グランドヒルズ三軒茶屋HILL TOP GARDEN

これだけマンションが建つということは、東急田園都市線もバス便もさらに混むということだ。ひぇっ。

三茶利便性で優位に立ってるだけ。表参道まで田都線で乗車時間5分で2駅目は、やはり近い。　ただ三茶の街並み人間のレベルは低い事は確か。バス便は太子堂中前（個人的な希望としてバス停の名称変えて欲しいな）から深夜バスで平日は1時近くまでバス便がある。
この物件ができたら増発予定もあるじゃないでしょうか？

利便性でしょうね。六本木ヒルズまでは、国道246号線で一直線。くるまの流れが普通であれば15分程度でいけます。
また表参道・渋谷・恵比寿・代官山周辺も近いことが、三茶の価値を高めている要因です。
ただ太子堂の街並は、北千住あたりとそんな変わない・・・・・・・

六本木ヒルズに具体的にどんな用があるの？？
それは六本木ヒルズでないとたせない用なの？
丸の内勤務者にとってのメリットは？

ヒルズ族の社員さん達がこのへんでマイホーム購入は検討範囲エリア内です？　　ただ目黒・渋谷・港あたりがやはり一番多いでしょうけど？　　丸の内勤務者のメリットは地下鉄で1回乗り換えの30分通勤圏内という事でしょう。

この物件が出来たらマンション目の前のバス停名称を『太子堂中前』から『グランドヒルズ三軒茶屋前』変更してほしいなぁ
　前は『国立小児病院前』でしたな。

車通勤だと、丸の内勤務でもこのあたりで充分ですけどね。
朝だと道空いてますし。

>丸の内勤務者のメリットは地下鉄で1回乗り換えの30分通勤圏内

この条件なら他に幾らでも安いところ有ると思いますよ。
ラッシュ時でなければ埼玉県でもあるのでは？
何のメリットにもなっていません。

確かにそうですね。代沢・三宿あたりの高級一戸建ての居住者はけっこう地位が高い方がお住まいですね。ほとんど車通勤で社長クラスですとお抱え運転手付きなんて方もいます。
朝方7時半前は淡島とおりは空いてますね。

また三宿交差点から代沢にむかって30年前から計画道路の予定があります。石原都知事になってからは急ピッチですすんでいる都心部事業計画道路ですが、この道路にかんしては、もう直ぐ道路用地の買収ができるとか？　ちょうど環7・山手通りの中間点に幹線道路ができる予定。これができれば淡島とおりと246の道玄坂までの渋滞は緩和される？

ここを検討している方の勤務先ってどこら辺のエリアが多いんでしょうね？
渋谷、恵比寿、六本木、赤坂あたりですかね？やっぱり。

大手町、日本橋、新宿、新橋、品川あたりに勤務の場合、
この坪単価はバカバカしいまでに高すぎると思うのですが。
電車であろうが車であろうがもっとずっと安くて都心に近い
エリアの良質のマンションってありますもんね。

『三軒茶屋エリア』の将来性ですね。日本はこんご人口が急激に減少して行き、郊外住宅地は急速に廃れていく可能性があります。
　埼玉では、立地面で将来性が低いのかもしれません。
また、税金や企業の資本投下はやはり都心部に近いエリアとなるでしょう。

港・渋谷・新宿区が圧倒的に多いかなと思います。次に中央区かな？

>>411
都心に近いエリアは三茶だけではないし…
むしろここは都心から遠い割に高い部類の気も。
埼玉って…

都心も兜町もあれば日本橋もあり、ようようです。
おそらくこの物件の購入対象者の勤務地は、渋谷・新宿・代官山・恵比寿・表参道・六本木・赤坂・青山などでしょうか？
また世田谷区内の富裕層でしょう？

でもほんと高い・・・・
確実に20％は高いですね？住友不動産は財閥系でちょっといい気になっているのと違いますか？　
三茶下北あたりの分譲マンションは殆ど名のあるところばかりですな？

竣工後の相場が下げ相場ならば、売れ残り物件は、これはと思う顧客には個人的に大幅割引しますよ。私も電話で何回か言われました。「お電話では申し上げられませんが、驚かれるほどのお値引きを考えております」と。

ようは住友としては最終的に全体でいくら儲かるかと言う事ですね？
　用地仕入れ代金+建設費+販売経費+諸雑費＝原価　（Ａ）
　311戸販売売上げ総計　−　（Ａ）　＝　利益

最初に買う人トランプでいえばババを引く人で、最後の完成在庫
を買う人はジューカーを引く人という図式が誰の目に見えてもわかるのに何故住友不はこんなに高い値段を設定しているのか？

でも、不動産の取引事例の平均単価が上昇するので、周辺の中古
マンションや土地取引の価格相場に影響を与えるでしょうね？

適正価格で販売して早期完売した方が色んな意味で住友不の利益大きいじゃないのかな？

竣工までには完売できると読んだのでしょう。デベとしては、そういう波も作りたかったし。早く完売しても竣工直前に完売しても、投資回収期は一緒ですから。そして一度提示した価格は、下方修正しませんよ。

地元住民ですが、早く完売して新しい住民の方々が来てくれることを楽しみにしています。　
この下町『三茶』に3丁目の高台から新しい波が押し寄せてくる予感があります。　
　先のレスで不評がありました太子堂中央商店街、年々に変わると思います。10年後は『揚げ物通り』などの例えはなくなると思いますヨ。
　
　この通りや茶沢通りに新規にお店・ライブハウス・歯科医院を開業される方は毎年増加中デス。　　殆どが外部から来た方々です。　
　やはり都心部に近く世田谷区の中心地である『三茶』は人気が高い証拠です。　こんごは急速な変貌を遂げていくと思います。

価格がバカ高い不評物件を補うのには、そのへんがせめてもの救いかなと感じます。

え〜。揚げ物通り、気に入ってたのに…。

嘘でしょ！私は大嫌いだね！
でも揚げ物屋じゃなくて、池田屋って魚屋さん結構評判は宜しいようですよ！

このグランドヒルの購入者層に、昔からの地元住民で家を新築で
きない人などが、現在の土地家屋を売却して買う人がたくさんいないかと期待している。　
　太子堂地区は平均30坪〜50坪程度の家が多く購入当初（昭和30・40年代）より高度成長期のおかげで土地価格が100倍近くになっている。商売などをしていなければ、ほとんど借金のかたに入っていないので現在の土地家屋を売れば購入は十分可能。

太子堂の地位は確かに今は大したこと無いが、下北沢、三軒茶屋
への近さ、近くの代沢は世田谷でも有数の優良地域。
住環境も良く、緑も多く、将来性はあるのでは？
丸の内への通勤時間で言えばそりゃ豊洲のほうが良いけど、通勤時間がある程度近く、子育てもしやすいとなると、むしろこのあたりくらいしか無いんですよね。まあ、渋谷通勤者には何の不満もないくらい近いですが。

そう、東京駅近辺に通勤する当方としては、ここに住む必要性は薄い。しかし、豊洲は整備されたとはいえ、人工的な街で情緒に欠ける。それに、タワマンに住むのは、どんなものか想像がつかない。

太子堂は三軒茶屋に出るのが便利、みたいな意見をよく拝見しますが三軒茶屋界隈が太子堂そのものですからね。

大地震がもしあった時、豊洲辺りの湾岸地域は、地盤の液状化現象が
起こる可能性がある。　あれだけ埋立地に高層マンションを建てて
地盤は大丈夫か心配。　
　太子堂3丁目の高台は比較的安心・・・・・・？？？

太子堂はこんご住宅地商業地ともに発展しある一定の地位を確立すると思う。普通、「開発」という言葉は、都心郊外の住宅商業設備が何も無い土地を開拓する事だが、太子堂の場合は都心部に程近くにありながら、昔からの無策な市街地が形成している為に、土地権利関係・道路が複雑になり、なかなか新しい物へと向かわなかったですが、今後はどんどん新しい物へと変化すると思います。　また駅前はキャロットタワーに次ぐ高層ビルが2ヶ所予定されており、商業地としての地位を確立するとも思う。

交通機関は首都高速道路の「池尻ジャンクション」・環6には首都高速が建設中・三宿交差点から新宿への計画道路・環7には地下鉄「メトロセブン」の計画等々・・・・・・

適正より価格が高い部分は5・10・20年後の将来性を買うしかないと感じますが・・・・・・・

将来性ねえ。それで君はこの価格に納得してるんだ。キャロットタワーもブサイクなタワーで目障りだが、もう２つもタワーができるのか。もっと美しいタワーを作って欲しいものです。

428さんへ
価格はズバリ坪単価でどれくらいがよいのお答え頂きたい・・・・
また総額どれくらいが購入者にとって適切なのか？

429さんへ
主観的なものであることを最初に申し上げておきたい。
坪単価300−320万円。大きなマイナス点は駅からの距離。今後資産性が維持されるのは、都心の利便性ある駅近物件とみている。永住を考えるなら、払える値段ならばいくらでも構わない。以上

