23区内の新築マンション価格動向（その18）

売りますってスレじゃ足もと見られるから、ってか。

マンションが実際に建ち始めて、人が引越しし始める。
街は活気づいて、いろいろなサービスが生まれ、
さらに街は便利になって行く。

こういった場合、
そのエリアの中古マンションのストック量は増えて行くが、
住環境の良化による効果のほうがより高くなり、
中古の価格は逆に年々高くなって行く。

>>299
そういうのを業界では
天井価格の確認と言います。
天井価格を探っているところです。
それがはっきりしたら、
その価格で、売れる数だけ供給して行きます。

前回のバブルでは価格は鰻登りだったから言い値、
探るべき天井価格なんてなかったけどね。
崩壊で売れなくなり初めて落ちていった。

>302

それが最も危険でアグレッシブな楽観論。
デベはさりげなくそのシナリオを見込み客に刷り込む。
このシナリオを価格が折り込むと、あとは下げ方向のみ。

普通、家を買うときには、保守的に現状維持か、多少のマイナス事情が
発生しても、保ちうる価格で買うべき。

となれば、多くの場合、他の皆が悲観的になっている下げ相場が買い時。

上げ相場の最中に、更にばら色のシナリオから計算される
デベ言い値で買った日には、その後、よほどの幸運がないと
後悔するはめに。

>305

一見もっともらしいけど、
株で言えば下げ相場で総悲観の時に買え。
上げ相場の最中に買うと悲惨なことに。
と言ってるのと同じだね。

世の中、そんなに単純じゃありません。

305の内容から察するところ、株、為替、先物といったモノに手をつけたことはなく、想像だけで相場を語ってそうだな。

平成19年10月現在、新築マンション坪単価
順位 先月 市区町村名
1 1 東京都 渋谷区 611、2 3 東京都 港区 470、3 2 東京都 千代田区 463
4 4 東京都 目黒区 410 、5 6 東京都 文京区 371、6 5 東京都 豊島区 359
7 7 東京都 品川区 351、8 8 東京都 新宿区 350、9 9 東京都 世田谷区 343
10 10 東京都 中野区 327、11 11 神奈川県 葉山町 307、12 12 東京都 杉並区 306
12 14 東京都 中央区 306、14 13 東京都 台東区 300、15 16 東京都 荒川区 292
16 14 東京都 江東区 284、17 20 東京都 北区 274、18 17 東京都 大田区 264
19 19 神奈川県 逗子市 261、20 18 神奈川県 横浜市神奈川区 254、21 22 東京都 練馬区 250
22 23 神奈川県 川崎市中原区 243、23 21 神奈川県 横浜市西区 242、24 - 東京都 武蔵野市 239
25 25 東京都 板橋区 233、26 26 東京都 墨田区 231、27 29 神奈川県 横浜市中区 230
27 - 東京都 西東京市 230、27 24 東京都 小金井市 230、30 26 神奈川県 横浜市青葉区 228
31 28 東京都 府中市 225、32 30 埼玉県 さいたま市大宮区 219、33 30 神奈川県 横浜市南区 218
34 32 埼玉県 さいたま市浦和区 217、35 34 神奈川県 横浜市緑区 213、36 37 東京都 国分寺市 212
37 36 神奈川県 横浜市港北区 210、37 34 東京都 三鷹市 210、39 44 東京都 葛飾区 206
40 44 神奈川県 横浜市都筑区 205

マンションの値段も上がって団塊Ｊｒの大半は積み残されて
終わったようですね。
それでは次の世代は超氷河期世代、しばらくはマンションの供給は
一部の好調地域に限られて行きそうです。
都心部でそこそこの値段の設定が可能な地域に、しばらく（５年程度）は
一極集中となりそうです。
デベも需要が小さい地域で、高値で土地を仕入れて行く勇気はもう
無いでしょう。
就職好調世代まで、ちょっとお休みですね。

尚、分譲の動きは限られて行きますが、就職好調世代が主体となる
賃貸マンションは面白い変化が見られるでしょう。
かなり嗜好が変わって行くと思いますよ。
従来地域の家賃は内容が貧弱な割りにお高いですし、
ここんところ都心部賃貸の供給が増えて選択肢がかなり広がっていますから、

団塊Ｊｒ以降の世代の首都圏ジモチィーの大半は、郊外生まれの
郊外育ちです。
親の痛勤のようすをよく見ていますから、内心は都心部志向が強い
ですが、お金があまり無い場合は、独身のパラサイトも多いです。
数の割には、それほどのインパクトは無いようです。

不動産購入の中心は、昔からですが、上京者になります。
これも就職が不調だったこともあり、なかなか家が買えるレベルの所得の
人は少ないようです。所得が低ければ独身の賃貸で終わってしまいます。

