グランドヒルズ三軒茶屋HILL TOP GARDEN

＞６１０
「物件比較中」ならどこも一緒なこと書くなよ。
登場意味不明。

>609

　丘の上の金持ち城？
　単なる3丁目北部のお山の大将に過ぎんよ。

三茶で実需マンション用地確保は至難の業。
太子堂であと中規模実需マンション用地は
5丁目のＮＴＴ社宅・グランドヒルズ至近の
太子堂中学くらいか？

それを考えれば、同じ世田谷でも成城はこん
ごもマンション用地がで可能性は高い。

地域的には希少性は十分あると思う。が全て
競争入札の時代でデベの用地取得価格は高騰
するばかり。ヒューザーの事件を受けて、建物
はしっかり作らないといけないし、その皺寄せが
購入者へ重く圧し掛かるという図式。

残念だけど太子堂原住民とはかなりレベルが違うでしょうね。
有名著名人も入居を考えている人もいるじゃないでしょうか？
太子堂地区活性化に繋がればよいと感じます。
　
太子堂原住民は今もまだ下町レベルの生活の人がほとんどで、
同世代で収入・仕事・話す内容のレベル次元が違うことに痛感
すると思います。

でも時代の流れでどんどん人も街も変化するべきだと感じます。
旧体質の悪いものがどんどん変わってほしいと思います。

収入が少なくても、地元の人は自分の土地家屋を売れば十分購入は
可能かと思いますが、生粋の地元の方々でここの購入を検討する人
はいるのでしょうか？

>>614さん
＞収入が少なくても、地元の人は自分の土地家屋を売れば十分購入は可能かと思いますが

このようなご近所の話しは、23区のスレでは必ず出てきますが
残念ながら実際には難しいですよ。経験してよくわかりました。
大きな通りに面したマンション用地、ビル用地なら業者は路線価の
2.5倍以上で買ってくれますが、それにしても長期譲渡で3000万円控除の
後に14〜20％の税金は発生します。
太子堂3丁目当たりの住宅地の路線価は、せいぜい㎡/35万円→坪/115万円
多分実勢価格で250万円前後でしょう、道路付けと地型がよくて40坪が上手く
売れてやっと1億円。なかなか、これだけ大きな土地ばかりではないから、
庶民的な20坪なら5000万円。業者に売ればもっと安く買い叩かれます。
借地の場合は、実勢ではこの半額にもなりません。
家屋は10年以内でも、ほとんど評価の対象にならない20年超ならゼロです。

結論から言うと、土地家屋を売ってもマンションを買うのはそう簡単では
なく難しいのです。

戸建て売ってもなかなか買えないのですから、いくらローンにせよ300世帯も
大量にお金持ちが流入することは、正直に凄いことだと思います。

たしかに周辺は借地が多いですね。でも、所有権の敷地50坪あれば、単純に坪250万円で売れて、12,500万円ですから、買換えの特例等を使えば譲渡所得税住民税がかからない場合もあるので、売却に関る仲介手数料・実測費用を差し引いても、購入資金が1億円以上は簡単にできます。　

　足りない金額はローンで賄えば十分買えるわけです。　地元でも数十名くらいは購入を検討する方がいてもよさそうです。
　土地流動化や土地の売り物件の増加にも繋がり、相乗効果はあります。　

　地元太子堂・三宿あたりで老朽化した敷地が大きい戸建は結構まだあります。住んでいる人でローンが組めないなどの理由からか建て替えられてい無い物件は多いです。また高齢者ばかりです。こんごの治安を考えていっそうのこと、売ってグランドヒルズへそのままソックリ移り住んでもよさそうですが・・・・・・・・・

>太子堂原住民は今もまだ下町レベルの生活の人がほとんどで

ありえませんね。下ノ谷の話ですか？

＞616さん
＞所有権の敷地50坪あれば、

敷地50坪だったら、分割して切り売りだって出来るでしょう、
自分の自由になる庭付き戸建てを売却して、不自由な運命共同体の
マンションに買い換える人なんているのかな？

借地は地主の承諾と承諾料が必要だから、売却は難しいでしょうね。

もしお年寄りが買い換えるにしても、安い中古でたくさんでしょう高級物件を買う必要もない。

そんなもんなんですかね？　私も過去に実需マンション分譲の営業を
したことがありますが、売るために最初にやることは、近隣へのアプ
ローチだったです。　郊外エリアでしたが・・・・・・・

都会はまた事情が違うのでしょう？

617さん
下ノ谷無くならないかな？　数年前殺人事件はあるわ、
トタン葺きの老朽長屋があったり、変質者らしき人があら
われれば必ず下ノ谷へ目が向けられる。

太子堂中央商店街や茶沢通り沿いはお店もリニューアル
しているのに下ノ谷だけなにかポツンと寂れに寂れ、今で
も焼き鳥屋が焼き鳥をさみしく売っている・・・

夕刻の買い物客でにぎあう平日の時間帯もほとんど人が歩い
てない。　

三茶のイメージダウンのひとつの原因である。

どんな場所にでも貧相な一角はありますよ。またそれも情緒があっていい。私はどんな町でも、住めばそれなりに愛着が湧くと思ってます。プラス、色々な人が集まってる街の方が、人間くさくて好きです。この物件に負けないよう、いえ、この物件を踏み台に、もっとさらにいい所に住める人間に成長しようと思います。終の棲家なんて思ってませんよ。

