23区内の新築マンション価格動向（その1９）

過去スレ
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鉄筋強度不足マンション、８〜９階部分解体してやり直しへ
http://news.goo.ne.jp/article/yomiuri/nation/20071120i101-yol.html

大手ゼネコンの竹中工務店（大阪市）が東京都内に建設中の２７階建て超高層マンション（高さ約９４メートル）の８階部分で、強度の劣る鉄筋が使用されていたとして、同社が８〜９階部分を解体して工事をやり直すことが１９日、わかった。

竹中もやってくれました。
23区の成約率が70％ぎりぎりまで下落しているのに更に買い控えの要素が増えた。

スレ継続ありがとうございます。

はたして”アノ”地区の将来性はどうか？（笑）

皆さんの賛否両方とものご意見を楽しく読ませてもらってます。

心南４区の納税者の給与所得総額はＨ１７からＨ１８で
千代田区８６億増
中央区２４１億増
港区４９７億増
江東区４２８億増
計１２５２億円増
このまま都心回帰が続けばどうなるか？

もう勘弁してください・・・
どうもならんよ、都心３区では。

http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20071120-00000101-yom-soci

これはどこのマンションかな？麻布ですって。

＞05
「心南４区」って不動産業界用語ですか？
東の江東区が入っているけど、品川区の間違いですかね？

これからインフレになる、なる、といわれて、せっせと不動産。
インフレリスク高まり、ついに、と思いきや。
キャッシュで持ってるよりは良いかな、と言う程度か。
スタグフレーションなら、一等地以外は、なかなか動かんでしょうな。

貯蓄から投資へ。
インフレには株や不動産。と、囃されて。

確かに、物価上がりだしたが、株は下がりだした。
不動産も一等地を除けば、調整含み。

やっぱり新興国だよ、と。
中国バブルの崩壊もいずれはやってくるが。

>>10
愚痴は書かなくていいから。

好きなように自由に書いていいから。

下がる、下がるって言ってる人よ。
下げて売る中古保有者がどこにいるのかね？

どんなに仕組みが変わろうと、住宅ローンがノンリコースにならない
かぎり、住宅地価が大きく変動することは考えにくいのだよ。
米国地価が５年〜８年のスパンで上下動するのは、担保割れ
リスクを貸し手が負う仕組みになっているから。
まず、不動産の価値にローンがつくわけで、本人の返済能力に
ローンがつく日本とは根本的に考え方が違う。

買い手がいくらその気になっても、不動産にそれなりの下落要因が
明白であっても、買い手の与信がないと
いくら指値してもローンがおりない人には買えないのが日本の住宅。

逆に米国では、20万ドルの住宅を25万ドルで相手が売るといい、自分も
買いたいと言っても、25万ドルの上昇理由に金融機関が納得しなければ
ローンは下りない。
日本の場合借り手に与信があれば、90％程度のローンが簡単につく。
それでもって住宅相場があがる。
地価を上げた責任は買い手にある。だから金持ちが買ってに地価を上げる。

収益還元法などノンリコのつく収益不動産でなければ無意味な理屈。
どうしてもマンション価格が下がって欲しかったら、住宅ローンも
ノンリコースローンに変わるまで待つべきだ。
いつになるかわからんが。

ヒマリーマンさん、すれたて有り難うございます。

日本に住宅がノンリコでないから高い、高含みになりやすい傾向は
あると私も思います。

たいした物件でなくても債務者次第で大層なローンがついてしまい、
要は物件に分相応なローンがつくことでデベの高値維持を金融機関が
持ちつ持たれつで支えている構図が見て取れます。

金融機関は金融機関で怠惰な上に、保証協会や団信任せのスタンスで
物件ありきでは殆どありません。

これは何を意味するかと言うと、値段が下がるか下がらないかという
刹那的な話ではなく、本質的には、価値のないものに対して多大な
借金を組んで買っている、買わされているリスクを大いに孕んでいる
ということだとエンド客は認識すべきかと思います。

＞13

新築マンションの価格動向を取り沙汰するスレなんだけど？

>15
マンション価格相場って何が手がかりになるかわかってる？
港南、芝浦など新築は皆無だけど築浅中古が相場を作っている。
南青山、神宮前も物件皆無だが中古相場が相場になっている。
逆に、田園都市線宮前区など中古と新築の価格乖離が大きい。
江東区も同様だ。

ですから新築マンション「価格」は必ずしも新築マンションの「価値」を
示しているとは限りませんから。
今のようなデベが恣意的にある程度価格操作しかねないようなタイミング
では、ゆめゆめお客も気をつけなければならないかと。

キャベツやトイレットペーパーの高い安いの相場はキチンと知ってても
高額な不動産の話になるといきなり頓珍漢だったり、気持ちが高ぶって
エイヤーだったりしますから。ローンつくから買っちゃえみたいな。
ランチの100円200円やガソリン代の5円10円には人は敏感ですが。
案外そんなモンです。下手すりゃ滑稽です。

なんとなく保証したようなレンダー責任不在の住宅ローンでは根本は変わって
いないということでしょう。

＞本質的には、価値のないものに対して多大な
＞借金を組んで買っている、買わされているリスクを大いに孕んでいる
＞ということだとエンド客は認識すべきかと思います。


その通りです。それが現実に明らかになった時代が1992年からの10年間
だったわけです。
株は損切りしてその銘柄に見切りをつければ、別の銘柄によって救われる
こともあります。不動産のリコースローンは、信用取引に喩えられますよね。

これは、実は住宅ローンの「優遇金利」「優遇税制」などさまざまな「住宅
頼みの内需拡大」がくっついていてことは簡単ではありません。

逆に言えば、多大な借金を「自己責任」で背負っているがゆえに
＞要は物件に分相応なローンがつくことでデベの高値維持を金融機関が
＞持ちつ持たれつで支えている構図が見て取れます。

これは当面変わらないでしょうね。
というのは、マンションが量的供給から質的供給に転換して間もないわが国
では、せいぜいが「都心回帰」といって遠くない立地・・・くらいしか要求できず
あとは、自分の目では価値が評価できない。
面積でさえも、98平米と73平米の差違が体感的にわかっていない。

逆の見方をしたらいまより相当に価格が下がっていた2002年頃、物件のデューデリが
きちんとなされていて、住宅ローンにノンリコースローンになっていたらずいぶん
ましな状況になっていたと思いますよ。

笑えないのは、レンダー責任のはずのサブプライムローン（これも
言わずと知れたノンリコース）が住宅ローン担保証券や債務担保証券に再証券化
されて責任を負う人が一般投資家になってしまった・・・（結局みんな無責任じゃん。）
という話です。
実際に機能するはずの格付け機関など債権の流動化を促進する機能も
流動性が消えてしまえば機能しないわけです。


バブルの原因が無定見な融資にあったというなら、証券化というリスク希釈は
リスク回避ということになっていなかったわけですね。
結局何をやっても価値のないものに投機的値をつけたがるのは人間の性かも
しれませんね。
米国も日本も低所得者に略奪的な貸付をやっているという点では似てますよ。

庶民の立場で言わせてもらえば、35年固定のローンを組んだ場合、金利が1％上がれば、総支払額は1000万円増えちゃうわけです。
だから高値掴みは重々承知の上で、今のうち買っちゃえってこともあるんですよ。
まあ、ここに書いてる人たちはなんかには関係ないでしょうけど。

