23区内の新築マンション価格動向（その1９）

>>181
武蔵小杉＝中原区の発展で、一番打撃を受けるのは世田谷区、
次が大田区、この２つの統計を見ると良い。
ちなみに、川崎市も都心回帰の影響で、対都心部は人口流出
でマイナスが続いている。
世田谷区、大田区あたりと比較すれば、坪単価３００万円でもまだ安い
との判断だろう。

第７表　転入前または転出後の住所地別移動人口（東京都）
平成１６年
http://www.city.kawasaki.jp/20/20tokei/home/doutai/d16/hyo/hyo7.htm
平成１７年
http://www.city.kawasaki.jp/20/20tokei/home/doutai/d17/hyo/hyo7.htm
平成１８年
http://www.city.kawasaki.jp/20/20tokei/home/doutai/d18/hyo/hyo7.htm

平成１８年
　　　　　 幸区　　　　　　　　　 中原区
順位　　転入　　　 転出 　　　　転入　　　　 転出
1 　鶴見区 615 鶴見区 846 大田区 840 　港北区 940
2 　大田区 467 大田区 329 港北区 809 　大田区 666
3 　港北区 220 港北区 275 世田谷区 760 世田谷区 622

そりゃ安いでしょう。川崎市だから。
比較で買われるなら、世田谷区大田区が値崩れすれば
川崎市はもっと値崩れすることになりますよ。
したがって、坪単価３００万円では高値掴み。

人口の転入転出と言っても、
賃貸などの持ち家ではない人口も含まれるからね。

>>184
武蔵小杉駅近、通勤時の乗り換えなし、坪３００万円
世田谷区駅遠、通勤時の乗り換えあり、坪３００万円
こんな比較になるから、
武蔵小杉を選ぶ人が多くなるわけです。
選ぶ人が多いと街も発展して、資産価値も上がりますよ。
まだまだ供給されますからご期待ください。

皆さんご意見ありがとうございます
少し安心しました。。。

アメリカの不動産がやばいってことは
既に知ってたんですが
ほぼ完璧に近い物件だったので
ついつい、買ってしまいました

不動産って株と違って
買ってもヘッジ出来ないのが悲しいですよね

病院も近いんで、将来は親を呼んで
世話をしてあげることも考えてるので
実需と言えば実需なんですが
ずっと持ってるかと言われると、わからないわけで
今住んでる物件も売らなきゃいけないし悩ましいです

供給が多い→ドンとあがって、ストンと落ちる典型的な立地。過去の歴史が全て物語る。
希少性が無いんだだから、新価格を維持できるわけ無いだろう。昨今の状況下、近郊で「資産価値」をあるないを論じていること自体、笑止。超都心を除いて今の価格を維持できないんだから、そこを買えない人は永住を覚悟して買うか、もっと下がるまで待ちなさい。

板橋区の成約率が高くなっているのも相対的な比較でしょうか？
世田谷区は売れ残りが多いですね。

板橋区が売れているのは、このような掲示板を見ないで身の丈にあった物件を購入している方が多い？ということでは
成増でこんなに高いのと思う物件もそれなりに売れているみたいだし。
5000万円以下で購入できる数少ない地域なのかもしれません。
板橋区と足立区は同じように思うのですが、足立は安くて人気ないようですね
文京区に住みたいみたいな方の都落ち現象？
最大の妥協点板橋区みたいな？

187さんは、よく三茶の板にも書き込みされていた、27Fの方ですか？

千代田富士見にはキャンセル待ちをお願いしているので、
ここのところの円高・株安で、再来年にはキャンセルもでるかな…と淡く期待しております。
（FXで損出してるひと、株売却益を資金にしているひとには打撃ですよね。）

実需で購入された方は、ふんばりどころだと思いますので頑張ってください。
資金繰りが苦しくなった投資家さんは、キャンセルしてくださーい。

191
さんの予想がしっかり当たりますように！
でも超都心の一流物件まで下げたら、大変な争奪戦になって、何らかのコネがなければゲットできないんでしょうね。

都心は供給が絞られて
需要も減ってバランスするべ

供給が多い地帯ほどバランス崩れる

株安、円高の基調。
といっても一等地までは残念ながらあまり影響ないような気がする。
元々価値の無いようなあたりの価格が剥げ落ちてゆくだけではないか（これは良い傾向）。

