23区内の新築マンション価格動向（その1９）

今週号の読売ウィークリーとエコノミスト見たかい？

言ってることが両紙ともかなり違いすぎるのだが。。

エコノミストは今後もアゲアゲ
読売は2年待て！必ず下がる！

だって。。

さてどっちでしょう。。

もう結果出てるよ
都心はアゲアゲ
都心以外は下げ下げ

都心はアゲアゲ
都心以外は下げ下げ
バス便は問題外
都心以外のバス便さようなら

都心って？

>>520さん

514=515=516さんは513さんが言うところの『港区の辺境』にお住まいなのかと。それで逆鱗に触れちゃったんじゃないかな。

どうも豊洲ネタで荒れているようだが、このスレは特定の場所の好き嫌いではなく、23区内の価格動向を論じるスレなので、豊洲についてコメントするなら、あくまで価格動向に関する論理的なコメントを期待したい。

豊洲はマンション大量供給の継続と最近の高い地価上昇率に注目が集まっているが、このスレでのポイントはひとつ。豊洲のマンション価格は維持可能なのか? という点である。

供給は、TOTの残りと住友タワー3本。確かに多いのは事実だ。ただ、全て再開発地区であり、その限りで打ち止めは見えている。しかも、再開発計画はまだ途上であり、これからオフィスビルの建設により、昼間人口がさらに増える点はプラスだろう。また、東京駅周辺の再開発が劇的に進展し、通勤面からの需要増もプラスであろう。よって、多少の価格上昇があってもある程度時間をかければ在庫ははけるとの見方も成り立つ。

一方で、価格面のみに注目すれば、既に上がり過ぎとの解釈も当然可能だ。一部の物件は港区並みの価格になっており、感覚的にはおかしいとの声は当然だろう。

ただし、豊洲の物件(タワマン)は物件内の格差も相当に激しいということは言えるのではないか。TOTにしても、完全に均して計算したら、坪300万円を大きく割っているのではないか。つまり標準的サラリーマンでも手の届く値段には上限があり、それ以上にはそもそも上がっていないという可能性だ。上がっていたのは、一部の角部屋、高層の眺望の良い部屋ということになる。

では、条件のよい豊洲物件は割高なのか? (長いのでいったん切ります)

結論から言うと、現時点ではやはり割高ではないか。港区の価格にいくら再開発地区とはいえ、豊洲の価格がこれ以上接近するのは行き過ぎだろう。となると修正されると考えるべきだが、これは必ずしも価格が下がることを意味しない。

なぜなら、豊洲の価格が下がるか、もしくは港区の価格がもっと上がるかして、価格差が拡大すれば割高感は解消されるためだ。あるいは、豊洲の再開発が期待以上のものになれば、割高感の解消につながる。

どれも現時点では結論の見えないことだが、これだけは言える。都心が下がったら、豊洲は酷いことになるという点だ。ダウンサイドのリスクはそれなりにある。

ただし、リスクに見合うリターンもある程度期待できる。それは再開発の進展で、近い将来に渡って価格が現状維持される可能性である。あえて豊洲に住もうと考える人は、この辺り狙いと思えるのだが、さていかに。。。

一生に一度の買い物でそんなにリスクを負うなんて...ｗ

不動産（特にマンション）を「一生に一度の買い物」とは考えないでしょ。
転売、賃貸で十分利ザヤ、利回りを取れる物件であればね。
「一生に一度の買い物」などと構えちゃうからいつまでたっても決まらない人
多いんじゃない？
もっとも、2006年以降の豊洲は利ザヤも利回りも期待できないのでパスですね。

豊洲は再開発エリア外もあるはずだが。
再開発エリア内だけが豊洲ではない。

読売の２年待てば必ず下がる。
って予言は、消費税率アップに依る駆け込み需要を考えていないことになる。

ズルズルと消費税率アップの時期が先延ばしされており、
しかも民主党が万一衆議院選挙で勝利すれば、
さらに先延ばしせざるをえないだろう。

２年以内に駆け込み需要が終わってるとは決まっていない。

>>530
上がった分が下がると単純に言う人がいるが、2004年が異常に安かったわけで、逆に今の状態が、下がった分が上がったとも言えるんじゃないですかね？
どうしても異常に安かったレベルまで下がらないとマンションを買えない人が多くて困るね。

