グランドヒルズ三軒茶屋HILL TOP GARDEN

世田谷東部地区（環7より内側）は、各大手中小企業の支店機能・行政機関がこんごおおく移転し、税金の投下により公共施設が充実し、また各企業の資本投下がこんご続き、賑わいを見せると感じます。

販売の進捗状況は現在どうですか？
売れ行きは余り芳しくないのでしょうか？

早く完売してほしいですね！

１次で２００戸販売して、９５戸が売れ残りました。先着順・・あと１９５戸を先着順でどうやって売るんでしょうかね・・

個別に特別奉仕価格だな。

竣工前完売なんてとんでもない、とか言っているうちに、
地価が反転したら目も当てられない。

マンションの場合は工期が長いので、初期購入者と竣工後の購入者とではタイムラグが発生して、購入者間で不公平感が生じる場合があります。今回のように大規模物件ですと、事業主側が早期完売を目指し
売れ残りを投売りするなどの事は大規模物件では良く見られますが、
場所が都心部に位置していますので、この物件に関してはどうなのでしょうか？

竣工時点で100戸近く完成在庫が残るでしょうね？50戸はほぼ確実。

＞場所が都心部に位置していますので、この物件に関してはどうなのでしょうか？

受けを狙ってるんですか？　
いくら何でも悪い冗談はやめましょうよ・・・
山手線はおろか、環6山手通りより遙かに外側なのに都心なんて
雑誌の読み過ぎですよ。

都心部の外れという表現が正しいのかなと思いますネ。
しかし都会である事は変わりありません。質的には白金・
白金台・麻布・青山・青葉台に比べたら格段とまではいき
ませんが落ちます。

都心に住まふとかに普通に載ってるけど。
天下のリクルートですが、なにか。

たすかに乗ってたリクルート。純粋な都心部は渋谷・港・中央・千代田・文京？？？　でも三茶も都心。都の心は十分にある。

この物件を購入すると買い物は西友・キャロットタワー内・茶沢通りの商店街・サミットになるのでしょうか？
　　他に商業施設は三茶にありますか？

傾斜地を利用して容積率の緩和をした物件はたくさん
ありますがこの物件の平均地盤面は淡島通り側になる
のですか？地上12階地下2階ですと、地下に部分に当た
る部屋は販売の対象となりますか？

>390
そんなものではないでしょうか。あとは高台から下った緑道に平行する形で、すんごく下町っぽい商店街がありますね。我々も下見に行った時に歩いてみて、コロッケなんかの匂いが漂ってましたから、勝手に「揚げ物通り」と呼んでいます。それなりの買い物がしたいと思ったら、渋谷か二子に出るという感じでしょうか。

>391
この物件は表記の1階が建築上の地下1階に当たります。要は「101号室」とかがあれば、それは所謂地下住戸です。地下2階は機械室なんかになるのかな。詳しい人よろしく。

つくり過ぎだよ、マンション。

高いのばっかり。

390さんへ太子堂中央商店街の事を言っていますね。
まだ下町臭さが残っていて良いとは思いますが、余
りにもギャップが有り過ぎて嫌ですね・・・・・・

でも中央商店街なる所に、大型スーパーがもし出来たら
これはかなりイメージが変わる感じがしますが・・・・
しかし地元の人達に、『俺らの街にそんなもんできたら迷惑で
商売できなくなる！』な−んて文句言われそうな雰囲気あります。

このグランドヒルズと東京建物の物件合わせて約600世帯近くが
移り住んだら確実にこの街は変貌すると思いますね。
変貌してもらいたいですね。　下町は、窓を開けたら隣の家に手が届き、玄関開けたら真向かいの家が丸見えというのが一般的で、お互いがお互いをさらけ出し、助け合いの精神で生きていくというスタンスです。

おそらくこの物件も東京建物の物件も外部から来る人が多いと思いますが、その辺で、何か抵抗感等ある方は多いかもしれません？
ただ外部から来た人達も、三茶の下町の雰囲気が好きだと言う人が結構います。　東京という場所は北は北海道から南は沖縄まで全国各地から人が集まり生活仕事をしています。
この下町のゴミゴミした独特の商店街の雰囲気が逆に安心感を与える場合もあるようです。

そうそう確か太子堂中央商店街にある東急ドエルマンションの場所は昔「長崎屋」でした。地元商店街のパワーに押されて無くなり、マンションになりましたね？
それと茶沢通り沿いにデパート「ハニー」というのがありましたが
これも無くなりました。