坪300万はいまや千葉県市川市の価格ですからねえ。。
富士見が丘でも350万で完売の状況から鑑みると、なかなか
その値段で売る理由が無い。

ザックリ計算すると、300万円で20坪住戸→6,000万円。
　　320万円→6,400万円。

　　40坪の住戸で坪単価320万円→1億2,800万円

　恐らく適正なお答えであると思いますが、事業者の住友不は、なんでこんなべらぼうに高い値段設定を・・・？？？？？？？
　その理由をわかる方いますか？土地価格の上昇だけが理由ではないはずです。　　　参考までに是非聞きたい。

売れるか売れないか、ギリギリのラインを設定するのは
企業として当然でしょう。コストプラス適正利潤で販売
するんですか？社会主義国じゃないんだし。。

デベにとっては上げ相場を持続させ、これを売り抜きたい。金利上昇、地価上昇でマンション購入を急がせるのはデベの手ですが、平均給与は下がってますから。

客がついてくるか、来ないかですよ。ぎりぎりでも客が付いてくれば、「いい値付け」をした、ということになる。

いくら利潤を求める資本主義とはいっても、べらぼうに高い値段設定はしないのではないでしょうか？
建売り住宅が太子堂周辺ででまわっえいますが、1億後半〜2億・3億円の建売はバブル崩壊後は殆どみられません。

この辺で分譲している建売り事業者はほとんど中小企業でべらぼうに高い値段設定をすれば売れ行きが不調となり、事業者の事業資金の金利負担ばかりが重くなり不採算事業となります。

いくら資金力豊富な財閥系の住友でも、ここまで顧客をバカにした値段設定にはあきれかえります。　あまりにも露骨に利潤を追求する姿勢がミエミエです。このマンションの値段設定は消費者をバカにした値段設定で、完売後も311戸もの購入者間で軋轢が生じると思います。また駐車場が料金が最高5万円とは超驚きです。　この辺の駐車場代金は平置き駐車場でじゃり舗装で2万5,000円〜　屋根つきコンクリート舗装でで35,000円程度です。　
10年後20年後は管理費修繕費も高くなるんじゃないでしょうかネ？

管理組合も購入価格にバラツキがでるとまとまりません。みなさん自分の主張しかしませんので・・・・・・

であれば、この太子堂・代沢であれば建売りを買った方が、絶対にお徳ですな？　　ランニイグコストもかからないし、現在は付帯部分修繕は10年間は無料で保証している所もあります。

建売は嫌です。

近くのマスタービューレジデンスもべらぼうに高いが、ほぼ完売（残り６戸）のところをみると、この価格のまま突っ走るんだろうね。

地元での大規模マンションは昭和47年築の伊藤忠商事が販売した池尻の『シーアイマンション駒場』がファミリー向けで最大規模かと思いますが、今でも人気はまずまずあります。

築30年以上たっても大幅に値下がる事は少ないですね。　
20・30年後この太子堂の街がどうなるのか定かではありあませんが、
予測ではかなり街全体が変わると思います。　

今日も物件の前まで行きましたが、円泉が丘公園からの景観はまずまずかなと？　ご指摘のブサイクのキャロットタワーはセンスは確かに悪いですね。　また険悪なお寺さんの墓場が公園の真下ですが公園と道路が間に入る為、そんに気にはなりませんでした。またお寺墓場なので南側に大きな建造物が立つ予定がないのも良い点かなぁ〜

ということは、資産性はかなり維持できるかも・・・

問題は管理費修繕費（ランニングコスト）が高くなることです。

中古になっても資産性が維持できて、周辺の相場が急激な変動がないエリアであると思います。人口減のこの日本で東京はこんごも20年間以上は人口増となるとの予測があります。

世田谷区の人口も増加の一途です。10年後は90万人台となるでしょう？

訂正
急激な変動は　可能性として上昇する方向にはあると感じます・・・・

この物件の下側のエリア、円泉が丘公園の下に位置する場所が
早く良質な区画整理が行く事を願っています。

ほんと狭い路地や道路だらけで、車で間違って入るとでてこれなくなる場所が多い。三宿1丁目の一部も同じような場所が沢山ありますね。

この周辺をまとめて区画整理するべきですね？

三軒茶屋界隈の建売も見ましたが、ただでさえ狭い敷地をさらに細分化して、窮屈感がありました。グランドヒルズ並みの大規模開発で防災性と空間を確保できれば、このエリアはこの価格でもいけるくらいポテンシャルがあると個人的には感じております。

そうですね。ポテンシャルはあると思います。
悩ましい価格設定は流石住友不動産。

グランドヒルズのこのバカ高い値段を補う為には、グランドヒルズの周辺（特に三茶へ向かうまでの間）の開発区画整理・三茶駅前の再開発・東急バス便のさらなる増発・高速池尻ジャクンションと山手通りの首都高速の完成が必要不可欠？
　購入後の周辺のインフラ整備が進めば納得できる可能性もあるのかも？

購入検討者の年齢層をわかりますか？

えーとみなさんはじめまして　私、三茶の地元太子堂で不動産の仲介業・不動産コンサルタントをしているものです。
　私は住友不動産販売の出身者ですが、住友のやり方は昔から変わりません。財閥・銀行系の会社なので、雨の日には人に傘を貸さず・晴れの日に傘を貸す体質は今も同じです。

この物件がこんなに高い値段設定になる理由ははっきり申し上げて住友の体質そのものを顕著に繁栄しています。
バブル崩壊後多額の不良債権を作り関連銀行の住友銀行は三井と合併。今直その悪質かつ傲慢な社内体質は一向に変わりません。

　この物件は完成後入居率は70％いくかいかないかと思いますね。
へたすれば完成後50％の入居率でしょう。私は地元生まれの地元育ちで20数年間この周辺の土地の相場や不動産取引に関する変換を見てきましたが、今回の物件に関しては、とてもとても信じられない位に
高いし付帯設備の利用料・管理修繕費もバカ高く開いた口がぽっかり
開いたまま気絶しそうです。

ここを買って将来性云々の話が多数聞かれますが、それはまったく逆で購入者の中で将来競売に掛けられる心配をされた方が無難かと思いますが・・・・・

週末にモデルルームに行ってみましたが、契約会があっていたらしく結構にぎわっていました。私が隣接したブースでは、いずれも検討中といった感じで、30代と思しき男性。背後には20〜30代のカップル。斜め後ろには50〜60代のご夫婦。あとは、契約者かもしれませんが奥の個室（？）の方にお子さん連れ。私が交渉している間にも、背後で何組か入れ替わっている雰囲気がありました。こうしてみると、私も結構神経飛ばしまくってたんだな、と思います…。やっぱり、どういう人が来てるのか気になりますモンね。

なんだかね…。少しスレの雰囲気が良くなると、必ずネガをやる人間が出てくる。この物件の上席担当者とも話をしましたが「ネットでも、恐らく同業他社だろうなという中傷書き込みがあったり、現地にライバル社が嫌がらせの看板立てたり、その手の攻撃が結構あります。しかし、それだけ注目を集めているのだと思って頑張っております」と言っていました。
以前のレスにも書きましたが、契約者やまともな検討者であれば高いことくらい分かってますよ。住不のやり方もね。いろんな産業（不動産業も含めて）と関係を持ちながら社会的な経験も積み、一定のポジションを得た、それなりのレベルの人間が判断してるんです。やれ競売だのと余計なお世話ですよ。その程度の選択と決断、リスク管理が出来なくてどうしますか。

太子堂はでっかい大学もあれば高級住宅地もあれば繁華街もあれば下ノ谷みたいなごちゃごちゃな下町もあるってところが楽しいのに。区画整理なんてされたくないな。

大変なご指摘を頂き非常に光栄と思います。私が申し上げたいのは
バブル期の教訓がまったく生かされていないと痛感しているのです。

バブル期は、みな土地価格が上昇し1戸何億円もするマイホームがこの城南エリアは当たり前でした。　金額が20億円もする家とかありましたね。　この景気は永遠に続くとみな思い、結局バブルが崩壊し膨大な発展途上国の国家予算以上の不良焦げ付き債権が生まれた訳ですが・・・・・・


『歴史は繰り返す』『過去を忘れた者は再び同じ過ちを繰り返す』
これは先人の非常に戒めを持った諺です。


人間も企業も同じ過ちを繰り返しては、いけないと感じます。
＜時代はアナタが思っている数倍の速さで動いています。
昔からの旧態依然とした感覚では、企業もマーケットも
市場も日々変化している事にまるで気づかないでしょう。＞
たしかにその通りですが、金額面からして住友の値段設定は暴利を
平気で貪るかのように感じます。
同業他社の嫌がらせではなくて、同業者及び地元民としての過去に起こった事から判断して、このマンションの価格設定は異常かな思います。


