23区内の新築マンション価格動向（その20）

>>876

売主が倒産した物件を購入する人は？瑕疵担保は？

みんな都心部に住みたがりすぎ、
贅沢言わなきゃどこかに住めるのが今の首都圏だよ。
通勤時間くらいは犠牲にしないとだめだよ。
理想と現実をごちゃ混ぜにしないこと。
地価が暴落した時期に買えた人は単についていただけですよ。

ついているついていない範囲で片付けちゃうのは
個人の判断ですよ。

そこに調査・研究・努力をする余地があるからする人が
いるわけであってね。

別に有効なお金の使い方ということにこだわらない人や
俺の自給は10万円だからそんなことを研究する時間が
惜しい。1000万や2000万円なら別にくれてやるよという
方は勿論どんどん高値でつかんでください

＞876
耐震偽装問題以降、デべの信用力は重要な項目になった。
三井、三菱、住友、野村に人気が集中したことで、大手は強気の価格を維持できている。
弱小デべの淘汰はマンション供給業者の寡占化を生み（もう既に生じているが）、地価上昇
の価格転嫁を容易にするだけ。

消費者がデべを気にすることなく、安い値段で買うという選択をしない状況では、ブランド力
のあるデべは値下戦略など取らない。
供給を絞り、高級路線に走るのがまともな経営だろう。

かつて日産は鉄鋼の購入先を絞り値下げに成功したが、その後鉄鋼業界は再編、鉄鋼の
供給を絞られラインは止まり、値上げを飲まされた。
今の消費者の行動は同様の結果を生んでいるように思う。

>>879
安いとこ買えばいいじゃん。
郊外、駅遠。
安くてもいやなとこは買わない。
これを人は贅沢と言う。

今まで選り取り見取り状態だったのが異常。
今、正常に戻りつつあるだけだよ。
どうしても欲しいところがあれば、買うしかないだろ。
首都圏は人口増で、後に待機している人がいっぱいいますから、
人気のところは後ほど損。

相変わらず景気や、株価と不動産価格を同じに考える人が多い。
デベ株と地価を結びつけるのは間違い。

財産3分法という言葉があります。
お金は、有価証券と不動産、現金の3分割で持つことで様々な
リスクに耐えられますよっていう、先人の知恵。
不動産は証券化されているじゃないか！とかいう人がいるかも
しれませんが、不動産の総量に占めるREITの割合なんかまだ
知れているのでは？

住宅ローンによる持ち家取得、終身雇用による安定したキャッ
シュフロー、持ち株会が一昔前のサラリーマンの3分法だったの
かもしれませんね。
地価が下がったり、勤め先がつぶれてうまく回らなかった人も
多いけど。住宅は自宅戸建てと、賃貸に回している古いマンション、
持ち株が1億位に化けていて、退職金5,000万もらってリタイア
なんて人も結構いる。

>>881

贅沢とは言わない、選別というｗ

今に見てみ、景気落ちたら誰も買わなくなるから。
不動産売買なんて気分に左右されるんだよ。
逆にバブルの時は高くても茨城の家を競って買ってたよね

どうして金持っている人もバブル崩壊後は
不動産を買わなかったのか、
それは価格が落ちているからだよ。

そんな理論どおりに全てがいくわけないだろ。

散々そんなの経験済みだと思うんだけど、
なんでまた繰り返すんだろう？

景気が悪くなることを期待するようになったら、理論的に下がる論は破綻ですよ。

いまのままの景気で、淡々と時間が過ぎていったらどうなるかを考えれば良い。

世界恐慌が起こったらどうなるとか、世界大戦が起こったらどうなるとか考えていると
不動産は買えませんよ。

えっ　絶句。

景気が悪くなるのを期待するんじゃなくて
景気悪くなることがほぼ織り込まれているんですけど、、、

どうして日銀の利下げ論とかが出てくるのか
わかりますか？

別に永遠に景気が悪くなるなんて言っていませんよ。

うーん、、、

新聞読んでますか？

景気が悪くなって、投売りが出てくる瞬間を捉えようとする神業的購入を意図しているのですか。
それなら分かりますよ。
あるか無いかは別にしてねｗ

首都圏の人口が増えて、一方で供給が減って、潜在需要が膨らんでいる現状を見ると、
一時的な景気の悪化くらいで、安値ＧＥＴは至難だと思うよ、
ちょっと安くなったら直ぐに買う人が出てきて終わりのような気がする。
都心部の話ですが

>>883　
理論通りいくわけないだろ？
ってこっちかね。

理論通り・・・というより、実績から出た知恵なんだけど。
このリンク先の1ページ目にある各国の株価と土地の値動き見てみ。
http://www.kokusai-am.co.jp/report/special/071108/03.pdf

景気が悪くなって不動産価格が下落するね〜
会社がバタバタ潰れるくらい悪化すれば可能性はあるけど、実際そうなったら
マンションなんて買う気失せるでしょ。
そういう人は待ってても、結局買えないよw

悲観が渦巻く中でも買える人、たとえば昨日とか今日とか株買えるような人
じゃないと底値でなんて拾えないね。

今の不動産を下落に転じさせるには金利の引き上げしかないと思うが。

>>888
金利が上がれば、
人は家を買わずに借りる方向に動くけど、
大きな視点で見れば、そこに住むことには変わりが無く、
土地を消費している。
金利が上がってもバブル（実需が無いのに高値の状況）でなければ地価は下がらない。

>>889
つまり、一部都心では実需がないのに（潜在需要はあるが、それ以上に高い）
投資筋によってバブルが発生しているから、金利が上がったら地価は下落
ということでおけー？

株価と土地の値段はカンケーないって？？株価は先行指標だよん。

>>891
さまざまな予測や憶測や、デマも含めて織り込んだね。
んで、実際には外れることも多い。
ていうか、地価のの先行指標ではないでしょうに。

地価や住宅価格との相関は今のところ見事にない。
実績を見たまえ。

>887さんへ

データありがとう。

アメリカでは土地は下がらないという伝説のようなものが
あったことは知っています。
けれどもこのサブプライムで土地が下がらないということが
伝説であることがわかったっていうのが現在のアメリカだと思います。
イギリスもしかり。ロンドンの土地は下がりまくっています。

