23区内の新築マンション価格動向（その1９）

>949さん
確かにマンション専業デベでも体力のある会社は他事業に移行しつつある。
・大京の香港不動産開発
・リクルートコスモスの賃貸オフィス開発
・ジョイント、アーバンコーポレーションのファンド運営
マンションブームのピークアウトがここまで早く訪れるとは予期していなかったようだが、長期的に需要が減退することは業者も良く分かっていたからこそ業態転換が目立ってきた。

この掲示板ではエンドの希望的観測から「マンデベが次の仕込みの為在庫を投売りする」という論調が目立つが、中堅以上の業者と話をすると少なくとも23区内でまともに仕込める種地は皆無であり、販売物件を値引きする理由が無い。彼らは埼玉・千葉のバス便物件での損失は已む無しと思っているので、23区は販売長期化してでも粗利を確保しに来る。結局、23区は現状価格＋α位で供給先細り。

バブル崩壊時って言っても、
前回のバブルでの価格上昇と今回のマンションブームでの価格上昇ではまるで規模が違う。

前回のバブルでは、右から左にマンションや土地を転売して転がしていた。
不動産屋も銀行屋も一般人もわけの分からない人たちも。

今回のブームはそれに比べて遥かに小規模だった。
バブル崩壊時と同じ道を辿るとの保証はどこにも存在しない。

>>952
いわゆるプレミアム地域が5割10割上げたからね
その辺は現行価格よりかは多少は落ちるでしょ
高騰原因になった人たちは体力なくなるんだから
2〜3割上げた優良区はそんなに下がらんのじゃないか

もちろん郊外の便乗組は
04年水準以下になる可能性大

要するに、一般リーマンが買えるか買えないかなんて、
都内ではもともと大勢に影響ないのね。

一般人は郊外の便乗物件しか
買える収入がないのだから。

要するに、自称富裕層（あぶく銭系成金）が買えるか買えないかなんて、
都心ではもともと大勢に影響ないのね。

自称富裕層は真の富裕層なんぞではまったくなく、中長期的に見れば、
真の都心一等地の超優良物件なんて
買える安定財源・資産がそもそもないのだから。

>>954
>一般人は郊外の便乗物件しか買える収入がないのだから。
基本的にはそう言うことになるんでしょうね。
なので、そうゆう検討層は、そもそも豊洲でも再開発地エリアは
所詮購入は無理なんだよね。少し前のワンチャンスで住民に
なれた層は特別に運が良かったということになるね。

だから価格怨念の連呼になるんだよね。そういう怨念連呼組みは
豊洲再開発エリア等の湾岸地区は当然無理なので、その周辺の東雲や
塩浜、県境外周や郊外を検討して住民になって行くのが、所得面での
生活考えれば無難な選択になるから、自然とそういう形に収まるよ。
やはり無いものねだりの背伸びしたい人多いよね。

スタグフレーションつまり、不況でかつインフレになる。
そもそもデフレなんてことは一生のうちにそうそうめったに
体験できるものではない。
にもかかわらず、不況イコールデフレという短絡発想はそこから
くるのか。

都心のマンション市場なんてそもそも10年前までは、一般サラリーマン
が口出し手出しする市場ではなかった。

とにかく2000年以降急に都心部ファミリー向けマンション市場が
生まれて、また消えてなくなっただけ。


23区のなかで法人所有より個人所有の土地が圧倒的に比率が
多いという事実を忘れないことだ。
ホルダーが投げ売らない限り下落はしない。

住宅市場と、事業用不動産市場は別のメカニズムで動く。

そもそも価格が上下動するためには気軽に売れないといけない
わけだが、税務上もローン支払いにおいても米国とわが国は
条件が違う。不動産を手放す理由は相続以外になにもない。
米国はローンが払えないから売ればおしまい。その結果地価が下がる。
持っていたらあがるから持っていたが、下がるから売って逃げる
という理屈が成り立つ社会だ。
日本は残債割れしたら売れない。売っても借金は残る。

