23区内の新築マンション価格動向（その18）

>>152

>円高進行による日本経済の更なる地盤沈下

？
基本的には、経済が強いから通貨の価値が上がるんだけどなｗ

基本を勉強したら、次に応用編ですか。

>181
第一グループの中だけで4階層くらいにできそうなほど無茶な括りだな

＞１８１

それではこのスレは終了ということで。

ころスレは自動的に都心3区内の新築マンション価格動向に移行されます。

都心3区でもくくりは大きい。
港区内（新橋、港南、芝浦、台場を除く）の新築マンション価格動向ならもっと具体的な議論もできそう。

187のような人たちが増えては「都心限定」スレが立ち上がり、
たいした盛り上がりも見せず消えていく。

歴史は繰り返す。

>>167
>サラリーマンが都心に家を買うなんてことが間違っていると思います。

これは、世の中の世代の半分から上が抱いている感想かもね。３０代のサラリーマンが過去３０年以上
都心１３区にマンションなど買えなかったのに、バブル崩壊の
余禄とはいえ、簡単に買えてあたりまえみたいに思うのだろう。

現在の８５０万人のうちの９割以上が、「高い時期に買ったか
中古を高値で買ったか親からの相続」の人。

不公平なのは、今買えない人でなく、昔高値で買った人々だろう。

東京の歴史始まって以来の安値が２００２年〜２００４年だった

他の財とのバランスから考えてこのまままた下落に向かえば
郊外の中古マンションはトレーラーハウスより安くなってしまう。

としたら、安値が異常で、今後がまともに向かうプロセス。

×不公平なのは
○不公平だと感じるのは　　スマソ

首都圏３５００万の人口のうち２３区は８５０万人。港区は２０万人
足らずなのに、なんで３０代のうちからそんな場所に住まいを買えるって
話になるんだよ。
世の中不景気にしてまで、自分だけ住みたいってか？立派過ぎて
泣けてくる。
その調子で女性を追い回すと性犯罪者になるな。

>>188 個別の物件数えるほどしかないのにか？

売り物がないところでどうやって語る？無人島に漂流して
恋愛論でも語っているほうがまだましだな。

というか、2002〜2004年に都心部に買えた層は50代以上の買い替え層
が主流だろ。(湾岸除く)

>>194
おそらくな。
だとすれば、話は湾岸格安物件の復活キボンヌって話だな？

だったら簡単。
だいたい、坪単価２００万前後の部屋は平均倍率は５倍以上
坪単価２４０万で２倍程度だった。

抽選ということは、確実に買えない商品というそれ自体買えた人が
転売する上で相応のプレミアムをつけて売っていいということで。
今の転売の値付けは適正。
ぎゃくに、新・新価格はプレミアなしの無抽選を目指した価格という
ことにならんか？

当時、割高物件の先着順申し込みをねらえば
確実に買えたね。
少しでも安くって意識が働いて抽選を選んだ。
それって最初から購買力が不足していたのと同じ。

タワマン以外で大きな坪単価差のあった物件はない。
だいたいが一定の購買力を持った人が買う。
しかし、タワマンは競争のある部屋をはずし無抽選で買った
余裕のある人と抽選で格安の部屋を当てた幸運な人が
一緒に住んでいるわけだ。

なるほどね。
それで、それで。

一つのタワマンで価格が安かった部屋が、格安だとは限らない。
眺望や階数や方角で価格差を付けてるからね。
眺望などを気にしない人は、割安だと思って住んでればいいんじゃない。

価格は客の動きと売り手の読みの中で決まる。

湾岸のＢという物件では
坪単価１４０万から２９０万まであって物件平均坪単価は
２２０万だった。
実際には１４０万は１２倍、１６０万は１０倍とかべらぼうな
倍率がついて２４０万が２倍だった。当然ながら２５０万以上は
無抽選だ。

それは設定した「物件平均坪単価は安すぎた」ということなのだ。

条件の悪い部屋でも安いだけで高倍率。
その部屋を買うという人は「買えないリスク」を負う
売り手は高くても売れたものをわざわざ無駄に
安値で売った。
双方得はない。

価格を上げて「買えないリスク」をへらせば、買える人が確実に
買うことができる。

その後、Ｇでは上層階と低層階の差を少なくして平均坪単価
２６０万で売ったが、そに結果、下の階から順番に４倍３倍
２倍・・・倍率なし・・・逆に最上階から１２倍、１０倍・・
６倍・・・４倍
とか倍率がついた。

これもまた根付けに甘さがあったということだ。

本来オークションで値を決めていたら買いたい人が確実に
納得いく価格で購入できたはずだ。
そうすれば何れも物件平均坪単価は上がっただろう。
どうやらデベは全部が無抽選になることを目指して平均坪単価
を上げてきたのだという見方もできよう。若干あげすぎでは
あるが・・・


