グランドヒルズ三軒茶屋HILL TOP GARDEN

計画はずっと以前ですから、中身がどうであろうと
それでも売れると踏んだのでしょう。
来期のことを考えてか、あちこちで売り渋りなのか
販売延期や完成売りをしているくらいですから。

>273
土地代が上がっているからです。
価格を高く設定＝仕様アップではありません。
不動産というものを理解しましょう。

＞276

　販売員の方ですか？
　土地代があがってるのなんて皆知っているのですが。

削除依頼を見ても、結構「販売関係者」とかあるしね。
そんなこと気にするより、自信持てるように努力すればいいのに。

うちはスーペリア検討組だけどさ、それでもそこそこ高額じゃない。
なのに、コンロは今時６０センチの標準仕様なんてないよね…。
７５センチのピピットコンロが普通でしょ。オプションで変更する
と２０万位かかるんだよね。ほかの大手デベなんかは、変更する時
は差額でオッケーなんで７万ぐらいで良かったよ。

例えばということでコンロを引き合いに出したけど、こういう所が
物足りない。だから仕様がプアだとか書かれるんだよ。
ただでさえ相場より高いんだから、標準仕様の底上げぐらいすべき
でしょ。

「高いけど手堅くまとめてきたな」という印象を与えさえすれば、
販売に苦戦することなんてない物件。手を抜いているという自覚が
あるから、卑屈にもなるし、コソコソ削除依頼したくなるんだよ。

>>279
＞ちはスーペリア検討組だけどさ、それでもそこそこ高額じゃない。なのに、コンロは今時６０センチの標準仕様なんてないよね…。

住友の肩を持つわけでもありませんが、原因は検討中の部屋が狭いからです
専有面積によって横幅が2300㎜くらいから3000㎜位まで組み込むキッチンの幅も違うし
一回り大きくなるとコストもかなり違ってくるらしいです。コンロなんていくらもしませんが
システムキッチンの受け皿の問題なのでは？
間取りの図面をスケールで計ってみると、驚くほど違いますよ。
誰でも豪華仕様、高機能を求めますがマンションは規格品、専有面積によるバランスがありますから
一点豪華主義なんてないんですよね。

「広くても狭くいても、同じサイズの人間が使うのに何で差があるの？」とも思いますが
トイレ、洗面台の幅、ユニットバスのサイズまで、全部面積のランクによって違ってきますし
ワンサイズアップすると、資材のコストもかなり違います。

プレミアムの1822サイズのユニットバスなんて、メーカーのカタログで見ると
新車一台分くらいの定価で驚いたことがあります、1418サイズになると半分以下でした。

279ですが、私は決してこの物件を全否定するわけではないのですよ。
なにせ、検討しているぐらいですから。
確かに削除された投稿の中には事実無根なものや下品な中傷といった
ものもありましたしね。

しかし、グランドヒルズを名乗るからにはレベルを見合うものにした
方が良いと思っている次第です。仮にも最高グレードなのですから。
グランドヒルズと言えるのはプレミアムだけなのよ、ということかも
知れませんが、だからと言ってスーペリアがシティハウスや他デベの
ノーマルマンションと同等仕様というのはいかがかと。

たかだか100万円、せいぜい数百万円程度のコストをケチったばかりに、
千万円単位の買い物をしようという顧客を逃しているように見えます。
まあ、デベとしてはそれでもいいのかも知れませんが、ほんとに住民
になろうかと考えた時に「不人気物件、未入居多数物件」というのでは
寒気がしてきて敬遠してしまいそうです。

以上、スーペリアにしか手が出ない貧乏人の愚痴でした。

281さんのレス見る前に投稿しちゃいました。すみません。

おっしゃることは分かりますが、ほぼ80平米のモデルルーム
で4畳近いキッチンでも60センチコンロでしたよね？それとも
私の勘違いでしょうか。

勘違いでなければ、このクラスの部屋だと他デベでは75センチ
仕様も普通にあります。マンション探し始めてから結構モデル
ルーム好きになってあちこち見てますが、こちらのモデルルーム
のキッチンが他と比較してそれほど狭いとは思いませんでした。

