23区内の新築マンション価格動向（その16）

TTTは清掃工場前の割安物件だったから、
低層階や見合い住戸なら庶民でも買えたよ。
23区に住んでなくてもね。

>>90
今まで賃貸だった人がゴソっと抜けて、賃貸需要が下がるかも知れませんね。

中野区、杉並区は地理的条件によるものだろう。１９７７年の新玉川線開通までは
中央線、井の頭線、小田急線の沿線の価値はバス、世田谷線の「世田谷エリア」
よりは交通利便が高かった。渋谷・新宿の商業集積も新宿の圧倒的優位。
新玉川線（現在は田園都市線）半蔵門線ができて玉川高島屋ＳＣがリニューアルする
あたりで世田谷、渋谷、二子玉川、東急田園都市エリアの人口急増が始まる。
渋谷西武、東急百貨店、ＰＡＲＣＯ、ハンズ、ロフトなどが栄えた。

もともと、吉祥寺、高円寺、阿佐ヶ谷、荻窪は古い住宅街であると同時に
沿線の学生の集まるアパート街でもあった。今でも都内西側で月５万円台のＩＲを
借りられる便利な場所はこのあたりということになる。地下にもぐったような
１５平米の部屋ならいくらでもみつかる。日当たりはもとより、遮音性や湿気に問題が
多く１年とまともに住めるものではない。

日本で一番人口密度の高い区は中野区だ。それだけ劣悪な過密状態が進行している。
もともと、賃貸アパートの大家は代替わりしてきているが広い敷地を親族で分割して
隣棟間隔のないアパートを建て込むから、いまのようなありさまになる。

ただ、中野と一口にいっても、アパート密集地とまともな住宅地は分別されているわけで
区画の広めの哲学堂や中野本町あたりはそれなりのマンションが建っている。
杉並も同様だ。

ただし、世田谷の駒沢、三茶、三宿、二子玉川に比べると商業店舗が劣悪。
若年層と高額所得者が混在する世田谷との違いはそこだろう。
物価が安いのは悪くはないが古く汚い不衛生な店には一般の市民はよりつかない。

都心回帰とは、狂乱地価が治まって、都心部が坪単価４００万以下になった時点で
人口が増え始めた現象を言う。
つまり価格が安くなったから戻ったということだ。
価格はなぜ安くなったかというと、バブル崩壊で法人が土地を多く売りに出したから。
いま、昔から再開発で時間がかかっている晴海や、埋め立てまもない有明あたりを除き
もうまとまった空地は都心周辺になくなったからマンション価格は上がる。
都心部が坪単価４００万を超えたあたりで、都心回帰は、また周辺拡大の流れに戻る。

都心回帰とは、あたかも買い手の遺志、需要の動きのように言っているが、そうではない。
単に地価の動き、土地供給の流れにすぎない。
２３区は常に需要過多、供給不足なのは、周辺にどれだけ膨大な後背地人口を抱えて
いるかを考えればわかる。

不動産とは、外貨のようなものだ。レートの安いときに仕込んでおけば楽だ。東京は
地方出身者には外国と思えるくらい地価が高い。
３０年なり３５年なり東京という外国で暮らすのに、賃貸に暮らすのはそのつど円を外貨
に替えて暮らすようなもの。
外貨を持たないものはいつでも外貨の下落を期待する。逆に持つものは下がってもらった
ら困る。
さて、東京の不動産。ことに住宅地は所有者（借地権者も含む）と賃借人の数では
若干賃借人が上回る。しかし、地価は多数決で決まるのではなく、駆け引きできまる。
売り手が売らずに済むなら貸して儲けようとするだろう。
売りが出なければ需要は待ちぼうけを食らわされ、持久戦を続ければいずれ
兵糧がつきるだろう。

>>92
国勢調査によれば、２３区内に少なくとも４００万世帯あるんだよ。
うち半数が賃貸だとしても２００万世帯。
そのうちの１０００人や２０００人が動いても０．１％だよ。賃貸需要に差はないだろう。
それより、２０００世帯全部が賃貸からの移動ではなく、持ち家ありで都内賃貸を借りたり
持ち家を賃貸にまわして購入している世帯もある。もちろん普通の買い替えも３割はいると
思われる。
逆にみれば、年間２万戸以上の都内の新築供給があった過去６年で賃料相場は城東・城北
でかなり下がったと見るべきだろう。そういうなかで供給が減ることで２３区賃貸相場も底上げの兆し
があると見るべきだろうね。