世界の富裕層はもっと高くなっても一流物件は買う。だから、一等地下がらなくて結構。（もっと上がれ！もっとバブルへ！）

汗水たらして働く庶民層が買う物件に、便乗値上げなど不当な利益をのせることなど許されない。不買で倒産させて、叩き売りさせよう。

これからはバブル崩壊のハワイなど米国不動産のバーゲン品のなかにお宝が潜んでいるかもしれない。

かつてのように都市銀行や大手証券会社までが潰れていくようなレベルの不況突入は予想しにくい。よって、一等地、一流物件にまではおよばないだろう。

円高になれば、下落中の米国不動産のお買い得感は増大。
ハワイなんて高騰しすぎだった。尋常でないことは調整されて当たり前。
もっとも過度の期待もできませんが。

中国は大気汚染がひどくて。北京オリンピックまで、という話もあるし。論外でしょ。

>>192
残念ながら違います
資金繰り苦しくなったら
ずっと持ってるはずだった地金溶かすしかなさそうですｗ

>>190　文京区に都落ちってどういう意味ですか？文京区に住もうなんていう人は都落ちするって事ですか？
板橋区は安いからうれるんですよ。成増はちょうど埼玉の境目だけど東上線と有楽町線が乗り入れしているから、知っている人は便利で購入するんでしょうね。
以前評論家の櫻井さんがブリリア成増を推奨していたので、わざわざ見に行きましたが、建物はまあまあでしたが、仕様はファミリータイプで子供が落書きしたり傷つけたりしても大丈夫って感じ！

>>199
埼玉県人が買っているみたいですよ。
代わりに川口市、越谷市あたりが飽きられて売れなくなってきてる。
埼玉県人は内陸奥地でも抵抗があまり無いですから。

>>199はもう少し日本語能力を身に着けたほうが・・

＞199さん
文京区辺りを買いたい人が高くて諦めて、板橋区辺りに都落ちってことでしょ。
板橋が、安いから売れるのはみんな知ってますよ…

＞以前評論家の櫻井さんがブリリア成増を推奨していたので、わざわざ見に行きましたが、建物はまあまあでしたが、仕様はファミリータイプで子供が落書きしたり傷つけたりしても大丈夫って感じ！

こういう人が、批判的な書き込みをするのでしょう…

>>188
供給が多い→ドンとあがって、ストンと落ちる典型的な立地。過去の歴史が全て物語る。＞
過去５年間で年間１５００戸以上の供給があった市区の推移
順位 先月 市区町村名 平成19年度（10月現在） 平成18年度 平成17年度 平成16年度 平成15年度 平成14年度
1 1 東京都 江東区 1,671 2,919 1,609 3,098 3,701 3,128
2 3 東京都 足立区 759 1,489 1,954 884 1,092 1,470
3 2 東京都 板橋区 723 1,368 1,129 1,695 1,332 1,741
4 5 神奈川県 川崎市中原区 619 1,719 2,009 1,328 1,374 693
6 9 東京都 文京区 610 443 1,444 1,624 2,037 1,646
7 7 東京都 江戸川区 586 772 602 702 1,663 1,526
8 10 千葉県 船橋市 569 2,161 2,407 1,222 891 1,145
8 8 東京都 八王子市 569 1,006 746 315 1,287 2,107
11 6 東京都 大田区 516 953 1,439 2,323 3,038 3,316
12 12 東京都 豊島区 486 412 1,499 2,291 943 1,088
13 14 埼玉県 川口市 477 814 1,040 1,081 1,225 1,535
15 19 東京都 品川区 446 1,621 1,421 1,934 2,385 1,960
17 13 東京都 世田谷区 423 1,905 2,158 3,373 3,258 3,111
19 17 東京都 杉並区 393 1,197 1,022 1,672 1,700 1,883
20 20 東京都 練馬区 379 854 1,818 1,065 1,483 1,784
23 27 東京都 墨田区 344 761 1,174 1,634 1,205 1,279
24 21 神奈川県 横浜市鶴見区 325 584 847 480 1,113 1,530
28 30 神奈川県 横浜市中区 292 496 327 853 1,052 1,567
31 25 東京都 渋谷区 267 352 772 1,200 1,895 1,377
38 77 東京都 新宿区 217 1,281 1,412 1,737 3,643 2,447
44 50 東京都 中央区 191 516 2,976 2,721 3,314 2,712
63 63 神奈川県 横浜市西区 126 413 2,490 294 1,356 539
73 69 神奈川県 川崎市高津区 105 810 1,542 754 1,376 1,291
76 77 東京都 港区 95 2,101 4,026 4,528 3,657 3,250

199みたいな人は、どんな物件を探しているのか気になります？
文京区物件で高い高いと騒いでいる人かなとか？
面白い目線で書き込みをする方ですね。

芝浦のキャピタルマークタワー、
東雲のキャナルファーストタワー、
これから入居みたいですね。
芝浦は来年夏に完成する賃貸マンション１千戸で終わりですかね？
都心部居住人口まだまだ増えて行きます。
でも一体どこから集まって来るのか？？？