実際Ｇを見てＷやＴなどは最初から倍率が着かない値をつけて
物件平均坪単価が２８０万円なり３００万円なりになった。

買い手が安値に群がった結果売り手は価格を上げてきたという
話だ。

どうせなら、２００４年の時点で買い控えれば、安値は維持できた
だろう。デベがつけた価格を採点しているのは購入者だ。
先着順で売っていた１９９４年には徹夜で並ぶ行列ができた。
抽選になるから、つぎの物件が高値では格安が減って平均
坪単価があがるのだ。
安値に群がる買い手数で新価格がつくられていただけの話。

不動産の価格は収益還元法などでなく客と売り手の駆け引きで
きまる。

オークションというか
抽選形式にしないと公庫対象にならないんじゃなかったっけ

なぜ、２００４年入居物件がそこまで安値になったかというと
マンションの完成在庫がｙまほどあった２００１年
ＩＴ不況で不景気だった２００２年に事業計画が組まれている
からだ。業者が押しなべて弱気。下落のなかで我先に売り抜ける
ことを考えていたようだ。
２００４年には景気回復が確認されて値付けの見直し
が行われたのは２００５年秋以降。２００６年には新価格
２００７年には売り渋りと続いたわけだ。

ここでまた２００４年ベースにもどったとしてもデベはかなり
シビアな価格配分をしてくる。そこでもやはり倍率がついて
買えないリスクは発生する。
へたに下がらないほうが「買える人が確実に買える」状況
なのだという見方もある。

２０１
その通り。適正価格をだしたければ・・の話。
業者はオークションにしたがっているよ。
抽選は、余裕で買える需要がぎりぎりの需要を押しのける
構造だ。これは双方に得策でない。
スーツや車買いにいって、はい抽選ですとかいわれたらどんな
気持ちだろう。
やっぱり抽選は日本の不動産販売の奇習だと思うよ。

タワーは大規模物件になりやすいし、
柄のあまりよくない、元々は不人気な場所に
建てる手前、坪単価も安くなるので、
一般庶民や、安全性を省みない「革新的」な
購買者の支持を得て、派手な扱いを受けているが、
実際周りタワーの派がいないのです。

どんな人がタワーに憧れるのでしょうか、、、


ちなみに私は勤め先は千代田区。
外資系の会社の東京事務所に勤めてる
40前後の人間です。

不動産に限らず
安値に客が群がれば買えない客がでて次の日には売り手は
値札を（高く）書き換えるというのは普通の話だと思うが。

なぜ安くんくちゃいけないんだ？
売れたらそれが「市場価格」
不動産は一品生産一点もの　そうあってしかるべき商品だろう。

>>204
スレタイからずれるからあまり語りたくないですが

あこがれかどうか知りませんが、湾岸の汚い景色から
離れた上空目線でシュールな開放感を味わいたい人が
「高層階」を買っていますね。

職種は、自由業やベンチャー系やマスコミ、スポーツ選手
少女漫画家や大企業役員までさまざまですよ。

中層階から下は若い人、遠方から越してきた人など
安い港区にあこがれた人もいるでしょう。

>>206 あはは、また出たか。
　　　それでは、貴兄のご意見はいかがなものですか？

かわりに答えてあげよう。
価格はすべてのものを織り込んで決まる。
そうでしたよね？お坊ちゃま。

ま、まさか「不動産鑑定教科書」に書いてある。とかいわないで
ください。収益還元法できまるんですか。
モデルルームで要望書集めて決めてはいけないのでしょうか
はたまた、近隣の販売の競争倍率物件平均坪単価を参考に逆算して
土地の入札したらダメなんですかね。

>>203
>スーツや車買いにいって、はい抽選ですとかいわれたらどんな気持ちだろう。

でもスーツや車をオークション形式で買うのはしんどいな。
え？そういうことじゃなくて？

だいたい205氏と同意見かな。
デベが利益を度外視して売っているならどうかと思うが
原価に対して利益が十分ペイできる価格が安いなら売り手、買い手両方ハッピーだと思うが。

需給がタイトになることで転売屋が暗躍しそうだがそれは別問題で考えた方がよさそうかな。

>204
タワーは不人気な場所に建てると、
誰が決めたの？

>212
これまでの話の流れからすると湾岸タワーのことを言っていると思うよ。

>>65
またループネタだが・・
織り込み済みなんだよねこれも
http://www.asahi.com/business/update/1027/TKY200710270235.html

報道によると、オニール氏は、ワコビアの会長兼ＣＥＯに合併を打診した。だが、取締役会の承認を得ていなかったため猛反発を受けた。取締役会はオニール氏の辞任を模索しており、後任にニューヨーク証券取引所の親会社のジョン・セインＣＥＯらの名が挙がっているという。

　オニール氏は「剛腕」で知られるが、今月２４日に発表した７〜９月期決算でサブプライム問題にともなう損失が総額約８４億ドル（約９５００億円）にのぼり、米金融大手１０社で唯一の当期赤字に転落。旗色は悪い。

