23区内の新築マンション価格動向（その1９）

いえいえ。貴重なコメントだと思います。

好立地物件はインフレ乗り切れると思いますね。
先は誰も分かりません。ここぞ、と思って、買える状態にあれば、買いでしょう。トイレットペーパーはどの店でも自由に買えますが、個々のマンションはそういうモンじゃないですからね。

>>21
うっかり聞いてしまいましたが、1000万の借り入れについて金利が３％から
４％に変わって420回ローンの支払い総額の差は243万
これが1000万というのは4000万ローンを組む人。こりゃ庶民ではなく
立派な金持ちですよ。

新築がなくて築浅中古が相場作ってると言っても、
チャレンジ価格中古物件だらけで、
実際に売れてないエリアの相場はどうなるの？

>>21
実際は４２０回ローンを払う前に住替え売却がありえます。
仮に4000万ローンであっても、20年程度で住替えたら
実際の金利差は500万以下ということです。
もっと大きいのは売却価格で買った物件、時期如何では
１０００万以上の差がでてきます。金利よりそっちがよほど
大切ではないですかね。

>>23
インフレ乗り切れるかどうかは物件ではなくローンと
家計如何でしょう。

ところで購入希望の皆さん価格が下がったらどうするの？

・今は手の届かない物件を買いたい
・今でも買えるけどより安く買いたい

どっちのほうが多いのかな？

>>25
株なら売り手が多くて買い手がいなければ場が立たない。
流動性がない状態。サブプライムのＲＭＢＳみたいなもんだ。
ただ、それでは仲介業さんの立場がない。売ってナンボ
買わせてナンボ。
大抵は「売れませんよ。下げませんか」といってくるし
客を見つけてくれば客が指値を入れる。こうなれば保合の
状態だね。
時間がたてばどちらかに寄る。
レインズに載るのは専任媒介物件だけで一般媒介では載らない。
仲介業者は宅建業法で媒介を依頼されたら価格の説明をしないと
いけない。過去の成約事例を示して説明する義務がある。
そのため各社相場を説明するようなテキトーなネタは集めているよ。

>>26
たとえば5年後に物件価格が1000万円下がり、金利上昇幅も1％以内に収まり、
消費税UPもなく購入できたとしても、その間の家賃負担（補助はありません）は、
確実に存在します。
どう割り切ればよいのでしょうか？

今更ながら11/8のスミフの中間決算短信読みました。
「下半期も、上昇した販売価格を消費者が受入れるか、先行きなお不透明感が残ります。
当社では、営業体制の強化を図り、次期計上予定分を含め、販売契約確保に注力してまいります。」
だってさ。

さすがに強気のスミフでさえも迷いが生じはじめているようですね。

心南４区
千代田区、中央区、港区、江東区
平均で年収１千万円の人が毎年１万人増えれば
給与年収の総額は毎年１０００億円増える。
これが１０年続けば１兆円。
現在の大田区の納税者の給与所得の総額は約１兆円。
これと同じ規模が限られたエリアで純増することになる。
都心部のアーバンライフがいかに大きく変わって行くか想像できるだろう。

>平均で年収１千万円の人が毎年１万人増えれば

その仮定が既におかしいでしょｗ

>>35
心南４区の納税者の給与所得総額はＨ１７からＨ１８で
千代田区８６億増
中央区２４１億増
港区４９７億増
江東区４２８億増
計１２５２億円増

>>36 それはその1年だけの話でしょ。あと10年も続かねーよ。

賃貸を含めて毎年１万戸のマンション供給があれば良いんです。

江東区のマンション規制も解除されたし、
中央区の晴海もまだこれから、
江東区の有明、東雲にもまだまだ土地がある。
港区は？だが、
既に売れていて、まだ未入居のＴＴＴとか、豊洲とかを入れると、
総計１０万戸は可能じゃないか？

また上等デベの妄想ですか...。

心南４区釣ネタもいい加減にしろよw

豊洲なんて住民の半分が朝鮮人じゃん。。。

41さん
それってホントですか。
詳しく教えてください。

もっとまともな反論無いのかよ。
１０万戸も作れるスペースが無いとか、
売れるはずが無いとか・・
ところで、選手村も終わったら分譲と賃貸になるんだよな。
そこだけで何戸だっけ？