ついにトヨタワで値下げスタートです。

三井、三菱、野村、東京建物がかかわった物件ですからね。

豊洲の物件契約して入居してない人心配だろーなー。

まあ、あの辺の埋め立て地みんな今買い時ではないというのが客観的に判明して来たね。

こうなると、逆にみんな買わなくなって、値下げ幅が広がって、範囲も広がって行くのだろうね。
次の問題はこれが本当の都心にまで広がるかだね。

豊洲タワーの値下げが本当かどうかはさておき今後の豊洲自体大規模計画目白押しだかんねー。
２・３丁目は住友の２つの物件で頭打ちだが、４丁目より先は何千戸単位で計画があるし。
継続した安定供給で値段が上がらないと言ったのは城東万歳氏だったか。

下がる論者の怒涛の書き込みですか？
実際下がってないでしょ…

>>209 下がってますよ。もっと現実を直視しましょう。

>>208　もうプロジェクト止めちゃえば良いのに。

> 都心部居住人口まだまだ増えて行きます。
> でも一体どこから集まって来るのか？？？

知人でＣＭＴ買った人４人知っていますが
内訳は港区→３名、江東区→１名でした。
これじゃ統計的にも意味ないけどみんな都心回帰とかいって
周辺部から集まってくるかと思っていたら都心部の住み替え
もそれなりに多い印象でした。

豊洲三丁目８−４街区計画
http://www.eonet.ne.jp/~building-pc/tokyo-kensetu/tokyo-154-84toyosu.h...
http://building-pc.cocolog-nifty.com/.shared/image.html?/photos/uncate...
そろそろ着工しましたか？

心南４区の納税者のＨ１８年給与所得総額
千代田区１１９７億円
中央区２４００億円
港区６０３４億円
江東区６６４０億円
計１兆６２７１億円
これはＨ１７年中の人口移動までを反映しています。
２３区計が１３兆８１２８億円ですから１１．８％

これからの１０年間で、賃貸合わせて１０万戸増え、
平均年収が１千万円/戸として、１兆円増えます。
単純計算で２兆６２７１億円、１９％になります。
約５分の１の富が心南４区に集中するわけです。
都心部の消費生活、アーバンライフに与える影響は大きなものになります。
この集中と集積は東京に大きな活力を与えますが、
都心回帰を長期に安定して続けるためには、
坪単価で２５０万円〜３００万円のレンジを維持する必要があります。
価格の高騰は都心回帰の最大の阻害要因です。

城東スレ？
豊洲スレ？

かいな。ここは。

＞192
飯田橋は警察病院跡地に44階建てのタワマン出来ますよ。
売り出しは3年後ぐらいじゃないかな？

おそらくプラウドタワー千代田富士見より1-2割は高い値段になると思いますが。

三井、住友等財閥系デベの販売戸数は圧倒的に
城東地区が多いからではないでしょうか。

http://www.livable.co.jp/ir/003_1.html

この資料は、面白い。値下がり必死だね。

＞２１３

大丈夫か？

２３区の内５区で１１．８％って、２３区の平均より低いってことだよね。

どんな根拠で平均年収1000万なの？。

心南４区って言葉とその意義も作っちゃいましたか？。

江東区だけ除いて考えたらまだ合ってるかもね。

>>215
富裕層も、心南４区にかき集められてしまうｗ

＞江東区さん
勝手に仲間に入ってこないでください。　　
私達はあなたがたと一括りにされた覚えはありません。
そしてそれは未来永劫ありません。　　　　港区より

なんか似た違和感をどこかで味わった気がしていたのだけど、
自分勝手で強引なこじつけをひたすら繰り返すやり口・・・日本の方じゃないですよね？
そのうち江東区こそが東京の文化をリードする真の都心であるなんて
たわごとを真顔で言い出しそうな予感が・・・

新興住宅街の心得が足りないよね。

>>213
千代田、中央、港は
坪単価で２５０万円〜３００万円のレンジなんかに入ってないだろ
港南が引っかかる程度

心南4区なんていってるのはアンタだけだ
ホントに荒らしだよ
消えろ

中央区と江東区が、
今後も都心回帰の大きな受け皿として機能し続けるのは、
皆異存が無いところであるが、
港区の潜在能力については黄色信号が灯り始めている。

心南４区で賃貸合わせて年間１万戸、
これを１０年間続けることは結構難しいかもしれない。

>>222
やはり都心回帰の中心は中央区と江東区に落ち着いてしまいそうですね。

新築マンションの平均坪単価、市区町村別ランキング
2位　港区 470万円←高過ぎ
3位 千代田区 463万円←高過ぎ
12位 中央区 306万円
16位 江東区 284万円

