グランドヒルズ三軒茶屋HILL TOP GARDEN

＞920
＞「階の上下に由る価格差」が他より小さいような気がするんです
＞けど何故でしょう。上階の方が特に思える。

すみふはただでさえ高いけど、その中でも上層は得というのは事実
だと思う。
この理由として、以下の通りだと思います。

①高いけど上が安いから上がまずはバッと売れる。
②価格表の「済」がまずは増える。
③その動きを見て、次の客がもしかして人気物件？と勘違いし
　その下を買う。
④価格表にまた「済」が増える。
⑤ここで営業が、早く買わないといい眺望は売れちゃいますよ。と
　追い討ちをかける
⑥値段が変わらないなら、上を早く買わなきゃと客がさらに焦る。
⑦この後は④〜⑦の繰り返し。。

こんな感じでしょうか。ようは安めの高層階は「エサ」です。
通常は高層階の眺望がいいほうが中古価格でも高いのは当たり前
なのですから、下層階の人が上層階の低価格を補ってる価格設定。

でもこの流れは既にこの物件では破綻してるから関係ないと思うよ。
どうせ買うなら早く高層階というのは間違いないかもね。

まぁ再三再四申し上げるように、立地的には悪くないが、場所と値段が
あわないことが不人気の原因でしょう。
　ようは値段が購入層にとって適切な価格であればもう既に完売状態に近いかもしれません？
　太子堂であれだけの戸数の億ションはちょっと無理ですよ〜。
住友不が営業を果敢に仕掛けてくるのは、営業マンなしでは売れない・完売できないと悟ったのでしょう？

高いと感じる人は買わなければ良い。
買える能力のある人には、いい物件ですよ。
住友の高級物件は誰もが気軽に買えないところが、いいのです。

>>992

全く説得力がないですよ、住友のマンションを検討したことないんですね。
価格高騰の情勢で竣工が来年なのに、そんなことするわけないじゃないですか。
2年後なら、するかもしれませんけど。

シティハウス成城なんて、完成後2年以上かけて売ったんですよ。
竣工後1年近い完成物件なんて山のようにあるデベですから。
住友のHP見て御覧なさい、完成物件がごく普通に売られているんですよ？
http://www.sumitomo-rd.co.jp/mansion/my_style/

これだけ見ると、他社なら売れ残りといわれる完成物件、棟数なら
青田売り物件より多いかもしれません。

＞すみふの本音は「高値で出来るだけ早く売りたい」に
＞決まってるじゃないですか

一部正しいけど、ほんとの本音は

時間かかってもいいから「全部高値で売りたい」じゃないの？
そりゃ早いに越した事ないだろうけど、割安にしてまで
早く売りたいとも思ってないように見える。
運転資金に苦労しないデベの典型だね。

売り急がないのは明白、第一四半期は不動産大手五社では
圧倒的な利益と、利益率らしいですから。
第一四半期に利益が出ると言うことは、前期の利益を繰り越したということ。
>>909

住友不はそう資本金うん千億円の日本４財閥の会社です。
　三菱・三井・安田そして住友は日本屈指の超超お金持ちなんで
運転資金には永久に困る事がないわけ？　
どこかの３流デベじゃないから、早期完売して、急いで資金回収をしなければならないなどの事態が発生しない。
　ゆっくり利潤がたらふく取れるまで、高い値段で売りぬくことを最優先していると思いますよ？

早期完売するためには、営業も広告も増やさなくてはならないので経費がかかりますので、運転資金に困らないならメリットないのでは？
時間をかけて販売しても値下げをしないなら、利益は十分ありますから、願ったり叶ったりでしょう。

今は何戸ぐらい売れているのでしょうか？
CD棟は７月末には、商談中も含めて70戸くらいだったと思いますが。

自分の購入したタイプと同等で同階が売れ残っているのに落胆し、でもよくみると、値上げして売ってる。

ほかもよく見ると、残ってるタイプに値上げしているのと、そうでないのと存在し、どんな基準で設定しているのかな？

話はかわりますが、契約後の皆様今後入居まで、どのような計画立てていらっしゃいますか？内覧会には、専門家を同行させますか？それとも、自分でチェックシート作って自分でなさいますか？