つまりどういうことかというと今まではそこに住む人が買うのみだったから
土地の値段が上がってきていた。しかし信用創造によってマネーの規模が膨らみ
実需ではない土地投機が盛んになってきた。つまり資金の行き場がなかったんでしょうね。
それがいわゆるREITなどなんでしょう。
しかし日本ではそれは大分前から一般的であり、バブルの頃などは人々が
値上がり目当てで土地を買っていた。だから1990年代から下がっているというのをあのグラフを
表しているのではないでしょうか。

さて日本の2003〜2004年からの土地の値上がりが実需であったのか、
それとも信用創造であったのか、それを考えればこれから下がるか漸増していくかは
わかると思いますよ。

サーベラスやGSは結構派手にやっていたという印象を私はもっています。
もちろんマンションなんかにはあまり資金を入れていないかもしれませんが、
不動産は周辺部からの影響がありますからね。
彼らが売ったらどうなるか。

ちなみに８８８さんのご質問にお答えしますと私は昨日空売りしていたみずほ銀行を
どてん買いしました。しかも腹いっぱい。そういうセンスで不動産も見ています。
まあこれは証拠がないのでバーチャルだと思ってもらっても結構です。
その場合は無視してください

投資の世界では不動産は株、債券に連動しないオルタナティブ投資として
分類されており、過去の統計上、株との相関係数は相関がないといえるくらい
低いです。

だから分散投資先として選好されるんだけど。

>>890
東京駅から半径５ｋｍ圏内で売れ残りがいっぱいのところはない。
私の知る限りではガハハ

＞894さん

今まではそうだったのかもしれませんね。

私はこう考えています。
経済がグローバルになるにつれて様々な商品、株、債権間の相関は
どんどん高まって来るんだと。

今はもうマンション一つとってもその影響を逃れられないんじゃないかと

信用創造とはそういう効果があったんではないでしょうか。

>>893さん

同じ資料の 3ページくらいにマクロでもうひとつデータが
乗っているんですが、住宅価格上昇→信用創造の循環に
乗らなかった（乗れなかった）のが、日本とドイツ。
日本は、ご指摘の通り一度現在の英米ち同じ失敗を経験して
ます。

という訳で、私は実需とみます。

外資について、悪役論もありますが、
真っ当なファンドは、基本的にバリューだと思ったところで買って、
フェアなところにちょいと色をつけて売るくらいなので（それ以上
欲張るとリスクが大きい）、単に慧眼だったんだと思いますけどね。
日本中どこもタマがなかったし、正常な判断を失っていた時期。

今後は、横ばいか数％成長というのが個人的な見通しです。
どっちが当たるかはわかりませんが、
とりあえず、景気動向を根拠に”暴落”と煽るような書き込みも
見られるので、それはないんじゃないかなあと。

>>896さん

世界中のすべてのマネーが、理想的な投資成果を目指して
各市場間を動けばそうなりますが、まだ金融リテラシーには
かなり差があります。
REITと株・債券の値動きすら相関していませんので、
マンションに影響を及ぼすのはかなり先かと。

まあ、未来像としてのご指摘は正しいですけどね。

＞中野区民さん

そうですね。
殆どが実需かもしれませんね。

それは後にならないとわかりませんね。

まあサブプライムで潰れそうな欧米金融機関が
もし日本に売れるものを持っていれば投げ売ってくると
思いますので、そんなに遠くない未来にわかることでしょう。

なんか、不毛な議論が延々と続いてますね。

不動産に限らず、市場で取引される商品は、すべて需要と供給で価格が決まります。

商品の種類によって、流動性や価格変動ボラティリティ等に差がありますが、

長い眼で見れば、結局すべて需給関係で説明されます。

不動産、とくに東京都心部の物件は、これまでの急激な上昇にブレーキがかかりますが、

暴落することもないでしょう。

従来、不動産価格が下落スパイラルに入っていた理由は、バブル崩壊後の金融機関や

事業法人のバランスシート改善を目的とする債務削減、そのための資産切り売りが

主な要因でした。マンション開発に適した比較的大規模な土地は、その過程で金融機関

や事業法人から放出された　工場・オフィスビル・社宅・運動施設等跡地です。

ところが、それもほぼ一巡しています。個人や家計としては実感が湧かない景気拡大の

過程で、企業は人員整理や資産売却等による財務リストラを進め、バランスシートが

相当改善してますので、今後は保有資産を無理矢理放出する必要性がなくなり、

むしろデフレが収まったとの認識から、資産を持っていても損はないとの判断に変化

しており（地価等下落時は、不動産保有は含み損を抱えるリスクがあった）、焦って

売却することはなくなりました。よって、特に好立地の都心一等地を中心に、今後は

過去数年来のようにマンション開発に適した土地が市場に出て来る可能性は非常に

低くなり、供給が細るため、価格高騰に伴う需要減をある程度吸収してしまい、結果、

需要減退局面であっても、供給も減退していることから、不動産価格が暴落する可能

性は、あまり現実的ではないと考えられます。よって、都心５区（千代田・港・中央・

新宿・渋谷）＋α（文京＋目黒＋品川）くらいのところに、最も底値圏だった３−４年

前くらいに、土地やマンション等を購入できた人たちは、保有資産の価値が暴落する

リスクは極めて小さく、実に幸運であったと言えます。都心５区で８０〜１００平米

超クラスのマンションを保有していれば、完全無欠の＊＊＊です。

＞899
もう投げちゃいましたよ。
REITや不動産株の含み益を出し切りました。
この水準から売っても利益出ないのでもう売らないですけど。

実物不動産ではほとんど所有してないので、証券売却で終わりです。
四半期決算でサブプラ損失と同時に益出ししないといけないんで、今から
の売りに期待されても遅いとしかいいようがないですな。

＞901
世界の株、不動産、債券に分散投資するファンドの目論見書見れば一目瞭然。
過去２０年くらいのチャートがのってる。

相関はどうみてもないです。

借金で日本のマンション購入することが、３分法どころか、
レバレッジをかけた一点張りの博打だということをどれだけ認識しているのか・・・
土地神話は崩壊したのですから。

所詮上がれば勝ち、下がれば負けの丁半博打。
一喜一憂できれば、その分遊戯代を取られるくらいはしかたない。
物価予測と地価予測と株価予測と競馬の予想、
突発的不確定要素を考えれば似たようなもの。

