23区内の新築マンション価格動向（その16）

23区に隣接したエリアなら、
市川駅前のタワマンもかなり高く売られてますね。
外廊下、各階ゴミ置き場無し、ディスポーザー無しなのに。

市川は地域一番物件というか、他に駅至近のタワマン建つこと
ないから、言い値が付いているみたいだね。でも、坪３００とか
じゃないよ。２６０くらいかな。

>>526
何故レジの価格が相対的にアップする？さらっと言わないで。笑

>>540
売り手が値を上げて、買い手が受け入れるから。笑

マンションデベ業界は高く仕入れた土地に安く建てた物件を
他社より安く売るほど過当競争になっていない。
モノやサービスがメガコンペテシションになっている中で
「仕入れは競り市」「売りは叩き売り」ということは無理でしょう。
デベも資本力のあるところが都心部優良土地を寡占的に仕入れ
自社の販売力で高額所得者にじっくり売っている。それだけの
ことでしょう。

×メガコンペテシションになっている中で
○メガコンペテシションになっている中であっても

インフレ進行＝金の価値（特に円）が下がる。
逆に物や不動産の価値は騰がる.

資産を現金や債権で持ってても目減りするから物にシフトさせる。
それでけのことじゃないの。

建物原価は、専用面積÷有効比（販売床面積÷述べ床面積=80％）×請負工事坪単価（７０万〜）
だいたい８０〜９０万／坪内外（販売床面積あたり）
最近の工事費高騰では延べで８０万、販売床あたり１００万（タワー型）というのもある。
板状なら６５万が７０万にあがってきている。

マンション価格＝土地価格＋建物価格＋販売経費（企画・設計・販売人件費・モデルルーム・広告含む）＋利益（１０％〜）
販売坪単価２５０万＝１００万＋９０万＋３５万＋２５万
販売坪単価１８０万＝５０万＋８０万＋３２万＋１８万
販売坪単価４００万＝２１０万＋１００万＋４０万＋６０万

一律２５０万が高い安いなどというプリミティブな話では発展性がない。

×板状なら６５万が７０万にあがってきている。
○板状なら（延床あたり）６５万が７０万にあがってきている。

２００３年頃の港区湾岸タワー原価は
土地：建物　（５５：４５）
販売経費２０％利益５％くらいだから
販売坪単価２４０万
＝１００万（土地）＋８０万（建物）＋48万（販売経費ほか）＋１２万（利益）

これが、豊洲２８０万／坪（２００７年）の場合
土地が入札であがり工事費も上がっており
販売坪単価２８０万＝１２５万＋８５万＋５６万＋１４万
くらいの感じ

城東２００万／販売坪単価なら
販売経費２０％利益５％として
販売坪単価２０万
＝７０万（土地）＋８０万（建物）＋４０万（販売経費ほか）＋１０万（利益）
土地建物比率　７：８
安いマンションを買ったのでなく安い土地を買った

都心５００万／販売坪単価なら
販売経費１５％利益１０％として
販売坪単価２０万
＝２７５万（土地）＋１００万（建物）＋７５万（販売経費ほか）＋５０万（利益）
土地：建物比率　７：３
高いマンションを買ったのでなく高い土地を買った。

×販売坪単価２０万
○販売坪単価２００万

さて、タワーがなぜ安いか説明する。

地価は、容積率に比例する。容積率１００％とは土地が４０坪なら４０坪の
延床面積まで建てられるということ。これを一種と呼ぶ。
土地の値段を言うとき１種１００万というのは、実際４００％指定の容積の土地
が４００万というケース。

普通は、指定容積いっぱいまで設計する。１０００坪の土地で４００％なら４０００坪
の延べ床という話だが、マンションの場合、駐車場、階段
廊下、などは容積制限の面積に含まない。
さらに、タワーマンションでは、「市街地・都心居住；総合設計」で指定容積が
６００％なら２５％増しの８００％くらいまでは積み増しできる。
その分、土地に対する「販売面積あたり原価が減る」
土地原価が３３％引きということだ。

先の湾岸タワー２４０万でみれば

販売坪単価２４０万
＝１００万（土地）＋８０万（建物）＋48万（販売経費ほか）＋１２万（利益）
は、総合設計を使わない普通の中層マンションなら
２８３万＝１３３万（土地）＋８０万（建物）＋56万（販売経費ほか）＋14万（利益）

都心周辺の２５０万が高いというのは、所得の問題だが、そもそも
バブル崩壊後、都心、城南マンションは２４０万以下の物件平均坪単価で
分譲されたことはない。
確かにひとつのプロジェクトのなかに、北向きや１階などの条件の悪い安い価格が
あるもので、それを指して安かった・・という人がいるが間違っている。
その典型がタワマン低層階。

