23区内の新築マンション価格動向（その20）

>71
数年後に答えは出る。
多分、消費税率アップの時に。

>>71
物件が少なくなる以上、価格はさておき２３区で気に入った物件を
みつけることが難しくなると思いますよ。
正解かどうかは、その物件の対価にふさわしい満足をあなたが
得られるかどうかでしょう。
今後都内の物件の平均面積は６０㎡以下になるかもしれません。

ファンドとは「ハゲタカファンド」といわれたように
屍状態のものを買って再生して売るビジネス。
つまり、ゆがみのないところにファンドはでてこない。
銀座に、古いビルがあってリニューアルもされない。金さえ投じれば
もっと収益があがる。
とか
不動産が底値で今後大きな反転が見込める。にもかかわらず
大量供給で市場が溢れている。

だから外資系ファンドが買いにくる。
これが地価が上がって安定したり再生にすさわしいビルが底をついた
ということになればファンドの出番はない。
あとは、ＪＦＥビルみたいな建替えモノの資金元になるとかだが
大手のデベがいくらでも国内で資金調達できる話。

一方リートは、バリューアップしたあとの物件の管理、サービス
テナント誘致などの部分で投資家に付加価値をつけるビジネス。

企業にしろ不動産にしろオーナーの怠慢で組織や施設が疲弊した
ところをファンドはねらってくるんだと思うよ。
価値を高めて鞘を抜くビジネスチャンスだから。

逆にファンドが引いたということは、組織や施設が蘇生したと
いうことなんだろうね。金を貯めるのは農耕民族が得意だが
狩猟民族は獲物は早く食わないと腐るということを知っている。

利回りがいいとか悪いとかは、結果論で、利回りが悪いから
不動産が投げ売られて価格が下がるなんてことにはならない。

老朽化して賃料が下がるとかいうのは買われてリノベーションされる。

東京自体が、長いことカネが入ってなくてそのポテンシャルを生かしきって
いなかったのが、やっとまっとうな姿になった。
さぁもう一度マンション下落させて頂戴ってのは・・・そりゃ今までの
努力はなんだったのって話だね。
。

今やってた株式ニュースのゲストは、
2010年4月に消費税７パーセント実施を
予想してた。
所詮予想だが、
2009年度の駆け込み需要で成長率上昇ですと。
(住宅の駆け込み需要とは言ってない)
2010年度は一旦成長率が低くなりその後また成長率は戻る。
さて、住宅の駆け込み需要は如何に。

新宿区に続き、今度は渋谷区、目黒区でも高さ規制条例ができるそうです。
現在は素案を検討中で、施行は来年度秋以降〜来年度中とか？

どのような影響があるのでしょうか。
私的に思うのは、旧耐震のマンション建替えは進まず、老築のまま放置されそうな予感が。
神宮前のコープ・オリンピアは建替え計画中ですが、あの地域は高さ３０ｍに規制されるようです。

コープ・オリンピアは、とても立派な建造物で、構造的問題は無いようなのですが、集中冷暖房などメンテナンスに経費が掛かると聞きました。

＞高さ規制条例ができるそうです。

もうマンションブームも終わり、マンション供給自体が世の中から忘れ
られつつあります。まぁ丁度いいのではないですか。

例えば、代官山のヒルサイドテラスの街並み、表参道ヒルズのあえて高さを押さえ
地下に沈めた安藤忠雄の建築、蘇った銀座の街並み
松涛、南平台の中低層マンション。
どれをとっても、容積・経済効率を超えてプレステージを生み出す要因になって
います。

量を供給する時代の要請から、高い地価は高いなりに環境価値を維持する動き
ということですかね。

＞どのような影響があるのでしょうか。

市場も「買い手がいない。」「売り物が少ない」
という状況下で、いい塩梅なんじゃないですか。

＞旧耐震のマンション建替えは進まず、
建替えするまえに耐震診断。都内のマンションの半分以上は１９８２年以降の
建物。千代田区、渋谷区などの一部を除いて大したシェアではないでしょう。


＞老築のまま放置されそうな予感が。
そんなことはない。三番町や青山や神宮前の老朽マンションは
そのほとんどが弁護士事務所やデザイン事務所などに改装されていくでしょう。