都心一極集中や格差拡大だって未来永劫続く保証はないよ。
選挙になりゃ地方有利に票配分されてる現実。
格差が広がりloserが票田になれば、落選したらただの人になる方々もそちらを向く。
現実に、今こそそういう懸念が高まってる。

本来マンション購入は、株などと同じく余裕資金で行うべきなんですよ。
リスクを過小に見せて素人に博打打たせるのは罪作りな話。
むろん自己責任でリスクテイクするのは自由ですが。

>>904
行間から「ボクもマンション欲しいです…」オーラが溢れとるな。

マンション購入はキャッシュで買わなきゃ
レバレッジを最大限に効かせた信用取引だよ

リスク商品って認識がないほうがマヌケだろ

ところで湾岸以外の東京って、どこが魅力なの？

中国、遊休地に課徴金・不動産価格抑制狙う

【北京＝高橋哲史】中国政府は高騰が続く不動産価格の抑制に向け、
新たな土地管理策を打ち出した。都市部でマンションやオフィスビルを建設する目的で
企業が購入した土地を1年以上放置した場合、価格の20％を課徴金として徴収する。
遊休地を減らすことで土地の有効利用を進め、住宅やオフィスの供給増につなげる。
深刻な不動産バブルを避けるのが狙いだ。


中国って上手いこと政治が機能してるよな〜っと思ってしまう記事

株価と債券価格は相関性が低いけれど、株価と不動産価格は時間をずらしてリンクしている。
日本の失われた10年間がそれを実証してるでしょ。

ただ、土地といっても今は日本全国一律上がるか？というとそれは需給の問題だけど、海外のファンドの中には実需が無くても割安という判断で福岡や札幌、名古屋の不動産を買っている。またREITと一言にくくっても賃料目当てのものと、土地の値上がりを狙うエクイティREITがあるので、分けて考えるのが金融リテラシー上では常識。

>>>資金がいくらあってもいい物件は裏から手をまわさないと押さえ
>>>されませんよ。そういう業界だから。

>>詳しくお願いします。

>詳しく書いたら削除されますよｗ　４年前に倍率２５倍とかいう物件ざらに
>あったでしょう。お友達の中で買えた人に聞いてみてください。

詳しく書いたって削除なんかされませんよ。
事実無根じゃないんですよね。だったら大丈夫です。
お友達はみんなはずれました。

>>887 中野さん。いい資料をご紹介いただきありがとうございます。

ここでも、みられるように、住宅価格・地価データの数値の変動はターム幅が大きいから

一般的に「対前年変動率」で表すのです。

地価のチャートの場合、これがよく目にとまるので、変動率が二桁ポイントから一桁に
下がったことを「下落」と誤解する。
実際は、変動率がゼロからマイナスになって「実数のチャート」が下向くのですが・・・
今日の日経の７面の中国の課徴金の記事でも、昨年６月は下落したじゃないか・・・なんて
言いそうな人がいる。

変化率をグラフにするしかないほど、長期のサイクルということです。

最初のページで、イタリア人がなぜ日本のマンション買うのかなんとなくわかりました。
ここ１０年のイタリアと日本では住宅の値動きが真逆ですね。

>>908
いやー。主旨は、安くなると競争になる。そうなったら、金があれば
確実に買えるというわけではない。それをいいたかったんですけど。

子供じゃないんだから「事実だから何でも書いてかまわない」という
ことくらいわかってくださいな。
人から恨まれることは、誰しもいやでしょう。

私も当初応募してはずれた湾岸のＷに、某大手広告代理店、
某大手ＩＴ系の３０代がともに住んでまして、
どうやったんだと聞いたら、売主の会社の知り合いに「頼んだ」と。
で、私もコネで今の住まい買ったと。
・・・・
マンションに住んで、友達できたらお互い、買ったときの
経緯とか話をしますよね。
「売主に頼んだ」という人は多い。
具体的にどうやって、抽選をあてているかは、
だいたい業界暴露本とかに書かれて人口に膾炙した話題と
も思えますが

縁故顧客優先枠的なものがあって、要するに社員とか動員して申し込み
書をかかせて、抽選前から「気配」倍率を上げてしまう・・・とか
噂話は書いてありますよ。

頼んだら買えたというのは「事実無根」じゃないですが、そのさきの
経緯は、業者じゃないから「想像の域」を出ません。
だから、下手に書けば削除だとｗ

ガラポン（抽選機）のしかけというのも、ひところあったみたいですが
今は、同倍率同時抽選で、１〜３倍程度なら、販売員に「どのへんが
当たりやすいですか」と聞くと優先客のためのダミーを仕込んでいるが
優先客が選ばなかった部屋をそれとなく勧めてくることもあるという
話もききました。

とはいえ、芝浦の某タワーでは売主会社の社長の姪が抽選で落ちた
という例もあって（どうもその売主が金融系の新参会社でコツがわかって
いなかったという話もある）絶対とはいえないようですが。

今は抽選なんかないわけで、まぁこんな話知ってもなんの得にもならない
ですよ。
そうか。まだ港南の大抽選物件が残ってましたね。

当時、申込書だけでも８枚書いて、いろんなデベに源泉徴収票を渡した
記憶がありますが、２回ほど抽選順位が下位なのに繰り上げ当選の
電話もらいました。５人もキャンセルって変だなって思いましたけど。

いずれも資金繰りや物件の階数とか見直して今のところにおちついた
わけですけどね。

要は業者の社員に申込みさせて廻してもらうのですね？古典的な手口、今でもやってるんですね。わたしもゴルフ会員権「第１次特別縁故販売」でずいぶん設けたつもりが結局やられました（笑）若い方は知らないかな？

も芝浦島の最終期なんて倍率70倍の部屋もあったけど、
さすがにそのうち69人が社員だとは思えません。
結局運も必要ですね。

販売時には、下請け総動員で申し込みしますよ。（実際に買わされる）

芝浦島は二期でも、最終日の締め切り間際に、若い兄ちゃんの集団が
三文判握りしめて販売会場に入ってきてもとより張り詰めた空気が
一瞬異様な色合いにかわりましたね。
次々と申込書に記名捺印して消えていきましたね。