>>222>>223
江東区は都心じゃねーの
いい加減にしろよ心南荒らし

自分の収入を基準にモノを考えないでくれ

>> 198
実需で住むには便利な場所だと思います。
いざとなれば賃貸にもまわせるし…　がんばってください。

>>215
警察病院跡地はオフィス中心、との話でしたが、業務棟と住居棟のツインタワーになるようですね。もちろん興味ありです。
でも３年後に販売開始だと、そこまで待てるか自信ありません。
東五反田にプラウドと三井の計画がありますね。

>>226
ツインタワー住居棟が分譲になると決まってるわけではないので、
賃貸の可能性もありますね。
また、ニュースでたまに見掛ける住居棟の南側の建物が…。

江東区を都心とは言わないわな普通

ただ都心回帰という言葉は２３外周区もしくは隣接他県が
多かった住宅供給がだんだん都心に近づいているというこ
とだよね。だから例えば江戸川区や市川に住んでた人が
数千人規模で続々豊洲に引っ越してくることを都心回帰
現象ですといっても私はそれほど違和感はないかな

あと豊洲（江東区）、勝どき（中央区）、港南（港区）
などの新興タワマン地域については今後の成長の期待も
リスクも現時点ではそれほど差がないと思っています。
お台場なんて港区と品川区と江東区に分かれているけど
行政の都合で線引いただけで土地の利便性や文化度合に
決定的な差があるわけではないからね。

もちろん古くからの場所は別だよ。
でも歴史のある日本橋と亀戸の差ほど新興の勝どき、
と豊洲の差はないってことよ。

いっそ湾岸区とかいって独立してほしいね。
豊洲、勝どき、芝浦、港南、天王洲、お台場あたりを
新しい区にしてさ。湾岸ナンバーとかつけて２１世紀
の暮らしとはこうだ！って似たもの同士で盛り上がっ
たらいいんですよ。

港区民でした

まさに下落局面の初期ですね。

落ち始めた地域は、自分のところだけ下落するのをを恐れて、
死なばもろとも、一流の周辺を引きずり込もうとしがみつく。

一流のほうは、下落が波及してはたまらないから、
足手まといの三流地域を切り離しにかかる。

今回予想される下落は、ブーム終了によるプレミアム分の剥離でしょう。
熱狂的だったところほど下げ幅はきついと考えれば、
おのずと線引きできそうなものですけどね。

豊洲タワーの値下がりってネタが、アチコチ書かれてるけど事実なの？
豊洲タワースレを読んでも良く分からん。

熱狂的だったところほど下げ幅がきついなら、
豊洲は当然当て嵌まる場所なわけだが。

結局、こういうことじゃないかと思うのですが。

デベとしては、新価格、新新価格と値段の上昇を見込んできたが、一次産品価格の上昇と、サブプライム問題の余波もあって、どうも新新価格には中堅の消費者がついてこれない状況が明らかになっている。

ついては、今まで新新価格を前提に価格設定をしてきた物件は、苦戦を強いられる可能性がある。また、新新価格を前提に仕入れてきた土地は、オフィスビルに転用するなどの対応を迫られることになる。

一方、所得格差の拡大に伴い発生している富裕層の消費動向については、堅調であり、また、外国人の新興富裕層による不動産購入も、中国人、韓国人を中心に、増えているようである。

したがって、中堅所得層は、当面待ちでも良いのかもしれない。ただし、場所だけでプレミアムが付くような地域の不動産の価格が大幅に低下することは期待しない方がいいだろう。特に、中堅所得層の購入可能なエリアで、今後の開発が見込まれる江東区、港区一部の物件のこれからの価格付けが注目される。

今回の不動産価格上昇がさらに波及していくかどうかについては、現段階では、波及効果は期待できない可能性が高いということではないだろうか。

>>224
港区、中央区、千代田区の相場はまあ適正だとしても、都心でもない江東区は高すぎ。
再開発のブームで膨らんだプレミアム価格は下落相場になれば真っ先に落ちて行くのだろう。

＞233
「高すぎ」と言ってもまだまだ坪200万円台のエリア。
検討ベースで並列にするなら板橋、葛飾、千葉西あたりが妥当なとろでしょう。

>>229
でも歴史のある日本橋と亀戸の差ほど新興の勝どき、
と豊洲の差はないってことよ。

勘弁してよ。
豊洲を昔から知ってて言ってるの？
歴史がどうのこうの言うなら、豊洲との比較は論外。
あなたいつから港区民に仲間入りになったの？

中国のファンドが、日本株の購入に資金を振り向ける。
との情報で今日の平均株価は少し上げた。
数日前、華僑が日本の土地を買えばって書いた人がいたが、
あながち可能性ゼロではないかも。

