23区内の新築マンション価格動向（その18）

バーレーンだかの投資庁のニュースやってたね。

分譲マンションも買ってくれりゃ明るいニュースだろうけど。笑

今の日本で大不況になれば、
外国マネーに買い漁られるだけ。

さんざんNPLの頃から買い漁られてEXIT段階かと。

>>829

アスコット・ブランドが東京に進出して来たのが面白い
展開じゃないかな？

今までなかった高級コンドミニアムか・・・

マンションの値段には関係ありませんけど
中国人ってスゴイなと思うことが多くなりました。
ハワイで娘にチャイナ服着せてたらチャイニーズ？チャイニーズ？と多くの人が尋ねてきました。
ジャパニーズと答えると去っていきました。
マンダリンホテルに泊まるとメイドさんにチャイニーズと聞かれます。
宿泊者に中国人が多いのですかね？
自慢ではありませんが、自分のマンションは一番高い部屋なんですけど
縁を感じて無理して買いました。
実は、二番目に高い部屋は割高で最初に勧められましたが断りました。
その部屋を購入した人は中国の方だそうです。
自分にはあの部屋をあの値段で購入できません…
別宅のマンションは、賃貸ですが日本人より外国の方が多いです。
外国の方はお金持ちが多いという実感を最近痛感してます。

※　独り言ですので無視して下さい。

以前、豊洲の完成間近タワマンの販売中に
中国人らしき客に対して、
営業が２人付いてへーこらしてたってスレで読んだなぁ。

834さん

同感です。
ある営業から聞いた話で彼が売った2億超の高額物件、その半数近くが中国系の方のポン買いだったと。
中でも秋葉原のTTT・芝浦のGタワー・虎ノ門TR・・・はみんな40未満の若いチャイニーズだとか。

まあ中国は歴史から見ても、都会で生息する一部の大金持ちとそれ以外大多数の庶民で成り立っている国です。
日本とは違い、搾取する側とされる側の境界線がはっきりしてるので金持ちはどんどん金持ちになり、逆に庶民は一生伸し上れない仕組みのようです。

確かに上海でも10億（円換算）以上の超高級マンションが普通に取引されているし、道端で乞食を横目にフェラーリが走り去っていく滑稽なシーンもしばし。
この鮮明なコントラスト感は、やっぱりチャイニーズ社会にこそ必要不可欠なのかもね。

中国系の人達はこの掲示板を見ることもなく購入しているのでしょう。

>> 830

今回の資金流入は以下通りだと思うよ。

産油国→シンガポール（キャピタランド等）→東京マンション購入

何故ならシンガポールと日本はFTAを締結しており二国間租税条約で
メリットがあるから、直接投資ではなくてシンガポールを資金が迂回
してくるのでしょうね。

今日、プレス発表されていたけど、某産油国の王子様がエアバス
Ａ３８０を世界で初めて個人購入（専用機仕様）したみたいだね。
一機の値段はたしか、330億だよね。ハシタ金か？
ある意味クレイジー（笑

江東区のマンション規制がついに解除の模様です。
都心回帰も
一極集中の様相が強まりそうです。

江東区以外に集中するってことですねｗ

「限界利益」の拡大初期に投資する「限界利益」という概念があります。

「超」成長株投資で大きな利益を享受するポイントは、その企業の「限界利益」が拡大する初期に投資すること。

投資マンションも同じ事が言える気がします。

それから、キャッシュアウトするタイミングは常にウオッチしていないといけない。

『絶望の中で買い、狂乱の中で売る。』

狂乱とはいつのことを言うか？

時が過ぎないと分からない。

>>842
ん？
事業活動だと設備投資により限界利益を拡大することができるが、投資マンションにおける限界利益の概念は何を意味しているのでしょうか？？

まあその時が分かれば
投資でもマンションでも苦労しないよ

朝の株式ニュースでは、
住宅の新規着工は当分減ったままだろうとさ。

皺寄せはその内、表われる。

少し勉強しようよ、っていうのは健全だ。

（試験成績はよくなるし、実際に役立つ事もあるかもしれない。）

どうやら842はMarginal profit（事業活動主-管理会計）とMarginal benefit（消費者-ミクロ経済）を混同している、もしくは理解できていないだけの発言だったようですね
消費者の観点では845がおっしゃるように投資コストに固変の概念はありませんからね
何か知らない新しい発想があるのかと思って期待してしまいました　笑）
これで842が出てきて反論を始めたら面白いんですけど・・・

首都圏の中古マンション、３カ月連続で成約減少　東日本レインズ
http://www.shukan-jutaku.com/np/news_article.php?article_id=23516

記事より
・中古マンションの成約件数は２５５６件（前年同月比３.91％減）と、３カ月連続の減少となった。一方で新規登録物件数は１万３６０８件（同36.26％増）と大幅な増加。２カ月連続で30％台の大幅増で、６月以降５カ月連続で２割以上増えており、在庫物件の増加傾向が顕著だ。特に東京都では新規登録物件が同53.12％増加した。


中古マンションの在庫が急増しているようです。

一般庶民の感覚として、中古MS物件の購入を避ける理由は、
＊都心優良中古は除きます。中古でも高すぎだから除外。

①　耐震偽造が発覚するのが怖い・リスクテイク出来ない
②　銀行の住宅ローン融資も中古物件に対しては厳しい
③　リフォームコストが高すぎる
④　部屋自体はリフォームされて綺麗になっているが
　　外観を見てガックリするケースが多い。
⑤　セキュリティ設備が貧弱
⑥　今後どうなるか分からない弱小デペが売主だった物件

皆さんはどうでしょうか？

８４３
おまたせした。

銀行との打ち合わせしていたから、スマンね。
株とリンクする考え方する人が居たから投資という概念で考えて限界利益つかったんだと言いたい。。。

それから、理屈は良いが、経費増加が下記の通りかんがえられるので、私は今が高値だと思い、数年前から保有するいくつかのビル・億ション(購入時は数千万円)を先月売却した。