どんなところをチェックしたらよいか情報教えてください。

>939さん

私はインスペクター入れますよ。頑張れば自分でも何とかなるかも知れませんが、建築業界の知人の話を聞いていると、所詮素人では限界があるようです。彼らの話を聞く度に、目から鱗の連続でしたから。
勿論、建ち上がった物件ですから、専門家でも躯体施工のミスなど全ての瑕疵を発見できるわけではありません。ですが、素人では「何がどうなっていれば問題で、逆にどういう状態であれば許容範囲なのか」の蓄積すらありません。少なくとも、私には。
既にデベロッパーには、その旨伝えてあります。知人の1級建築士にするか、業者にするかは未決です。そういう風に「うるさい買主」と思われている方が何かと安全なようです。まあ、半分以上は単なる気休めと割り切ってもいますが。

>939
知り合いに少しでも建築をかじっている方がいればそれで十分ですよ。
（たいていの人はいないんでしょうが）
業者さんは基本的に「いや〜いい物件をお買いになられましたね、
しっかり造られていますよ」的な事を言って購入者を安心させてくれる
のが仕事みたいなもんで、やはり気休め。それでも安心料だと思って
お願いするかどうかですよ。うちはビビって結局お願いしましたが(笑)
マンション購入の先輩たちに聞いていた通りやたら物件を誉められて
いい気分になって終わりました。

http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20070813-00000083-jij-bus_all

939です。私の父は一級建築士ももっていますが、企業所属でおもに発電所の建築とか、今話題の原子力発電所等にかかわってきている分、マンションの内装およびおさまりなんて、とるに足りないことらしく、まったく相談しても埒があかないのです。
でも、その言い分も一理あって、マンションの構造、景観は建築家にとって芸術であって、その分評価してくれました。

それで、私はマンションを何件も見て人に内覧同行を考えましたが、インターネットでしか情報を得られません。いままで、こんな欠陥があったという事例の情報があるとたすかるのですが

941のおっしゃるようにほめられて、いい気分で終わる可能性が大きいです。担当者の営業のかたも、ぜひ、専門家を同行してください。といわれました。たぶん、ほめちぎる例が多いのかなとそのときおもいました。

厳しい＆欠陥情報量で行くと、Kさんのブログでしょうね。ちょっとブログの内容が細かすぎて、手の内を明かし過ぎのところもありますが。
この人は物件を褒めちぎるということはありません。信念で動いているようなところもあり、売主に対しては、かなり戦闘的な部類に入ります。と同時に、買主にも相応の責任を求める人です。依頼される時は、それなりに覚悟召されよ。
私もKさんにしようかと思ってますが、仕事も忙しい時期なので、そこまでの労力が割けるかが不安。Kさんは諦めて知人の一級建築士（意匠関係）に頼もうか、どうしよう。
ただ、住不は物件に自信持ってるみたいですね。営業さんからは「どのインスペクターでもどうぞ。キッチリ仕上げて見せます」的な言動がバンバン出ますものね。

ｋさんのブログ教えてもらえないかな？
やはり、自分でもある程度知識をもちたいと思ってます。

「健さん　アドバイス」でググッて見てください。
イニシャルトークなので、「ああ、あのマンションね」「●●不動産って、こんな対応するの？」とか、色々楽しめます。

（わかりにくい質問でごめんなさい）
コンフィデント・フォートの部屋の申し込みをしている者です。
ちょうど間取りがモデルルームと同じなので、契約前によーくチェックしておこうと思って、MRを再度拝見に行ったところ、下記の問題に気がつきました！！
寝室（洋室１）の情報用コンセントが１つしかなく、かつベッドの頭側にしかないのです。動線的にもベッドを逆に置くことは考えられず、営業の方に、「この場合ベッドからテレビが見られませんよね？」と質問したら「確かにそうですね。。。」と言われて、「でもベッドの足側の壁の反対側にコンセントがあるので、それを寝室側にもつけるのは可能ですよね？」とまた質問したのですが、その後、施工業者から連絡があって、それも無理とのこと。出来るのは、今あるコンセントから、フローリングの上に配線を通すしかないって言われてしまいました。フローリングとほぼ同じ色で隠せますから・・と言われたんですけど、なんでそんなことが出来ないのか理解できません。
図面集を見ると、ほとんどの対応の間取りで同様のことが起きると思うのですが、同じ疑問をお持ちの方はいらっしゃいませんか？

