グランドヒルズ三軒茶屋HILL TOP GARDEN

＞40さんへ
確かに共有部を含めた全体的なグレードは高いとは思う。ただ、本当のハイグレード物と比べると、要所要所手抜きをしているのは確か。例えば139㎡のモデルルーム。まず玄関の扉は天然木ではなく、なんとなくＵＲ賃貸的素材、住戸内廊下は大理石張りではなくタイル張り、キッチン内では食洗機がファミリーマンション並の大きさ＆リンナイ製、システムキッチンもハイグレード物には定番のジーマチック社製ではなく国産物（おまけにコンベックもオプション）、網戸はプリーツ式ではなく外網戸。リビングにはダウンライトはほとんどなし（安いものだと思うのだが）。共有部内廊下のカーペットは我々が見たかぎり安っぽいタイルカーペット。79㎡のモデルルームについては、浴室などを含めファミリーマンションに毛が生えた程度。例えば現在分譲されている池尻のマスタービューレジデンス、岡本レジデンス、少し前に分譲されたディアナガーデン広尾、松涛アパートメント（すべてほぼ同クラスのマンション）などは、キッチンのみならず浴室、建具、内廊下のグレード感（廊下の両側は大理石張り）など、本当のハイグレード物に要求される素材とセンスがある。この三軒茶屋の物件は、要所要所いい素材を使っているものの、各所に手抜きがなされているため、価格の高さがより目立ってしまっている感がある。グランドヒルズというブランドが住友の最高級シリーズであり、この三軒茶屋の物件がその最新作と言い張るのであれば、将来住友は昔の大京のようなファミリー向けマンションデベになる日もそう遠くない気がした（つまり住友の中古はすべてのグレードにおいて他の大手より価格下落率が高くなる懸念がある）。三井、三菱、野村、さらにモリモトでさえハイグレードにはかなりのこだわりをもって創っている状況下、手抜きなのか実力なのか、がんばれ住友と敢えて言わせてもらう。広尾ガーデンヒルズを引き合いにだすのは、もう目白だけで十分。さらに、確かに利便性のいい立地ではあるが、残念ながら太子堂は明らかに庶民的な町。36の事情通さんはおそらくそういうところを指摘されたのだと思うし、残念ながら40さんはもっと多くのハイグレード物マンションを見られたほうがいい。

（途中で切れてしまったため続き）などハイグレード物に要求される素材を使うとともに我々を驚かせるセンスを秘めている。この三軒茶屋の物件は要所要所いい素材を使ってはいるものの、各所に手抜きをしているせいで、価格の高さがより目だってしまっている（期待した分、ネガティブ・サプライズしかなかった）。グランドヒルズというブランドが住友の最高級ブランドであり、この物件がその最新作だと言い張るのであれば、住友は将来昔の大京のようなファミリー向けマンションデベになる日もそう遠くない気がした。三井、三菱、野村さらには鹿島やモリモトでさえ、ハイグレードものにはそれなりのこだわりをもって創っている状況下、がんばれ住友と敢えていわせてもらう。さらに広尾ガーデンヒルズを引き合いに出すのは、もう目白までにしてほしい。太子堂は確かに利便性のいい立地ではあるが、広尾とは別世界、36さんご指摘のとおり庶民的な場所であることに変わりはない。この場所でこれだけの価格帯のものを分譲するのであれば、今までと違ったものを創る必要があったのではないだろうか。36さんはおそらくそうしたことを指摘されたのだと思う。

私もＭＲ見てきました。
住まいサーフィンの評価も>>41〜42さんと同じでしたね。
やっぱり手抜きをして興醒めとの意見が多いのでしょうか？
室内の内装はマスタービューのほうがずっとグレードが上でしたけど
グランドヒルズもまずまずだと思いました。

広尾と比較したのには確かに引いた。
どう言いつくろおうが、広尾にも目白にも勝てないよ。
過去十年で２件ほどしかない、レアな物件？みたいな無理矢理な統計には開いた口がふさがらなかった。そこまでの物件じゃないだろ。
立地も微妙。三茶はいい町だが、駅まで遠いし。
まあ、見栄張りたい人にはいい物件だし、それなりに売れるとは思うけれど。
三茶でこれ以上良い物件もなかなか出ないとは思うから、三茶にこだわるなら買えばいいのでは？

太子堂は、それほど地位が高い街では無いにも関わらず、どうせ高い分譲に
するのなら地位がほぼ同条件、池尻にあるマスターくらい仕様もきちんと
作れという見解はおっしゃる通りですね。
そもそも最近の価格から比べれば図抜けて高いわけですからね。

