23区内の新築マンション価格動向（その1９）

それも含めて、指標の見方だと思うんですが。。

たとえば、デベの売り方は確かに、販売可能な個数を見極めて、販売数を決めるというやり方が多いですが、それでも、ビーコンみたいに、売れ残りが生じるところもあるし、また、某デベのように、売れ残ってもじっくり売っていく方針のところもある。

その意味では、率をみるよりも、順位や契約数に注目すると良いのではないかと思います。

あと、契約率の微妙な差はほとんど意味がないものと考えられます。どのデベが供給するかによって売り方が違いますからね。

さて。

下がるような状況ではないがもし下がるとしても
価値を下げたくないなら隠れてセールをする。

高いから売れないものを売れる値段までいっきに
下げて売るなんてことはない。

自分で相場を下げるようなマネはできない。
デベの子会社が買い取って賃貸。
少量なら買取業者に売り、彼らは関連会社とつるんで
仲介手数料を上乗せして売る。
売主が変われば値引きしても文句は出まい。

賃貸で回っていれば、一括で買ってくれる相手もでてくる。
だいたい少しでも高値で買っている客がいたら値引き販売したら
黙っていないだろうよ。

赤坂や大崎や大橋のタワーが旧価格で出てくるなら話は別
だがね。

契約率と家賃って、販売後に賃貸するのですか？
中央区にはアパートに毛の生えたような賃貸ワンルームマンションが沢山ありますけど。

とりあえず江東区のランキングが高けりゃ
何度もコピペする人間は無視すべし
われわれが考慮すべき部件が占める率はそもそも少ない

心南？江東区は読んで字のごとく
川向こうの東側です

マンションは都心部の高額志向が強まり、
戸建は郊外の低価格志向が強まっているようです。
マンションの場合、グレードを下げて、建築コストを下げるには限界が
あるが、戸建はいくらでも安普請仕様が可能。

マンション価格上昇、購入者の年齢も上向き　フラット35利用者調査

　住宅金融支援機構はこのほど、07年度７月から９月の長期固定金利住宅ローン・フラット35利用者調査を行った。同調査は、買取承認を行ったうち集計可能となった9,288件を対象に実施したもの。

　それによると、住宅価格では、前年同期の調査と比較して、新築戸建住宅では価格が軒並み横ばいないしは下落している一方で、マンション価格は3,581万円と、前年同期の3,399万円から5.4％の上昇となった。

　マンション購入者の年齢構成比では、40歳以上が27.8％から31.1％へと増加。平均年齢でも36.9歳から37.3歳と上昇した。

　マンション購入者の世帯年収構成比は、600万円以上が51.0％から56.1％へ増加。平均世帯年収でも682万2,000円から717万3,000円へ上昇した。同機構では、年齢・世帯年収の上昇の背景として、第２次ベビーブーム世代の年齢の上昇による影響、マンション価格の上昇を一因として挙げている。

[住宅新報　2007年12月3日]

このあたりの調子が悪い区の分析をすれば？
県境外周区以外でも、北部の区は人気が無くなってきているようだ。
将来性が無いからでしょうか？

　　　　　　　　契約率　　　　坪単価
16位　大田区　８５．０％　　２６３．１
17位　足立区　８４．７％　　１７６．０
18位　北区　８４．１％　　　２５２．２
19位　世田谷区　８３．４％　３３３．８
20位　葛飾区　８２．９％　　１８６．０　
21位　中野区　８１．４％　　３１１．６
22位　文京区　８０．５％　　３７６．９
23位　豊島区　７１．４％　　３４６．５

>584
契約率ではなく坪単価で並べてあげれば自分のポジションに気付くと思いますよ。

　　　　　　＜契約率＞　 ＜坪単価＞　　 ＜１Ｒ賃料＞
1位　渋谷区　８８．１％　　６１０．２　　　１０．６７
2位　千代田区　９７．８％　４９９．２　　　１０．８６　
3位　港区　９６．７％　　　４８６．０　　　１４．３５
4位　目黒区　９３．３％　　４０２．８　　　１０．０９
5位　文京区　８０．５％　　３７６．９　　　　７．８５
6位 豊島区　７１．４％　　３４６．５　　　　６．８５
7位　新宿区　９６．５％　　３３８．７　　　　８．８４
8位　世田谷区　８３．４％　３３３．８　　　　７．７２
9位　品川区　８９．８％　　３３２．２　　　　９．００
10位 中野区　８１．４％　　３１１．６　　　　６．８５
11位 中央区　１００．０％　２７４．１　　　１２．４９　　　
12位 杉並区　９１．４％　　２７０．４　　　　６．５５
13位 大田区　８５．０％　　２６３．１　　　　７．７４
14位 台東区　９３．０％　　２５８．３　　　　８．８１
15位 北区　８４．１％　　　２５２．２　　　　６．５７
16位 江東区　９６．７％　　２４６．９　　　　８．３７
17位 練馬区　９１．９％　　２３３．６　　　　６．６２
18位 板橋区　９３．０％　　２１６．１　　　　６．３３
19位 荒川区　９３．７％　　２０８．２　　　　６．７０
20位 墨田区　９３．１％　　２０５．８　　　　７．９１
21位 江戸川区　８６．８％　２０１．４　　　　６．０９
22位 葛飾区　８２．９％　　１８６．０　　　　５．７９　
23位 足立区　８４．７％　　１７６．０　　　　５．７０