ローンがノンリコであってはじめて収益還元価格が意味をもつ。
なにしろ賃料は変動する。収益還元価格なんてどんどん変化する。
事業用不動産の多くに、ノンリコが入ってきたとはいえ、個人が
ローンで買っている物件に「収益還元」など寝言をいってもはじまらん。

格差社会のなかで、平均的な上昇はありえず人気地区だけが
高騰し、どうでもいい場所はどうでもいい価格に落ち着く。
それだけだよ。

平均値というものが意味を持たないのが二極化であり格差社会だ。

待てば庶民がみんな都心にマンション変えたらどこが格差社会なんだ？

＞朝からデベ・関係者の願望が垂れ流しですね（笑）

それがおおきな誤解じゃ。いまは、すでに港区、中央区などに
マンション買った人間の数のほうが、買いそびれた人の数より
多いのだよ。
この連中が下げたいと思っているか？安く売る必要がどこにある？
過去最大の供給の過去3年にくらべたらこれから出てくる物件や
戸数などその1割にも満たないだろう。
仮に安くなってもみんな100倍の競争率だろうよｗ

朝からデベ・関係者・既購入者の願望が垂れ流しですね（笑）

>主に米国主体の欧米圏に物を輸出し代価を得ていました。
>為替が円安基調だったのも有利に作用しました。
>そして輸出企業勤務の社員の給与向上となりました。

そんな事は予想済みですよ。バブル崩壊後、必死に残業してグローバル
的視点を織り込んだ10-15年長期事業計画を策定して、尚且つ、新会社法、
SOX法に対応した軸のぶれないネットアセットを増やす方策を真剣に
取り組んで来た結果が一部企業の高収益ですよ。
ただ、ここ数年予想以上に収益が出てしまった。米国市場依存？なんて
何時の話ですか？　今後、益々、企業間格差が顕著に現れて来るから、
当然所得格差も出てくる。　それが努力した人達の結果だよ。

事業環境分析の結果として収益を生み出す事業モデルを考慮しダウンサイジング実施したからスタグフレーションと状況にもなるでしょうね。

給料が上がらないという人がいるけど、金融や商社、川上企業にはここ3年で給料がジャンプアップした人多いですよ。一方で付加価値の低い仕事、中国人でも出来る仕事は好不況関係無く給料は下がる。グローバル経済ってそういうこと。今まで上がってない人はこの先もずっと上がらないよ。

あと、イメージでサブプライムだ不況だと言っている人多すぎ。確かに米国内で上がりすぎた住宅価格が大幅調整するので、住宅でレバレッジをかけた個人消費が減退、米国が景気後退局面に入る可能性は五分五分という状況だけど、長期不況を厳格なコスト管理で乗り越えてきた日本企業は不況耐性はかなり高い。円高って対ドルだけだし、北米向け輸出が大半の企業以外は問題視されてない。

>>963
俺はすでに購入したが別に願望で書いているわけではない。
実際安くなろうが高くなろうが、せっかくコネ使っててにいれた物件を
売ったら買い替えるものがないだけの話。

それより、なにより待てば下がるという言説自体が欺瞞だと思うよ。

まともなアナリストやエコノミストでこれから不動産価格が下がるって
いっている人はいない。

そもそも雑誌などの記事構成で動員される住宅ライターにまっとうな
人材はいない。ちょうちん記事しかかけない業界ゴロみたいなヤツばっかり
彼らは、自分の主張なんかないんだよ。
そういうヤツが雑誌の編集方針にあわせてテキトーなデータならべて
どっちにでもとれるようないい加減な記事を書いて飯を食っている。

石井勝利なんてちんぴらはひどいもんだ。
『いま、マンションを買うのはやめなさい』を2004年に出したと思ったら
『やっぱり不動産は儲かる』2006年に出している。
読者はいい面の皮。