下のや商店街入り口に八百屋さんがあるけど、毎日店を開けてもお客が買っているところ見たことない・・・・・・・・
1日の売上げは5,000円いかないじゃないか？

東急田園都市線や東横線が人気NO.1というけど、そんなにいいかな？

乗ってる客層が、京急や西武とはあきらかに違う。
でも綱島辺り迄行くとほとんど同化するけど。

これだけマンションが建つということは、東急田園都市線もバス便もさらに混むということだ。ひぇっ。

三茶利便性で優位に立ってるだけ。表参道まで田都線で乗車時間5分で2駅目は、やはり近い。　ただ三茶の街並み人間のレベルは低い事は確か。バス便は太子堂中前（個人的な希望としてバス停の名称変えて欲しいな）から深夜バスで平日は1時近くまでバス便がある。
この物件ができたら増発予定もあるじゃないでしょうか？

利便性でしょうね。六本木ヒルズまでは、国道246号線で一直線。くるまの流れが普通であれば15分程度でいけます。
また表参道・渋谷・恵比寿・代官山周辺も近いことが、三茶の価値を高めている要因です。
ただ太子堂の街並は、北千住あたりとそんな変わない・・・・・・・

六本木ヒルズに具体的にどんな用があるの？？
それは六本木ヒルズでないとたせない用なの？
丸の内勤務者にとってのメリットは？

ヒルズ族の社員さん達がこのへんでマイホーム購入は検討範囲エリア内です？　　ただ目黒・渋谷・港あたりがやはり一番多いでしょうけど？　　丸の内勤務者のメリットは地下鉄で1回乗り換えの30分通勤圏内という事でしょう。

この物件が出来たらマンション目の前のバス停名称を『太子堂中前』から『グランドヒルズ三軒茶屋前』変更してほしいなぁ
　前は『国立小児病院前』でしたな。

車通勤だと、丸の内勤務でもこのあたりで充分ですけどね。
朝だと道空いてますし。

>丸の内勤務者のメリットは地下鉄で1回乗り換えの30分通勤圏内

この条件なら他に幾らでも安いところ有ると思いますよ。
ラッシュ時でなければ埼玉県でもあるのでは？
何のメリットにもなっていません。

確かにそうですね。代沢・三宿あたりの高級一戸建ての居住者はけっこう地位が高い方がお住まいですね。ほとんど車通勤で社長クラスですとお抱え運転手付きなんて方もいます。
朝方7時半前は淡島とおりは空いてますね。

また三宿交差点から代沢にむかって30年前から計画道路の予定があります。石原都知事になってからは急ピッチですすんでいる都心部事業計画道路ですが、この道路にかんしては、もう直ぐ道路用地の買収ができるとか？　ちょうど環7・山手通りの中間点に幹線道路ができる予定。これができれば淡島とおりと246の道玄坂までの渋滞は緩和される？

ここを検討している方の勤務先ってどこら辺のエリアが多いんでしょうね？
渋谷、恵比寿、六本木、赤坂あたりですかね？やっぱり。

大手町、日本橋、新宿、新橋、品川あたりに勤務の場合、
この坪単価はバカバカしいまでに高すぎると思うのですが。
電車であろうが車であろうがもっとずっと安くて都心に近い
エリアの良質のマンションってありますもんね。

『三軒茶屋エリア』の将来性ですね。日本はこんご人口が急激に減少して行き、郊外住宅地は急速に廃れていく可能性があります。
　埼玉では、立地面で将来性が低いのかもしれません。
また、税金や企業の資本投下はやはり都心部に近いエリアとなるでしょう。

港・渋谷・新宿区が圧倒的に多いかなと思います。次に中央区かな？

>>411
都心に近いエリアは三茶だけではないし…
むしろここは都心から遠い割に高い部類の気も。
埼玉って…

都心も兜町もあれば日本橋もあり、ようようです。
おそらくこの物件の購入対象者の勤務地は、渋谷・新宿・代官山・恵比寿・表参道・六本木・赤坂・青山などでしょうか？
また世田谷区内の富裕層でしょう？

でもほんと高い・・・・
確実に20％は高いですね？住友不動産は財閥系でちょっといい気になっているのと違いますか？　
三茶下北あたりの分譲マンションは殆ど名のあるところばかりですな？

竣工後の相場が下げ相場ならば、売れ残り物件は、これはと思う顧客には個人的に大幅割引しますよ。私も電話で何回か言われました。「お電話では申し上げられませんが、驚かれるほどのお値引きを考えております」と。

ようは住友としては最終的に全体でいくら儲かるかと言う事ですね？
　用地仕入れ代金+建設費+販売経費+諸雑費＝原価　（Ａ）
　311戸販売売上げ総計　−　（Ａ）　＝　利益