＞コープ・オリンピアは、とても立派な建造物で、構造的問題は無いようなのですが、
そんなことはない。耐震設計の基準そのものが全く古いですから恐らく補強は
必要でしょう。経済比較の上建替たほうがいいということでしょう。

曜日感覚がないってことは・・・

心東のデータで必ずやり玉に上がる中野区住まいです。

確かに過密木造アパート地域もあるし（そこがサブカル
を生んでいるような気もしますが）、特にそのデータ
自体をどうこういうつもりもあまりないですが、
単純に区単位で区切ることがどうかなという違和感はあります。
ま、心東よりも価格は上ですけどね。

さて上がるか下がるか、買うと気になるもので割とこまめに
折り込みチラシや、ネットを眺めていますが、特に下がる
気配はないようです。

買うとわかることなのかもしれませんが、売ってほしい旨の
折り込みチラシは毎日３−４枚入ってくるし（最初は嬉しくて
みていましたがそのうち見なくなりました）、売り出し物件の
価格も特に下がっていません。
たまに買取サービス付きの仲介業者がずばり査定価格を入れて
きますが、買った時より上がっているくらいです
（ちなみに私は06年3月なので底の時期ではありません）

データ的にあんまり良くない中野区でこうなんですから、
まだしばらくはこの価格維持されるんじゃないでしょうか。

10年後？
その予想を一生懸命するくらいなら、自分のキャッシュフローを
改善する努力をすべきだと思います。

いいですよね。

東中野の三井のタワマン！

賃貸棟が募集を開始しましたね。

>90
１階〜３階まで店舗が入るようですね。楽しみです。

トステム、ＩＮＡＸが相次いで値上げ
12月18日8時0分配信 産経新聞

　住宅設備メーカーのトステムは１７日、システムバスルームのメーカー希望小売価格を、来年４月１日以降の新規受注分から４〜７％程度値上げすると発表した。原材料価格や燃料価格の高騰分を自助努力では吸収できなくなったためとしている。すでにＩＮＡＸも衛生陶器やタイルなどのメーカー希望小売価格を４月以降の新規受注分から平均３％程度値上げすることを発表しており、原材料や燃料価格の高騰による影響が住設メーカーにも広がってきた。

東中野って結婚式場だった？ところですよね！

昔社長と二、三回会ったなぁ！

売ったの随分前だと思うけど！

＞９５

そうです。結婚式場日本閣の再開発。
結婚式場も新しくなったみたいです。

東中野駅からは３分ぐらいで、東西線の落合も使えますし、大江戸線も使えます。
春の神田川沿いの桜は素晴らしいです。

今にして思えば、ここは旧価格でしたね。
タワー嫌いだったので検討しなかったのですが、
中野や東中野は大規模マンションも建築されないし、中古も少ない。

中野区はどうも売れない芸人が木造風呂なしアパートに数人で
金を倹約して住んでいるのが多くてイメージ悪いな

>中野区はどうも売れない芸人が木造風呂なしアパートに数人で
>金を倹約して住んでいるのが多くてイメージ悪いな

中野のことはよく知りませんが、イメージだけの問題だけなら
穴場といえるのでは？

中野区、杉並区、練馬区の中で買うとしたら一番良いのはどこ？
区のどことか特定せずに全体として考えた場合ね。

首都圏中古マンション価格、前月比1.3％下落　東京カンテイ
http://www.asahi.com/housing/jutaku-s/JSN200712190004.html

記事より
・11月の首都圏中古マンション価格は3,176万円（前月比1.3％下落）で、3,000万円台を維持したものの、２カ月ぶりの下落となった。
・地区別の特徴としては、東京都が4,248万円で同1.4％下落した。


(まだまだ不動産不況は始まったところなのに)
中古マンション価格が下落しているそうです。

中野駅徒歩圏が良いです。

個人的には、中野北口が好みです。
濃厚な街です、ぴったりくる人は、中野から離れられません。

中野区、杉並区、練馬区の中で買うとしたら一番良いのはどこ？
区のどことか特定せずに全体として考えた場合ね。

=>お題と違うよね、別レス立ててみては。
　またどこに住みたいかなんて事は人それぞれ価値観や家族構成などなど　違うので自分で考えるべきだよ。

これから本格的な不景気に突入していきそう。オイル高から来るインフレとサブプライムによる信用収縮が長引くから仕方ないけど...当面株やファンドは塩付けだね。中国も自動車やその他消費財の在庫が膨らんできており、どこかでドカーンと落ちていきそうな様子。流れを感じている人は今の状況下で不動産は買えないよ。我慢できない業者から投売り始まるような気がする。