同じ順位あたりの区で心東4区とかを結成してください。

>>585

だって銀行の住宅ローン融資担当者に仮審査の為に、戸建とオール電化の
マンション物件を持ち込むと新築戸建への対応は頗る悪い。
ひたすらマンション物件をお薦めされる。

あとは財閥系大手デペの売主物件だと明らかに態度が異なる。
中小デベには厳しい時代だな。真面目に事業を行っている業者も
存在するのに。

現在の銀行のリーマン向け融資基準は（あくまでも個人的な意見）
①　年収＆家族構成確認・その他借り入れ情報等
　（クレジットカード使用状況等も含む）
②　勤務先状況＆勤続年数
③　売主
④　場所
　⇒　江東区批判されてる人が多いけど銀行の評価は高いみたい。
　　　現状、リーマンが都心物件買えるわけないからね。

ほんまに銀行は保守的と言うか慎重だわ。

>需給バランスは関係なしに、今３０代で持家適齢期が全員
「都心回帰」という変な宗教にはまって、奇跡の再来を
信じている。

うまいこというね。アエラの特集に使えそうだ
「”都心回帰”という宗教」とかね。ＳＰＡ！だったら
さしずめ「”都心回帰”という病」かな

>ほんまに銀行は保守的と言うか慎重だわ。

本当だね。
担保価値に何の期待もしていないから連帯保証とったり
生命保険まで入らせるわけで。今までも物件なんて真剣に
見ずにで借主の返済能力しか見てこなかったくせに今度
は場所で貸し渋りかよ。
そんなに場所にこだわるならもっとノンリコースローン
売ってみろってつーの＞銀行

あ、そうすると例えば港区の物件でしたら融資は８０％
まで、しかも金利は２％です。だけどＸＸ区だったら融資
は最大５０％、金利は６％いただきますとか担保物件の値
下がりリスクが融資額と金利に反映されちゃうね。

都心回帰の宗教＊＊は下がれと必死になのね
現実には、奇跡の再来は難しい…
東京住むということが難しいとされた原点回帰に向かっている。

>591さん

そこまで露骨な融資は行わないけど、買いたい物件の提携ローン内容を
確認していくと吃驚する様な好融資条件に出逢う。

金持ちには好条件、庶民には厳しい・・・

庶民リーマンの物件選択は個人の希望よりも、
融資銀行が購入物件を選択している。

あと物件によっては提携ローン銀行が、

A物件は大手都市銀行すべて＋信託銀行がついている場合と
B物件は地方銀行＋都市銀行一行と言うケースが多い。
＊当然、金利等の条件も全く異なる。

銀行が物件選択をしている悲しい現実です。

>>593 当たり前でしょ。文句があるなら、現金一括払いで購入すればいいだけ。
それができない　貧　乏　人　は銀行に従いましょう。

>そこまで露骨な融資は行わないけど、買いたい物件の提携ローン内容を
確認していくと吃驚する様な好融資条件に出逢う。

そうなんだー。
銀行はデベロッパー側にも当然融資しているから、物件が
売れ続けないと銀行も困るわけだしね。デベと銀行は一心同体
ってわけだね。

>銀行が物件選択をしている悲しい現実です。

私はそれほど悲しいとは思わないけどね

担保物件価値によって融資額を決めるなんて当たり前だし
物件価値が下落して債務超過になるリスクを個人に負わせて
自分は連帯保証人と団信でリスクヘッジするなんて都銀と
いえどもサラ金と同じだよ。

やはり死なない限り債務免除されない住宅ローンは個人に
とってはリスクが高いよ。例えば設計偽装なんて個人じゃ
見抜けないよね。現金で買ったら仕方ないけどさ、そうい
う物件に対してローンをつけた金融機関がなんの責任も取
らないというはどうかと思うよ。

だから銀行は物件選択してもいいから選択した責任も同時
に取ればいいんだよ。偽装発見されて取り壊しになったら
担保放棄すればローンは免除にするとかね。
公的資金で生き延びたんだからそれくらやってもバチは
当たらないでしょう。