これから税金が大変だ。法人であるから。

売却理由は
①サブプラの悪影響で、市中銀行がベースレートに乗せるスプレッドが拡　大すると考えられる(サブプライム損スプレッドと言いたい。)。
　つまり、実質金利アップ。
②原油高による資材の値上げ、すべての物価が上昇に転ずる。
③地価上昇に伴う固定資産税のアップ。
④管理費の支払い

財布から出る金が多いこと。
不動産持っていないサラリーマンには分かるまい。

因みに保有は都心三区のみ。

どう？

中古で売りに出しているということは、
なにか問題があるから売り逃げようとしているのではないか？
という疑念も大きいと思います。

耐震偽装とかのほかにも、
おかしな住民がいるとか、うるさくて耐えがたいとか、
金のかかる大規模修繕や、一時金徴収が迫っているとか、
管理費等の値上げの時期に差し掛かっているとか。
目の前にマンションが建ちそうとか、嫌悪施設ができそうとか、
バス便が廃止されそうで陸の孤島になりそうとか。

そうそう、税の減免も受けられないしね。

確かに、都内中古物件を春に２部屋売却したけど、
両方とも問題があったから手放しました。

買い手には報告する義務はない問題だったので、
重説にも書いてません。

中古物件は新築よりも、買い手のリスクが大きい。

８５４

君さ、問題なかったら売らないの？いつ売るんだい？
それは、君の主観だろ？

収益還元で考えて
キャップレートが下がれば売る！

イールドギャップも低下が予想されてる中で売る
何が文句あるわけ？

これが普通の商売ではないかい？

『　狂乱の中で売る　』

なんでも同じ、キャッシュアウトのタイミングだよ。

経済の評論と理屈で儲けられれば、世話無いよ。。。

商売じゃなくて、
実需で住んでたマンションに問題があって、
売り逃げする人もいますから。

チャレンジ価格中古物件の新規登録が増えてるから、
成約件数が減るのは当たり前ですな。

出来るだけ高く売りたいのが人間のサガ。

積みあがったチャレンジ価格中古も、その中身は様々。

ダメ元で興味本位で売りに出してみてる者。
正気でその値で売ろうとして店ざらしになってる者。
その裏で、便乗して正札だけ高く出しといて、
サクッと値引きやオプションつけてどんどん転売する者。

地価が天井かと思ったら、諸物価上昇。
一人当たり賃金の上昇が見込まれない限り、
スタグフレーションに突入ではないか。

築浅中古を高く売っても、これからの物価上昇で有難みはなくなる？
意外にも不動産価格ももう一段上がったりして（なんてことはないか？）。
（先は誰も分からない）

サラリーマンの賃金が上がらないとはいえ、リストラもあるしローンなんて背負いたくないという意見よりも、ずっと賃貸よりも長い目で見て買いたいという層が増えているように思います。

なので、需要が増加し、供給が減っているので、価格は当分は下がらないでしょうね。

特に都心の山手線の内側エリアは、マスコミや外資系社員など２０代にして年収一千万を稼ぐ層がいるので、まず価格は下がらないでしょう。

今は、一時の都心が安かった頃を忘れられずに、購入を躊躇している人が多いと思いますが、それらの層は徐々に諦めて、郊外の物件を検討し始めるのでしょうね。

なんか、食品等物価が上昇しているから不動産価格はもう上がらない、という論調が多いけど、食品も不動産もコストプッシュによる価格上昇という点では同じじゃないの？不動産て今まで消費者都合で変動したことあるんだろうか。

個人的には２年前にマンションを買い逃した人間なので、下がるんならさっさと下がって欲しい…。

857
ホウそれは大変みたいだね
例えでも教えてもらいたい

新築だと都心部で坪２５０万円前後が売れ筋。
都心回帰は続きそう。

>864
今時都心で250万なんて残ってないんじゃない？
板橋区や江戸川区は都心とは言えないし。

山手線の日暮里駅がアツイよ！

>>866
すみません。駅工事のため空調を一時、停止しております。

>>867

座布団一枚

>>856
Cap Rate,Yeild Gapが下がれば価格は上がるのだが・・・
理論だけでは儲からないが、理論なく儲かってもそれはただの運

８７０
そうだよ。。。価格が上がるから売却するんだろ

頭だいじょうぶかい？勉強不足

高いときに売らないと儲からないんだよ。

金も運もない奴が、今から買ってもババ掴むだけだよ。

それより東南アジア圏に投資するべきだな。特にインドシナ新経済圏は注目に値する。

エコノミスト11月20日号に良い記事載ってるから読んでみな。。


2020年の経済情勢はいまのそれと全然違うから。。

>>871
そうか、日本語の取り間違えか
すまないね

しかし、君はきっと私の従兄弟のように組織に属して働かず、仲間内で投資をして稼いでいるような人種なんだろうね
君のような人種には是非私募ファンドを組成したり、個人向けに投資講座を開講したりして稼いで欲しいね

872
そんなことはない。投資家であり、事業家と言いたい。

しかし、
日本の抱える少子化は大問題だ
防衛費削減して、少子化対策（私の案では、全国第一子から出産一人につき百万円支給する。）に予算振り分けないと日本は防衛もできなくなる。

