グランドヒルズ三軒茶屋HILL TOP GARDEN

なんだかここって今、数名だけのコミュニティになって
ますね。文面も似てるし、同じような書き方多いし。

私自身この物件を気に入っていましたが、色々迷った結果、
他の物件を契約しました。ただ当然この物件もとても気に
入っていたので、今もたまに覗かせて頂いています。
一度本気に入居を考えたのでとても愛着のある物件でもある
ので、一言言わせてください。

ここ、
ネガレスを否定する掲示板になってしまうと危険なの
分かりませんかね。

ここに最近ネガレス入らないのは、あなたたちを「こいつら
話にならないな〜、聞く耳持たないし」ってあきらめられてる
からですよ。

ネガレスが無いと、
結局いいところしか目に入らなくなり、思い入れや思い込み
だけで自分にその値段を信じ込ませる。

人って気に入ると「恋は盲目」とばかりに短所も目に入らなく
なり、１億の買い物も１００万円くらいに感じてしまうところ
があります。

良い情報ばかりだと非常に偏った買い物をしがちです。
この掲示板の意義は、
いい所と悪い所を、情報として相互比較した上で、そこに
個人的な思い入れを重ねても尚、その物件が欲しいのかどうか
を判断する。掲示板ってそういう場所ではないでしょうか。

気に入った物件をネガレスされると、腹も立つでしょうが、
完全悪意ととるか、なるほどこういう意見もあるのか、と
取るかはその人次第です。

結局この物件はいま人気が薄いとしか言いようが無い。
参加者が少ないからこそ、意見が偏っていくものですからね。

大きな心を持って欲しいものです。

>884さん

ここにきてあなたのおっしゃる数名は「購入意思も」ない方が
真剣に検討をされている方に茶々を入れるのはいかがなもの？
という事を言っているだけであって、ネガを否定している熱狂
的なファンとは感じませんね。皆さん品位を持って接している
と思いますよ。
購入検討者同士でagreeを得る事は良い事だと思いますから。
「参加者が少ないからこそ」というのは、あなたの批判的な態
度でしかないわけですよね。そういう小さい意見を言わない、
と主張するのはあなたですよね？矛盾しています。

＞完売は来年末くらいまでかかると思います。

そんなこと決まっているじゃないですか、多分再来年まで突入するかも
しれません。
住友不動産のＨＰを見ると、住友ではそれがごく普通のこと当然だという
ことがわかりますよ。
だからといって、会社情報によると過去最高益を更新し続けて
いるのですから会社としては、全く困ってはいないのでしょう。
【自分スタイルのマンション選び講座】
http://www.sumitomo-rd.co.jp/mansion/my_style/

＞なんだかここって今、数名だけのコミュニティになってますね。

どこの掲示板でも、分譲開始から時間が経つとそんなものですよ。
物件掲示板で10名以上参加しているのは、いくつあるんでしょう？

掲示板はトイレの落書きと一緒で有益な情報を確実に得る手段としては信憑性が薄いが、それでも、有益かつ自分の知らない情報も得ていることは確かである。　

　同じ人間や購入意思のない人間が、不利益な書き込みをして、不愉快な思いをする。　　これは掲示板の特徴で仕方が無いといえばしかたがない。　　契約済みさんの率直な意見も聞きたいし、入居後の生活にかんすることも色々参考がてら聞きたいと思うのですが・・・・・・・・・・　

　わたしは直ぐ近所の太子堂３にいるもので、このマンションと東建の物件が建つ事にかなり注目しているひとりで、わたしも買換えを購入を検討できればと思っているひとりです。（予算的に現段階では無理ですが・・・）

>882さん
参考になります。私もほぼ同じように考えています。しかし、駐車場に空きが多くなると管理費に響きます。悩ましいところです。

>884さん
誤解なきよう。これまでの書き込みをお読み頂ければ分かるとは思いますが、否定しているのは検討者でない類のネガレスです。僻みや荒らしといったものです。真摯な検討の中で「ここが気になる」「こういう視点で見るとマイナスだ」「これは設計ミスで問題だ」といったネガレスは、むしろ大歓迎です。以前もありましたが、図面も見ずに無責任に批判する思い込みの様なものではなく、根拠があるものであれば。