>595

10年2%ちょいくらいで固定で借りられるなら、
100億近い純資産があるお金持ち以外は
借りたほうが得だと思うよ。

小金持ちは金持ちは金利の意味が分かるから、
まぁ、借りると思うけど。

小金持ちだけど借りる気はないよ。
バブル時代も借りてくれと言われたが借りないで売買した。
正解だったけどね。

銀行はノンリコースでも全然貸せます。事業用ローンなんてみんなそうやってるんだし、PBでは居住用ノンリコだって出してるよ。だけどデューデリの手間がかかるから小さな案件でやったって割が合わないし、当たり前だけど金利が高くなるから皆様のような月々の返済にあっぷあっぷな零細サラリーマンのお客様には歓迎されないでしょう。

偽装物件の責任を取るローンというのは面白いね。もちろん銀行だって建築偽装を見抜けるわけはないけど、三大疾病保障付きローンみたいに身内の保険会社に保証させればいいだけだし、だいたいそう滅多にあることではないだろうから金利を10ベーシスも上乗せすれば十分鞘は抜けるし。このご時世なので意外と庶民が騙されて売れるかもね（笑）

耐震偽装や資産価値が急落するような瑕疵は、
本来無いことがお約束なので、
そういうのを前提にした保険というのは難しいのでは？

だって、保険料率設定した瞬間、それが妥当なものであるなら、
その確立で耐震偽装が存在するという表明になっちゃうよね？

>>601 だって現にその確率はゼロじゃないでしょ。
リスクを正当に評価するのは当たり前のこと。

銀行・保険会社・デベロッパーという三位一体が、
タブーである耐震偽装の可能性などを、
公に認めることはありえない、ということ。

偽装の確率が実際にあるかどうかとは別の話。

公に認めるも何も、現に耐震偽造の一つや二つあることは常識じゃん。

遅くなったが、エコノミスト読んだ。
キーワードは２極化。

売れ行き鈍化にもかかわらず、用地反落情報無し。しかし、これから都心から郊外に向かうほど、買い手を求めて値下げになる。
逆に、都心は一等地ほど、取得用地も下がらず、高値で推移。

都心物件のコラム。「売り渋り」は終わり、今は「売り控え」。売れそうにも無いし、売り急ぐ必要も無い、と様子見。都心一等地を高価格で仕込んだ大手の分譲価格は今後高くなるほかないので、今は「嵐の前の静けさ」だそうな。アジア系富裕層が押し上げる、との予想も。

元々、都心一等地など無縁なので、今後の「天井知らずの値」とかで勝手にどうぞ。ま、郊外物件を買い急がずじっくり叩いていきましょか。

下手な煽りだ。

だから、アジア系富裕層は日本になんか投資しないｗ
それはエコノミストの妄想か願望でしょ。
まだドバイのコンドミニアムを買った方がまし。

＞608
治安がよく安定した社会の日本の魅力は高いよ。
香港の知人も湾岸タワーで２戸ほど買った。
香港より安いし質がいいらしい。

在庫増による値崩れを期待する人が多いが、そんなに単純じゃない。
在庫増には意図した在庫増と意図せざる在庫増がある。
売り渋りしている今回は明らかに意図した在庫増。
地価上昇を見込み、上昇前に土地を仕入れたことによるもの。

せっかく安く仕入れた在庫を値下げして売捌く必要はまったくない。
今後、地価が下がり用地を安く買える見通しがあるなら、手持ちの
在庫を処分することも考えるが、用地を安く買える見通しなど
まったくないのが現状。

郊外とはどこなんだって点もあるね。
千葉や埼玉は郊外だろうけど。
亀レジに見られるように、都内で駅から遠い物件も郊外なのか。

坪単価で３００万円を超えると買える人が少なくなって、
その地域の発展スピードは減速する。
古くからの住宅地は
既存住民の高齢化が進み、
衰退への道を歩むようになる。
その一方で、漁夫の利を得て、
発展のスピードを上げ、大発展するところも出てくる。

また、あそこの話か？もういいだろ。懲りないなぁ。

KAB-不動産セクターが買われる——オフィス賃料上昇続く、寄り付き前の外国人売買動向では買いセクターに
07/12/07 09:29


　不動産セクターが買われている。三井不動産 <8801.T> 、三菱地所 <8802.T> 、住友不動産 <8830.T> の大手３社はそろって続伸。 　オフィス賃料の上昇が続いている。オフィス仲介大手の三鬼商事が６日にまとめた１１月末の東京都心５区（千代田、中央、港、新宿、渋谷）のオフィス平均賃料は３．３平方メートル当たり２万１７１３円と前月比１．５％上昇。２年４カ月連続の上昇となった。 　また、寄り付き前の外国証券経由売買動向で、不動産は各社共通の買いセクターとなった。

［ 株式新聞ニュース／ＫＡＢＤＡＳ-ＥＸＰＲＥＳＳ ］

提供：（株）株式新聞社 (2007-12-07 09:19)