つまり、40から50歳の老兵が国防するわけで、脆弱極まりない。ミサイル防衛も本土に攻め込まれたらひとたまりもない。

平和ボ＊ケの極東日本は取り残される。

既に経済大国２位の座は失われているのに、国民はそれをしろうともしない。出るのはため息と憂いばかりだよ。

つまり、国民減少する中で需給バランス崩れると、国の地価がこのまま高いはずがない。

>>873 文句あるならさっさと日本から出て行けよ。アメリカにでも移住しろ。

>>874
ア・アメリカは、まずいだろ。行くなら新興国っていってないか？

分散投資しているので、既に　ＬAフロリダ等のレジに投資済。
向こうも悪くないが、所詮青目には差別される。

日本人は日本に住んで海外に投資する時代。

アメリカに住みたいなんてどの日本人も今や言わない。
世界一安全な国は、日本であることには変わりない。
保健医療もマア悪くない

アメリカがすべて、万能な国ではない。

今は、地方都市のビルを売るか思案中。

イールドのスペルが違いますよ。

私募ファンドをアレンジするのもAMするのも
それなりにハードル高くなりましたよ。
しかも個人相手だと手間含めかなりしんどいです。

元祖さん。
どうも！

最近の国内不動産ファンドの動きは如何ですか？
お知らせ下さい。

多少マニアックな話になりますが、

・金商法対応で事務対応に追われてるところが多い

・昨今のYieldの薄さ、Capの低さで転売志向では出口が厳しい

・入口でもローンがサブプラ余波や不動産業者向け融資の慎重姿勢で
　一般的にはつきにくい（レンダーも別途金商法対応に追われている）

・ファンドを組むのも手間だし、AMの資格要件（人的・組織的要件）や
　投資家要件等々でスキームもそれなりにハードルが高い

・地方地方といっても、ビジネスレベルでマトモなのは限られている
　（遵法性や市場性、物件ロット等）

・開発といっても、すんなり出口が見つかるか、リーシング含め不透明

まあ、そこで如何におまんま食うかがプロってことなんでしょうが。
エンドさんは冒険する必要ないってのはこれまでも申し上げてるとおり。

マニアックな話は良くわかりません。

元祖匿名はんに聞きたいのだが，現在より，何割ぐらい値段が下がったらあなたはマンション買うつもりですか？

また，実際にどの程度まで下がると考えていますか？

私は儲かってます、じゃなくて、もう買ってます。二軒目。一軒売った。以前書いた。そんなの関係ありません。

現在より何割下がったら、あなたはマンション売れると思いますか？

そんなの関係　ね　ぇ　が自動変換されるって、ここの掲示板というか
管理人は少しやりすぎでないかい。

一体何が問題なんでぇ。

気色悪いな、太鼓持ち。

ロイターによると、１０月の平均価格は１９９２年（５０６６万円）に近い水準に上昇しているそうです。
まさにバブルですね。

世界的カネ余り。金融緩和で、インフレリスク増大。
不動産価格の割高感も薄れてゆくのかねぇ。

＞８８４さん

バブルと言っても郊外の収益還元を無視した程の価格ではないでしょう。
バブルの頃は都心のワンルームが６０００万円とか、郊外の３LDKが８０００万円とかの時代です。
今は局地的に価値のある所だけが上がっています。
実際郊外は価格が安くても売れ残りが多いですし、都心のパークコートシリーズは完売ですからね。

１０月の新築マンション成約率が出ました

全価格帯
２３区　　１１５３÷１６３８＝７０．４％
市部　　　３９３÷７８３＝５０．２％
神奈川県　８３６÷１２７９＝６５．４％
埼玉県　　４９０÷８９７＝５４．６％
千葉県　　７１１÷１１３４＝６２．７％

まあまあの所得レベルのサラリーマン層が買う価格帯
４７００〜６５００万円
２３区　　５６４÷７８２＝７２．１％
市部　　　１２５÷３５８＝３４．９％←注目
神奈川県　２７４÷４３２＝６３．４％
埼玉県　　７５÷１５１＝４９．７％←注目
千葉県　　１２１÷１９０＝６３．７％
この価格帯では、市部、埼玉県、すなわち内陸部は大苦戦。
恐らく、神奈川県、千葉県を含め、比較的湾岸に近いエリアでないと
この価格帯は売れない時代になった感があります。
また、２３区の内訳は出ていませんが、この傾向を考えれば、
２３区でも北部内陸区の人気は落ちていると想像されます。

>887
何か情報操作…。

4700〜6500万円の23区物件＝都心には殆ど存在せず、大抵は湾岸と城西北でしょ。それが契約率72.1%ならそんなに問題なし。今回即日完売で名前が挙がってるのも板橋の加賀レジでしょ。寧ろ7000万クラス（恐らく城南）の物件の成約率が落ちてるんじゃない？

4700〜6500万円の市部・埼玉物件＝この地域の従来物件と比べて高すぎる価格帯。結局多摩センターだのさいたま新都心で坪200万超で売ろうとして失敗した結果。

この価格帯が湾岸エリアでしか売れなくなったんじゃなくて、この価格帯を出せる人は埼玉・市部を買おうと思わないということでしょ。

エリアと金額以外にも
物件自体に魅力が有るか無いかが成約に関係するしね。
例えば駅遠は人気ないから。

4700万で手が出なけりゃ、
坪200万の場所さえ買うのは難しいですね。

>>890
この資料のＰ４を見ると分かるけど、
２３区で成約数が多いのは４５００〜６５００万円の価格帯。
富裕層と云ったクラスでは無く、
まあまあの年収のサラリーマン層。

４５００万円以下は、普通のサラリーマン層。
所得の二極化が進んで、このクラスは厳しい。

http://www.fudouken.jp/web/pdf/kisha_hp/2007/syuto/syuto.pdf

このスレッドに出てくる固定ハンドルを見ていると留学中に教授が言っていた言葉を思い出します。ファイナンスの知識を初めて手にした人は「金槌を持った赤ちゃんのようになる」と（自分がすごい物を手にした気になって場所・相手を選ばず振り回すという意味）。
早く赤ちゃんから抜け出せるように日々研鑽に努めてください。赤ちゃんにすらなれていない人がたくさんいるのでそれよりはましかもしれませんが。
手始めに冒険する気はないけれど、住む家を買いたい個人がどいうすればいいかをわかり易く教えて　笑）

>手始めに冒険する気はないけれど、住む家を買いたい個人がどいうすればいいかをわかり易く教えて　笑）

こんな匿名掲示板に質問なんてせずに自分で考えることです。

住む家を買いたい個人の方へ
過去安かったという現実を捨てましょう。
今の相場が今の値段ですからそれが現実です。
いつの時代も上がる派下がる派の意見は分かれます。
人の意見を参考にすると騙されたと言い出す人がでます。
売れ残り売れ残りと完売が難しいという意見のある物件では売れ残っているときは買わなくて正解と考えがちですが完売したときに買えばよかったと思うのが人の心理ですよ。
人生前向きに考えれば購入意欲も沸くでしょうけど、後ろ向きに考えるといつまでも買えないです。