だいたいマンション評論で本気で仕事していたのは佐藤美紀雄
あたりが最後だろうね。
日経アーキの細野透とかみんなリタイヤしちゃったみたいだし。

『地価「最終」暴落』立木信
も2004年に出ている。サブタイトルは、あなたは騙されている！
家、マンションを買ってはいけない！
だと
そうかよ。2004年に買わないで待った人になんていってお詫び
するんだ？
みんな共通しているのは、供給過剰。日本の土地には価値がない。

ここで下げる論者が2004年から言い続けてきたことと全く同じ論理。
今読み返すと調子っぱずれの論調に泣けてくるぞ＞立木信

まぁ彼は2009年に2004年の半値と予言しているわけで今の価格の
１／３にならんといかんわけだが・・・

>>968
頭の悪い人だね。
景気が悪くなって、不動産価格が下がる理屈はないって言ってる。
不動産が売れなくなって供給過剰など起こらない。
あんたは、石井勝利や立木信と同じ誤りを語っているだけだ。

不況は過去何度もあってそのたびに、地価上昇はインフレとともに
おきてきた。

＞今、データで下げが見られないからと言って「下がらない」訳ではない。

誰もデータの話などしていない。下がる理屈に間違いがあると言って
いる

http://www.b-gate.co.jp/book/index9.html

＞先見の目がないというか

先見の明　だろ。君に教養がないのわかったが・・

サラリーマン君

君は、大企業にお勤めのようだが…
同僚に先を越されて、下がって欲しいと願っているようだね

下がらない説明をしてあげても理解してくれないと思うから書かないけど

>>967
「先見の目」か…
誤記というわけでもなさそうだな。

誰でも知ってる大企業に勤務してて、
先見の目　か、
貴社の会議中にはさぞかし面白い言葉が聞けるのだろう。

＞それは社長も言ってて、この下期からは苦しくなると言ってるよ。

凄い大企業だな・・対策は？　企業内所得格差も存在するからな。

サラリーマンよ

下がる論者は凄いな、先見の目という言葉を使う
無知だから知らなくて辞書で調べたよ…

君の書き込みは楽しめたが、速やかに退場したまえ

不動産経済研究所によると、11月の契約率は64・０％で、４カ月連続の６割台だって
　数字見てよ

東京の区部に限れば70％超えてるからまぁまぁでしょ。
下落要因にはなりません。

>>967
みんな揚げ足取りが好きだな。俺もだｗ

「進取の気性」　とか　いう意味だったんだろうな。

通りすがりですが、話題と関係ない揚げ足を取る人は空気読めない人ですな。

下らない。

マジ空気読め。他のユーザー引いてますよ。

下がる論者は、肯定的な意見に欠ける傾向がある。
全てを、否定したいようだ。

デベが儲けすぎというならば、自分で用地の仕入れして適正価格で、マンションを販売したら飛ぶように売れる？
こんな素敵な商売があるのであれば儲けすぎと考えている人は始めればいいんじゃないの？
中小のデベが苦しくなって投げ売りが始まる？
投げが始まっても長くは続かない現象だと思います。
それを、下がった下がったと騒ぎ出す。

都心周辺に、サラリーマンでもマンションを買える時代があったという事実だけを肯定して、今は高いと語りたがる…
今は東京の歴史を見ても、安くもないけど、高くもない。
市場を支配するのは、購入者じゃなくて、販売するほうだから

こいつ何者？時々この手が出てくるが面白くも無い。９２年の暴落も業者が仕組んで自分で自分の首絞めたといいたいのか？下らんやつだ。

この967へのレスを見るとどんだけ上げ論者が追い込まれているか一目瞭然。
結果は出てるので下げ論者は余裕の傍観って感じだな。

トレンドが変わったことを見極めるのは難しいですね。
さらにそれを行動に移すとなると。なにより心理的にね。

下落から上昇への反転にうまく乗れた人でも、
上昇から頭打ち、下落への転換点で売り逃げられるのはごく少数。
結局非実現利益だけを経験して、元の木阿弥。

あとは残債かかえながら、
周り中に次々マンション建てられた団地内に住むと。
結局かつてのニュータウンと同じ構図なんだよね。
今回はトラップの餌が「都心風」だっただけで。

