23区内の新築マンション価格動向（その16）

長々書いてしまったが、その１６の今までマンションの原価要素について詳しく語られたことが一度もなかったと思う。
最初に原価要素の構成を明確に示したのは、広告を打たない販売をとる某中小マンション専業デベだ。販売パンフと一緒に原価の解説書がついていた
のを覚えている。
土地　建物　販売経費　利益　の要素の中で自分たちは販売経費をかけないから安いということを説明していた。

地価のことは誰にも情報公開されている。しかし建築単価が販売坪単価にどう結びつくかは、解説されまま。ましてや土地価格と販売坪単価のかかわりなどあまり詳しい人間が素人衆の間にはいなかった。

さて、買ってから建物・土地比率を計算するは簡単だ。
物件価格のうちの消費税価格を０．５％で割り戻せば建物価格になる。
では、買う段階で知るには。
販売員に価格は聞くが消費税分は聞かない人が多い。
買う前に消費税分はいくらか聞けば同様に、建物の比率がわかる。
土地の多い物件を買うのが安心だが、逆に高くなったあとなら
当然土地比率が高い。
その辺の判断は難しい。
建物は老朽減価する。地価はどこまで将来下がるか・・・

買うための下がる論でなく買ったあとの下がる論を精査すべきでは
ないだろうか。

×　０．５％で割り戻せば
○　　５％で割り戻せば　　　スマソ

>宮前区、青葉区

可哀相な高津区…

高津区は東急の開発した「田園都市」に含まれません。
詳しくは「多摩田園都市」のＨＰをご覧ください。
http://www.den-en.com/
私が見放したのでなく東急と昔の市場が見放したのですね。

ついでに、おおざっぱですが、坪単価（２２坪７０㎡価格を表示）
ごとの土地・建物割合を概算で示してみました。
高額物件は戸数が２００戸以下を前提に経費率も利益率もあげています。
デベの人、間違っていたら訂正してください。（※非デベ）

地価公示システムとは、規制事実の念押しのようなもの
この地点は地価が上がってますからね。既存物件の保有者の皆さん
決して安売りしないようにね。業界の人も仲介の評価で間違わないでね。

という下落防止広報のような役割がある。
とにかく、公示地価は4月、基準地地価は9月、その間路線価が出てきて
上昇傾向をアナウンスする。ここまでやられて安値で土地を売る地主はいない。
中古仲介も「売り出し価格」だけを広告するから、実際高めの価格が人の目に
とまる。相場の高揚感をかもし出す。
このようにして地価は上昇しはじめるとめったなことではマイナスにならない。
23区内に限っていえば、４００万世帯のうちの4割近くが持ち家。
持ち家といえど、土地にマンションなりアパートが建っている限り更地では
ない。
都心回帰というのは、100万人失った人口を学校や港湾の工場倉庫跡地にマンションを
立てて人口を呼び戻す流れだった。50万人に至ったところで、大きな敷地が
払底して500平米以下の狭いい土地に建てられた賃貸マンションやコンパクトマンション
におきかわっている。

デベが売り惜しむのはたかだか数百の着工在庫。しかし地価が上がって
売り惜しみしているのは多くの個人地主だ。銀行は地価が上がれば満面の
笑みを浮かべて金を貸す。かくして都内にはマンション一棟貸しオーナーが
いくらも出てくる。さきほどの土地建物比率で土地が高いエリアほどマンション
購入者が欲しがるエリアだが、そういう場所は銀行が融資して地場の中小ゼネコン
がマンションを建てたがるから分譲にならないのだ。
かくして、２０戸〜４０戸規模の小規模敷地が５０も６０も市場から消えている。
一方、地価が建築コスト以下の城東は分譲にふりむけられる。
土地比率が低いから買いやすいが将来も低いままかもしれない。

宮前区、青葉区なんていい？　通勤には不便な気がする。

■収益還元法で土地が買えるか？

収益還元法は、既存建物の譲渡価格を決めるのにはよい方法だ。
しかし更地を買いにいくのに、地主に収益還元価格を説明しても
まったく説得力を持たない。
なにしろ欧米は既存建物の取引が主で更地を収益還元法で評価する
習慣はない。
デベの発想は、分譲価格からの逆算。一冊１０００円以上のコストをかけた
会報誌や過去の分譲のモデルルーム来訪者で「所得別」の顧客データを
持っている。とはいえ、地価が建物価格の倍になればとても顧客はついて
これないのはわかっている。
かつて、２００１年頃、用賀、瀬田あたりで７０００万物件の在庫が余って
値引きがおこなれた。今後世田谷の完成在庫もいずれはそうなるという
見方がある。どうだろうか？
当時は、「別の安値物件」がより都心部にあったから値引きせざるをえなかった
わけで、下がり相場ゆえの値引きだったのだと思う。
今は、世田谷の中規模物件以外により価値のある代替物件が存在する
かどうかだ。
それが無ければ時間さえかければ需要は出てくるだろう。
供給過剰になりさえしなければ価格は下がらない。

■供給過剰が値を下げる

港南の湾岸戦争は供給過剰で暴落につながるといわれた。
しかし、その価格自体「すでに暴落を織り込んだもの」だった訳だ。
タワーの多くが、内陸部の売れ行きを危うくさせ、次の段階の土地
仕入れでデベが高値買いしないようになった。
このままいけば湾岸タワーのおかげで売れ残るか値引きする物件が
出るやに思われたところをリートやファンドが一棟賃貸として買って
救われた。同時に分譲市場の下落も防げたわけだ。
転換期は２００６年秋。豊洲ＰＣＴとグローヴの２６０万坪単価の販売
が異様な競争率になったことで、多くの買い手は潮目が変わったことを
認識したのだと思う。
これも背景にＷＣＴの坪単価２８０〜３００が控えていて「比較のなかで
選ばれた結果」だった。
過去がどうであれより安いものがでてくるならば、高いものは売れ残る
と思いきや、ＷＣＴはその後じわじわ売れていった。
そのあと豊洲タワーが２８０万で売り出され知らず知らずに完売までいきそうな
気配だ。