総括すれば、数の割には大した需要となり得なかった世代。

確かに株の世界ではvalue investorが中長期で勝つことは
世界中何処でもデータで証明されてるね。
ただし、ごく短期の強気相場ではかなり負けが込む。

しかし、強気相場で買った連中は、その強気相場の崩壊過程で
完膚なきまでに今度は大負けする。

で、結局は不人気時に丁寧に拾って、上がったと思ったら、欲張らずに
売り減らしていく「臆病な」投資戦略が必ず勝つ。

我慢のしどころは二つ。

上げ相場を追って買わない。
下げ相場で追って売らない。

逆張りだけが勝てる。（あるいは相場反転時の極初期における順張り）
これが日本人はすごく苦手。

>しかし、強気相場で買った連中は、その強気相場の崩壊過程で
完膚なきまでに今度は大負けする。

ここのフレーズいいなぁ、リアルな恐怖心をそそるねぇ。
マゾか俺は！？

海外からの投資案件は結構ありますよ。
良い売り物ないからお金集めても運用できないって
断ってるけど

>逆張りだけが勝てる。

知人にこんなやついたな。
自己破産しちゃったが。

2006年までは利回り良かったから外資も参入、J-REITも好調だった(俺も儲けさせてもらったが...）けど、もう駄目だね。表面利回りが4-5%程度では実利益は2-3%程度だろうから、外国から金は入ってこないし、国内資金も不動産投資には向かわない。相対的に考えても金は新興国や資源に回る。23区内でも一等地以外は既に売れ残りでており、値下げも始まっている。新規販売価格もここ2年程度で2割程度下がるハズ。

確かに今さら買うのは素人まるだし。
恥ずかしいね。

>>23区内でも一等地以外は既に売れ残りでており、値下げも始まっている。

まさに都心の一等地の今後の動向が気になる。
不動産投資の経験者の皆さまのご意見、伺いたい。

今買うのはよほどのポジティブ・シンキングの持ち主
（いや、そうじゃないかな？本当のポジティブシンキングは
不動産が不人気の時に買える人なのかも）

まぁ、できれば1年くらい様子みたいよね。
多分、いまより有意に上がってるということはないでしょう。

買えない相場は高いｗ

ここ見てると大衆心理が良く分かるね！！

お金をいくら持っているか（調達できるか）
それをいつ何に使うか
それが、「生きるということの意味」の大半をなす。

投資であれ消費であれ、あるべきときにあるべくカネを
使う。
それで、自分がなんのために生きてきたか、
どのような幸福をどのくらい求めてきたのかわかる。

多くの人と同じ発想で同じことをしていれば人並みの人生は
生きられる。
あるところで、人のやらないことをやれば人とは違った
道が開ける。
失敗もあるが、成功もある。

身を捨ててこそ浮かぶ瀬もあれ

決断して動いてみないとわからないこともある。
人は現実に係わることで、深く学ぶことができる。
経験し学ぶことにこそ「生きる」意味がある。
学ぶものを選択する自由は、自分自身にある。
失敗を懼れるならば、学ぶことも必要ないという意味だ。

欲に駆られた動きなのか、好奇心なのか、山師の冒険心
なのか、内的衝動なのかはその人の立場による

お金をいくら持っているか（調達できるか）
それをいつ何に使うかは
その人の現状とその人の向かう方向によるからだ。

相場とマネーと人生を描いて秀逸なエンターテイメント
『ビット・トレーダー』
http://www.jbook.co.jp/p/p.aspx/3441362/s/
一読をお勧めする。

いつものあの人？・・誰のこと？
今日休みの不動産しかいないでしょう？

＞何が言いたいのか良くわからない。

ここ２〜３日書き込みがないのは、上記の本読んでいたから
ってことでしょう？
これ読むと、目が覚めて不動産から株に関心が移ったってこと
なのかも。

>>324
はげどう

>>324

ここで下がる論を臆面もなく書けることが、「私は低所得」
と公言しているにほかならない。
価格評価は経済観の問題。所得格差がひろがれば上の層への供給は
高値に動いて当然だ。

底値＞資金力のある人が買う＞上昇＞資金力のない人でもあわてて買う
＞さらに上昇＞庶民は買えない＞ネット読者の大半は買えない
＞すでに買った人と買いそびれた人のくだらない論争、かけあい漫才
＞スレの内容がつまらなくなる＞資金力のある人がマンコミ板から去る
＞資金力のない人とデベの口論スレになる＞ますますつまらない

なにしろスレ主すら＊＊＊＊しくてもはや姿をあらわさない。
ひょっとしてスレ主、実は金融庁の役人ではなかろうか。
関西に転勤になったキャリア官僚。
不良債権を片付けたなかで証券化を普及させ、外資にタダノリされて忸怩たる
思い。そういえば本を共著で書いたというのもいかにも若手官僚らしい。
地価に私情を挟まないのは、官舎住まいの余裕のなせる業だろうか。
ファンドは取り締まれてもデベはオリックスくらいしか言うことをきかない。
野村は証券がなじみなので好きらしいが。

