23区内の新築マンション価格動向（その1９）

モメンタムは明らかに下落基調。
これは感じ始めた人も多いのでは。
マスメディアも表現しきれないモメンタム。
分析結果は後からついてくる。

リハウスとか住友とか中古サイトを定点観測しているけど、
確かに値下げしてる物件が明らかに増加してきたね。
チャレンジ価格のなかに混じって、まともな価格のものが徐々にだけど増えてきてる。
そういったものは比較的すぐに売れるので、結果としてチャレンジ価格が多く残って、まだ強気相場のように一見見えるが。

リハウスの在庫件数はついに52000件を超えてきた。
需要が冷えちゃってるから、回転が今ひとつというのもあるけど
そろそろ売り急ぎっぽい動きも出始めているかもね。

中古市場でも、チャレンジ価格の言わば「意見広告」
が聞き入れられてもらえない環境になってきたことか？

まあ、そのうち中国バブルもインドバブルも産油国バブルもはじけるって。
コストプッシュインフレもその時点で消滅して、健全経営を続けている
日本が相対的に有利になると思うよ。
もちろん不動産価格は下がるけど２割減ぐらいで済むんじゃないかな。

エコノミストに契約率が出ていたのでランキングします。
同じ率のところは販売数が多い方を上にしました。
０７年１〜９月実績
みなさん傾向を分析してください。
　　　　　　　　契約率　　　　坪単価
1位　中央区　１００．０％　２７４．１
2位　千代田区　９７．８％　４９９．２
3位　江東区　９６．７％　　２４６．９
4位　港区　９６．７％　　　４８６．０
ーーーーーーーーーーーーーーーーーーーー
5位　新宿区　９６．５％　　３３８．７
6位　荒川区　９３．７％　　２０８．２
7位　目黒区　９３．３％　　４０２．８
8位　墨田区　９３．１％　　２０５．８
9位　板橋区　９３．０％　　２１６．１
10位　台東区　９３．０％　　２５８．３
11位　練馬区　９１．９％　　２３３．６
12位　杉並区　９１．４％　　２７０．４
ーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーー
13位　品川区　８９．８％　　３３２．２
14位　渋谷区　８８．１％　　６１０．２
15位　江戸川区　８６．８％　２０１．４
16位　大田区　８５．０％　　２６３．１
17位　足立区　８４．７％　　１７６．０
18位　北区　８４．１％　　　２５２．２
19位　世田谷区　８３．４％　３３３．８
20位　葛飾区　８２．９％　　１８６．０　
21位　中野区　８１．４％　　３１１．６
22位　文京区　８０．５％　　３７６．９
23位　豊島区　７１．４％　　３４６．５

560です。
私も564さんの様な考えでしたが
ＦＪ１月号に書かれているニッセイ基礎研究所の方と
藤巻さんのレポートを読んでいたらそんな考えもあるのかと
思ってしまったのですよ。是非ご一読を。

今までは、将来の給与アップを見越して、
当初返済はラクラク、あとでだんだん返済額増やしていく、
そんなプランさえもがまかり通ってしまった時代。
経済のパイが大きくなっていく局面だったから。

これからは、頂点を過ぎて、如何に下落を緩やかにできるか、
維持、延命が問われる時代。
投資をかんがえると、個人の居住用不動産所有は、
リスクでしかない時代でしょう。

つまらない政治家と私腹を肥やす事しか考えていない官僚が蔓延っている国では投資も呼び込めないし、逆に国内の金は元気な国に逃げていく。長期的に見ると少子高齢化も進み個人消費は上向かない。会社に高齢独身者多くない？男も女も結婚しないね。渋谷経由で通勤してるけど皆イライラしてるよね、喧嘩もよく見かける。ジジイ・ババアがうるさく言うから、携帯電話を切れという電車のアナウンスの方がうるさくない？　10年振りに海外から帰国したけど、街の中が何となく殺伐としているような気がする。周りの人に優しくないよね。心の余裕がないよね。もっと活気のある明るい国にしないと不動産価値も下落していくように感じています。

人口減に歯止めをかけて経済活性化させる為にも移民を毎年10万人程度受け入れたらいいと思う。ただし最終学歴は大学以上で5000万円以上の住居用不動産購入するとかの条件をつければ経済効果も倍増するぞ。