いえいえ。貴重なコメントだと思います。

好立地物件はインフレ乗り切れると思いますね。
先は誰も分かりません。ここぞ、と思って、買える状態にあれば、買いでしょう。トイレットペーパーはどの店でも自由に買えますが、個々のマンションはそういうモンじゃないですからね。

>>21
うっかり聞いてしまいましたが、1000万の借り入れについて金利が３％から
４％に変わって420回ローンの支払い総額の差は243万
これが1000万というのは4000万ローンを組む人。こりゃ庶民ではなく
立派な金持ちですよ。

新築がなくて築浅中古が相場作ってると言っても、
チャレンジ価格中古物件だらけで、
実際に売れてないエリアの相場はどうなるの？

>>21
実際は４２０回ローンを払う前に住替え売却がありえます。
仮に4000万ローンであっても、20年程度で住替えたら
実際の金利差は500万以下ということです。
もっと大きいのは売却価格で買った物件、時期如何では
１０００万以上の差がでてきます。金利よりそっちがよほど
大切ではないですかね。

>>23
インフレ乗り切れるかどうかは物件ではなくローンと
家計如何でしょう。

ところで購入希望の皆さん価格が下がったらどうするの？

・今は手の届かない物件を買いたい
・今でも買えるけどより安く買いたい

どっちのほうが多いのかな？

>>25
株なら売り手が多くて買い手がいなければ場が立たない。
流動性がない状態。サブプライムのＲＭＢＳみたいなもんだ。
ただ、それでは仲介業さんの立場がない。売ってナンボ
買わせてナンボ。
大抵は「売れませんよ。下げませんか」といってくるし
客を見つけてくれば客が指値を入れる。こうなれば保合の
状態だね。
時間がたてばどちらかに寄る。
レインズに載るのは専任媒介物件だけで一般媒介では載らない。
仲介業者は宅建業法で媒介を依頼されたら価格の説明をしないと
いけない。過去の成約事例を示して説明する義務がある。
そのため各社相場を説明するようなテキトーなネタは集めているよ。

>>26
たとえば5年後に物件価格が1000万円下がり、金利上昇幅も1％以内に収まり、
消費税UPもなく購入できたとしても、その間の家賃負担（補助はありません）は、
確実に存在します。
どう割り切ればよいのでしょうか？

今更ながら11/8のスミフの中間決算短信読みました。
「下半期も、上昇した販売価格を消費者が受入れるか、先行きなお不透明感が残ります。
当社では、営業体制の強化を図り、次期計上予定分を含め、販売契約確保に注力してまいります。」
だってさ。

さすがに強気のスミフでさえも迷いが生じはじめているようですね。

心南４区
千代田区、中央区、港区、江東区
平均で年収１千万円の人が毎年１万人増えれば
給与年収の総額は毎年１０００億円増える。
これが１０年続けば１兆円。
現在の大田区の納税者の給与所得の総額は約１兆円。
これと同じ規模が限られたエリアで純増することになる。
都心部のアーバンライフがいかに大きく変わって行くか想像できるだろう。

>平均で年収１千万円の人が毎年１万人増えれば

その仮定が既におかしいでしょｗ

>>35
心南４区の納税者の給与所得総額はＨ１７からＨ１８で
千代田区８６億増
中央区２４１億増
港区４９７億増
江東区４２８億増
計１２５２億円増

>>36 それはその1年だけの話でしょ。あと10年も続かねーよ。

賃貸を含めて毎年１万戸のマンション供給があれば良いんです。

江東区のマンション規制も解除されたし、
中央区の晴海もまだこれから、
江東区の有明、東雲にもまだまだ土地がある。
港区は？だが、
既に売れていて、まだ未入居のＴＴＴとか、豊洲とかを入れると、
総計１０万戸は可能じゃないか？

また上等デベの妄想ですか...。

心南４区釣ネタもいい加減にしろよw

豊洲なんて住民の半分が朝鮮人じゃん。。。

41さん
それってホントですか。
詳しく教えてください。

もっとまともな反論無いのかよ。
１０万戸も作れるスペースが無いとか、
売れるはずが無いとか・・
ところで、選手村も終わったら分譲と賃貸になるんだよな。
そこだけで何戸だっけ？

>>41
豊洲駅徒歩5分の枝川地区のことだろ。
豊洲の住人はほとんど日本人だよ。

>旧東京市は戦前の東京オリンピックと東京万博の誘致に失敗した翌年の1941年、「環境整備」を目的として枝川に簡素なバラックを建設し、
>主に深川区内に不法住宅を構えて居住していた朝鮮人約1000人を強制的に移住させ収容した。これが枝川のコリア・タウンの起源である。

江東人はいろんなところに出没しますね。
でもホントは江東人を叩きたい人の釣りネタなのかな？
可哀相に。

心南４区の納税者の給与所得総額はＨ１５からＨ１８の３年間で
千代田区２１０億増
中央区５３０億増
港区１０２３億増
江東区７５２億増
計２５１５億円増

心南4区ってどこで発生した言葉だろうか？

＞43
まともな反論は結構発生していると思うが、読んで
ないだけだろう。城東厨（業者？）への反論を纏めると

・東京の中心は東京駅ではない。
・人は住居を決めるときに勤務地からの距離だけで決める
　わけではない。
　とりわけイメージ、子持ち世帯にとっての教育は重要。
・西側との価格差が解消しつつある現在、魅力の大きな
　一つの要因である”価格”は消えつつある。

ぼくは金融機関でまあ、企画っぽい仕事をやっているん
ですが、xx証券上野店の方が、xx証券渋谷店より客筋がいい
なんて状態になるのは、あったとしても2100年くらいの
話じゃないかなあと。

>>46
都心回帰のピークのデータがこれからも続くとな？
つくづく江東・信・者は馬　鹿　だなw

つうか何？心南４区って
キャナリーゼみたいなものか？

>>48
残念ですがこの数字は平成１７年中の人口移動までしか反映していません。
平成１８年、今年の移動。
それから今建築中、今販売中の物件は当然ですが反映されていません。
>>47
情緒的で、現状認識を述べているだけ
数字を使った反論が出来ないと説得力に欠けるよ。

珍しく反論が始まったねw
かなり痛いキャラのようで期待できる

10年10万戸か〜
TTTが何本必要なんだ？

最近は城東何某よりも、反城東の方がしつこいね。

>>47

オレは去年江東区物件を買った。あくまで自分の価値観でしか語れないが、

・東京の中心が東京駅ではない、というのはそうかもしれない。
しかしどこかを暫定的に中心点としないと距離感による評価はできないだろう。『東京駅』という分かりやすい地名、丸ノ内/大手町といった大企業の本社の多い東京を中心としても違和感は無い（むしろ渋谷とか六本木などを中心にされた方が違和感が無いか？オレだけか？）

・必ずしも通勤利便性だけで決めないだろう。しかしそれと同じくらい通勤距離を気にする人もいるのだよ。これらの割合は分からないけど、半々くらいじゃないの？根拠無いけど。