反論必死だろうがMBA崩れは実務やったほうが身のためだよ。

おうちを買う前に。ってのが抜けてたよ。

893さん

８９４さんの言う通り、そんなの無いし相場と同じ理屈で勝者は少ない。

私の考えでは、勝者と言えばまず地主。それから、ミレニアム前後〜2006年の夏まで購入できた人々と不良債権を安く買えた人・企業・ファンドぐらい。

賃貸一般人は無理しないほうがいい。給料なんか上がりっこないと思う。
バブルに懲りた大手企業が、従業員の給料を上げるはずが無いと考えたほうが固いと思う。上がっても一部の幹部や特殊技能保有者だろう。末端は使い捨てに近い（本当はそれではいけないのだが、移民か人口増加を考えないと無理）。

株価は先々の景気を敏感に反映するもの。
みなさん、青い顔してるんだろうな

ここに顔見せないから、ここも今日は閑散としている。

それから元祖さん。どうも！参考にさせてもらいます。

ファンドもアジアシフトが鮮明になっていますが、これからはどの国に注目してますか？

＞＞８８１

売り出し価格ぐらいに下がれば売れるんじゃない？

外資系金融共稼ぎの人に、
春に都心の中古を売ったんだけどどうしてるかなぁ。
って、個人的なことだからどうでもいいか。

http://www.nikkei.co.jp/news/main/20071116AT3E1401Q16112007.html
インフレですよ〜みなさん！

不動産価格だけ、下がるわけないでしょ。

>>898
略１割で十分都心部はうまって行くのが現実。
それにしても
江東区のマンション規制解除は都心部志向の人にとっては朗報でしたね。

>>９０３
いやっ〜。
都心部志向の人には江東区は関係ないのでは、無いでしょうか。

>>904
何故でしょう？

江東区の青海、有明は「副都心」だね。豊洲は副都心ではないし都心とも普通は言わないぜ。

> 江東区の青海、有明は「副都心」だね。

妄想もここまで来ると酷いなｗ

>>907
http://www.kouwan.metro.tokyo.jp/business/rinkai/syokai/index.html

まだ江東区が都心と思っている人がいるの!?
だから「マンションvs戸建」でも変なレスする人がいるのか〜（笑

>>907
馬×鹿発見です。

臨海副都心のこと知らないとは
小学校をもう一度行った方がいいよ。

都庁の窓口行って、副都心はどこにあるのか聞いた方がいいよ。

http://www.metro.tokyo.jp/

大江戸線の都庁前駅で降りて、駅員さんに聞けば
都庁のある場所教えてくれるよ。

江東区や湾岸はプチマンションバブルで咲いた仇花。
下落局面で最もダメージを受けるのもこのあたりでしょう。

そういえば墨田区も副都心があったな
「錦糸町・亀戸副都心」　
だれも知らないと思うが（笑）

あとさいたま新都心というのもあるぞ

>>妄想もここまで来ると酷いなｗ

おれの妄想じゃないぜ。東京都の役人の妄想だ。
そんな妄想やめちまえといって都知事に当選したのが青島幸男だ。
ただ最近の慎太郎はそんなことすっかり忘れてオリンピックを江東区
で開催しようとさらに妄想度合いをを高めているようだがね

>江東区や湾岸はプチマンションバブルで咲いた仇花。
>下落局面で最もダメージを受けるのもこのあたりでしょう。

まあ港区湾岸地帯は分譲時はもともと安かったからそのころ
買った人は下がってもそれほどダメージないねーんじゃないの
まあ値上がりした中古や最近の新価格のやつ買っていたら
ダメージあるかもね

>>914
＞オリンピックを江東区で開催しようと
良く調べてから書き込もうね妄想くん

豊洲の人冷静になってみ、港区でも千代田区でもなく江東区だよ江東区。

別に豊洲執着してるわけでもないんだけどさ、何回か通ってみると、なんとなく街として魅力ある気はするよ。電柱なくて歩道の広い道路で。これが結構開放的なんだよね。まぁ、街として生まれ変わった成功例なんじゃないかなぁ。完全に生まれ変わったし、昔の豊洲に戻るわけではないし、そんなに価値がさがらないんじゃないかな。今が適正くらいかなと思う。

まあ、有楽町とか丸の内とかが集中して発展してきているのを考えたら、なんとなく渋谷から西に伸びる東横線沿いのような感じで、日本の新しい形の住環境を持つ街として、これからも発展していく気がします。

メインスタジアムは晴海だから中央区だけど選手村は有明で江東区だな
まあオリンピックやるから都心というわけでもないけどな

http://www.koho.metro.tokyo.jp/koho/2006/06/orin.htm

新品の建物が多いと魅力的に見えるのは、
どこのニュータウンも同じ。
年月経ってからどうなるかだね。

江東区の話題っていつも沸騰するねぇ。
同じ大量供給している足立区の話題もたまにはピンポンしてみて。

足立にはし ん じ ゃ がいないからな。

相変わらず株が弱いと値下がり派が増える。
不動産はすでに金融商品。

クーポンが賃料に連動し、元本が地価に連動する変動利付債券
のようなものだ。

オフィス賃料が上がり続ける中、長期金利は低下している。
今後どうなるかは少し考えれば判るだろう。

ＧＳがシンプレクスを市場価格の２倍以上で買った。
強気の外人、弱気の日本人、2003年の株式市場を見ているようだ。

株は季節的要因で下げた部分もあるから、
そのうち上がるよ。

ともあれ、ＮＹダウは６６．７４の終値。平和な週末ですね。
安心してゴルフにおでかけください。

>>918
PCT検討したけど
豊洲高層建ちすぎだべ

豊洲高層は建ちすぎだけじゃなくて、乱立。
佃高層みたいな、整然とした町並みにはならないでしょ。

いや　なるでしょう。

豊洲は佃より建築のガイドラインがしっかりしてるから整然とした町並みにはなるとは思うよ。

ただ再開発対象の2・3丁目ばっかりクローズアップされていて、劣悪な周辺地域・環境が至近なのがネック。
以前からの東京在住者なら、今でも住むのに躊躇する要素は多いと思う。

