23区内の新築マンション価格動向（その18）

元々高額エリアは20平米前後の小型ワンルームは少ないんじゃないかな？
平米あたり6千円、坪約2万円を越えないと高額とは呼べないよね。

今朝の日経に出てましたが、三井物産と野村不動産が共同で、フランス大使館の敷地脇に、定借５０年で坪８００万以上の高額マンション建てるらしいですね。
２０１０年着工で、価格帯は３億〜５億だそうです。定借でこの値段！広尾ＧＨで味をしめてこれからこういう定借物件が増えてきそうですね。
まだまだ都心人気地域は青天井で上がりそうです。

>>283
別に高い家賃を無為に払うのは無駄だから、職場との距離から判断して選べば良いだけじゃない？

月島、勝どき辺りの元倉庫跡地のマンションを買った人（売り出すデベ）が
必死らしい。清掃工場、こきたない倉庫位しかないんだから。


月島、勝どきは江東区に合併してあげよう。

所詮川向こうなんだから、都心じゃないでしょ。

何が違うのか説明できる人お願いします。

合理的に語ってください。

賃貸やローカルな話ばかりですので、もうそろそろこのスレッド終了させませんか？

>>287
そもそも湾岸タワー自体が都心じゃないしなー。
港南も芝浦も勝どきも。

住所が都心3区ということで、辛うじてしがみついている感はあるよね。

確かに。

お台場が都心とか言われても違和感ありますしね。

しかし今20代の若者たちの多くにとっては月10万の家賃の支払いは無理だろうな。今後、大川流域にできるワンルームマンションはいくらぐらいになるのでしょうかね？

都心3区には入っていないけど下手な湾岸アドレスより渋谷の方が圧倒的に都心という感じはあるかな。
地価から言っても。

赤坂ＰＴが坪700万、フランス大使館建て替えが５０年定借で坪800万。
だいたい供給が少なすぎて、高くなったとか、安くなったとか
比較出来る状況じゃない。

高くて売れない、下がるはずだという人多いが、１億くらいなら
買える人一杯いるよ。
１億だったら、横浜のあざみ野あたりでは戸建の土地代くらいにしか
ならない。
戸建購入層がマンションに少し流れればいいだけ。
幸い最近はマンションの利便性・防犯性が高いことが認識されてきて
いるし、そういう層に売っていけば捌けるくらいの供給しかない。

＞　２９３　横浜のあざみ野あたりでは戸建の土地代くらいにしか

　あんた大丈夫か？。億あったら300平米以上の土地の家買えちゃいますけど。

　妄想は、Pの先生にみてもらった方が良いよ。

294さんへ
293さんではないですが、
3年前くらいであざみ野駅１０分くらいの約６０坪
が土地のみで１臆でしたよ。
郊外は地価UP遅かったので、
その時期が地価上昇寸前くらい。
今の環境での底値って感覚でした。

なるほどな。調整局面が１〜２年続き、その後本格的に下落するということか。

１億くらいなら購入できるひとはいっぱいいるというご意見には賛成ですね。

しかし坪８００のマンションの話（１億では、１２坪、４０平米のマンション）の話と、６０坪の土地の話を一緒にしてどんな意味があるの？。４０平米のマンションが多くの家族に何の意味がある？。１億の物件を購入可能であっても、そんな例え意味ないでしょ。
利便性と防犯性が高くても４人家族が１億出して４０平米に住むか？。

本当に妄想が多い。

神奈川とかどうでもいいから。

題意のとおり２３区内の新築マンションに戻そう。

都心を中心に語りたいなら、都心専用が別にあったでしょう。

豊洲の未完成タワーを買いたいってスレが立ったけど、
本当は「築浅で売りたい」方の持ち主がスレ作ったんじゃないかい？

TTTと競合して値崩れ始まる前に、なるべく早く他人に転売したくて。

売りますってスレじゃ足もと見られるから、ってか。

マンションが実際に建ち始めて、人が引越しし始める。
街は活気づいて、いろいろなサービスが生まれ、
さらに街は便利になって行く。

こういった場合、
そのエリアの中古マンションのストック量は増えて行くが、
住環境の良化による効果のほうがより高くなり、
中古の価格は逆に年々高くなって行く。

>>299
そういうのを業界では
天井価格の確認と言います。
天井価格を探っているところです。
それがはっきりしたら、
その価格で、売れる数だけ供給して行きます。