>235さん

勝どきとの比較がお気に召さないのであれば港南や芝浦
でもいいよ。私が言いたいのは別に勝どきは中央区にし
ては価値がないとか、豊洲は江東区だけどすばらしいと
かそういうことではないよ。
湾岸再開発地域はもともとの歴史も都市文化もなかった
場所だし、住宅地としてはどこもも実績はゼロに近い。
（一部都営住宅なんかはあったけどね）
バブル崩壊、産業構造の変化戦争や震災といった歴史の
洗礼を受けていないという意味で今後の可能性もリスク
もほぼイコールじゃないかといいたいわけ。

まあ現時点の差は自治体が異なることによる教育等の公
共サービスの差と車のナンバーくらいじゃないの。
その差はプレミアムもしくはマイナスとして価格に反映
されていると思えばいいのではないでしょうか

>あなたいつから港区民に仲間入りになったの？

３０年前ほど前です。港区の辺境の地高輪に住んでます

>>237
旧深川区は町並みがいいよ。
歴史がある日本橋界隈との一体感もあるし、
一度散策をお勧めするよ。
隅田川の往復も絶景だよ。

東西だけでなく南北にも広がり感があるし、
北は新トウキョウタワー、南はお台場と
いろいろ楽しみもあります。
こんなところは他の２３区には無いんじゃない。

あまり知られていないですが、平坦なので日本橋、人形町、浜町までも
歩いてすぐです。日本橋に住んでいる人も清澄庭園、現代美術館、
両国国技館あたりまで歩いて来ています。スーパー、ホームセンターは
圧倒的に旧深川区のほうが充実していますから車で来る人も多いですね。
意外と交流が盛んです。

2007/11/26-18:34 東京圏の転入超過、前年上回る＝三大都市圏調査−総務省

http://www.jiji.com/jc/c?g=soc_30&k=2007112600734

とりあえず少子化が首都圏のマンションに与える影響は少なそうだな

平坦というよりも、ゼロメートル地帯。
大島地区は土壌汚染で被害者が出たので有名。
夢の島も有名。

それで、いつから安くなるの？

244
もう安くなっているよ。ＭＲ行って交渉すればわかる。半年前と全然
違う。

>>246
と、MRにも行ったことのない引きこもりが申しております。

2005年も2006年も、あたりまえだが旧価格で販売し相場より安いのに売れ残った物件が存在した。それらは確かに数年前とは違い強気の販売をしていた。

そういった物件が、強気一辺倒で売りさばけず値下げをしているというのなら話は分かる。

ただ大手デベが『自社の旧価格』よりも下げた坪単価でマンションを販売したところはまだ見たことがない。

2006年までと風向きが変わったということは総意を得られそうだが、だからといってすぐに下落、という発想は少し単純すぎる気がする。

＞243
まぁピント外れてるね。
マンション市況とサブプラ問題だけで語られてもいまいちだね。

①海外投機筋がサブプライムローンで抱えた巨大損失を穴埋めするため
　に日本の不動産市場から一斉に資金を引き揚げた結果、REITは急落
　（年初来3割程度価格下落）し、地価上昇が需給に基づくものではなく、
　マネーゲームの結果であることが証明された。

昨年８月頃は長期金利の上昇懸念でREITは低迷していたが、オフィス市場
の需給がタイトであることから、賃料上昇を期待してフライング気味に
外資が買い捲くったことで春先まで急上昇した。
その後、期待がはがれ下落、サブプラ前から下がっていた。
オフィス賃料は上昇基調であり、長期金利はサブプラで下落。
賃料上昇が実態として確認されれば、また上がる。
REITが地価に与える影響としては時価総額を見た方がいい。


②米国の住宅着工が昨年比半分程度に落ち込み、北京オリンピック需要
　も一巡したことから、米国の建築資材が大量に日本やアジアに流入
　しており、建築資材価格が急落している。

建築資材の下落要因は建築基準改正。
マンション着工出来ないから資材が買えないんだな。
来年以降の供給減要因としか思えないが。

③資金の「質への逃避」（Flight to quality）により、株安・債券高
　となり、長期金利（新発10年国債）は急落し、先週ついに1.4％を下
　回った。住宅ローン金利も今後下落が続くのは必至。

あなたが変動金利や２年固定などで借りないならラッキーだね。

④消費税率早期引き上げがなくなった。

ほんと？2009年に上げないと社会福祉に充てる税源がないって騒いでる
けど。

⑤デベの煽りがサブプライムローン問題によって結果的にデタラメで
　あったことが判明し、「今後もっと下がる」「消費税率は当分上がら
　ない」「住宅ローン金利は今後下落する」という認識が消費者に
　広がり、買い控えが強くなっていること。

買い控えね〜
いい物件は高くても売れてる。
売れ残ってるのは、値段うんぬんよりそもそも物件に魅力ないから。
地価が上がったから、昔は手を出さなかった場所でチャレンジした
デべが失敗しただけ。
地方都市なんて一貫して下がってるが、これもサブプラのせい？
マスコミはそう書きたがるけどね。

