23区内の新築マンション価格動向（その18）

大手不動産会社儲け過ぎ、今年はそれだけ高値で掴まされてるって事かな？　ご愁傷様だね。　来年末以降は買い得になるか。

大手デべがいまある在庫を安く売ることはないと思うが。
資金繰りに困ってる訳でもない大手デべが多少売れないからって
値段下げないって。
自分がデべの経営者になったつもりで冷静に考えれば判るでしょ。

だいたい7割売れれば、プロジェクトにかかる借入は完済できるし。
タワーなんて完成前に７、８割は売れてる。
住友のWCTなんてその典型で、残りは決算見ながらゆっくり売ればいい。

また高騰する原油と同じで、不動産の供給には時間がかかる。
今、土地を仕入れたとしても建物完成までには２、３年はかかるだろう。
ある地域での３年先までの供給は調べればすぐわかる。
供給が明らかに減少するのが判っているから売り渋りするのに、それに
気付かないなんて。

来年はオフィスの供給も少なく、賃料は更に上昇する。
企業も賃料上がる中、持たざる経営を見直すべきではと思い始めている。
長期金利が下がり、これまで売りサイドだった法人が買いサイドに
変わり始めるとインパクトは大きい。

ローン組ます方も問題だけど、借りる方が「自己責任」を棚に上げてるように感じるが...。借りたものは返すが当たり前だろう。こんな事が取り上げられるようであれば、日本も融資厳しくなるぞ。

>>754
判断能力の低下しているお年寄りをターゲットに
重要事項説明もおざなりにした詐欺まがいの貸付が問題。
10年ぐらい前ちょっとした社会問題にもなったよ。

米国のサブプライムローン問題を発端とする現状はどうもスッキリしない。
疑心暗鬼。どうなるのか、様子見。追加的利下げでじゃぶじゃぶのとんでもないバブルを予想する向きも。

北京オリンピック後の中国バブル崩壊についてこれだけさんざん言われてたら、ソフトランディングする可能性もあるだろう。

一時的な調整か？世界的不況のとば口なのか？
はたまた、驚異的なバブルが醸成されるのか？

>>753　買う方としても急いで買う必要はないんだから、我慢比べになるだけ。
団塊ジュニア層の買いが一巡した後だから、当分まとまった需要は
ありません。
そのうち力尽きたデベが投売りを始めるでしょう。

>>756　信用収縮が一回始まると、利下げだけでは回復できない。
金を借りることができても、投資先がないんだから...。
原油とか金に流れる可能性はあっても、利回りの低い日本の不動産には
そんなに流れないでしょう。

他のスレでも引用されていて興味深かったので、ご参考まで。

野村不動産調べによる本年10月1日現在の首都圏中古マンション価格動向です。

地域ごとに同じマンション物件の売買事例をずっと追いかけているので、多少の近隣事例に基づく推定はあるにせよ、3ヶ月ごとの相場の変動が割と客観的に見れるようです。

http://www.nomu.com/knowledge/chika/pdf/200710mansion_tokyo_23.pdf

全体の市況概況コメントは以下の通りです。

http://www.nomu.com/column/vol186.html

やはり全体には以下のコメント（野村不動産の引用）の通り、値上げのピッチは落ち着きを見せており、地域によって値動きにバラつきが出ているようですね。

「年間ベースの中古マンション価格変動率は、首都圏エリア平均で＋6.2％(前回＋8.0％)となりましたが、地価に比べて緩やかな変化と言えます。都心部で30％を超える高い上昇を示すポイントがある一方で、郊外ではマイナスに転じるポイントが増加しており、価格動向の振れ幅にエリアや物件によって差が生じています。」

それでも、ここのスレでもずいぶん論議されている豊洲は、今年4月から10月の半年間で+16.9%、昨年10月から今年の10月の1年間では+23.5%の大幅アップなので、いろいろとスレで叩かれている割には今のところ堅調かなと思います。


他では、
麻布十番：半年間で+9.1%、1年間で+23.1%、
渋谷：半年間で+10.0%、1年間で+37.5%、
広尾：半年間で+20.1%、1年間で+38.1%

のアップなどが目立ちました。
これらは全体が軟調になっているなかでは、かなり堅調なエリアと言えるかと思います。

団塊ジュニア層の買い、に関しては異説あり（２０１１〜１３年説）。

ホームレスマネー６０００兆円が獲物を求めて飛び跳ねる（大前研一）。
もしも東京の一等地まで下がりだしたら、買いまくっていくのだろうね。

758の中古マンションの価格動向は

>通常取引を想定して実勢価格を査定した

だそうだから、参考程度にしかなりませんね。

≫757
＞買う方としても急いで買う必要はないんだから、我慢比べになるだけ。
＞団塊ジュニア層の買いが一巡した後だから、当分まとまった需要は
＞ありません。
＞そのうち力尽きたデベが投売りを始めるでしょう。