東京の再開発地域なんてそんなもん。
南千住なんて、眉をひそめる様な地区だった。
「明日のジョー」の舞台だもんね。

けど、長い目で見れば計画された地区は発展してすばらしい地域になるよ。
アメリカだって、たった200年でこんなになったんだから。

南千住って今はイメージいいの？
よくわからんなあ・・・

アメリカもすばらしいの？

オプティミストなんだね。

今よりタワーが増えた豊洲が、　
整然となるとはとても思えん。

アパートかマンション投資でもしようと考えていましたが、国内不動産買うよりユーロなどの外貨預金や新興国ファンドあたりの方が長期的には良いのかな？と思います。８００兆円の借金や財政改革が後退している最近の動向を見ていると非常に不安ですね。官僚や政治家が税金のぶん取り合いをやっているようじゃだめだな。

都心部とは都心に隣接する部分を称し、
一般的には
都心から半径５ｋｍ圏内を言います。

当然ですが
都心には副都心は含みません。
また、不動産業界が自分の都合で称している都心とは
当然ですが異なります。

連続性を持った大きな一つの塊で見たビジネス拠点です。
東京駅を中心に広がっていますが、秋葉原、日本橋、萱場町、京橋、銀座、
汐留、新橋、浜松町、神谷町、六本木、赤坂、皇居を跨いで飯田橋、水道橋
これらを線で結んだ内側が都心になります。
この線から半径５ｋｍ圏内が都心部になります。

みなさんご理解出来たでしょうか？

都心はビジネスをする場所。
都心部はそこに近接する居住地域で、
土地の有効利用のためマンション化が著しい。
真の都心回帰とは、
２３区と言う大きな括りでは無く、
都心部と云う限られたエリアで語るべきでしょう。

都心回帰がもたらす
都市生活の変化が今後注目されます。

>>939さん
東京駅から5km以内が都心という話は、城東を持ち上げる人ということみたいですが、わざわざ書く大学教授さんも「同じ狢」ですか？

一つの塊としての都心は
２３区の中心より南に大きくずれています。
この為、同じ２３区でも北に位置する区の人気は低くなっています。
具体的には杉並区、練馬区、板橋区、北区、足立区のラインと
そこに接する部分になります。

>>942
東京駅からでは無く
都心から半径５ｋｍ圏内です。
いっしょにしないでください。
都心の括りは同意頂けましたでしょうか？

みなさんに理解していただきたいのは真の都心回帰の意味です。足立区、練馬区に引っ越すことは都心回帰とは言いません。
都心と隣接して、同じ生活圏として機能しないところに引っ越しても、都心回帰ではありません。
都心も一つの塊、
都心部も一つの塊、
その２つが相互に機能し合うのが都市生活なんです。

大学教授さんは何が言いたいんだ？
ここはマンションの価格が上がるか下がるか語るスレであって
都心はここだって決めるスレじゃないぞ

豊洲に引っ越すことは都心回帰・・・なわけないですよね？

上がらないだろ！！

家が余り出してる。

都心回帰が続けば都心部の価値も上がって、不動産価格も上がるってことジャマイカ。
江東区の規制解除は大きいジャマイカ。
都心回帰＊＊＊＊ーーー

>>950
根本的なところが分かっていないね。
産業構造が変わり、
また既存住民の年齢も上がって
いわゆる都心近隣部に居住可能な土地が大量に出てきたから、
都心回帰が可能になったのです。
いくら値段が下がっても、大量の人を受け入れることが可能な土地が
無いと今回のような大規模な都心回帰は不可能でした。

江東区のマンション規制が解除されたことは、都心回帰の流れを
失速させること無く、大規模な都市構造の大変革につながるでしょう。

>>951
だから江東区に引っ越すっていうのは
「都心回帰」じゃないのw
都心の半径が都内をほぼカバーしていると考えている
千葉辺りの人は別にしてね

都心に近いところへ回帰だな。。。

なんか過剰反応してる人が多いけど、『都心回帰』って不動産で言う『都心』への回帰ではないんじゃないかと。
東京市部や神奈川/埼玉/千葉、果ては茨城に住んでたような層が23区など首都圏広域と比較しての都心エリアへの回帰って意味で使ってるんだと。
都心（3区？）なんて、そもそも回帰と呼べるほどの流入ではないと思うけど。

>951
「今回のような都心回帰」ってちゃんと判ってる？
92年頃にバブル崩壊後の土地価格大幅下落が起き、その安い土地を使った大規模マンションが94年以降の大量供給を生んだ。23区の人口が上昇に転じたのが96年だから、少なくとも今の都心回帰は土地価格下落によって生まれたもの。

郊外よりも都心の方が便利なことはいつの時代の人も判ってる。ただ90年代前半以前は、相当裕福なサラリーマン家庭でも都心に家は持てなかった。そして再びそんな時代に戻るというだけの話。

だって、都内の4割は単身世帯なんよ！
郊外の戸建だって、年寄り夫婦だけとかおばあちゃんの一人暮らしがすごく増えてるよ。
空家もけっこうあるよ。

>「今回のような都心回帰」ってちゃんと判ってる？
>92年頃にバブル崩壊後の土地価格大幅下落が起き、その安い土地を使った>大規模マンションが94年以降の大量供給を生んだ

ん？突然新参者の投稿で悪いけど俺の認識だと、

バブル崩壊
↓
経営に苦しむ大企業から工場跡地、社宅等のまとまった土地が放出される
↓
都心準工業地域に大規模タワーマンションが低価格で乱立
↓
都心回帰（2004年頃）
↓
新価格（売り控え戦略）
↓
新新価格（客に相手にされず）


結局バブル崩壊後、昔からの大企業からの土地が放出されたのが
都心回帰に繋がったんじゃないの

投資じゃなくて自分で住む人が大半と思われますが。

＞936
＞GSも目の付け所がおかしいと言わざるをえないね。
＞シンプレクスなんて買っちゃってさ。センスないよ。
＞フィンテック買えば半値以下で買えたのに（笑）
＞つまり、センスないよGSは。
＞それを信じてる君も馬・鹿だね。

そもそも株主が売ろうとしないと買収できないんだけど。

それは無視しても
フィンテックなんてたかだか時価総額300億にも満たないとこ勧めら
れても。小さすぎて事務的に疲れるだけ。

センスというか、もの知らな過ぎ。

数千億単位で日本の不動産に投資したいって話はまだまだある。
売りがないから困って、不動産保有している会社まるごと買うって
いう手段に出てるのに。

バブル崩壊後、不良債権処理が進まずの状況に
９７年だかの容積率の緩和が、土地の供給と開発を促進し、
都心回帰への流れに繋がった。
企業の土地を処分から、開発業者の販売までに５年位かかった。
それが２００２、０３年の底値。