特に誤解を招きやすいのは、湾岸低層階の１８０万以下の価格設定で、これは
物件平均坪単価のうちの「安い部分だけに」スポットをあてた話だ。
ホテルのレストランのランチバイキングみたいなもので、空けておくわけに
いかないから安売りして埋めただけだが、そもそも８〜１０倍とかの競争倍率で
売っていた。
存在の確かさが0.1〜0.125という不確かな商品なわけだ。
港区湾岸の物件平均坪単価
ラグナタワー　２６０万
パークタワー芝浦　２５０万
ブランファーレ　　２２０万
コスモポリス　　　２４０万
ベイクレスト　　　２３０万
パークタワー品川　２２０万
フェバリッチ　　　　２１０万
ＣＭＴ　　　　　　　２３０万
ＷＣＴアクア　　　２４０万
ケープ　　　　　　２２０万
グローヴ　　　　　２５０万
ＷＣＴ　Ｂ　Ｃ　　　270〜２９０万


２００１年から都心６区で毎年１万〜１万５０００戸の供給があった。
しかし、平均坪単価は２８０万水準で、城東だけが１６０万〜１８０万の
範囲で２３区平均と乖離している。

元祖匿名はん曰く、デベが競って地価をつりあげたというが、地価が３割アップ
つまり１００が１３０になったところで、販売価格はたった１７％の上昇。
２４０が２８０になるだけの話だ。

ゴールドクレストの売り方は、１００万の土地が販売単価が２割あがるまで
抱えていて利益率で３割以上儲けるという値上がり待ち商法だが
紀伊国屋文左衛門さんでもおやりになったことで商売人らしい話だが
毎年狙える話ではない。財閥系に土地を買い占められた挙句の苦肉の策

（また、お前のブロ愚かといわれそうなのでこのへんでやめるが）

さて伝説のＷコンの安値の構造を解析してみよう。
分譲は２００２年から　土地は三菱重工の敷地を三菱地所が随意契約で
買ったらしい。

販売経費1５％利益５％として
平均坪単価　１８０万円
＝７４万（土地）＋７０万（建物）＋２７万（販売経費ほか）＋９万（利益）

港南の
販売坪単価２４０万
＝１００万（土地）＋８０万（建物）＋48万（販売経費ほか）＋１２万（利益）

と比べて、妥当な推定だと思うがどうだろうか。
言うまでもなく戸数多ければ販売床あたりの経費は安くなる理屈だが
高値設定だと販売期間が長引き、販売経費（モデルルーム借地料、
人件費、広告費など）は増える。
Ｗコンは販売期間は安値が人気で極めて短期間で終っている。

土地仕込みの段階で物件平均坪単価を決め、地価の入札上限を持って
土地を仕入れる。経費率は２０％前後で想定して建設費が上がった場合
（近隣の工事迷惑料の支払いを含む）１５％までいくことがある。
そこで２〜３％の最終利益を出せるかどうかが生命線になる。
マンション分譲のうち土地価格分の転売利益が一番うまみのあるところだが
１８０万以下の中規模物件では、建物：土地比率が建物のほうが大きい。
薄利多売を目指して経費を抑える動きになる。

さて、最後に松戸の郊外でＦがやっている坪単価１１０万の推理を
販売経費1５％利益５％として
平均坪単価　１１４万円
＝２０万（土地）＋７０万（建物）＋１８万（販売経費ほか）＋６万（利益）

まぁマンション価格は土地の要素がいかに大きいかという話ですね。

マンション価格、地価はマクロ経済で論ずるものではない。

住居費を除く消費者物価は地域格差が少ない
地価は地域格差が激しい。

ローン金利も地域格差はない
マンション価格は地域格差が大きい


４４１さんの指摘にもあったように利益を出す事業経営は大切だ。
利益を削る過当競争は消費者の目には良いことのように見えて長期には
不利益になる。
企業は利益を上げないと事業拡大が出来ない。ＴＤＬは利益をあげたから
ディズニーシーを作ってさらに売り上げを伸ばした。
利益を上げないと設備投資が進まない。

一人勝ちのＴＤＬゆえにできたことだが、利益が出たから入場料を安くして
いたら、リピート率が下がる。拡大均衡を目指すのが事業の本質だ。

さて元祖匿名はん指摘の、「デベは利益を次に仕入れの土地につぎ込み
その結果地価が上がっている」という指摘は正しい。
この現象は不動産景気がよくなるメカニズムそのものであって、住宅デベが
事業拡大していくうえで不可避の競争だ。

ただし、高値で落札した土地を売り切る販売力企画力がなければ、デベは淘汰
されるか、損失覚悟で値引き販売するリスクを負っている。
長期的に観れば住宅地地価が上昇トレンドを描くことこそ、エンドユーザーが
安心してマンションを買える環境を生み出す。
また、郊外地価が上昇することで戸建の土地が購入原価まで戻ったことは
保有者にとって喜ばしいことであるし、売って住み替えることも可能になった
のは社会全体として幸福な事実だと思う。
地価は下落より上昇がいいに決まっている。それを進めるのがマンションデベ
住宅デベであって当然だ。なぜなら、人口を増やし経済を活性化することで
地価はあがって当然のものだからだ。
開発利益という言葉が地価下落のなかで忘れ去られている。