急いで買う必要がないかどうかは家庭の事情によるんじゃない。
買い方が一致団結して我慢する状況は考えにくい。

そもそも団塊Ｊｒをターゲットにしている価格帯ではないし、
まとまった需要など期待してない。
ほんの数千世帯の買い需要があればいい状況。
城南あたりで戸建買ってた層が流れてくれれば十分だと思う。

来年の決算で最高益だすデべが多い中、力尽きるのはいつになるやら。
郊外しか仕入出来ない専業デべは力尽きると思うが、そういうところは
今後、大手デべと共同事業でやっていくんじゃないかな。

サブプラ問題は、世界的な金利低下とドル離れを起こしている。
日本の長期金利は初夏から0.5%下がった。
REITの賃料引き上げは続いており、イールドギャップは拡大傾向。
ドル→ユーロの資金の流れもそろそろ限界水準だし、安定成長が見込める
日本の不動産に資金が流れてきても不思議ではない。

ファンドの買いなんて最初から入ってないじゃないか
新興国の投資資金と
日本への投資資金を比べると悲しくなるよ

アメリカのサブプライムの問題より
中国経済の減速のほうが
打撃だと思うな

日本は自国民が思ってるより
遥かに魅力的な市場
本当は企業を買収したいんだろうけど
政府の規制で今は出来なくなってるのが
ファンドの金の入って来にくい理由のひとつ

不動産は郊外はともかく
都心は高値でも売れてる状況で
値下げする必要なし
もっと売れ行きが鈍ると判らんがね

下げるとしたら株で失敗して
中古で売る人ぐらいだろうね

新新価格よりも、
チャレンジ価格中古物件に
早く30%くらいの下げをやって欲しい。
注視してるエリアでは値下げした中古物件はない。

ファンドの買いなんて最初から入ってないじゃないか
新興国の投資資金と
日本への投資資金を比べると悲しくなるよ


事実をよく勉強しなおしたほうが良いです。

>>766 だから、そこは持久戦になるから、2-3年待つしかない。
そのうち、リストラくらった外資系の人々や撤退したファンドが
大量に売りに出すから、2-3割は確実に下がるでしょう。

消費税率アップは数年後に実施されるだろうから、
持久戦になったら買い手の一般消費者の方が待てずに、
駆け込み需要で買ってしまうでしょう。

消費税ネタはマスコミが煽るから。

753
来年はオフィスの供給も少なく、賃料は更に上昇する。
企業も賃料上がる中、持たざる経営を見直すべきではと思い始めている。
長期金利が下がり、これまで売りサイドだった法人が買いサイドに
変わり始めるとインパクトは大きい。


日経ビジネス」の特集より早かった。７５３さんのような方もいるから、たまにここ読んでしまう。

７６４
底値圏の価格まで下落する事はもう無いだろうが、新新価格の物件は30%くらいの下落はありうるだろう。

うーん、やはり、あの底値圏はつかの間開いた窓だったんですね。確かに、世界的に見れば安かった。あのころ日本沈没のような暗澹たるデフレモードで、とても買う気はしなかった。

値が下げていくときに、買う気にならないのは普通。
今年買うより、来年買うほうが安いのだから。
あのデフレ不況時に大底で買った人はたまたま運が良かった？
住みたいとき、買いたいときに、買える経済状態にあるのならば買っておけば。

底値圏当時に於いても、
新築タワマンの大部分は人気があった。
しかもかなりの戸数分のタワマンが売り出されたのに。

その意味では、デフレでも買う気の人が買っていた。

>774
あの時期はちょうど就職難で大変だった人達が結婚して、第一次で住宅購入するのにぴったりだったんだよね。
団塊ジュニアで人数が多く、受験も大変だったし、就職も大変。
住宅ぐらいいいときあってもよかったんじゃないのかな。

>>765
今年上半期のアジア全体の不動産投資の半分近くは
日本に対するものだとこの前報道されていましたが

違うの？

776の調査をしたラサールって、
日本の不動産に積極的に投資している張本人だから。

就職は大変な売り手市場。人出不足。初任給は上昇中。
デフレ脱却どころか、インフレが進行すれば、
割高感もかなり低下するのかもしれない。

スタグフレーションに陥る可能性もあるが。

構造的な下落圧力はどんどん高まっているので、景気の波や金融状況による短いサイクルはあるものの、価格下降トレンドは続く。

なので、買いそびれた人も上げ相場の追っかけは辞めていい賃貸でも探して、あとは資金運用にでも集中した方がいいですよ。都心も前回の底値を完全に割ってきますから大丈夫です。（むしろ問題は下げ局面で買う気が起きるかという点。底無しの恐怖が再来するでしょうが、当然底はある。）