間取図に窓が無いのに　洋室　と表示されてるけど　これは納戸とかサービスルームが正しいんでしょう。　つまり　洋室　と表示するためには　採光、つまりその部屋に光がどれだけ入るかという基準を満たしているかどうかで、この窓無し部屋は基準を満たしてませんよね。

建築基準法では床面積の7分の１以上、開口部（窓）の面積が取れていない
と洋室と表記が出来ない決まりになってます。

このあたりのスレのやり取りが全部削除されてますけど、どうして削除したんでしょうか？？

＞284さん

レスNo240にて「問題なし」との結論が出たようですよ。
削除された一連の書き込みが思い込み（事実無根）だった
ということでしょうね。

最近の新築マンションで　窓が無い洋室　のマンションってめずらしいね。せっかく洋室(居室）なんだから　窓くらいせめて欲しい。

＞だからと言ってスーペリアがシティハウスや他デベのノーマルマンションと同等仕様というのはいかがかと。

283さんのご意見やお気持ちは、ごもっともだと思います。
一言で言うなら、住友不動産というデベの売り方なんだと思います。
豪華さを期待してしまいますが、現実に都心のシティハウスの普通の部屋と同等、
都心のシティハウスのプレミアム住戸は、こちらのスーペリアルより、
豪華な内装設備であることは、間違いありません。

ＭＲを見に行きましたが、目白ガーデンヒルズでもプレミアム住戸と普通の部屋は
1ランクではなく、2ランク以上グレードに差があったと思います。
ガーデンヒルズの普通の部屋は、同時期に見に行った郊外のシティハウスと同等で驚きました。

一次取得者は、マンションのシリーズ名に惑わされる気がしますが、
その物件の立地と共有部分とプレミアム住戸でマンション名を決めているような気がします。
例えば分譲価格が違うので当然ですが、グランドヒルズシリーズでも
一番町、代々木上原、白金台のような都心物件とはかなり違いますよね、
あくまでここは「世田谷のグランドヒルズ」であると思います。

久我山ガーデンヒルズも、都心の同シリーズとは明らかにランクが違いました。
シティハウスでも成城、目白台などは、明らかにワンランク上の内装設備ですし、
パークスクエアー音羽（文京区）のプレミアム住戸なんて、内廊下のグレードも他とは違うし
内装も目白ガーデンヒルズの普通の部屋より、相当に豪華でした。

どこでもそうですが、多数のスーペリアル住戸にプレミアム住戸が支えられている
反対に言うと、内装にしては割高な分譲価格で高級マンションの名前と設備が手に入る？
でも共有部分は、共通だし内装だけの問題なんですから、豪華な共有部分は魅力はありますよね。

>>287
＞『確認申請上』『洋室』とみなされます。違法ではありません。

結論は、よくある中和室の洋室版ということですね。
内廊下にして高く売れるプレミアムを優先して間取りを決めるから、
ワイドスパンにも限界があって、どうしても無理があってこういう
不自然な間取りが出てくるのかもしれません、素人なので想像ですけど・・・・。
プレミアムには、窓のない洋室は作らないですよね？

シティテラス目白のスーペリアルにも、いくつも窓のない洋室の間取りがありました、
ＭＲはリビングと繋げて3ＬＤＫを2ＬＤＫにしてありましたが
エアコンが二つあったので、すぐにわかりました。

確かにこのマンションの掲示版だけはしょっちゅう削除されてる。（ｂｙ関係者）
ここは営業目的の掲示版ではなく
一般検討者とかマンション購入予定者は
関係者には不都合な意見でも
いろんな人の素直な意見(マイナス意見）も知りたいはず。

先月モデルルームに行ってきたけど　やっぱ皆が言ってるように値段だけが
ひとり歩きしてる印象。スーぺりアの意味と中身（仕様）が合ってなかった。

結局は　本当に質（中身）の伴ったマンションは何も言わなくても注目されると思うし
逆に　仕様が値段に比べて低かったり、営業の人に満足な説明を受けれなかったりすると
お客側としては去ってしまう。
お客側だってマンションの選び方セミナーとか本　こういう掲示板で勉強してるから
手が抜いてあったり（建築費の削減）するとすぐバレちゃう。