低所得者層だけを悪くいうけど、住宅ローン抱えた３０代もレストランから見たら
立派な低可処分所得者層。
彼らは基本的にファミレス回転寿司の客で、子供を預かる親が近くにいないかぎり
シッターに預けて外食をする米国映画のようなシーンはない。
城東は基本的にそういうエリアだから、DINKSだのみの飲食施設。いわば昔の
デパートの食堂、今のＳＣのフードコートの水準だ。
城東にレストランが出店できない背景には新住民の質も関わっている。
ここの板で、外食やワインの話をすると３０代が嫌味だからやめろと言うが、社会と
いうのは子育てを終えたシニアも暮らしている。
というか、消費の主体はシニア。日本の平均年齢は４３歳を超えた。その４３歳の
人口が極めて少なく団塊と戦前生まれと３０歳〜３５歳をピークとする塊がせめぎあって
いるのが今の２３区の人口の構図。
可処分所得が多いシニアと独身の多い城南の商業環境が充実するのはことのなりゆき
から言って当然の話。町がおしゃれで便利になれば、川崎だって人気が出る。
城東にもＳＣや大型スーパーはある。それで満足できる世代は城東に住むのがいい。
ただ、将来若者人口が減ったときに賃貸にしろ中古にしろ値が下がるのは城東からだ。
高額所得者がいつまでも循環して入ってくる街は、商業機能が更新して活気とおしゃれな
街であり続ける。
かつて高額所得者の街だった宮前区や青葉区はいまや教育費とローンに終われる
低可処分所得層の町になっている。ことに沿線戸建が近年４０００万〜５０００万で売られ
湾岸タワーどうよう３０代の子育て層が大量に流入している。
団塊世代が自らの流入で街を変え、あとの世代が続かなくて街が衰退したように
団塊ジュニアが流入したあとには、特定の施設しかできずに、あと世代が減れば街が
衰退する流れになるのかもしれない。
まさに、格差社会の要因は年齢別人口構成のひずみが生み出すものだということだ。
人口の集中する年代は堂考えても損。
あとの人口の少ない世代こそ、落ち着いて動けば損はないということだ。

住まいに詳しい人さん　おはようございます。今日も牛乳配達ですか？
＞首都圏でも2020年くらいからは人口が減少しますし
今から１３年先の話ですか？

今から１３年前は人口は減ってなくても地価が下がってましたねｗ
地価と人口は関係ないんじゃないの？
人口が減るとデフレになるわけでもないし、インフレは人口増で起こるわけ
でもないでしょ。
一時期の、住宅潜在需要の集中が住宅地地価を押し上げるのですよ。
今２３区に住む８０万人、４０万世帯の住宅取得需要は何割達成できたのでしょうか。
それが未消化のまま、今後も首都圏には全国の若者が大卒の学歴と職を求めて集まる。
地方経済が低迷するなかで、やはり首都圏に働くための拠点＝住居を求める。

それから、将来的には一律下がるわけでなく、価値の低いところは下がって価値のある
ところは下がらない。

住まいに詳しい人さんはあいからず商業地と住宅地の話を混同しているね。

住宅地は企業の土地を売って建てる比率はきわめて低いよ。
学校跡地も売られてなくなった。

団塊ジュニア以降の人口減も私大の業績不振と大学受験競争とは無関係だったでしょ？

人が減ったから東大慶応の入試がやさしくなるはずもない。どんなものも
下層部がすきまだらけになり上層部は選別が厳しいことにかわりはない。
大衆社会から格差社会に移行しているだけだ。

買えない人に買えるというのは、子供の数が減れば受験戦争はなくなるという
話に似ている。選らばなきゃ家は安く買えるでしょ。
でも欲しい家はみんなが欲しがるから安くならないんだっていう単純な話が
なんでわからんのかね。

将来都心はマンハッタンのようにタワマンが乱立
しそうですね。郊外なんて誰も住まなくなるでしょう

>>96
田園都市線沿線と都心湾岸部、都心東部を同一視しているようだが、
まったく別物と考えるべきです。

おっしゃる通り、都心湾岸部と都心東部も３０代、４０代の
ファミリー世帯が持ち家取得で大きく増えています。
その一方で、２０代向けの賃貸ワンルームも急速に増えています。
特定の世代が歪に増えている傾向はありません。
１５〜１９歳の世代は１０年後の２５〜２９歳にはおよそ倍になって
います。都心に近い利便性が高い地域ですから、適正な家賃水準で
あれば、若い世代も集まり続け、その人達が結婚して分譲マンション
を購入すると言う好循環が生まれるでしょう。
そこが都心部と郊外の大きな違いなんです。
その動きに向けて、東京駅八重洲口および地下街、有楽町等の商業施設の
今後の充実は目を見張るものがあります。

