23区内の新築マンション価格動向（その16）

>>391
東京の合理的、効率的な都市構造を考えて、
国際競争力のある街に変えて行くにはどうすれば良いのでしょうか？

そう考えると都心部を中心に考え、
日本国中、世界中から優秀な人材をかき集めるしか道はないでしょ。
研究施設のあるべき場所も再考の時期じゃないですか？
まんべんなく周辺にばら撒くやり方はいかがなものかと思いますね。

工場と研究施設を別個に考える道は無いものですかね？
研究施設だけなら、高層ビル化も可能だと思うけど。

高所得になればなるほど
さまざまな物とサービスに囲まれた都心部の生活を求めます。
頭脳労働者に郊外勤務を強いるシステム自体に
大きな矛盾があると思われます。
そのことにいち早く気がついた企業は移転を考えるでしょう。

①２３区マンション市場というが　２０００年〜２００５年の５年間が
　　新築供給のピーク
　　２００６年から２０１０年までは、マンションそのものが絞られて
　　きている

②大手デベロッパー　大手ゼネコンは、２００６年〜は都心部オフィス
　　商業の再開発などに力を入れてきている　丸の内、日比谷　虎ノ門
　　日本橋　さらには築地　渋谷（東急）　豊洲　もオフィス・商業系
　　中心の事業展開

③これまでにマンション専業デベロッパーの多くが業界再編の波の
　　なかで、総合デベロッパー、金融系などの傘下に組み込まれて
　　きている。

④不動産・建設業の供給は階段状。つまり１０年分を平準化するのでなく、５年分でまとめて供給しあとは次の仕事を考えるというパターン

需要サイドからいえば、団塊ジュニアもシニアの都心回帰もこの５年間で先食いしてしまった感が強い。
バブル崩壊以降、都心物件の下げ止まり感が強かったのも、１９９９までは、城東以外に大規模な供給がほとんどなかったせいだ。
それが、まず２０００年の佃、大崎、代官山の大規模物件でもともと少ない「７０００万以上の高級ゾーン」のだぶつき感を生み出し麻布、瀬田、用賀近辺の物件の在庫があふれ値引きにつながった。
さらに２００２年に入り中央区、港区の湾岸タワーの「過剰供給」によってもう一段底値を引き下げた。文京区、世田谷区の坪単価２６０万〜２８０万ゾーンの売れ行きが下がったほか、湾岸低層階の１６０万〜１７０万という異常な低価格設定（物件平均では２３０万／坪内外）が郊外も城東城北からも需要を牽引した。
　　
湾岸タワーは財閥系デベが健闘し専業デベは苦戦という構図。東急一社がＣＭＴほか都内物件で郊外の憂さ晴らしとばかりに善戦。

２００６年〜２０１０年の見通しは、郊外シフト。すでにＭＭ、横浜駅周辺川崎駅西口、武蔵小杉は終わっていて田園都市線たまぷら青葉台も２３０万ゾーンは需給バランスというところでは限界という感じ。

２３区に８０万人。横浜市に３０万人居住する３０歳〜３５歳（２００５年国勢調査時点）は、実は購買力ですでに篩い分けが終わっているようにも思える。
２０００年〜２００５年時点の価格で買えた人は買ってしまい、買えなかった人の「在庫需要」が「しこって」いる。
彼らは「下がれば買える人」ではあるが、実は住宅需要は世代を問わず「下がれば買える人」は無数に存在するのだ。そこに標準をあわせるとデフレスパイラルの隘路にはまるしかない。

地価の急騰をバブルと呼ぶのは勝手だが、地価の下落が経済に悪影響を与えることは論をまたない。地価を固定相場に出来ない以上、地価は安定的に推移あるいは都市経済の発展と資本投下の度合いにあわせ、ゆるやかに上がっていくというのが望ましい姿なのだ。