建物のプラン設備等の問題はほんとに最新鋭の設備で素晴らしいし
高台の景観のよい場所で閑静な住宅地、主要駅から距離が遠い事を除いては非常に素晴らしい物件と思います。
また高層12階建てでも特に大掛かりな近隣住民の反対運動はないですしね。

住戸数も多いこの物件が全て高額価格売れた場合の周辺への影響はかなりでてくる心配があります。

ご指摘の通り社会は物凄いスピードで変化しています。　数年後の日本の経済情勢がまったく見えないこの時代に過去と同じことが繰り返されないことを祈るばかりです。

＞453

言いたいことは良く分かる。でも、この物件を見て、お買い得だと思う人はいないでしょう。皆、高いと判断してはいるが、諸般の事情を考慮して選択しているだけのこと。都心も郊外も上がると勘違いして、「今の不動産は買い得だ」と妄信した輩があれもこれもと買い漁ったから、バブルが弾けた。その状況と同じ状況にはないんじゃないですか。実際、もう天井だ、これ以上は火傷すると思っている人も多いでしょ。

一つのランドマーク的なマンション開発が、周囲の環境を改善しうる可能性があると思えば、この程度の値付けもありかな（高いけど）。だって三井の浜田山なんて見てご覧なさい。簿価の土地に建ててるのに、ほとんどが億ションですよ。営利企業の経済活動ではあるが、心情的にはあっちの方がよっぽど暴利でしょ。

ようは購入者さん及び購入検討者さんには何の責任は無いのです。
問題は財閥系で大手銀行三井住友銀行系列の住友不が、故意にまたバブルを起こそうと躍起になっている事が心配なのです。
またそれに踊らされてしまう可能性があるということを危惧しているのです。

実際の話全体的な景気がそんなによくなっているのでしょうか？
大手企業の不正ばかりが目に付く時代ですが・・・・・
不正をすれば儲かると言わんばかりに企業の不正が目立つ時代です。

現在ごく一部の富裕層が生まれて、ほとんどの人たちが普通の生活さえ大変な思いをしているが現実です。この三茶周辺の人たちも同じです。

こんなこと書き込んでも無駄だとは思いますが・・・・・・・・・
現実離れしすぎている価格設定の原因は、過去のバブル期の都心部の異常地価高騰が要因かなと思います？

あの〜、価格は市場で需要と供給により決まるのですが。総括原価制度ではないので、よろしくお願いします。

＜1＞競争の作用が働き需要が供給を超過→その結果価格が上昇
＜2＞自然的要因
＜3＞経済的要因
＜4＞行政的要因
＜5＞社会的要因
＜6＞その他　効用・希少性・有効性

最有効使用の原則という専門用語がありますが・・・・・・
住友不の個別的要因がかなり繁栄されているなって感じです。

三軒茶屋に拘らないなら、パークシティー浜田山の方が賢い選択かも。なんと言っても駅近、公園もあるし、商業施設はそれなりに発展しており、高級住宅地というイメージ。吉祥寺や渋谷にも近い。

3月末の国の国債発行残高は過去最高の834兆円です。
ほんとに景気がよくて土地があがっているんでしょうか？
地方債と国債あわせて1,000兆円だってさ。

浜田山はブランド名だけ先行しているが、普通の住宅街でしょ。数件検討したが、どうにも値付けほどの高級感が感じられず断念。活気もあまりなく、非常に老成した感じの町でした。リタイア後の落ち着きには最適かなと。おいしいお店もあるけどごく少数だし、30代夫婦には、ちと物足りませんでした…。ま、別物件の話をここで言うことでもないか。

物件比較は当然ながらするべきです。浜田山は三井×鹿島の最強コンビ。三軒茶屋と浜田山と街の雰囲気が違うので、460さんのおっしゃるとおり、好みによりますね。ちなみに私は浜田山のデベではなく、終の棲家とすべく両方を比較検討している者です。

そうですね。人それぞれ思いがありますから。私も浜田山は相当揺れました。私は許容範囲だったんですが、相方の方が「寂し過ぎる」と。あとは例の裁判問題ですね。まだ判決は出ていませんが、原告の主張を見て、少なからずデベ＆行政に不信感もあり。

こちらは茶沢通りのガラっぽさはありましたが、活気と見れば片目を瞑っても良いかと。高台になると雰囲気がかなり三宿寄りになりますし、何より東建と合わせて一帯が開発されればイメージが改善されると考えました。のりしろを評価した面もありますね。目だった反対もないし。

10月にある太子堂八幡神社の祭りは結構勇壮な祭りで、今でも茶沢通りに神輿がでるのかな？9月には三宿神社の祭りも盛り上がりがありますね。子供さんがいるご家庭ではきっとみなさんで楽しまれることと思いますよ。

浜田山は外廊下だって。
いま騒いでるよ、内廊下に設計変更してくれって。
資産価値が下がるらしい。

週間ダイヤモンド（6/30号）の「首都圏72物件ランキング」で、何とグランツオーベル南平台に並んで1位評価でしたね。少し下駄を履いてるんじゃとも思いますが、あらためて数値化すると、なるほどとも思えます。駅徒歩、割安感、内装レベルなんかの点数が下がったとしても、それなりに高得点。現時点で比較対象にされている浜田山の混乱ぶりを見ても、コンセプトがしっかりしている分、安心できます。

この板では批判的な意見が多いだけに、一定の評価基準に基づいた（細分化するとキリがない）ランキングを見ると頷けるものがあります。でも1位なんか獲ってしまうと、躍起になった批判派の登場でまた荒れるのかな？

はい。現れちゃいました。批判派です。まず、週間ダイヤモンドなんて大した雑誌じゃない。東洋経済ならいいが。ランキング上位＝資産性が保証されるわけではないので、惚れ込まなければ、買っちゃダメ。（でも、良かったね。ランキング２位で）。

田園都市線と井の頭線を比較すれば、田園都市線の方が遥かに利便性がいい。

浜田山も高台ですが、利便性や交通の機能性効率性は三軒茶屋の方が上・・・・・・・

>466
「大した雑誌」ではなくとも、評価されるのならば、されないよりは良い。格付けした住宅ジャーナリストも当然賛否はあろうが、それなりにこの業界で飯を食っている人物。無論、鵜呑みにする者もいないとは思うが、下らない書き込みしか出来ない人間の批判(あるいは「業務」か？)よりは、随分マシだろう。
いずれにしても、ある程度の住民の質を求める層にとっては、これらの手合が住まない物件を選ぶことが肝要というもの…。

帝国データーバンク・フィチ・ムーディーズ・スタンダード＆プアーズ
等の企業の各付け会社があるのだから、分譲マンション・取引地域（細かい地名）などの各付け評価を年半期のスパンで実施すれば、消費者に対しての指標になる。

企業間取引は当然ながら信用保証機関に取引関する信用調査依頼できる現在、高額取引の不動産に関してはあまりにも未整備である。

太子堂と浜田山どちらが各付けが上か？これを判断する判り易いものがない。数値・記号化による各付けランクを発表すれば購入者としては判断しやすいでしょう？

誹謗中傷・批判をしていると非常に叩かれていますが、マンション建設反対などの問題が多い昨今、この太子堂地区にこの物件が出来る事大変喜んでいるひとりなのです。
　太子堂地区の１丁目〜５丁目にかけてファミリー向けの物件が大量に供給されるのはほぼ初めてかなと？　
しかし、現在土地値が上昇していると言っても、残念な事に日本の景気がまだ不透明である現在において余りにも高い値段設定に無念さを感じずにはいられないのです。いくら所得が高くても限界があるわけです。
また、無理して住宅ローンを組む方が沢山出てきて、購入者の方の５，１０年後が心配かなと・・・・・・・・・
　太子堂地区の取引事例が上昇する要因となり、地価の動向がこんごまだ不透明であり、少なからず周辺の不動産取引に影響が出てくることを危惧しているのです。


469番訂正　　各付け→格付け
　　　　　　　　誤字脱字申し訳御座いません。

ダイヤモンドに書いてありましたね。世田谷の高級マンションが売れるかどうかが試金石だと。。。

例の「週刊ダイヤモンド」の記事ですが、筆者の櫻井幸雄という人、全く分析力とか、ない人ですね。

狙い目中古マンションデータ　という表が載っていますが、
１位パークタワー品川ベイワード　中古坪単価２５１万円
　　　　　　　　　　　　　　　　新築坪単価４５６万円
だから新築は４４．８パーセントも高く、お買い得というのですが、
この詐欺的レトリックには唖然です。品川駅１２分のパークタワー品川が、新築としても坪４５６万円もするわけがありません。

もっと分かりやすいのが
２位のラムーナ横浜戸塚　中古坪単価　９６万円
　　　　　　　　　　　　新築坪単価１７２万円
調べたところ、案の定、このラムーナ、駅から徒歩２２分！でした。

