23区内の新築マンション価格動向（その16）

金融庁が金商法施行の不動産会社第１号として

大手不動産三井に検査が入ったとき

一瞬だけパニックが起きて下がる、そのときが狙い目。

>>618
土地には２種類あります。
１つはいわゆる住宅地で、所有者は個人です。
もう１つはいわゆる都心部の企業が保有する土地です。

個人所有の場合、
なんとしても売らなければならない状態になるのはまれです。
従って、自分が売りたい価格より下でないと売れない場合は、
通常、更地から駐車場等にして、１０年、２０年平気でそのままに
なります。バブル崩壊時に西側近郊の既存住宅地があまり下がらなかった
のは、その辺りが理由です。

それでは、価格が上がって、購入者層があまりいなくなった時
どうなるか？バブル崩壊時と同じになります。ただ単に、出物が少なく
なって、余計なのは駐車場等の遊休地になり、価格は維持されます。

しかし、これは長期で見ればその地域の活力を削いで行きます。
どの時点とは言えませんが、いずれはその地域の衰退が不動産価格に
反映されます。
気が遠くなるくらいの年月が必要かもしれません。

築地市場（東京都中央区）の移転予定地の豊洲地区（江東区）の土壌汚染問題で、
予定地の地下水から環境基準の１０００倍のベンゼンと８０倍のシアン化合物が検出
されたことが、都の調査で明らかになった。

　土壌汚染の実態を調べている専門家会議で６日、報告された。都は地下約９メートル
の地下水を５６カ所で検査し、ベンゼンは１４カ所、シアン化合物は１８カ所で環境基準
を上回っていた。専門家会議は「衝撃的な数字」として、新たに予定地４０ヘクタールで
約４０００カ所のボーリング調査を都に求めることを決めた。

　同会議座長の平田健正・和歌山大教授（環境水理学）は「市場を移転するならどんな
管理ができるか、汚染の実態を調べる必要がある」と話した。移転予定地は東京ガスの
工場跡地で、都は２０１２年度に移転する計画をたてている。

http://www.asahi.com/national/update/1006/TKY200710060237.html

都心部の企業が保有する土地については、
まだまだ供給される可能性が高いでしょう。

各企業は、その保有資産を有効に使って行かないと収益が上がらないと
言う切迫感があります。ただ単に保有するより、それを売却し、借金の
返済もしくは事業の展開に資金を向けるのは当然の流れです。
高値で売れる都心部の倉庫を売り、代わりに郊外により広い最新鋭の
倉庫を建てる等、企業はさまざまな工夫をし、都心部の土地供給が
枯渇することは無いでしょう。

従って、都心部があまりに高値に行く可能性は少なく、利便性に優れた
都心部への居住はまだまだ進むと思われます。

>>621
土地を2種類で分けるなら、せめて住宅と商業とか、住宅とそれ以外に
しておくれよ。あと潜在的な下落について全く触れられていないよ。
成約価格でない限り、募集や出し値や相場なんて取引がなければ実は
意味はない。鑑定士が公示とかで過去（バブル後）下げ切れなかったり
していたのはまさにそのせい。10年前から上がってたのに、下げきれて
いないからいつまでもずるずる下がってようやく反転みたいな眠たい
状況に見せているだけ。とうの、とうの昔から不動産は上がってます。

そしてプロがもう上げきったかと見ているのに、エンドの分譲価格は
外資やファンドより遅れてきたデベがさらに高値で土地をBidで落とし
販売価格に転嫁しよう転嫁しようとしているだけ。超先鋭的な価格。
少なくとも都内マンションはそうですよ。

>>622
都心部の土地が枯渇する可能性を指摘されているものと思いますが、
そのエリアの開発が２、３年遅れたところで、
まだまだ他に土地がありますから、都心部の土地がこれにより逼迫する
可能性は無いでしょう。

都心部の土地が枯渇するのではありません。
ここ数年のような都心のマンション大量供給がなくなり、元に戻るだけです。

もちろんマンションは供給されます。昔のような数が。

>>624
西側近郊の地価は少なくとも１０年は高値で貼り付いてしまうと
予想するけど、
早々に価格調整される要因ありますかね？

今、今回のマンションアゲアゲ台風の目は城東方向にあるんでしょ。
暴風域を既に出てるエリアもあるでしょうね。

ただ西側っても浜田山とかは知りませんよ。名指しで言うのもなんだが。

>>626
江東区のマンション規制が解除されれば、１万１千戸の
マンション供給が可能になります。
まだまだ都心回帰は続きますよ。

何匹もそうそう泥鰌がいるかどうか。土壌ならともかく。

西側近郊が長年にわたって高値で貼り付いちゃうと
とっても面白い状況が見られそうですｗ

アゲ台風が東から北の郊外方向に抜けていったあとに、反動でサゲ台風が
郊外周辺部から戻ってくるかどうか次第でしょうね。

マンション価格なんて良くも悪くもブームみたいなものです。気配次第。

なんか話が難しくなってきたんで、かるーい話題で、、
東京もニューヨークみたいになってきたんじゃないのかな〜
なら長い目で見た場合の今後の傾向の参考にならんかい？
詳しい分析はこのスレの先生方？に任せるけどさ