ということで、次は２０１１年〜２０１５年あたりにマンションの大規模供給がでてくるかもしれない。勝手な憶測だが、恵比寿の防衛施設研究所跡地（移転のはなしはまるで聞かないが）隣接する国家公務員宿舎群あたりは建て替え高層化を含めて、ゼネコン、デベのねらい目かも。
目黒のドレメ。都バス車庫など立地の割に道路が狭くて活用されていない土地だ。
江東区では、海洋大（旧商船大）の学生寮グランド敷地が無駄。これなど港南キャンパスに整備統合できたらよいタワーマンション敷地になるが、学校側と江東区との調整は時間を要するだろう。
城東には、倉庫移転などでまだまだ用地はありそうだ。

こういうものが今の２６歳〜３０歳が住宅取得年齢になる５年後以降供給されはじめ、一方お亡くなりなる都内持ち家高齢者は年々増えていく。坪単価２００万以上、４０坪以上の相続宅地は８０００万以上のマンション購入資金（単独という意味でなく）につながる可能性が高い。

そう考えていくと、やはり今後は都内マンション価格は安定推移。再び下がることはありえないという結論になる。

２０１６年から先は現在２０歳〜２５歳の層だが、実はここは確実にボリュームは減る。減るとはいっても今の４０代程度だがそれでも住宅需要の影響は大きい。２０００年以降の大量供給もまだ買い替え時期に至らない。需給ともに縮退する。
２０２０年〜２０２５年今から１５年。新築マンション分譲というビジネスそのものが世の中に求められてこなくなる。欧米並みの高級コンドミニアムのような新築に移り変わっていくのではないか。
同時に、デベロッパー・ゼネコン各社が仕掛けた再開発がこの時期にそろそろ竣工しはじめ東京の新しい都心の顔がいくつも出来上げってくるだろう。

そういう流れを間近で見届けるためにも、買える場所を買っておいたほうがいいのかも。

あ、そうそう。こういう詳しい話を書くと「デベが勝手な夢を」というがこんな時間に書いているのは、デベでなくていつものデブだから間違えないでね。そうですよ。ここの主ですｗ

未来は予測するものでないです。スピルバーグがバックトゥザフューチャー２の中でドクにこう言わせています。私の好きな言葉です。

「いいか。マーティ　未来はひとつじゃないんだ。未来は与えらるものではなく、自ら作り出すものなのだ。」

それでは、みなさんよき未来を作り出してください。

>>398 >>>399さん

城東地区にもどうにか未来があるようですね、ホッとしました。

>>401
あのね。一応業界ちがうけど仕事はエリアマーケなんだけど失礼な子だね
ったくもう。
東京在住長いよ
読んで意味がわからなかったら黙っているか質問しなさい。
>>402 どこが城東ネタなの？
もう買えないひとはあきらめなさいという主旨だけどｗ

誤解があったから端的に言うけど、横浜あたりの掲示板みていておもうのは買える人どうしが情報交換するのならこの板の主旨ってすごく生きるのに「買えない人が情報交換」すると「高いぞ。買えるか。待てば下がる」という論拠のない無意味な書き込みでいい加減嫌になる。
マーケットとして見通しを書いても理解されないし、情けない。あんたら下流が徒党を組めば本当に下がるとでも思っているのかね。社会の敗者か共産主義の発想だね。
マスボリュームを相手にしなくても業界は食っていける。だいたい賃貸居住層だけが新築マンション需要だと限定して考える発想はどこからくるんだろう。

短期的に在庫値引きはなさそうだし、地価が下がること自体金融経済の根幹にかかわる景気不振の元凶だということ。
とにかく、政財界総動員で地価再浮上を目指して金融再生・都市再生をやってきて、地価が下がるという事態が再発して喜ばしいことは何もない。
あんたがマンション買えたらところで首都圏経済が衰退したらどうしようもないんだよ。
ロバータフラックじゃないロバート・キヨサキだって、「不動産は買うタイミングがすべて」と書いている。
ここは買い時ではないから、買える人に買わせておくんでいいんだろうう。
個人的には供給のピークがすぎて次の供給までは相当長いと思う。
買い時というのは、日本の不動産市場の一本調子の値動きを考えると相当先の話になる。いいじゃない待てる人はそこまで待てば。