櫻井氏のいう「狙い目中古マンション」とは「駅から遠い物件」なのでした。
こんなの信じて、ラムーナとかを、値上がり期待で買ったら・・・
自己責任かあ。

近く契約する者です。
色々な事が書いてますね。。。
ご購入された方、これからされる方、宜しくお願いします。

週間ダイアモンドは買いましたが、その道の有識者は好き勝手書くと思いました。それ以外にも人は色々と言います。そういったインプットを自分なりに整理して初めて有効な"情報"になるのでは？と通勤電車の中で思いましたね。

不動産の購入は所詮"自己満足"の世界です。
「このマンションを購入したい！」「購入して良かった！」と思える人が集まればマンション全体の雰囲気も良くなり、資産価値が上がるのでは？と思います。なんだかんだいっても三軒茶屋です。ポジティブに考えましょう。

築三十数年のファミール太子堂は今どのくらいで売られているのだろうか。

475さんへ
築30年落ちは坪単価200万円前後かと？　管理費修繕積立金が上がり
月々のコスト負担も大きいじゃないでんしょうか？
現在売り物はあるのかな？

大体、なぜこんな三軒茶屋がいいのか訳わからん。ゴチャゴチャした若者の町。ゆったりできないし、徒歩10分以上でこの価格は何なんだろう。中古は売れにくいと思うよ。

三茶のよさは利便性に尽きると思います。渋谷・表参道・代官山・恵比寿は車で10分圏内。六本本は15分圏内と田園都市線の急行が停車する駅であり、足回りのよさが最大の人気の最大の理由かと感じまた若者が多く色とりどりの新旧交えたお店が通り沿いに沢山あり24時間眠らない街となってます。

ただ昔からの古い住宅が不規則に建てられている為に、ゴチャゴチャになって、またこの周辺の地権者が大規模所有で借地として貸している為になかなか住宅地としての整備が進まない状況下にあります。
先のレスであったように日本・東京全体で資本投下・税資金の投下が行なわれる地域と全くの発展性が見込めない地域と2極化が進むと感じます。
資本・税の投下が世田谷東部に集中する可能性は非常に大きいので今後の新規事業による発展や開発は非常に楽しみです。
　最近三軒茶屋のキャロットタワーの直ぐ近くに商業地の売り物がありましたが、坪400万円近い値段です。国道246号・世田谷通り沿いの商業地は坪単価500万円　〜　800万円近く価格は現在するとの話です。

住宅地も坪250万円〜350万円近くまで土地価格は上昇しています。
ただ賃料は下がり気味との話ですが・・・・・・

こんごの世の中は人口減少時代の少子高齢化で、都心部への人口集中は必至であり、郊外地域との土地価格の格差・所得格差の開きは大きく開くとともに、三軒茶屋の街が急速な変化をしてゆくと思います。

やっぱ中目黒かなあ〜〜

479さん
目黒区東山がいいですよ。最寄駅は『池尻大橋』『中目黒』です。
最近、防衛庁の社宅が大規模に立て替えられ、住宅公団が
ファミリー向けの住宅を供給しはじめて、子供の数が増加。

学区内の東山小中・は都内屈指の人気だそうです？
三菱地所？のマンションが出てましたがもうすでに完売です。

この辺の住宅地は、いっても坪３５０万円くらいが天井でしょ。

481さんがおしゃるとおり、三茶の住宅地（容積率200％以下）の実質取引坪単価は道路付け・方位・駅からの距離がどんなによくても坪350万円が限界でしょうね？

高く吹っかけても、競合がでてきたら目も当てられない状況に陥ります・・・・・・・・・

検討理由
大規模物件であること。(24時間有人管理のためには、大規模のほうが、一軒あたりのコストが割安。修繕もしかり）
車寄せがあること。地下と地上。私は車主体のため。（しかし、抽選であたる確立は高いがもれると苦労するため、おもいっきり背伸びしてA棟検討
dinksのため二人でしゃかりきで借金を返す。
敷地を十分いかしたレイアウトと外観の重厚さ。これからは年月がたつにつれ外観は、建物価値の維持に大きく影響すると思う。
もちろん、駅８分内なら申し分ないが、駅８分の高台はそうない。
マスタービューもみたが、駅から近いが、エレベータであがるのでは、待ち時間をいれると結構時間が読めない。駐車場のターンテーブル　２個はどうなんだろう。グランドヒルズの２戸に１戸のエレベータにひかれた。
以上で、検討の価値ありとみた。

dinxはやっぱり強いね。車主体ならばいい物件ではと思うが、辛口に言うと、外観はいいが内装が今一。内装も建物の価値維持に必要。住不の未入居中古をいくつか見たが、外観はいつも素晴らしくうっとりするが、内装をみると買う気になれない。

買った本人が幸せならばいいんじゃない。

高台でも横浜とか川崎方面の起伏が異常に激しいところではないので
駅から歩くのにもそんな苦労はしない。　景観もけっこうよさそう。

外っつらばかり気にする人はけっこういいかも？子供がいて機能性や節約性を重視だと合わない物件だね。
　　でも2戸に1エレベーターは贅沢品・・・・・

昔は、このへんの共同住宅では、5階建てエレベーターなしは当たり前でしたがね。今の人達は贅沢すぎますね？　　価格が高いのはその当たりも影響しているのではないでしょうか？

今の物件って贅沢品か粗雑品のふたつが多い気がしないでもないが・・・
ともに共通する点は事業者の利益に貢献することか？

事業者は、仕様をよくしたり、エレベーター基数を増やしたりして、高値価格を納得させようとしている。

>>484さん

外観やエントランス周りは、豪華であるべきですよね。
内装の違いなんて価格にしたら、大した違い無いですし、内装豪華なのは好きずきありますから、私は趣味に合わせて造作家具を注文する予定です。
無駄にコストをかけている他のマンションより、納得できます。

三茶・駒沢に限らず世田谷自体が
戸建や高級マンションに住む高額所得者と都営住民も
学生アパートも都営に住む高齢者もみんな
笑顔で、
西友やユニクロやセキゼンで買い物が楽しめる稀有な
街だということだよ。

鉄骨アパートの通りの先に億ションがあったり、社宅住まいの
３０代と戸建の３０代が幼稚園の父母会で生活格差を実感する
ことはあっても、実生活になんの支障もないのが
世田谷のいいところ。

490さん
その程度の造作で済むことかな〜。間取りとかも今一だし、床や全体的なセンス、悪いですよね。なのに価格は十分高い。住不の物件は私はどうしても好きになれない。地所も嫌い。野村は何にも感じない。個人的に一番好きなのは、三井不動産。でもこれは全く、好みの問題ですね。失礼しました。

>>491
ふむ、住人ならではの情報ですね。参考になります。住みやすそうかも。

外観やエントランス周りほど、どうでもいいのでは？自分の部屋がいいのが一番。外観やエントランス周りに無駄に金をかけるのが、住不のやり方ですね。それが重要と思ってる人、それに価値を認める人が買えばいいだけの話です。それに、エレベーターが２戸に１基で、両面バルコニーが確保されてないって何なの？

関係ない話だが整形美容がはやりの昨今、外観の見たくれがやはり資産価値を高める為には必要不可欠なんでしょうね？

昔のように外っらやモデルの豪華さに釣られて買うのは当然禁物。
中身の躯体（骨組・耐震性）や内装部分・設備・管理がやはり最重要です。　大地震が多い日本でこんご東京エリアも非常に要注意です。

買ったはいいが大きい地震が来て傾いたなんて冗談でもあってはいけない。　外観も中身も立地もすべて二重丸物件はそれなりの対価を支払わないといけないのかもしれませんね？

一体開発地のC区は、内科の入居が内定していて、あとは耳鼻科か皮膚科を募集しているようです。コンビニも入るかといううわさもありましたが、大手ドラッグストアと調剤薬局が入る予定のようですね。

参考までに、クリニック募集サイトです。
http://www.iryou-mall.com/project/mall13.html

とりあえず内科があると安心感ありますね。

この太子堂地区は三茶の駅前に青葉病院がありますが、個人・総合病院意外と少ないですよね。　歯医者はかなり多いですが・・・・・

医者・歯医者は住んでいる場所から徒歩5分圏内にひと通りあるのが望ましい？

>>498さん
あのね、普通、2戸に1戸なら、両面バルコニーで、共用の長い外廊下も内廊下も無いのよ。今販売している物件だと、アリュールゼームス坂、PC浜田山の一部がそういう造り。

>>499
で、この物件はその価格の価値ある？

499さん
そんなこと言ったら、地震国の日本でマンションを買うこと自体が、リスキーなのでは？免震だったら、大丈夫と誰が保証してくれるのですか？

隣に東京建物の賃貸マンション（３００戸遥かに超）が入るから、
将来この物件を転勤とかで賃貸に出すときに競合しまくりだね。
ここって実質収益価値ほとんどなしかも。。