確かにこれ以上、上がることはないだろうが、今ぐらいがちょうどいいレベルじゃないの。

今が丁度いい水準ですよ
この水準で買えない人は賃貸でいいんじゃないの？
2004年のマンション相場なんて、日経平均の1万円割れのようなものです。

>>534
名言だね。額に入れて飾りたいよ。　そういう時間経緯での把握が
できないといけない。

碓井氏も５４歳の不動産学会会長なる人物（ともにウィークリー読売）
の写真がなんか野卑な表情に写っていたなぁ。

土地などただみたいな田舎でスローライフもいいなと思います。何でも２極化なんでしょうか。都心は当面下げないのでしょう。資産インフレというほどではないですが。都心買いあさった外資も、米国系からアラブやアジア系などに代わっていくのでしょうか。オフィスはずいぶん需給逼迫しているようです。

長期的には２極化進んでいくのでしょう。人口が減り、地方には自然がよみがえり、人間らしいゆったりした暮らしができる環境が整ってゆくのかもしれません（望み薄ですが）。

タクシーも上がって、石油関連系はインフレ基調ですね。一般リーマンの実質給与はなかなか増えません。昔から都心は富裕層によって所有されるもの。社会主義革命でも起きない限り（中国は土地は国有でしたか）、変わりませんね。

革命が起きても、高級官僚や党幹部によって一等地、一流物件は占められるだけ。同じ事さ。

結果、庶民は田舎でスローライフを楽しめる。無農薬野菜を作り、地鶏の卵の朝食。釣りに行って、刺身。晴耕雨読。（なんてことはないか？）

都心ＭＳの賃料収入で、田舎で悠々自適にスローライフっていうのも
いいねぇ(^^)

社会主義を標榜する国こそ、日本など問題にならないくらいの格差社会なんだから。いやはや。

株式市場のバブルが弾けて、一般投資家は、株式市場から遠ざかりました。
10年前の株式の出来高なんて酷いものでした。
ルールが緩められたり、ネットで売買が出来る時代が来ました。
昔、株でやられた人の中には自分の失敗を相場のせいにして未だに嫌悪感をしめす人もいます。
不動産は、普通のサラリーマンは都内に住めないと東北新幹線で通勤をする人や茨城県の古河あたりの戸建てを購入する人もいました。
株式にも不動産にも歴史的安値がありました。
日経平均の1万円割れも最近といえば最近です。
安値から3割ほど戻した時に、雑誌で再度1万円割れと書きたてられましたね。
不動産のリバウンドは大きすぎた感じは否めませんが、安値とは予測不能の事態で相場を見誤った結果の賜物です。

格差社会の根本は、頭脳の差ではなく度胸の差

知識と行動力の差でしょう。
若いうちに足かせ作ると終わってしまいますね。

タイミングと運でしょ

若干、弱含みのようです

http://towerlife.jp/bld03/bld03.php

544さんよ・・・

悪夢を思い出したよ。抽選はずれた湾岸物件が表の旧価格の段階で
売り出し価格の2,000万 upだよ。それが▲300万円程度下落した程度では、
弱含みかとのコメントには涙が出てくるよ、何故、抽選通らなかったのかと・・

＞若いうちに足かせ作ると終わってしまいますね。
ここで買って、本当に下がったら、値引いて売ればいいんだよ。
下がり始めるとなかなか売れないけどね。
でも下がっていく以上、その先に底値でもっといい物件が買える
チャンスがあるわけだ。
そういう意味でも４割程度の自己資金はないと買っちゃいかんな。
「２割以下の自己資金」という買い方がリスキーなんだよ。

マンション価格が下落するっていうことは
今９０００万で買って、二年後７０００万で売ったとしても、その先
賃貸で暮らしていたら５０００万でもっといい物件が買えるってことだろう？

（そんなことは、１９９５年から２００５年にかけて起きただけだけどね）

１９９１年の高値と２００７年の高値は全く高さが違う。
ここから暴落したらそりゃ阿鼻叫喚の大不況しかないぞ。そういうことは
週刊現代の記事にしかならん。・・・と思ったら実際に記事になってたｗ