■地価は自立的に動く

収益還元というのは、その場の家賃相場であって、それが絶対的価値基準
というのは、どうも長いこと住む住宅にはあたらない気がする。
なにしろ、開発地は今後も開発が続くかもしれないし止まるかもわからない
周辺がにぎわえば賃貸人気も出ようが宮前区のような陰惨な事件でもおきたりすれば
街のイメージは悪くなる。家賃というもの自体新規募集と既存家賃の差がある
日本の賃貸相場のなかで、今がこうだというだけで分譲が高い安いとは
言いかねる。
実態は地価が勝手に上がり家賃もつられて上がるというイメージのほうが
正しいだろう。土地の値動きは金地金のようなもので、今の富裕層のかなりの
部分を占める６５歳以上の年代のなかに「土地はインフレに強い」という
意識が根強く残っているとすれば、それはそれで上昇の力になると思う。
これまでに、高額マンションを買った二次取得者はたいていがそういう意識を
もったシニア層だったりするのではないか。

＞２００１年〜２００６年で１８万戸も供給してるし、今年・来年供給さ＞れるのもあるし、十分だと思うよ。

＞まだまだ足りないなんて事はない。

それはわからないよ。数より質でしょう。
今の賃貸が３５過ぎても快適ならいいけど、賃貸の平均床面積は
５５㎡。子供が大きくなれば、引越しだ。
そのとき、大きいマンションなんて郊外にしかないよ。
面積の問題。それと中古が在庫が少ない。

ただこれも城東と城南では大違い。たしかそういう話あとに出てくる
よ・しっかり読んで。

じゃ、今、買えばあるんですか？
ちなみにどこをおすすめなんですか？
地域別複数で結構ですので。

>569
ここはそういう主旨のスレではないでしょう。私は価格動向について語っているのです。元祖匿名はんが、上がらないというから上がりますよと
言っている。
エリアごとの需給バランスでみないとわからない。
２３区ひとくくりではダメ。
お勧めという主旨がよくわからない。あなたの所得も知らない。

所得が二極化していて、３０代の層でも１０００万超える人と４００万前後の人といる。
平均値であるはずの７００万というのがボリュームが少ない谷になっている。

不動産を買うのに土地の比率の少ない物件は駄目だと思う。できたら
地価が上がる場所を探して買いましょう。それしかいえない。
所得の少ない人は、無理して買わない。これは元祖匿名はんと同意見。

いままであいまいだったけど、ターゲットとする価格や購入力、希望するエリアで
今買うべきかどうかというのは違ってきて当然ですよね。
東を買う気になればいくらでも待っていても値上がりスピードは遅いし、江東区など
学校がないからマンション規制している。こういう場所は急騰はしないでしょう。

購入力ってみんなが勝手に「これが平均」と思い込んで話をしています。
２４０万／坪を買える人と１８０万／坪しか買えない人の話があうはずはないのです。

デベの利益率云々以前に
事実として以下を認識すべきだな。
マンション価格４７００万円〜６０００万円で
広さと利便性を考えた場合どこが売れるかをねｗ
首都圏高額マンションの推計需要
２００６年の販売実績より
４７００〜５０００万円　３８３５戸　←多い
５０００〜５５００　　　４７４１　　←多い
５５００〜６０００　　　３２２８　　←多い　小計１１８０４戸
６０００〜６５００　　　２０５２
６５００〜７０００　　　１４３７
７０００〜８０００　　　１４０５
８０００以上　　　　　　２０３８
　　計　　　　　　　　１８７３６戸（全体の約２５％）

こんな風に考えてみたらどうでしょう。
２００４年まではバスターミナルに次から次へとバスが到着した。
２００６年からは次から次へとバスが出て行き、待てどくらせどバスがこない。
バス代が足りるか足りないかという話よりも
乗るべきバスがいつくるかですよ。
待ってる間に、外貨資産と金地金で金融資産を増やすとか言ってる人もいましたね。

結局問題は、販売価格に上乗せされるデベの利益に正当な価値があるかどうかかと思います。正当な価値がなければ、買った瞬間にその分の価値を失うし、正当な価値があれば、失わなくてすむから迷うんです。
デベがかかる原価と比較してあまりにも巨大な利益を載せているように思われるので、みんな躊躇するんですよ。

最近デベが良くやる価格未定と言うのはその最たるものですよね。
時価で売りますってやつ。

万が一買ったマンションを売る羽目になったときに、相当安く売る羽目になるかもしれないから。そのように思います。実際バブルの時に買った人もそれであえいでいる人が多いように見えていて、郊外に家を買った人はその傾向が強いように見えます。
買ったものを売ってもまだ残債が残る事は耐えられないです。

以上、素人の意見でした。

>>571
まさに
そう言うことなんです。
都心回帰は一時的なもので終わらすべきではないと思います。
価格の急騰は都心回帰を止めて、
ひいては東京の発展を止めてしまいます。

昔からですが、開発、発展はやり易いところから始まり、
そして世の中を変えていきます。
都心近くに、まだまだ使える土地があるのは東京にとって、
日本にとって幸運なことです。
このおかげで、夢も描けると言う事ですね。

>572
売れるものがいいって話はしてませんよ。
同じ価格でもいい場所の坪単価高く面積は狭い。
でも土地の価値を重視して買うべきではないでしょうかね。

逆に高くても２０００戸売れている実績がすごいですよね。
これが、戸建てからの二次取得や、高額取得者の購入ですよね。