23区内の新築マンション価格動向（その16）

将来都心はマンハッタンのようにタワマンが乱立
しそうですね。郊外なんて誰も住まなくなるでしょう

>>96
田園都市線沿線と都心湾岸部、都心東部を同一視しているようだが、
まったく別物と考えるべきです。

おっしゃる通り、都心湾岸部と都心東部も３０代、４０代の
ファミリー世帯が持ち家取得で大きく増えています。
その一方で、２０代向けの賃貸ワンルームも急速に増えています。
特定の世代が歪に増えている傾向はありません。
１５〜１９歳の世代は１０年後の２５〜２９歳にはおよそ倍になって
います。都心に近い利便性が高い地域ですから、適正な家賃水準で
あれば、若い世代も集まり続け、その人達が結婚して分譲マンション
を購入すると言う好循環が生まれるでしょう。
そこが都心部と郊外の大きな違いなんです。
その動きに向けて、東京駅八重洲口および地下街、有楽町等の商業施設の
今後の充実は目を見張るものがあります。

東京２３区の区別ワンルーム家賃と物件数
http://yachin.homes.co.jp/city/ad11=13/o=80hsbqBjnIYokc/
横浜市、川崎市の区別ワンルーム家賃と物件数
http://yachin.homes.co.jp/city/ad11=14/o=80hsbqBjnIYokc/

>>97
さらに、江東区のマンション規制が解除されたら、ファミリー向け
マンションがまだ約1万１千戸供給可能だそうです。
地域別では以下、
旧深川区：白河８００戸、富岡１０００戸、小松橋８００戸、東陽２００戸
臨海部：５１００戸（塩浜、潮見、枝川あたり？）
旧城東区：亀戸３００戸、砂町２００戸、南砂２９００戸

メロンが高くなると食べる人がいなくなる。いなくなるとメロン農家は衰退する。
メロンが安くなるわけではない。むしろ生産者が減れば少ない需要でも
生産量が減ることでさらに価格は上がる。
一方、メロンのまがい物はいくらでも出てくる。

都心が高くなると都心を買う人がいなくなる。いなくなると都心デベは衰退する。
都心がが安くなるわけではない。むしろ物件が減れば少ない需要でも
供給が減ることでさらに価格は上がる。
一方、環境は関係ない。
住めればいいというだけの人にむけて江東区の田の字マンションは安値でいくらでも出てくる。

＞でも、都心じゃ企業の所有地が放出されてマンションになっているわけで
無視するわけにいかないでしょ

うーん。やっぱりニュースソースが東スポレベルだね。
なんているでなくて、「なっていた。」だよ。
都心は、もう高すぎてマンション分譲には向かない。２００３年までは、本来オフィス用地で
いけそうな場所まであえてマンションにしていた。例、芝パークタワー、虎ノ門タワーレジデンス
２００３年問題なんてデマが流れたせいだよね。

今は、土地の仕入れ値が上がって、分譲のボーダーラインを超えているんだよ。
例えば高輪台の奥にあるソニーの社員寮、テニスコート土地、入札や購入話で値があがった
きりだし、ソニーの本社移転跡自体、まだどうなるか決っていない。
持ち主が安価で売る姿勢があるのならとっくに話が出ている。
しかし株主の手前相場を下回る価格で売っていいわけではないでしょうよ。

国の土地も高く売りたいから入札になる。仕事が欲しいからぎりぎり高値で入札する。
どこに下落の余地があるんだね？
随意契約で売り払うのは相当の不景気になればあるかもしれないが
勝ち組企業でも不要土地は売ってスリムになっているよ。

