23区内の新築マンション価格動向（その18）

前回のバブルでは価格は鰻登りだったから言い値、
探るべき天井価格なんてなかったけどね。
崩壊で売れなくなり初めて落ちていった。

>302

それが最も危険でアグレッシブな楽観論。
デベはさりげなくそのシナリオを見込み客に刷り込む。
このシナリオを価格が折り込むと、あとは下げ方向のみ。

普通、家を買うときには、保守的に現状維持か、多少のマイナス事情が
発生しても、保ちうる価格で買うべき。

となれば、多くの場合、他の皆が悲観的になっている下げ相場が買い時。

上げ相場の最中に、更にばら色のシナリオから計算される
デベ言い値で買った日には、その後、よほどの幸運がないと
後悔するはめに。

>305

一見もっともらしいけど、
株で言えば下げ相場で総悲観の時に買え。
上げ相場の最中に買うと悲惨なことに。
と言ってるのと同じだね。

世の中、そんなに単純じゃありません。

305の内容から察するところ、株、為替、先物といったモノに手をつけたことはなく、想像だけで相場を語ってそうだな。

平成19年10月現在、新築マンション坪単価
順位 先月 市区町村名
1 1 東京都 渋谷区 611、2 3 東京都 港区 470、3 2 東京都 千代田区 463
4 4 東京都 目黒区 410 、5 6 東京都 文京区 371、6 5 東京都 豊島区 359
7 7 東京都 品川区 351、8 8 東京都 新宿区 350、9 9 東京都 世田谷区 343
10 10 東京都 中野区 327、11 11 神奈川県 葉山町 307、12 12 東京都 杉並区 306
12 14 東京都 中央区 306、14 13 東京都 台東区 300、15 16 東京都 荒川区 292
16 14 東京都 江東区 284、17 20 東京都 北区 274、18 17 東京都 大田区 264
19 19 神奈川県 逗子市 261、20 18 神奈川県 横浜市神奈川区 254、21 22 東京都 練馬区 250
22 23 神奈川県 川崎市中原区 243、23 21 神奈川県 横浜市西区 242、24 - 東京都 武蔵野市 239
25 25 東京都 板橋区 233、26 26 東京都 墨田区 231、27 29 神奈川県 横浜市中区 230
27 - 東京都 西東京市 230、27 24 東京都 小金井市 230、30 26 神奈川県 横浜市青葉区 228
31 28 東京都 府中市 225、32 30 埼玉県 さいたま市大宮区 219、33 30 神奈川県 横浜市南区 218
34 32 埼玉県 さいたま市浦和区 217、35 34 神奈川県 横浜市緑区 213、36 37 東京都 国分寺市 212
37 36 神奈川県 横浜市港北区 210、37 34 東京都 三鷹市 210、39 44 東京都 葛飾区 206
40 44 神奈川県 横浜市都筑区 205

マンションの値段も上がって団塊Ｊｒの大半は積み残されて
終わったようですね。
それでは次の世代は超氷河期世代、しばらくはマンションの供給は
一部の好調地域に限られて行きそうです。
都心部でそこそこの値段の設定が可能な地域に、しばらく（５年程度）は
一極集中となりそうです。
デベも需要が小さい地域で、高値で土地を仕入れて行く勇気はもう
無いでしょう。
就職好調世代まで、ちょっとお休みですね。

尚、分譲の動きは限られて行きますが、就職好調世代が主体となる
賃貸マンションは面白い変化が見られるでしょう。
かなり嗜好が変わって行くと思いますよ。
従来地域の家賃は内容が貧弱な割りにお高いですし、
ここんところ都心部賃貸の供給が増えて選択肢がかなり広がっていますから、

団塊Ｊｒ以降の世代の首都圏ジモチィーの大半は、郊外生まれの
郊外育ちです。
親の痛勤のようすをよく見ていますから、内心は都心部志向が強い
ですが、お金があまり無い場合は、独身のパラサイトも多いです。
数の割には、それほどのインパクトは無いようです。

不動産購入の中心は、昔からですが、上京者になります。
これも就職が不調だったこともあり、なかなか家が買えるレベルの所得の
人は少ないようです。所得が低ければ独身の賃貸で終わってしまいます。

総括すれば、数の割には大した需要となり得なかった世代。

確かに株の世界ではvalue investorが中長期で勝つことは
世界中何処でもデータで証明されてるね。
ただし、ごく短期の強気相場ではかなり負けが込む。

しかし、強気相場で買った連中は、その強気相場の崩壊過程で
完膚なきまでに今度は大負けする。

で、結局は不人気時に丁寧に拾って、上がったと思ったら、欲張らずに
売り減らしていく「臆病な」投資戦略が必ず勝つ。

我慢のしどころは二つ。

上げ相場を追って買わない。
下げ相場で追って売らない。

逆張りだけが勝てる。（あるいは相場反転時の極初期における順張り）
これが日本人はすごく苦手。

>しかし、強気相場で買った連中は、その強気相場の崩壊過程で
完膚なきまでに今度は大負けする。

ここのフレーズいいなぁ、リアルな恐怖心をそそるねぇ。
マゾか俺は！？

海外からの投資案件は結構ありますよ。
良い売り物ないからお金集めても運用できないって
断ってるけど

>逆張りだけが勝てる。

知人にこんなやついたな。
自己破産しちゃったが。

2006年までは利回り良かったから外資も参入、J-REITも好調だった(俺も儲けさせてもらったが...）けど、もう駄目だね。表面利回りが4-5%程度では実利益は2-3%程度だろうから、外国から金は入ってこないし、国内資金も不動産投資には向かわない。相対的に考えても金は新興国や資源に回る。23区内でも一等地以外は既に売れ残りでており、値下げも始まっている。新規販売価格もここ2年程度で2割程度下がるハズ。

確かに今さら買うのは素人まるだし。
恥ずかしいね。

>>23区内でも一等地以外は既に売れ残りでており、値下げも始まっている。

まさに都心の一等地の今後の動向が気になる。
不動産投資の経験者の皆さまのご意見、伺いたい。

今買うのはよほどのポジティブ・シンキングの持ち主
（いや、そうじゃないかな？本当のポジティブシンキングは
不動産が不人気の時に買える人なのかも）

まぁ、できれば1年くらい様子みたいよね。
多分、いまより有意に上がってるということはないでしょう。