その流れも一巡。美味しい買場の最後は、０６前半まで。

>>959
独り者でしょ
家族餅はそんな理屈で動いてねぇよ
>>961
GSがやることたぁ間違ってねぇーとか思ってる？

961ではないが
敵対的買収が理論的に可能だから、実践ですることが可能だと思っている素人はどこかに行ってくれ。

新築は言うまでもなく、中古も都心部じゃないと売れない状況になってる。
２００６年７〜９月と２００７年７〜９月の中古マンション成約数、価格帯別
所得の二極化が進んでいる。

〜１０００万円　１３０６件→１１６４件
１００１〜２０００万円　２４１２件→１９５２件
２００１〜３０００万円　１７１１件→１５６１件
３００１〜５０００万円　１２８２件→１４６０件
５００１〜７０００万円　２１６件→２７６件
７００１〜１００００万円　５７件→１２２件
１０００１万円〜　２２件→４９件
合計　７００６件→６５８４件

中古マンションの成約数が年々増えるとともに、高額物件の成約割合が増えています。

　　　　成約数　　　3000〜5000万円の割合
2001年　２５５３９　　　１１．４％
2002年　２５６３０　　　１１．９％
2003年　２６８３５　　　１２．７％
2004年　２６７０８　　　１４．２％　
2005年　２８２５０　　　１６．０％
2006年　２９７１９　　　１９．０％

YAHOO不動産より、登録中古マンションに占める３千万円以上物件の割合。
1位港区７０．７０％2位渋谷区６６．２６％3位江東区６５．６４％4位世田谷区６０．０９％5位目黒区５９．９６％6位千代田区５７．３８％7位江戸川区５３．５１％8位中央区５１．５５％9位品川区５１．３５％10位荒川区４６．０２％11位墨田区４３．７７％12位大田区４３．３６％13位新宿区３８．６０％14位台東区３７．２９％15位文京区３７．２３％16位中野区３４．９７％17位杉並区３３．２３％18位北区３３．０３％19位板橋区３１．６０％20位練馬区２７．７０％21位豊島区２７．５１％22位足立区１３．８６％23位葛飾区９．８２％

＞964
敵対的買収がどんな時でも可能だと思ってるのか？
安定株主が過半数の株握ってる上場企業なんて腐るほどあるだろ。
それでも出来るっていうなら楽天の三木谷さんに教えてあげてよ。

ＧＳが失敗しないなんて思わないが、日本の個人投資家より
成功率は高いと思ってる。

ＧＳ以外買いに来ていない？
盲目だな。新聞くらい読め。

>964
ファンド運営会社にも色々ある訳よ。
ダヴィンチみたいに自社B/Sで不動産を持たない運営専門会社と、PMCみたいに自社B/Sを積極活用している会社。シンプレクスは後者で、しかもPMC以上に優良物件を多数保有していた。で、大株主の日興が本業回帰の為売りに出した、という貴重な会社。

で、君が挙げている銘柄だがフィンテックはファンドアレンジャー、リサはそもそもソロスファンドだしアルデプロなんてマンション再生でしょ。せめてケネディクス・クリード・レーサム辺りを挙げないと話にならないし、現にこれらファンド運営会社の中には売買が噂されている会社もある。

成約価格が時価の2倍というのは、やはりシンプレクスを欲しがっていた外資系投資家とビット競争になった結果な訳。今後も不動産を持ってるファンド会社の買収は出てくる。10年前から日本不動産市場を見てきた外資系投資家も、もっと前から見ている総合不動産も、少なくとも今は売り時ではないと考えているよ。

都心回帰と住み替えの影響がボチボチ出てきて、
中古マンションの登録数が増えて来ています。
新価格が浸透するにつれて、中古マンションの動きが活発になりそう。

予想される売れ筋価格帯は
新築マンション４５００〜６５００万円で都心部
中古マンション３０００〜５０００万円で都心部
こうなりそうです。
新築と中古の価格差は概ね１５００万円でしょう。

プロを称する皆さんの思惑はイロイロ有るのでしょうが、如何なる投資も最終需要に結びつかなければ、ただのババ抜きゲームに終わるぐらい 誰でも判る話でしょう。
それがバブルの形成と崩壊の事実だったわけで、余程若い方でなければ目の当たりにしたか、少なくとも ものの本で読んだことぐらいあるのでは？

現在居住中（2003年より）の身から見ると、これから更に価格が上昇すると思っている人がいるのが不思議。
不動産に対する信仰が無くなった今、思惑はいづれ後退し 価格を決めるのは長い目で見て 結局需給だと思うけどね。

＞971
なんで100万分の１なの？
ＧＳは数兆円単位で自己ポジ持ってるし、かなりの収益源に
なっている。
まぁ買ったあと抱えるのか、売却するのかはわからんが、
日本の不動産に強気のポジをとっているのは明らか。

ちなみにモルガンも似たようなもの。
過度に弱気なのは日本人だけだね。

１年もすると結果はわかるよ。

数千億単位で投資先を考えるなら、日本の不動産は
検討に値する。

今頃、中国株だ、新興国だなんて有り得ない。

普通に考えて、数年で不動産が下がることはありません。
過度に弱気は日本人だけです。
東京の価値を上げたいのは外資です。
バブル時に痛みを背負ったお父さん方は過去の教訓を切実に語られていますが、東京にはお金持ちの外人さんも小金持ちの兄ちゃんも沢山いますよ

>>973
あのー、ポジションが強気だと投資が１ｙ後に成功するのですか？
過去数年でぼろ儲けしててバジェットが付いてたから買った、
仕方なく買った、他に買えないから、ってことはないのですか。