前回のバブルでは価格は鰻登りだったから言い値、
探るべき天井価格なんてなかったけどね。
崩壊で売れなくなり初めて落ちていった。

>302

それが最も危険でアグレッシブな楽観論。
デベはさりげなくそのシナリオを見込み客に刷り込む。
このシナリオを価格が折り込むと、あとは下げ方向のみ。

普通、家を買うときには、保守的に現状維持か、多少のマイナス事情が
発生しても、保ちうる価格で買うべき。

となれば、多くの場合、他の皆が悲観的になっている下げ相場が買い時。

上げ相場の最中に、更にばら色のシナリオから計算される
デベ言い値で買った日には、その後、よほどの幸運がないと
後悔するはめに。

>305

一見もっともらしいけど、
株で言えば下げ相場で総悲観の時に買え。
上げ相場の最中に買うと悲惨なことに。
と言ってるのと同じだね。

世の中、そんなに単純じゃありません。

305の内容から察するところ、株、為替、先物といったモノに手をつけたことはなく、想像だけで相場を語ってそうだな。

平成19年10月現在、新築マンション坪単価
順位 先月 市区町村名
1 1 東京都 渋谷区 611、2 3 東京都 港区 470、3 2 東京都 千代田区 463
4 4 東京都 目黒区 410 、5 6 東京都 文京区 371、6 5 東京都 豊島区 359
7 7 東京都 品川区 351、8 8 東京都 新宿区 350、9 9 東京都 世田谷区 343
10 10 東京都 中野区 327、11 11 神奈川県 葉山町 307、12 12 東京都 杉並区 306
12 14 東京都 中央区 306、14 13 東京都 台東区 300、15 16 東京都 荒川区 292
16 14 東京都 江東区 284、17 20 東京都 北区 274、18 17 東京都 大田区 264
19 19 神奈川県 逗子市 261、20 18 神奈川県 横浜市神奈川区 254、21 22 東京都 練馬区 250
22 23 神奈川県 川崎市中原区 243、23 21 神奈川県 横浜市西区 242、24 - 東京都 武蔵野市 239
25 25 東京都 板橋区 233、26 26 東京都 墨田区 231、27 29 神奈川県 横浜市中区 230
27 - 東京都 西東京市 230、27 24 東京都 小金井市 230、30 26 神奈川県 横浜市青葉区 228
31 28 東京都 府中市 225、32 30 埼玉県 さいたま市大宮区 219、33 30 神奈川県 横浜市南区 218
34 32 埼玉県 さいたま市浦和区 217、35 34 神奈川県 横浜市緑区 213、36 37 東京都 国分寺市 212
37 36 神奈川県 横浜市港北区 210、37 34 東京都 三鷹市 210、39 44 東京都 葛飾区 206
40 44 神奈川県 横浜市都筑区 205

マンションの値段も上がって団塊Ｊｒの大半は積み残されて
終わったようですね。
それでは次の世代は超氷河期世代、しばらくはマンションの供給は
一部の好調地域に限られて行きそうです。
都心部でそこそこの値段の設定が可能な地域に、しばらく（５年程度）は
一極集中となりそうです。
デベも需要が小さい地域で、高値で土地を仕入れて行く勇気はもう
無いでしょう。
就職好調世代まで、ちょっとお休みですね。

尚、分譲の動きは限られて行きますが、就職好調世代が主体となる
賃貸マンションは面白い変化が見られるでしょう。
かなり嗜好が変わって行くと思いますよ。
従来地域の家賃は内容が貧弱な割りにお高いですし、
ここんところ都心部賃貸の供給が増えて選択肢がかなり広がっていますから、

団塊Ｊｒ以降の世代の首都圏ジモチィーの大半は、郊外生まれの
郊外育ちです。
親の痛勤のようすをよく見ていますから、内心は都心部志向が強い
ですが、お金があまり無い場合は、独身のパラサイトも多いです。
数の割には、それほどのインパクトは無いようです。

不動産購入の中心は、昔からですが、上京者になります。
これも就職が不調だったこともあり、なかなか家が買えるレベルの所得の
人は少ないようです。所得が低ければ独身の賃貸で終わってしまいます。