88です。
中野ネタで盛り上がってうれしいです。

>89　
あ、違います。
盛り上がっちゃったところすいません。

>97
そのイメージは別に否定していませんが・・・
そういうところが中央線カルチャーを生んでたりもして。
それでもなお、23区内で価格真ん中らへんだから立派なもんだ。

>100
実際に購入するときに、場所を特定せずに区単位で検討する人が
いるのかねえ。あえてイメージで選ぶなら杉並。っていう人が、
多ければそのプレミアムが価格に乗っちゃうんじゃないですかね。

東中野・・・曳船のマークゼロワンよりはまだいいが
結構、浮いた環境だね。
だいたい、大久保の先というのが！（！の使い方これでいい？）
中央線の窓から見える大久保の風景は潰れかけたラブホとか
築４０年超のバラック旧宅の密集地とか・・・

パークタワーはいいんだけどね。ちゃんと二重キュリティだし
ユニゾンなんたらもフィットネスに食品スーパーくらいなら
わざわざＳＣっぽい名前必要ないと思う。

日本閣の入り口にいるドアマンが愛想がいい。
それにつけても、パークタワーは、角部屋のＦＩＸ
にベランダ住戸つないだワンパターンが増えたね。

ところで、このロケーション西新宿の超高層の夜景は最高だろうね！

＞107
別にいいじゃないすか、前の心東ネタもだいぶ引っ張ってたし
こっちは多少価格と関係ある話しているし。

さて、下がるとの書き込みが増えてきました。

サブプライム→バブル崩壊→土地下がる　的な。

確かにグローバルで見れば、住宅価格の下落のリスクは
高まっていますが、日本はもともと過熱していたわけでは
ないので極端に下がらないでしょう。
殊に23区内が上がってきたのは２極化という別要因なわけで。

あと、一般常識だけど土地価格は株価等の一般的な景況指標
の動きとは一致しないよ。
だから、金持ちは金融資産と不動産や金・美術品などの現物に
資金を振り分ける。

比較的わかりやすい参考レポート
http://www.kokusai-am.co.jp/report/special/071108/03.pdf

ここ数日の株価で半年先を予測？

で！
中野は、２極化のどっちに入るの？

不動産株のピークはむしろ去年だろwwww

=>111
一部の金持ちが不動産を買い支えるとでも言いたいの？
高過ぎて売れないのだから売れるレベルまで下がるのと違いますか。更に景気も下げ方向なんだから、こんなトレンドの中で金持ちといえども買うやつはいないよ。自分は買うか？ 考えてごらんよ。

〉115
株価や経済成長率などの指標と土地価格の相関がすくないという一般常識書いてるだけで、んなこと言ってないが…

なぜ上から目線？

>>107
何の権利があって・・・

>>109
業界の不振　＝　新築マンション供給の終焉

決して下落の始まりではないよｗ

立木信の誤解と同じことをいつまで言い募るんだ？
今週号のＪＪマンションズをみてみなよ・・・薄いことｗ
これが全部２割引で売られたとしても、何戸あるの？
そのあとが続かないよ

下落は供給過剰だからおこる。僅少な供給が投げ売られた
ためしはないよ。
バブル崩壊のときは、融資が止まって下がったんだよ。
いまは融資はじゃぶじゃぶ。証券化物件だけでしょ厳しいのは。

下がると思うのは勝手だが、人を巻き込むのはよくないぞ。

ロンドンだって、ニューヨークだってパリだって新築住宅の建設量より
仲介物件の数が圧倒的に多い。
コンバージョンやリノベも盛んなのは新規に土地買って建てるのでは
採算がとれないからだ。
日本もやっと数のうえでは充足して、別に家を買わないと困る人は
いなくなった。
一生賃貸でいいと思う人も増えたから、郊外の物件の売れ行きが悪い
わけだ。
それをみて、デベロッパーは無理して都市部を売ろうなんて考えなく
なっているんじゃないか