>>41
豊洲駅徒歩5分の枝川地区のことだろ。
豊洲の住人はほとんど日本人だよ。

>旧東京市は戦前の東京オリンピックと東京万博の誘致に失敗した翌年の1941年、「環境整備」を目的として枝川に簡素なバラックを建設し、
>主に深川区内に不法住宅を構えて居住していた朝鮮人約1000人を強制的に移住させ収容した。これが枝川のコリア・タウンの起源である。

江東人はいろんなところに出没しますね。
でもホントは江東人を叩きたい人の釣りネタなのかな？
可哀相に。

心南４区の納税者の給与所得総額はＨ１５からＨ１８の３年間で
千代田区２１０億増
中央区５３０億増
港区１０２３億増
江東区７５２億増
計２５１５億円増

心南4区ってどこで発生した言葉だろうか？

＞43
まともな反論は結構発生していると思うが、読んで
ないだけだろう。城東厨（業者？）への反論を纏めると

・東京の中心は東京駅ではない。
・人は住居を決めるときに勤務地からの距離だけで決める
　わけではない。
　とりわけイメージ、子持ち世帯にとっての教育は重要。
・西側との価格差が解消しつつある現在、魅力の大きな
　一つの要因である”価格”は消えつつある。

ぼくは金融機関でまあ、企画っぽい仕事をやっているん
ですが、xx証券上野店の方が、xx証券渋谷店より客筋がいい
なんて状態になるのは、あったとしても2100年くらいの
話じゃないかなあと。

>>46
都心回帰のピークのデータがこれからも続くとな？
つくづく江東・信・者は馬　鹿　だなw

つうか何？心南４区って
キャナリーゼみたいなものか？

>>48
残念ですがこの数字は平成１７年中の人口移動までしか反映していません。
平成１８年、今年の移動。
それから今建築中、今販売中の物件は当然ですが反映されていません。
>>47
情緒的で、現状認識を述べているだけ
数字を使った反論が出来ないと説得力に欠けるよ。

珍しく反論が始まったねw
かなり痛いキャラのようで期待できる

10年10万戸か〜
TTTが何本必要なんだ？

最近は城東何某よりも、反城東の方がしつこいね。

>>47

オレは去年江東区物件を買った。あくまで自分の価値観でしか語れないが、

・東京の中心が東京駅ではない、というのはそうかもしれない。
しかしどこかを暫定的に中心点としないと距離感による評価はできないだろう。『東京駅』という分かりやすい地名、丸ノ内/大手町といった大企業の本社の多い東京を中心としても違和感は無い（むしろ渋谷とか六本木などを中心にされた方が違和感が無いか？オレだけか？）

・必ずしも通勤利便性だけで決めないだろう。しかしそれと同じくらい通勤距離を気にする人もいるのだよ。これらの割合は分からないけど、半々くらいじゃないの？根拠無いけど。

・西側との比較は何も言わない。
オレはタワーに住みたかったので西側（って具体的にどこ？）は基本的に対象となりえなかった（埼玉などは探したが）。しかし少なくとも去年まで『価格』が売りだったのは確かだね。仮に世田谷区でタワーを販売してても、とてもじゃないがオレには買えなかったに違いないから。

ついにＷＢＳでもマンション特集やってたね。
値段上げすぎて売れないって。
地価高騰とか材料費用が高いってやってたけど、実際は
デベの利益を増やし過ぎってところでしょう。

いずれにしても、もう少ししたら、官舎跡地の放出が
はじまるから、今すぐ無理して買うことないって。
今後どんな所が出てくるか楽しみです。
今売っているのでお値打ち品ってないですよね。

ららぽーとの出店見ればわかるじゃない。
数だけ増えても、城東は金持ちの世帯のマーケットとはみなされてない。
住人が望むのはツタヤとファミレスレベル。

そこそこの給与の大半は、ローンでデベと銀行がお召し上げ。
ローンのための半生、社会の従順な駒としての良き一労働者。
あとは教育まともにやれば可処分余資は極貧弱。

順次見合いお構いなしにつめこまれ林立する湾岸大団地。
庶民のベッドタウン多摩ニュータウンの現代版。
チープな街がひと時にぎわい、そして寂れていくことでしょう。

>>52
ＷＢＳでコメントをしていた評論家が最後に「個人的希望も含めて
価格が下がって欲しいと思っている」と本音を言っていましたね。

つまり、今日のＷＢＳマンション特集は「予測」ではなく単に
コメンテーターの「願望」を述べたに過ぎません。

>>52

詳細希望。
具体的なマンション名でてましたか？

>52
現状売り出されているものでみんなが欲しがるお買い得物件物件がないのは確かだけど、官舎売却こそ随意契約は出来ず入札になる訳だし、安くなる要素は少ないんじゃない？