東京２３区の区別ワンルーム家賃と物件数
http://yachin.homes.co.jp/city/ad11=13/o=80hsbqBjnIYokc/
横浜市、川崎市の区別ワンルーム家賃と物件数
http://yachin.homes.co.jp/city/ad11=14/o=80hsbqBjnIYokc/

>>97
さらに、江東区のマンション規制が解除されたら、ファミリー向け
マンションがまだ約1万１千戸供給可能だそうです。
地域別では以下、
旧深川区：白河８００戸、富岡１０００戸、小松橋８００戸、東陽２００戸
臨海部：５１００戸（塩浜、潮見、枝川あたり？）
旧城東区：亀戸３００戸、砂町２００戸、南砂２９００戸

メロンが高くなると食べる人がいなくなる。いなくなるとメロン農家は衰退する。
メロンが安くなるわけではない。むしろ生産者が減れば少ない需要でも
生産量が減ることでさらに価格は上がる。
一方、メロンのまがい物はいくらでも出てくる。

都心が高くなると都心を買う人がいなくなる。いなくなると都心デベは衰退する。
都心がが安くなるわけではない。むしろ物件が減れば少ない需要でも
供給が減ることでさらに価格は上がる。
一方、環境は関係ない。
住めればいいというだけの人にむけて江東区の田の字マンションは安値でいくらでも出てくる。

＞でも、都心じゃ企業の所有地が放出されてマンションになっているわけで
無視するわけにいかないでしょ

うーん。やっぱりニュースソースが東スポレベルだね。
なんているでなくて、「なっていた。」だよ。
都心は、もう高すぎてマンション分譲には向かない。２００３年までは、本来オフィス用地で
いけそうな場所まであえてマンションにしていた。例、芝パークタワー、虎ノ門タワーレジデンス
２００３年問題なんてデマが流れたせいだよね。

今は、土地の仕入れ値が上がって、分譲のボーダーラインを超えているんだよ。
例えば高輪台の奥にあるソニーの社員寮、テニスコート土地、入札や購入話で値があがった
きりだし、ソニーの本社移転跡自体、まだどうなるか決っていない。
持ち主が安価で売る姿勢があるのならとっくに話が出ている。
しかし株主の手前相場を下回る価格で売っていいわけではないでしょうよ。

国の土地も高く売りたいから入札になる。仕事が欲しいからぎりぎり高値で入札する。
どこに下落の余地があるんだね？
随意契約で売り払うのは相当の不景気になればあるかもしれないが
勝ち組企業でも不要土地は売ってスリムになっているよ。

＞「人口が減る」という避けられない未来が待っているわけで
＞土地なんていくらでも出てきますよ

こういう大雑把な発想の人どういう業界で働いているか大体見当がつくねｗ
「ねぇ、ねぇ。エルメスのバーキン買ってよ」
「カバンなんか、使えればいいんじゃないか」
「バーキンが欲しいの、中古でもいいから、買ってよ。」
「誰が持っているんだ？」
「若い子も結構持っていたりはするよ」
「年よりはどうなんだ？」
「そりゃ５０代６０代のお金持ちの質需品よね」
「人口が減るという避けられない未来が待っているわけで
　バーキンの中古などいくらでも出てくるよ。ちょっと待ってろ。」
「いやよ。待っていたら私ばばあになっちゃう。」

>>105
やはり都心回帰の救世主は江東区になりそうですね。
５千万円台から６千万円台のファミリー向けまだまだ出そうです。

他は高すぎて普通の人じゃ買えなくなりますか。

都心回帰も一極集中型に変形か？

勝どきと晴海も忘れるなよｗ

>>101
地価はインフ・レデフレの経済の動きとマネーサプライできまるもので
地域の人口動態はそれに従属する関係だよ。

１９６５年から東京２３区の人口は８８９万人から１９９５年の７９４万人まで
減り続けた。十分長期的だ
にもかかわらず地価は３倍以上に上昇している。
減るのに上がるとはこれいかに。
逆に、１９９５年から２００５年までに２３区人口は５０万人も回復している
この間２３区地価は下落しているのだ。
１０年といえば十分に長期だろう。