どうみても実需の人ではないし、ローン審査なんて通りそうもない年代の
闖入者に会場内にいぶかる声が聞こえたきたほどでしたね。

あれは、転売業者にちがいないと思ったんですが。売主の仕込みなんですか？

広告代理店や大手ＩＴ系の３０代の使用人が、頼んでみたら通ってしまうコネなんて、経済的価値に換算したら１０万円程度かな？　コネというより「囲い込み」で、デベにとっては販売経費が浮くメリットが大きいんでしょうね。

>>916
ごめん。説明不足

ふたりとも親がすごい。
就職からして「コネ」みたいな人たちだからｗ

あと、うちのマンションの聞き込みは、大手商社・金融系の部長クラスね

勤め先どころか役職まで教えあうマンションもすごいな（笑）賀詞交歓会でもやってるの？

下がる派は核心的なことを忘れている。
今はバブルの時と違って、日本が違う国になってしまっていることに気づいていない。
昔の日本は1億総中流だったが、今はアメリカや中国などと同じ格差社会。
アメリカでは人口の1％が富の6割を持っているのですよ。あなたはアメリカ人を
さす時、数兆円を持っているゲイツを思い浮かびます？それとも食うものもない
3500万のアメリカ市民を思い出します？日本もますますこの傾向が強まります。
人口が減少とか、不景気とかそんなの関係ない、お金を持っている組は
どんどんお金持ちになるんです。100万の元金で100万を稼ぐのは難しいですが、
10億で1億を儲けるのはとても簡単。お金でお金を生む構造になっていますから。
だから、お金持ちが都心に住み、一般人は郊外、＊＊＊はスラム化してしまう。
これが今後の日本の姿。

一時的な下げがあっても、都心のいい物件が一般リーマンに手に入ることは
もうありません。

>>919
まったくその通り。
だからこそ、今、持ち金の過多にかかわる話は、このスレでもタブー。
うっかり書けば必ず叩くやつがでてきます。

これからは、格差を意識させないことが社会のマナーになるでしょう。

平等社会から急激に格差社会に移行したわが国は多くの危険性を孕んでますね。
欧米はもともと、階級社会。格差が生まれても階層社会の枠組みが
もとからあって秩序が保たれる。
米国は、ヒラリーがいまどき「アメリカンドリーム」なんてたわけた事行って
いるからオバマに「チェンジ」をつきつけられる。

階層とは、冨の際半分の不公平さを納得させる枠組み。
しかしわが国は、９０年までいっきに平等社会が進んで
１５年間のデフレで、「なにもしない金持ち」をいっきに太らせ
住宅を持ち厚生年金を払い、ローンを支払い、働いてきた庶民が
やせ衰えた。
就職氷河期を経た３０代のサラリーマンの中にも大きな較差が生じて
いるのでしょう。

（ってこういう書き方自体が、反感の元だっつうの＞オレ）

×階層とは、冨の際半分の不公平さを納得させる枠組み。
○階層とは、冨の再配分の不公平さを納得させる枠組み。

決めゼリフ　ミスタイプしてどうするｗ

結局、「買った人」て自分に有利に話を持っていくから参考にならない・・・
体験談ではなく論理的客観性のあるスレにしたいですね。

>>919
＞お金持ちが都心に住み、一般人は郊外
＞これが今後の日本の姿。

持家だけとったらそのこと自体３０年以上昔から
の常識ですけどね。

＞＊＊＊はスラム化してしまう。
っていうあたりが気になります
①木造賃貸アパート？
②中野の密集地？
③安売り湾岸タワー？
④東京５ｋｍ圏の城東？

①、②、④は間違いないでしょ。
③は微妙。

スラム化がいつごろから本格的になるかによって変わってくるんじゃないかな。
10年後ならそうかもしれないけど、30年後だったら①、②なんかは
一回りして再開発されてるかもしれないし、
③はいっせいに老朽化が始まる。
④はう〜ん・・・正直想像つかない。

３は子供がなく身寄りのない老人が多そうでスラム化しそうですね。

中野さんのデータの海外住宅価格の推移をグラフ化してみました

これが対前年比ですけど、これで見ると結構変動が激しく見えちゃうけど
これを、初年度を１００として価格推移になおすと結構一本調子なんです。

このチャートからわかるのは米国の住宅バブルの終焉

わが国の住宅地化が１９９６年に持ち直しかけて消費税が冷や水を浴びせた
ということと、全国平均ではまだ「上昇」に転じていないこと

英国も豪州もまだ下落に転じていないことなど

>926

確かにそうだな。
ＮＹのウェストサイドなんて移民が多く住むスラム街
だったけど、今やいまやおされな住宅地だもんね。

いまさらだけど森永卓郎は二極化ではなく年収１億の金持ち、
年収３−４百万のサラリーマン、年収百万程度のフリーター
に三極化するといっているね。

「現在のボリュームゾーンである年収６−７百万程度の
サラリーマンの多くが第二極に転落するが年収３−４百万
というのは世界の先進国と比べても別にそう低いわけでも
ない。だからサラリーマンは勝利できる確率のきわめて低い
出世競争に参加したり、高額な住宅ローンなんて借りずに
年収３００万で購入可能な郊外で楽しくくらそうぜ」とい
うのが彼の主張。
そういって赤坂あたりに住んでいたら説得性ゼロだが、実際
森永は東村山に自宅を買ったのは感心した。
（もっとも忙しくて自宅に帰れないらしいが）

森永のいう世界になるかどうかは知らんが、そうなったら
年収７００万の層が高額のローンを組んで住んでいる割合の
高い地域がスラム化する可能性があるね。

まあこのスレに書いている人が（オレも含めて）自分を勝手
にプチ＊＊＊と位置づけて近い将来そのスラムを構成員には
ならないと思い込んでいるところが実はものすごい甘い現状
認識なのかもしれんけどね。論理的考察とかいいつつ他人に厳
しく、自分にとことん甘いのが人間だから（笑）

これを、１９９０年基点の指数で示す
手元に、１９９０年の平価換算の住宅価格がないので
とりあえず、おおざっぱに
１９９０年の英国　１００　米国１５０、　日本３００　豪州　８０で
置いてあります。（ここが正確でないと今が高いとか安いとかいえませんが）