売り方は買い方の心理と都合を、買い方はその逆をよくかんがえて最後は長期マクロのトレンドから「常識的」な判断が身を助けます。

必要なければ東京の不動産なんか買うべきでない。

>都心も前回の底値を完全に割ってきますから大丈夫

言い切るねぇ

下げ相場でも「当然底はある」。
そして、上げ相場でも天井はある。当たり前。

ただ、後からでなければ分からないところがポイント。
リスク分散が無難。

>>779
最近は賃貸に大きな変化を感じるね。

昔は県境外周区が中心だったけど、
今や都心部にも賃貸ストックがかなり出来て、
独身リーマンは男女問わず都心部志向が強まっていますね。

２０代を中心とした若い層が都心部に多く住む様になれば
東京も活性化されて良くなって行きますね。

若い層が郊外に引きこもっていちゃダメだよな。

首都圏の少子化の影響が顕在化するにつれて、
地方からの上京者の存在感は年々増して行きます。

彼らには首都圏に地縁も血縁もありません。
自分が勤める職場を中心に、費用対効果から合理的な判断で
居住地が選択されていくだろう。

今後１０年間でオフィス街として発展して行く場所と
そこへの通勤利便性に優れた場所を探すべきでしょうね。

>>785 じゃあ、絶対湾岸と上等はないね。

うん、田町至近の湾岸物件なら割とアリだと私も思います

782

別に底で買って天井で買う必要はないでしょう。上げ相場が何年かあったら、買いでなく売り。下げが続けば買い。それに歴史的水準、利回りを加味すればいい線行くのでは？

足立区で21歳女性が被害にあう凶悪事件がありましたが、
この区は23区でもかなり「ビミョー」とされている区の一つです。

地方からの上京者の皆さん、
「都心部」なんて言葉に惹かれて城東に住むと
自動車を購入したときにもれなく「足立ナンバー」が
ついてきますのでご留意ください。

足立は城北でしょ。
城北も城東も似たようなものだけど。

>>791
住居を選ぶ場合、治安は重要ですね。
ご参考まで、警視庁が作成した犯罪発生マップ

ひったくり
西側の山手線沿いと京浜東北線沿いの品川区、大田区に多い。
http://www.keishicho.metro.tokyo.jp/toukei/yokushi/yokushi.htm

住居浸入盗
中央線沿線、特に高円寺、阿佐ヶ谷が最多発地域、
山手線西側外に大きく発生多発地域が広がっている。
http://www.keishicho.metro.tokyo.jp/toukei/yokushi/yoku_aj.htm

ひったくりは、
城東では錦糸町周辺や小岩などが多いので注意。
しかも防犯運動をやってるのに。

治安を考えれば警視庁の目が届く範囲内の
東京駅から半径５ｋｍ圏内がお勧めです。

特に、関東大震災後に区画整備されたエリアは直線の道が多く、
また、車道と歩道が区分けされているので犯罪発生率が低くなります。
将来的に監視カメラを設置する事態になっても、
死角が少ないので、犯罪抑止効果も極めて高くなります。
主要な四つ角、橋等に高感度カメラを付け、車のナンバーをモニター
するだけで十分かもしれません。

「灯台下暗し」ということもありますが...

これから所得の二極化とフリーターの高齢化が進むから
治安がますます悪くなって行きます。

特に女性は、
駅近でない限りは、
戸建とアパートが混在したエリアへの居住は
避けるべきでしょう。

女性にとって危険な場所は、人気のない場所、とくに住宅街の道は入り
組んでおり、尾行がしやすく逃走しやすい構造となっていることから
非常に危険な場所と言えます。
時間帯は日中でもありえるのですが、やはり暗いという条件から
夜間が危険です。
女性は普段から自分の通る道をよく知っておくことが第一です。
どこに横道や小道があり、どこに樹木のかげや空き地、廃屋などが
あるかなど死角をすべて知っておくのです。男がひそんでいたり
飛び出してくるような場所を事前に知っておきましょう。
夜遅くなって場合は駅からタクシーで帰る等、自己防衛が必要です。

>>794
もはや荒らし
去れ

東京２３区内には環状７号沿いを中心に約２万３０００ヘクタールある。
老朽家屋が多く、震災時には倒壊と火災で多くの犠牲者が出る可能性がある。
昭和３０年代、大量の若年層が東京圏に流入し高度経済成長を支えたが、
多くが民間の木造賃貸住宅（木賃アパート）に住んだ。
１９６１年−６５年に建設された住宅の６割以上が民間の貸家で、
そのほとんどが木賃アパートだったという。
住宅の老朽化とともに住民も高齢化。空き家の放火事件が頻発し、
治安や福祉の面での対策も重要になっている。

東急池上線の荏原中延駅から徒歩５分。一歩中に入ると幅１メートル３０センチもない
狭い路地を挟んで、木造家屋が密集する地域がある。
２３世帯が住む。空き家が４軒。１軒の土地の広さは平均で約５６平方メートル。
関東大震災の後にできた避難所に戦時中、強制移転させられた人々が居着いた。
戦後間もない頃は２トントラックが通れた「道」もあったという。
だが、一帯はすべて私有地のため各世帯が増築を重ね、消防車や救急車も入って
こられないほど狭くなってしまった。

＞東京２３区内には環状７号沿いを中心に約２万３０００ヘクタールある。

何があるのですか？