>>615
赤坂や六本木の発展スピードは減速しているなんて話は
寡聞にして聞いたことがないけど？＞

居住エリアとして発展しているわけでは無く、
オフィス街としての発展でしょ。
六本木と赤坂でいったい人口がどれだけ増えたと言うのか？ｗ

ここで言う発展とは
住宅エリアとしての発展のことです。

パークコート成城で値下げしたという書き込みがありますね。都心から少し離れた所は値下げが始まるのですかね。

世田谷・高級マンションで強度不足　また竹中工務店
2007.12.7 10:35

　竹中工務店（大阪市）が東京都世田谷区に建築中の高級マンションの一部で、設計とは異なる
強度不足のコンクリートが使われていたことが７日、分かった。

　同社は強度不足が判明した棟の構造計算をやり直し、東京都に報告。１０月、はりの高さや幅を
大きくする補強工事をした。入居予定者には事業主の不動産会社が文書で説明したという。

　竹中工務店のマンションをめぐっては、１１月に東京都港区で建築中の超高層マンションで
鉄筋の強度不足が発覚、一部の階を解体することが決まったばかり。

　竹中工務店によると、問題のマンションは世田谷区太子堂の「グランドヒルズ三軒茶屋」
（来年３月完成予定）。今年５月にコンクリートの強度確認をした際、Ａ−Ｄ棟の４棟
（９〜１３階建て）のうち、Ｂ棟１階の床とはりのコンクリート強度が８６％しかないことが
判明した。

　１階部分の設計基準強度はほかの３棟よりも大きかったが、誤って強度の同じコンクリートを
使ってしまったという。
　このマンションは経済誌の「首都圏マンションランキング」で１位になっていたといい、
竹中工務店広報部は「すでに補強工事を終えており強度に問題はないが、お客さまにご迷惑、
ご心配をおかけしたことをおわび申し上げます」とコメントした。

産経新聞
http://sankei.jp.msn.com/affairs/crime/071207/crm0712071035005-n1.htm

>>619
個人が所有しているところの地価はそう簡単に下がりませんから、
仕入れ価格もそう簡単には下がりません。
競争原理が働きにくい環境にあります。
どうなるかと言うと、
業者は仕入れを抑え、供給も抑えて行くでしょう。
中小は賃貸か中古のリフォームに業態を変えるしかないでしょうね。

人が増えたら街が発展するなんて簡単な図式なら、
今頃大規模公団団地や多摩ニュータウンは、
すばらしい街になってたでしょうに・・・・

＞６２１　業者は仕入れを抑え、供給も抑えて行くでしょう。

供給を控えても、既に売れ残りが沢山ある。その上購入側も、正直言ってMSの購入なんて、数年待ったって関係ないでしょ。必要に迫られてMS購入する人なんてとても少ないのではと思います。

去年まで、今より高い契約率で売れていたことを考えれば、新価格のレベルに戻れば、さばけて行く可能性は出て来るんでしょうけどね。

購入検討するものには、金利上昇というのが最近の一つの大きなきっかけだったのに、サブプライム関係で金利が下がってしまっている。そのうえ、MSの価格も落ちるかもしれないという妄想ではなくて、実際に頭打ちになっているのが現実として見えて来た。

もしかしたらこういう現実って、価格が少しでも下がり始めて、金利が上昇する前であれば、逆に本当に狙い所なのかもしれませんけど。

みんながみんな、購入を数年まってもよいというなら、マンション契約数が突然1/4位になってもよさそうなもんだ。

でも実際は2割価格が上がったら2割供給・契約が下がっただけだ。

今の契約率で困るのはデベでしょ。だから価格が頭打ちになってる。購入者は正直困らない。

マンション買わなければ家計には影響無し。でも売れなくなりゃ会社の売り上げには影響がでる。
だから価格は頭打ちになる。

契約数1/4にまでならなくても半分になるだけでもデベには一大事だと思いますけどね。家計には影響無しだけど。マンション売れなくなると賃貸の価格が上がるんなら別だけど。

日本の利上げまで遠ざけてくれてるサブプライム問題って、日本のマンション購入検討者にとってはとってもいい話な気がします。その業界の人は大変かもしれないけどね。

めでたい人がいるねここ。
世界は知らないことで溢れてるから
外に出ようね。

>?625
>日本の利上げまで遠ざけてくれてるサブプライム問題って、日本のマンシ>ョン購入検討者にとってはとってもいい話な気がします
庶民の頭ってめでたいね

>620
東麻布の鉄筋問題より、三軒茶屋のコンクリ問題の方が半年も古い。
にもかかわらず、竹中工務店は東麻布問題の時に三軒茶屋問題をマスコミに公表しなかった。

東麻布問題の時に、竹中は工事ミスを直ぐに公表したからエライとの褒める声まであったのは、何だったんだ。

>>622
都心に隣接しているところじゃないと永続的な発展は見込めないって
ことです。その目安になるのは、賃貸でも借りる人が多くいるかどうか。
賃貸物件が多く、賃借り層が多くいる地域は、
賃貸→中古→分譲といった第二の需要を作り出すとともに、
賃貸と言う受け皿があることで、若い潜在需要者を取り込むことも
できます。
郊外の場合は、大規模開発で分譲時は賑わうが、それで終わり。
後は住民の高齢化とともに廃れ、需要は第一次入植者の子供たち
だけになります。少子化ですから人口は減って行く理屈になります。