実数の推移ってこんな感じと見ていただければ。

ここからわかるのは　ここ18年でみれば英国の下落など数パーセント
96年の日本のマンションブームは本当におしいとこでもりあがりを欠いた
ということでしょうか。

地方なら3000万も出せば立派な戸建てが買えることを考えれば、今の水準で
地価が横ばいでもいいって気になりますね。

>>925

湾岸タワー住民ですか？

>>932
暇というか、15分もあれば出来ますけどね。
Exelって知ってます？

これが仕事なんですよｗデベの工作員ですから

地価動向の正確な伝道というのも布教活動のひとつです。

>>932
なんか＊＊にしながら質問してくるのがすごいねｗ

定期借地権の資産価値は流通性によりますね。
定期借地権利金と地代の比率にもよるでしょう。
もちろん立地や借地期間が70年なのか50年なのか
撤去義務の有無とかいろいろ違う。

広尾ガーデンなんたらの定期借地権、麻布タワーの定期借地権と
品川シーサイドあたりの定期借地権では、算定も違う。

普通借地のように借地権割合（土地に対する比率）を出す
こともできますが、要は時間の関数で評価が変わる点で
まだ定期借地ができて16年しか経ってないですから
中古の流通例が少ない。
柏の市役所脇の物件とか野沢のタワーとかみている分には
10年以内の取引は減価がすくない感じですけどね。

>森永は東村山に自宅を買ったのは感心した。

ゴメン間違え。所沢だった

＞とりあえず、おおざっぱに
＞１９９０年の英国　１００　米国１５０、　日本３００　豪州　８０

おおざっぱといえ、何か参考基準みたいなものがあるのでしょうか。

（暇だから続き）
定期借地権は、まさに使用価値を買っているわけで
それこそ、みなさんのお好きな収益還元法で考えたら
いいでしょう。
想定賃料から地代を引いて、還元利回り（そのエリアの
キャップレート）で割り戻す。

長期で持っていて売れなくなっても、リフォームして貸すと
いう発想でいけば保有する意味はありますね。

インカムゲインをしっかりとって、出口なしっていう投資の
考えでいいでしょう。

定期借地の物件って売れば買い叩かれるから皆、そうや
って貸すんじゃないですかね。
売って住替えたくなるような人は買わないほうがいい。

>>937
ちなみに何％なら買い？

>>937さん

ご教授頂きたいのですが、定期借地権（99年リース）がほとんである英国の不動産価格と
東京の不動産価格は単純に比較対象になるのでしょうか？　

話は全く関係無いですが、ロンドンの高額コンドミニアム物件（円換算で30億以上）
の取引が盛況の様ですね。BBCの番組で不動産屋の人達、ニコニコしながらインタビュー
受けてましたね。

オイルマネーは行過ぎの面がありますね、投資当事者の人達は収益関係ないらしいからね。
世界中へのお金の分散作業・・・今更ながらアラブ語勉強しとけばよかったな。
人脈・信頼が一番、重要らしいからね。

そこは見ないでといってもクレームがきますねＷ

>>936

私はこれ仕事ですが、海外ネタは弱いんです。

とにかく、住宅価格の推移（変動率データ）というのが住宅価格の
国際比較資料の大半なのは、
購買力平価や為替レートの数値、統計のサンプル数
都市か全国かという意味で、絶対値の比較は困難だからです。

本当は1990年水準で１００にそろえると、日本が安すぎる印象になる
のでとりあえず、昔つくった資料の記憶でおおざっぱにグラフをあげて
みやすくしただけです。お断りしたつもりですが。

最近どこかで、購買力平価換算の住宅価格各国平均という資料を
見た記憶がありますが
まぁ、日銀の「国際比較統計」とか丹念に見ていけば、適当な数字が
出てくるでしょう。

都市のデータでも「戸建て」と「コンドミニアム」がばらばらで、コンドが
高いのは米国で戸建てが高いのはロンドンというふうに差があります。
為替レートの極端な変化を考えると
全国平均であんなかんじかなと・・・ちょっと英国と日本を低くしすぎかも
しれません。

何度もいうように、表現したかったのはここ18年の全国平均の推移という
ものが山谷の激しいものではないということです。
くれぐれも誤解なきように。

http://www.fudousan.or.jp/service/toukei/01_kaihatu/7-03_b.html
これは多少参考になりますが、規模の差を含んでます。

http://www.royalhome.co.jp/pages/concep2_1.html
1998年時点で　
当時の為替レート（1ドル163円）換算で
東京１００
ロンドン45・ニューヨーク19・パリ16
というＪことになりますが、これは戸建ての要因が大きい。

みずほ総研の石澤卓志さんあたりがいろいろデータ持っていそうな気がしますが。

９３３さん布教活動お疲れさまです、デベ工作員であるならば今マンション買う時期かちょっと待った方がいいか教えてちょうだいな。価格面で、と言うことで

>>940さん

939です。私の愚問に対して真剣にご回答頂きまして有難うございました。

＞デベ工作員であるならば今マンション買う時期かちょっと待った方がいいか教えてちょうだいな。

デベ工作員の立場としては、下がらないから待っても同じ。
金利があがる前に買ったほうがいいと思いますよ。

まぁ、その前に自己資金は豊富に用意しておくほうがいいけど。
いくら中古でオーバーローンが効くといっても、
下がらないということと借り換えができないほど無理はダメでしょ。
というか、デベとしてはローンの本審査通らない客は無駄骨だから。

価格でいったら、宅地は高い。ロンドンほどじゃないが高い。
ニューヨークのコンドがなぜロンドンほど高くないか。
だっていけばわかる。道路真っ暗だし、窓あけたら１００ｍ先の
部屋の着替えがカーテンの隙間からのぞけるほど建て混んでいる。

日本も、容積マジックでタワーマンションだけ安くなったけど
地価は相対的に高いから、都心で土地買って家建てる人はいない。
この先、一種住専の線引き、用途変更でもしない限り
ダメでしょうね。