投資の神様、バフェットの話を鵜呑みにするところが大衆心理丸出しだね！！

９月の雇用者数
従業員３０人未満の中小企業３６万人減、4ヶ月連続で前年割れ
５００人以上の大企業3ヶ月連続で前年同月を上回る
二極化が進行中。

長期的に見れば、団塊の世代引退後は、
中小企業淘汰の効果が現れ始め、社会全体の賃金レベルは上がって行く。
本社機能が集中する東京は知的産業が中心の時代となり、
第三次産業が効率的に機能できる集中・集積型都市構造に変わって行くだろう。
すでに大型オフィスビル建築は集中傾向を示し、職住近接を求め、
マンションの都心回帰は続いている。
大きな労働力の塊、団塊の世代の引退は旧来型産業構造を消滅させる。
当然であるが、旧来型の地価構造も変えて行く。

>333
ヲイヲイ。
スレ主師匠も姿見せないけど、高値論者ではなかったぞ。

だいたい、ポジショントークしかないんだよこのスレ。


下がる・・・安値で買えなかった人、
　　　　　　　中古を売らせたい仲介業者
　　　　　　　住宅ローンが減って、海外分散投資の
　　　　　　　金融商品を売れとネジ巻かれている銀行マン

上がる・・・すでに買った人
　　　　　　　買い煽りしたい業者
高値安定・・・世の中の大半はそう思っているのに
　　　　　　　　ここには不在

荒らし・・・・・安値になろうが買えない独身男

静観・・・・・・大＊＊＊さん

>つまり、バフェットは「私は低所得」と公言しているのかｗ

バフェットがいつ、ここに書き込みしたんだ？
おめーが、サブプライムを深読みして勝手に下がる論を吹いてる
だけだろうがよ。

>論理的思考の作法を、一から学んだほういいと思う

株屋の前で一度その説教してみろ？大笑いされるぞ。

>「価格は上がっが、客は付いてこない」「売れ行きは鈍っている」
>と警鐘を唱えても無視し続けた

あのさぁ　２３区のどこが「実際に」値下げしたんかね。

完成在庫は７年前からあるけどね。実際それで価格が下がったって
話につながっていない。
局地的な値引きはあっても、そのあとしれーっとしてまた売ってる。
２〜３割ってあんた。坪単価で４００万が３２０万〜２８０万まで
さがりまっかいな。ほな　あほな。

３００万が２４０万〜２１０万でっか。かってにほざいていなはれ。

２００万が１６０万〜１４０万でっか・・・まぁ郊外ならあるんでしょうな。

なんかしばらく見ないうちに、閑散としてきましたね。


まぁ反対に、今は下がりはじめてはいるけど

どこでどのように下がっているのか、数字を交えておしえてくださいな

9月時点ではあまっていた城南物件も、完売するところが4-5物件出ている状況下でねえ。売れ行きが鈍っていることが売れないことには繋がらないし、ましてや値下げにも繋がらない。

今後世田谷の新築は軒並み坪400万を超えてくるようですし、
横浜市で坪単価は350万に近づくようです。売れるスピードは今より鈍るでしょうが、結局売れ残って、4-5年後に価格を引き下げたとして、果たして現状の坪単価を下回るのかどうか。

結局金利上昇、消費税等を踏まえると、待つのが得かどうかは分かりませんな。

キリンビールが値上げ発表・ビール系飲料の全製品
　キリンビールは31日、来年2月1日から、ビール、発泡酒などビール系飲料の全製品を値上げすると発表した。小売店の想定売価で3—5％上昇するとみられる。ビール主原料の輸入モルトの相場上昇、アルミ地金の高騰などが理由。2008年の原材料価格は06年に比べて15％上昇する見込みという。(09:54)

消費者物価の上昇　
↓　
企業利益は堅調
大企業なら給与ベースアップ
　　↓
２３区マンション購入者は大企業の社員　　　
２３区のマンション価格は物価に連動して上がる

住宅ローンって、強制貯金の効果があるね。
ただし、物価上昇期、地価上昇期に限った話で
デフレが続けば、厳しいローン負担は家計破綻、老後の
暮らしは逼迫する。

下がる下がるは買えるための念仏には効くが
買ったあともデフレが続いたら困るだろう。

買い時というのは厳然とある。
デフレ末期か反転期
これから米国経済不調、原材料高騰、人件費高騰を
景気にゆっくり消費者物価が上がっていく。

いつまでもデブだと思うなよ・・・岡田 斗司夫

いつまでもデフレだと思うなよ・・・日本経済

×景気にゆっくり
○契機にゆっくり

不動産が相場モンである以上、素人衆がはめられる局面が
多々ある。

①長い上がりが続くと、下がる変極点で素人が高値掴みさせられる
　不動産は、都心がかえなければ、周辺、周辺の次は郊外へと
　待てば市場は動いていく。
　出来の悪い受験生のように、時間とともに志望校のランクが下がる。