>>570 そんな奴は日本に来ないでアメリカに行く。

仕様による差が少なく、住環境の差を反映しやすいワンルームの
家賃（単位万円）を加えました。

エコノミストに契約率が出ていたのでランキングします。
同じ率のところは販売数が多い方を上にしました。
０７年１〜９月実績
みなさん傾向を分析してください。
　　　　　　　　契約率　　　　坪単価　　　ワンルーム家賃
1位　中央区　１００．０％　２７４．１　　　１２．４９　　　
2位　千代田区　９７．８％　４９９．２　　　１０．８６　
3位　江東区　９６．７％　　２４６．９　　　　８．３７
4位　港区　９６．７％　　　４８６．０　　　１４．３５
ーーーーーーーーーーーーーーーーーーーー
5位　新宿区　９６．５％　　３３８．７　　　　８．８４
6位　荒川区　９３．７％　　２０８．２　　　　６．７０
7位　目黒区　９３．３％　　４０２．８　　　１０．０９
8位　墨田区　９３．１％　　２０５．８　　　　７．９１
9位　板橋区　９３．０％　　２１６．１　　　　６．３３
10位　台東区　９３．０％　　２５８．３　　　　８．８１
11位　練馬区　９１．９％　　２３３．６　　　　６．６２
12位　杉並区　９１．４％　　２７０．４　　　　６．５５
ーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーー
13位　品川区　８９．８％　　３３２．２　　　　９．００
14位　渋谷区　８８．１％　　６１０．２　　　１０．６７
15位　江戸川区　８６．８％　２０１．４　　　　６．０９
16位　大田区　８５．０％　　２６３．１　　　　７．７４
17位　足立区　８４．７％　　１７６．０　　　　５．７０
18位　北区　８４．１％　　　２５２．２　　　　６．５７
19位　世田谷区　８３．４％　３３３．８　　　　７．７２
20位　葛飾区　８２．９％　　１８６．０　　　　５．７９　
21位　中野区　８１．４％　　３１１．６　　　　６．８５
22位　文京区　８０．５％　　３７６．９　　　　７．８５
23位　豊島区　７１．４％　　３４６．５　　　　６．８５

そうかもね、そこまでして日本に住みたい外人はいないか...。外人にとって住みやすい自由な国でもないしね。

>569さん同意します。
気づいた人から、周りの人に優しくしていくしかないと思います。
日本人の右へならえへの癖を利用して流れをひっくり返すのです。
まぁ、人に対する思いやりのなさはひどいです。中国なみです。
もはや文明国とは言いがたいレベルですね。


ただし、携帯電話に関するアナウンスがうるさいのは
「ジジィ・ババァ」（すごい言葉だね。オレはこんな言葉を
書き言葉としてはなかなか使えないな）がうるさく言うのが
原因ではなく、ルールを守らない人がいるから、
（そしてより根本的には、ルール自体の正当性と、
それがもっとスムースに遵守される方策を、真剣に
考えない鉄道会社の怠惰のために）アナウンスが繰り返される
のだと思います。

＞５７３
クレストシティレジデンスがあんだけ空き室ばかり
なのに、中央区が契約率１００％はおかしすぎる。
全く信頼性の無い指標みえみえ。

>>576
契約数÷販売数らしいです。
完成していても販売していない部分は計算対象外になります。
契約率と契約数（戸数）だとこうなります。

　　　　　　　　契約率　　　　契約数
1位　中央区　１００．０％　　２２４　　　
2位　千代田区　９７．８％　　４３７　
3位　江東区　９６．７％　　１８２１
4位　港区　９６．７％　　　　４３４
ーーーーーーーーーーーーーーーーーーーー
5位　新宿区　９６．５％　　　４０８
6位　荒川区　９３．７％　　　４７３
7位　目黒区　９３．３％　　　　９８
8位　墨田区　９３．１％　　　２２９
9位　板橋区　９３．０％　　　８１２
10位　台東区　９３．０％　　　９３
11位　練馬区　９１．９％　　４４３
12位　杉並区　９１．４％　　５２２
ーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーー
13位　品川区　８９．８％　　４９２
14位　渋谷区　８８．１％　　１５６
15位　江戸川区　８６．８％　５０７
16位　大田区　８５．０％　　４８３
17位　足立区　８４．７％　　９５９
18位　北区　８４．１％　　　１５９
19位　世田谷区　８３．４％　８４３
20位　葛飾区　８２．９％　　３０６　
21位　中野区　８１．４％　　１７９
22位　文京区　８０．５％　　３８５
23位　豊島区　７１．４％　　２９０

