23区内の新築マンション価格動向（その18）

中古マンションの成約数が年々増えるとともに、高額物件の成約割合が増えています。

　　　　成約数　　　3000〜5000万円の割合
2001年　２５５３９　　　１１．４％
2002年　２５６３０　　　１１．９％
2003年　２６８３５　　　１２．７％
2004年　２６７０８　　　１４．２％　
2005年　２８２５０　　　１６．０％
2006年　２９７１９　　　１９．０％

YAHOO不動産より、登録中古マンションに占める３千万円以上物件の割合。
1位港区７０．７０％2位渋谷区６６．２６％3位江東区６５．６４％4位世田谷区６０．０９％5位目黒区５９．９６％6位千代田区５７．３８％7位江戸川区５３．５１％8位中央区５１．５５％9位品川区５１．３５％10位荒川区４６．０２％11位墨田区４３．７７％12位大田区４３．３６％13位新宿区３８．６０％14位台東区３７．２９％15位文京区３７．２３％16位中野区３４．９７％17位杉並区３３．２３％18位北区３３．０３％19位板橋区３１．６０％20位練馬区２７．７０％21位豊島区２７．５１％22位足立区１３．８６％23位葛飾区９．８２％

＞964
敵対的買収がどんな時でも可能だと思ってるのか？
安定株主が過半数の株握ってる上場企業なんて腐るほどあるだろ。
それでも出来るっていうなら楽天の三木谷さんに教えてあげてよ。

ＧＳが失敗しないなんて思わないが、日本の個人投資家より
成功率は高いと思ってる。

ＧＳ以外買いに来ていない？
盲目だな。新聞くらい読め。

>964
ファンド運営会社にも色々ある訳よ。
ダヴィンチみたいに自社B/Sで不動産を持たない運営専門会社と、PMCみたいに自社B/Sを積極活用している会社。シンプレクスは後者で、しかもPMC以上に優良物件を多数保有していた。で、大株主の日興が本業回帰の為売りに出した、という貴重な会社。

で、君が挙げている銘柄だがフィンテックはファンドアレンジャー、リサはそもそもソロスファンドだしアルデプロなんてマンション再生でしょ。せめてケネディクス・クリード・レーサム辺りを挙げないと話にならないし、現にこれらファンド運営会社の中には売買が噂されている会社もある。

成約価格が時価の2倍というのは、やはりシンプレクスを欲しがっていた外資系投資家とビット競争になった結果な訳。今後も不動産を持ってるファンド会社の買収は出てくる。10年前から日本不動産市場を見てきた外資系投資家も、もっと前から見ている総合不動産も、少なくとも今は売り時ではないと考えているよ。

都心回帰と住み替えの影響がボチボチ出てきて、
中古マンションの登録数が増えて来ています。
新価格が浸透するにつれて、中古マンションの動きが活発になりそう。

予想される売れ筋価格帯は
新築マンション４５００〜６５００万円で都心部
中古マンション３０００〜５０００万円で都心部
こうなりそうです。
新築と中古の価格差は概ね１５００万円でしょう。

プロを称する皆さんの思惑はイロイロ有るのでしょうが、如何なる投資も最終需要に結びつかなければ、ただのババ抜きゲームに終わるぐらい 誰でも判る話でしょう。
それがバブルの形成と崩壊の事実だったわけで、余程若い方でなければ目の当たりにしたか、少なくとも ものの本で読んだことぐらいあるのでは？

現在居住中（2003年より）の身から見ると、これから更に価格が上昇すると思っている人がいるのが不思議。
不動産に対する信仰が無くなった今、思惑はいづれ後退し 価格を決めるのは長い目で見て 結局需給だと思うけどね。

＞971
なんで100万分の１なの？
ＧＳは数兆円単位で自己ポジ持ってるし、かなりの収益源に
なっている。
まぁ買ったあと抱えるのか、売却するのかはわからんが、
日本の不動産に強気のポジをとっているのは明らか。

ちなみにモルガンも似たようなもの。
過度に弱気なのは日本人だけだね。

１年もすると結果はわかるよ。

数千億単位で投資先を考えるなら、日本の不動産は
検討に値する。

今頃、中国株だ、新興国だなんて有り得ない。

普通に考えて、数年で不動産が下がることはありません。
過度に弱気は日本人だけです。
東京の価値を上げたいのは外資です。
バブル時に痛みを背負ったお父さん方は過去の教訓を切実に語られていますが、東京にはお金持ちの外人さんも小金持ちの兄ちゃんも沢山いますよ