・西側との比較は何も言わない。
オレはタワーに住みたかったので西側（って具体的にどこ？）は基本的に対象となりえなかった（埼玉などは探したが）。しかし少なくとも去年まで『価格』が売りだったのは確かだね。仮に世田谷区でタワーを販売してても、とてもじゃないがオレには買えなかったに違いないから。

ついにＷＢＳでもマンション特集やってたね。
値段上げすぎて売れないって。
地価高騰とか材料費用が高いってやってたけど、実際は
デベの利益を増やし過ぎってところでしょう。

いずれにしても、もう少ししたら、官舎跡地の放出が
はじまるから、今すぐ無理して買うことないって。
今後どんな所が出てくるか楽しみです。
今売っているのでお値打ち品ってないですよね。

ららぽーとの出店見ればわかるじゃない。
数だけ増えても、城東は金持ちの世帯のマーケットとはみなされてない。
住人が望むのはツタヤとファミレスレベル。

そこそこの給与の大半は、ローンでデベと銀行がお召し上げ。
ローンのための半生、社会の従順な駒としての良き一労働者。
あとは教育まともにやれば可処分余資は極貧弱。

順次見合いお構いなしにつめこまれ林立する湾岸大団地。
庶民のベッドタウン多摩ニュータウンの現代版。
チープな街がひと時にぎわい、そして寂れていくことでしょう。

>>52
ＷＢＳでコメントをしていた評論家が最後に「個人的希望も含めて
価格が下がって欲しいと思っている」と本音を言っていましたね。

つまり、今日のＷＢＳマンション特集は「予測」ではなく単に
コメンテーターの「願望」を述べたに過ぎません。

>>52

詳細希望。
具体的なマンション名でてましたか？

>52
現状売り出されているものでみんなが欲しがるお買い得物件物件がないのは確かだけど、官舎売却こそ随意契約は出来ず入札になる訳だし、安くなる要素は少ないんじゃない？

安く出てくる可能性があるとすれば、郊外売出し物件の不振でニューマネーの出ない中小デベが、仕込んでしまったけど開発出来ない種地を大手デベに二次売却するケースではないかと。もっとも、中小デベは良い土地を買えてないので郊外が中心になるだろうけど。

WBSは、少し前にも郊外のマンションが売れないって
特集をやったじゃない。
男のキャスターが埼玉のマンションまで行って、レポートしてた。

9月10日のＷＢＳで
郊外のマンションが売れ残ってると、特集やってました。
昨夜の特集はついに、ってネタじゃあないんじゃない。

都心回帰と
郊外開発との大きな違いは、
都心回帰はある一点を中心とした集中と集積、
郊外開発は鉄道沿線に放射状に拡散、
拡散は消費力を弱めるが、
集中と集積は消費力を何倍にもして行く。

都心回帰が続けば、
都心に高級店、都心周辺部に生活関連の店が充実して行くだろう。
そして、都心＋周辺部が一体となり、都心部として、
一つの生活文化を築いて行く。
その文化は、ユビキタス技術etcを駆使し、従来では考えられなかった
非常に便利なものになるだろう。
この傾向は年を重ねるにしたがって、明らかになって行き、
これが更に高所得層の都心回帰を促して行くだろう。

WBSでネタに挙がったのは西新井
超チャレンジ価格のこの物件でも一応WBSでは
販売は好調扱いだった

駅近物件はまだ何とかなってるが
徒歩15分から20分物件は以前に比べると壊滅的
エンドが全くついてこない状態

と、ここで散々議論された内容でした

官舎の放出も最後に話題になってたね
個人として思うに、一年前ならバブルを煽る事を危惧されたけど
今なら格安とまではいかないけど適正価格で落札されるんでは？
まあそれでも2003年あたりのマンション価格として
出てくる可能性はまずないと思うけどね

中心点云々は東京駅を中心にしても
真円であることはありえないよねw
江東区越中島の財務省官舎は気になるけど

財務省官舎？そんなのありました？

>>62
あるよ
区主導で隣接マンション＆ヤマタネを含んだ
再開発になるかもしれんけど
この前は単独で報道されてたな

以前は財務省って入り口に書いていたけど、今は消えてる。
それに周りを頑丈に鉄骨で補強しているような外観。
頑丈そうにみえるから建て壊しそうに思えんな。

この前は単独で報道されてたな

単独とは、江東区役所からの
報道ということ？
また何時頃の話ですか

リバーシティの川向こうのヤマタネ？
駅から遠目だけど、眺望が素晴らしいじゃない。
あそこにタワマン建てたら、凄い倍率になりそう。

質と量とは反比例するものですよ。
高級店は、顧客の人数は追究しない。できない。
ユニークでハイクオリティなサービスを提供しようとすれば、
上客だけが、対応できる人数いるのがベスト。

新興開発地区の人口過密地域には、
到底文化とはいえないマニュアル化された大衆店が繁茂する。
勢いに乗ってイナゴのように消費して、そして古びていく。
既に銀座でさえ、大衆化しつつあるよね。

いよいよ始まった。
バブル崩壊。
信用収縮が始まったら、潮目がかわる。
株含めてギリギリでやってる輩は、市場から退場だ。
怖い怖い。

いざ凪ぎ景気超えも２００８年までもたなかった。

株も外貨もやってないから
べつに気楽だ。

江東区が本格的に動き始めたら都心近くの
優良、大規模マンションが目白押しになりそう。
ｍ２で７０万台から８０万台で手ごろな価格で
量もかなりの数になるか？
港区で減った分を補って余りあるか？

株や外貨でマンションの頭金を増やそうとしてた人は物件価格が下がってくれないと困るのかね。

そういう人は需要と供給について考えてみるといいかも。
なぜ株安なのにマンションの価格が下がらないかとか
円高なのにヨーロッパのブランド物は値下がりしないかとか。

銀座三越の改装計画も発表になりましたね。

新宿は高速バスの発着場を整備だって、
年々田舎志向が強くなってるｗ

それでは「2007年が最高値圏だった」と来年の今頃振り返れば良いということですね。

今年買っちゃったヒトは間違いなく「高値掴み」ですね。
バブルの二の舞か。早く手付金放棄してでも解約した方が
賢明かもね。

バブルの二の舞ほどあがってないでしょう。
手付金の額（=1割）ほど下がるかな？

え？手付金100万しか入れてない？
じゃあそのくらいは調整で下がるかもな。

新新価格で2割は上がったから、2割は下がるよ。
とりあえず、全財産を現金にしておいて良かった。
今回の株安は相対的にプラスとなっています。

そんなに下がるかぁ？

青山あたりにほしいのですが、
どれくらい安くなりますかねぇ？
チョー楽しみ。

>>79 それは無理ｗ

>>79
まず郊外の足立区から下がるから、そちらをお勧め。

新新価格の主要因は土地価格が急騰したことというのは異論ないよね。ならば最近の用地仕入状況を見れば、今後の価格動向が見通せるはず。首都圏物件の2割を施工している長谷工が、首都圏のマンション用地を路線価の何%で落札したかを時系列で開示しています。（ホームページ参照）

2004年度通期　路線価比133%（50件落札）→2005〜06年　旧価格物件に
2005年度上期　路線価比205%（25件落札）→急騰、2007年新価格物件
2005年度下期　路線価比199%（25件落札）
2006年度上期　路線価比238%（26件落札）→更に上昇、2008年売出し？
2007年度下期　路線価比257%（19件落札）→更に上昇
2007年度上期　路線価比214%（15件落札）→やや落ち着く