＞手が抜いてあったり（建築費の削減）するとすぐバレちゃう。

コストダウンの努力のないマンションが、あったら逆に教えていただきたいですね。
素人にすぐに見抜かれるような、コストダウンはしてないと思いますけど。

なーんか、マイナス発言が多いですね。。。買えない人のひがみかな？
購入検討してる方々＞＞購入を真面目に検討しているので色々情報交換しましょう。

＞295さん

ですね。いや、私もいろいろと批判的なことを書きましたが、真剣に検討しているからこそです。
実際、住不は「飛ぶように売れると担当者の首も飛ぶ（少なくとも怒られる＝営業談）」らしいですから、検討者が一瞬躊躇する値付けをしているのでしょう。
客がそれでも購入に踏み切るか、あきらめて逃げるかは相場次第といったところでしょうか。

情報交換と言っては何ですが、ここは所謂「年度末竣工＆引渡し物件」。このあたりは皆さんどう評価してますか？今回の一時的な契約延長の件も含めて、竹中施工ということで比較的きっちり管理されているとは思うのですが。

俺先日、マンション購入したんだけど、ここって年度末にバタバタで完成させて引渡しまで半月しかないなんてひどいね。普通は内覧と再補修とかで余裕を持って1ヶ月は開けるでしょう。これじゃあ内覧で指摘しても、「まあ普通はこのくらいはＯＫなんですけど、、」とかいって丸め込むつもり？？
今期の業績に突っ込みたいのは分かるけど、お客を軽視してるようにみえます。引渡しさえすればオッケーみたいな姿勢が丸見え。

太子堂在住者です。グランドヒルズ三軒茶屋の隣接の太子堂中学校
を出ました。太子堂は高級イメージｈが低いですね。どちらかというと代沢・代田あたりが高級イメージがあります。

元国立小児病院の跡地です。この周辺出身者が生まれたケースが多いようです。元々戦争中は軍隊の病院だったそうです？
病院跡地にマンションはちょっと気味が悪い感じがしないでもないですが、南側は円泉寺で太子堂の地名の由来はこのお寺さんから来ています。

交通機関は、三茶から徒歩10分ですが、渋谷へ行くには、目の前の
太子堂中前から乗った方が早いですね。夜間バスも多数出ており
渋谷からは深夜12：30までバス便があります。

下北沢へは徒歩15分程度です。便利です。僕も住んでみたいです。

価格帯は、5,000万円　〜　1億5,000万円位が上限かなと思います。　太子堂は世田谷区内では立地的には良いとこですが、前のレスの方もご指摘のように、ガラが悪いとこです。三茶方面へ坂を下る当たりは、未だに木造平屋建て長屋が点在してます。もともとの地主さんが土地を大規模に所有している為借地が多く、建て替えや開発が今ひとつ遅れています。

　また下の谷商店街などは、戦後もともと足立方面に住んでいた人達が大量に住み着き、【人種差別的表現を含む可能性がございます。このメッセージをご覧になられた方は恐れ入りますが、削除依頼板までご報告をお願いいたします。管理人】のような所です。現在は寂れに寂れて個人商店は成り立たないようです。

グランドヒルズ三軒茶屋至近は、24時間営業サミットまで徒歩3分程度。渋谷駅行きバスは深夜まで頻繁にあります。下北・三茶の両駅まで徒歩でいけます。便は良い方です。

代沢に近いと地名が太子堂3丁目でも高級イメージが付着しますね。近接の太子堂中学校は公立中学でも人気がぜんぜんなくて地域の中学生は、三宿中or富士中へ進学されるようです。小学校は多聞小学校になりますが、ここは比較的評判は良いようです。太子堂は三宿み負けてしまいました。　これは、三宿の交差点周辺が芸能人や著名人の隠れ家的なお店が沢山できて10年程前からブレークして全国的に有名になりました。

先見の明がある人たちは、三宿の次にブレイクするのは淡島であろう
との話がありましたが、結局高級店等の出店はあまりありませんでした。グランドヒルズ三軒茶屋周辺には結構著名人が住んでいます。
そのままん東宮崎県知事・プロレスラー蝶野正洋等々まだいるようです。一般庶民が前向きに購入する価格帯は1億円前後が上限と思います。　バス便で買換えが難しいとかの意見がありますが、場所はやはり良いとこです間違えなく・・・・・・・・