阪神大震災の時、T工務店の物件の損壊が大きかったっていうのは
業界内で有名だったけど。

>>629
郊外の現実

高島平団地、
約８３００戸の賃貸棟のうち、２００戸程度は空き室。
６５歳以上の高齢者の割合は３割。
このままでは、１０年後に５割になる。
現在、大東文化大学と団地再生につき協議中。

地元の大学が頼りの状況・・・・・

既存住民は高齢化して行きます。
それを補う何かがあれば良いのだが
単なるベッドタウンになると難しい。

以前から書いてきたとおり、サブプライム問題の根は深い。

実際、大損こいてる香具師等も多いし、これから大損こく香具師等も
どんどん出て来る。

不動産市況も大きく変調するでしょう。

自称富裕層の中で富裕層じゃなくなる連中増えますしね。

株も手を引いてたし、ドル建てもやってなかったから、
自称富裕層だけど損こいてないよ。

>>625
数年前価格破壊という言葉を大歓迎し踊った庶民
数年後デフレ不況で苦しむなんて思ってなかったんでしょうな

>>629
土地勘のない上京者が家賃の安さアクセスのよさから
あなたの大好きな城東地区の賃貸に入居し
当然のようにイヤになって他の地区に転出なんて山ほど聞くが

＞＞６３３
基本的に富裕層は転落リスクがあるものです。
いつの時代も、それは変わらない。
庶民はそれを期待し、その現実をみれば溜飲をさげる。
「ほれ、調子こいていたからだ。」
未だ転落しない富裕層には
「今のうちだけだよ。」
いずれも、庶民の酒のつまみ。

ずっと発展から取り残されて
人が去っていった地域だから
夢見たいんでしょう

とりあえず同じこと毎度毎度コピペするのはヤメレ
イライラする

夢みるのはかまわんが、心東4区の中だけでみてくれ。
外に出てくるなよ。

お台場の方で働いていたけどあの辺とか豊洲とかは冷たい雰囲気がして全く住みたいと思わない。遊んでる女の子達も話すとそんな感じ。
ららぽは船橋まで行ったほうが楽しいし。
東京湾での海の風景とか楽しさは横浜とか幕張の方が全然良い。
みんながみんな数年住んで賃貸に出せばいいって、そんなにみんなで賃貸出したら、余りまくっちゃうって。
おれ、年収１千万以上もらってるけど、手取りなんて７００万くらいだし、賃貸っていったって、せいぜい１５万出せばまともなとこ住めるし、これ以上は遊びに使うよ。

そこで新小岩なんですが、タワーマンション大好きなのですがまともな豊洲にあるようなかっこいいのがないのです。
押上なんか話してないで、新小岩になぜ建たないって、毎日、キャッシュを株口座に入れたまんま念じてます。
ここは不動産に詳しい方々がたくさんいるみたいなので、ぜひ、この熱望を導いてくれる人、おねがいします。

↓↓↓ここからは新小岩談義スタート↓↓↓

錦糸町とかじゃだめなの？

新小岩には金銭的、精神的余裕のない人が集まる傾向あるから、レベルの高そうな物件（欲しいと思わせる）が建たないのでは？

新小岩ってどこだっけ？千葉だっけ？

新小岩出身の有名落語家が、
新小岩をお笑いのネタにしてたことがあったなぁ。
中身を書くと削除対象になるから書けないけど。

【改正建築基準法】住宅着工大幅減を巡る“冬柴発言”に建築実務者が怒りの声
http://kenplatz.nikkeibp.co.jp/article/building/news/20071207/514023/

こんなバカな大臣をほっといていいのだろうか！？

>>645
>【改正建築基準法】住宅着工大幅減を巡る“冬柴発言”に建築実務者が怒りの声

なぜ建築基準法が改正されることになったのか、
耐震偽装などが相次ぎ建築業界に対する不信感が高まったことに対する、
関連業者としての当事者意識は全く感じられない。

最近でも強度不足が相次いで発覚している。
建築実務者が怒りの声を上げるなら、
こうした問題を防ぐ仕組みを自分たちの業界から作り上げる
くらいのことをして見せてからにしろと言いたい。