路線価自体の上昇もあるので、2007年上期の落札価格は2005年度物件よりは高い。これらが売り出される2009年頃の価格は、仕様を下げて建築費用を抑えても今年の新価格・新々価格位にはなると思われる。

こうして見ると、今年買った人は去年買えなかった点では残念でしたが、今後も中々下がらない売出し価格とにらめっこする生活よりは幸せなのかも。

まあ睨み合いが数年続くだろ
今欲しい人にとっては悲劇だわな

そう。
手持ちの中古物件は、高く売れる今の内に売却したい。
でも次に買う新築物件も高い。

>>86
そんな誰でもわかっている話を得意げにいわれても困る。
だからどうなるって話だ。
昨年から景気低迷が続き住宅バブルが崩壊したからサブプライムが
表面化したわけだ。
サブプライムで損失を計上して金融株が下がり、米国のドルの
信用が落ちて円が相対的に円高になっている。
原因などだれもわかっている。その先の予測を書くほうが大事だよ。
早起きしてＮＹダウとドル・円の動きばかり追っていてもはじまらんよｗ

>>82
ｍ２単価で７０万円台〜８０万円台が
所得が高いサラリーマン層が購入する価格帯。
富裕層と違いその数は多く、首都圏だけでマンションを年間
１４０００戸購入している。
この層を多く取り込めるエリアは発展する。
昔の世田谷区、杉並区そして田園都市線がそうだった。
現在は職住近接を求めるニーズは強く、また、それが当たり前になって
来ている。将来の発展エリアは都心に近く、それでいてｍ２単価
７０万円台から８０万円台が提供できるところとなる。
坪単価で言えば２３１万円〜２９４万円
http://selldata.realestate.yahoo.co.jp/new/shuto/unit_price_ranking_1....

三角合併だのＴＯＢだの外資にのっとられないように
株主還元して株価を維持してきたわが国企業も、株安が
すすみ、物価上昇なら、仕方なしに賃上げ容認にすすむ。
そうなれば毎年の物価上昇にあわせて平均賃金が上がる。
平均給与があがることで、平均的サラリーマンの
購入坪単価の上限も２５０万から毎年徐々に上がっていく。
ゆっくりとインフレと不動産価格の上昇がすすむ。
米国景気低迷なら内需拡大バブル。
過剰流動性が米国の住宅資金にまわらず国内に戻れば
早晩そういう流れだろう。
住宅価格はそこまで待って再びあがりつづける。
国内では賃上げのできる企業とそうでない企業の所得格差
がひらく。まぁもとからそうだけど。

その前に
適正価格でまとまった量の供給が可能な
都心に近いエリアに
高所得リーマン層の集中居住が進んで行きますよ。
これからの５年が勝負でしょ。

所得の高い層は踊らされて一カ所に集まったりせずに、
自分の価値観でセンスに合うところを選ぶでしょ。

城南が値下がりすれば城南に行く。

都心に近いと言われて城東に行く必要はないな。

そう。
車だって、故障が少なく燃費もいいからとの理由だけで選びはしない。
その前にメーカー、ステイタスが優先される。
家も、会社に近くて安いからという理由では選ばない。
「住む場所」ってとても重要だから。

>>89　支離滅裂ですねｗ
今の日本企業に賃上げの余力なんてないですよ。
それに信用収縮で過剰流動性そのものがなくなりますので、
バブルなんて起きません。妄想もいい加減にしましょう。

それ以前にこのまま株安が続くとの保証もない。
夜明け前が一番暗い。

もちろん夜明け前の保障もない。

つーか、日が暮れて夜になったばかりだから、当分夜明けは来ないよｗ
ますます暗くなる一方だよ。

１０月、市区別供給戸数上位20の申込率
順位 市区 供給戸数（戸） 申込率（％）
1 東京都江東区 380 79%
2 東京都板橋区 215 94%
3 東京都杉並区 208 85%
4 千葉県柏市 160 90%
5 東京都足立区 149 76%
6 東京都台東区 148 64%
7 神奈川県相模原市 138 48%
8 東京都江戸川区 129 50%
9 千葉県市川市 128 74%
10 埼玉県さいたま市南区 112 77%
11 東京都大田区 110 80%
12 東京都練馬区 106 91%
13 東京都北区 95 66%
14 神奈川県川崎市幸区 92 100%
15 東京都豊島区 87 85%
16 東京都世田谷区 87 70%
17 埼玉県川口市 85 41%
18 東京都中野区 77 73%
19 東京都立川市 74 70%
20 神奈川県横浜市中区 72 75%

問題はインフレに見合うように賃金が上がるか、否か。

そこへ、経団連、賃上げ容認へ、のニュース。
賃上げは内需拡大に資する、として前向きのメッセージ。

こんなこと過去にあったか？
余程なんだね。それと労働組合の実質上の消滅。

株価暴落したら、どんな具合になってゆくのか。
デフレ不況に戻り、一流物件までも安くなれば、大争奪戦が始まる。
スタグフレーション進行では、どうなるか。１０年以上もデフレに慣れてきたので、どうも予想しにくい。

おいおい、なんだか大変なことになってきたな。
http://jp.reuters.com/article/businessNews/idJPJAPAN-29009620071122

>100
読売の記事は、
発売戸数と契約戸数を混同して書いてるね。

住宅着工の遅れによる発売戸数の減少を、
強気価格と関係するような結論にしてるし、
素人が書いた記事かいな。

っていうか
東京２３区内のマンションは売れ行き好調
と書いてある記事だろ

ここは郊外マンションスレではない

＞100
そう　クールに様子見されて、実需がついて来ない状態を外資等の投機筋やデベは恐れている
こんなに急にマインドが冷え込むとは思ってもみなかったというところだろう

損してまで売る訳ないとか、コスト上昇しているのだから価格が下がる訳がないとか、供給が少ないから云々、中にはサプライヤーと思しき必死の買い煽り等もあって楽しく読ませてもらったが、日本の不動産市場も成熟して 主従関係が明確になり、投機の思惑通りにはいかなくなったという現実を社会が認識する様になれば、人々の住居に対する考え方も変わって来るのかもしれない　（例えば 生活のスタイルに応じて使い分ける手段に過ぎないというふうに）
バブル崩壊後、赤子の手を捻るように利益を上げたハゲタカ共も今度は早々に撤収か？

＞最終需要に結びつかなければ ただのババ抜きゲームである
（ババ掴んだ奴の負け）
という指摘が端的だ

不動産情報サービスのマーキュリーの調べでは、2007年10月に首都圏で5348戸の分譲マンションが供給され、申込率は75％とまずまずの結果となった。供給戸数は前月の5251戸からほぼ横ばいだ。

　初月申込率は東京23区が77％、東京都下が74％、横浜・川崎が82％、千葉県が82％と好調だったのに対し、神奈川県下が67％、埼玉県が64％とやや伸び悩んだ。

　東京23区では2239戸を供給し、平均坪単価289.6万円、平均面積は67.39平方メートル、価格は5903万円だった。

　行政区別上位では東京23区内が上位を連ねた。最も供給の多かった江東区では、湾岸エリアをはじめ、大規模物件のまとまった供給が重なり市場を牽引した。

　供給上位駅の中で坪単価が413.1万円と最も高かった浜田山駅では、「パークシティ浜田山」（総戸数522戸）の初回販売が行われ、即日完売を果たすなど好調な滑り出しを見せている。