株やと投資＊＊の若いもんが無知をさらしておるわい。
私有財産の住宅価格はそんな簡単に上がったり下がったりはせんのよ。

>>985
書き込みの内容から判断して株や為替で大損していると見受けますがさて。。。

なんで住まいを損得で考えて売り逃げせんといかんの？

そういうやつは、美味いもの食いたいとおもって勘定書きが
高いと食い逃げしたりするさもしい根性だ。

買うときは自分の価値観で妥当と思うから買う。妥当と思わなければ
買わない。
2004年、供給過剰でマンション暴落を唱えた連中があたかも神の視点で
すべてを見通したような傲慢な論陣を張ったのを思い出せ。
一度でいいから、立木信なり石井勝利の暴落説の誤りを読んで確認した
ほうがいい。

買うな買うな安くなると言い募る連中の背景にあるのは、「そっちの
ほうが正義っぽい」「悲観論は賢く見える」という美学だけだ。

その結果、だいたい「もう下がっている」「売れ残ってる」
「誰も買わない」程度の話しか出てきていない。

そもそも新興国ではないから東京に新築マンションそのものが不要に
なってきている。
だからといって安くなるわけではない。なにしろ、東京市外の
先進国の各国では「新築コンドミニアム」なんてどれだけ作られて
いると思っているんだか
いままでが、狭い、質の悪い集合住宅しかなかったからこそ新築の
需要が常にあったわけだ。
実際、国策として湾岸工場跡地を大量にマンション供給にあてた
2000年代前半で東京の供給キャパは使い果たしているのだ。

いままで同様、新築マンションを供給する「必要性」がどこにも
ない。
自分が必要→業界も供給するはず→だったら価格が下がらないと
売れない

こういう幼稚な論理以外の「下がる論」の理屈って何もないだろうよ。

永住用住戸を昨年購入済みなので上がろうが下がろうが関係ないけど、
上げ論者＝06年迄に買えた人・07年買ってしまった人・転売ヤー・デベ関係者
下げ論者＝06年迄に買えなかった人
というのが大勢と思われ、双方が論拠を持ち出してあれこれ言ったところで不毛な議論という気がします。城東の転売ヤーも見苦しいけど、ここにきて下がる下がるとぬか喜びしている下げ論者にも、じゃあなぜ皆が買い時と分かっていた去年迄に買わなかったのと聞きたくなる。

一般のサラリーマン（年収１０００万以下）にとって６０００万と
いうのが一つの壁らしいです。ローンは最大でも４０００万が限度
だし３０代だったら貯蓄も１０００万〜２０００万くらいなので
逆立ちしても買えないわけです。
豊洲や港南は４〜５０００万台たくさんありサラリーマンにも手が
届きましたが今はまったくムリですね。
今まで湾岸部に関心を示さなかった富裕層が投資用に購入している
のが値上がりに拍車をかけています。
（とはいえ新価格だと投資メリットは薄いですけど）

６０００万超を購入できるサラリーマンは親からの援助があるとか
夫婦二人とも総合職とかで頭金が３０００万円超える層に限定され
てきました。

とはいいつつも共働きが当たり前になった今、給与は増えずとも
世帯年収は増える層も今後増えてくるので（今後どれくらい増える
かは不明）同じような給与をもらっているサラリーマンでも２馬力
かそうでないか、親から援助が受けられるか、受けられないかに
よって二極化してくるような気がします。

デベもここまで高値になると売れないとわかっているから、
東急の二子玉川の再開発も様子見で止まっているんじゃないのか？
建築確認の停滞なんて丁度いい調整機能になっている。

供給は自由に調整できる。東急不動産は、数寄屋橋のビルを買って
建替えたり、渋谷の秋前ビルなど「商業物件」と管理で食っていく
方向に転換している。

もう、マンション新築市場そのものが縮退していくんだと思うよ。

都心部の物件が既存中心の流通になれば、立地、仕様の格差で
価格差が大きくひらく。それが諸外国の都市住宅の市場の流れ
というものだ。

上がる資産には価値がある、だからさらに上がる、
そういうスパイラルがあることを認識しないと。
これがとまったら逆流することも。
住まいの機能の対価のほかに、
投機的な価値が上乗せされてるのは事実。
一例として築浅の転売屋がたくさん居るのがその証左。