⑥マンション需要を先食いしたことに加え、高値売り抜けを狙って
　売り惜しみしていたデベが大量の「完成在庫」を抱えていること。
以上すべてサブプライムローン問題が直接・間接の原因となっています。
お分かりいただけたでしょうか。

デべは大量のいい在庫持ってたら、売り惜しみなんてしないな。
売ってなんぼの商売でしょデべは。

トレンドを見つけた気になっている人が、大騒ぎしている構図でしょう。

猫も杓子もワンルーム投資に走って、銀行もその尻馬に乗り、そしてその後の総量規制によってトリガーされた不動産バブル崩壊期と、現時点を同じ言葉でくくろうとしても無理があるのは明らか。

調整はいつの世にも必ず起きるが、今回は暴落まで行くのかな？

おれもそう思うが、それでいつごろどれくらい安くなるのかね。

＞246
値下げ分あらかじめ新新価格に乗せて売るデべもあるからなw
ポップに4980が消され4500とか書かれてたら、おもろいのにな
公取で禁止されたんだっけ？

>>251
来年末に2-3%ほど安くなるよ。
で、再来年の消費税アップでチャラ。

2年後には消費者物価が２％くらい上がりそうだが。
消費税は建物にしかかからないから物件価格なら１％程度なのでは？

牛乳配達君、ご苦労！

いいことかいてるのー。

まあ1本のみたまえ！

経済の問題と別に、都心のマンション用地が無くなって来ているって言うじゃないですか、これはどんな根拠で言われていることなのですかね。

実際、都心のマンションはどんどん出てくるし、再開発の計画もあちこちにあって大規模タワーの計画も沢山ありますよね。

新規の販売が減っているというのは建築確認の遅れのせいで、売り渋りとは全く意味が違っていますし、マンション用地が無いというのとも全然関係ないですよね。

マンション用地が少ないと言われる根拠がなんだがご存知な方いらっしゃいますか？。

五反田みたいに再開発の大規模タワーが一つ立てば、中規模マンション５個分ぐらいの戸数を供給するわけで、この様な現実は日本に大規模タワーが増えたのはここ数年ですから、もちろん東京でも初めてですから、マンション用地の広さと供給戸数の関係が読めてないのではと感じるのです。

その辺を読み違えて、適切な価格に下落しそうなのが、豊洲みたいな大規模マンションが建ちまくっている地域なのではと思うのですよね。

どなたかマンション賃料とGDP成長率の相関関係について見識、意見をお持ちの方はいらっしゃいますか？
相関係数は大きいのでしょうか？小さいのでしょうか？

>256
イメージだけで語らず、>>1にあるリンク先で統計データ位読め。

1994年以降、2005年まで首都圏供給はおおむね毎年８万戸を超えてた。
特に2000年以降は8万戸のうち４割近くが23区物件だった。
で、2006年に8万戸割れ、今年は6万5千戸。
建築確認の遅れの影響が供給戸数に出るのは2008年以降で、来年は5万戸程度とも言われている。しかも23区物件はこのうち25%程度。

少なくとも23区の大量供給は終焉してる。ただ、マンションの需要は一定ではないので、供給が減る＝価格が上がるという訳ではない。

>257
オフィス賃料とGDPはかなり相関性が高いですが、賃貸マンションはそうでもないですよ。個人相手だと景気の良し悪しによらず賃料が上げにくいんです。

>>258 供給量の問題じゃなくて、用地の有無の問題でしょ。
うちの近所にも地上げに失敗した駐車場用地が結構あるよ。
それにほとんど生徒のいない小学校とか、幹線道路沿いなのに
2階建ての建物が並んでいるところとか。
区画整理さえきちんとやれば(それが一番大変だけど)用地は
結構残っているぞ。

>259
我々素人目に見て、空き地や開発出来そうな土地は色々ありますが、最近用地価格が高騰した中でもそれらの土地が取引されなかったというのは、解決出来ない制約があるからなのでしょう。結局は地主次第で、不動産価格がまた下がるなら収入面や税金面で地主が売る必要性が無くなってしまう。そもそも23区内で好立地の用地が出てくるのであれば、デベがここまで郊外物件を抱える必要は無かった筈。

個人的には官舎跡地と小学校統合は好立地も多いので期待していますが、入札必死なので高くなりそう。民家をまとめて再開発、という住不方式もオフィスだから採算が取れる訳で、マンション開発にそこまでの労力は割かないと思います。