５区＋山手線内：マンハッタン
例えば江東区、品川区、幕張：クイーンズ、、、？
例えば板橋区、練馬区：ブルックリン、、？（行ったことないのでワカラン）
例えば小田原：ニュージャージー、、、？

ところで浜田山ってニューヨークでいうとどこなんだ？（笑）

まだ、渋谷や新宿でも高層タワマンの分譲予定は控えてますよ。
割安で分譲するわけもなく、
次のアゲアゲ台風が来るのかどうか。

西側近郊が長年にわたって高値で貼り付いちゃうと
その値段では買えない人達が
都心湾岸部および都心東部、そして郊外に流出します。
一方、地方からの若年労働者は集まり続けるから、

安いアパートは満員御礼。
高くなり過ぎて売却することが無理になった土地は
安普請のアパート建設で賑わうでしょう。
これが１０年、２０年続くでしょう。

中高年フリーター人口予測
２００６年
３５〜３９歳　５８万人
４０〜４４歳　３５万人
計　　　　　　９３万人
２０１１年
３５〜３９歳　４５万人
４０〜４４歳　４４万人
４５〜４９歳　３０万人
計　　　　　　１１９万人
２０１６年（西側近郊で暴動が発生）
３５〜３９歳　３５万人
４０〜４４歳　３４万人
４５〜４９歳　３８万人
５０〜５４歳　２９万人
計　　　　　　１３６万人
２０２１年（生活保護者急増で西側近郊財政破綻）
３５〜３９歳　２７万人
４０〜４４歳　２６万人
４５〜４９歳　２９万人
５０〜５４歳　３６万人
５５〜５９歳　２９万人
計　　　　　　１４７万人

ワンルームの家賃水準の現状はこんなもんだけど、
今後、都心部と近郊と格差が広がって行くでしょう。
単位万円
港区 14.23　中央区 11.18　千代田区 10.92　目黒区 10.79
渋谷区 10.53　品川区 8.84　台東区 8.67　新宿区 8.66
江東区 8.26　文京区 8.07　世田谷区 7.80　墨田区 7.72
大田区 7.35　中野区 7.29　豊島区 7.12　武蔵野市 6.79
杉並区 6.78　北区 6.72　荒川区 6.64　三鷹市 6.57
練馬区 6.50　立川市 6.46　板橋区 6.20　江戸川区 6.19
調布市 6.11　小金井市 6.01　狛江市 6.00　府中市 5.63
西東京市 5.63　町田市 5.62　葛飾区 5.61　足立区 5.57
国立市 5.44　国分寺市 5.42　東久留米市 5.27　昭島市 5.02
日野市 4.94　多摩市 4.93　小平市 4.83　東村山市 4.74
八王子市 4.73　清瀬市 4.72　稲城市 4.53　福生市 4.15
青梅市 4.00

国税庁の民間給与実態統計調査によれば、賃金労働者の平均年収は
９年連続で減少する一方、年収２００万円以下と年収１０００万円以上
の人が増加し、給与格差が確実に拡大している。
それは、「ネットカフェ難民」に象徴されるフリーターや派遣社員と、
正規社員との社会的な待遇格差を反映した結果である。
また、同じ給与所得者でも、男性は減少傾向にあり、女性は増加傾向
だった。専業主婦が減少し、共稼ぎ世帯が増えている。

これらの事から言えることは、
一生独身で、家を購入できない人達が確実に増え続け、それが首都圏に
滞留、蓄積されていることだ。
首都圏の３０代人口は非常に多いが、マンション購入と言う面で見れば
その数は意外に少ない。
一方、年収１０００万円以上のサラリーマンをターゲットにした
坪２５０万円前後のマンションは今後もまとまった数が売れ続ける
だろう。そして、坪２５０万円前後とそれ以下の価格差は広がって行く。
各デベはどちらに軸足を置くかはっきり決めることを迫られている。

ＡＨＯＯ不動産「東京カンテイ提供」データをまとめてみた。

品薄で値が上がっているのか、供給は減らないが値が上がっているのか
とくとお確かめ願いたい。

区ごとの過去６年（今年は９月時点）の供給戸数と坪単価

まずは港区
■港区
２００５年まで毎年３０００戸〜４５００戸の大規模供給があった。
主として、港南（通算４５００戸）芝浦（通算３５００戸）のほか
虎ノ門、赤坂、青山、、お台場などのタワー物件が重なり
東京２３区内で最大の供給量を示した。その結果２００４年に
価格が平均で３００万／坪まで下がったが、２００５年以降３４０万に
もどした。供給が減るにつれ４５０まで上昇。
港区は、湾岸の２４０万〜都心部の中層まで価格差の開きが大きい
平均値は、湾岸物件が増えたときに下がり、減ったときに上がっている。

■中央区
中央区は、２００２年までのコンパクトマンションと、湾岸タワーの二本立てでとにかく
供給過剰気味のなか２５００戸から３０００戸の供給を続けて価格が暴落？した。
なにしろ都心のくせに２３０万というひどい安値。それが２００６年やっとまともな
３００万までもどしさらに２００７年、在庫売りのおかげで２９０万まで下げている。
豊洲より近いのに豊洲にまける勢いなのが弱気の中央区らしくていい。
築浅の中古はまだ買い時価格かもしれないと思う。