最近は、契約できたものしか販売しないからなｗ
100％に近づくのは当たり前。そんな数字を信じるようでは騙されるだけ。

需給バランスは関係なしに、今３０代で持家適齢期が全員
「都心回帰」という変な宗教にはまって、奇跡の再来を
信じている。物心ついてこのかた物価は下がりっぱなし。
上がるのは「バブル」という悪魔のしわざと信じている。

インフレは借金するものにとって天国だよ。
逆にデフレは地獄だ。

>579
団塊世代は周りが郊外一戸建てを買ってたから気兼ねなく郊外を買えた。今は先輩や足の速い同世代が湾岸の底値買いに成功している中、自分だけ千葉埼玉に買う事は我慢出来ない。自称マンションジャーナリストももうすぐ価格は下がるの大合唱。

でもデベは郊外が苦しくなればなるほど、23区の虎の子物件はダンピング出来ない。このままいくと「高価格・低供給・低契約率」がだらだら続いて、エンドにもデベにも不幸な状況に陥りそうです。

それも含めて、指標の見方だと思うんですが。。

たとえば、デベの売り方は確かに、販売可能な個数を見極めて、販売数を決めるというやり方が多いですが、それでも、ビーコンみたいに、売れ残りが生じるところもあるし、また、某デベのように、売れ残ってもじっくり売っていく方針のところもある。

その意味では、率をみるよりも、順位や契約数に注目すると良いのではないかと思います。

あと、契約率の微妙な差はほとんど意味がないものと考えられます。どのデベが供給するかによって売り方が違いますからね。

さて。

下がるような状況ではないがもし下がるとしても
価値を下げたくないなら隠れてセールをする。

高いから売れないものを売れる値段までいっきに
下げて売るなんてことはない。

自分で相場を下げるようなマネはできない。
デベの子会社が買い取って賃貸。
少量なら買取業者に売り、彼らは関連会社とつるんで
仲介手数料を上乗せして売る。
売主が変われば値引きしても文句は出まい。

賃貸で回っていれば、一括で買ってくれる相手もでてくる。
だいたい少しでも高値で買っている客がいたら値引き販売したら
黙っていないだろうよ。

赤坂や大崎や大橋のタワーが旧価格で出てくるなら話は別
だがね。

契約率と家賃って、販売後に賃貸するのですか？
中央区にはアパートに毛の生えたような賃貸ワンルームマンションが沢山ありますけど。

とりあえず江東区のランキングが高けりゃ
何度もコピペする人間は無視すべし
われわれが考慮すべき部件が占める率はそもそも少ない

心南？江東区は読んで字のごとく
川向こうの東側です

マンションは都心部の高額志向が強まり、
戸建は郊外の低価格志向が強まっているようです。
マンションの場合、グレードを下げて、建築コストを下げるには限界が
あるが、戸建はいくらでも安普請仕様が可能。

マンション価格上昇、購入者の年齢も上向き　フラット35利用者調査

　住宅金融支援機構はこのほど、07年度７月から９月の長期固定金利住宅ローン・フラット35利用者調査を行った。同調査は、買取承認を行ったうち集計可能となった9,288件を対象に実施したもの。

　それによると、住宅価格では、前年同期の調査と比較して、新築戸建住宅では価格が軒並み横ばいないしは下落している一方で、マンション価格は3,581万円と、前年同期の3,399万円から5.4％の上昇となった。

　マンション購入者の年齢構成比では、40歳以上が27.8％から31.1％へと増加。平均年齢でも36.9歳から37.3歳と上昇した。

　マンション購入者の世帯年収構成比は、600万円以上が51.0％から56.1％へ増加。平均世帯年収でも682万2,000円から717万3,000円へ上昇した。同機構では、年齢・世帯年収の上昇の背景として、第２次ベビーブーム世代の年齢の上昇による影響、マンション価格の上昇を一因として挙げている。

[住宅新報　2007年12月3日]

このあたりの調子が悪い区の分析をすれば？
県境外周区以外でも、北部の区は人気が無くなってきているようだ。
将来性が無いからでしょうか？

　　　　　　　　契約率　　　　坪単価
16位　大田区　８５．０％　　２６３．１
17位　足立区　８４．７％　　１７６．０
18位　北区　８４．１％　　　２５２．２
19位　世田谷区　８３．４％　３３３．８
20位　葛飾区　８２．９％　　１８６．０　
21位　中野区　８１．４％　　３１１．６
22位　文京区　８０．５％　　３７６．９
23位　豊島区　７１．４％　　３４６．５

