23区内の新築マンション価格動向（その18）

織り込み済み論者
が出てきて、
「悲観的な事も全て織り込み済み」
って言わなきゃフェアじゃないな。

織り込み済み論者は、都合次第の発言だったのか？

あーあ。はまったな。一週間アクセス禁止ねｗ＞＞１６４

>>162　>それほど坪単価は下がらないと思います。

　そりゃそのとおり。下がるとしても3年前の数値に戻るだけでしょ。
　でも、この「それほど」が結構重要。
　2割下がっただけでもローン負担がかなり楽になるんだから。

まだ、三十代後半で、10歳未満の子供が二人です。
自分達の生活スペースは確保しました。
賃貸にも出さずに別宅がひとつあります。
下の子供（幼稚園）にマンションを買っておこうかなと悩んでます。
下がる論者は絶対に考えない発想だと思います。
無論、下がることも想定に入っています。
5年前まで買った時点で、2割は資産価値下がりました。
必要であるから購入を検討して買えるから買う。
1億くらいの物件なら買える方増えますよ。
サラリーマンが都心に家を買うなんてことが間違っていると思います。
都心に住みたい郊外区は嫌だと考えているうちに買えなくなる可能性がある。
買える可能性があるという考えよりも、買えなくなる可能性があると考えたほうが良いですよ。
今の値段が歴史上極めて高いとは思えませんから…

>下がる論者は絶対に考えない発想だと思います。

いや、上がる論者でもその発想はないと思うよ。だいたい、その子供が将来、どこに進学して、
どこに就職して、誰と結婚するか分からないのにマンション買うか？
株と国債と外貨預金に分散して残しておいた方が喜んでくれると思うよ。

えっ？
都心のマンションで５年前から２割も資産価値が下がったって？
相当の年期物の中古物件かしら？

>>166
2割下がったとして、金利がいくら上がってしまうと、その下落に意味が無くなるか、なども検討した方が。

幼稚園の子供にマンション買うくらいなら、俺なら私立の医学部に入れるための準備金にするな。
小学校から準備必要でっせ。
まー上手くいって国立の医学部入学できたらマンション買ってもいいかも。

＞都心のマンションで５年前から２割も

おそらく郊外の戸建でしょう。都心居住論者ないっておっしゃってる。
都心にすむべきじゃないとも

＞１７２

なるほど。納得。

＞167
私は２年前に文京区のマンションを購入し
今年、試しに査定に出してみたら2割程度価格上がった査定だったので
売りに出してみたら、売り出し価格で決定しましたよ。
一般的な仲介業者にお願いしたので特例ではないと思います。

都心エリアの築浅物件は今の時点で下がる事はありません。
もし2割下がったとするならば、売り方を間違えていますね。

尚、文京区マンションを賃貸に貸し出す事も考えましたが
新居とのダブルローンはリスク高い（地震等）と判断し
売却益を優先させました。

＞どこに就職して、誰と結婚するか分からないのにマンション買うか？

いまからマンションを買って賃貸でローンを払っていくと自分がもしもの
ときに相続遺産になる。５０代で癌で＊＊ば学資の足しになる。
８０までローン払えば、子供の相続遺産になる。

郊外の宅地が価値がなくても都心のマンションなら相続資産として
ゴミにはならないという考え。・・・と拝察します。

＞１７５
８０歳って今この人、３０代って言ってるよ。
築５０年のマンションを「お前にやる」って言われても困るぜ。

＞5年前まで買った時点で、2割は資産価値下がりました。

２００１年頃までは、新築マンションなど買ったとたんに２割減価する
といわれていました。

・・・という文意かな？

>>176
３８歳で３５年ローンなら７３歳でローン完済ですよね。
そんなに長い話ではない。
私も親から築２９年の借家相続したけど、株を相続するのと
同様にうれしいもんですよ。
それを売って頭金にして都内の１ＬＤＫをローンで貸して人に
貸してますけど。
港区内の４０年ものはリフォームしていい家賃で貸してますよ。