②その先の下落が少し続いただけで、素人はチャンスと勘違い
　下落処分物件を押しつけられる。
この痛手が次のチャンスで足枷に

③長い下がりが続くと、上がる変極点で素人は叩き売りを煽られる
④その先の上昇が少し続いただけで、素人は及び腰。

CASH買いの人は別にして、金融政策次第だと思います。
＊この話は何回もループしているが・・・・

一般人が銀行から住宅ローン融資を受けれるかどうか・・・
２３区の新築マンション価格を語るにはこのポイントの見極めが重要。

ただし、周辺区にならないともう物件無いよ。
優良中古以外なんか購入するのはギャンブルだしね。

もう、いいじゃない、このスレ。

玄人でも、
上手く立ち回れずにしくじる人たちが…

確かに湾岸中古なんかを高値で買うのは
ギャンブルですね

なーんかポジショントークだの、俺が若手官僚だの適当極まりないな。

346さんの言うとおり、皆が皆富裕層だったりキャッシュ買いの訳もなく
大多数は住宅ローンを引っ張る以上これ以上単価上げようもないでしょ。

プロもノンリコのシャッター降りかけ。
エンド向けは出すだろうが、収入が増えてないのにローン増やせない。

インフレだ、金利据え置きだっても債務者与信が良くなったり銀行評価が
上がるわけでもない。至極当たり前の話。

上昇期には、物件数が絞れら客の質が上がっていく。

高額物件には独自の市場、販売ノウハウがある。
高額になりきれないところはマリシクさんがハンドパワーで
小さくして売る。

販売戸数が最盛期の２５％くらいに経れば、城東とコンパクト
マンションと都心の高級物件（赤坂パークなんたら、大橋再開発タワー
三井・住友のどっかの定期借地、地所の麻布タワー定借など）で
価格は横ばい。　
あとは予定通りインフレ到来。

今日は、上げ論者が沸いて出てるなｗ
誰も信じないから、勝手に自分たちだけで盛り上がってくれ。

港南のグランシティとかデユープレックスとか、勝どきのコスモス物件
など、１９９９年物件って結構なお値段していた。
３０代のサラリーマンがあっさり買える値段ではなかったような気がする。

以前書いたかもしれないが、１９９９年頃の販売のデュープレックス
天王洲アイル（港南二丁目）、
はしのえみが王様のブランチでレポータとして紹介していたのを
覚えている。７５平米の２ＬＤＫが７０００万台
だったと記憶している。

もともと、９４年から９９年の価格水準でもちゃんと売れるものは
売れていた。代官山アドレスや恵比寿ガーデンＰ壱番館など
坪単価４００万円を下回ってないだろう？
そもそも、金利や物価を加味して考えると
「サラリーマンが買えない」「ローンが借りられない」という
理由で、マンション価格に歯止めがかかった時代はない。
また、誰もがマンション転がしに走ったわけではない。
広い面積の「ガーデン目黒」とか「ライブタウン浜田山」
などという物件は７０年代にあった。ただし、一般サラリーマン
がターゲットでなかった。

リバーシティ２１だって、普通に億ションだったが、値引き
販売した話はなかったはずだ。
広尾など、歴代の分譲マンションの価格を物価・金利修正して
比較したら、それほどちがわないはず。

買い手がいるからモノがつくられて売れる。そんだけ。

世間知らずの、低所得者は下がる念仏を１０００回唱えていなさい。
経済が発展するためには価格が下がるみたいな変な信仰は捨てた
ほうが身のためだ。
ビールも発泡酒も３％値上げだそうだよ。

あーあ、ロジックハチャメチャ。

買手いないよ？

代官山アドレスや恵比寿GPを比較に出すのやめなよ。浜田山が？三井君。

＞誰も信じないから、

信じる・・・って言うところがいかにも素人らしくてかわいいな
理解できないってはっきり言えばいいのに

ライブタウン、ガーデンって屋号は小僧はしるまい。

ここでは、読解力がないと書き手のロジックがはちゃめちゃと
いう結論になるらしい。

http://www.towanet.co.jp/selection/detail.asp?in_tatemono_no=00028&...
ライブタウン浜田山　当時は集合住宅をいかに戸建てに近づけるかが
テーマ。購入者はかなりの高級サラリーマンか自由業だった。

http://www.speac.co.jp/blog/2005/11/post_9.html
ガーデン目黒　1978年築　ＲＣ造　４階建
１ＬＤＫ〜３ＬＤＫ　３５〜９０平米
売買2000〜6000万円台中心
当時物価は今の３割安。公定歩合は５％