＞「人口が減る」という避けられない未来が待っているわけで
＞土地なんていくらでも出てきますよ

こういう大雑把な発想の人どういう業界で働いているか大体見当がつくねｗ
「ねぇ、ねぇ。エルメスのバーキン買ってよ」
「カバンなんか、使えればいいんじゃないか」
「バーキンが欲しいの、中古でもいいから、買ってよ。」
「誰が持っているんだ？」
「若い子も結構持っていたりはするよ」
「年よりはどうなんだ？」
「そりゃ５０代６０代のお金持ちの質需品よね」
「人口が減るという避けられない未来が待っているわけで
　バーキンの中古などいくらでも出てくるよ。ちょっと待ってろ。」
「いやよ。待っていたら私ばばあになっちゃう。」

>>105
やはり都心回帰の救世主は江東区になりそうですね。
５千万円台から６千万円台のファミリー向けまだまだ出そうです。

他は高すぎて普通の人じゃ買えなくなりますか。

都心回帰も一極集中型に変形か？

勝どきと晴海も忘れるなよｗ

>>101
地価はインフ・レデフレの経済の動きとマネーサプライできまるもので
地域の人口動態はそれに従属する関係だよ。

１９６５年から東京２３区の人口は８８９万人から１９９５年の７９４万人まで
減り続けた。十分長期的だ
にもかかわらず地価は３倍以上に上昇している。
減るのに上がるとはこれいかに。
逆に、１９９５年から２００５年までに２３区人口は５０万人も回復している
この間２３区地価は下落しているのだ。
１０年といえば十分に長期だろう。

人口が減る→だからマンション価格は下がっていく。と
都心回帰だ→だから東京駅5キロ範囲内ならどこでも上がる。は
教養のなさにおいて似ている。

＞都心回帰だ→だから東京駅5キロ範囲内ならどこでも上がる。
誰かそんなこと言ったか？？？

上がり過ぎた時点で都心回帰はストップするよ。
だからこれからの注目エリアは
都心湾岸部と都心東部になっちゃう。
とっても理屈にかなった理論でしょ？

＞都心回帰だ→だから東京駅5キロ範囲内ならどこでも上がる。
誰かそんなこと言ったか？？？

基本から勉強しなおす必要があるな

需要というのは新規需要だけではないよ。すでに占有して使用している状況を
保留需要というのだ。
２３区には、ずっと住んでいる世帯が４００万あるわけだ。
これ賃貸も分譲も含めて全てが「満たされた需要」。こんな需要が固まってある
エリアは日本に他にあるか？
需要が満たされていれば地価は「動かない」
需要が満たされなくなれば、価格は上がる。
供給が満たされなくれば価格が下がる。
供給が満たされなくなるというのは
賃貸なら空室率、分譲なら販売在庫数が増えるということだ。

>>114
理想は
需要大
供給大
価格安定
人口が大きく増える
街が大きく発展して行く
ですよね。
どこかの時点で価格も上がり始めるでしょうが・・
そのタイミングは遅いほうが良い。

都心回帰＝都心バーゲンセール　の謂い

バーゲンセールが終われば年中安売りしている店＝郊外・城東で
買うしかないんだね。

まぁ結局、

来春に豊洲と勝どきで完成するタワマンを、
築浅で高く転売したいから、
せっせと湾岸の宣伝をしてる購入済みたちが多い。

ってことね。ガンバって！

＞築浅で高く転売したいから
あほか？自分の住い売ってどこに住むのさ。貸しておくだけでも
十分稼げるってばさ。
転売なんてやっているのは業者だけだよ。金利はかかるし
手数料も税金もかかるよ。

>>116
そうなんですよ
都心回帰の潮流の中で
まさに都心湾岸部と都心東部が大きな利を得ようとしているんですよ。
新卒の採用も増えて、職住近接の需要はますます大きくなるし、
この流れは結構長期にわたって続くと思うよ。
最終的には都市構造自体が大きく変わってしまうでしょう。

地価が上がりすぎると
Ｐ１７地図中の赤い部分がしだいに縮小するとともに、
一部の地域に集中して行き、その地域の発展スピードが加速されて行く。
それが都心湾岸部と都心東部。
http://www.toukei.metro.tokyo.jp/kyosoku/ky07rf0005.pdf