>>260
江東区のマンション規制解除の影響をじっくり見ましょう。
東西線、半蔵門線沿いに大規模マンションが出てくるかもしれません。
それから注目は墨田区南部ですね。
両国から錦糸町に北斎通りを歩いてみましたが、
なかなか良い雰囲気でしたが、その中に小規模の町工場がまだ残って
います。こんなところも、後継者問題からいずれはマンションになる
のでしょうね。

新聞配達員＝早起き＝ＮＹダウの終値が気になる人。

なんか、スタグフレーションに突入の雰囲気になってきたね。
庶民は様子見が正解かなぁ？

>>264
70年代オイルショックの時代も全く同じスタグフレーション。
当時はインフレに好不況の区別はしていなかった。
物価は10年間で2倍になったが地価も二倍になった。
不況対策で円高（ニクソンショックでドル／円は360円から
240円まで円高。）ゆえに内需拡大をつぎつぎに打ち出した。
その結果、庶民は都内に戸建てが買えなくなって横浜
川崎、都下などに戸建てを買った。
様子見していると2年で、どこも買えなくなる。
それだけの話だ。

>>265

gnpは、3倍になってますよ。

オイルショック当時は油断って本が売れたな。

今はバイオ燃料のために穀物まで不足して、断食だな。

267はいいセンスだ。

官舎等国有地の放出ですが、都心部に限って言えば土地価
格が高いので民間開発業者が住宅にするなら高級マンション
建てるしかないですよね。
そうなると国有地放出で最終的に利益を得るのはデベロッ
パーと一等地に住むことができる購入可能な一部の富裕だけ
なので公共利益を重視する国有財産の有効活用という観点
ではコンセンサスがとりにくいのではないでしょうか。

現に白金台５丁目の公務員宿舎の跡地は港区が買い取って
公園を計画中だし、相続時に物納された池田山の正田邸跡
地は品川区が購入して公園になりました。
所有者が国から区に変わっただけの先延ばしという気も
しますが、都心部に国有地はあってもマンション用地として
現在出てこないというのはこういう事情もあるのかもしれま
せん。

一方古い企業が昔からもっている社宅なんかはもっと出て
くるかもね。企業が土地放出となると景気が悪くリストラ
のイメージがありますが、財務的に余裕がある企業でも土
地たくさん持っているわりに時価総額が低いと、阪神みた
い企業買収の標的になりやすいから、防衛策の一環として
遊休地の処分をするかもですね。
だけど一等地の社宅というのはどこの企業もそうだと思い
ますが幹部社員が入居しているケースも多く、既得権益を
手放したくないとゴネる幹部やご機嫌を損ねたくない総務
部門などの思惑で工場地みたいにすんなり売却が進まない
可能性もあるんじゃないかな。

まあ素人の意見なので的外部分があったら指摘してね

円キャリートレードのアンワインドが起きているわけで、
もはや、「外貨資産が一番」
「日本の不動産買う奴はバ・カ」
という者は少ないだろう。
インド株は規制が厳しく、ベトナムは高値で満員お礼。
今までなら米国債を買っていればＯＫだったのが、今後は
フレディマックもファニーメイも買いたくない。
日本の1500兆円の個人金融資産の行き着く先は
国内株と国内不動産。
まさに今が転換期だ。
ニクソンショックでドルが兌換紙幣でなくなったことと
産油国や中国が下落するドルを見限り始めたことは等価だ。

＞公共利益を重視する国有財産の有効活用という観点
ではコンセンサスがとりにくいのではないでしょうか。


円高で輸出産業が低迷して、財源が無くて公共工事も出せないから
内需も振興出来ないとなれば、国有財産を財源に景気拡大を図るか
消費税を値上げするよりはコンセンサスがとりやすいのでは？

>>271さん


>国有財産を財源に景気拡大を図るか

そうですね景気回復をどうやるかは悩ましいですね。
公共工事でやるなら国債発行してすでにやっている
わけだけど効果が出ているかどうかは怪しいところ
だし、国にやらせると東京の土地売った金で地方に
橋やトンネル作られるので、少なくとも東京の人は
怒るでしょ。

だから単純に土地を現金に変えて公共投資すると
いうのも手詰まりで、かといって他に妙案もない
から金持ちの自治体に払い下げてお茶を濁している
のではないでしょうか

＞国にやらせると東京の土地売った金で地方に
＞橋やトンネル作られるので、少なくとも東京の人は
＞怒るでしょ。

現状の公務員社宅が、恵比寿南だとか大橋だとか、（越中島は
どうでもいいが）とにかく
信じられない場所に容積無駄に建っていることのほうが怒れる
材料。
橋やトンネルは道路特定財源。一般財源化したといいながら
優先順位は変わっていない。
それと、国家公務員宿舎の大半は古くなって建替え時期。
上級職はとっくのむかしに民間の借り上げ。売却は渡りに船。
要はゼネコンに仕事が出せればＯＫ。
公共工事のかわりに大規模マンション開発が出ればいいだけ。