>584
契約率ではなく坪単価で並べてあげれば自分のポジションに気付くと思いますよ。

　　　　　　＜契約率＞　 ＜坪単価＞　　 ＜１Ｒ賃料＞
1位　渋谷区　８８．１％　　６１０．２　　　１０．６７
2位　千代田区　９７．８％　４９９．２　　　１０．８６　
3位　港区　９６．７％　　　４８６．０　　　１４．３５
4位　目黒区　９３．３％　　４０２．８　　　１０．０９
5位　文京区　８０．５％　　３７６．９　　　　７．８５
6位 豊島区　７１．４％　　３４６．５　　　　６．８５
7位　新宿区　９６．５％　　３３８．７　　　　８．８４
8位　世田谷区　８３．４％　３３３．８　　　　７．７２
9位　品川区　８９．８％　　３３２．２　　　　９．００
10位 中野区　８１．４％　　３１１．６　　　　６．８５
11位 中央区　１００．０％　２７４．１　　　１２．４９　　　
12位 杉並区　９１．４％　　２７０．４　　　　６．５５
13位 大田区　８５．０％　　２６３．１　　　　７．７４
14位 台東区　９３．０％　　２５８．３　　　　８．８１
15位 北区　８４．１％　　　２５２．２　　　　６．５７
16位 江東区　９６．７％　　２４６．９　　　　８．３７
17位 練馬区　９１．９％　　２３３．６　　　　６．６２
18位 板橋区　９３．０％　　２１６．１　　　　６．３３
19位 荒川区　９３．７％　　２０８．２　　　　６．７０
20位 墨田区　９３．１％　　２０５．８　　　　７．９１
21位 江戸川区　８６．８％　２０１．４　　　　６．０９
22位 葛飾区　８２．９％　　１８６．０　　　　５．７９　
23位 足立区　８４．７％　　１７６．０　　　　５．７０

同じ順位あたりの区で心東4区とかを結成してください。

>>585

だって銀行の住宅ローン融資担当者に仮審査の為に、戸建とオール電化の
マンション物件を持ち込むと新築戸建への対応は頗る悪い。
ひたすらマンション物件をお薦めされる。

あとは財閥系大手デペの売主物件だと明らかに態度が異なる。
中小デベには厳しい時代だな。真面目に事業を行っている業者も
存在するのに。

現在の銀行のリーマン向け融資基準は（あくまでも個人的な意見）
①　年収＆家族構成確認・その他借り入れ情報等
　（クレジットカード使用状況等も含む）
②　勤務先状況＆勤続年数
③　売主
④　場所
　⇒　江東区批判されてる人が多いけど銀行の評価は高いみたい。
　　　現状、リーマンが都心物件買えるわけないからね。

ほんまに銀行は保守的と言うか慎重だわ。

>需給バランスは関係なしに、今３０代で持家適齢期が全員
「都心回帰」という変な宗教にはまって、奇跡の再来を
信じている。

うまいこというね。アエラの特集に使えそうだ
「”都心回帰”という宗教」とかね。ＳＰＡ！だったら
さしずめ「”都心回帰”という病」かな

>ほんまに銀行は保守的と言うか慎重だわ。

本当だね。
担保価値に何の期待もしていないから連帯保証とったり
生命保険まで入らせるわけで。今までも物件なんて真剣に
見ずにで借主の返済能力しか見てこなかったくせに今度
は場所で貸し渋りかよ。
そんなに場所にこだわるならもっとノンリコースローン
売ってみろってつーの＞銀行

あ、そうすると例えば港区の物件でしたら融資は８０％
まで、しかも金利は２％です。だけどＸＸ区だったら融資
は最大５０％、金利は６％いただきますとか担保物件の値
下がりリスクが融資額と金利に反映されちゃうね。