買って満足で住んでて、将来的にも売る気が無いなら、
価格は上がろうが下がろうが関係ないとかいうけど、
自分が５０００万で買った同等品が、３０００万で売られても、
今が満足なら関係ない？
・・・・でもそういう心境に離れないのが実際。
出来ることといったら買い煽りくらい。

本来価格が気になる人は、買いたい人、
売買で儲けたい人、損したくない人。
マンション自体を売るのが商売な人。仲介の人。
物件を担保にしてる人。
そんなもんのはずなんですがね。

下がるときって実際買いにくいですよね

昨年５０００の物件が今４０００万に値下がりしたら来年は３５００万
になるかもと思ってしまうよね。もう半年待ったら３０００万になったら
さらに半年待ちたくなるし、とはいえ買わなかった結果４０００万に戻し
てしまったらさらに悔しいよね。

底値で買いたいのは山々だけど損値というのは反発して初めて底値だった
とわかるわけですから

988さん　そうなんだよね、下げ希望の人達は誤解しているんだ。

事業環境を判断して戦略的な撤退を行うのは、他の産業界では当たり前
なんだよね。不動産業界も例外ではない事に気づかないのかな？

価格を維持・上方修正したい場合供給を絞り込めばいい話。
いい例が石油精製・鉄鋼業界。業界で価格談合を行うと国際カルテル
で摘発されるから、競合他社を買収して精製設備を廃棄して供給量
を減らす。その後の状況は記述しなくてもいいよね。

大手デペは住宅以外で収益を計上しているから間違いなく長期戦に
持ち込むと思います。

4ヶ月も基準ラインの70パーを切るのはやばいサイン！

1H３Aだけがバブルで、環七まではバグリ。

その他の不動産はバルブの重石でほとんど上がる動きなし！

それでも今回の15ねんぶりのレース『レジデンス記念』は

本命ガーデンフォレストとチュウコヒルズの決着で競技終了♪

あとは、東京五輪？と2023年を待てばよい；

>>992

単純だね。マンションなんて100平米あろうが20年もすれば
買い替えになる。そのときに転売価値が高いためには
今の時点でできるだけあがっていたほうがいい。

いいか？地価は15年下がり続けた。経済のサイクルから考えても
あと15年下落が続いたら金融経済の根幹がどうなるかわかるか？

土地担保融資が消えたと勘違いする輩がいるが、土地価格が
さがったら膨大な住宅ローンが不良債権化する。
住宅ローンを抱えた債務者の可処分所得は減って、減価する資産へ
長期の債務を払うむなしさが消費を減退させる。

これは１９９１年から13年間起こってきたことで、今一度繰り返す
ほど世の中は単純ではない。
経済のファンダメンタルズも基本はインフレに向かう方向だ。
低金利、豊富なベースマネー、規制緩和
なにをとってもデフレ脱却地価反転を目指しての政策の効果だろう。

生まれてこの方、バブルとデフレしか知らないヤツってのは
ノーマルを知らない変態経済の申し子だ。
ゆるやかなインフレという世界の歴史の大半の「ノーマル」な時代
に違和感を感じるから、ニューエコノミーだのインフレなき時代だの
という言説を妄信したがる。
その教祖みたいな米国がサブプライム問題で金利をあげつつあるなか
いよいよインフレに襲われそのまま景気縮退に向かっているのだ。

×サブプライム問題で金利をあげつつあるなか

○サブプライム問題で金利を下げつつあるなか

エライスマソ

このあいだ、某国で開かれたファンドのセミナーに出席してきたが、
ここの下がる論者が聞いたら失意のあまりショック死しそうな内容
だったよ。
まぁ下がる論者といっても、単に金がなくて買えないやっかみの人
たちだから、もともと関係ないんだけどさ。