賃貸へ回したら＜坪3万円＞以上の賃料取りたいところでしょう？

太子堂中学って生徒数減少で統廃合の可能性あるんですか？
跡地にマンション建ったらここと同じくらいの大規模なものが
出来そうで、西側の眺望が心配なのですが。。
地域の活性化には良いと思うのですが、少し複雑です。

皆さん情報を持っていたら教えてください。予想でも構いませ
んので、あれば嬉しいです。

５０５
坪３万なんて都心でもほとんど無理だろ（笑）
２５坪で家賃７５万円？？　は？　ここ三茶。

PC浜田山が2戸１EVで内廊下とのことですが、あれはなんちゃって内廊下ですよ（現時点ではB棟しか分かりませんが）。エントランスからEVまでの動線上、一度外に出ることになるなんて言語道断。しかも手動ドア多数。内装は浜田山の方が好みでしたが、設計コンセプトが出鱈目で、有り得ないと判断してこちらを選びました。

躯体構造も良い方だと思いますが。例の件でも、竹中の所長や設計担当者から詳細な説明を受けました。施工、数値計算も納得出来ましたし、比較的きっちり管理している印象を受けました。専門家ではないので、この点は何方か指摘があれば。

あと、ABD棟に関して言えば、ほとんど（一部住戸は除いて）両面バルコニーですよね。上層階はダイレクトスカイビューになっているだけのこと。図面見てれば分かると思うんですが…。C棟は角部屋は両面バルコニー。それ以外でもワイドスパンになっているので、まだ良い方では？

駅徒歩は確かに遠いですが、勤務時はハイヤー送迎なので関係なし。休日、気分転換に歩くには適度の距離と判断しました。バスは通勤に使うには時間が計れずに大変かも知れませんが、休日は結構スムーズに渋谷まで出ることが出来ます。バス停は目の前ですし、雨の日なんかは使えそう。

地ぐらいは低く、茶沢通りのガラも良くはなく、この点は浜田山の方が圧倒的に良い。清潔感では浜田山。とは言え、まだ年寄りではないのである程度の活力は欲しかったのと、都心への適度な距離感、高台に登ってしまえばそれほど雰囲気は悪くない点を評価しました。

以上が契約に至るまでの大まかな判断です。いずれにしても、ここは検討板というよりは冷やかしの方が言い散らかしていく場合が多い様ですね。もっと建設的な意見交換がしたいものです。

No.507 匿名さんへ
太子堂中学は世田谷区内の30校近くある公立中学校では
生徒数がワースト1,2くらいです。
世田谷区内でも中央部から西側エリアの公立中学校は生
徒数が少なくてもある程度の人数は確保している状況です。

おそらく今後増える可能性ではグランドヒルズの入居者と
東京建物の入居者と公団の新築の入居者の子息が入学する事
によりやや増える可能性はありますが、体育館屋内プール等
の設備がいいですが、校舎がかなり古いので毛嫌いする傾向
は今後もあります。　近隣の池尻中は廃校になりました。

おそらくグランドヒルズ入居者の子息は入学者は少ないと思
います。　現在は学区域が自由選択性なので公立ならば三宿・
富士中へいかれる生徒さんが多いと思いますよ。

池尻中は新星中とくっついて三宿中になっただけだな。
グランドヒルズの子供たちは私立が多そうだけど公立行くなら
さすがに太子堂中行くでしょ、こんなに近いのに。公立なんて
似たり寄ったりですよ。

506
で、509の怒ってるお姉さんによると、両面バルコニーだそうな。（HPの間取りじゃ、両面になってなかったから、悩んでましたが、見に行ってみよう）

ここが坪3万で貸せたら、いいですねえ。。有り得ません。。
有り得るというシナリオが描ける方、是非教えてください。

506氏

509の文面がそんなに癇に障るものだろうか。感情的な反応をしているのは、どちらの方かな？
512の書き込みから察するに、MRを覗いてもいない段階で、思い込みで批判を垂れていたのだよね？きちんと情報収集している検討者や契約者から見れば、随分とお粗末な内容かと。
匿名掲示板であることを良いことに、自分の態度を振り返りもしない人とは、良好なコミュニティが構築できそうにない。見に来るのはそちらの自由だが、同じマンションに住もうと思うのなら、まずは真摯に反省してからにされてはいかがか。

511さんへ
いやいやとんでもない。現在の太子堂中学は1学年の人数が20名程度です。
グランドヒルズ前の淡島通りの対岸の代沢は富士中学の学区域で太子堂中学の淡島通りを越えた代沢も富士中学校の学区域です。

変則的な学区域の線引きの為に、直ぐ近いのにわざわざ遠回りして富士中学へ行かなくてはならないのですが、学区域自由選択性になっても、淡島通りを渡って目の前の太子堂中学校への入学者はほとんどいません。

太子堂中学校はグランドヒルズが竣工する来年3月に廃校にして、跡地は校舎者解体後、一般に開放できる区営のスポーツ施設にでもした方がいいと思いますがね？

富士中ＯＢには弁護士で世田谷区議会議員の方がいますが、太子堂中学ＯＢにはおそらくそのような方が輩出されたことはないのではないかと思いますが・・・・・・？

伝統が昔から違うので、このあたりの中学生で公立へいかれる場合は富士中学・三宿中学がお勧めかな？　
やはり生徒数がある程度いないと学校自体の盛り上がりに欠けます・・・・・・・・・・・

ここに入居されるような方々は黙っていても中高一貫の私立を
目指す所得水準でしょう。
高校からいけるのは筑駒とか私大付属高校とか限られています。
公立高校は、坪単価２４０万以下のマンションを買った庶民の
特権ですからこないでほしいｗ

あくまでも希望のシナリオですが、太子堂中学を廃校にして、グランドヒルズ前のバス停名称も『太子堂中学校前』から『グランドヒルズ三軒茶屋前』へ変更してほしいな〜

>517
東急バスなら東急電鉄に手紙をかけば聞き入れてくれるかもよ
ただ、廃校にするのはあんたの希望じゃできないよ

言いたいのは12階建てのグランドヒルズ竣工と同時に超低レベルの太子堂中学を同時に廃校にして、来年の桜が咲く時期には淡島通りが変わればいいなということだけ！

水面下には出ていないかも知れないが、そのような計画があれば喜ばしいことじゃないか？　東急電鉄と世田谷区は切っても切れない良好な関係だし、東急電鉄の株主も世田谷区民には多いしね！

！！も多すぎだな。
朝から頑張っているが今日は新聞配達でもやるのか

520さんあなたは一体何者、誰？？？　
近所の人・購入検討者さん・契約済みさん
同業者さん？？？

509=514へ
ここは情報収集の場ですから。購入者としては少しの批判でも嫌なのでしょうが。しかし、ハイヤー通勤の方々にここはいい物件と言われてもね。

>517
ギャグだと思うが原住民からすると気分悪いからね(笑)

522氏

勘違いしないで頂きたい。最低限のチェックもせずに、余りに安直な批判をしているからたしなめただけのこと。いくら匿名掲示板とはいえ、検討のための掲示板なれば、最低限の節度はあって然るべきかと。

PC浜田山の板は荒れ気味ではあるけれど、きちんと図面を精査した上での指摘は傾聴に値する。それこそが本来の検討掲示板というもの。こちらの物件でも、まともな検討者であれば、この物件のマイナス面も当然に考慮しているはず。それが自分のライフスタイルや通勤形態に照らして許容範囲だから選択肢に入れているだけのこと。

他方、件の書き込みは、無責任な批判に対する指摘に逆切れするがごとき態度。検討者が気付いていない全うな批判であれば、むしろ歓迎したいところだが、いささか稚拙に過ぎる。

言葉が強くなりはしたが、最終的に住みよいマンションになるには居住者の質によるところが大。社会人として、ましてや同じコミュニティの構成員になるのであれば、あるまじき態度と考え指摘した次第。

523さん地元の方と思いますが、ご存知のように昔は『国立小児病院前』だったバス停が、病院閉鎖後『太子堂中学校前』へ変更。　
太子堂中学校も現在の生徒数70名程度。　どこかの田舎の過疎地の分校になってしまい、放課後の部活などはチーム編成ができない状態。
教室もガラガラ状態。

グランドヒルズ竣工と入れ替えに、一層のこと来春3月で廃校にした方が
いいね。バス亭は『グランドヒルズ前』にしてほしい。
世田谷区としてはれだけの敷地規模を70名程度の生徒のために使うのは区の無駄使い・・・