これでいい？

デベ工作員様、ご回答ありがとうございます。実は昨年暮れに契約したんですけど、やっぱり年明けまで引っ張って１割位の値引きいけたかなあと、ちょっと後悔してたもので

>>942
どの駅でも、駅に近いところからマンション
できていきますよね。

既成市街地では、駅徒歩12分以上ばかりですね。

だから、地下鉄や新線をつくって「駅前」をたくさん作ってきた。
おかげでお寺の敷地がずいぶんマンションになりました。

あとは駅前再開発ですが、もともと駅前の高い土地をさらに付加価値
高めるわけでお安いはずがありません。

待っていいことありますか？

工作員さま

抽選と定借の質問させていただいた者ですが、
その例の物件の情報が全然出てきませんが、
何かご存知ありませんか？

抽選に勝つ秘策ありませんか？

よろしくお願いします。

>>948
ひとつ秘策がありますが

私も狙っていますから、教えられません。

同窓会名簿か子供のＰＴＡ名簿を
探してＳ友不動産勤務の人探すのがいいですよ。

それと、どなたかが書いていた「総動員」・・・みんな考えてますけどね。
だから３００倍だとか

私も窓際中高年ですが

皆様のご高説いつも有難く拝見させて頂いております

>>946

＞やっぱり年明けまで引っ張って１割位の値引きいけたかなあと、
＞ちょっと後悔してたもので


住いも恋人も他人と競って買ったものは大切に思えます。

持参金つきで頼まれて買ったものは、価値がそれなりという
思いが出てくるでしょう。違いますか。教祖はそう思いますｗ

>>946

マンション青田売りが当然なのは日本だけでしょ。下落リスク
があるから、他社より早くというのが過去10年のやり方。
下落時は当然売れのこりは商品価値がない。

女性でさえも30過ぎてゆったり結婚相手さがす時代。
完成在庫だからって堂々と売ってます。上昇期は逆に、青田売りしないとデベの借り入れ金利が７％も
あったりした。

とはいえ地価は毎年上昇で早く買ったほうが得だから青田売りで売れた。

デパートに売っている春物は2月には売れませんよね。
でも売れ残りではないですよ。
時間が経てば売れると売り手が考えている。

ユニクロがいくら安く売っても、ＧＡＰのほうが少し高い、
バナリパも少し高い。でもセール期間中でないのに負けろ
とはいいませんよね。

今セール終わったばかりなんですよ。新規の値固め
の時期だから、業界は自分で相場を崩すことはしない
んじゃないですかね。

逆にいうと、お買い得狙いでなく納得できたら買う。
それも焦らず時間をかけて意思決定する。

もっと安く買えたら、っていう話でなくもっといいものが
同じ値段で出てきたら・・・って悩むようになると思う。

安く買ったら買ったで、あと◆00万上乗せしたら、あそこが
買えたのに・・・って逆に後悔することもある。

>それと、どなたかが書いていた「総動員」・・・みんな考えてますけどね。

総動員しても名義変更って簡単にできるの？
一応キャッシュで買う場合でも税金もややこしそうだし、
贈与税とかかかりそうだが。

さて、デベの工作員としては、もう一言

>>946

新築物件ですか？
値引かないと売れないほどその地区は下向いているのですか？
実際近辺で値引きの噂はあったんですか？

完成在庫で、もう入居がはじまっていて半年経過というものでも
近所に競合がない限り業者に脅威はないですよ。
ところが、今は競合が減ってきている。業者もあえてガチンコの
同時期販売はやらない。
待てばまつほど、競合が減るから持久戦の構えでしょう。相手から言い出さない限り素人の値引きに応じる業者はいません。
値引きをするなら、それなりの交渉術がいります。

他の検討物件の価格を匂わせて、値引かなかったらそっちを買うと
匂わせる。もうひとつこことの間で迷っているという。
中古でも同じで、売主に競合物件を意識させる。

でもいい物件の場合は、そんな駆け引きの間に他の人に買われて
しまいます。地価の値動きと、個別の物件の評価は
厳密にいうと違います。同時期の物件比較で
一割安くて当然と思うなら、それは最初から買わない。

過去に比べて上がったから気に食わないから下げろ・
・・それはない。

売れると思うし、競合がいないからその値付けで売る。
今後もっと安い土地が売られないと読んだ結果の
強気の根付けですよ。


中古物件を値切って買ったことありますが、下落して
あげくに売るときも思い切り値切られましたね。
これは下げ相場の宿命みたいなもの。

下落論って語っている人は、あなたのような買って不安に駆られる
人を生み出していることに気付いてほしいです。ところで、誰か「オレは値引かせた」っていう人いませんかね。

＞総動員しても名義変更って簡単にできるの？

だから、秘策って言ってるでしょ？
契約して契約者の地位の譲渡は普通はできます。
今回は規制が入るでしょう。
ですから、「資格のある人」に実際に買ってもらう。
別に、買値で転売しても譲渡益は課税されない。

ただし、ここも買い戻し特約とかつきそうだ。詳しくは
個別スレでどうぞ。

＞一応キャッシュで買う場合でも税金もややこしそうだし、
ローンで買うでしょ普通。総動員Ａさん〜Ｚさんがローン
申し込んで、本人が連帯保証人になればいいだけだ。
未成年でも老人でも申し込める。

＞贈与税とかかかりそうだが。
どうして？

債務者に支払い能力がある場合
新たにローン借りなおして代価を支払うか
債務者が妻・老父母・未成年者の場合
借入先の銀行に所有権者の変更を連絡して
債務者の同意を得て債務を引き継げばいい。

でもそんなことを防止する対策もあるから先方はいろいろ
時間かけて協議してんだと思うけど。

みなさんの住みたいところが東京駅から半径５ｋｍ圏内であるなら、その供給可能面積は非常に限りがあることを再認識すべきでしょう。
東京駅周辺のオフィス機能、商業機能の集中・集積はこれからさらに大きくなります。
この地域に鉄道網で直結し、物理的距離が５ｋｍ以内のところ、首都圏人口が拡大している今、その希少性が年々高まるのは、誰の目にも明らかでしょう。
購入する力がある人は、躊躇うべきではありません。
まさに、早い者状態ですから、情報を的確に捉えて、迅速に行動に移す。
これしかありませんよ。