横浜湾岸の中規模タワーが結構人気沸騰みたいでちょうど去年のグローヴ二期みたいな人気状態らしい。
私は、本気で買う予定の人のために買うなら待ってないで買うほうがいいだろうと言ったまで。

地域情報板に早く移行すべきだ。

買うための情報交換が主旨なのに、高いから買うなという話はデベでなくてもじゃまだと思う。
エコノミストでも近未来予測はあたらない。そりゃそうだ。多様な可能性があって、それぞれ「個人の数だけ」立場の違う未来があるんだから。

買える立場の人だけこの掲示板を使えばいい。それが上昇期のこの手の
掲示板の不文律

２００４年頃も湾岸タワーの掲示板が誹謗中傷のあらしだったのは
買えない人が出入りしていたからだろう。
スレ主も一見理屈を語っているようで、実は市場の下落をしかけようよしている経済テロリストみたいに思える。
まぁそれほどの影響力はないからいいけど　読み手も良識あるし

湾岸、城東、江東区…

だけど、どこが城東ネタなの？か…

ガンバって！

高い安いは地域的時間経緯の相対比較でしかない。
さらに個人の経済状態にも依存する。
時間経緯ということだと過去でさえ、みんなの認識はバラバラ
誤解の山、ましてや未来予測となれば、話がまとまる
どころか百家争鳴。
役にたつスレ・・という重要な視点で考えるとかなり危うい。
なにしろ、マンション購入者は「他人の意見」は参考程度
自分が知らないと困る「事実情報」を集めたいのだと思う。
私見はあくまで意見にすぎない。
私のものも含めガセも貴重な極秘ネタもウラをとる術が
素人さんにはないわけだ。
「妄想乙」は結構書き手にはダメージだよ。ホント
モチベーションが下がる。

＞なんだ？

簡単だよ。不動産価格は常に地域相関性がある。つまり需給バランスで一部が下がっても短期ですぐに調整される。
具体的にいえば、首都圏経済圏と関西圏では価格の関連はないから
大阪都心部は安い。
しかし、首都圏住宅は４０００万の人口のマーケットで、地域の価格連動が強い。これが階段状の価格ヒエラルキーを作っている。
河川などでの区画されて飛び地とかはあるが。

マンション供給はこういうなかで行われている。５年後には新たな
需要と「新たな高額所得者が生まれる」「新たな土地相続もある」
と書いてきている。野菜じゃないから作りすぎても腐らない。
需給関係だけで上がったりさがったりしないということだ。

デベって呼ばないでデブって呼んでね。正真正銘デベではないからｗ

どのエリアも駅からの距離で単価に格差はあるだろう。しかし価格相場をいうときは年間物件の平均値を指すわけで、トレンドとしては一定の上昇傾向ということだ。
下落というのは今年の新築が去年より安値で出てくるようなケース。
今のように、今年の新築が去年より高値ならば、それは明らかに上昇。
在庫の値引き売りはその後、そのエリアでの供給がなくなれば
それで終わり。「もうここはやめておこう」そうなれば分譲はない。

しかし、すでに大量に供給が動いているところで値引きがあれば、あとから分譲するほうの売り出し価格はさげざるを得ない。
そういう状態になってはじめて「下落傾向」といえる。
業界は裏で握っているかどうかはしらないが、大規模物件は共同売主でリスク分散する。価格カルテルとまでいわないがぎりぎりの線でつながっているようだね。

それと、顧客の囲い込み、会員誌で相当綿密に顧客は絞って売るようになったね。広域にチラシおりこむ販売でなくなっているから価格設定で間違うケースはすくないんじゃないかね。