牛乳が売れなくなって、牛乳屋が潰れても牛乳が安くなるわけではない。
業界が淘汰された結果価格が下がるはずがない。
不動産業界は、業者が増えても土地が安くならない限り、逆に仕入れで
競争で高値買いすることになる。その辺の事情を理解しないと間違える。

業界が儲けているから高いというより、業界が過当競争した結果高くなって
いるという不思議な構造。
逆に、いんちきで安値売りしたヒューザーみたいな会社が出てきたせいで
安いものは不安になってしまう。
江東区が安いなんて都心に比べての話だ。坪単価２５０万超えたら一次取得者
にはしんどいよ。

首都圏高額マンションの推計需要
２００６年の販売実績より
４７００〜５０００万円　３８３５戸　←多い
５０００〜５５００　　　４７４１　　←多い
５５００〜６０００　　　３２２８　　←多い　小計１１８０４戸
６０００〜６５００　　　２０５２
６５００〜７０００　　　１４３７
７０００〜８０００　　　１４０５
８０００以上　　　　　　２０３８
　　計　　　　　　　　１８７３６戸（全体の約２５％）
多い価格帯は４７００〜６０００万円です。
都心部マンション心地よい価格水準は坪単価で２５０万円
６０ｍ２で４５００万円
７０ｍ２で５３００万円
８０ｍ２で６０００万円
世帯の構成人数が減って来ているので、７０ｍ２くらいが主流になります。
坪単価が３００万円台になると、かなり購入し辛くなります。
都心湾岸部、都心東部で大量供給が続けば、価格も適正水準を維持でき、
都心部への人口集中は続きます。

>>120
甘いなぁ。これからは江戸川区と足立区と北区　それ以外買えない。
練馬は埼玉に中野が入り込んで不人気。

４７００〜６０００万円の価格帯で
都心湾岸部と都心東部が年間４千戸の供給として
首都圏のおよそ３分の１を占めることになります。
これって結構すごい事だと思います。

>>122
>都心湾岸部、都心東部

こういう言い方は業界でもしないけどね。
江東区湾岸は都心ではない。墨田区も、東陽町も南砂も都心東部
と呼ぶ人はいまのところ誰もいない。

>>123
残念ですが県境外周区は都心回帰の対象外です。

潮見も塩浜も東京駅には近いが、「都心」というにはあまりにも
殺風景。
板状塀田の字の７５平米と、都心部の中廊下タワマンは
同じ７０㎡でもかたや３ＬＤＫかたら１ＳＬＤＫ。
一緒に語れないだろう。

神奈川・都下・埼玉・千葉の人気の順番は
世田谷　杉並　練馬　板橋　城東の人気の順と同じですね。

>>07
>最近会話調の人がいなくなったのは寂しい限り。

呼んだ？

「ねぇ、ねえ。金融資産の運用で増やしたほうがマンションを買うよりいい
　みたいなことを真顔で言うやつが増えてきたけど、これってどうなの？」

「週刊現代読んだね。
　そうだなぁ。場所によるだろ。
　郊外のＳＣ付のタイル貼り団地を買って、２０年後元値で売れる保証はない。
　恵比寿や広尾のマンションなら２０年後値段はかわらないかもしれない。」
「どうしてわかるの？」
「南青山は、土地はあっても公園規制などで開発できないエリアがある。
　北青山は無駄な都営住宅を中層で建替えたひどい土地利用がなされて
　いる。逆に公共用地が広いことで私有地の開発余地がほとんどなくて
　中古市場が高止まり。
　青山アパートメントも高額で賃貸されている。
　広尾でも麻布でも同様だと思うよ。
　郊外ＳＣ付属マンションは周辺にいくらでも増やしていける。数が増えたら
　新しいものが既存中古の値を押さえるだろう。」