公務員宿舎だけでなく、都営のアパートとかも良い立地に無駄に建ってますね。
宿舎の土地も入札だからねぇ
今後安くなる要素はあまりないですね

朝霞駐屯地の近くに、公務員社宅のツインタワー建築計画がありますね。
確かに、信じられない場所に建てます。

>>273さん

>現状の公務員社宅が、恵比寿南だとか大橋だとか、（越中島は
どうでもいいが）とにかく
信じられない場所に容積無駄に建っていることのほうが怒れる
材料。

それはまったく同意。だから公務員住宅を温存しろとは
思っていないし、もうすこしましな使い方をして欲しい
と心のそこから思います。

私も含めて多くの人の願望としては「とっとと都心の公
務員住宅つぶして（できれば相場より安く私にも購入可
能な）マンションとして供給してほしい」なんじゃない
かと思うんだけど（そう思うのもしかして私だけ？）
普通に民間に払い下げして開発したら今のご時勢だと
高級マンションになっちゃって買えるのは一部の富裕層
になっちゃうし、できても容積率ぎりぎりの要塞みたい
になっちゃって結果として国が住宅地の環境破壊に加担
したみたいに地元住民に言われちゃうし、それなりの反
対意見も現状では無視できないじゃないですか
また跡地は公園にしたり公共の何とかセンター作った
りという住宅以外に活用する案もあるから都心の官舎跡
地はたくさんあっても住宅用になかなか出てこないので
はないかと愚考しております。ハイ

所詮素人感想文なので定量考察についてはご勘弁を

個人的には北の丸の中にある宮内庁住宅がいいなw

おそらく、国家公務員住宅は、高級マンション。一方同様に老朽化
している、都営住宅、供給公社住宅（渋谷にも、千代田富士見にも
南麻布にもある）の建替えが喫急の課題。
これには、港南3丁目都営住宅跡地で試行中の「定期借地」を
あてる考えでは？とにかく庶民にもチャンスあり・・でゼネコンの仕事
を大量に出す。
日本の主要産業は自動車、エレクトロニクスとゼネコン・公務員・銀行
公務員はゼネコンに発注する仕事だったが談合禁止で利益が薄まって
間接的プロジェクトを作るのが仕事になっている。
銀行は国債を買い支えるのが仕事。

公務員住宅を建替えると目立つけど、民間の区分を個々に借り上げたら
目立たない。銀行なども同じ。公的資金注入時に都内の銀行の社宅が
売られたがそれより近場の民間の賃貸に移っただけ。
ただ、いまも住んでる公務員がいるし、やりたくてもなかなかできない
事情もあるようだが。

>>278さん

>これには、港南3丁目都営住宅跡地で試行中の「定期借地」を
あてる考えでは？

私もそれを考えておりました。定期借地って制度としては
新しいからいろいろ問題ありそうですが都心部における
スキームとしては筋は悪くないと思っています。
中古で流通させにくいなど課題はいろいろありますが貸す
か貸さないかなんていうのは金融機関の腹ひとつなわけで
制度としてメジャーになればそれも解消されるでしょう。

土地の値上がり期待を前提にした財産形成には向きません
が、土地価格の変動を比較的受けにくい長期の先払い賃貸
住宅だと割り切れる人にはいいですよね。

ポイントは通勤利便な都市部に住みたいけど土地代のため
１０００〜２０００万余計にローン組まなければならない
のであれば、居住性は重視するけど多少資産性には目をつ
ぶって定借でいいやと思う人が今後どれくらい増えるかで
すね。

港南口のプロジェクトは港南口というロケーション良否や
タワーという特徴がクローズアップされて議論されていま
すが公有地の活用スキームとしても注目ですね。
うまくいけば他の公有地でも同様のスキームがあてられる
かもしれないので要注目です。

>>個人的には北の丸の中にある宮内庁住宅がいいなw

そういえば赤坂御用邸内にある皇宮警察宿舎に住んでいた
知り合いがいましたが、この春葉山御用邸に転勤になりま
したw

新聞配達員さん、２４３さんへの「ピンとはずれ」は言いすぎ。

①確かに都心オフィス賃料は上昇している。良い指摘。ここは課題。
②これは２４３さんの言うとおり。
⑤価格下がれば売れる、のは当然。サブプラを発端にしてバーゲンセールが始まったりしたら、殺到して大騒ぎ。
⑥大量というあたりが？？
今は、売り渋りどころではなくなった。今まで儲けすぎたのだから、これから少し出血サービスしてもどうということもない。

来年から少しは下がるでしょう（一等地は除いて）。郊外などはすでに下げていると聞く。
ただしインフレあるいはスタグフレーション進行すれば、何ともいえない。