少なくなっているのは有為な書き込みです。貴殿がおっしゃる「聞く耳を持たない」というあきらめではなく、粗悪なレスに嫌気した真摯な検討者や購入者の書き込みが減っているのだと認識しています。それ以外では、貴殿の仰ることは至極ごもっともだと思います。

つきましては、貴殿が最終的にGHを外した要因等をお聞かせ願えればと思います。もちろん、最終的に選択した物件との比較になるのでしょうが、差し支えない範囲で構いません。貴殿のように「真摯に悩まれた結果、他の選択をした」、そのような批判こそが、有為な情報として役立つと考えます。

失礼。もし女性ならば「貴殿」はもってのほか。「あなた」と読み替えて頂きたい。

８８８さん

８８４です。冷静かつ大人のご意見ありがとうございます。
私が、熟慮の末この物件ではなく違う物件を選択した理由を
お伝えします。
私が選択した物件は野村のプラウドタワー千代田富士見です。

私は３０代前半の外資勤務のサラリーマンで、妻とのディンクス
です。

私は仕事柄、毎日朝から晩まで多忙な毎日のせいか、休みの日は
のんびりと楽しく過ごせる、時間と場所を求めて住まい探しを
始めました。

郊外に行けばいくらでもそういう環境はあるのですが、当然
仕事のことを考えると場所の利便性と自然が両立しなければ
ならない。そういう観点で、このＧＨはとても私のニーズに
合致していました。

電車、車の利便性は良いですし、駅まで１０分は少し引っかかり
ますが、、、そのお陰で三茶の喧騒とは離れますし、高級住宅街の
雰囲気も出ます。いつも車が多いせいか、運動不足気味なので、
逆に１０分くらいは歩かないとという前向きな気持ちもありまし
たね。

将来子供が出来た場合でも、ＧＨの外周の道は車どおりも少なく、
公園にも隣接していて子供も走り回ることも出来る。何より
中庭もある。
買い物利便性もサミットもあり、そういうときだけは三茶の商店街
にいけば物は安く手に入る。「住むのは豪華に、買い物は割安に」
は理想ですからね。
駐車場付保率の高さも魅力ですよね。

あとここの建物の雰囲気、ファサード、頑丈さ、セキュリティー
にもとても惹かれましたね。ちょうど中越地震が起きた時期でも
ありましたから、構造と地盤は他とは変えがたいものでもありま
した。

その他色々とこの物件の魅力は知りすぎるほど知っているつもりです。
駅から物件まで５回くらい往復もしましたし、バスにも３回、時間帯を
分けて乗ってもみました。

東京建物の賃貸棟とのコラボで、淡島が変わるなという夢も抱き
ました。ここの将来の発展を原住民の皆さんと共に願っていこう
とまで考えていました。
個人的にはマスタービューよりも好きですね。


ただ、結果的には下記理由・比較にて野村のプラウドタワー千代田を
選択するに至りました。この比較は冷静にします。

１．交通至便の飯田橋駅から徒歩１分１０秒の至近距離。
　　飯田橋駅はＪＲ、東西線、有楽町線、南北線、大江戸線利用可。
２．駅の喧騒とは逆の南側の部屋で２７Ｆで眺望抜群。意外と閑静。
　　皇居、日本武道館、大手町、有楽町、霞ヶ関、六本木、赤坂が
　　一望できる、ダイレクトスカイビュー間取り。
３．再開発地域で今後の発展が期待できる。
４．公園至近。外堀公園、千鳥が淵、北の丸公園、小石川公園等々
５．教育環境抜群。
　　九段小中、暁星、白百合、桜陰、東大、明治、法政、大妻等々
６．病院至近。
　　東京逓信、厚生年金病院、日本歯科大付属病院等々
７．三種類の制震構造。東京大神宮隣接で強固な地盤。
８．ゲストルーム２部屋、ビズルーム、キッズルーム、パーティー
　　ルーム完備。
９．ゴミ捨てが各階で可能。
１０．新聞を各階エレベーターホールまで配達。
１１．職住近接で休日もどこにでも遊びに行ける。
１２．１Ｆがスーパーで買い物便抜群。
１３．天井高２６０センチでハイサッシュ、ＳＩ構造。
１４．サッシュの遮音性能Ｔ４〜５で遮音性抜群。
１５．アドレスが千代田区で資産性抜群。
１６．区の財政が潤っており、教育費補助、社会保障、行政
　　　サービスが抜群。
１７．オプションのグレードアップが標準装備の差額分のみで可。
１８．標準でも納得の内装のグレード感。