バス停なら太子堂３丁目か代沢４丁目でいいんじゃない。
どこにマンション名冠したバス停があるかよｗ
東急不動産の物件ならまだしも

地元住民の私としてはグランドヒルズが早く完成して新しい
ご家族の方々が来る事を非常に楽しみにしています。

太子堂3丁目の平成19年4月の住民登録数2705名でうち
20歳未満の未成年者が全体のたった8％強です。

高齢者や２０代３０代の独身の若者ばかりでは街が活
性化されない。　

大げさな表現ではなく、本心から新しい血が多数入ることで太
子堂地区がかわってほしい。

言い方は良くないが526の言うとおりだと思うよ。
グランドヒルズ前って。。。。。。。。。。。。

523・528さん
『グランドヒルズ前』よりも『太子堂3丁目』の方が良いですね？
話は変わりますが太子堂中学校が廃校になることについてはどう
お考えでしょうか？

喜ばしいことですか？それとも新しい住民の方のご子息が入学して
存続した方がいいですか？

予測ですが中学生の子供さんがいるご家庭は東京建物の物件も含め約
100世帯はいるのではないかと思いますが・・・・・

聞いた話だが太中の校長も入学してくれることを非常に期待を寄せているらしいです。

『グランドヒルズ前』響きは良いです。
六本木・赤坂界隈の再開発で赤坂アークヒルズが出来たとき、ビルの目の前のバス停名称が『赤坂アークヒルズ前』
になった。　　『三軒茶屋グランドヒルズ前』資産価値が上がる気がするが・・・・・・・・・・

駒沢にもグランドヒルズはあるが、誰もそういう阿呆なことは言い出さない。
静かにひっそりと住んでおるよ。
住いなんて目だたせるとろくな事はない。ワル目立ちするとセキュリティに余計な金がかかるんだよ。

バス停の目の前が太子堂中学校じゃないのに『太子堂中学校前』というのもへん。まして生徒数が70名いるかいないかの学校をバス停名称にしてもしょがないじゃないのかな？

大規模マンションの場合はある程度知名度を上げることも必要だし、駒沢のグランドヒルズは小中規模だからその必要性もなし。

冗談にもほどがある。狂ってるなｗ

ワル目立ちっていったて高層の12階建てでもう
既に十分ワル目立ちしている。

この際、バス停のホントの目の前だし、物件の名
称を取りバス停名称とすべきと感じますが・・・・・

野球場やサッカー場も命名権ってのが最近流行だしね。

命名権買って管理費あがったりして。

素人ですみません。
管理費って、どういう理由で上がるのですか？
落合のほうの物件で、入居後数年で管理費が大幅に上がったという話を聞いたもので心配です。ご存知の方いらっしゃいましたら教えてください。

とうとう契約しました。私４０代分不相応をわきまえつつ、永住の住処として決定。２４時間有人管理、地盤のつよさ、免振、壁構造等ハード面を専門家に打診してきめました。セキュリテイ面も他のマンションより安全と見ました。これは比較の問題で世田谷近辺との比較です。
個人的ではありますが、中庭のガーデンも気に入りました。それに、地下駐車場に地下の車寄せ買い物には便利。住友不動産への希望として完成前に売り惜しむことなく完売してください。住友不動産もイメージアップにもなります。あまりにも住友の評判が悪すぎます。こんなことで、建物評価が下がるのはざんねんです。それに、バス停の名称はどうでもいいです。新しい人たちと地域の活性化と交流を深めていきたい。契約者のみなさん、迷ってる購入予定者の方々これからも情報交換しましょう。

住友不動産って評判悪いんですかね。
住友不動産販売の物件の売り方についてはマンションコミュニティ内でもよくマイナス評価をされていますが。建ってしまえば住友だから物件の価値が下がるような事はないと思いますよ。（多分)

537さん、ご契約おめでとうございます。

＞完成前に売り惜しむことなく完売してください

完成前完売は200％ムリだと断言します。住友の物件は総じて売れ行きは鈍いです。
売り惜しまなくても、完売は絶対無理。過去の実績を調べればわかります。
でも、早めに契約したほうがいいのも住友の特徴ですよ。住友はだいたい完成前のイメージどおりに作ってきますから、大きく裏切られることはありませんよ。
むしろ、竣工後になっても売れ残ってる部屋を買う人間が貧乏くじです。売れ残りなのに、値引きもなく、竣工後、いろいろな人の目にさらされたあとにもかかわらず壁紙すらかえません（だから売れ残り期間が長くなるんですが）。
でも、管理費などはちゃんと売主が負担してくれてますから、先に買った人間が損をするってことはないです。その点は財閥系ですから心配いりません。

＞建ってしまえば住友だから物件の価値が下がるような事は
＞ないと思いますよ。（多分)

それはないと思います。管理もいいですしね（管理費の無駄づかいはあるかもしれません）。ただ、「住友だから価値が上がる」ということもないでしょう。
完成後に、売れ残りの部屋を見に来る人が多くて落ち着かないかもしれませんが、それだけは我慢ですかね。

537さん
ご契約おめでとうございます。537さんは40代でいらしゃるのですか？
永住をお考えであると言う事ですが、お差し支えなければ、参考として
どのようなご職業につかれていいらしゃる興味があるのですが？

私は太子堂原住民の40代です。　親のスネかじりといえばそれまでですが実家住まいです。　地元太子堂はこんご大きく変わると感じます。　
太子堂原住民はほぼ99％親の実家住まいで、結婚すれば2世帯住宅か郊外へ移住が定番です。　私の同級生など40代で親の実家に住んでいる独身者が男女ともに沢山います。　

おそらく子供さんの学校の関係でＰＴＡ等での交流がある程度で、地元太子堂原住民は閉鎖的なので交流等はないとは思います。　同じ40代で東京の原住民についてどうお考えでしょうか？　不躾で大変恐縮です。

>住友はだいたい完成前のイメージどおり

あ、それは私も少ない経験の中ではありますが断言します。
　完成前の資料や映像の通りに仕上げるのは本当に上手だし
　信頼をおけると思いますよ。
　どっかの「○ールドクレスト」の完成前CGなんかちょっと
　有り得ないくらい綺麗なCGで、完成した物件を見て凹む事
　請け合いですけどね。

540のご近所さんへ

職業は会社員で夫婦共働きです。私たちも世田谷に住んでいましたし、息子はこの近辺の学校へかよっていたので、親近感があります。
住民の方との直接交流はなくても、同じ年代の方がいらっしゃるのはうれしいです。長く住むことを考えているので、このマンションのコンシェルジュのサービスにも期待したいです。

542さんへ
ご返答いただきありがとうございます。　価格が高いので先入観からかグランドヒルズ購入者層は、外資系企業勤務者・起業して成功した人等々の方々が中心になるのではないかと思いましたが、そんなことはないのですね？

一般サラリーマンの方も多く購入するような感じを受けて少しホッとしました。　あまりにもハイレベルな人ばかりが来ると、元々の原住民はレベルがそれ程高くないので、軋轢が生じるじゃないかと心配でしたが・・・・

一般サラリーマンは親の援助がないとまずここ無理ですね。
どこまでを一般というかにもよりますが。

ここに住めるなんて、いいですね。羨ましいです。
当方は＊＊＊独身女性、40代後半で終の棲家を探していますが、手が出ません。車も持ってないので、坂道も無理です。ここに家族で住めるなんて、夢のような人生ですね。（ねちっこくなってしまいました・・・）

来年入居予定の方々、宜しくお願い致します。

>537さん

こんにちわ。私も契約した30代前半のペーペーリーマンです。
我が家はまだDINKSなんですが、結婚後に妻と共に貯蓄して購入しました。
私も中庭のガーデンが好きです。バルコニーでビールを飲みながらガーデンを見てボーっとするつもりです。

537さんを含む契約済みの方々＞
ローンの耳寄り情報があったら教えて下さい。通勤時に金利の情報を読むと不安を感じますが、組み方次第ではいかようにでもなるのかな？と思っています。

545さん
　三茶・池尻大橋・駒沢大学・中目黒・祐天寺あたりで中古マンション
であれば価格が安い物件はけっこうでてきます。
　リフォーム技術が格段に良くなり専有部分は新築マンションに見劣りしないつくりにする事ができます。

ここは、都心部の新築マンションなんで、現金買いは富裕高齢者・ローン
を組む方は外資系企業・上場企業・起業成功者等々になると思います。

独身40代男女は、中古マンションがお勧めですね。

勝ち組＊＊＊がはっきりしている現在、引き分け組という中間層も
あってもいい。545さんがこのマンションに住める事を非常に羨ましい
という発言ですが、勝ち組さんも長期のローンで大変な苦労があると思います。　それが働く意欲を掻き立てる訳ですが・・・・・・・・

大規模物件でるが管理費・修繕積立金・駐車場代金が高すぎるのも経済的な負担がかかり苦労するのではないかと思いますが？

人間分相応の住宅を購入するのが生活にゆとりがもてていいのではないでしょうか？　あまり表面上の華やかさに憧れるのは住宅購入には禁物・・・

外観やエントランス周りが安っぽい仕様だったら、そこいらの賃貸マンションと大差無くなってしまいます。
私は、マンションのグレードは外観やエントランス周りだと思いますし、豊かな気持ちになれます。
買ったマンションは知人も招待したいですから、自慢できるマンションだと思います。