城東ネタでスミマセン。

明日、土曜日夜に時間があったら新東京タワーの方角を見てみてみましょう。
サーチライトを利用して実物大のタワーを再現するそうです。
みなさんも自宅あるいは通勤途中にどんな風に見えるか試してみてください。
ちなみに我が家はどうも微妙なようです＾＾；

http://www.hikari-tower.org/index.html

　　　　　　　　　　　　（※非デベ）

＞住宅デベが事業拡大していくうえで不可避の競争だ。
価格が上がって住宅取得難になるのなら不利益といえようが、郊外へと
住宅需要を導く流れになるならば、消費経済の郊外への発展、高齢化する
郊外の経済活性化という点で社会的意義は大きい。
それを絶対的不利益のようにいいつのるから話がおかしくなる。

各世代みんな平等に郊外から住まいをスタートしたのに、団塊ジュニアひとりが
都心でなくちゃいやだとへそを曲げても流れはとまらない。
２３区に３０〜３９歳は１４０万人以上いる。
２００１年〜２００６年で１８万戸しか供給できていない。

３０代向けの供給は
販売面積坪当たり地価が９０万くらいのところでやっても
９０＋８０＋３０＋１０で２２０万／坪くらいになってしまう。
それも短期に供給できる土地は払底していく。城東でもＵＲが仕込んだ川の手
新都心のようなブロックがあったればこそ数がはけてきた。
今の需要は、都心にこだわるゆえに郊外に行きたがらないだけで
郊外が高くて買えないという話でもなんでもない。
いやなものを無理に買う必要はないのは言うまでもない。
しかし地価が上がっていけば都内で買えるものは４０平米の１ＬＤＫしかなくなる
かもしれない。
これは意地悪で言っているのでなく、住宅景気が活性化するといつでもくりかえ
された首都圏特有の現象。
なにしろ団塊ジュニアの首都圏の人口集中は団塊の世代の比ではないほど激しいのだから。
団塊世代が引き起こした問題と同じものを首都圏で団塊ジュニアが
引き起こすのは間違いない。

＞利益を上げないと設備投資が進まない。
典型的なのがＡＮＡとＪＡＬ
値下げ競争の挙句、飛行機が墜落したのではどうしようもない。
擁護する気は毛頭ないが、マンション価格下落のなかで
耐震強度を落として（コストがどれだけ下がったかは疑問だが）
仕事をはくようなモラルの欠落が生まれる。
利益は上がったほうがいい。上がらないとモノやサービスの
品質は向上しない。
地価の上昇を肯定するのは、過密の回避だ。
２３区人口はピーク時の１９６５年９００万人には至っていないものの
１００万人減って１９９５年に７９５万人になったが、
現在までに５０万人回復してきている。
６５年時代は住宅の平均面積が狭かったことを考えると
土地の高度利用がすすんだとはいえ、すでに急激な人口増に社会インフラ
が追いつかなくなっている状況がある。
江東区の小学校もそうだが、人口当たり警察官数の低下が治安の悪化を招いている。
私鉄地下鉄乗り入れで便利になればなるほど通勤ラッシュは激化の一途だ。
その背景には郊外の戸建てが３０代に大量に買われたことがある。

電鉄各社は都心回帰を過大視して混雑緩和策をさけてきたが
郊外への人口拡大が出てくれば混雑に対して投資は避けられないだろう。
２３区には、足立区、葛飾区のかわりに宮前区、青葉区を加えて
考えるべきなのだ。

＞２３区に３０〜３９歳は１４０万人
これらにうち非持ち家は、①半分以上は城東、城北の月坪８千円以下の低家賃エリアに住むファミリー賃借人で
2城南、都心には、月坪１万〜１．５万円の高額賃貸に住むグループ（家賃補助、社宅含む）
と、③中野区など中央線沿線、京王線の一部の杉並区など低家賃アパートに住む単身者などに分かれる。
あとは、④パラサイトシングル。
このうち、①は、江戸川か市川、西船橋、浦安方面か板橋、荒川、足立方面のマンションを買う
所得次第で豊洲や清澄白川、曳舟など渋めレトロも狙いどころか。

②のグループが所得が高いだけに乗り遅れると逡巡する。基本的に湾岸タワマンを買った層だが
　なくなってしまった先にどこにいくかだ。
③はマンションなど買おうと思っていない。荒らしが仕事だ。
④はマンションよりも先にだつ課題は結婚相手。

②が豊洲が高いと文句を言っている。晴海も、きっともっと高い。結局田園都市線か都下に目線がむかう。
細かく分けていけば、それほど先読みは難しくない。