「でも、なかなか賃貸で暮らしてお金たまらないわよね。マンション買うってのは
昔から、庶民の資産形成、強制貯蓄だったんじゃないの？」

「郊外なら、マンションは建物・土地比率で建物価格が大きすぎて厳しいよ。
　都心部マンションならたとえ土地の共有持分が狭くても建物土地比率が４：６
　くらいなら、最低半値以下にはならない理屈だ。」
「マンションは高いもの買わないとダメってことね。」
「狭くても都心を買うというのは一つの方法だ」
「都心部は、新しいホテルができたり商業ビルやブランド路面店ができて
　すごいわね。都心にどれだけお金をかけたら気がすむの？って感じ」

「賃貸が得か、購入が得かは、実際には帰属家賃や地価相場がわかっていて
　金利動向もいくつかのシナリオが
想定できてや自分の運用能力に自信があるやつがはじめて言いうるセリフなんだけどね。」
「金融資産で簡単にお金増えるのかしらね。」
「３％のローン払うくらいなら４％で運用しろという話だが、１８年で確かに倍になる。
もっと利回りのいい投資先をみつけて借入金でレバレッジかけたらそりゃ増えるだろうが
リスクもある。
でも普通は金融資産が増えたら、それを安全に保存する意味で不動産が
あるんだと思うよ。」

「インフレ対策という意味ね。デフレが１３年・・ていうかまだ終わってないって
　話もあるけど、資産デフレは終わった感じよね」

「このまま、将来３０年インフレが来ないという保証があるなら金融資産の
運用で生きていけばいいだろう。」

「外貨資産を買えというのは、説得力があるわよね。」

「外貨資産に住めるならそれもいいんじゃないか。」

「外貨資産の生む利益を住居費用に廻していけばいいんじゃない？」

「元本のリスクは考えないのか？」

「インフレや為替の変動？内外金利差とか考えて運用するわけでしょう。」

「世の中には、マネーそのものが好きな人とマネーで買えるものが好きな
　人と二種類いるんじゃないのかな？買物の得意な人とお金増やすのが好きな
　人。」

「不動産見る目は結構女性のほうが鋭かったりするわね。」

「女性は抽象的概念の冨を扱うのが苦手なんだろう。
　不動産というのはそもそもお金持ちがかうものだ。
　少ない自己資金で高額な不動産を買うのは間違っている。」

「今不動産買っている人は、確信持ってインフレになるって思っているの？」

「それはわからないけど、３５歳でマンション買ったら、せっせと繰り上げ返済して
　５５歳くらいには完済する人もいたりする。強制貯蓄という意味ならいいが
　共働きできない若い人がいっぱいいっぱいで買うのはどうなんだろうね。」
「繰上げ返済も、自己資金豊富なのも、支払い利息を減らすという意味で
　同じよね。」
「２０年目には、ライフステージも変わっているだろう。この間にまたデフレに
　なると思うかい？」
「わからないわ。」
「デフレというものはめったに起るものではないよ。

損か得かといういう意味では、高額な自己資金があるなら運用すべきという
話も正しい。
でも、住宅取得は、家族の幸福のためだろう。それが賃貸で満たされているのなら
別に問題ないだろう。」

「そうね邦銀の社員など全国転勤がある代わりに５０過ぎて退職するまで
借り上げ社宅に住めるみたいよね」
「今の３０代のマンション購入希望は、「安いから買っておきたい」というだけで
切羽つまった狭さや劣悪な環境からの脱出という話ではなさそうだ。」

「子育て段階なら、借り上げ社宅が一番いい。だいたい終日は夫が家にいる
時間が少ない。妻も子育てあるいは共働きで忙しい。」

「要は、今買っても値下がりしそうな郊外しか買えない人は待っていればいいし
　どうしても都心が欲しい、買える金もあるなら急げって話ね。」

会話調くん

偽者でしょ？
読むと、会話調だけど、会話にはなってないんだね。キャッチボールに全くなってないね。

それから、最後の
「要は、、、」以下の部分が書きたかっただけなら、会話調にする意味ないね。本来なら、「要は、、、」を直接書かず、しかしその内容が、会話から自然に導き出されるようにすべきとこだと思うが。