住友はエントランス周りは意識的にグレードを上げているので
十分見栄は張れます。まあ重要なことですよね。

確かに外観の煌びやかさは、住む人の心を豊にするものです。
これにさらに内装面に高級感が加わり、設備も贅沢な仕様であれば
住む人の心の持ち方が変わり、購入後の人生が変わるかもしれませんね？

私が住まいを購入するにあたって感じる事は、住む人の外見（容姿・体形）が住む住宅の外観に等しくなっていくと良く感じることがあります。

いい家に住む人とそれなりに人格や表情や体形が不思議と変わるものです？

>>551
家に負けないように頑張ろうと思うからでしょうね。
でも大切なのは、家に負けない可能性をもつことです。あまりに高級すぎるマンションは、人によっては反って重荷になります。それは人それぞれで、私にはこの物件当りが丁度いいです。

40代ってこのまま、守りにはいろうかな、もう一回がんばってみようかななんてちょっと考える時期なようなきがします。現金で買える人なんてほとんどいないと思います。普通は、10ねんぐらいのローンらしいですが私はなんと２５年です。これを聞くとドン引きかもしれないけど、家賃だとおもうことにします。エクセルで毎日、金利が上がった場合、繰上げ返済した場合と仕事から帰ってシュミレーションの毎日です。エクセルにローン計画書のマクロがあるので、シュミレーションがほんとに楽になりました。でも、現実の数字にはおおきなプレッシャーを感じてます。提携ローンの変動は1.3〜1.5ですが、これは今後どうなるか、わかりません。固定金利は高すぎです。内装どうしようかな．．．なんて楽しいこと考えながら現実と向き合っています。楽しいような、重荷なような近年感じたことのない経験をしています。

不動産を購入するって、リスク取ることですからね。私も40代、どれだけ頑張れるか解りませんが、死んだらローンはチャラですから、人生楽しく生きようと思います。もし失業するようなことがあれば、賃貸に出してボロアパートに住むことになるかも・・・。不安はあります。でも頑張っていれば、いい方向に向くと思います。

ここを購入する方は、外観や建物周りを重要視する方々ですね。人それぞれ価値観は違います。思っていらっしゃるほど、訪れた友人達はうらやましがりませんよ。自己満足の世界です。わたしは、友人のマンションの外観がホテルのように素晴らしかったですが、日常にそれは必要ないと感じる派で、購入をやめました。

人口が減少する中で、資産価値が維持できるわけないじゃん。

>>556
地方はそうかもしれませんけど、都心部、城南地区は違いますよね。

三軒茶屋で高級かぁ考えものですね。

都心はもっともっと高いよ。

私、554さんと同じ考え。人生長いようで長くない。楽しめるときに楽しむしそのあと、ぼろアパートでもいいと思う。人に見せるために買うんじゃない。自分で快適さを味わうためだし、資産価値は再評価するつもりないから私には、関係ない。

住まいも仕事もオンリーワンを目指そうってことですかネ？　
他人が羨ましいがるようなナンバーワンの住まい選びは
心が苦しく狭くなりますね？

No.558 さんへ

『三茶で高級かぁ？』はこんご当てはまらなくなる可能性があると
思います。都心部へのアクセスがいい三茶はこんご10年間大きく変
化すると思います。

世田谷区の人口はつい最近まで83万人でしたが、平成19年度の統
計では2万人増加の85万人。　3,4年後には90万人突破するのでは
ないかという位、日の出の勢いで人口増加中です。

三茶は太子堂周辺は、旧住民と新住民の入れ替え戦が行われている
真っ只中で、こんごのマンション建設や周辺のインフラ整備が加速
すれば街も住民の質もかなり変わって行くと思います。

人口減の日本で発展途上中の街にあたると感じますが？

世田谷東部の三軒茶屋、下北沢周辺の住宅地は、今後大きく変わってくるのは間違いないでしょう。北沢あたりも古い住宅地が残り、太子堂、三宿、池尻あたりもそうだが、今後が楽しみですね。

また世田谷はそんなバブリーに土地価格が上昇しているわけではない。主に実需で土地価格が伸びている市場。人口増は今後も続くでしょう。都心の一部は投機資金が流入して実需層が流入しづらくなっていることから比べると、この世田谷東部の位置づけはかなり優良と言えます。

563さんがおしゃる通り渋谷・港・中央はオフィス需要が主で、世田谷区はそこで働く方の住まい需要であり、その中で、環7の内側は完全に大企業による資本投下と都税・区税の税金の投下が進み開発が急速に進む感じがいたします。

この辺のマンション分譲の事業主はほとんどが財閥系企業か一部上場企業です。　中小のデベはマンション用地の仕入れが厳しい状況で、更に建売り用地の取得も困難になりつつあるようですね？

完全に大手の独占市場となりつつあり、それに伴い住まう方も同じような
優良企業に勤める方で占められるのではないでしょうか？

地元原住民はこんごどうなるのでしょうか？　
グランドヒルズ購入者と東京建物賃貸の入居者は
ほとんどが外部からの所得が高い人ばかりで、地元
の原住民は押し出されてしまうのでしょうか？

大丈夫。本当の金持ちはもっと都心で便利な所を選びます。ここに住むのは当方も含め、そんな金持ちじゃありません。

世田谷は都心には手が届かず、都に憧れる周辺県民ががんばって流入
したい地域。そのまぜこぜ。
経済的に余裕のひともいればギリギリの人もいるんですよね。
三茶はギリの人は少ない地域だと思いますね〜そこそこ住人の集まり。
いい感じじゃないでしょうか

ギリと一緒は嫌だけど、生活物価が安いほうがいい、という人にはお薦めだと思いますよ。

『地元の元々の人達は、外部から来た新住民に押されぱなし』って話
聞いた事ある？

グランドヒルズ・東京建物の賃貸物件が建つ国立小児病院跡地の敷地は
太子堂3丁目の約1/4を占める面積で、約2,000人近い人たちが来年一揆に
引っ越してくることは、更に地元原住民は押されっぱなしになるということ？

外部から来た人達が、よく使う物販店・飲食店・歯科・医者その他日常で必要なものは、同じく外部から来た人達がやっている所へ行く傾向があり、また買い物は大型スーパーの西友・東急・サミットがメイン。

地元三茶・太子堂商店街は大ピンチじゃん？　人が一揆に増えても、消費が全然期待できない？

今日、本物件とマスタービューと現地周辺をみたが、どちらも東急の賃貸物件が近くに建ち、決していい環境ではないですね。どう考えても高すぎ。やっぱり低層住宅地域の低層物件が最も私にふさわしいと思い知りました。失礼ですが、こんなところに高額を払うなんて、デベに躍らせられているとしか思えません。

物価が安いとは思えないけどなぁ。
以前は東急がカードで3%引きでお得感はあったけど。

住友の値段設定は問題の原因のひとつは住宅金融公庫の廃止
がかなり影響しているのではないでしょうか？

公庫の指定要件は、専有面積50㎡以上で価格要件は1億2,000万
円以下。　　　所得要件も3,000万円以下？だったと思います。
公庫が存続していれば、当然三茶あたりの実需マンションは住宅
金融公庫仕様に建設していたはずであり、完全な資本主義社会の
自由取引が、弊害となって価格に反映されているのかなと感じますが・・・・・・・・

近所の商店のみなさんへ

生意気を承知で聞いてください。大半がスーパーへ行くだろうと予想していらっしゃる方が多いとおもいますが、このマンションの住民は、もっときめ細かいサービスを期待していると思います。たとえば客人が、来たとき出来立てのもののデリバリーや、玄関にかざる花など、共稼ぎのひとも多いとおもうので、夕方以降、配達していただけるとか、いままでとは違う経営を期待してます。

そして、淡島どおりの町並みが、きれいになっていく事をねがいます。

今日のサンデー日経に東京の新築部マンションの
平均坪単価出てましたね。
２３区内で平均マンションは坪３１０万超。
前年同月比３０％以上アップだそうです。
そう考えると、この物件はグレード考えると、もはや
そんな高くないのかも。。

池尻のマスタービューと比べても、どの間取りを見ても
景観に開放感あるし、三軒茶屋の商店街あるぶん
ここの方が利便高いと思う。
マスターのゲートキーパーってそんなに必要かなあ？？　
すぐに慣れちゃうのが関の山。