下がるか、下がらないかでなくて、供給が復活するかどうかの
心配したらどうなんだ？

>177
>今週号のＪＪマンションズをみてみなよ・・・薄いことｗ

今週号の雑誌は薄かったかもしれませんが、
住宅情報ナビHPによると、
２３区内で販売中もしくは販売予定のマンションは
”３２７件”
もあるそうですよ。

ちなみに、その中で完成済売れ残り物件は１１４件。

>>119
戸数で考えてみようよ世の中、呉服屋とかアナログオーディオとか風鈴屋とか時代の流れのなかで
消えていった業種はあるよね。
マンションデベも同じ運命。でもビスポークのテーラーで生き残ったのが
高級化したのと同様に新築マンションは希少化して高額化していくんだと
思うけどね。
ゼネコンは、橋梁やトンネルの補修架け替えでまだまだ食える。
不動産業者は仲介とマンション管理・ビル管理で食える。

それより、地価を握っているのは大多数の個人だから、一度明かり始めた
地価を下げるのは「金融の失敗」でもない限り極めて難しい。
バブル＝悪　悪いことは長続きしない・・・そういう情緒的な発想では
間違える。

23区の物件は高くて売れないから、もう売りたくないってみんな思ってる。
ゴークレとかあいかわらず強気な業者は中にはいるけど、三井にしろ
三菱にしろ場所を選んでる。目処がない場所はやらない。
高値でも買ってくれる客をつかんでいるデベだけが手がけている。

セコムあたりは、他人まかせで2003年あたりから変な土地で失敗ばかり
してきている。最近はメインの市場から撤退したみたいだがどうなんだろう。
とにかくマンション業者は、安売りか高級化か二通りしか生きる道はない。
昔からそうだよ。

売れ残るかもしれないが、安売りはしない。公団じゃないんだから。
そんなに安売りを期待するなら現地で値切ってみたら？

2003年頃は、市場が下向きだから時間の経過とともにもっと新しい
もっといい場所の物件がもっと安く出てくる恐怖心から値引きしたんだよ。

今どこにあせっている業者がいる？
中古でさえ品不足。

それと、売ってしまったあとに、今度は誰かが土地を安売りしないこと
にはマンション市場は本当に下がったとはいえないよ。
高値で買った株を安売りしないで塩漬けにするのと同じ。

これを売ったら次はもっと高値かもっとしょぼい敷地しかない。
それがデベの置かれた立場なんじゃないの。

>>121
バブルのときあなた幾つだったの？

バブルの時期って３Ａの土地はみな、オフィスで「マンション建てる」なんて
酔狂なヤツはいなかったんだよ。
だいたい国土法とか地価税とかあってエンドユーザに分譲できたのは
1987年の広尾ガーデンヒルズくらいのもの。
あとは、世田谷や横浜の田園都市線沿線に億ションがいっぱいできた。
山谷の先の荒川区にも億ション作っていたくらいだからね。

>「市場は下向きに変わった」と認識していると思うけど？

それは、誰も否定しない。だからマンション供給は採算がとれない
もうヤメだ

それが結論。買い手は勝手に「もうダメだ」と言っていると思って
デベが投げ売るのを待っている。そのうちに建材の高騰だのなんだの
いって供給はさらに減っていくんだよ。

市場は下向き。デベも弱小はつぶれる。でもつぶれたデベの物件
は誰も買わないから業者間で丸ごと転売。そんなの昔から常識。

ちなみに、耐震偽装のときＨの手がけた原木中山の物件が破格で
転売されたけど、あれで相場が下がったかい？

とにかく都心手がけているのは大手。大手はつぶれそうもない
投売りもないってば。

開発というのは4年以上前から動いている。いまは止めたいと
思っても
「飛び出すな、開発は急にとまれない」
そういう世界なんだよ。地権者がいて、都市計画審議会経て
いまさらやめます・・なんていえない。

それと、赤坂のあの場所で７００戸か千個かしらないけど
汐留のツインパークスや青山パークタワーだって代官山アドレス
だっていまより市況の悪いときに坪単価５００万以上で売ってきた
んだよ。
それくらいの金持ちいますって。
節税なり何なりいろんな目的でマンションは売れる。
サラリーマンに売ろうなんて思ってないだろうし。