>947さん

C-CB-1タイプとお見受けします。しかし、これは少し難しい質問ですね。単純には、増設できない理由が分かりません。壁厚の関係でしょうか？それとも配線の関係でしょうか？どのような説明だったのでしょう。

①単純に壁厚の関係で「リビングのマルチメディアコンセントの裏側に増設することが無理」ということであれば、
★図面上最下部にあるPSの壁から、洋室1側に増設。二重床なので配線は可能なハズ。

②配線上無理ということであれば、
★リビングと洋室1の間仕切り壁に(丁度リビング側のマルチメディアコンセントの横あたり)、TVのアンテナコードとコンセントが通る位の小さな穴を開ける。洋室1にTVを置き、穴を通してリビング側のマルチメディアコンセントに接続（TVアンテナポートも2ヶあるのでOK）。穴自体はTV本体やローボードで目隠し。リビング側も適当に家具を配置する。若しくはパテなどで完全に埋める。戸境壁ではないので、問題なさそうですが。

こんなもんでいかがでしょう？　ピント外れだったらごめんなさい。

947です。
早速にありがとうございます。適確な回答ありがとうございます！
担当の方が今週夏休みで、お休み前の日曜の夜に電話で相談したので、なんとも言えないのですが、
自分も①は出来るのではないかと思ったのですが、とりあえずは無理との返事でした。
②の方法も聞いてみますけど、将来売却するかもしれないことを考えるとちょっと躊躇します。
どちらにしても本契約前にコーディネーターの方とかに説明してもらう場をセッティングしてもらおうかと思います。
ほかにもご意見ありましたら、またよろしくお願いします。

＞９４７さん
私も（他の間取りタイプですが）購入を検討中のため、ご指摘の点にびっくりしました。他にも何かないかと図面とにらめっこ中です。
情報用コンセントについて、先方から説明がありましたら、ご教示ください。

948ですが、ウチはキッチン近くのPSの壁にマルチメディアコンセントを増設します。既に図面も引き、契約書も交わしています。

>どちらにしても本契約前にコーディネーターの方とかに説明してもらう場をセッティングしてもらおうかと思います。

それがよろしいかと思います。営業担当者の方がきちんと理解しないまま、技術担当に照会している可能性があるかも知れませんし。住不シスコン担当者と、場合によってはマンションギャラリーに詰めている技術担当者も呼び出して、きちんとした説明をさせれば良いでしょう。何かの間違いであれば良いですね。

>950さん　ほか皆様
返事ありがとうございます。947です。
950さん、ぜひ担当の方にお話した結果を教えてください。

>951さん
ぜひ説明さてたいと思います。また情報ありましたら教えてください。

ところで、洗濯乾燥機置き場に主流の洗濯乾燥機を置くとドアが閉まらないと指摘されたのですが本当でしょうか？
家電量販店でチャックしようかと思っています。

しかし、洗濯機置き場は盲点でした。ウチの現行洗濯乾燥機は普通の物より大きめですが、確かに奥行きが1〜2cm足りないかもしれません。何分、図面ではcm単位まで正確には分かりませんから、竣工待ちですかね。
因みに「価格.com」あたりで主だった機種を見てみましたが、引っかかりそうな機種は少数派のように見受けました。

953さん

洗濯機は64×74と聞いたのを覚えています。たまたま娘が
サイズを測っていたようで質問をしていましたよ。

>954さん

情報ありがとうございます。そのサイズであれば、何とか収まりそうなのですが。
1/90スケールですから正確には分かりませんが、どうも図面を見ていると、部屋によって少しずつサイズが違うようなのです。ウチは大型のドラム式なので、問題は奥行きです。扉が閉まらない可能性があります。
今度MRに行った時に、自分の部屋の設計図書を出してもらって確認しようと思います。

荒らす気はないのですが…参考にしていただければ…

太子堂３丁目は猫が異常に多いです。その為、悪臭がキツイです。三茶からだと茶沢通り寄りを歩かれている方が多いのかと思われますが、中心部（？）は暗がりよりもそちらが気になるかと思います。