その他細々としたところは他にもありますがざっとこんな感じで、
総合判断でプラウドを選びました。坪単価的には立地で当然
プラウドのほうが高く、坪４７０万円くらいです。ＧＨでは当初の
検討は９０平米前後の３ＬＤＫで検討していましたが、
プラウドで契約したのは、７７平米の２ＬＤＫで、狭くなりました。
でも上記理由により納得はしています。

今回ここは３０６戸が即日完売、平均抽選倍率３倍となったことも
あり、「当たったから欲しくなったんじゃないか？」とも考え
ましたが、最終的には冷静に考えての結論でした。

続きです。

そして未だに、どう考えてもＧＨが優れているところもあった
ので、下記に私の個人的な意見ですが書きます。

１．壁式、免震構造で建物の絶対的な安心感。
２．プラウドよりも広くゆったりとした間取りが可能。
　　生活価値観によってはこちらのほうが断然豊かさが
　　あるとおもいます。都心との適度な距離感。
３．プライベートガーデンがあるのは羨ましい。
４．託児所がある。
５．生活にゆとりと落ち着きがあり、終の棲家としては抜群。
６．三茶と太子堂の再開発により、大変貌を遂げる可能性が大。
　　今より悪くなることは絶対に無い。
７．森の中の高台の邸宅としての存在感。貴重な自然がある。
　　グランドヒルズのブランド性。
８．交通の要衝。車の場合、大橋ＪＣＴが出来れば東西南北
　　どこへでも渋滞無しでアクセス可能。
９．地域一番マンション。キャロットタワーから見るとすごい
　　ランドマーク性です。

その他たくさんあると思います。

長々になりましたが、あと、私の家庭環境が、一人息子で将来
実家の土地（東京都下）を相続することを考えるとあえて今
「終の棲家」を買う必要までも無いという事情もありましたから、
極力、将来賃貸なり売却しやすいマンションを選びたいという
気持ちも少なからず影響を与えたと思います。

私の性格上、昔好きになった彼女のことを嫌いになれないという
気持ちも手伝って、引き続き私はこのＧＨが立地も建物も大好き
です。
ご購入された皆さんには満足して住んで欲しいと心から願って
います。

>>891さん

プラウド１階にパチンコ店が入ると言うのは
ご存知でいらっしゃいますか？
地権者も外国人の方が多いと言う事。
教育環境を謳われていらっしゃったので、
余計かもしれませんが念のためにご参考にな
ればと思います。

＞８９２さん

８９０，８９１です
ご指摘ありがとうございます。パチンコ店の件、存じ上げています。
ただ、出店場所はとなりのオフィス等の１Ｆで、奥まったところに
ありますので、看板等も一切見えない場所の出店となっています。
飯田橋徒歩２分の用途地域も商業地域ですから、価値観次第ですが
私は許容範囲かと思っています。

地権者＝居住者が外国人が多いことについては、アジア系の方が
多いのではというご心配でしょうか。千代田区の番町地区にも
同様の地域がありますが、教育環境にはあまり影響ないと思って
います。
ご心配もありがとうございます。

ここは三茶ＧＨの掲示板ですからこれ以上の他物件の話題は主旨
とずれますので、この辺にさせて頂きたく存じます。

たしかにキャロットタワーの最上階のラウンジから見るとランドタワー的な地位を確立しそうな雰囲気はありますね？
とくに周辺が中大型マンションが無い為にさらに目立つ。
三茶のゴミゴミした雰囲気と良い具合に調和がとれているのかもしれません？　また交通の要所となる、大橋ジャンクション完成後は東西南北へ自在に出れる点がいいし、２４６の渋滞の緩和が期待できそうです？

>890さん
詳細な検討結果、ありがとうございます。私もそちらの物件には少し心が動きました。最近なかなか見られない出物です。資産価値は言うに及ばず、仕事柄、新聞配達は羨ましい限りです。インテリア選びなど、これから入居までも楽しい時間が過ごせそうですね。