現場まで実際歩いてみたけど坂の登り降りの為駅から徒歩で結構かかってしまった(18分）。三宿から太子堂に入ると周辺環境というか近所の様子がガラッと変わる。70平米ー80平米で２LDKあるけど実際は洋室部屋に窓がついていない間取になってたので物置とか納戸として使用することになる感じで　まあ子供が小さい(乳幼児）うちは子供用として使えるかもしれないが遊べる頃になると部屋に窓が無いのはかわいそう。

私も幼少より太子堂に長く居ましたが、太子堂は1丁目から
5丁目までかなり土地が広く、また街の雰囲気にもかなり違いが
あります。高台には高級住宅が並びますし、299さんの書いて
おられるような下町そのものといった場所もあります。
住宅地だけでなく三軒茶屋の繁華街も太子堂の住所になる所が
多いです。土地勘の無い方はマンションの周りはもちろん
三茶の街をなるだけ歩いてご覧になると良いと思います。
池尻や三宿よりガラが悪いようなご意見も有りましたが
必ずしもそうではありません。
池尻や三宿もその内部で色々な土地がありまして、、
それこそじっくり見て回らないと分かりません。

>300さん
本当に検討しているのですか?
モデルルームの間取りは５畳リビングにつながっているものでしたが
東向きの２ＬＤＫはほとんどが
南面に全てのお部屋が並んでいる
どのお部屋からもバルコニーに出られる良い間取りでしたよ！

うちは夫婦２人ですし
職場にも一本で出られるし
飲んで遅くなっても渋谷からでもタクシーで帰れるし
何より管理やセキュリティーがいいです。
管理費もそんなに高くないしね＾＾

と言うわけで
今からとっても楽しみにしています。

池尻大橋、三軒茶屋、池ノ上各駅を頂点とするエリアを歩いて見ました。疲れた。感じたことは、円泉寺を越えた丘、つまり物件周辺については、太子堂よりも三宿や代沢に近いイメージ。301さんの言うことが何となく分かりました。住所表記さえ気にしなければ、雰囲気は悪くありませんね。

ウチもほぼ302さんと同じ評価で（ウチは職場まで乗り換え）、この物件にしようかと思っています。田都にせよバスにせよ、結局渋谷が起点。残業や雨の日に、その渋谷からのバスがエントランスの目の前に止まるというのも女性にはポイント高し。

しかし、2期では一部ホントに値上げしてきましたね。いや、この情勢で強気なものです。少し驚きましたね。

先日申し込みを済ませ、売買契約締結待ちのものです。

モリモトの物件と比べていたので、内装のデザインや間取りには不満がありましたが、結果的にこちらを選びました。

・現在、三軒茶屋にすんでいて、この町を気に入っていること
・自分、奥さんともども職場から近い
・ハード面は良い感じ
ってのが理由です（302さん、303さんと同じですね）


奥さんが「対面式キッチンが良かったのに！」と少々怒ってましたが、、、

まあまあ、せっかく検討掲示板らしくなってきたので穏やかにいきましょう（＾＾）。
305さんの言うように、私も歩けるときは三茶まで歩くかな。今は太ってないけど、将来のメタボ対策として。でも雨や深夜帰宅に備えて、バス停目の前！というのは心強いです。
今はDINKSですが、将来子どもが生まれた時も託児施設があるのは高ポイント。敷地内にあるのとそうでないのとでは、毎朝毎晩のことですから大違いですね。

目下の懸念事項は利上げです。0.25が年度末までに2回来ると、資金計画にも影響が出そうです。東洋経済や新聞系週刊誌でも相場の折り返しが近づいているとの分析…。まあ、最後は割り切りますけれど。

しばらく前に内装のカラーが話題になってましたが、購入を決められた皆さんはどうされるのですか？我が家はトラッドでいこうと思っています。

対面式キッチンなどへのリフォームも将来可能なのでは？

うちのキッチン全体取替えした際約200万円くらいでできましたよ。
(工事費込みで）

対面キッチン、憧れです。。。

表示で徒歩10分ですが、実際歩くと10分以上かかる可能性がありますが、たた茶沢通りの商店街を真っ直ぐ歩くので、女性や子供でも比較
的安心できます。主要駅から徒歩10分間を住宅街を抜けて歩くのと賑やかな活気ある商店街を抜けて歩いていくのでは、感覚が違いまた三茶の駅から色とりどりのお店を楽しむ事が出来ていいと思います。