なんだか、また話が違う方向に...。
親が不動産持ちの私としては、使えない不動産だと気苦労が多いだけ
だから、無い方がマシだと思うんだけど...。(立替とか修繕とか借家人
探しとか...)子供が中学生ぐらいになって、事理弁識能力を身につけた
後でも遅くないでしょ。

>>174　「今年」と言ってもその時期が問題でしょう。7月までなら
売れたでしょうが、8月に入ってからは段々怪しくなっています。

まあ、都心(山手線内)なら、下がらない可能性も高いですけど、
いったん下がり始めるとダメージも大きいですね。

≫152

2003年

不良債権問題
アメリカはイラクで戦争
2003年問題で不動産は××
少子高齢化

って言われて、今よりお先真っ暗だったんですけど
結果はどうなった？

２３区の都心の定義が１３区になりました。（ｂｙ　住宅情報　都心に住む）
千代田・中央・文京・新宿・港・渋谷・目黒・品川・大田・世田谷・杉並・中野・豊島
だそうです。
あーあ、東京駅５ｋｍ圏なのに、台東も江東も墨田も入ってないな。
と思ったら、物件情報には、江東が出ていましたね。

ここまで価格あがると、購入層、掲示板読者層との乖離がそうとうにすすんで
くるよね。

足立区、練馬区、北区、板橋区、葛飾区、江戸川区、荒川区は
あきらかに価格帯も上記とは差がでてきている。

第一グループ　都心１３区＋江東区の一部
第二グループ　都下・川崎・横浜の一部　墨田・板橋の一部
第三グループ　城東（一部を除く）城北　さいたま市

という価格順位。２３区価格スレって、どこをさして下がる上がるかってのが
お互いずれていたりしないかな？
これに中央・港の湾岸の中古価格がからんで、それぞれ視点がバラバラ
有意義な議論にするには、どこをさして言っているかはっきりさせたほうがいい。

価格動向なのに「上がる」「下がる」だけで定量的な話がまるでないのも変だね。
２００４年から「下がる」スレは続いていて、そりゃ１０年言ってたら「下がる」かもしれ
ないが。もう少し定量的な読みを語っていきませんかね。

そういうとデータコピペする人がでてくるけど、そういう意味じゃないよ。
データをこう読むからこのくらいという話にしてください。

＞143
江副さんはITバブルが崩壊する時、光○信の社長が株価を支えて
くださいってお願いにきた後すぐに株を空売りした人。

不動産を仕入れるためのポジショントークくらいするかもよw

江副さんの本は隅々まで読んだ。どいらかというと８０年以降の
不動産の流れの回顧録。
不動産は、リクルートコスモスを立ち上げて以降「バブル崩壊で下がった」
という回顧録の内容。
はっきりいって氏の手がけたサービスマンションだの転売がらみで
いい噂はあまりきかない。
なんで今頃こんな本をと買って読んだが、単なる回顧録だったよ。

>>152

>円高進行による日本経済の更なる地盤沈下

？
基本的には、経済が強いから通貨の価値が上がるんだけどなｗ

基本を勉強したら、次に応用編ですか。

>181
第一グループの中だけで4階層くらいにできそうなほど無茶な括りだな

＞１８１

それではこのスレは終了ということで。

ころスレは自動的に都心3区内の新築マンション価格動向に移行されます。

都心3区でもくくりは大きい。
港区内（新橋、港南、芝浦、台場を除く）の新築マンション価格動向ならもっと具体的な議論もできそう。

187のような人たちが増えては「都心限定」スレが立ち上がり、
たいした盛り上がりも見せず消えていく。

歴史は繰り返す。

>>167
>サラリーマンが都心に家を買うなんてことが間違っていると思います。

これは、世の中の世代の半分から上が抱いている感想かもね。３０代のサラリーマンが過去３０年以上
都心１３区にマンションなど買えなかったのに、バブル崩壊の
余禄とはいえ、簡単に買えてあたりまえみたいに思うのだろう。