我々マンション購入者が不平を言うのはいいが、
問題を起こしている・いたのはどの業界だと思っているんだ。

新小岩のその低レベルぶりな庶民達の中、珍来でレバニラ定食を食べ、悠然と孤高のタワーの中に帰っていきたい。
冷たい街の中、雑草みたいにあちこちに建ってるタワーじゃつまらないよ。
そんなと外見たら、どこかの部屋の中が見えちゃうし。
んで、なんだかあったかいんだよね、こーゆー下町チックなところ。
頑張らなくてもなんとか生きていけるみたいなところあるし。

やっぱり、こーゆーところは何年待っても建たないもんですかね？
駅前にでっかい正方形の更地があって、その隣りにはＪＲの社宅の廃墟があるんだけど、どなたかここら辺の未来をご存知の方いらっしゃいませんか？

都心から郊外へ向かうほど、下がるというから、これから中堅以下は淘汰の時代でしょうか。郊外（個々にも違いますが）は一応決まり、として、

高値推移との予想もでる大手の都心物件はどうなるか、がこれからの見所。買い控えと売り控えのガチンコ勝負。まさに「嵐の前の静けさ」。

大相撲よりは見ごたえありますかね。最優良の横綱クラスはアジア系富裕層も乗り込み（温州人が札束持って来ますかね？）横ばいから高値と予想されるでしょうが、十両クラスは次第に下げてゆくのか、どうか？

>>639

心東４区

①江東区　豊洲（パークシティ豊洲）
②墨田区　錦糸町（ブリリアタワー東京）
③台東区　秋葉原（タワーレジデンストーキョー）
④荒川区　日暮里（ステーションガーデンタワー）

あれ。心東４区には足立・葛飾・江戸川は入らないんですか。

>>649
心東の「心」がなくてただの東京東部になっている気がしますが・・・

>>650
単なる県境外周区じゃない。
時計回りで９区。
大田区、世田谷区、杉並区、練馬区、板橋区、北区、足立区、葛飾区、江戸川区、

心臓の近くにあるからワキ毛は偉いって発想だろ「心南」とやらは。

>649

東京駅の東側にある中央区も心東にぜひ入れてあげてください。

あと豊洲、東雲、青梅、有明、勝ちどき、晴海、芝浦、港南、台場
東品川（天王洲）のタワマン地域はそれぞれ江東区、中央区、港区、
品川区より独立して似たもの同士ということで湾岸区を結成したら
いいと思います。所轄は湾岸署、車も当然湾岸ナンバーでかっくいいー（笑）

いわゆるセンターコア部でも南側
北側はかなり力が落ちる。

０７年１〜９月実績
みなさん傾向を分析してください。
　　　　　　　　契約率　　　　坪単価　　　ワンルーム家賃
1位　中央区　１００．０％　２７４．１　　　１２．４９　　　
2位　千代田区　９７．８％　４９９．２　　　１０．８６　
3位　江東区　９６．７％　　２４６．９　　　　８．３７
4位　港区　９６．７％　　　４８６．０　　　１４．３５
ーーーーーーーーーーーーーーーーーーーー
5位　新宿区　９６．５％　　３３８．７　　　　８．８４
6位　荒川区　９３．７％　　２０８．２　　　　６．７０
7位　目黒区　９３．３％　　４０２．８　　　１０．０９
8位　墨田区　９３．１％　　２０５．８　　　　７．９１
9位　板橋区　９３．０％　　２１６．１　　　　６．３３
10位　台東区　９３．０％　　２５８．３　　　　８．８１
11位　練馬区　９１．９％　　２３３．６　　　　６．６２
12位　杉並区　９１．４％　　２７０．４　　　　６．５５
ーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーー
13位　品川区　８９．８％　　３３２．２　　　　９．００
14位　渋谷区　８８．１％　　６１０．２　　　１０．６７
15位　江戸川区　８６．８％　２０１．４　　　　６．０９
16位　大田区　８５．０％　　２６３．１　　　　７．７４
17位　足立区　８４．７％　　１７６．０　　　　５．７０
18位　北区　８４．１％　　　２５２．２　　　　６．５７
19位　世田谷区　８３．４％　３３３．８　　　　７．７２
20位　葛飾区　８２．９％　　１８６．０　　　　５．７９　
21位　中野区　８１．４％　　３１１．６　　　　６．８５
22位　文京区　８０．５％　　３７６．９　　　　７．８５
23位　豊島区　７１．４％　　３４６．５　　　　６．８５