内容も全く賛同しかねるね。一見もっともらしいが。

ごめん。本人だが仕事の片手間に書いた。
内容に批判があるならなるべく具体的に頼むよ。

会話調は別に手段であって目的ではないよ。

「ねぇ、ねぇ。私たち港区湾岸が買えて本当によかったわよね。」
「そうだね。運がよかったというより、ここまで供給が減るって思わなかったからね。」
「これから買う人はどうするの。」
「人のことはどうでもいいよ。」
「それじゃスレにならないわよ。偽者疑惑も晴れないし。」
「だって何を書いても、この人たち文句いうだけで『信じない』の一点張り」
「信じる、信じないじゃなくて理屈で納得できないんでしょ。納得させてみせてよ」
「ダメだな。生きてきた時代背景が違いすぎる。彼らはインフレというものがまるで
わからない。値が上がる＝悪＝バブルだと言ってきかない。」
「インフレってなんだか教えてあげたらいいのに。」
「いやいま３５歳なら、２０年前の１９８７年に１５歳だが、消費者物価はまるで上がって
いないからおこずかいの目ベリすら経験ない。物価が上がるのは地価高騰しか知らない。」
「私たちは、お給料の上昇や家電、衣服の値上がりを知っているわよ。」
「人間、経験のないことは懼れる。物価が上がるのはおそらくタバコ代くらいしか
知らないだろうね。タバコは害がある。不動産も値上がるならきっと有害なものがある
からだろうって考えるのかも。」
「まさかね。でもなんとか説得してあげてよ。」
「いやだよ。デベって言われる。」
「デベじゃないの？」
「デブだけどデベではないよ。」
「でもデべそでしょ。」
「なぜ、ばらす。」
（つまらん）

会話調ご夫婦さん。横から質問で申し訳ないのですが、
家族の幸せのためには賃貸では満たされない人が多いのではないです
かね？　その場合、たぶん子どもがいることが多いと思うんですよね。
そういう場合、郊外買うしかないでしょうかね。それとも多少の我慢を
して賃貸がいいのでしょうかね。具体的にはここの皆さんはお金持ちが
多いみたいですが、実際需要の多いのは坪２００万くらいで、
城東か郊外しかないと思うのですが。。。