言葉足らずで申し訳ない。
ココで言う足かせとは、若いうちに嫁（専業主婦）貰うとという意味。
しばらくダブルインカムならこの限りではないけども。
もちろんもともと裕福なら全く心配ない。

週刊現代の平成大恐慌は新味のない内容で、あまり読むに値しない。週刊誌というよりもだいぶ前の月刊誌という感じ。

すでに兆候が表れているが、マンション大暴落でファンドはおろか、金融機関まで大打撃。こうした内容は世間の今の感覚とは合致しているから、ある程度は売れるんだろう。

週刊現代の予言どおり、もしも今週、株式市場大暴落したら、今週号の記事も信じてあげよう。

>544
545さんのおっしゃる通り、最初の分譲価格を知ってる物件が呆れるほど高く売り出されてますねぇ。
しかもこの表、売れ残り物件リストですよね。売れ残ってる物件だから若干下げましたって傾向ですね。

２年半前に湾岸のタワーマンション物件を購入したのですが、当時の値段は坪２００万弱でしたが、
544の表を見ると現在坪３3０万を超えてる・・・
買ってよかったと思っていますが値上がりの満足感よりも「助かった〜」の方が強い。
あの時買ってなかったら今はとても無理ですから。

＞もしも今週、株式市場大暴落したら、今週号の記事も信じてあげよう。

かつては、ＴＶの星占いみて一喜一憂していた自分が最近は
ＮＹダウの終値を見るために６時に起きてしまう。こんな自分が
嫌だ。

今週号のエコノミストが真実を語ってる。現代、読売は参考に
ならない。
暴落？そんなに甘くないでしょ。

来年の今頃は（来年になれば下がる！）

とかまた繰り返しみんな言ってる羽目だよ。

週刊現代の予言どおり、もしも今週、株式市場大暴落したら、今週号の記事も信じてあげよう。


この「今週、大暴落の予言」は、週刊現代ではなく、週刊文春（１１/２２)でした。大変失礼しました。

>552
えっ？エコノミストも表紙のタイトルこそ「マンション急騰」だけど
中身の記事は、マンション販売の不調ぶりと、米国の不動産バブル崩壊は
決して対岸の火事ではない、という内容ですよね。

それに、記事の中にあったマンション価格のグラフが状況を如実に表していて、
現在の価格水準は長い歴史を振り返っても実はバブル期しかないところにまで
上昇しているんですよね。
まさか、ここからあのバブルが再現されるとは誰も考えていないわけで。
やはり、とりあえずは天井に達したというのが正しいのでは。
潮目は完全に変わっていると思いますよ。調整は既に始まってます。

まぁ、暴落はないでしょうがね。

1980年頃、ここまでマンションが高くなったらもう
誰も買わない。・・不景気じゃ値段下げるしかない。
そういっているうちに物価は５年で２５％あがって
住宅は郊外で買うのが当たり前になったんだけどね。

変えなくなるリスクを誰も考えていないんだね。
おそらく、２００７年にでも買っておくべきだったって
ことになるよ。
だってインフレ始まっているうんだもの。

４年前は、買ったそばから安くて立派でいいものが出てくるなかで
２年も竣工待たされた。
今は、竣工売りも多いのだから、もし下落にむかうのなら少し住んで
売りに出せばいいんだよ。
下がらない確率のほうが高い。
相場は、新築の値引きで決るものではなく中古の流通量も関係する。
売りたくない。持っていたいという人が高値を支えている。

不動産業者の話では銀行や証券会社関係の客足が遠退いてきており、買うのはお医者さんなど、あまり市況に関係ない方達のようです。都心一等地以外は全体的に厳しい状態が続いている。特に戸建は23区内でも売れなくて苦労しており、値下げが当たり前になってきているって本当？

２極化ですね。一等地とそれ以外。ただ正確に言えば、不動産は個々それぞれで。一概にはなかなか。

ただ、都心は戸建よりも高級マンションのほうが人気あるようです。時代とともに好みの住スタイルも変わってくるようで。

>>557
最近の土地広告は値段に二重線で訂正を入れていて
価格を下げた感じのものが多いよ。
ただ、それが本当なのかはわからないけど。
（まさかとは思うけど、下げたフリとか？）

フィナンシャルジャパンの１月号ご覧になられた方
いらっしゃいますか？
私は社会人になってからインフレを一度も経験したことが無いため
（現在31歳）色々考えさせられてます。