>>973
あのー、ポジションが強気だと投資が１ｙ後に成功するのですか？
過去数年でぼろ儲けしててバジェットが付いてたから買った、
仕方なく買った、他に買えないから、ってことはないのですか。

GSが高値買いのS社をマーケットの倍で買うと桶屋が儲かるのですか。
BS見てないけど、切り売りでもしたらあーびとらーじあるの？
出口がM&Aだとしんどいでしょ。

>976
ファンド会社のPER知ってる？しっかり成長している会社が大半なのに、予想PERで軒並み10倍以下ていうのは明らかに売られすぎだった。

GS関係者じゃないけど、バリュエーションはどう考えてもマルチプルじゃないでしょ。保有不動産のNAVで積上げバリュエーションしたらマーケットの2倍ついたって話。S社は開発型が多いからGSがきちんと開発リスクとれば切り売りでも儲かる。

出口がM&AやIPOでしんどいのは同意だけど。

ですから時価純資産がマーケットの2倍本当にあるんですか？
しかも開発型なんてポートに持ってたら、よくわからんです。
ファンド会社なんて人はぼろぼろ抜けるし、アセット以外ないかと。

マァ高値掴みの人が必死なのは解かるけどね

>>973の言うとおり
過度に弱気なのは、日本人だけ

日本の株が何故上がらないのか？
答えは簡単、国内の日本人が買ってないから
過去のバブル崩壊、ITバブル崩壊、ライブドアショック
いろんな事があった日本人には
株の長期保有が資産を築くということを信じられなくなっている

ただ世の中はFRBの資金供給を見てわかるように
過剰流動性、ぶっちゃけ資金が余ってしょうがない
その資金はどこ行っているか？
簡単である。金利が高い外国に流れてるだけ
外債、新興国ファンドetc

では、不動産はどうか？
株は買わなくても生きていけるが、不動産は買うか
借りるかしないとホームレスだ
全体では少子化に向かってるが、都心は人口が減るようには見えない
さらに、開発できる土地も限られている
追い討ちをかけて、インフレ方向へ進む世界経済
下がる要素は、
安値で買った転売組の売りぐらいしかない。
デベも残り少ない都心の土地をワザワザ安値で売るわけもない
海外のファンドなんて、GS、モルガンが今更動いてるように
まだほとんど買えてないんだろう

どうせ乗り遅れ組はこう願ってる
下がれと下がったら買う（買える）
そういう時ほど値段は下がらないもの

そのうち都心の賃料も上がりだし、仕方なく上値を買うしかなくなるんであろう

そしてこういう、今は高すぎる
そのうち下がると

ＲＥＩＴ関連ですが、
新宿に本社を置く会社で丸の内、大手町への移転を検討しているところが増えて来ました。ご参考まで。

>>981 はいはい、分かった分かった。
どんどん強気になって買い漁ってくれ。止めはしないから。

>>982
　それは儲かってるから移転するってこと？

新宿に都庁移転したものの、やはり東京駅周辺が日本の中心だってことでしょ。

Reitは完全に金融商品なので、日本橋（日銀・東証）、霞ヶ関（財務省）、
大手町（メガバンク本店）を結ぶ東京トライアングルの利便性が見直され
たことと、東京駅周辺の容積率緩和---＞高層ビル乱立でキャパシティ
が上昇したのが主因でしょう。
金融機関で新宿に本部機能を置いているところはありません。

>やはり東京駅周辺が日本の中心だってことでしょ。

確かに中心だが、そこから均等に都心が広がっているわけではない。

新宿なんて田舎モノばっかり。東京都民は近づきません。

と、都民気取りの田舎者がおっしゃってます。

キャッシュで買ったけど、高値掴みしたなぁ、と感じてるよ。
まあいいけど。

ローンで買ったらこんな風に冷静に見れなくて、これからも上がるっていう自分に都合のいい情報ばかり信じてただろうな。

新宿は郊外相手の単なるターミナル駅。
中心産業は、飲食店、予備校、専門学校、宿泊業、その他風俗系の
サービス業。これに都庁が加わっているだけ。
東京の中心から大きく外れている。