「ねぇ、ねぇ。これから地価が上がるのは悪いことなの？」
「ゆるやかな上昇は国にとっても悪いことではない。」
「じゃなぜ、みんな必死に否定したがるの？」
「女子高に男子一人入学しても注目されるが必ずモテるわけではない。」
「え？どういう意味？」
「供給がいくら増えても、本人が買えない額なら意味がない。」
「そりゃそうね。」
「マンション価格って個人的な話だと思うよ。」
「わからないわ。」
「女子高全員が飢えていたら、一人の男子学生に群がるよね。」
「・・・そ、そうかなぁ」
「誰も買わない水準まで物件価格があがったと思っても、自分より
　レベルの高い買い手は必ずいるわけだ。」
「マンションって一次取得者に買ってもらわなくて売れるものなの？」
「売れなきゃ貸せばいいでしょ。」
「それって供給者の居直りじゃないの。」
「地価があがったことは、供給者の責任じゃないもの。供給者を責めて
　安くなるようなものではないよ。値下がり市場なら、あとからあとから
　破格値が出てくるから、叩けば下がった。」
「確かに、今中古でも何でも売り手は強気だわよね。」
「高額賃貸が順調だからだよ。芝浦エアタワーもグローヴ賃貸もちゃんと
　借り手がついている。そりゃそうだ。今後港区湾岸に目ぼしいタワーは
　ないわけだから。」
「いいものがめっきり少なくなったわね」
「いいものって立地がよくて広い角部屋のことじゃない？」
「まぁそうだけど。」
「３００万以下だとそういうのないよ。豊洲タワーなんて角部屋だけ高く
　して中住戸は７０㎡で刻んじゃった。」
「そうね。平面図みたら面白いように柱無関係にまっすぐ刻んでいるわね。」
「梁のないダブルチューブにしたかいがあったね。」
「価格が上がると上限を押さえるからおのずと寸詰まりになるわね。」
「だからみんな躊躇する。」
「安くしてよ。昔に戻してよ。」
「そんな、昔の私に戻してだなんて、古い時代の芝居みたいなこといわれてもなぁ」
「セコイ、売れない、売れ残れば下がる。そう思いたいのも判るが」
「買わなきゃいいんだと思うよ。だって豊洲が欲しいんじゃなくて芝浦のほうがいいんでしょ。
　自分を偽らないほうがいいよ。」
「そうはいっても、買えないものは仕方がない。」
「だからさぁ、買える人が買わないのは、意思があって買わない。買えない人に
　いつか下がるみたいに言っても慰めにもならんのだよ。嫌な気分にさせるだけ。」
「城東を買えばいいんだよ。オレは荒川区の三ノ輪なんて今後化けるような
　気もする。西日暮里もいいと思うよ。」
「なんだか、買いたいものが買えないのは悔しいね。」
「それがインフレの感覚なんだけどねぇ。頑張って働いて所得を増やす。」
「でもよくよく考えて過去の４０年で３０代の若者が都心３区にマンション買えた
　時代ってほかにあった？」
「ないよ。変なんだよ。５０代６０代からみたら奇跡みたいな時代なんだよ。
　それでついつい親がカネ出してまで買わせようとしている。」
「金利が安いのも歴史はじまって以来よ。私たち３０代の時って公庫が
　５％だったわよ」
「８０年当初は公定歩合が７％だった。当時４０㎡の目黒のマンションが２８００万
　くらいだったが給料が安くて金利が高くて、さらに３０年までしかローンが組めなかった。
　手が出なかったね。」
「郊外は１７００万くらいで買えたものね。」
「まぁ、いいんじゃないの。チャンスの神様は後ろ髪はないってことで」
「それじゃ、おさまらないと思うけど」
「もともと、ここのスレの主旨は、そういうガス抜きの場、愚痴をこぼす場なんでしょ」
「ひどい言い方ね。」
「だったら、少しは冷静に聞く耳持ってほしいなぁ」
「あなたの説明が、配慮にかけるのよ。自慢話みたいに聞こえるんでしょ。」
「そうかね。」

えー、これからみんなで仲（吉原のこと）へ繰り出そうという話になりまして
ところが、先ほど火事騒ぎがあったとかで、吉原の町は興冷めしたお客は
帰ってしまうわ、花魁はお茶をひいて暇そうにしていて、そこへ長屋の
若い職人集が繰り出したものだから、こりゃまたたいそうなご馳走に
安くしとくよってんではしごするような猛者もあらわれたり、まぁまぁ
盆と正月が一度に来たような僥倖にあずかったという次第。

さて、３日後。それを聞いた大工の熊五郎。なんでオレをつれていかないんだと
かかあの止める手を振り払い、もらったばかりに手間賃をひつかんで仲へ
とむかうと、今日は先日の火事騒動のお詫びとばかりお大尽を集めての
満員御礼。花魁は来るもののすぐに他にいってしまう。まさに落語の
５人廻しの状況。たまりにかねてマクラを抱えて悩む熊公悩んだあげく。
うーん、火事が起きねぇもんかなぁ。
お粗末。

>>127
塩浜、潮見、枝川はマンション規制地域だから取り残されていますね。
規制が解除になれば、庶民の都心回帰の大きな受け皿になって行くでしょう。
規制対象外の賃貸ワンルームは今も建設中です。
ＪＲの潮見駅から３駅で東京駅ですからとにかく便利な場所です。

