リビオレゾン目白通り

行ってみました。かなり交通量があって騒音があるかなと。
こういう道路沿い角は二重サッシになるのが普通ですか？

>42
恐らくそうなると思われます。
でなかったら、ちょっと…ね？

>43
なるほど。まだ不勉強なもので。ありがとうございました。

この間現場の前を通りました。
どうやら清水建設の施工になるようですね。
仮称でリビオ下落合４丁目と書いてありましたよ。

ここ、いつになったら販売開始になるのでしょうね？
工事は進められているようですが、やはり売り惜しみなのでしょうか？

ここの名前は「リビオレゾン目白通り」に決まったようです。
全戸南向きで１ＬＤＫ〜３ＬＤＫのプランになるそうです。
施工は清水建設、販売代理は野村不動産アーバンネットです。

もう一つ。
４月下旬頃にモデルルームがオープン予定のようです。

ただ、この南隣接地は高い建物が建てられる区画ですよね。
それが気になります。

>>50
そうですね。
敷地西半分の南側は聖母坂に沿って第１種住居地域ですね。
商業地域ではないので日影規制がありますが、低層階の場合は注意が必要かも。
でも敷地自体、南側にけっこう空間が空いているので、
ベッタリ、真っ暗にはならないでしょう。

住宅情報ナビに物件情報がアップされましたね。
５月上旬にモデルルームオープン、６月中旬に販売開始とのことです。
総戸数50戸の中には一階店舗２戸に加えて非分譲住戸が15戸も含まれているようです。地権者との等価交換なのでしょうが、割合として多いのが心配の種ですね。管理組合での地権者の力が強くなってしまうこと請け合いでしょう。

住宅情報ナビ　リビオレゾン目白通り
http://www.jj-navi.com/shuto/FJ010B90040.do?JJ_GA=tiles.FJ010C01C00011...

専有面積 30m2〜68.14m
期待していましたが、子供2人の4人家族には無理ですね、残念です。
シングル、ＤＩＮＫＳ向けと言うことになるようですね。

等価交換は、都心部の繁華街の中小規模だとごく普通にありますね、都心のマンション用地なんて
そんな簡単に開発できませんから。。
ＨＰの物件概要では、地権者を分かり難くしている物件が多いです、
ＭＲに行って初めて説明を受ける。

>管理組合での地権者の力が強くなってしまうこと請け合いでしょう。

そうなのですか。まだこのようなことをよく知らないのですが、権利を
交換したということは権利としては他の購入者と同じになるのですよね。
心理的に強くなるとでしょうか・・・。

>>54
いえ、そうではありません。
管理組合の議決権の問題です。
１戸あたり１票ですから、
少数の地権者が１５票を持つと、総会での様々な議決に強い影響を与えるということです。

おそらく地権者は自分の住戸以外に小さいタイプを複数所有して賃貸にするのでしょう。
ワンルームでも３ＬＤＫでも１票は１票。力は同じですから。

>>54
54さんは、管理組合の議決権について誤解していますよ。
議決権には、票数（組合員総数）と持ち分割合（議決権総数）があります。
議決権の票数は1戸1票ではありません、組合員1人につき1票です（よく間違える人がいます）
ですから、1人の組合員名義で、5部屋所有していてもその人は1票の議決権しかありません。
（但し持ち分は5部屋分の面積割合・議決権総数があります）
※ご自分のマンションの管理規約をご覧ください、多分こう書いてあると思います。

それと、議決には特別決議（議決権の75％＆持ち分割合の75％）や
普通決議（50％＆50％）等色々あります。

つまり地権者所有の住戸は15戸+2戸＝17戸と物件概要にありますが、部屋数だけで、
地権者が何人（何票）いるかここからは不明です、もしかすると1名かも知れません。
その場合は議決権は、17票ではなく1票、持ち分は面積割り17戸分の合計と言うことになります。

この仕組みから言うと、多くの持ち分を持っている地権者群がいたとすれば、賛成票よりも
否決する時に有効に作用します。
しかし一般的に、地権者は購入者以上に土地に愛着がありますから管理組合の運営には
責任を持って協力してくれるのが普通ですよ。
それに購入者も地権者も、大多数が共同住宅の管理組合は初めての経験でしょうから
同じ土俵ということになると思います。

>>56
ウチのマンションは等価交換ではありませんが、
規約には「１専有部分につき１票」と書いてあります。
要は管理規約でどう規定するかということですかね。

＞一般的に、地権者は購入者以上に土地に愛着がありますから管理組合の運営には責任を持って協力してくれるのが普通ですよ。

と一概に言えるかどうかは疑問です。

>>57
57さんのマンションは、相当昔の管理規約を踏襲しているのか、
管理会社に委託しない自主管理の管理組合ですか？
大手の管理会社に委託していれば、「国交省のマンション標準管理規約」に基づいて
管理規約を決めるか、その後の改訂するアドバイスをもらえるのが普通のことです。
そこには、組合員総数と議決権総数に対することしか書いてありません。
http://www.mlit.go.jp/kisha/kisha04/07/070123_3/03-1.pdf

等価交換のマンションに住んだこともないのに、想像するのはいかがなものでしょう
うちは等価交換の方が何人かいますが、理事会にはかなり協力的です。
管理会社の担当者も、ほとんどそうだと言ってましたよ。

こちらのマンションの大体の価格を聞いたのですが、
68㎡の３ＬＤＫで5000万円台前半〜、56平米の２ＬＤＫで4000万円台前半〜だそうです。
６階以上なら南側に新たに何か建つとしても眺望が妨げられることはないとのことでした。
等価交換とか通り沿いとかの要因はあっても、今時のこのエリアにしては割安かもしれません。
設備・仕様は多くは望めませんがいたって標準的だと思います。

この時代、このエリアで安いことはいいことでしょう。
但し、安いなりの理由があるというのもありそうです。
ＭＲを見に行きましたが、狭くて普通の内装で目白物件としては
下の上クラスだと感じました、外廊下で賃貸も多そうだし1Ｆには
店舗も入ります。
高台なので、廊下側からの眺望だけは素晴らしいですね。