　10月に初回分譲された総戸数500戸以上の物件は以下。
「亀井戸レジデンス 」第1期 100戸（東京都江東区・亀戸水神駅・総戸数707戸）
「イニシア千住曙町」 第1期 36戸（東京都足立区・京成関屋駅・総戸数515戸）

都心部の供給が減って行って、
県境外周区と３県の隣接地域の需要の食い合いの様相が濃くなって来ている。
それより外の超郊外は地元需要のみに頼っている状態で、
数売れそうな気配は皆無。
供給数量が多い超郊外の申し込み率（４〜１０月実績）。供給数量が多い順。
例外はＴＸ絡みの柏市周辺のみ。
相模原市６６％、柏市９８％、横浜市都筑区７７％、八王子市６６％、
千葉市中央区６５％、厚木市７４％、町田市６２％、川崎市多摩区６４％、
横浜市金沢区３２％、藤沢市５０％、流山市８９％、

地価の上昇もありますが、建設費のコストが問題ですよね。
今後は、まだ、高くなるんでしょうか・・・。

>>107
値段が上がれば、買える人の絶対数は減って行きますが、
地域による勝ち負けがより鮮明になって行きます。
成約率が低くなるにしたがい供給量を減らして行く地域。
高い成約率を維持しながら、供給を増やして行く地域。
トータルでは減って行きますが、分譲マンションの集中傾向は逆に強まって行きますよ。

>>108
例の建築基準法改正のドタバタで、建築資材の在庫が急激にダボついて、
資材の価格が急落しているというニュースを少し前やってましたよ。
それで、資材を扱う中小企業がピンチだってことで。
それをマンション価格に転嫁しようとするのはもはや過去の話です。
建築資材の高騰を今言うようなデベは結構悪質だと思われます。

でも資源の価格はどんどん騰がってるからね。
マンション価格に転嫁しているんじゃなくて、単純に
原価に対する粗利がナンボという計算しているだけだと思うよ。

デベはマンションの値下げをするくらいならリストラします。
下がる論者の方で、23区の値段で買えない方は、神奈川、千葉、埼玉の物件に目を向けましょう。
年収の5倍ってよく書かれていますが、23区内のマンションを購入するには、年収1千万円時代に突入するということです。
今なら、年収800万円の人でも買える物件はあると思いますけど…
都心の価値、23区の価値を高めることが必要ですから。

デベは価格維持の為のリストラできないですよ。
利益が出ている間はね。むしろそれが本業なんだから、商品そのものの魅力を向上させるのが筋でしょ。

私としては、折り合いをつけられる環境に住むために、その場所のマンションや一戸建てに住むのが目的であって、マンション買うことをを目的にはしたくないです。

気に入った場所に住むために、家を借りるのも一つの選択肢かと思います。
いいじゃないですか。都内に住む人が気に入った環境をあきらめて、マンション買うためにわざわざ都内から神奈川、千葉、埼玉に引越ししなくても、と私は考えます。

あと１０年も賃貸で我慢すれば、人口減少で住宅価格が大幅に下がるかもしれないし、そう考えて行動するのも一つの選択肢。

毎年地方から大量の上京者が、県境外周区のアパート群に吸収されているが、
都心部に住めるのは選ばれた人だけになるんですね。
年収１千万円超ですか

このスレも含めてこのサイト見てる人の大半は、既に買った人っぽい感じになってきましたね。
全体的に書き込みが少なくなっているのは、購入予備軍はすでに今年の相場を見て一旦退散しているケースが多いから。
だから、書き込み少ないなかで購入者の上がれ論者が目につく。

実は今回のバブルに対してエンドは結構冷静で、供給側が思ってたほどには
需要がついてこなかった事実は、この掲示板の動向にも現れているように思われますね。

３０そこそこで年収１千万円超なんて人も、不況に突入すればリストラ、あるいは倒産にあうかもしれず。
景気も先は読めないが、個々人の先行きも昔のように安定的なものではない。
今や「ジャパン・ナッシング」（日経）。高齢化・低成長。投資先として魅力的な国はほかにあり。

先の不況よりももっと破滅的な不況に突入して、好立地物件も超お買い得価格になるかもしれないが、自分の経済生活がどうなってゆくのか。
悪化の一途をたどるなら、お買い得価格になってもねぇ。おんなじか。

特に外資系の奴らは今後キツイね。
サブプライム問題で、今後リストラ必至だからね。
マンションどころじゃないよ。キャンセル相次ぐんじゃないかな。

23区に限ればそれなりの契約率です。
それが現実だと思いますが？
不況に突入するのを楽しみにしている方もいるのですね
サブプライム問題ねぇ…
知識無く語る人が多すぎかな
そんなにマンション買えなかったのが悔しいの？

契約率でなくて、絶対数が問題かと。
１期あたりの売り出し数量を極端に減らせば、そりゃ契約率は上がるのでは。そこまで消費者も分かっていないとは思いません。
もう無理でしょう。見せかけだけいいように取り繕っても契約の絶対数の減少が全てを物語っています。

>>119
供給との相関で見る必要があるから契約率でイインダヨ。

絶好調から絶不況へとジェットコースター人生もなかなかおもろいよ。
これぞアントレプレナウアーの醍醐味。このスピード感、スリルはたまらない。

大暴落真近？マジか？

不況になって公務員がまたのさばりだすのか。それもヤだね。
ジャパンパッシングからナッシングか。座布団１枚！

浜田山ＰＣや池尻大橋のタワーみてもまだまだ値段はあがりそうだね。
まぁ物件の供給が今後さらに激減するから、検討できるマンション
がほとんどなくなっていくんだろうけど。

引き渡し時点での契約率が70%越えていれば、デべは資金繰り的に
問題ない。なぜならその物件の借入を返済出来るから。
後は気長に売るだけ。

>>122 その70%も超えていないから問題なんだよ。
　　　浜田山なんて全然売れてないぞ。頭大丈夫か？

いよいよ

アメリカの住宅ローン破綻が始まった

これによりアメリカの繁栄も終焉。

これは序章にしか過ぎずまだまだ本編はこれからだよ

日本のバブルもそうだったはず。

瓦解は始まりはゆっくりと、後は大胆に崩れていく。

ダウは一万割れもありうる。

買う気のない人は売れてない売れてないと騒いでいるけど
23区内はまずまず売れてる。
全体戸数が下がっているから値上がりするのだよ
中小のマンション専用デベは苦しくなるかもしれないけど
利益を無視して売れないでしょ
更地を抱えてたら大手同業者に安く売るかもしれないけど
建物立てて、個人にサービスはしないから今の相場が膠着しても当分値下がりはないよ
数年前は、不思議なことが起こっただけ。
今の購入者は、値上がり期待で買わないよ
買わない人が下がる下がるの騒いでるのよ

マンション価格とは少しズレるけど
年収1千万あると世間一般的に満足している人が多い。
以前のマンションには、この層の当てはまる人が、住民税を沢山払っているから大変（１００万程度だと思われる。）だと騒いだり（自慢）する傾向があった。
年収１千万クラスの人を相手にするのが嫌で引っ越しましたけど
自分の収入は伏せますけど、平気で６億、７億のマンションのDMがくる。
そんなの買えない。
ふざけるな＊＊＊相手にと思ったよ。
年収低い人は、今のマンションの値段が、それと同じなのかもしれない。
自分の身の丈に合う年収数千万円以上無いと難しいと思われる物件を買いました。
高額納税者の名簿が無くなってよかったです。
あれあると、お宅のご主人の年収ってこれくらいって聞かれてズバリなんてこと多かったから

>>123
昨今マンションブームと言われてきたが、
実際にはタワマンブームだった。
タワーではない浜田山は苦戦するのが当然。

＞126
あたまわるそうですね。

ダウはアメリカにしかないものだ、と思い込む
124も相当頭悪いね。
このスレはそんなんばっか。

>>１２９

ほかにどこあるの？

http://ja.wikipedia.org/wiki/%E3%83%80%E3%82%A6%E5%B9%B3%E5%9D%87%E6%A...