GSが高値買いのS社をマーケットの倍で買うと桶屋が儲かるのですか。
BS見てないけど、切り売りでもしたらあーびとらーじあるの？
出口がM&Aだとしんどいでしょ。

>976
ファンド会社のPER知ってる？しっかり成長している会社が大半なのに、予想PERで軒並み10倍以下ていうのは明らかに売られすぎだった。

GS関係者じゃないけど、バリュエーションはどう考えてもマルチプルじゃないでしょ。保有不動産のNAVで積上げバリュエーションしたらマーケットの2倍ついたって話。S社は開発型が多いからGSがきちんと開発リスクとれば切り売りでも儲かる。

出口がM&AやIPOでしんどいのは同意だけど。

ですから時価純資産がマーケットの2倍本当にあるんですか？
しかも開発型なんてポートに持ってたら、よくわからんです。
ファンド会社なんて人はぼろぼろ抜けるし、アセット以外ないかと。

マァ高値掴みの人が必死なのは解かるけどね

>>973の言うとおり
過度に弱気なのは、日本人だけ

日本の株が何故上がらないのか？
答えは簡単、国内の日本人が買ってないから
過去のバブル崩壊、ITバブル崩壊、ライブドアショック
いろんな事があった日本人には
株の長期保有が資産を築くということを信じられなくなっている

ただ世の中はFRBの資金供給を見てわかるように
過剰流動性、ぶっちゃけ資金が余ってしょうがない
その資金はどこ行っているか？
簡単である。金利が高い外国に流れてるだけ
外債、新興国ファンドetc

では、不動産はどうか？
株は買わなくても生きていけるが、不動産は買うか
借りるかしないとホームレスだ
全体では少子化に向かってるが、都心は人口が減るようには見えない
さらに、開発できる土地も限られている
追い討ちをかけて、インフレ方向へ進む世界経済
下がる要素は、
安値で買った転売組の売りぐらいしかない。
デベも残り少ない都心の土地をワザワザ安値で売るわけもない
海外のファンドなんて、GS、モルガンが今更動いてるように
まだほとんど買えてないんだろう

どうせ乗り遅れ組はこう願ってる
下がれと下がったら買う（買える）
そういう時ほど値段は下がらないもの

そのうち都心の賃料も上がりだし、仕方なく上値を買うしかなくなるんであろう

そしてこういう、今は高すぎる
そのうち下がると

ＲＥＩＴ関連ですが、
新宿に本社を置く会社で丸の内、大手町への移転を検討しているところが増えて来ました。ご参考まで。

>>981 はいはい、分かった分かった。
どんどん強気になって買い漁ってくれ。止めはしないから。

>>982
　それは儲かってるから移転するってこと？

新宿に都庁移転したものの、やはり東京駅周辺が日本の中心だってことでしょ。

Reitは完全に金融商品なので、日本橋（日銀・東証）、霞ヶ関（財務省）、
大手町（メガバンク本店）を結ぶ東京トライアングルの利便性が見直され
たことと、東京駅周辺の容積率緩和---＞高層ビル乱立でキャパシティ
が上昇したのが主因でしょう。
金融機関で新宿に本部機能を置いているところはありません。

>やはり東京駅周辺が日本の中心だってことでしょ。

確かに中心だが、そこから均等に都心が広がっているわけではない。

新宿なんて田舎モノばっかり。東京都民は近づきません。

と、都民気取りの田舎者がおっしゃってます。

キャッシュで買ったけど、高値掴みしたなぁ、と感じてるよ。
まあいいけど。

ローンで買ったらこんな風に冷静に見れなくて、これからも上がるっていう自分に都合のいい情報ばかり信じてただろうな。

新宿は郊外相手の単なるターミナル駅。
中心産業は、飲食店、予備校、専門学校、宿泊業、その他風俗系の
サービス業。これに都庁が加わっているだけ。
東京の中心から大きく外れている。

あなたには一番集客力のある
デパートの雄、伊勢丹が目に入らないようですねw

>>993
中央線、私鉄沿線に山のように住む
郊外住民相手のデパートだろｗ

住民一人当たりの小売店、飲食店、サービス業従事者が少ないところは住んでつまらない。
やっぱ近郊、郊外はダメだよ。
帰って寝るだけの生活になっちゃう。
早く引っ越して生活を楽しみたいよ。

>>994
あまりにも無知。煽りにしても痛々しい。
994は何処に住んでいるんだい？

地下鉄の新線ができると池袋、新宿、渋谷のデパート間で郊外住民の
奪い合いが激化します。
郊外は郊外で巨大ＳＣを作って、自立への道を探っています。
これから先
どうなることやら、
まあ都心暮らしの人には関係のないお話ですがｗ

都心暮らしにとっては、伊勢丹はこれ以上混んで欲しくない。

三越といっしょになったら
待望の都心デパートに仲間入りですね。
郊外住民相手の商売が通用するか？
おもしろそう・・

城東の人口がいくら増えても一流デパート顧客とは無縁。

都心住まいの人は
近郊、郊外住民でごった返している池袋、新宿、渋谷には行きませんよ。
これ常識でしょ？
治安も雰囲気も悪いから・・
一度で良いから都心の雰囲気を味わいにメトロ使って出てくれば？
落ち着いた雰囲気で、まったく違うよ。

大丸のリニューアルも、地下以外は早くも客足が鈍ってきた。
東京駅はあくまでオフィス街であって、商業地としては
銀座・有楽町に奪われて丸ビルも含めイマイチだな。

1001
行きますよ。普通に。

伊勢丹は普通に使うよ。銀座の方が距離的には近いけど(千代田区在住)。
日本橋三越本店ならともかく、銀座のデパートは貧弱すぎだ。

>>1002
都心回帰に備えた先行投資の面が強いよ。
客単価もずいぶんと違って来るからな。
この大田区の資料を見れば良くわかるよ。
納税者一人当たりの給与所得が増えているのは２３区中６区だけだよ。
所得水準の二極化と、所得が高い層の都心部居住が増えていけば、
１０年後には今とはまったく違う世界になってる。
http://www.city.ota.tokyo.jp/naruhodo/info/suuji/ootakuno_suuji/ootaku...
http://www.city.ota.tokyo.jp/naruhodo/ota_kuseifile/ota_kuseifile19/ot...