２３区のまともな物件はもともと庶民には手が出なくてあたりまえ
なぜ、いつまでもマンション価格が安いのが「健全」と思い込むのか？

藤和はともかく山一土地なんて普通知らんだろ、小僧だろうが老いぼれだろうが。まあ、そんなことは東京カンテイにでも任せとけば良い。くだらん。

上がる論者の主張を理解した上で、論理めちゃくちゃと批判していますが、何か？

「マンション価格が安いのが健全」にあらず。

「不当にデベが乗っけて価格が高いのが不健全」なだけ。

まっとうな物件でもなく、価格だけいっぱしの、そう、その物件だよ。

あはは、水曜はみんな暇なんだなぁ。

ここで住宅地価が下がったら、郊外に住んでいる人は生霊になって
２３区を夜な夜な飛び回るだろうね。

今時水曜休みの不動産屋なぞ、仲介以外、個人的にはどうかと思うが。

デパートやブランドショップの店員かもしれないし、旅行代理店の社員かもしれないしな。

買う気もない物件・・・買えない物件など放置しておけば
誰かが買うでしょ。

マンションなんて土地に個別に事情がある人が買う。そんだけ。
マクロ経済もカンテイ理論も　そんなの　か・ん・け・ーねぇ

関係ないことを証明せよと言われて事例をだせば、ロジック云々と


あはは、帰納法と演繹法の違い。例をならべてひらめかなきゃ
鈍感というしかないねぇ

まあ、アナタも現場を見てから発言しなよ。そんだけ。

http://home.att.ne.jp/yellow/miu/apparel1.html

>>365
工事現場？販売現場？それとも融資の現場、お役所の許認可？
いってることがわからんよ・・・前から言葉足らずだったけど。

REITの影響で不動産価格の急激な揺り戻しが発生したために不動産価格が短期で変動するものだと勘違いしている輩が沸いているな。
Equityのように流動的な市場があるわけではないんだから、そんなに不動産価格が短期的に上昇したり下降したりするもんかいな。
下落論者はミクロの視点で需給バランスの話が多い気がするが、価格均衡点は需要曲線がシフトしても供給曲線で調整できますがな。
原価が上昇しているのに需要が下がっているからって価格を下げて投下資本利益率を下げていたら資本コストをカバーできませんがな。
そんなプロジェクトに資本を投資しませんよ（まあ、デベの歴史を見る限りその可能性は必ずしも否定はできないが・・・）。
長期で見て不動産価格が下落すると考える輩は、どうして下落を待ってマンションを購入するという結論に至るんだ？
オレなら国外に生活拠点を移すことを考えるけどな。

まあ、なんていうか、格差社会？

もう。せっかく底に沈んだと思ったら、お・ば・かが浮上させて
きて、くだらない罵詈雑言。

４４１さんがいうように、売るのに時間がかかるっていうけど
３０代のにいちゃんでなければ、過去の流れで価格納得する人も
いるわけで、ここでギャーつく言ってみても無駄。

だいたい、東京にバブル以降しか住んだことない世代が
地域の地価バリューを云々かんぬん言うことが笑止だおもう。
長く住むことで広い土地勘ができて不動産を評価する目もできる。

私が大阪の土地を云々する気がないのは、言ってることが的外れ
になるのがわかっているからだ。
３０代なんかみんな新参者なのに当たり前みたいに東京論を展開する。
恐ろしいよ。

いけね。途中でしっこに言ったら文が切れた

×４４１さんがいうように、売るのに時間がかかるっていうけど

○４４１さんがいうように、下がっている事例を示さなきゃ
下がっている証明にはならん。こちらは２００４年のスレから
このかた。さんざん上がる事実を見てきたぞ。
グローヴの２期の抽選現場にもいたし、過去５年で２５以上の
登録をして抽選も何度もはずれ、物件も買ってきた。
ほぼ毎週、注目地域の新築物件、中古物件の坪単価を把握しつづけ
てきたよ。上がってばっかりじゃん。

売るのに時間がかかるっていうけど・・・・


スマソ

２３区の不動産価格を７０年からの大きな流れで捉えるか
ここ７年の近視眼的流れでとらえるかだが、

下がり始めたら底なしの不況に陥ることは間違いない。
地球温暖化が困るから氷河期になれみたいな話だと思う。

元祖匿名はんがずるいのは、下がる論者の側で地価の緩やかな
上昇を否定すでもなく、どこかのＲＥＰよろしく特定のデベの
値付け批評で，自分の立場を曖昧にしておること。

「下がる論者は、自分が買う前提で下がると言っているのかな？
仮に、２割下落で買ったとして、その後２割下がったっても持ち続ける
の？」
「どの辺に底値があると見ているのか、だね」

「もし２割下がったら、自己資金が２割あってもキャッシュを
補填しないと買換えはできないわよね。」
「だからその後もさらに下がったら
大きな負の資産を抱えることになるね。」
「不動産が下落して損切りする人はいるの？」
「いない。というか普通できない。金縛りになっちゃう。」
「勝手に２割下がった時点でもう一度底値になる・・という願望でも
あるのかなぁ」