当選者が未成年や老父母の場合、登記は当選者。債務も当選者。
所有権譲渡の際、同居しないなら本人が新たにローンを組み
当選者の債務を代位弁済。

妻や子の名義なら、所有権は妻、子のままでもかまわない。
連帯保証人のまま、ローンを払ってやればいい。
頭金の分は気になるなるなら借用証書でも作っておく。
それもいやなら上記のやり方。

>>958

自分は訳あってどうしてもキャッシュで買いたいんですけど、
良い方法ありませんか・・・

デべ工作員殿、新築で城東地区？と呼ばれている所で同時期竣工の競合物件が２件有りです。マンション買うの初めてでしたが偶然な事に工作員さんの言う交渉術、去年そのまんましましたよ！駄目でしたけど。竣工までに１年以上まだ有ります、値引きの噂なんてありません

>>959


貸すから住宅ローン借りられないって話なら、アパマンローン
借りたらいいんですよ。

どうしてもキャッシュつかいたいんですか？

買戻し特約さえつかなければ、キャッシュもローンも同じ。
転売するなら売主に戻せって条件がつくだろうから
譲渡できなくぃというのがネック。

①動員Ａ〜Ｚさんのひとりが当選。
②当選者とあなたが「金銭消費貸借」契約を結ぶ。
③S友不動産と当選者が売買契約締結
④当選者が抵当権設定者になり物件にあなたの債権に関する
抵当権を設定する。

そのままで５年とかの買い戻し特約の失効期限まで待つ。

買い戻し特約は抵当権の行使でも、任意売却でも優先するだろう。

ならば
所有権を当選者のまま、あなたが住んでしまえばいい。
家賃は負債返済と相殺。

貸して儲けたいのなら、転貸すればいい。

おそらくは、賃貸禁止をどう盛り込むかということで
先方は難儀しているだろう。
ローンの条件としての賃貸禁止ではあなたのように
キャッシュで買うとか言ってくるのがいる。

もともとが、中堅所得者むけ住宅だから、キャッシュで買えて
貸しちゃう人はお断りのはずなんだけどねぇ。

いずれにしろ最初の一定期間だけということだと思うけど
しばらくはおとなしく身内を住まわせておくのがいい。

ま、当たらないからｗ
考えるが楽しいだけだけどね。

959さん、キャッシュがあるのなら、次の方法はいかがですか。
ただし、大型物件のときだけ可能ですが。

抽選には参加する。
はずれても、キャッシュ買いが可能であり、希望範囲の部屋なら絶対購入と営業（営業担当は選びましょう）に伝えておく。
大体の希望部屋、階を伝える（この階のこの部屋じゃなきゃ絶対嫌という場合には使えません）
抽選会ではずれる。
契約前に辞退された方がいても無理。この場合の権利は次点、次次点の方へ。
契約が済む。
ローン流れのキャンセルが発生する。
このとき誰に紹介するかは、売主（販売代理）の自由。
ちなみに、この場合には、キャッシュがあり、確実に購入してもらえる方が優先されるようです。
キャッシュがあり、売主コネや営業に好感ありのお客さんになれば大型物件ならまわってくる確率はかなり高いと思います。

東京駅を中心として５キロ圏内で住みたい地域は、時計の針で言うと７時〜１０時範囲内のみ。それ以外は、、、

◎建設業倒産が前年同月比29.6％増の359件、建築基準法改正関連倒産は9件
◎不動産業倒産が今年最多の50件

景気のいい話だね

９６４おもしろい子だね。今年は確かに不動産業界は厳しい

>>964
そうですね。朝っぱらから、騒ぐ人がいますねｗ


http://www.smrj.go.jp/keiei/dbps_data/_material_/chushou/b_keiei/keiei...

建設業って土木が半分占めてる。地方の公共工事が激減して
倒産しているんだと思うけどね。

不動産業も昔にくらべたら全然少ないｗ
http://wp.cao.go.jp/zenbun/keizai/wp-je92/wp-je92bun-2-6-15z.html

倒産は負債件数を見ないと、単に企業間格差が広がっているだけ
ということもある。
中小の淘汰は、2005年末の耐震偽装発覚以降、大手のブランドに
信用が集まり中小の淘汰ははじまっていると考えられる。

高度成長の終わった1970からはからは概ね5年スパンで、
建設好況　建設不況が繰り返されてきた。
70年代は後半が好況
80年代は前半が建設不況（特にひどい）
　　後半は内需拡大バブル
９０年代だけ全般に悪く　後半で金融が持ち直し
2003年までオフィスビルラッシュでマンションが続いて
前半が建設好況
後半は不況

この業界は、うちの犬と一緒でまとめてバ・カ食いする習性が
ある。満腹で眠りながらも鼻を利かせて次の餌のことを考えている。
建設業は、法人で50万社、個人事業主で２０万　計７０万以上ある。
不動産業は宅建業者数12万、個人が2万。
とにかくいずれも中小の裾野で持っている業界。
「倒産件数」など中身の曖昧な数字を追っていると間違える。


どうも、新築マンション購入をバッタ屋でものを買うのと同列で考えて
いるみたいで泣けてくる。

ところでユニゾン傘下のコスモスイニシアは中堅なのか大手なのか、どっちに含まれるんでしょうか？

>>968
大手です。

供給戸数でかつては大京とトップ争いをした企業です。
http://homepage3.nifty.com/lions/page248.html

戸建路線拡大したりで、一時の勢いは衰えていますが
藤和、秀和、、東急、大京、長谷工が老舗なら、
リクコス（コスモスイニシア）は第二世代の覇者でしたよね。

ゴールドクレストもリクコスから出てます。
マンション業界では極めて大きな存在でしょう。

新築マンションの市況不透明化で中古マンション販売が都心部で活況だと

http://www.lattrait.co.jp/corprateinfo/ir/investor/press/demo3/2007-de...
マンション再生事業の会社の説明会資料だが
添付資料は、現在の首都圏マンション市場のアウトルックをつかむのによくまっとまって
いる。
Ｐ67には、過去のマンション供給ランキング
Ｐ７８は中古マンション市場の動向が書かれている。
業界人には見慣れたデータだろうが、「デベの工作員」の私には大変ありがたい資料
感謝して引用させていただきたい。

「地主さん。再来年度の分譲用にぜひこの土地売ってください。」
「悪いね。ＭさんもＳさんからもゼネコンさん経由で話がきてる。
　入札になるから、案内送るから参加してね。」