>>125
ツボにはまった価格帯で、順調に販売数量を維持し、
順調に人口を増やし、長期にわたって発展可能な都心部もあれば、

一部の者にしか手が届かない価格帯になって、販売数量を減らし、
人口が増えず、長期にわたって停滞する都心部もあります。

ＹＡＨＯＯ不動産の年度別販売戸数の推移を見れば明らか。
http://selldata.realestate.yahoo.co.jp/new/shuto/sale_ranking_1.html
不動産を購入する場合、長期にわたり発展可能なところであるかが、
一番のポイントになる。

しかし好きだねぇ・・・
城東が・・・
安くしか値付けできないところに、それで満足できる人が集まるのは当然だけど、
それと町の発展は別問題だって。

中央区は、区の財政状況を区民に周知するため、平成9年度から毎年「財政白書」を発行している。平成19年度版がこのほど発行。これは、本庁舎の財政課および日本橋と月島の両出張所で希望者に配布し、区のホームページでも見ることができる。
　平成13年度からは「バランスシート」など企業で導入している会計方式による分析も試みている。
　中央区は人口10万を達成して以来も人口増が続いているが、そのことと特別区民税との関りについて白書は次のように紹介している。
　「人口の増加に伴い納税義務者数も着実に増え、過去5年の推移を見てみますと、平成14年度から16年度まで毎年1,500〜2,000人の規模で増加していた納税義務者が、平成17年度は約倍増である4,007人の増加となり、平成18年度は約3倍増となる6,505人の増加となっています」
　「こうした納税義務者の増や定率減税の縮減（2分の1）などを背景に、特別区民税の決算額は167億9,600万円となり、前年度と比較して25億900万円（17.6%）の大きな伸びとなりました」
　「納税義務者と同様に過去5年の税収額の推移を見てみますと、平成16年度までは毎年5〜7億円の規模で増加していた特別区民税が、平成17年以降では21億円から25億円台と3〜4倍規模で増加しています」
　なお中央区の自主財源と国や都、財政調整交付などの依存財源について人口増との係りについては次のように白書は説明している。
　「特別区税収入の大幅な増などにより、自主財源の伸びが依存財源の伸びを上回り、歳入に占める自主財源の割合である自主財源率は52.8%となり、前年度と比較して0.9ポイント上昇しました」
　自主財源率の年次ごとの数値は平成14年度48.5%、15年度50.4%、16年度52.6%、17年度51.9%。

>>133
「都心部」「長期にわたり発展可能」
城東＊＊＊＊氏のキーワードだね。

>>135
都心部にはまだまだ土地がありますよ。
人間ブルドーザー
田中角栄ｗ

あっせって不便なところに買わなくても
ちょっと待てば
都心部にはまだまだ土地がありますよ。
人間ブルドーザー
田中角栄ｗ

＞138
ちょっとって何年？
今後２，３年の供給はだいたい出尽くしてるけど。

30代前半くらいじゃないと５年以上待つのはリスク高いよ。
年金貰いながらローン払う羽目になるw

人間歳をとるからね〜

所得倍増計画
池田勇人w

まとまったお金が無ければ、
取り敢えず賃貸で都心部に住めば良し。
都心部の賃貸物件も年々豊富になっている。
賃貸で待って、気に入った物件が出たときにＧＥＴ。
年を追う毎に都心部は進化するからね。

ここで郊外や不便なマンションの話をされてもねえ。

１４３さんのおっしゃる通り。

一部のデベについて完成在庫が増えてきているけれど、全体にダブついているのではなくて、駅から遠いとか、人気のない路線とか、近隣に十分な所得層の対象顧客がいないのに強気の見込みで作ってしまったような特定の物件が残ってしまっているというのが実態。

駅近で立地のよい物件は今でも完売しているし、特に超都心物件は、最近では上海物件などに警戒感が出ている中で中国やアジア地域の華僑などからもかなりの買いが入ってきているし、特に下がる兆候もないけど。

要すれば二極化が鮮明になっているということでしょう。

激騰した港区辺りはそろそろ調整入るんじゃまいか？
投資案件率が高い物件は影響大きいだろ

激騰した港南辺りは調整入りそう？安くなるなら買いたいな^^

今まで人気のあった世田谷区、渋谷区、港区
最近先着順受付物件が増えてるような気がするけど。

>>147
値段が高くなりすぎたら当然動きも鈍ってきます。

これからは、中央区、墨田区、江東区の時代だよ。
供給余力がダントツに高いですから。

新築マンションの平均坪単価を市区町村単位でランキングしています。
1 渋谷区 611、2　港区 470、3 千代田区 463、4 目黒区 410
5 文京区 371、6 豊島区 359、7 品川区 351、8 新宿区 350
9 世田谷区 343、10 中野区 327、11 葉山町 307、12 杉並区 306
12 中央区 306←注目
14 台東区 300、15 荒川区 292、
16 江東区 284←注目
17 北区 274、18 大田区 264、19 逗子市 261、20 横浜市神奈川区 254
21 練馬区 250、22 川崎市中原区 243、23 横浜市西区 242
24 武蔵野市 239、25 板橋区 233
26 墨田区 231←注目
27 横浜市中区 230、27 西東京市 230

>>144
ファンドマネーの次は華僑ですか。
思わず吹き出してしまいました（笑）

上等はホントにアク禁にして欲しい
話の腰を折りすぎる

亀戸レジデンスで分かるように、
江東区は下げる方だね。

亀戸レジデンス
あの辺りって、限りなく江戸川区だし。
平井まで徒歩１１分ってことは、実質１５分かかる駅遠物件。
で、７０７戸売り切るには、お手ごろ価格にしないと。

江東区は物件が多いけど、
駅に近いのもあれば遠いのもありますからね。
当然といえば当然だけど。

あまり興味が無い物件が下がっても、関係ないという感じ。
安いだけなら、日本全国どこにでもある。

景気下降局面でもあまり下がらないような不動産に価値を見出す人にとっては、これまでよりはお宝にめぐり合える機会が増えるかもしれないが、日々多忙だし、ま、買える時に買うさ。