「一端下がり始めたら、次はどこが底かがわからない。
買うきっかけがつかめないのは上がるときもさがるときも
同じことだと思うよ。」

「みんなが買いはじめて底を打つかな？」
「もし下がりはじめたら、新築マンションで販売が１年ずれたら
それだけ下落リスクを負う話になるから、急いで売ろうとする。
地価は崩落的に下落する危険性を孕むね。」

「でも値崩れしても賃貸物件として採算が取れる線で事業用に
買い取られる可能性はあるわよね。」

「だから、収益還元価格で下げどまるという『理屈』だが
実際は、地価が下がれば賃貸から分譲に需要がシフトして
連鎖的に賃料が下がるのだ。価格の崩落は防げないよ。」

「確かに、９０年代の値下がりで郊外の賃貸マンション相場が
　じわじわ低下したわよね。」
「２００４年までに２３区外周区の賃貸相場も大きく下がったね」
「賃貸マンションって分譲のセコハンだから時間とともに供給は
　増えていく。賃料相場が下がるなかで分譲需要が増えていく
　と、帰属家賃が低めに設定される話になる。」
「分譲価格にくらべ２３区の賃料はまだまだ安めということかな。」

全ての要素は、価格におり込み済み。

>>375
思うのは自由だ。　　でも伝わらないなぁ

>>375
保有物件の内容によるよ。額だけ言われても金融商品ではないから
城東の賃貸一棟モノを持っている場合と、南青山の中古マンション
でも意味は大きく違う。ワンルーム５室なんて含んでいて板橋
大田なんていうんじゃもうすでに下がっている。
中央区のはずれでも危ない。

ご自身が下がる意識があるというのはそれなりの物件を
それなりの時期に買ったということなのだろう。

時価なのか簿価なのかの違いも大きい。

元々の性格が悲観主義者なら、年がら年中
下がる下がると思うのは自由だ。
資産があろうとなかろうと。

ディトレーダに不動産投資やらせたら、仲介業者と税務署は大喜びだね。

丘にいるか、船の上にいるかで、嵐の懸念は大きく違う。
景気が曇り空でも大嵐を想定するのは、金融業界だろう。
不動産業界は、丘の上の仕事。嵐が来ても逃げ場がいくらでも
ある世界だ。

04年くらいの世の中の予想が外れたからこそ、
逆張した購入者が＊＊＊になったんだけどね。
今の世の中の予想が当たるか外れるか、さぁどっち？

かち ぐみ

必要な家を必要なときに買い必要なときに売る。
価格に織り込まれるから損も特もありません。

>>381
逆張りなんて意識はさらさらなかった。２００１年から探しはじめて
ここまで条件がよくなったのかと感慨ひとしおだった。


０４年は、ファンドが買い支えたというのが定説らしいが
実際は、１９９１年から下がり続けた不動産価格が、低金利とあいまって
「収益還元価格」を下回ったから賃貸物件（投資物件）として
売れたという解釈が正確な話。
２００４年といえば、住宅ローンもゼロ金利ベース。未曾有の安さ。
優遇１．５％もついた日には３年固定で１％を切る金利だった。
実際３年後には金利が0.25×３で0.75も上がっていて腰抜かして
他行の優遇１．２％に借り替えた。でもなんとしても買ってください
ってアタマさげられたみたいな好条件だったわけだ。

相場のアナロジーで不動産市況を語りたがる下げ論者ほど、
数年前の底値では買っていなかったというパラドックス。

ここ１０年も決して平坦な道ではなかった

１９９４年。　四谷、中野本町、中目黒に坪単価４００万くらいの
　　　　　　　１ＬＤＫ（14坪　5600万）くらいが出現。よく売れた。

１９９５年　　さらに都心部にファミリー物件が分譲され

１９９６年　　ブランド価値の高かった田園都市線あざみの以遠に
　　　　　　坪単価270万の分譲が出てきた。世田谷区内には7000万台の
　　　　　　ミニ戸がよく売れた。
１９９７年　消費税の駆け込みを吸収して市場は好調。郊外の新築・中古マンション
　　　　　　　が売れた。
１９９８年　　金融危機・住宅需要の先食い、消費税の余波、金利上昇から
　　　　　　　　マンション売れ行き止まり地価が下がった
１９９９年　　都心は１９９７年マンションブームから遅れて完成した湾岸タワー
　　　　　　　豊洲、月島、勝どきあたりがだぶつく。大崎ではサウスパークＴ好調
　　　　　　　野沢のヴィルヌーブタワーも定期借地で完売。
２０００年　　郊外地価がさらに下落。買換え需要の低迷。中央区は規制緩和で
　　　　　　　マンション作りすぎ。代官山アドレス低価格で完売。
２００１年　　マンション在庫水面下でかなり貯まる。用賀では値引き横行