ともあれ、先日某デベの方から聞いた話では、最近入札した用賀駅徒歩10分のマンション用地は坪450以上でないと売り物にならないとのこと。ここ数年は建材高騰の影響もあり、声高に叫ばれている下げ相場到来が何時になるかは不透明ですね。待てる人は虎視眈々で良いかと思いますが、今後数年スパン狙いだと微妙なタイミング。潮時と見るのも一手ですね。

同じ住不の物件で、成城にもグランドヒルズが出来るようです。パークコートにぶつけてきましたね。消防署に近接しているのと、通勤の関係で選択域外なのでパスですが。もっとも、資金的にも無理でしょうが…。

現在、三軒茶屋駅近くの商業地域で小粒のマンション用地が出ていますが、軽く坪４００万円超えます。　地元仲介業者の話ではデベには売るな的な話になっているそうで、一般の方が買う価格と単価が違うそうです？　
競合業者が混在状態で、多数（２０社〜３０社以上）の購入希望者が、入札物件でなくても、自然に入札のようなかたちとなり、買受け人選定は一番高い買主さんへ売りたいということとなり、土地価格が高騰しています。ただ、この物件は単身者向けのコンパクトマンションorワンルームマンション用地ですが・・・・

三茶・池尻大橋は実需ファミリー向け用地は、なかなかでてこないが実情であり、こんごは更にでにくくなると思います。　なぜならば物件が出尽くした感があるからです。　　
　　ＧＨは希少性の面は十分あるのですが・・・・

マスタービューの南側高層階が売れずに残って困っている
ようです。高いからなかなかなんでしょうけど、
あんだけ評価されても売れないものなんですね。

この辺の場所（近郊）でこの価格は既にメインの購入層
（アッパーミドルサラリーマン）ではアップアップなのでしょう。

企業業績がきちんと給与に反映するか、相続・贈与で資産移転が
円滑化しないと、現状の景気ではこれ以上は厳しいでしょうね。

メディアやマスコミで「団塊世代」に猛烈に買い替えブームを
起こせばまだまだいきますが。。。

日本企業の悪い体質を一掃して、外資系並みの完全実力主義とする。
年功序列廃止。　　今年の所得１位はサラリーマン部長職のファンド
マネジャーの人だった？　
　たしか本年度の年収が１００億円だったと記憶しているが？

　ミドルサラリーマンの年収が２，０００万円は軽くいくような体質
になって欲しいね？また、普通の会社員も業績次第ではドンドン給与
アップ。　　こんな素晴らしいマンションが販売されても購入者はご
く限られた人のみで、一般サラリーマン自営業者は夢のまた夢では、
淋しいね・・・・・・

私は女性ですが、上記の方のいうとおり男性一人で2000万稼ぐのはむずかしいけど、夫婦ふたりで、2000万はそんなに難しくありません。

こういういうと、dinksはねなんて声も聞こえてきそうだけど私の職場は産前産後プラス育児休暇1ねんにさらに女性の保育所かよいのための時差出勤も認められています。給与も１００％保障されています。

世の中そういう流れだと思います。だって人口の減少は由々しき問題ですものね。でも、まだまだ女性は家にいてほしいという殿がたがおおいので、悩み深き同僚もいます。ほとんどの会社に育児休業はあるはずだから多いに使って夫婦で働けば、こんなマンションそんな手の届かないものじゃない。
そんな人にきてほしいな。

私は自営業者ですが、勤め人は大変。昨今の社会事変で例えば不二家などの事件で、その企業に勤めている人や関連代理店の人たちは、上層部の不正が発覚すれば、末端の社員から代理店まで、生活が破綻します。　大手企業だから、信用があり銀行が融資実行を行うわけですけど、勤め先の企業が破綻したらローン返済に大きな支障が生じる。
はじめから業績が悪いとわかれば話は別だが、最近の傾向として、急に企業の不正が発覚して奈落の底に落とされる。

また、昨今の日本企業は社員の陰湿なイジメやリストラの恐怖に怯えながら働いている人達がなんと多いことか？　ごく一部の外資系企業社員は非常に所得が潤っているが、それ以外はほんとに苦しい生活を虐げられ、子供が２，３人いて親父さんが自己破産した４０代を、最近何人も見てきています。　