また、マンションの目の前がバス停です。渋谷からのバスは深夜バス
が出ており料金は420円ですが、深夜0：30近くまであり、また下北沢は徒歩15分　〜　20分程度で行けます。川沿いは桜並木で春にはお花見が楽しめます。　最近タレント矢沢心と結婚したＫ-1選手の魔裟斗は三茶のファンで」、茶沢通り沿いのゴリラビル2Ｆのジムで練習してます。
　
また太子堂3丁目は女優の賀来千賀子さんのご出身地で多聞小学校を卒業してます。タレントの小池栄子さんは代沢小学校出身です。
買い物医療施設は十二分に整い、学校は至近の太子堂中学校がありますが、現在生徒が大減少した為に廃校になる可能性もあります。しかし、淡島通りを渋谷方面へ本物件から約1Ｋ程行ったところの富士中と国道246側の三宿中は公立としてはレベルが高いです。淡島通りを渋谷方面へ行けば駒場池尻は名門中高が点在してます。　筑波大駒場中高・駒場東邦中高・都立駒場高・都立芸術高・駒場学園中高等々・・・・・東京大学の駒場校舎も近いです。

以上の事を踏まえますとガラが悪いというイメージは恐らくグランド
ヒルスから坂を下って川（現在は遊歩道）が流れている当たりの一部と感じます。特に30年40年近く前から住んでいる住民がガラが悪いというイメージを作っているのかと思いますが？新住民と旧住民の所得格差が大きくなったことも原因かもしれません？

太子堂の町並みは、昔から形成されている狭い道路や建築物が多く
権利関係が複雑となり、借地も多い為、借地権者と地主との話し合いなどがうまく進まず、現在のように古い建物（築40年以上）の家が沢山所々に点在しているのだと思います。

　私は太子堂に育ち、グランドヒルズ三軒茶屋が建つ前の国立小児病院は私の兄弟が生まれた所であり、また私も子供の頃病気のときは親によく連れて行かされた場所なので思い出がある場所です。

三茶は旧住人はなかなか住めなくなってしまい、高所得で安定しないと三軒茶屋でのマイホームは高値の華となってしまい、私も是非グランドヒルズ三軒茶屋に住んで見たいですが、一介の勤め人では望めない夢となっています。　


場所は良いと思います。三茶から田都線に乗って急行で渋谷まで3分です。表参道まで5分・永田町まで9分程度とまず間違いなく三茶は
下北と並んで都心への交通の利便性は最高です。

でも価格帯は1億5,000万円以下で無いと・・・・
広尾・恵比寿・代官山・麻布等々の由緒ある都心部とは
レベルが2ランク落ちます。ただ周辺に芸能人・政治家
プロスポーツ選手が家を構えていますので、それなりの
知名度や住みやすさはあると感じます。
特に代沢の佐藤栄作元首相の官邸がありました。

淡島通りは比較的交通量が緩やかで、かつバス便が多く
便はいいですね。かつての三宿の様に高級料理店の出店
や大人向けのバーなどが所々できれば面白いかと思います。

余談ながら
実は淡島〜代沢十字路までの間でフレンチ・イタリアン・日本食等々のレストランを開店させ、かつての三宿のようにブレイクさせようと思っているレストランシェフに会った事があります。
ここ小児病院跡地に大規模マンションが建つ事はチャンス到来と見てます。同じく淡島通り沿い駒場にも大規模マンションが建つのでこれからが楽しみです。

第1期販売価格の最高価格帯が3億円とは驚きです。
バブル期であれば太子堂でも3億円の住宅はありま
したが、現在のように需要と供給のバランスが崩れ
て都心部への回帰現象が土地高騰の原因にも関らず
3億円のマンションなんて太子堂で売れるかな？