２００２年　　不況期の弱気の中で、安値のＷコンフォート、やや強気のアイマークなど
　　　　　　　売り出される。湾岸に押され、東急沿線の計画が一時中断も
　　　　　　　　昭和薬科大、都立大など跡地が続々マンションに

２００３年　　港区港南湾岸戦争。ｅマンション、すまいサーフィンなど始まる。
　　　　　　　　錦糸町、神田、三軒茶屋　ニコタマ　　どこにでもタワマン出現　
２００４年　　文京区、世田谷区ともに底値　物件も豊富。

マンション供給側の事情というのをもっと考えるべき。

供給を絞り続けることがどれだけ難しいことかわかってない。
今までそれを可能にしていたキャピタルゲイン期待、
先高感がなくなれば、
未販売在庫は日々管理経費分と劣化分を喰っていくだけ。
過去安く造った物件で、含み益のあるうちはまだ余裕があっても、
価格上昇を見込んで無理な仕入れで建てた物件は、
ぐずぐずして下手をすれば不良債権化。
苦しくなったところから抜け駆けで放出が始まる。

さらに中小は仕事がなければ立ち行かないから、
相場を壊してでも建てて売り続けざるを得ない。
倒れるところまで行ってあとは野となれ山となれ。
もっとも中小に限らず、大手マンション供給会社の多くが、
大量の在庫を抱えたまま行き詰まり、
破綻もしくは債権放棄などの実質破綻までその道を突っ走ったのが、
繰り返された歴史だが。

本気でこれを断ち切るなら、
マンション業界への参入規制を強化して、
その上で既存中小を大手が吸収合併して寡占化、
価格支配力をつけるしかない。
今まで事実上、誰でも参入できるノウハウなしの業界だったが、
今は叩かれている耐震基準手続き強化が、
新たな参入障壁と新しい流れの基点になりうるか。はかない望み。

いったん相場が崩れれば、
対策しようにも、一棟売りしようが何しようが、
住居を供給してしまうことには変わりない。
賃貸が下がれば競合する分譲にも悪影響はあたりまえ。
仕入れた土地を、土地のまま転売という話をここで聞いたが、
宅地以外に転用できれば真の意味での供給抑制につながるが。

この業界はだれも音頭をとるところがなく、
かつ誰も従ってついていきやしない。
自社中心イケイケドンドンとバンザイ玉砕の繰り返し。

購入者は相手がそういう業界と知って取引しないと、
ホント馬や鹿を見るはめになる。

「不動産価格はそろそろピークに近い」との見方が半数に、ニッセイ基礎研究所のアンケート

2007.10.30

　不動産の専門家の約半数が、投資用不動産価格が「そろそろピークに近い」とみている——。ニッセイ基礎研究所が実施した不動産市況アンケート調査で、このような結果が明らかになった。

　調査は年に1回、実施している。今年は4回目だ。不動産会社や建設会社、金融機関、保険会社、ファンド運用会社、投資顧問などの業務に携わる専門家200人を対象にアンケートを実施し、103人から回答を得た。約半数の48％が投資用不動産の価格は「そろそろピークに近い」と答えたほか、15％が「すでにピークに達している」と回答している。「まだまだピークではない」との見方は10％だった。値上がりが続く理由として多かったのは、「海外と比べ、日本の不動産投資市場はまだ有利」、「オフィスやマンション賃料にまだ上昇余地がある」だった。

　不動産取引の現状については、専門家の45％が「高値だが適正な範囲の取引が中心である」と回答した。この見方は、昨年調査の50％から約6ポイント下回った。「市場は過熱気味」と考える人は43％で、昨年調査とほほ同じ割合を示している。

　アンケートでは、9月に施行された金融商品取引法の影響についても尋ねた。「良い影響と悪い影響は同じくらい」との回答が31％で最も多く、次いで「どちらかといえば、良い影響の方が多い」（26％）、「どちらかといえば、悪い影響の方が多い」（21％）と続いた。具体的な影響としては、「ファンドの撤退・身売りなどで業界再編・淘汰が起きる」、「市場の規律が高まり、投資家の信任を得て市場は成長」とみる向きが多かった。

ニッセイ基礎研究所は、「価格上昇期待の低下で、出口戦略の修正を余儀なくされるファンドの増加が予想され、金商法で投資運用業のハードルが引き上げられる中、ファンドの淘汰と業界再編が一気に進む可能性が高い」との見方を示した。不動産投資市場の調整がソフトランディングして成長トレンドに戻るためには、1）サブプライム・ローン問題が収束に向かう、2）日本の景気回復が持続して不動産ファンダメンタルズがおおむね堅調に推移する、3）日本の不動産投資環境が他国に比べて有利な状況が持続する、4）金商法により不動産投資市場の透明性や投資家の信任が高まる、という条件が満たされる必要があると指摘した。