都心部をはじめ近郊の区部で高額帯物件の供給が多くでていますが
相対的な所得の底上げが必要な時期であり、またデノミ（貨幣価値の変換）などの政府の経済政策が必要な時期。
マンション用地が高騰し、エンドユーザー価格はそれ相応の値段でないと、事業者の利益を圧迫するわけですから、当然事業者側も値引きなどはそうそうできないわけです。

建築技術がここ数年飛躍的に進歩し、また最新設備や地震に強い構造建物の供給ができるようになったのにも係わらず、購入できる人はやはりこのエリアですと限られた人となってしまうのでしょうね？

世田谷大好きだけど、所詮は世田谷なんです。
マンションの値段だけで千代田区と比較するなど、なんだか違和感感じます。
青山、渋谷に出る利便さ、環８超えたあたりに多く残る自然への近さ、
そしてなんだか下町ぽい雰囲気の町並み。
世田谷のそんなところが好きという人にはいいマンションですよ。

この場所は、居住者の効用（満足度）を最大化する均衡点に近い位置なんでしょうね？　居住者の効用（満足度）のベクトルがほどよい良い具合に交わる接点がある？
閑静さ・利便性・商業施設・発展性・将来性・建物設備・地盤力・安全性教育環境等々の効用（満足度）が程よく得られる場所なのかもしれません。また景観・日照などもあるていど良いですし・・・・・・
もとが総合小児病院だった場所だとうなずける立地ですよ？

住まいサーフィンのここの物件評価どなたかが新しく
更新されましたね。
結構なるほどなと思いました。「現実的」な評価で
よかったです。

904さん
　不人気はＰ点-price(価格）とＭ点-money(所得）のベクトルの接点があわないだけでしょう？

今朝の日経新聞に不動産大手5社の4-6月業績が載っていました。
　 　売上高　 営業利益　 売上高営業利益率
三井　2,921 295 10.1%
三菱 1,508 269 17.8%
住友 2,114 586 27.7%（注目）
東急 1,229 90 7.3%
野村 844 102 12.1%

あの、住友だけ？？？あれ？？？

907さん
経済学的に都心部・城南エリアは市場支配力（market power)が少数の経済主体（企業）が自分達のみの利益になるように,現在価格設定者（price setter)が経済主体を独占的に支配している状態です。

また不完全競争市場（imperfect competition)となり,このエリアのマンション分譲は大手の独占市場となり、大手デベ同士でおそらく密約が交わされている事でしょう？　これは、このエリアの事業用地は大手企業数社に完全独占され、お互いの利益向上のため、価格を下げることせず、平均的単価以上の価格設定を互いに行ない、値崩れが起きて利益圧迫がないようお互いに調整していると感じますが？

カルテルということ？
もし、発覚したら株価大暴落！
軒並み好業績の中そんなリスクを犯すでしょうか？
私のような中小企業の親父には少し理解に苦しむ。
だからこそ、中小企業の親父なのでしょうかね？

９１２さん
中小企業の経営者はまた別でしょう？私の知り合いに恵比寿で会社を運営している４０代がいますが年収２０００万円は軽く超えている。
中小企業の社員が悲惨です。　給与は安いし昇給は少ないし、約束は破られるし、倒産やリストラと背中合わせ・・・・・

銀行の信用がないし、借入金を申し込んでも４０００万円が上限でしょう。　　やはりスタートの時点でいい企業に就職した人は、３０代でかなりの稼ぎがある。世の中金だけじゃないといいながら、同じ労働量で給与の差があることは、なにか仕事をする気にもなれないし、マンション欲しくても、このへんで買えるのは、年金対策のワンルームしかないのかな？
　あ〜あ世の中不公平ばかり・・・・

「用賀三条通り」が坪４３０〜４５０万円だって
恐ろしい世の中になった。

ここがだんだん相場並になっていくのが恐ろしい。

あんまり売れてないんですかね？ここ
資料請求したのですが、色々条件にあわないので検討を見送っているのですが、毎日のようなメール、昨日は9時過ぎに電話セールスでした。
お陰でやっと寝付いた子供が起きてしまって、たまりません。
電話は8時までにして欲しいですね。