三茶、下北と大変便利な立地だと思いますが、永住される予定の方は３丁目をよく歩いたほうが良いと思います。

また、物件周辺の新しい道側も時間帯によって若干異臭がします。コレは土壌の臭いと言われてますが…

改善されればよいのですが。

住民の方は特に問題ないと思います。普通の人達ですよ。

下の谷を中心によく歩いてみましょう。ということですね。
この物件に住んだらご近所さんになるのですから。

>959さん

どちらかと言うと、ここに住む人ではないのでは。このスレでは購入者や検討者がまともな意見交換をしていると、すぐにこのような頓珍漢な流れに変えようとする人が出てきます。「このスレの住人」という趣旨であれば、その通りですが。いずれにせよ、この手のレスはスルーですよ。あ、ひょっとして…。

いちいち反応するほうも。。。

売る、貸すの選択肢を排除すればこの物件はそこそこいい物件。
でも人生にはいろんなことが起こる、、ここに永住できる
（する気になる）人がどれだけいるのか。。

＞953さん

952です。おっしゃる通りですね。対応よかったので記載してしただけだったのですが、投稿の削除依頼をしました。ご指摘ありがとうございます。

>>962さん
どうして永住にこだわるのですか？
１件だけに永住しようと思って買う人はここは契約しないでしょう。
飽きたら買い換えるを繰り返して４件目です。
この世に売れないマンションは耐震偽造のあったマンションくらいですよ。
それとも貴方は所有マンションが売れなくて困るような経験をされたのですか？

確かに周りにこんだけ優良な賃貸増えたら高くは貸せないよね。
売るにしてもここの価格は太子堂と淡島の大発展を先取りしての
値付けだから、もし思いのほか発展しなかったら、他よりも
値段の下落は大きいかも。
９６２さんは悪口とかネガレスではなく、「懸念事項」で
あることは確かだよね。

ここ、目白みたいに「三軒茶屋ガーデンヒルズ」にしたらもっと
ステータスあがったのにね。他のデベとの軋轢で無理だったのかな。

住友は三井・三菱との共同事業で「広尾ガーデンヒルズ」を大成功に
導いた。
そしてその後、住友はなんと１社単独で勝手に「ガーデンヒルズ」
という名称を使ってマンションを売り出し、三井・三菱から大批判を
浴びた。

それ以降、三井・三菱からは一切住友には共同事業のオファーを
しなくなった。同業デベから大バッシングの住友はそれ以降、
１社単独事業でしか生きる道は無くなった。

住友物件にはネガレスが多いのはこういう理由もあると思慮します。

これが不動産業界の異端児「住友不動産」の生まれた背景。
三井・三菱・野村・東京建物がどんな動きをしようが、いつでも
ゴーイングマイウェイ。

968さんの書き込みを読んで「ふーん、そうなんだ」と思っていたところ、「日経住宅サーチ」上で、こんな記載を見つけました。

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「ガーデンヒルズ」というブランド名の使用に関しては、住友不動産、三井不動産、三菱地所３社が結んだ協定があって、それにふさわしい物件でないと認められないことになっている。目白ガーデンヒルズに関してはすぐに認められたそうだ。
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ということは、他の物件で住不が暴走したってことですか？住不単独のガーヒルというと、寡聞にして久我山と小石川(頓挫？)しか知りません。このどちらかということ？それとも他にあるのですか？どなたかご存知の方はいらっしゃいますか。グランドヒルズと直接の関連はありませんが、興味があるので。

先日「グランドヒルズ成城」の敷地を見てきましたが、「はっ？」って
感じでした。とにかく敷地が狭い。
ここの売りでもある、高台、広い敷地、閑静、都心立地のいずれも
当てはまらない。脇の坂道はいつも渋滞。。

最近のすみふは「グランドヒルズ」の名称を安売りしすぎじゃない
かな。。最近売れないからってどんな物件にも名称使って、
「グランドヒルズですから最高級」というセールストークはもう
通用しないよ。ここだって内装は「？？」なんだから。

「グランドヒルズ」のブランド価値は今後疑問です。