時間が経てば経つほどここの魅力ってだんだん見えてくる。

間取りに関してはマスターが断然上だね。
中庭があるのはグランドヒルズに分がある。

マスターの大半は売れちゃっているので、選択の余地はないけどね。

人口減の日本では郊外の住宅時代は終焉を向かえ、周辺の環境の変化により、価値が上がることが期待できる都内でも数少ないエリアなのかもしれません。

また高層でも幹線沿いではないので、騒音や排気ガス公害がないこともいい。

淡島通りって結構交通量ありますが。
駅からも遠いし、とんでもないって感じなんだけど。
ま、ここ購入してる人は、グレード観で高値を納得できる人達ですから、それはそれでいいのかも。とてもじゃないけど、買う気になれなかった。

じゃあ、どこ買うの？

この地域、三茶の商店の人達はけっこう甘いのかな？　
この激烈な資本主義社会日本の首都東京に程近い場所にありながら、親からの遺産のアパート賃貸収入が主な収入源で、本業の個人商売はほとんど赤字の店が多いらしい・・・・

このような遺産がない個人商店は過去ほとんど店を閉めています。

代々引き継がれている土地がただ同然なので、それにあぐらをかいている
太子堂原住民がなんと多い事でしょうか？

573さんがご指摘の通り、デリバリーサービスや創意工夫をした商売をする方がほとんどおらず、旧態依然の商売体質。

また今日、三茶へいきましたが、来年このマンションと東京建物の入居が始まったらかなり休日の人の流れがかなり変わるような気が致します。

人の流れが変り周辺の商業施設が活気付ければいいのですが。それともう一つ、心配しているのは、東急田園都市線がさらに混むことです。駅まで10分以上を徒歩で歩いて、それからラッシュの電車に乗り込むだけで疲れそうです。もう一つ不安なのは金利の上昇。シナリオ別にシミュレーション作ってますが、ワーストケースだとかなりきつくなる。

東急バスは込む事は間違えないでしょう？グランドヒルズと東京建物の入居者の方はほとんど都心の渋谷・港区への通勤者が中心で田都線もこむでしょうね？

　フレックスタイム採用企業はまだ少ないですしね？

　おそらく東急バスは増便することになると思いますが、電車はこれ以上の通勤時間帯の本数増便は難しいのでは？

独断と偏見で金利上昇は避けられないですが、4％台以上への金利上昇は無いと見てます？　上昇しても3％台半ばが上昇の限界と見ますが・・・・・・

バブル時代は
公庫の金利が5〜6％
銀行の金利が8〜9％
でした
ちなみに郵便局の定期預金の金利は
10％でした
いい時代だったな〜

バブルは不動産取引でも銀行金利でもこん
ごの参考にはならないと思う・・・・・・・・

バブルは異常インフレの特殊な時代で、あの頃
は世田谷の一戸建ては、ほとんど1億円以上の物
件だったな。　

財閥系企業が故意にバブルがあると消費者に錯覚
を与えようと躍起になっている？

高いて坪３７０ー４４０万。無理ですね。

>>586さん
無理でも私は、なんとか頑張ってみます。
あきらめないで下さい。

この物件の現在の歩留まりはどれくらいですか？
知っている方いますか？
歩留まりが10％くらいならこの物件の来場者
は３，１００人となりますが？

今回は国内の過剰流動性からくる資産インフレと海外の資源高からくる資源インフレのダブルパンチが特徴。つまり、80年代後半の資産バブルと70年代前半のオイルショックインフレの複合型。一方で国内の景気回復には時間がかかるし、中国、インド等の新興国の高度成長も長期的に続きそう。駄目押しで、今後、仕入れ土地価格上昇、鋼材価格上昇、住宅ローン金利上昇、消費税引き上げとマンション価格を構成するすべての要素に継続的先高感が台頭してきていることで、デベは売り惜しみ姿勢。こんな状況下で、この物件の次の世田谷、杉並エリアの大型物件である浜田山は坪500万越えの価格設定。ここまで考えれば、思い切って、今、決断する方が得策と私は考えています。ご参考まで。

この物件を決断する決め手にはならないな〜。

デベとしては土地を仕入れないと仕事にならないから、
これからも入札で仕入れるだろうけど、これ以上
マンション価格が上がっても、都心なら別だけど、
一般サラリーマンはもう価格的について来れてない。

値段的に買える人が減って、確実に需要が減っている中で、
値段だけが独歩高なんて経済的にありえない。

バブルの頃のように投資目的のマンション転がしの
需要はもはや無いし。

当面はオフィス賃貸がデベの収益源になるだろうね。
オフィス需要は絶好調だから。

マンションの場合はよほど魅力的な立地でない限り、
デベは大量の在庫を抱えて価格下落が始まるという説
もある。

来年のオリンピック終わったら鋼材価格も落ち着く
だろしね。

ファンダメンタルズで焦って決めるよりはきちんと
吟味して決断したほうがいいよね。

５８９さん
知識提供ありがとうございます。

でも、消費税上げは準備期間、助走期間含めて早くても
３年後以降だよ。３％→５％の時も法案可決されてから
２年は開けたでしょ。

実需を伴わない価格高騰なんてあるのかな。
デベも売り惜しみ物件なんてほんの一部で、郊外の大半の
物件はＭＲは閑古鳥で、値下げはとっくに始まってる。

今やってる地所の本郷パークハウスだって、あれだけの
利便あるのに今回いきなり値下げだよ。
富裕層さえ値段についてこれてない。

郊外から着実に価格下落が始まっている。
これからも一直線にマンション高騰は考えられないな〜。

ま、色んな意見があるってことだね。

みんなそれぞれ考えましょ。

シンガポール・中国等の発展中の国々の外資の資本流入と土地の重要と供給バランスがアンバランス化、バブル期の不良債権処理が一段落したことが主な要因で引き起こった今回のミニバブル？？
　
　過去の経験からか昭和末期〜平成初期の地価高騰が再燃すると勘違いているのではないか？　不動産業者は業者同志で転売を数回繰り返し利ザヤ
を稼いでいるようです。　渋谷の松涛で売り地が以前に坪800万円でした。

　土地を業者が買い取りまた業者へ転売を繰り返し値段が高騰。デベもまとまった用地を仕入れるのに、企業の遊休地売却等は全て競争入札。

　建設費用も高騰して現在坪単価100万円近い値段でしょうね？こんごデベは倒産をするところが出てくるでしょう？ヒューザーの耐震構造偽装事件
などの社会事変もあり中小は信用失墜。　

　マンション建て過ぎなんでこの際これをきっかけにマンションの供給量が減ってくれた方が日本の乱開発が無くなり良いじゃないかと思いますが。
　　
　価格が高い場合は様子をみて価格が下がる時期を狙い撃ちにする方がいいのでしょうか？

どんなに設備が豪華でも三茶の実需新
築マンションの適正価格は4500万円　
〜　1億3,800万円が適正。

マンションの適正価格はもはや、利便性だけではありません。

世田谷区にとって、セキュリテイは緊迫した問題です。一戸建ての高級住宅の狙われ方は異常です。（ほとんど、外国人ではないか。。。）
一億の戸建とマンションだったらマンションをえらびます。お子さんの小さい方はべつですが、たぶん、これは３０代、４０代の感覚かもしれません。

30年たったマンション創造してください。多分内装はリフォームですが、外観は海外の建物のように時と、ともに風格のでるものであってほしいとおもいます。また。空間の使い方、奇をてらってないシンプルなデザイン、そして躯体、地盤の堅牢性。

そして、この物件は、三茶の物件というよりは、あの場所の三茶からはなれた、すこし、高台の地域なのです。緑に囲まれた空間を含めて購入しているのです。三軒茶屋のマンションとの比較はむりとおもわれます。人によっては、リーズナブルなほうが、という人には、坪単価で買ったほうがいいのかも知れません。

こういう私も、多大な借金を負って買ったので、まったくえらそうなことをいえる立場ではないけど、購入検討しているひとの参考になればとおもいます。

ここが第一期２００戸のうち９５戸が先着順になったマンションでつか？

数年かかるだろうけど結局はここも値下げ無しの
まま完売するよ。
それが住友のやり方だから。
地道に高値できっちりと売り切る。
それが住友の強さだね。

結局は完売するなら、早いうちに良い部屋買うのが
得策かもね。

＞５９６

魅力あれば高値だってすぐ売れると思いますよ。
みんながこの値段を出すに値しない、そこまでの
価値が無いと思うから、売れ残る。
それだけの話でしょ。

ここは、バス便１０分マンションで苦戦間違いなし。
待ってれば値引きもありとみた。

高いですね。有明にいきますよ。

待っていれば必ず値引きがあるが、竣工後1年以上経過しないと
値引きはしないかも？　新築の表示は竣工後1年まで認められている
ので、平成21年3月以降完成在庫があれば、未入居中古物件で値引き
物件が手に入れられる可能性はある。

311戸中現在100戸前後契約終了として、残211戸を残り1年+数ヶ月で住友が売り切れるかですね？

業界の新築表示は、竣工後2年未満です、それまでは新築未入居。
残された期間は2年+9ヶ月ですね。