バブルが崩れるときってほんと止まんないよね
WTCの崩壊みたいに上が支えられなくなると
次から次へと雪崩のように

>>210

>近隣の販売の競争倍率物件平均坪単価を参考に逆算して土地の入札したらダメなんですかね。

その繰り返しがバブルを生むのじゃないか？
今売れた＝将来も売れる、とは限らないからな。
まあ、最後にババを引いた奴が損をするってことでしょう。

今売れない＝将来も売れない、とは限らない。
最後がババとも限らない。

>最後がババとも限らない。

と最後にババを引いてしまった人が強気におっしゃってます...。
いや、あんた、それどうみてもババでっせｗ

・・・で２１７はいつ外から鍵がついてる
病院に入院するんですか？

実際、値段下がったって実感できるのはいつになるのか？
販売開始したマンション見ても上がってるようにしか思えないが、
明らかにこれは安いってマンション情報あるの？

来年になり、
大規模湾岸タワマンが完成し、
築浅中古で高く転売しようと皮算用してた持ち主達が、
ドッと中古市場に物件供給をした時、
値崩れが始まりそれが新築物件にも波及し、
値段下がったと実感できるようになるでしょう。

>>200
値段が高くなりすぎると買える人が減り、そのエリアの発展はストップ
してしまいます。既存住人がそのままいる限りは、そんなに急速な
価格調整は起こりません。そして、長期にわたって停滞が続きます。

一方、
坪単価２５０万円前後で大量にマンション供給が可能な、
都心に近い便利なエリアに人は集まり続け、そのエリアの発展が
長期にわたって続きます。
長期で見れば、こんなエリアが＊＊＊になります。
みなさん、不動産の購入は将来を見据えておこないましょう。

>>221
世田谷区あたりにあるシコリ物件は
体力のある大手に安値でバルク売りされて
大手は賃貸に回すか、
じっくり売るかで下がりません。
高値がその地域の相場として定着して、
その先は少ない需要に合わせた供給に細って行くでしょう。

また、端切れ土地にはアパートが建築されるようになるので、地価の
下落も無いでしょう。

その過程の中で、
中小が大手に吸収されて、
寡占化が進んで行くでしょうね。

世田谷区
即入居か可物件
４３物件中１４物件
約３分の１
http://new.realestate.yahoo.co.jp/bin/dispatch?rps=1&pf=13&md=...
世田谷区のファミリータイプマンションの家賃は他のタイプに比べ
高値で張り付いたまま。
http://yachin.homes.co.jp/city/ad11=13/o=80hsbqBjnIYokc/

223=Master of wishful thinking.....

そのエリアのランドマーク的な超高層マンションはこれから少なくとも2年は新築販売価格より下がらない。　TTTなどが急激に下落するなら私が投資用に2，3部屋買います。　むしろ下がってほしい。

>>221
確かに直近３ヶ月で中古マンションの価格変動０％のところが
増えて来ましたね。
直近3ヶ月、6ヶ月でマイナスを示すところも出てきて、このあたりは
要注意水域のようですね。

直近3ヶ月、6ヶ月でマイナスの駅
泉岳寺、高田馬場、学芸大学、桜新町、明大前、代々木八幡、中野、
荻窪、高井戸
http://www.nomu.com/knowledge/chika/pdf/200710mansion_tokyo_23.pdf

>227
へ〜、この土日価格発表の物件を、
今の時点で片っ端から調べられたの？
１物件が下がっただけでは全体の傾向の評価はできないよ。
昨日の雨の中、物件のはしごでもしたんですかね〜
ご苦労さま！

>>225
賃貸住戸もあるオリックスのTTTがランドマーク？
ゴミ清掃工場近くで安かったから、それなりでしょう。
お好きなだけ買って、買い支えてあげてください。

>>226
新築、中古ともにバブルと言うほどの上げじゃなかったから、

上がり切ったところは若干の調整でほぼ現価格に張り付け。
供給量が減って行く。

住環境が良化するところは、さらなる上げもあるが、
どこかで上がり切る。
その目安は、東京駅から見て同距離の既存住宅地との
その時点での環境比較から導き出される価格レベル。
http://www.next-group.jp/news/pdf/20061109.pdf

>>222
壊れたテープレコーダーみたいだな

>>230
チャレンジ価格の中古が売り出されているエリアでは、
その価格のチラシを見て適正価格だと思い込んでる住人が多いですよ。
頭の中でだけバブルの上げでしょう。
それを、引っ掛かって買う客もいるかもしれないけど。

>>232
見方しだいですよね
チャレンジ価格と見る人もいれば、
今までの超格安が適正価格になりつつあると見る人もいますね。

客観的に判断するには
・チャレンジ価格と思える中古マンションが、新築で分譲されていた
当時、完売物件であったかどうか。
・新築で分譲されていた当時に比べて、周りの住環境は良い方向に
変わっているか。
この２点でしょうね。
この２点が合致していれば、チャレンジ価格とは一概に言えないでしょう。