46さんへ

設計の質が低いという点について具体的に教えて下さい。
後総合設計がマンションの命という点も具体例で教えて
下さい。

＞48さんへ
逆みたいな気がします。
46の方が他社さんみたいに思える。
仕様が低いとかグレードが落ちるとかは
素人でも分かりますが設計の質が悪いとは
どういう事なのでしょう？
間取りが悪いって事？建物全体の配置が悪いって事？
それと総合設計がマンションの命って？
マンションってみんな総合設計で建ててるの？
総合設計じゃないマンションは命なし？
死んでるの？
モデルルームは今週末に予約してありますので行きますが
設計図って見られるの？

追加です。

設計図を見せてもらえば、設計の質の良し悪しは分かるもの
ですか？
どの辺りを注意して見れば素人でも分かるのでしょうか？
是非４８さんご教授下さい。

＞52
仕様の違いとは、プレミアム住戸と、それらを支える土台の住戸ということですか？

４７、５１は同一人物？

なんか、必死さがコワいんですけど（笑）

こういう掲示板に普通の客が、４７、５０みたいな書き方はしないよね。
この板に限った話ではありませんが、関係者っぽい書き込みはやはりわかりますよ。

私はそんなにひどいマンションではないと思いますが、あの価格で即日完売は無理でしょうね。
１億円払えるなら、もう少し別の物件を狙うと思う。

>>60
竣工して2年間経ってる物件でも平気で「値上げ予定なので今買わないと損です。」なんて
白々しくしゃーしゃーと抜かす営業スタイルですからね、住友不動産は。

>>61
それは多分考え過ぎでしょう、中古物件、オフィスビルはすぐに売れなくも上昇相場なら
値上げするなんて日常茶飯事です。
もちろん売り主の都合によって値引きすることもありますけど、マンション相場は生ものということ。

土地仕入価格+建物建設費+販売経費+借入利息＝原価
原価×○○％＝粗利益　（あくまでも予定）なんていうのはあってないようなものでしょう、
相場上昇場面では、まず分譲可能価格の相場があって原価がいくらであろうと無関係では。
つまり、相場の範囲で売れる限り高く売って利幅を多くしたい、待てば売れるなら躊躇なく待つ。
マンション新価格、これからは新々価格と言われるけど土地の仕入れ価格や仕入れ次期は
千差万別のはずなのに、各社横並びのように高値を付けてきてます、原価は無関係ということでは。
もちろん過去の下落相場の時は、赤字覚悟で分譲（資金化）することもある。

ここの板でさかんに批判を繰り返してるのって
１人か２人みたいで同じ人が何度も書き込み
してる感じですね。文体ちょっと変えないと
ばればれです（＾−＾）

興味があってモデルルーム見に行こうと思って
ます。送ってきた資料とか見ると良さげな感じ。
やたらと悪口書いてる人は買わない人だと思い
ますが、何で執拗なんでしょうかね。
ここ買っちゃだめって言う親切心からって事も
ないですよね。口調に品はないですし。
まあ、自分の目で見て自分で判断しますから
惑わされませんが。

>>66
某サイトの評価に書いてあったのを見たのですが、
100㎡だと1億2000万円〜1億7000万円になるみたいですよ。
仕様もイマイチみたいなので割高ですね。

私も見てきました。
それはそれは驚愕の価格設定でしたよ！！！
８０㎡切って最低８８００万円、南向きに至っては９７００万円〜と億に届く勢いです。
メインの全て南向き住戸棟は１００㎡〜で１億２９００万円〜３億。
もちろん買えるなら買いたいですけど、この立地、内容でいくら何でも無茶苦茶な価格だと思います。
今はこんなものなのでしょうか。
庶民にはあり得ない価格で悲しくなりました。
しかも窓の無い居室などもあったりして、大所帯のせいかかなり無理な間取りも多くあります。
内装は素人目にはシックでまぁいいかなと思いましたが、岡本レジデンスを見たときの感動はありませんでしたね〜。
しかしながら盛んに広尾ガーデンヒルズを目指す、って謳う内容だったので「太子堂のくせに・・・」と正直思っちゃいました。

住友不動産の都内物件に限ると、一昨年あたりからどの掲示板でも立地の割には「高過ぎる」の
「この価格で買う人はいないんじゃないか？」と地元民の大合唱が始まります。（笑）
分譲価格については批判的な地元民も、建物の内容については認めている人が多い。
時間はかかるけど、結局完売するんだからネームバリューと信用はあるんだよね。