７月２３日（月）がポイントだね。
この日が本郷の地所の物件と、飯田橋のプラウドタワーの
抽選だから。
ここであぶれた人が大量に他の物件の物色にかかる。

それまでに希望の部屋は押さえておいたほうが無難かも。
ここもやっと日の目を見るか。

遅かれ早かれ完売するんだから早い方が良い間取りゲットだよ。
俺はしばらく静観してたんだけどそろそろ動き出します。
きっと営業も喜ぶだろう。

諸問題多発の三井の浜田山でさえ坪平均４５０万。
その他これから出る大手デベの物件は軒並み坪４２０万超。
ここの価格はもはや適正水域になってきちゃったね。
残念ながら住友の戦略さすがとしか言いようが。。

３〜４年先まで高値で土地仕入れちゃってるからこれからも
価格上がる以外ないかも。

サラリーマン層がもはやついてこれないって？？　いやいや
サラリーマンが買わなくたって他の層が買うんだよ。
結局完売だね。ここも。

621さんへ
たしかに、有明や湾岸エリアなどは、無機質かつ画一的で人間臭さ
が感じられない完全な人工の街。　人間臭さがないと不気味さも感じ
られる。

三茶は、ゴチャゴチャでいろんな顔があるところが最大の魅力であり、グランドヒルズも三茶の新しい顔となり、色んな人種が混ぜこぜで暮らす街に魅力を感じるのかもしれないです。

人間の手で描く絵画と同じで、いろんな色の組み合わせで、絵画全体が魅力ある芸術的なもとなる。人口的な街は、機械やコンピューターによるもので、人間的芸術性に欠けるのかもしれません。

改めて色んな諸条件見てみるとここってすごく良いと
思うけど。

駅から遠いとか言われてるけど、徒歩含めて渋谷まで
１３分てそんなに不便ですか？？　

歩くの嫌なら渋谷からバスで１０〜１５分でマンション前
まで来れる。
三茶の商店街で買い物は安く出来る。商店街は活気があり、
良い意味で、「旧→新」の町の移り変わりもこれから
体験できる。
町は「今」ではなく「これから」を考えるべきですよね。

再来年に大橋ジャンクションが出来たら東西南北どこへでも
車で行けるようになる交通の要衝。

かなりポジティブ要因多いよね。

ダイヤモンドで１位なのも少し納得。専門家ってやっぱり
見るとこ見ててやっぱりすごいね。

625さん、何を参考になさってますか？

渋谷からのバスは淡島通りがすごく空いてて15分です。
10分ではとても着きません。特に渋滞している時間で
なくても20分強で見たほうが良いです。

電車で渋谷に行く場合も徒歩で三茶駅の地下まで降りて
改札を通って更にホームまで降りるとサッサと歩いても
15分はかかります。電車に乗ってしまえば渋谷まで6分程度
ですので電車の待ち時間全くなくても22〜3分で渋谷駅の
ホームまで行ければ御の字。待ち時間を考えたら30分くらい
見ておかないと駄目ですよ。

今日グランドヒルズの南側の円泉ヶ丘公園から三軒茶屋の駅まで
歩いてみましたが、田園都市線の三軒茶屋駅の地上出入り口まで
徒歩8分でした。　
坂道も比較的緩やかで、また本日は曇り空なので比較的歩き安
い状況でした。　一番いいなと感じるのは、駅まで信号待ちが無い
のがいいですね。　それと、華やかな商店街を抜けて行くとことと
茶沢通り商店街から一本入ると裏道があることもいいですね。

　表示徒歩10分は間違えない表示かと思いますが？　
ドアTOドアで渋谷・表参道まで約15分〜20分程度と予測しています。
電車の待ち時間も考慮してます。

20分前後かな？　　渋谷・表参道への主要時間とみました。
表示の徒歩10分はあっていると思います。ただ地下まで降
りて改札抜けてホームまでの主要時間は違うのでしょう？

このまえ円泉公園から俺も歩いたら三茶改札まで９分くらいで
着いたけどな。
６２６さんはきっと随分ゆっくり歩くんですね。

渋谷からのバスもこの前平日夜の時間帯に乗ったら、
きっかり１３分で着きましたから６２５さんとほぼ同意見です。

あくまで経験に基づく主観ですから、時と場合によって
渋滞で前後するのは当たり前なので、とやかく言うのも
大人気ないのでは？？
文句があるのならバスは使用しなければ如何ですか？　

三茶から渋谷まで急行で４分て時刻表にも書いてあります。
６２７さんの見解が正しそうですよ。

待ち時間も含めてやはり１５分ちょっとではないでしょうか。

待ち時間や歩く速度などは個人差があるのであまり言い争う
のも低レベルです。

住宅街をひたすら歩く１０分より、商店街を歩く時間が長い
ので、気持ち的にはもっと短く感じますね。

都内では低仕様のろくでもない物件は高くても売れる。ここが苦しいのは売ったとしても値上がりは見込めず、値下がり確実なところですよね。