現在の８５０万人のうちの９割以上が、「高い時期に買ったか
中古を高値で買ったか親からの相続」の人。

不公平なのは、今買えない人でなく、昔高値で買った人々だろう。

東京の歴史始まって以来の安値が２００２年〜２００４年だった

他の財とのバランスから考えてこのまままた下落に向かえば
郊外の中古マンションはトレーラーハウスより安くなってしまう。

としたら、安値が異常で、今後がまともに向かうプロセス。

×不公平なのは
○不公平だと感じるのは　　スマソ

首都圏３５００万の人口のうち２３区は８５０万人。港区は２０万人
足らずなのに、なんで３０代のうちからそんな場所に住まいを買えるって
話になるんだよ。
世の中不景気にしてまで、自分だけ住みたいってか？立派過ぎて
泣けてくる。
その調子で女性を追い回すと性犯罪者になるな。

>>188 個別の物件数えるほどしかないのにか？

売り物がないところでどうやって語る？無人島に漂流して
恋愛論でも語っているほうがまだましだな。

というか、2002〜2004年に都心部に買えた層は50代以上の買い替え層
が主流だろ。(湾岸除く)

>>194
おそらくな。
だとすれば、話は湾岸格安物件の復活キボンヌって話だな？

だったら簡単。
だいたい、坪単価２００万前後の部屋は平均倍率は５倍以上
坪単価２４０万で２倍程度だった。

抽選ということは、確実に買えない商品というそれ自体買えた人が
転売する上で相応のプレミアムをつけて売っていいということで。
今の転売の値付けは適正。
ぎゃくに、新・新価格はプレミアなしの無抽選を目指した価格という
ことにならんか？

当時、割高物件の先着順申し込みをねらえば
確実に買えたね。
少しでも安くって意識が働いて抽選を選んだ。
それって最初から購買力が不足していたのと同じ。

タワマン以外で大きな坪単価差のあった物件はない。
だいたいが一定の購買力を持った人が買う。
しかし、タワマンは競争のある部屋をはずし無抽選で買った
余裕のある人と抽選で格安の部屋を当てた幸運な人が
一緒に住んでいるわけだ。

なるほどね。
それで、それで。

一つのタワマンで価格が安かった部屋が、格安だとは限らない。
眺望や階数や方角で価格差を付けてるからね。
眺望などを気にしない人は、割安だと思って住んでればいいんじゃない。

価格は客の動きと売り手の読みの中で決まる。

湾岸のＢという物件では
坪単価１４０万から２９０万まであって物件平均坪単価は
２２０万だった。
実際には１４０万は１２倍、１６０万は１０倍とかべらぼうな
倍率がついて２４０万が２倍だった。当然ながら２５０万以上は
無抽選だ。

それは設定した「物件平均坪単価は安すぎた」ということなのだ。

条件の悪い部屋でも安いだけで高倍率。
その部屋を買うという人は「買えないリスク」を負う
売り手は高くても売れたものをわざわざ無駄に
安値で売った。
双方得はない。

価格を上げて「買えないリスク」をへらせば、買える人が確実に
買うことができる。

その後、Ｇでは上層階と低層階の差を少なくして平均坪単価
２６０万で売ったが、そに結果、下の階から順番に４倍３倍
２倍・・・倍率なし・・・逆に最上階から１２倍、１０倍・・
６倍・・・４倍
とか倍率がついた。

これもまた根付けに甘さがあったということだ。

本来オークションで値を決めていたら買いたい人が確実に
納得いく価格で購入できたはずだ。
そうすれば何れも物件平均坪単価は上がっただろう。
どうやらデベは全部が無抽選になることを目指して平均坪単価
を上げてきたのだという見方もできよう。若干あげすぎでは
あるが・・・