要注目↓

http://www.sumitomo-rd.co.jp/mansion/shuto/sangenchaya/layout_list.cgi

こんだけ掲示してるんだから、ほんと売れてないと思うよ。
ＡＢ棟は特に高いからやばいと思うよ。Ｃ棟西向きも
ピンチだろうね。

売り渋りのDeclineValueというやつですか、やりますねスミフは・・・

＞>916さん
投資家間のネットワークでは売出中のC棟西向きは
ほぼ完売状態です。
場合に寄っては前倒しで次期販売をするとの見方を
しています。
AB棟も時間をかけて売り抜くでしょう。
住不の値付けは本当に緻密なんですよ。

住不って「階の上下に由る価格差」が他より小さいような気がするんですけど何故でしょう。上階の方が特に思える。もし詳しい方いたら理由を教えて欲しいなあ。

＞920
＞「階の上下に由る価格差」が他より小さいような気がするんです
＞けど何故でしょう。上階の方が特に思える。

すみふはただでさえ高いけど、その中でも上層は得というのは事実
だと思う。
この理由として、以下の通りだと思います。

①高いけど上が安いから上がまずはバッと売れる。
②価格表の「済」がまずは増える。
③その動きを見て、次の客がもしかして人気物件？と勘違いし
　その下を買う。
④価格表にまた「済」が増える。
⑤ここで営業が、早く買わないといい眺望は売れちゃいますよ。と
　追い討ちをかける
⑥値段が変わらないなら、上を早く買わなきゃと客がさらに焦る。
⑦この後は④〜⑦の繰り返し。。

こんな感じでしょうか。ようは安めの高層階は「エサ」です。
通常は高層階の眺望がいいほうが中古価格でも高いのは当たり前
なのですから、下層階の人が上層階の低価格を補ってる価格設定。

でもこの流れは既にこの物件では破綻してるから関係ないと思うよ。
どうせ買うなら早く高層階というのは間違いないかもね。

まぁ再三再四申し上げるように、立地的には悪くないが、場所と値段が
あわないことが不人気の原因でしょう。
　ようは値段が購入層にとって適切な価格であればもう既に完売状態に近いかもしれません？
　太子堂であれだけの戸数の億ションはちょっと無理ですよ〜。
住友不が営業を果敢に仕掛けてくるのは、営業マンなしでは売れない・完売できないと悟ったのでしょう？

高いと感じる人は買わなければ良い。
買える能力のある人には、いい物件ですよ。
住友の高級物件は誰もが気軽に買えないところが、いいのです。

>>992

全く説得力がないですよ、住友のマンションを検討したことないんですね。
価格高騰の情勢で竣工が来年なのに、そんなことするわけないじゃないですか。
2年後なら、するかもしれませんけど。

シティハウス成城なんて、完成後2年以上かけて売ったんですよ。
竣工後1年近い完成物件なんて山のようにあるデベですから。
住友のHP見て御覧なさい、完成物件がごく普通に売られているんですよ？
http://www.sumitomo-rd.co.jp/mansion/my_style/

これだけ見ると、他社なら売れ残りといわれる完成物件、棟数なら
青田売り物件より多いかもしれません。

＞すみふの本音は「高値で出来るだけ早く売りたい」に
＞決まってるじゃないですか

一部正しいけど、ほんとの本音は

時間かかってもいいから「全部高値で売りたい」じゃないの？
そりゃ早いに越した事ないだろうけど、割安にしてまで
早く売りたいとも思ってないように見える。
運転資金に苦労しないデベの典型だね。

売り急がないのは明白、第一四半期は不動産大手五社では
圧倒的な利益と、利益率らしいですから。
第一四半期に利益が出ると言うことは、前期の利益を繰り越したということ。
>>909

住友不はそう資本金うん千億円の日本４財閥の会社です。
　三菱・三井・安田そして住友は日本屈指の超超お金持ちなんで
運転資金には永久に困る事がないわけ？　
どこかの３流デベじゃないから、早期完売して、急いで資金回収をしなければならないなどの事態が発生しない。
　ゆっくり利潤がたらふく取れるまで、高い値段で売りぬくことを最優先していると思いますよ？

早期完売するためには、営業も広告も増やさなくてはならないので経費がかかりますので、運転資金に困らないならメリットないのでは？
時間をかけて販売しても値下げをしないなら、利益は十分ありますから、願ったり叶ったりでしょう。