口減少時代、勝ち組区に乗っかるのが正解だろう。

都に占める区部の割合
２０００年　６７．４３％
２００５年　６７．５０％
２０１０年　６８．０１％
２０１５年　６８．２２％
２０２０年　６８．２２％
２０２５年　６８．２７％

区部に占める都心４区の割合
２０００年　７．９３％
２００５年　８．８０％
２０１０年　９．５１％
２０１５年　９．７０％
２０２０年　９．８８％
２０２５年　９．９６％

Ｐ２１参照
http://www.toukei.metro.tokyo.jp/kyosoku/ky07rf0005.pdf
区別、市別詳細
http://www.toukei.metro.tokyo.jp/kyosoku/ky07ra0101.xls

マンション業界には市場原理主義だの価格の正統性だの
消費者の購買力にあわせた供給を増やせみたいな好き勝手いってるが
市場原理主義の社会において「生活者」も競争原理にさらされている
のを忘れてはいけない。
もはや、「あるべき論」で世の中動かない。
生活者のためにこうあるべき・・は行政の機能だが東京都は別に
しても国も自治体も膨大な赤字を抱えて、職員の退職金さえ借金で
払うありさまだ。
市場原理で小さな政府にしていかないと国家破産の危機にあるなかで
いつまでも平等社会の理想論は掲げていられない。
北朝鮮ならに北九州市で生活保護を打ち切って５３歳の男を餓死させる
時代。家なんかなくても借りれば生きていける・・そういうのが
行政の都市計画レベルの意識だと思うよ。
誰が理想を実現するっていうの？市場の見えざる手？

>>38
ブランドイメージが確立されている
世田谷区は県境外周区でも別格でしょう。
杉並区あたりは年々ひどくなって来ているよ。
賃貸住民の質の劣化はひどい。
都心回帰の影響だと思うよ。

>>41

都心回帰の影響でなく、たんなる上京学生が高円寺の安い古アパート
にむらがるせいだよ。

市場の見えざる手ではないけど、そうやって地理的条件と住み手の
低所得化、環境悪化が出てくると「スラムクリアランス」がビジネスとして
なりたつわけだ。
だいじょうぶだよ。買い手が心配する話じゃない。
そうなってはいけないから、地価を上げるなと誰にお願いしているわけ？
みんな買うのやめてよい世の中を作ろうよって呼びかけているのか？

Ｐ１７に都心回帰の様子がよく表されていますいますね。
中心は赤で表示。
高度経済成長期（１９６５年）のまるっきり逆で、揺り戻しみたいで
面白い。郊外で例外は練馬区と江戸川区だな。
http://www.toukei.metro.tokyo.jp/kyosoku/ky07rf0005.pdf

１９６５年当事に３０歳で家を買ったとすれば今７２歳。
当事郊外に住み始めた人はまだご健在で、郊外で家が余りはじめるのは
まだ１０年以上先みたいです。

>>42
少子化で上京学生が減って代わりに上京フリーターの＊＊になってきている。安いアパートに複数居住って多いよ。
まあ、ファミリー層が避けて、住環境が悪化して行けば地価もその内
下がって行きます。どうでも良い話ですけど

この資料はたいへんよくわかる。ときどき社内の企画書に図の２の２は
出典つけて借用したりする。
ことに１７Ｐの地図。
区名がなくても、どこが何区かすべて言えるようでありたいね。
江戸川区と練馬区の吸収力がすごいな。

ただ、パーセンテージだから実数は都心三区はたいしたことないよ。
６５年から減り始めていまは７割戻ったって感じかな。

>>46
今の１０代の２３区の中心はなんと練馬区と、江戸川区なんす。

>>44
都心部の売れ行きが悪くなっている？
初めて聞きましたが、

住まいに詳しい人のソースはいつも東スポレベルですから

>>43
持ち家で、６５歳以上高齢者が一人住まいor二人住まいの数
２００５年国勢調査より
　　　　　　　　一人住まい　　　二人住まい　　　合計
１位　世田谷区　２２４８８戸　３１８３２戸　５４３２０戸　
２位　練馬区　　１７０２１戸　２７８１６戸　４４８３７戸
３位　杉並区　　１５６９９戸　２２１２２戸　３７８２１戸
４位　大田区　　１５３１０戸　２５７２９戸　４１０３９戸
５位　板橋区　　１１５３５戸　１８３９４戸　２９９２９戸

都心部の売れ行きが悪くなったって、もうめぼしい土地・物件が無くなったからだろ？あっても商用に回す方が儲かる。都心かどうか知らないが住居用地で残っているのは晴海再開発地域ぐらいか？門は閉められたのよ
多少の調整はあっても今後１５年２０年は少ない玉の高値取引が続く