地域のレベルにそぐわない、高級設定の企画をするのが特徴なのかも。

６９さん
あの〜
６千万台もありましたよ

》でも結局どこも完売してないですよ。成城にしたって、
》高輪にしたって、ひいては代田。

確か成城も高輪も完売してますよね。
代田も発売して何ヶ月経過したのか
知ってるのかな？

このモデルルームみて非常に落胆です。
低中級とかのレベルだした。
だってスーペリアルームの床がプリントでした。
（いわゆる　ニセの木目に見える印刷シート）
しかも、食器洗い器とか　リンナイ製だよ。
信じられなかったです。
いろんな面において、仕様、設計が低くて、
驚いたんですが、まあ、構造面では竹中だから
安心だろうけれど、部屋の中身そのものは
不満だらけ。ケチって作ってるのが、見え見え。
やっぱり、あのうわさどおりの住不。
値段さえ高けりゃ高級だと思われると勘違いしていますよね。
まあ、あの付近に通う子供の家族なら便利かもしれません。
でも　駅から遠すぎ。くたびれました。

ここが価格的に不満だったり、内装の仕様が低いとお嘆きの方は
同じ住友のシティテラス目白がいいでしょう。
価格は、こちらより若干高め、山手線目白駅から10分強ですがとりあえず
山手線の内側で都心物件のはしくれです。
内装はMR見た限りだと、目白ガーデンヒルズより豪華で上質でしたから、ここよりは良いでしょう。

成城は完売したんですか？
今月初めにマンションの前を通ったときはまだ販売中の看板立ってましたが。

７４さん
わたしは今ミレーを使っていますが
実際外国製ですと
ドアのところも大きすぎて重いし
壊れやすいし
修理するのも大変ですよ＾＾；

逆に標準装備で
選択乾燥機や食器洗浄器が
外国製でついてしまっていると
困ります。

洗濯乾燥機ですね＾＾；

三軒茶屋は良いところですけど？
遊びに行くにも
学校に行くにも
お買い物に行くにも
とっても便利だし

それでいて
静かで緑もまだまだいっぱい有って

住むには最高！！

しかし、１億ン千万も出して１００㎡のマンション買うメリットって何でしょうかね？
それだけの予算があれば２３区内で床面積２００㎡の注文住宅が建てられるんですけど。
管理の手軽さとか、セキュリティとか、耐震性とか、
そういった面ではマンションが有利なんでしょうか？

>>77さん
とても同意します。
外国製家電は日本製より機能的に劣るんですよね・・・

>>79
誰も三軒茶屋が悪いところと言っているわけではないと思います。
一般的な三軒茶屋の地価水準とかけ離れた価格設定が問題になっているのかと。
利便性で地価が決まるわけではありませんからね。

>>80
私は１．ゴミだし　２．町内会　３．外装掃除が嫌なので
生涯マンション限定で考えています。

ここって、住不の最高グレードですよね？目白より仕様が劣るんですか？目白もいまいちだったのに・・・。坪４００万円台って、もう高級物件とは言わないのでしょうね。

都心ですと
坪８００とか坪１０００ってのがあります。
有栖川とか。。
もっとも土地が高いですから

目白シティテラスはグレード的にはここより落ちますが、向こうは都心の近く
プレミアム住戸の内装はかなり良かったですよ。
部屋の内装と、マンションのグレード（外装、共有部分）は若干違うような気がします。
それと同じシリーズでも立地によってグレードも違うのでしょう。
久我山と、麹町一番町、目白とここが同じはずがないですよ
だって売れそうな、分譲価格帯がかなり違うと思いますから、当然と言えば当然ですね。

＞坪４００万円台って、もう高級物件とは言わないのでしょうね

そういう事なんでしょうね。
実際、都心部で良さげな物件て坪５００万台が最低ラインに
なってきてる感じがひしひしとします。
８６さんの仰る通り坪１０００万て段々珍しくなくなって
きてますね。
２月頃モデルルームを見て回った時と価格が格段に違っちゃってて
戸惑うばかりです・・・

シティテラス目白は、豊島区高田。ここは、太子堂。ネーミングがこっぱずかしい・・・。

太子堂って聖徳太子に関係あるんでしょ？
いずれにしても
楽しみにしています。
先週モデルルーム行って来ましたが
来週はコーデイネーターの方が色々相談に乗ってくださるそうで
また行ってきます。