安く出てくる可能性があるとすれば、郊外売出し物件の不振でニューマネーの出ない中小デベが、仕込んでしまったけど開発出来ない種地を大手デベに二次売却するケースではないかと。もっとも、中小デベは良い土地を買えてないので郊外が中心になるだろうけど。

WBSは、少し前にも郊外のマンションが売れないって
特集をやったじゃない。
男のキャスターが埼玉のマンションまで行って、レポートしてた。

9月10日のＷＢＳで
郊外のマンションが売れ残ってると、特集やってました。
昨夜の特集はついに、ってネタじゃあないんじゃない。

都心回帰と
郊外開発との大きな違いは、
都心回帰はある一点を中心とした集中と集積、
郊外開発は鉄道沿線に放射状に拡散、
拡散は消費力を弱めるが、
集中と集積は消費力を何倍にもして行く。

都心回帰が続けば、
都心に高級店、都心周辺部に生活関連の店が充実して行くだろう。
そして、都心＋周辺部が一体となり、都心部として、
一つの生活文化を築いて行く。
その文化は、ユビキタス技術etcを駆使し、従来では考えられなかった
非常に便利なものになるだろう。
この傾向は年を重ねるにしたがって、明らかになって行き、
これが更に高所得層の都心回帰を促して行くだろう。

WBSでネタに挙がったのは西新井
超チャレンジ価格のこの物件でも一応WBSでは
販売は好調扱いだった

駅近物件はまだ何とかなってるが
徒歩15分から20分物件は以前に比べると壊滅的
エンドが全くついてこない状態

と、ここで散々議論された内容でした

官舎の放出も最後に話題になってたね
個人として思うに、一年前ならバブルを煽る事を危惧されたけど
今なら格安とまではいかないけど適正価格で落札されるんでは？
まあそれでも2003年あたりのマンション価格として
出てくる可能性はまずないと思うけどね

中心点云々は東京駅を中心にしても
真円であることはありえないよねw
江東区越中島の財務省官舎は気になるけど

財務省官舎？そんなのありました？

>>62
あるよ
区主導で隣接マンション＆ヤマタネを含んだ
再開発になるかもしれんけど
この前は単独で報道されてたな

以前は財務省って入り口に書いていたけど、今は消えてる。
それに周りを頑丈に鉄骨で補強しているような外観。
頑丈そうにみえるから建て壊しそうに思えんな。

この前は単独で報道されてたな

単独とは、江東区役所からの
報道ということ？
また何時頃の話ですか

リバーシティの川向こうのヤマタネ？
駅から遠目だけど、眺望が素晴らしいじゃない。
あそこにタワマン建てたら、凄い倍率になりそう。

質と量とは反比例するものですよ。
高級店は、顧客の人数は追究しない。できない。
ユニークでハイクオリティなサービスを提供しようとすれば、
上客だけが、対応できる人数いるのがベスト。

新興開発地区の人口過密地域には、
到底文化とはいえないマニュアル化された大衆店が繁茂する。
勢いに乗ってイナゴのように消費して、そして古びていく。
既に銀座でさえ、大衆化しつつあるよね。

いよいよ始まった。
バブル崩壊。
信用収縮が始まったら、潮目がかわる。
株含めてギリギリでやってる輩は、市場から退場だ。
怖い怖い。

いざ凪ぎ景気超えも２００８年までもたなかった。

株も外貨もやってないから
べつに気楽だ。

江東区が本格的に動き始めたら都心近くの
優良、大規模マンションが目白押しになりそう。
ｍ２で７０万台から８０万台で手ごろな価格で
量もかなりの数になるか？
港区で減った分を補って余りあるか？

株や外貨でマンションの頭金を増やそうとしてた人は物件価格が下がってくれないと困るのかね。

そういう人は需要と供給について考えてみるといいかも。
なぜ株安なのにマンションの価格が下がらないかとか
円高なのにヨーロッパのブランド物は値下がりしないかとか。