モメンタムは明らかに下落基調。
これは感じ始めた人も多いのでは。
マスメディアも表現しきれないモメンタム。
分析結果は後からついてくる。

リハウスとか住友とか中古サイトを定点観測しているけど、
確かに値下げしてる物件が明らかに増加してきたね。
チャレンジ価格のなかに混じって、まともな価格のものが徐々にだけど増えてきてる。
そういったものは比較的すぐに売れるので、結果としてチャレンジ価格が多く残って、まだ強気相場のように一見見えるが。

リハウスの在庫件数はついに52000件を超えてきた。
需要が冷えちゃってるから、回転が今ひとつというのもあるけど
そろそろ売り急ぎっぽい動きも出始めているかもね。

中古市場でも、チャレンジ価格の言わば「意見広告」
が聞き入れられてもらえない環境になってきたことか？

まあ、そのうち中国バブルもインドバブルも産油国バブルもはじけるって。
コストプッシュインフレもその時点で消滅して、健全経営を続けている
日本が相対的に有利になると思うよ。
もちろん不動産価格は下がるけど２割減ぐらいで済むんじゃないかな。

エコノミストに契約率が出ていたのでランキングします。
同じ率のところは販売数が多い方を上にしました。
０７年１〜９月実績
みなさん傾向を分析してください。
　　　　　　　　契約率　　　　坪単価
1位　中央区　１００．０％　２７４．１
2位　千代田区　９７．８％　４９９．２
3位　江東区　９６．７％　　２４６．９
4位　港区　９６．７％　　　４８６．０
ーーーーーーーーーーーーーーーーーーーー
5位　新宿区　９６．５％　　３３８．７
6位　荒川区　９３．７％　　２０８．２
7位　目黒区　９３．３％　　４０２．８
8位　墨田区　９３．１％　　２０５．８
9位　板橋区　９３．０％　　２１６．１
10位　台東区　９３．０％　　２５８．３
11位　練馬区　９１．９％　　２３３．６
12位　杉並区　９１．４％　　２７０．４
ーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーー
13位　品川区　８９．８％　　３３２．２
14位　渋谷区　８８．１％　　６１０．２
15位　江戸川区　８６．８％　２０１．４
16位　大田区　８５．０％　　２６３．１
17位　足立区　８４．７％　　１７６．０
18位　北区　８４．１％　　　２５２．２
19位　世田谷区　８３．４％　３３３．８
20位　葛飾区　８２．９％　　１８６．０　
21位　中野区　８１．４％　　３１１．６
22位　文京区　８０．５％　　３７６．９
23位　豊島区　７１．４％　　３４６．５

560です。
私も564さんの様な考えでしたが
ＦＪ１月号に書かれているニッセイ基礎研究所の方と
藤巻さんのレポートを読んでいたらそんな考えもあるのかと
思ってしまったのですよ。是非ご一読を。

今までは、将来の給与アップを見越して、
当初返済はラクラク、あとでだんだん返済額増やしていく、
そんなプランさえもがまかり通ってしまった時代。
経済のパイが大きくなっていく局面だったから。

これからは、頂点を過ぎて、如何に下落を緩やかにできるか、
維持、延命が問われる時代。
投資をかんがえると、個人の居住用不動産所有は、
リスクでしかない時代でしょう。

つまらない政治家と私腹を肥やす事しか考えていない官僚が蔓延っている国では投資も呼び込めないし、逆に国内の金は元気な国に逃げていく。長期的に見ると少子高齢化も進み個人消費は上向かない。会社に高齢独身者多くない？男も女も結婚しないね。渋谷経由で通勤してるけど皆イライラしてるよね、喧嘩もよく見かける。ジジイ・ババアがうるさく言うから、携帯電話を切れという電車のアナウンスの方がうるさくない？　10年振りに海外から帰国したけど、街の中が何となく殺伐としているような気がする。周りの人に優しくないよね。心の余裕がないよね。もっと活気のある明るい国にしないと不動産価値も下落していくように感じています。

人口減に歯止めをかけて経済活性化させる為にも移民を毎年10万人程度受け入れたらいいと思う。ただし最終学歴は大学以上で5000万円以上の住居用不動産購入するとかの条件をつければ経済効果も倍増するぞ。