都心回帰の宗教＊＊は下がれと必死になのね
現実には、奇跡の再来は難しい…
東京住むということが難しいとされた原点回帰に向かっている。

>591さん

そこまで露骨な融資は行わないけど、買いたい物件の提携ローン内容を
確認していくと吃驚する様な好融資条件に出逢う。

金持ちには好条件、庶民には厳しい・・・

庶民リーマンの物件選択は個人の希望よりも、
融資銀行が購入物件を選択している。

あと物件によっては提携ローン銀行が、

A物件は大手都市銀行すべて＋信託銀行がついている場合と
B物件は地方銀行＋都市銀行一行と言うケースが多い。
＊当然、金利等の条件も全く異なる。

銀行が物件選択をしている悲しい現実です。

>>593 当たり前でしょ。文句があるなら、現金一括払いで購入すればいいだけ。
それができない　貧　乏　人　は銀行に従いましょう。

>そこまで露骨な融資は行わないけど、買いたい物件の提携ローン内容を
確認していくと吃驚する様な好融資条件に出逢う。

そうなんだー。
銀行はデベロッパー側にも当然融資しているから、物件が
売れ続けないと銀行も困るわけだしね。デベと銀行は一心同体
ってわけだね。

>銀行が物件選択をしている悲しい現実です。

私はそれほど悲しいとは思わないけどね

担保物件価値によって融資額を決めるなんて当たり前だし
物件価値が下落して債務超過になるリスクを個人に負わせて
自分は連帯保証人と団信でリスクヘッジするなんて都銀と
いえどもサラ金と同じだよ。

やはり死なない限り債務免除されない住宅ローンは個人に
とってはリスクが高いよ。例えば設計偽装なんて個人じゃ
見抜けないよね。現金で買ったら仕方ないけどさ、そうい
う物件に対してローンをつけた金融機関がなんの責任も取
らないというはどうかと思うよ。

だから銀行は物件選択してもいいから選択した責任も同時
に取ればいいんだよ。偽装発見されて取り壊しになったら
担保放棄すればローンは免除にするとかね。
公的資金で生き延びたんだからそれくらやってもバチは
当たらないでしょう。

>595

10年2%ちょいくらいで固定で借りられるなら、
100億近い純資産があるお金持ち以外は
借りたほうが得だと思うよ。

小金持ちは金持ちは金利の意味が分かるから、
まぁ、借りると思うけど。

小金持ちだけど借りる気はないよ。
バブル時代も借りてくれと言われたが借りないで売買した。
正解だったけどね。

銀行はノンリコースでも全然貸せます。事業用ローンなんてみんなそうやってるんだし、PBでは居住用ノンリコだって出してるよ。だけどデューデリの手間がかかるから小さな案件でやったって割が合わないし、当たり前だけど金利が高くなるから皆様のような月々の返済にあっぷあっぷな零細サラリーマンのお客様には歓迎されないでしょう。

偽装物件の責任を取るローンというのは面白いね。もちろん銀行だって建築偽装を見抜けるわけはないけど、三大疾病保障付きローンみたいに身内の保険会社に保証させればいいだけだし、だいたいそう滅多にあることではないだろうから金利を10ベーシスも上乗せすれば十分鞘は抜けるし。このご時世なので意外と庶民が騙されて売れるかもね（笑）

耐震偽装や資産価値が急落するような瑕疵は、
本来無いことがお約束なので、
そういうのを前提にした保険というのは難しいのでは？

だって、保険料率設定した瞬間、それが妥当なものであるなら、
その確立で耐震偽装が存在するという表明になっちゃうよね？

>>601 だって現にその確率はゼロじゃないでしょ。
リスクを正当に評価するのは当たり前のこと。

銀行・保険会社・デベロッパーという三位一体が、
タブーである耐震偽装の可能性などを、
公に認めることはありえない、ということ。

偽装の確率が実際にあるかどうかとは別の話。

公に認めるも何も、現に耐震偽造の一つや二つあることは常識じゃん。

遅くなったが、エコノミスト読んだ。
キーワードは２極化。

売れ行き鈍化にもかかわらず、用地反落情報無し。しかし、これから都心から郊外に向かうほど、買い手を求めて値下げになる。
逆に、都心は一等地ほど、取得用地も下がらず、高値で推移。

都心物件のコラム。「売り渋り」は終わり、今は「売り控え」。売れそうにも無いし、売り急ぐ必要も無い、と様子見。都心一等地を高価格で仕込んだ大手の分譲価格は今後高くなるほかないので、今は「嵐の前の静けさ」だそうな。アジア系富裕層が押し上げる、との予想も。

元々、都心一等地など無縁なので、今後の「天井知らずの値」とかで勝手にどうぞ。ま、郊外物件を買い急がずじっくり叩いていきましょか。

下手な煽りだ。

だから、アジア系富裕層は日本になんか投資しないｗ
それはエコノミストの妄想か願望でしょ。
まだドバイのコンドミニアムを買った方がまし。

＞608
治安がよく安定した社会の日本の魅力は高いよ。
香港の知人も湾岸タワーで２戸ほど買った。
香港より安いし質がいいらしい。