平均７０ｍ２超えの区を残すと以下。
０７年１〜９月実績
みなさん傾向を分析してください。
　　　　　　　　契約率　　　　坪単価　　　ワンルーム家賃
2位　千代田区　９７．８％　４９９．２　　　１０．８６　
3位　江東区　９６．７％　　２４６．９　　　　８．３７
4位　港区　９６．７％　　　４８６．０　　　１４．３５
ーーーーーーーーーーーーーーーーーーーー
7位　目黒区　９３．３％　　４０２．８　　　１０．０９
9位　板橋区　９３．０％　　２１６．１　　　　６．３３
12位　杉並区　９１．４％　　２７０．４　　　　６．５５
ーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーー
13位　品川区　８９．８％　　３３２．２　　　　９．００
14位　渋谷区　８８．１％　　６１０．２　　　１０．６７
15位　江戸川区　８６．８％　２０１．４　　　　６．０９
17位　足立区　８４．７％　　１７６．０　　　　５．７０
19位　世田谷区　８３．４％　３３３．８　　　　７．７２
20位　葛飾区　８２．９％　　１８６．０　　　　５．７９　
22位　文京区　８０．５％　　３７６．９　　　　７．８５

平均７０ｍ２超えの区を残すと以下。
０７年１〜９月実績
みなさん傾向を分析してください。
　　　　　　　　契約率　　　　坪単価　　　　販売戸数
2位　千代田区　９７．８％　４９９．２　　　　４４７　
3位　江東区　９６．７％　　２４６．９　　　１８８３
4位　港区　９６．７％　　　４８６．０　　　　４４９
ーーーーーーーーーーーーーーーーーーーー
7位　目黒区　９３．３％　　４０２．８　　　　１０５←除外して良さそう
9位　板橋区　９３．０％　　２１６．１　　　　８７３
12位　杉並区　９１．４％　　２７０．４　　　　５７１
ーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーー
13位　品川区　８９．８％　　３３２．２　　　　５４８
14位　渋谷区　８８．１％　　６１０．２　　　　１７７←除外して良さそう
15位　江戸川区　８６．８％　２０１．４　　　　５８４
17位　足立区　８４．７％　　１７６．０　　　１１３２
19位　世田谷区　８３．４％　３３３．８　　　１０１１
20位　葛飾区　８２．９％　　１８６．０　　　　３６９　
22位　文京区　８０．５％　　３７６．９　　　　４７８

城東＊＊よ、わけのわからん統計いじりはやめろ その1

〜平均所得にみるお金持ち比較〜
毎日新聞3/4朝刊　地域別平均所得　上位20地域
港区　947万円
千代田区　811万円
渋谷区　704万円
中央区　572万円
文京区　566万円
目黒区　550万円
世田谷区　522万円
新宿区　504万円
武蔵野市　501万円
杉並区　471万円
国立市　457万円
国分寺市　444万円
品川区　444万円
三鷹市　442万円
小金井市　441万円
大田区　427万円
練馬区　424万円
町田市　423万円
調布市　421万円
豊島区　420万円

城東＊＊よ、わけのわからん統計いじりはやめろ その2

東京都23区 住宅地の平均地価 （１㎡あたり、2007年）　

1位　 千代田 227.50 万円
2位　 港 　 　 148.75
3位　 渋谷 　 115.90
──<↑90超　神↑>──
4位　 文京　　89.76
──<↑80超　優↑>──
5位　 中央　　78.25
6位　 目黒　　73.76
7位　 品川　　70.70
──<↑70超　秀↑>──
8位　 台東　　65.45
9位　 新宿　　63.24
10位　世田谷 60.73
──<↑60超　良↑>──
11位　中野　　53.56
12位　豊島　　52.80
13位　杉並　　51.37
14位　大田　　50.16
──<↑50超　可↑>──
15位　荒川　　44.30
16位　北 　 　 43.47
──<↓40未満　＊＊↓>──
17位　板橋　　39.45
18位　江東　　38.00
19位　練馬　　37.22
20位　江戸川 33.26
21位　墨田　　31.80
22位　葛飾　　30.99
──<↓30未満　＊＊＊↓>──
23位　足立　　28.87

くだらん。
たまには違う資料を出せよ。

＞くだらない

って部分には、まさに同感。

＞違う資料

う〜む、出てきますかねぇ〜？有用なものが。

心南より先に心東4区って言葉の方が浸透しそうですね。（心東だけに）
もっとがんばって江東区が上位にくるデータはりまくらないと。

東京駅の東側だと上野、浅草、秋葉原、舞浜、成田くらいしか
行ったことのない西側の住民は多そうだ。

埋め立て地区にしたら。

色んな統計を見ると、
中央区よりも渋谷区の方が上にあるケースが多いよね。
結局中央区は、銀座や日本橋のブランドだけで地位を維持してる区なのか。

今日の日本経済新聞1面より
---------------
「Reit上場　急減　　　サブプライム影響　今年、2件どまり」
内容は
・2007年のReit市場の新規上場は2件で、前年の6分の1.
・サブプライムローン問題をきっかけにした金融市場の混乱が直撃。
・海外投資家がReitの売りを加速し、相場が低迷しているのが原因。
・上場を見送った大手2社は、上場しても投資家が集まらないと判断した。