総括すれば、数の割には大した需要となり得なかった世代。

確かに株の世界ではvalue investorが中長期で勝つことは
世界中何処でもデータで証明されてるね。
ただし、ごく短期の強気相場ではかなり負けが込む。

しかし、強気相場で買った連中は、その強気相場の崩壊過程で
完膚なきまでに今度は大負けする。

で、結局は不人気時に丁寧に拾って、上がったと思ったら、欲張らずに
売り減らしていく「臆病な」投資戦略が必ず勝つ。

我慢のしどころは二つ。

上げ相場を追って買わない。
下げ相場で追って売らない。

逆張りだけが勝てる。（あるいは相場反転時の極初期における順張り）
これが日本人はすごく苦手。

>しかし、強気相場で買った連中は、その強気相場の崩壊過程で
完膚なきまでに今度は大負けする。

ここのフレーズいいなぁ、リアルな恐怖心をそそるねぇ。
マゾか俺は！？

海外からの投資案件は結構ありますよ。
良い売り物ないからお金集めても運用できないって
断ってるけど

>逆張りだけが勝てる。

知人にこんなやついたな。
自己破産しちゃったが。

2006年までは利回り良かったから外資も参入、J-REITも好調だった(俺も儲けさせてもらったが...）けど、もう駄目だね。表面利回りが4-5%程度では実利益は2-3%程度だろうから、外国から金は入ってこないし、国内資金も不動産投資には向かわない。相対的に考えても金は新興国や資源に回る。23区内でも一等地以外は既に売れ残りでており、値下げも始まっている。新規販売価格もここ2年程度で2割程度下がるハズ。

確かに今さら買うのは素人まるだし。
恥ずかしいね。

>>23区内でも一等地以外は既に売れ残りでており、値下げも始まっている。

まさに都心の一等地の今後の動向が気になる。
不動産投資の経験者の皆さまのご意見、伺いたい。

今買うのはよほどのポジティブ・シンキングの持ち主
（いや、そうじゃないかな？本当のポジティブシンキングは
不動産が不人気の時に買える人なのかも）

まぁ、できれば1年くらい様子みたいよね。
多分、いまより有意に上がってるということはないでしょう。

買えない相場は高いｗ

ここ見てると大衆心理が良く分かるね！！

お金をいくら持っているか（調達できるか）
それをいつ何に使うか
それが、「生きるということの意味」の大半をなす。

投資であれ消費であれ、あるべきときにあるべくカネを
使う。
それで、自分がなんのために生きてきたか、
どのような幸福をどのくらい求めてきたのかわかる。

多くの人と同じ発想で同じことをしていれば人並みの人生は
生きられる。
あるところで、人のやらないことをやれば人とは違った
道が開ける。
失敗もあるが、成功もある。

身を捨ててこそ浮かぶ瀬もあれ

決断して動いてみないとわからないこともある。
人は現実に係わることで、深く学ぶことができる。
経験し学ぶことにこそ「生きる」意味がある。
学ぶものを選択する自由は、自分自身にある。
失敗を懼れるならば、学ぶことも必要ないという意味だ。

欲に駆られた動きなのか、好奇心なのか、山師の冒険心
なのか、内的衝動なのかはその人の立場による

お金をいくら持っているか（調達できるか）
それをいつ何に使うかは
その人の現状とその人の向かう方向によるからだ。

相場とマネーと人生を描いて秀逸なエンターテイメント
『ビット・トレーダー』
http://www.jbook.co.jp/p/p.aspx/3441362/s/
一読をお勧めする。

いつものあの人？・・誰のこと？
今日休みの不動産しかいないでしょう？

＞何が言いたいのか良くわからない。

ここ２〜３日書き込みがないのは、上記の本読んでいたから
ってことでしょう？
これ読むと、目が覚めて不動産から株に関心が移ったってこと
なのかも。

>>324
はげどう

>>324

ここで下がる論を臆面もなく書けることが、「私は低所得」
と公言しているにほかならない。
価格評価は経済観の問題。所得格差がひろがれば上の層への供給は
高値に動いて当然だ。

底値＞資金力のある人が買う＞上昇＞資金力のない人でもあわてて買う
＞さらに上昇＞庶民は買えない＞ネット読者の大半は買えない
＞すでに買った人と買いそびれた人のくだらない論争、かけあい漫才
＞スレの内容がつまらなくなる＞資金力のある人がマンコミ板から去る
＞資金力のない人とデベの口論スレになる＞ますますつまらない

なにしろスレ主すら＊＊＊＊しくてもはや姿をあらわさない。
ひょっとしてスレ主、実は金融庁の役人ではなかろうか。
関西に転勤になったキャリア官僚。
不良債権を片付けたなかで証券化を普及させ、外資にタダノリされて忸怩たる
思い。そういえば本を共著で書いたというのもいかにも若手官僚らしい。
地価に私情を挟まないのは、官舎住まいの余裕のなせる業だろうか。
ファンドは取り締まれてもデベはオリックスくらいしか言うことをきかない。
野村は証券がなじみなので好きらしいが。

投資の神様、バフェットの話を鵜呑みにするところが大衆心理丸出しだね！！