最初に買う人トランプでいえばババを引く人で、最後の完成在庫
を買う人はジューカーを引く人という図式が誰の目に見えてもわかるのに何故住友不はこんなに高い値段を設定しているのか？

でも、不動産の取引事例の平均単価が上昇するので、周辺の中古
マンションや土地取引の価格相場に影響を与えるでしょうね？

適正価格で販売して早期完売した方が色んな意味で住友不の利益大きいじゃないのかな？

竣工までには完売できると読んだのでしょう。デベとしては、そういう波も作りたかったし。早く完売しても竣工直前に完売しても、投資回収期は一緒ですから。そして一度提示した価格は、下方修正しませんよ。

地元住民ですが、早く完売して新しい住民の方々が来てくれることを楽しみにしています。　
この下町『三茶』に3丁目の高台から新しい波が押し寄せてくる予感があります。　
　先のレスで不評がありました太子堂中央商店街、年々に変わると思います。10年後は『揚げ物通り』などの例えはなくなると思いますヨ。
　
　この通りや茶沢通りに新規にお店・ライブハウス・歯科医院を開業される方は毎年増加中デス。　　殆どが外部から来た方々です。　
　やはり都心部に近く世田谷区の中心地である『三茶』は人気が高い証拠です。　こんごは急速な変貌を遂げていくと思います。

価格がバカ高い不評物件を補うのには、そのへんがせめてもの救いかなと感じます。

え〜。揚げ物通り、気に入ってたのに…。

嘘でしょ！私は大嫌いだね！
でも揚げ物屋じゃなくて、池田屋って魚屋さん結構評判は宜しいようですよ！

このグランドヒルの購入者層に、昔からの地元住民で家を新築で
きない人などが、現在の土地家屋を売却して買う人がたくさんいないかと期待している。　
　太子堂地区は平均30坪〜50坪程度の家が多く購入当初（昭和30・40年代）より高度成長期のおかげで土地価格が100倍近くになっている。商売などをしていなければ、ほとんど借金のかたに入っていないので現在の土地家屋を売れば購入は十分可能。

太子堂の地位は確かに今は大したこと無いが、下北沢、三軒茶屋
への近さ、近くの代沢は世田谷でも有数の優良地域。
住環境も良く、緑も多く、将来性はあるのでは？
丸の内への通勤時間で言えばそりゃ豊洲のほうが良いけど、通勤時間がある程度近く、子育てもしやすいとなると、むしろこのあたりくらいしか無いんですよね。まあ、渋谷通勤者には何の不満もないくらい近いですが。

そう、東京駅近辺に通勤する当方としては、ここに住む必要性は薄い。しかし、豊洲は整備されたとはいえ、人工的な街で情緒に欠ける。それに、タワマンに住むのは、どんなものか想像がつかない。

太子堂は三軒茶屋に出るのが便利、みたいな意見をよく拝見しますが三軒茶屋界隈が太子堂そのものですからね。

大地震がもしあった時、豊洲辺りの湾岸地域は、地盤の液状化現象が
起こる可能性がある。　あれだけ埋立地に高層マンションを建てて
地盤は大丈夫か心配。　
　太子堂3丁目の高台は比較的安心・・・・・・？？？

太子堂はこんご住宅地商業地ともに発展しある一定の地位を確立すると思う。普通、「開発」という言葉は、都心郊外の住宅商業設備が何も無い土地を開拓する事だが、太子堂の場合は都心部に程近くにありながら、昔からの無策な市街地が形成している為に、土地権利関係・道路が複雑になり、なかなか新しい物へと向かわなかったですが、今後はどんどん新しい物へと変化すると思います。　また駅前はキャロットタワーに次ぐ高層ビルが2ヶ所予定されており、商業地としての地位を確立するとも思う。

交通機関は首都高速道路の「池尻ジャンクション」・環6には首都高速が建設中・三宿交差点から新宿への計画道路・環7には地下鉄「メトロセブン」の計画等々・・・・・・

適正より価格が高い部分は5・10・20年後の将来性を買うしかないと感じますが・・・・・・・

将来性ねえ。それで君はこの価格に納得してるんだ。キャロットタワーもブサイクなタワーで目障りだが、もう２つもタワーができるのか。もっと美しいタワーを作って欲しいものです。

428さんへ
価格はズバリ坪単価でどれくらいがよいのお答え頂きたい・・・・
また総額どれくらいが購入者にとって適切なのか？

429さんへ
主観的なものであることを最初に申し上げておきたい。
坪単価300−320万円。大きなマイナス点は駅からの距離。今後資産性が維持されるのは、都心の利便性ある駅近物件とみている。永住を考えるなら、払える値段ならばいくらでも構わない。以上