何かと叩かれることが多かった（要は高いのよね…）ので、スレッドがこんな風に前向きな流れになってくると購入予定者としてはホッとします。うれしい。

個人的には淡島通り沿いにクイーンズ伊勢丹が出来て欲しいです。今の住まいの近くなので良く使いますが、物はまあまあ良いし、意外と使えるのが個食コーナー。今から作るのはキツイなーという時に重宝してます。そこそこおいしいし、何だか味に慣れちゃった。

あとはちょっとコンビニが遠いので、近くに欲しい。隣地の賃貸棟に小店舗が入るらしいけど、テナントはもう決まったのかなー。

駅から遠いのに高いって点ですよね。問題は。
太子堂ではなく、三茶から10分で良ければ中古相場はそれほど高くはないから。

問題は値段が高いだけだと感じます。住友が仕入れた土地値が高かったのでしょう？
以前、大京が野沢にライオンズマンションを分譲した際、仕入れた土地値が高いため、エンドユーザーの売値が高くなってしまい、竣工後
もなかなか完売できませんでした。

近辺の新築建売り住宅を見ると5,000万円〜1億5,000万円が限界です。3億円の住戸を購入する人は、かなり周りを気にするでしょう？

広尾・代官山・赤坂・六本木等の港・渋谷区であれば話は別ですが
デベは事業収支の帳尻が合うまで強気の値段で出てくると思います。
最終的には価格を下げると思いますが、グランドヒルズは竣工が平成20年です。全戸完売は平成21年位まで食い込むのではないでしょうか？価格の高い住戸は様子をしばらく伺ったほうが無難と思います。

この価格設定は、土地の値上がりが1・2年単位で起こることを前提に
しています。これは国債金利の上昇や需要が多くと供給が少ないアンバランス現象が、土地価格が上昇するであろうという推測の基価格の設定がされていると感じます。

竣工時の入居率は60〜70％でしょう？坪単価300〜350万円程度が良い。

エントランスが南側、公園の方にあれば、三茶の駅までの距離感
は縮まります。公園を抜けて坂を下りてしばらく歩けば三茶の商
店街です。そこを緩やかな坂を上れば駅です。
駅から物件まで非常に色とりどりの店が沢山あり、駅前には最近
フィトネスクラブができました。立ち飲み屋・個人商店も豊富です。
今風の雑貨屋・リサイクルショップ・イタリアレストラン等々あり
賑やかで庶民的な部分が非常に好きなかたは三茶に定住しているようです。西友・サミットは24時間営業です。

価格は何とか下がらないものですかね？周辺の新築建売・マンション
と価格が大幅に乖離しています。

＞３１８さん
エントランスは南側と西側にもあったと思います。　そこから駅に向かえばすこーし気分的に近くなりますね。

ほぼ購入を決めていますがたまに以前見送ったマスタービューと比べてしまうと残念なところもあります。でもここはここで中級の（自分が買えるグレードでは）いいマンションだと思います。免震ですしね。身の丈にあってて生活しやすいかなと。

値段は確かに高いですよね・・・。

319さん
値段は恐らく2割高です。8000万円の物件の適正価格は6400万円です。竣工後固定資産税評価証明書を取得して、固定資産税評価額
と購入価格を比べてみると高いとという事が一目両全とでわかります。固定資産税評価額は、一般に実際取引される価格の60％〜70％
です。
いくら三宿に隣接している太子堂3丁目でも坪単価400万円が絶対に限界です。買換えの時、売却損がでる可能性が出ますが、みなさんそれを承知で購入せざる負えないのが現状とは少し残念ですね。

デベさんも少し購入者側への価格配慮が必要です。過去に沢山そのような事例がある訳ですから、バブルのような超インフレ時代が来ると住友は思っているのでしょうか？

いくら豪華な設備でもあの場所では坪単価350万円が限界ですね？

竣工前に完売できる立地なのに、価格が高いゆえ
完売までかなりの時間をようるのでは・・・・・
それでも土地価格が上すると思って、なかなか値
下げをしないと思います。

問題は企画立地ではなく、事業用地の高騰と建築費
の高騰がエンド価格に影響を及ぼしている。
高層マンションでないし、全面道路も広く施工工事
はしやすい環境にありながら、エンド価格を高くし
ないと住友の事業収支（バランスシート）が合わな
いのでしょう。

下手すると完売は平成22年みに食い込む可能性もある・・・・