「部長、こんな高値で買ったら、うちの力じゃ売り切れません。」
「とはいえ、いつも入札で負けて仕事が減ってばかりじゃジリ貧だ。」
「とはいえ、これ以上販単価あげたらお客さんがついてこないですよ」

「ＶＥでなんとかならんのか、ゼネコンが大囃子組なら工事費
安くなるだろ。なんなら貸間建設に変えてもいいんだぞ。
免震の得意なシズミ建設ならどうだ。」
「いや、もうマンションはやればやるほど損するから嫌だって
　無理に頼んでよその丸投げされても困るし」
「とはいえ、売上げを上げないことにははじまらんし。
　思い切ってこの値段で行ってみろ。
　たまには財閥系の鼻をあかしてやれ。」
「そうっすね。これで社長決済もらってきます。」

「どうだ。入札は。買えたか。」
「ダメでした」
「相手はいくらだったんだ。落札価格くらい教えてもらってきた
　んだろう？」
「うちの３割り増しです。」
「おまえ、それは無茶だよ。なんか容積割り増しの裏技が
　あるんかな。」
「法面掘って地下室つくるのはもうできませんしわかりません。」

「部長、Ｏ不動産が落とした例の物件、着工しても分譲しませんよ」
「そうか、まさかこんな場所でファンドに丸投げとも思えんが」
「やっぱり高く買いすぎて、びびって設計見直しているんですかね。
　小さく刻んで価格さげようって魂胆でしょ。」

「部長。竣工しちゃいましたよ。やっと売りだしました。」
「それより、お前最近土地の仕入れがめっきり減ってるけど
　うちは大丈夫なのか。」
「心配ないです。Ｏ不動産の物件の販売代理、うちがやらせて
もらえるように頼んでますから。」

地価は都心⇒都心周辺⇒郊外と概ね1年程度の
タイムラグで上昇の輪がひろがっているようだ。

都心は、マンション以外にも土地需要もあって高騰した。
住宅地価も上がったが商業地との乖離はもっと広がった

周辺は、もともと既存宅地はそれほど売買がない
マンション業者の入札で相場が上がった。
戸建て宅地価格からみるとさほどの上昇ではないが
４年前までは、ゼネコンの企画の持ち込み土地を
安く仕入れていたケースとの差が際立ってきた。
加えて既存市街地では、容積割り増しなどの特例が
使えない。勢い物件価格に占める土地代の比率が増す。

土地比率が高い方が「資産」としての減価が少ないという
ことがわかっているのは、富裕層だけ。
富裕層が買うエリアとそうでないエリアの境界の見分けが
難しくなっている。

マンション用地が売られた時点でその地区の地価が
上がり、マンションが売れた時点で、デベの経費分のった
「推定地価」が公示地価として鑑定士の手で塗り替えられる。

郊外も駅近は希少性があるが、バス便土地はデベも
買わない（一部安売り業者を除いて）
郊外バス便宅地は建売業者がせっせと戸建てを
建て続けてきた。

マンション価格は土地の仕入れが高騰すれば
それを追うように販売価格が上がるものだ。
それに比べて中古マンションは新築価格の高騰に押されて
上がる。
最近の新築マンションの狭くてしょぼい間取りを見ると、
中古をリフォームして住むという需要が伸びるのもわかる。

実際中古物件の少ない都心以外は新築と比べ
中古マンションの値ごろ感が強まっているのは確か。

中古市場の契約数が2割程度増え、新築の新規供給が
２割減れば、買換え需要としての新築の売れ行きが伸びる。
これで、都内の中古戸建てが売れれば完璧な上昇
循環がはじまる。
ところが、城南住宅地地価の高止まりは中古戸建てだけが
高すぎて買い手が少ない状況に陥っている。
不安があるのはそのあたりだ。

理由は敷地を細分化しすぎたせいで、ミ二戸の将来は
そのまま、借家になってスラム化する流れに近い。
環境劣化が地域の価値をさげ、いずれはスポット的に
再開発の手がはいるか、その前に大地震がくるか。

１００坪の大きな区画であれば、逆に高級注文住宅の
需要はあるらしい。

吉祥寺では数億の高級分譲地が計画中という。
住宅市場はここ３〜４年が大きな転換期。

逆に、下がる要素を考えると
誰かが土地を安値で放出しない限り、下落の逆ネジをかます
ものはいそうにない。

マンション業者が倒産しそうといえども、それを個別に
手間かけて安売りする時間的売る余裕はなかろう。
普通は債権者が競売にかけるだろうし、倒産前に
一括、別の業者に売って逃げる。別の業者が鞘を抜いて
儲けるだけ。

ラーメン屋とおなじで、開業するときは半額セールをやって
客を集めるが、潰れるときは黙って店たたむ。
おかしいなぁと思ったら潰れてたっていう話。


マンション業者と買い手の綱引きは、いま真っ盛り。
買い手側は一人だが、売り手には、銀行も、情報誌も
地主も、工作員ｗもすでに買ってしまった人もついている。

下手をすると、最大の敵は奥さんだったりする。

負けてる綱引きで力を緩めれば連鎖反応でまける。
下落相場で散々値引きを強いられた苦い思い出もある。
形勢優位になりつつあるなら簡単に力を緩めない。

今これは買いといえる魅力のある
物件がなくなった。今後はもっと少なくなっていくかもしれない。

魅力のある物件を買うなら、思い切って面積を絞る。
それでも６０００万出しても坪単価400万で50㎡の１ＬＤＫだ。

これ以上の値上がりはないとしても、中古市場が値上がって
新規供給がないとするなら、値が下がる心配もないかもしれない。

そういう意味では、価格を評価できる鑑識眼が重要なのだろう。

焦って買うのは間違い。

だけれど下落を期待するのは無理。
このまま、１０年上がらず下がらずというのが経済の面での理想。

漠然とした地価のトレンドでなく晴海とか大崎とか個別の分譲価格に
注目したほうがいい。
今後の地価上昇が２％程度なら、時間をかけて港南定期借地のＰＡＲＴ２を待つ。
おそらく、下馬など都内の都営中層アパートの建替計画がでてくるはず。

当選のコツと登記についてはすでに書いた。