>>151
本国がバブルだから海外の一等地を高値で買い漁るってのも昔の日本のようだね。
あのころの夢をもう一度、ってわけかな？

↑
それだけ不動産取引がグローバル化して、割安と見ると海外からでも積極的に買いが入るということなのでしょう。

以下は「不動産マニア」さんのブログから抜粋させて頂いた引用記事ですが、よくまとまっているので。
11月に入ってもアジア系のファンドが都心部のレジ物件を買っていることは事実です。
もっとも買ったのは新宿、世田谷などの物件で、城東地区などには今のところ海外からの買いはほとんどなく、国内の実需頼みということになるとは思いますが。

11月に入って米ゴールドマンサックスと米エートスが、日興系の不動産ファンドであるシンプレックスを1,560億円でTOBしたというのも有名な話です。
シンプレックスの投資対象は首都圏中心のオフィスが9割、レジが1割弱ですので、これはもっぱらオフィス物件の方の話ではありますが、日本の不動産にはまだ結構海外から買いが入っているように思いますが。

http://nfm.nikkeibp.co.jp/fa/free/news/20071112/513327/


2007-11-13 12:20:00

シンガポール系不動産ファンドの進出
テーマ：不動産売買ニュース
シンガポールに拠点を置く不動産ファンド「アスコット・レジデンス・トラスト」が東京都内の賃貸マンション18棟、509戸を総額122億円で取得しました。

総賃貸面積は1万3318㎡。賃料収入による利回りは2008年に4.1％を想定しているようです。

アスコット・レジデンス・トラストは東南アジア最大でシンガポールの不動産会社キャピタランド系のファンド。

キャピタランドは世界20ヶ国、90都市以上で展開、グループ時価総額約2.7兆円を誇るアジア最大級の不動産デベロッパー。アジア圏で5つのＲＥＩＴや12の私募ファンドを運営しています。そのうちのひとつであるアスコット・レジデンス・トラスト。

今回の取得によって同ファンドの資産は7ヶ国10都市の36物件、総額約1470億円になるようです。

しかし運用利回り4.1％でもまだ投資対象になるんですね・・・外資からみてまだまだ日本の市場はうまみがあるということでしょうか・・・

集中、集積、恒常化は
施設、設備、サービスの有効利用をもたらす。

具体的に言えば、子育て支援施設を都心部に集中させ、
企業間の相互利用も可能になる。
また、ユビキタス技術の活用も、利用者が多ければより充実する。

集中と集積は新しい高度なサービスを生み出します。
そしてそれが更に人を引き付ける事になります。
優秀な人材は大企業に集まり、東京の都心部への集中居住が進みます。
少子化により人口が減って行きますが、高収入を得られる首都圏に地方から
人が集まり続け、その多くの人は高度なサービスが享受出来る都心部居住
を欲するでしょう。
しかし、そのパイは限られているので、上京者の１割程度しか住めない
でしょう。この層が今後＊＊＊と呼ばれるようになるでしょう。

一方、既に親が首都圏に住んでいる所謂ジモティーは、その収入の程度に
よって２つに分かれるでしょう。都心部居住が可能なレベル層は移動する
でしょうが、そのレベルに達していない層は、近郊・郊外の親元に同居か
周辺部に賃貸、さらに遠くに持ち家になるでしょう。収入レベルが低い
層は親元近くに住んで、親の援助を得ながら生活する事になります。

てか一気に下がるなんてありあないでしょう。
2年前の価格に戻るのはありえないのでは？
別に今がバブルでもないだろうし。
今までが低すぎたのでは。
よって今買わなかったらずっと買えないね。
あっこれ城東の話ね。

第三次産業にとって、立地する都市の集積度は決定的に重要だ。
例えば、アナリストが１日に３人の顧客と会うか、７人と会うかでは
仕事の中身は全く違ってくる。情報で勝負する産業を育てようと
思えば、知的レベルの高い人と人ができるだけ頻繁に直接顔を合わせる
機会が持てる都市にしなければならない。また、高所得者の一定地域への
集積は、高度な新たなサービス形態を生み出す。
今東京では、知的レベルの高い人を中心部に計画的に住まわせ、そうで
ない人を追い出している。この知的産業時代にふさわしいもので東京の
中心を固めようとしている。

大学教授さんへ


ちなみに地区で言うとどの辺なんでしょうか？

この大学教授って人、城東シンジャと同じ匂いがするな。

>>162
当然ですが、人口増加が顕著な都心部です。
今そこに集中と集積が行われようとしています。
まだ始まったばかりですが。

ほんと、どのエリアでも5年前に買っていれば基本的に成功者ですよね・・・。
あぁぁぁぁ。。泣

165さん
それは今後の相場と売却のタイミングによる。
今後マンション価格がかなり下がる（超都心一等地は除く）だろうから、
購入価格Ａ、売却価格Ｂとして、
Ａ＜Ｂ　なら成功者
Ａ＞Ｂ　なら失敗者
となる。

おっしゃるとおりですねー。

でも、ここ1、2年で購入するような人（自分）の場合は、
どっちにしても高値をつかんでしまった人ですから・・・。

2年前ならそ失敗という程でもないのでは。
ここ1年の価格上昇が凄すぎた気がする。
正直今の都心近郊マンションのターゲットがよく分からん。
どこも早期完売物件は少ないよね。

06夏前までは、セーフ

>>161-162　自　作　自　演　ｗ

07年に飯田橋の駅前物件買った俺は＊＊＊か。。。

>>171
プラウドタワー？
即完物件だし物件そのものは代わりが無いのでいいんじゃないかな。
一応千代田区アドレスだし、飯田橋駅は乗り入れ路線も割と多いし悪くは無いと思う。モデルルームの立地はちょっと？・・・だったが。

171さん
一生住むんだったらいいんじゃない。納得して買ったわけだし。
でも売却の可能性があるんだったら苦しいね。
完全な「高値掴み」だからね。

このスレ、半分近くが城東　信　者　の妄想だなw
しかも何の根拠もない同じ内容をエンドレスリピートする
壊れたテープレコーダー状態w

都合のいいデータや未来予想図を並べ立てているが
逆にここまで煽りのレスをバラ撒いて、他の地区を貶してまで
購入予定者を洗脳しなきゃいけないとあせっている様子は
よっぽど城東の将来に自信が持てないことの表れなんだね。

亀戸物件のような都合の悪いデータが出ると
否定や例外扱いに躍起になるところも痛々しいw

>>165
この間の耐震偽装とか、今回の施工ミスとかを考えても5年前くらいの
安値の時の物件って本当にまともに作られてるのか不安になるのは
俺だけだろうか。。。
まあ大地震が来て結局全て壊れたらどの道関係ないし、地震来なくて
全物件被害が無かったら分かる訳もないけれどもさ。

>>171
千代田区の駅近タワーの希少性は揺るぎないでしょ。
そりゃ底値とは言えないけど、例え多少下がったとしても一定の値を長くキープする。
同年に豊洲あたりに買った人なんかと比べたらはるかに安全。