うん。このスレの結論も、388さんの貼り付けたアンケート結果でいいんじゃないか。

一昔前の都心部がそうだったように
首都圏への人口流入が続いている今
高値で張り付いて、住民が増えずしだいにジリ貧になって行く地域が
出てくるのは必然。

高値を追うほど、庶民は余裕は無いし、＊＊でもない。
当然の帰結として、
都心に近く、適正価格が維持でき、
大量の供給が出来る地域に人は集まり、そこが栄える。
だれもが理解し、だれもが従っていく理屈。
ほぼ未来への道が見えて来たのではないだろうか。

人口流入と栄えるのはイコールじゃないでしょ。

>>391
ほぼイコールでしょ。
人口が減少しているところに未来は無いでしょ。

しかし、出生率が低くて、刹那的なところはダメですな。
さらには独身率が高いところも、
刹那的な人口流入は、将来のスラム化を招きます。

>不動産投資市場の調整がソフトランディングして成長トレンドに戻るためには

ここで挙げられている条件を見る限り、ソフトランディングなど夢のまた夢だな...。
でも、流石に都心部の大暴落はあり得ないので、今後2年ぐらいで2割下げてあとは低空飛行になるんじゃないの？

行き過ぎた中小零細企業の保護が、日本の生産性を極端に低くした。
明治以降、我が国は過剰人口と過剰労働力に悩まされ続け、
それが今人口減少時代、労働力減少時代を迎え、やっと変わろうと
している。
生みの苦しみはあるものの、経営者は勇気を持った撤退。
労働者はより条件の良い職場を求めた勇気ある転職。
これが生産性の低い部門の淘汰を早めるとともに、
国民全体の生活水準の向上につながる。

今夏のボーナス1.1％減、中小企業中心に抑制・勤労統計調査
　厚生労働省が31日発表した毎月勤労統計調査によると、2007年夏の賞与
（ボーナス）は40万7637円となり、前年比1.1％減と3年ぶりに減少に転じ
た。原材料高で収益が圧迫されやすい中小企業を中心にボーナスを抑える
動きが強まったとみられ、個人消費が伸び悩む原因の一つになった可能性
がある。賃金水準の高い団塊世代の大量退職が本格的に始まったことや
賞与の少ないパートタイム労働者の増加も影響した。正社員の雇用者数
が前年同期に比べて1％弱の伸びに対し、パート労働者は5％近く増えた。
大企業を対象にした日本経団連の調査では今夏のボーナスは過去最高を
更新。主に上場企業を対象とする日本経済新聞社の調べでも前年比2.5％増
となり、5年連続のプラスだった。従業員5人以上の事業所を対象とする
毎勤統計では中小企業の動向が大きく反映された格好だ。

２年後までは消費税率アップ問題があるから、
新築の２割下げはありえないな。
アップ後は低空飛行だろうけど。

新築が下がる前に、中古のチャレンジ価格物件が
２割下げあっても不思議ではないけど。

>>393
都心部への集中と集積がどこまで進むかでしょうね。
オフィスの場合、集中と集積は業務の効率化と
知識の収集可能性を大きく上げます。
都心部へのマンションの集中と、集積は、住民サービスの充実と
職住近接による時間の有効利用をもたらします。
それぞれメリットは大きいですが、
その大きさは集中・集積の度合いが高くなればなるほど大きくなります。

すなわち、都心部の不動産価格の上昇は必然でありますが、
煮詰まる前での価格上昇は集中と集積の阻害要因となり、
道半ばで頓挫させる要因でもあります。

適正な価格を長期にわたって維持できる都心部、つまりは供給キャパが
大きい地域が、結局は、最終的に大きく発展することになるでしょう。

広尾ＧＨに続いて、一昨日の南麻布のフランス大使館横の敷地、そして今日2600億で地所が仕入れた東新宿駅物件も、50年の定期借地権物件となります。これからは定期借地権物件ブームがおきそうです。
少しでも不動産価格と資材高騰を定借使って安く見せて売る。新たなデベの戦略が見て取れますね。

>>397
まとまった供給が続くエリアは
購入者の冷静な判断が適切な価格レベルを決めて行きます。
そして、そこが利便性、地政学的に優れた場所であれば
人は集まって行きます。

怖いのは、高値を維持しつつ供給量が細って行くエリアです。
将来の地域のポテンシャルを著しく劣化させ、
長期にわたる停滞を招いてしまいます。

定借５０年は短すぎるよ。
LDNのように９９９年または９９年にしてほしい。

発展には適切な人口というものがあります。
ただ人が集まればいいというものではありません。
インフラの貧弱な場所に売るためだけに建てまくれば、
環境の悪化と、ローンの苦しい購買余力の乏しい住民ばかりが集まり、
街もチープなものにしかなりません。
一世代の半生をなんとか維持して、そして衰亡へ。
かつてのニュータウンの同轍。