---------
ここ2-3年の地価上昇の主犯人だったReit市場からカネが逃げ出して
いる（現在の相場は今年5月のピークの3-4割安）ことからも、
実需に基づかないマンション価格上昇も完全に終焉をむかえ、
金利低下・消費税率引き上げ当面なし・住宅購入優遇税制継続など
からマンション買い控えが広がる中、デベの存続をかけた在庫換金
バーゲンセールによる、マンション価格暴落の可能性が高まった
といえる。

中央区に優良な住宅地は皆無に近いからね、
マンションがあっても戸建たたんでしょ。
富裕層が集まって住めないからこういう
統計には出てこないよね。

下町も多いし。住み方次第では快適なんだけどね。

>>667
勉強不足の記者の受け売り
http://quote.tse.or.jp/tse/quote.cgi?F=histidx/HistIndex&basequote...
ＲＥＩＴ指数は上がってきてまうけどねｗ

はい、大手REITは住宅投資やめましたからね。

>>669
ＲＥＩＴ指数の位置が自分の感覚からそのチャート見て違和感あってＥトレのツールで見たけど、やっぱそれはチャートの期間がたまたまいいだけの素人がよくハマル間違いだよ。
あなたこそ週足くらいで見てみたほうがいい。
大相場が終わった後のもみ合いの綺麗なチャートです。
まさに仕手相場が終わった感じ。丸山製作所かと思ったわ。

はっきり言ってあなたの方が勉強不足だと思うｗ

いつも読むだけの部外者でした。

今からモデルルーム行って、最近はどんだけな値段か見てきます〜。

勉強不足は日経の記者のことだよ。
投資家から金が集まらなくてもＲＥＩＴの数を増やす必要は
ない。ＲＥＩＴは不動産再生の出口の役割を担えばいい。

大きな流れでは、不動産再生ビジネスに向かって
リートとデベの連携が今後も続くよ。ただし住宅ジャンルではない。
三井と日本なんたら投資法人、ＪＦＥとかデベが再生してリートに
渡す流れが今後も続く。

ＲＩＥＴとマンション価格は関係ないんだってばｗ

はい、REITは住宅投資してインカムゲインが取れても、
キャピタルロスが発生するので、住宅市場から手を引きました。

REITの価格とマンション価格を比較するのはナンセンスです。

Reitの上昇をネタに「地価がドンドン上がってます。来年はこの
価格じゃ買えませんよ」というセールストークでマンション価格
を吊り上げ、空前の利益を計上したデベ各社の策略にはまって
今年高値掴みをしてしまった人がいかに多いことか。
今後はマンション価格は適正水準へと下げ足を速めるでしょう。

REITネタが分かるレベルの客は、
それで地価が上がって〜なんてもともと信じちゃいないよ。

逆にREITネタが分からん客に、そんなセールストークを言うだけ無駄。

従って、策略の価値は無し。

下がる下がるとか適正水準へって騒いでる人
今の辺りが適正水準なのね
歴史的安値と比較はしないでね
難しい言葉を覚える前に、東京に住むということが難しいということに気付こうね。

チャレンジ価格の中古物件在庫が、
市場に山積み状態だけどいつ価格が下がるんでしょうかね？

来年初頭に完成する豊洲と勝どきなどの大型タワーから、
どれだけ築浅物件が市場に溢れ出るのかも興味あります。

>>676
今の価格が適正という根拠はなんでしょう？
土地の仕入れ値高騰を勘案して適性価格だというのはデベ側の論理で、単にマーケティングを軽視して消費者ニーズからはずれたマンションを大量生産してしまった状況が現在の状況だと思います。
勢いだけで短期間で何割も吊上げちゃった異常な価格だということはデベも認めてるところだし、至るところで大量在庫の現状は、とても正常とは思えないんだけど。

＞676

同感ですね。確かに調子にのってやりすぎって物件もあるけど、多くは東京の利便性を考えると今ぐらいが多分適正価格なんだよね。

景気がすごく悪くて、暴落していた時から適正価格に戻っただけでしょ。

だいたい坪350とかも出せない様なら、無理しないで川崎とか大宮に住めば良いじゃん。良いとこだよ。

１月から９月の成約率で分かったことは、
都心部でも、町並みが悪い北部は富裕層向けは無理ってこと。
新宿区、豊島区、文京区。
坪単価が上がりきってしまったから、狭小化で価格を抑えるしかないが、
６０ｍ２レベルで６千万円がはたして売れるか？

富裕層向けが売れているのは千代田区と港区くらい。

目黒区、渋谷区は物件自体が出てこなくなっている。
この２区が今でも５００戸を超える高額物件が売れるか微妙。

世田谷区、杉並区は戸建からの買い替えの高齢者向け
高額物件は売れているが、真の富裕層向けとは言えない状況。