富裕層は数年前に買ってるし、今の価格高いのにグレード低い物件にそれを売ってまで買い替えると思ってる人たちはその根拠は何だろう？

>>177
ご参考まで、
心南４区の納税者の給与所得総額はＨ１７からＨ１８で
千代田区８６億増
中央区２４１億増
港区４９７億増
江東区４２８億増
計１２５２億円増
これはＨ１７年中の人口移動を反映しています。
ちなみに港区のＨ１７年人口増は７５４８人、
Ｈ１８年は９６２４人増。
Ｈ１９年１月〜６月の前年比較は、６１８４人増ＶＳ７６４３人増。
年々増える傾向です。
２人で１世帯とすれば、Ｈ１７年は３７７４世帯増に相当。
４９７億円÷３７７４世帯＝１３１７万円/世帯になります。

ご参考まで、
心南４区の納税者の給与所得総額はＨ１６からＨ１７で
千代田区９６億増
中央区２７６億増
港区５１２億増
江東区３３７億増
計１２２１億円増
ちなみに港区のＨ１６年人口増は５０４５人、
２人で１世帯とすれば、Ｈ１７年は２５２２世帯増に相当。
５１２億円÷２５２２世帯＝２０３０万円/世帯になります。

>>175
あのころのデベは仕事を確保するために
赤字価格で受注してたしね
そんな時にはたしてキチっとした仕事をしてたかどうか
まあ結局は現場管理者の能力如何なんだけどで、心南４区って何？？？

都心どころか、武蔵小杉駅近マンション(タワーではない)
でさえ今年の夏、坪単価３００万円で売ってた。
こうゆう近郊物件こそ、高値掴みだろう。

>>181
武蔵小杉＝中原区の発展で、一番打撃を受けるのは世田谷区、
次が大田区、この２つの統計を見ると良い。
ちなみに、川崎市も都心回帰の影響で、対都心部は人口流出
でマイナスが続いている。
世田谷区、大田区あたりと比較すれば、坪単価３００万円でもまだ安い
との判断だろう。

第７表　転入前または転出後の住所地別移動人口（東京都）
平成１６年
http://www.city.kawasaki.jp/20/20tokei/home/doutai/d16/hyo/hyo7.htm
平成１７年
http://www.city.kawasaki.jp/20/20tokei/home/doutai/d17/hyo/hyo7.htm
平成１８年
http://www.city.kawasaki.jp/20/20tokei/home/doutai/d18/hyo/hyo7.htm

平成１８年
　　　　　 幸区　　　　　　　　　 中原区
順位　　転入　　　 転出 　　　　転入　　　　 転出
1 　鶴見区 615 鶴見区 846 大田区 840 　港北区 940
2 　大田区 467 大田区 329 港北区 809 　大田区 666
3 　港北区 220 港北区 275 世田谷区 760 世田谷区 622

そりゃ安いでしょう。川崎市だから。
比較で買われるなら、世田谷区大田区が値崩れすれば
川崎市はもっと値崩れすることになりますよ。
したがって、坪単価３００万円では高値掴み。

人口の転入転出と言っても、
賃貸などの持ち家ではない人口も含まれるからね。

>>184
武蔵小杉駅近、通勤時の乗り換えなし、坪３００万円
世田谷区駅遠、通勤時の乗り換えあり、坪３００万円
こんな比較になるから、
武蔵小杉を選ぶ人が多くなるわけです。
選ぶ人が多いと街も発展して、資産価値も上がりますよ。
まだまだ供給されますからご期待ください。

皆さんご意見ありがとうございます
少し安心しました。。。

アメリカの不動産がやばいってことは
既に知ってたんですが
ほぼ完璧に近い物件だったので
ついつい、買ってしまいました

不動産って株と違って
買ってもヘッジ出来ないのが悲しいですよね

病院も近いんで、将来は親を呼んで
世話をしてあげることも考えてるので
実需と言えば実需なんですが
ずっと持ってるかと言われると、わからないわけで
今住んでる物件も売らなきゃいけないし悩ましいです

供給が多い→ドンとあがって、ストンと落ちる典型的な立地。過去の歴史が全て物語る。
希少性が無いんだだから、新価格を維持できるわけ無いだろう。昨今の状況下、近郊で「資産価値」をあるないを論じていること自体、笑止。超都心を除いて今の価格を維持できないんだから、そこを買えない人は永住を覚悟して買うか、もっと下がるまで待ちなさい。

板橋区の成約率が高くなっているのも相対的な比較でしょうか？
世田谷区は売れ残りが多いですね。

板橋区が売れているのは、このような掲示板を見ないで身の丈にあった物件を購入している方が多い？ということでは
成増でこんなに高いのと思う物件もそれなりに売れているみたいだし。
5000万円以下で購入できる数少ない地域なのかもしれません。
板橋区と足立区は同じように思うのですが、足立は安くて人気ないようですね
文京区に住みたいみたいな方の都落ち現象？
最大の妥協点板橋区みたいな？

187さんは、よく三茶の板にも書き込みされていた、27Fの方ですか？

千代田富士見にはキャンセル待ちをお願いしているので、
ここのところの円高・株安で、再来年にはキャンセルもでるかな…と淡く期待しております。
（FXで損出してるひと、株売却益を資金にしているひとには打撃ですよね。）

実需で購入された方は、ふんばりどころだと思いますので頑張ってください。
資金繰りが苦しくなった投資家さんは、キャンセルしてくださーい。

191
さんの予想がしっかり当たりますように！
でも超都心の一流物件まで下げたら、大変な争奪戦になって、何らかのコネがなければゲットできないんでしょうね。

都心は供給が絞られて
需要も減ってバランスするべ

供給が多い地帯ほどバランス崩れる

株安、円高の基調。
といっても一等地までは残念ながらあまり影響ないような気がする。
元々価値の無いようなあたりの価格が剥げ落ちてゆくだけではないか（これは良い傾向）。

世界の富裕層はもっと高くなっても一流物件は買う。だから、一等地下がらなくて結構。（もっと上がれ！もっとバブルへ！）

汗水たらして働く庶民層が買う物件に、便乗値上げなど不当な利益をのせることなど許されない。不買で倒産させて、叩き売りさせよう。

これからはバブル崩壊のハワイなど米国不動産のバーゲン品のなかにお宝が潜んでいるかもしれない。

かつてのように都市銀行や大手証券会社までが潰れていくようなレベルの不況突入は予想しにくい。よって、一等地、一流物件にまではおよばないだろう。

円高になれば、下落中の米国不動産のお買い得感は増大。
ハワイなんて高騰しすぎだった。尋常でないことは調整されて当たり前。
もっとも過度の期待もできませんが。

中国は大気汚染がひどくて。北京オリンピックまで、という話もあるし。論外でしょ。

>>192
残念ながら違います
資金繰り苦しくなったら
ずっと持ってるはずだった地金溶かすしかなさそうですｗ

>>190　文京区に都落ちってどういう意味ですか？文京区に住もうなんていう人は都落ちするって事ですか？
板橋区は安いからうれるんですよ。成増はちょうど埼玉の境目だけど東上線と有楽町線が乗り入れしているから、知っている人は便利で購入するんでしょうね。
以前評論家の櫻井さんがブリリア成増を推奨していたので、わざわざ見に行きましたが、建物はまあまあでしたが、仕様はファミリータイプで子供が落書きしたり傷つけたりしても大丈夫って感じ！

>>199
埼玉県人が買っているみたいですよ。
代わりに川口市、越谷市あたりが飽きられて売れなくなってきてる。
埼玉県人は内陸奥地でも抵抗があまり無いですから。