あなたには一番集客力のある
デパートの雄、伊勢丹が目に入らないようですねw

>>993
中央線、私鉄沿線に山のように住む
郊外住民相手のデパートだろｗ

住民一人当たりの小売店、飲食店、サービス業従事者が少ないところは住んでつまらない。
やっぱ近郊、郊外はダメだよ。
帰って寝るだけの生活になっちゃう。
早く引っ越して生活を楽しみたいよ。

>>994
あまりにも無知。煽りにしても痛々しい。
994は何処に住んでいるんだい？

地下鉄の新線ができると池袋、新宿、渋谷のデパート間で郊外住民の
奪い合いが激化します。
郊外は郊外で巨大ＳＣを作って、自立への道を探っています。
これから先
どうなることやら、
まあ都心暮らしの人には関係のないお話ですがｗ

都心暮らしにとっては、伊勢丹はこれ以上混んで欲しくない。

三越といっしょになったら
待望の都心デパートに仲間入りですね。
郊外住民相手の商売が通用するか？
おもしろそう・・

城東の人口がいくら増えても一流デパート顧客とは無縁。

都心住まいの人は
近郊、郊外住民でごった返している池袋、新宿、渋谷には行きませんよ。
これ常識でしょ？
治安も雰囲気も悪いから・・
一度で良いから都心の雰囲気を味わいにメトロ使って出てくれば？
落ち着いた雰囲気で、まったく違うよ。

大丸のリニューアルも、地下以外は早くも客足が鈍ってきた。
東京駅はあくまでオフィス街であって、商業地としては
銀座・有楽町に奪われて丸ビルも含めイマイチだな。

1001
行きますよ。普通に。

伊勢丹は普通に使うよ。銀座の方が距離的には近いけど(千代田区在住)。
日本橋三越本店ならともかく、銀座のデパートは貧弱すぎだ。

>>1002
都心回帰に備えた先行投資の面が強いよ。
客単価もずいぶんと違って来るからな。
この大田区の資料を見れば良くわかるよ。
納税者一人当たりの給与所得が増えているのは２３区中６区だけだよ。
所得水準の二極化と、所得が高い層の都心部居住が増えていけば、
１０年後には今とはまったく違う世界になってる。
http://www.city.ota.tokyo.jp/naruhodo/info/suuji/ootakuno_suuji/ootaku...
http://www.city.ota.tokyo.jp/naruhodo/ota_kuseifile/ota_kuseifile19/ot...

>>1003
>>1004
連続カキコ乙
そんなに必死にならなくても
しょせん新宿なんだからｗ

違うよ城東クン。

>>1007
二子玉川高島屋・・・・・
郊外の巨大ＳＣと同列で
郊外住民の需要を途中で中抜きするパターンですな。
吉祥寺あたりもそうだが、
それにしても凄い数の人間がいまだに郊外に住んでいるってことだな。

まあ、都心部に住んでいる人には関係ない話だな。
ターミナル駅ＶＳ郊外の商業施設

>>1014
富裕層もしくは比較的所得が高い層の都心回帰がどこまで進むかによって東京西側近郊の将来は決まるだろう。
既に、杉並区、大田区あたりの凋落が始まっている。
唯一頑張っているのは世田谷区だが、どこまでブランドイメージを維持できるか？
当然だが、今まで住宅エリアとして歴史を重ねた西側近郊には不動産業者が数多くおり、そのイメージ維持に懸命である。
しかし、しだいに都心部に住む人間が増えて行くと、その情報は否応なしに周知のこととなり、相対的に利便性等に劣る西側近郊の地位は大きく揺らいでくるだろう。
玉川高島屋SCなどは、その象徴となっている。

湾岸に多くのマンションが建ち、所得の高い層の集中居住が進んだ。
これほど限られたエリアに集まって行くのは、今までの東京の歴史の中でも無かったこと。
まだその数は少ないが、今後１０年間で例えば１０万世帯の居住が可能となったらどうだろう。年間で１万世帯。

そして、その間も、既存の富裕層は年をとり、ある者は亡くなって行く。

都心回帰のトレンドが続くと仮定すれば、
所得の高い層が極限られたエリアに、しかも多くが住むと言う、今まで無かった消費世界がこの世に現れることになる。