なんで規制があるんですか？

>>138
マンションが急増して小学校が不足しているからです。
昔はマンションがほとんど無くて、そのベースで規模が設定された
小学校ばかりですから、大規模マンションを想定していません。
大規模マンションが１つ、２つ出来ただけで、定員が満杯になって
しまいます。その為、特に旧深川区のほぼ半分が規制地域になって
います。公園にも恵まれ住環境が良い地域ですからもったいない
話です。
しかし、規制にも良い面があって、開発が一気に進まず、特定の世代が
集まりすぎるのを防げる点です。持続的な成長にはかえって良い制度
かもしれません。地価の上昇も抑えられますし。
詳しくはこちらをどうぞ。
http://www.city.koto.lg.jp/upimg/28079_genjo-kadai.pdf

塩浜、潮見、枝川って
ＪＲ３駅で東京駅といっても風ですぐ止まっちゃう京葉線じゃん。
東京駅での乗り換えもめっちゃ大変だし。
それに枝川ってコリアンタウンでしょ。冗談じゃないよそんなとこ。

そこまでいくなら東京からの距離だけではなくなってくるのかもね。
いくらより東京に近くても浦安のほうが地価が高い。

>>140
価格面で大きなメリットがありますよ。
それに昔の話で、既存住民の高齢化が進んでいますから
今やほとんど無害な存在ですよ。
一度行ってみればどうですか？

大久保と大きく違う点は
若い人が入っていないから、
そのまま古くなったって感じです。
工業地でしたから、バブルの崩壊で仕事も少なくなったから
引っ越してしまった人も多いです。

そういう小学校とか、幼稚園とか、保育園とか、整備されていけば
良いですね。今絶対的に足りない状況でしょう。どうしてるんだろうか。

>>144
一気に整備すると
一気に人口が増えるけど
同じ世代ばかりが集まる結果になります。
郊外のニュータウンと同じ轍を踏むことになりますよね。

バランスが取れた世代構成が街の発展には重要なんです。
２０代が入りやすい家賃レベル。
３０代ファミリー層が購入しやすいマンション価格。
この２つの要素と、都心に近いという地政学的優位性。
これらを兼ね備えたエリアの将来は約束されています。

結局
都心に近いと言う地政学的優位性がある限りは人が集まりますから
行政は長期的ビジョンに立った政策をとれば良いんです。
どこかの部分で一気に増えないような対策を採りつつ、
一方で、住民へのサービス（待機児童対策とか医療とか）を充実させる。

小学校と言うハードルで一気の人口増を抑えつつ、住民へのサービスを
向上させる。
これで良いと思いますよ。

そうはいっても、世田谷や港のような金持ち区と違って
土地も金もないわけで、デベロッパーにせびり、エンドの
負担になるようなことをやっているわけですね。
行政区の差はネームバリューだけでなく実利にも跳ね返るという
よい例ではないですか。
地域というのは既存住民の税収が支えているわけで、この行政
サービスの差異がたとえば救急車の対応などに現れる。
江東区のサービスはそれなりの質ということでしょう。

>>147
べつに江東区は金持ち区じゃないよ。
単なる都心回帰の救世主的位置づけだと思うよ。
でも東京の歴史的には重要な役割を果たしそう。

将来大事なのは４つだな。
重要な順で言えば
①都心に近いこと
②適正な価格水準の供給が長期に可能なこと
③区画整備が完成していること
④平坦であること

だから、江東区は住民の所得が低いから税収が低く金なし区だから住みにくいぞと言っているのだが・・・

金がないと単に近いだけの場所に終わる可能性も。

港区湾岸、中央区湾岸は、都心との接点が面的であったりするが
江東区湾岸は、単に線でつながっているだけ。
成長するには３０年は時間がかかるよ。

とりあえず今夜のカンブリア宮殿見ましょ。