>>1003
>>1004
連続カキコ乙
そんなに必死にならなくても
しょせん新宿なんだからｗ

違うよ城東クン。

>>1007
二子玉川高島屋・・・・・
郊外の巨大ＳＣと同列で
郊外住民の需要を途中で中抜きするパターンですな。
吉祥寺あたりもそうだが、
それにしても凄い数の人間がいまだに郊外に住んでいるってことだな。

まあ、都心部に住んでいる人には関係ない話だな。
ターミナル駅ＶＳ郊外の商業施設

>>1014
富裕層もしくは比較的所得が高い層の都心回帰がどこまで進むかによって東京西側近郊の将来は決まるだろう。
既に、杉並区、大田区あたりの凋落が始まっている。
唯一頑張っているのは世田谷区だが、どこまでブランドイメージを維持できるか？
当然だが、今まで住宅エリアとして歴史を重ねた西側近郊には不動産業者が数多くおり、そのイメージ維持に懸命である。
しかし、しだいに都心部に住む人間が増えて行くと、その情報は否応なしに周知のこととなり、相対的に利便性等に劣る西側近郊の地位は大きく揺らいでくるだろう。
玉川高島屋SCなどは、その象徴となっている。

湾岸に多くのマンションが建ち、所得の高い層の集中居住が進んだ。
これほど限られたエリアに集まって行くのは、今までの東京の歴史の中でも無かったこと。
まだその数は少ないが、今後１０年間で例えば１０万世帯の居住が可能となったらどうだろう。年間で１万世帯。

そして、その間も、既存の富裕層は年をとり、ある者は亡くなって行く。

都心回帰のトレンドが続くと仮定すれば、
所得の高い層が極限られたエリアに、しかも多くが住むと言う、今まで無かった消費世界がこの世に現れることになる。

米国においてはGIS (Geographic Information System＝地理情報システム）
を活用したエリアマーケティングが盛んに行われている。
「この地区はどの程度平均所得があり、このような人種が多く、消費性向
はこのようなパターンだ。だから、こんなプロモーションを投下して
みよう」といった検討を、地図上の500メートル〜1キロのメッシュの中に
込められた各種統計データを元に解析し、展開するのである。

しかし、今まで日本においては、なかなかこれが普及しなかった。
なぜなら、日本においては人種がほぼ画一であることに加え、居住地区に
よる所得や消費性向がきれいに分かれておらず、分析しても施策が展開
できるレベルまではっきりした傾向を出すことができなかったからだ。

だが、都心回帰がこのまま進めば、米国のようにはっきりと色分けが
できるようになってくるに違いない。居住地域として、近郊および郊外に
平均的に散らばっていた住民の内、
高可処分所得層という上澄みの部分だけが都心および周辺に集まってくるからだ。
おそらく今後はGISでの分析結果もきれいに分布が描けるようになり、
異なったプロモーション施策が都心部に展開されるようになってくるのだろう。

GISを活用したエリアマーケティングなんて日本でも普通にやってますけど？
学校の人は知らないの？

元祖匿名はん。博識なところで、一つ教えてください。
米国の住宅ローンは基本的に大半がノンリコースローンなんですか？
http://inventsolitude.sblo.jp/article/5136656.html
http://www.academyhills.com/gijiroku/21/21_22.html

だとすると
マンションに対する収益還元価格は、ノンリコースローンが
一般化しない限り意味が薄いですよね。

商業不動産なら物件収益性に関してローンがつくが、日本の住宅は
リコースローンしかないから、物件評価に加えて、債務者の支払い能力も
考慮されてローンがつく。

あるいは、地価下落で担保割れした段階で売って逃げるのでなく
「暴落不動産に金縛り」というのが日本の実情。
その意識が、逆に安値売りの下支えになっているのではないですか？

>>1017
人の移動は可処分所得の移動でもありますから、
１０年もすればまったく違う世の中になるかもしれませんね。
人が移動すれば、それに合わせて店も移動する。
ＴＴＴなんか世帯数が１千戸ですから、
TOYOSU　TOWERも１千戸でしたっけ、

大規模マンションのインパクトはメチャでかいですね。
戸建では考えられないほどの大きさです。

どうでもよいがTTTは賃貸含めて2000戸くらいなかったっけ。
そこら辺の町内会より大規模の＊＊ができちゃうね。もっともTTTの場合はしばらく空室も多そうだが・・・

なんか伊勢丹だニコタマSCだなんて話題になっているけど
男性諸氏はそんなところ行って楽しいの？
港区はえらく地価が跳ね上がったけど、ヒルズやミッドタウンって楽しい？
流行りモノやブランドは、婦女子の皆さんは追っかけるの分かるけど
ここにいる高額所得者の皆さんもBRIOやLEONとか読んでたりするの？

個人的にはヲタク体質なのかな自分は
神保町の古本街や銀座周辺の中古カメラ店
最近はあまりにも・・・になってしまったけど秋葉原
そんなところに世界に誇る東京はある気がするんだよな
ブランドショップなんて北京や上海にも腐るほどあるわけで

>そんなところに世界に誇る東京はある気がするんだよな
>ブランドショップなんて北京や上海にも腐るほどあるわけで
あなたは正しいよ
でもね、秋葉原よりミッドタウン行ってしまうな私は
なんでだろ？？？

>>1023
ミッドタウンは1、2回で飽きるが神保町のカレー屋は飽きないね。
まあとどのつまり個人の趣向だと思うよ。

正直、埼玉在住貧乏浪人生だったころの
駿河台や神保町の雰囲気が無性に懐かしいのですよ最近・・
年取ったのかねぇ　　
　　　　　　　　　　　　　　　すいませんチラシの裏で

神保町の古本街も悪くない趣味とおもうけど
住む気はあまりしないでしょ
港区に住んでも神保町に行くのに
なにも問題はないから

ミッドタウン行っても正直欲しい物あまりないが
公園がきれいなんで茶して子供と遊ぶのは楽しい

＞BRIOやLEONとか読んでたりするの？
5分立ち読みして鼻で笑うくらいが丁度よいんでないか

あなた方の趣味に興味はない。他でやってくれ。

住む場所に適しているかどうかは区単位で分けてもあんまり意味はないかな。
港区でも青山や南麻布のようなところがあると思えば港南のような場所もあるわけだし。