実際Ｇを見てＷやＴなどは最初から倍率が着かない値をつけて
物件平均坪単価が２８０万円なり３００万円なりになった。

買い手が安値に群がった結果売り手は価格を上げてきたという
話だ。

どうせなら、２００４年の時点で買い控えれば、安値は維持できた
だろう。デベがつけた価格を採点しているのは購入者だ。
先着順で売っていた１９９４年には徹夜で並ぶ行列ができた。
抽選になるから、つぎの物件が高値では格安が減って平均
坪単価があがるのだ。
安値に群がる買い手数で新価格がつくられていただけの話。

不動産の価格は収益還元法などでなく客と売り手の駆け引きで
きまる。

オークションというか
抽選形式にしないと公庫対象にならないんじゃなかったっけ

なぜ、２００４年入居物件がそこまで安値になったかというと
マンションの完成在庫がｙまほどあった２００１年
ＩＴ不況で不景気だった２００２年に事業計画が組まれている
からだ。業者が押しなべて弱気。下落のなかで我先に売り抜ける
ことを考えていたようだ。
２００４年には景気回復が確認されて値付けの見直し
が行われたのは２００５年秋以降。２００６年には新価格
２００７年には売り渋りと続いたわけだ。

ここでまた２００４年ベースにもどったとしてもデベはかなり
シビアな価格配分をしてくる。そこでもやはり倍率がついて
買えないリスクは発生する。
へたに下がらないほうが「買える人が確実に買える」状況
なのだという見方もある。

２０１
その通り。適正価格をだしたければ・・の話。
業者はオークションにしたがっているよ。
抽選は、余裕で買える需要がぎりぎりの需要を押しのける
構造だ。これは双方に得策でない。
スーツや車買いにいって、はい抽選ですとかいわれたらどんな
気持ちだろう。
やっぱり抽選は日本の不動産販売の奇習だと思うよ。

タワーは大規模物件になりやすいし、
柄のあまりよくない、元々は不人気な場所に
建てる手前、坪単価も安くなるので、
一般庶民や、安全性を省みない「革新的」な
購買者の支持を得て、派手な扱いを受けているが、
実際周りタワーの派がいないのです。

どんな人がタワーに憧れるのでしょうか、、、


ちなみに私は勤め先は千代田区。
外資系の会社の東京事務所に勤めてる
40前後の人間です。

不動産に限らず
安値に客が群がれば買えない客がでて次の日には売り手は
値札を（高く）書き換えるというのは普通の話だと思うが。

なぜ安くんくちゃいけないんだ？
売れたらそれが「市場価格」
不動産は一品生産一点もの　そうあってしかるべき商品だろう。

>>204
スレタイからずれるからあまり語りたくないですが

あこがれかどうか知りませんが、湾岸の汚い景色から
離れた上空目線でシュールな開放感を味わいたい人が
「高層階」を買っていますね。

職種は、自由業やベンチャー系やマスコミ、スポーツ選手
少女漫画家や大企業役員までさまざまですよ。

中層階から下は若い人、遠方から越してきた人など
安い港区にあこがれた人もいるでしょう。

>>206 あはは、また出たか。
　　　それでは、貴兄のご意見はいかがなものですか？

かわりに答えてあげよう。
価格はすべてのものを織り込んで決まる。
そうでしたよね？お坊ちゃま。

ま、まさか「不動産鑑定教科書」に書いてある。とかいわないで
ください。収益還元法できまるんですか。
モデルルームで要望書集めて決めてはいけないのでしょうか
はたまた、近隣の販売の競争倍率物件平均坪単価を参考に逆算して
土地の入札したらダメなんですかね。

>>203
>スーツや車買いにいって、はい抽選ですとかいわれたらどんな気持ちだろう。

でもスーツや車をオークション形式で買うのはしんどいな。
え？そういうことじゃなくて？

だいたい205氏と同意見かな。
デベが利益を度外視して売っているならどうかと思うが
原価に対して利益が十分ペイできる価格が安いなら売り手、買い手両方ハッピーだと思うが。

需給がタイトになることで転売屋が暗躍しそうだがそれは別問題で考えた方がよさそうかな。

>204
タワーは不人気な場所に建てると、
誰が決めたの？