もともとマンション供給のトップは大京とかリクコスとか長谷工とか藤和で
三井・三菱・住友は5番手以下。
なにしろ財閥系はまともなマンション管理会社も持たなかったんだから。
年間３０００戸程度の供給水準だった
それが、2003年問題でオフィス供給がやばいというガセネタに動かされて
大規模開発を手がけ始めたんだよ。一方で小泉政権の都市再生の
主役がいなかったから、森ビルの向こうを張って住宅系はうちにまかせろ
としゃしゃりでた。オリックスなどいう金融くずれもからんで結構なビジネス
になったわけで、今後商業やオフィスにシフトしていくなかで、ゆっくり撤退
していくよ。
彼らは勝てる横綱相撲。それと大崎や晴海のような長丁場の開発物件しか
やらないだろうね。

↑
では、なんで三菱は藤和を５０％超株式保有の連結子会社化したの？
藤和をあわせると三菱連合は大京レベルの最大規模のマンションデベになるよ。

三井も長期経営計画で年間7000戸程度のマンション供給を展望しているし、これとは別に都市部を中心に優良な賃貸住宅の供給を拡大していくと言っているよ。

http://www.mitsuifudosan.co.jp/corporate/about_us/challenge/pdf/cp_201...


財閥系はかなり真剣に住宅系を考えているし、それでちゃんと儲かるように考えた開発をしていると思うよ。撤退なんてするとはちょっと思えませんが。

思い込みでデータをねじ曲げるなよ。

東京カンテイの発表する中古価格は、
売り希望価格をもとに算出
であって、
>取引の統計
ではない。

売れもしないチャレンジ売り出し価格が
是正されるのは当然であり、
それを取引が下がってると言い張るのは、
机上の空論にすぎない。

いくらなんでもエリア・築年数別のデータがなければ
傾向は見えんだろ。
リンク先見ると千葉埼玉が上がっている。
これをもって「郊外人気復活！」とでも言いたいのかね。
データの恣意的運用は心東でうんざりしてんだよ。

まあ、全体としてダウントレンドであることは確かだ。

あのね
2ヶ月振りの値下がりって書いてあるでしょ。
3ヶ月前にも同じように下がる下がるといった人いるでしょ
今年の3月なんて、データ上で、10％くらい値下がりしたと思うけど

確実に緩やかな上昇トレンドです。
豊洲の値下がり値下がりと騒いだ人が再登場ですか？

その、同じ出所で、東京23区は4651万円、前月比0.5％増でしょ。
23区のスレなんだから、こっちを引用するのが筋じゃないかね普通。

ですよね！

２３区スレだもんね〜。

でも、株価には胃が痛くなる。

毎日、逆食で夜中痛いです！

はっきりいって23区以外はどうでもいいんだけど

１３４、１３６に書いてある通りと同調。

ちなみに＊＊＊は二十三区全て。あえて優劣をつけるなら現在の地下順でいいでしょう。

だって価格は市場が決めるんでしょｗ

心東ってなんですか？シントー？

心東もしくは震倒か。地震の際には建物倒壊に注意の意味なのか？

江東、台東、墨田、そして荒川？が入るのか。

区役所広報によると、豊洲の埋め立ても関東大地震の残骸土砂で

埋めたとのこと。

一度地霊を調べてからでも購入は遅くは無い！

＞江東、台東、墨田、そして荒川？が入るのか。
近所をよく知るわりには、荒川が入る？？？苦笑
どうでもいいけど、心東なんて無い。この板で江東を揶揄したいが為の
用語に過ぎない。どうしても下を見て笑っていないと心休まらない人が
いるのだろう。

＞１４４
仮に１４４の言うとおり下がったとして、どうしたいの？
下がった郊外マンションでも買うの？

2008年首都圏マンション供給は5.4万戸と予測　不動産経済研究所
http://www.asahi.com/housing/jutaku-s/JSN200712200002.html

記事より
・それによると、首都圏のマンション供給戸数は07年が60,331戸（前年比19.0％減少）の見込みで、08年は54,000戸（同10.5％減少）と２年連続の減少を予測した。08年は、年明けから改正建築基準法の影響で供給戸数が激減するとしている。
・11月末時点の未販売在庫は2.5万戸で、価格が高騰した物件の処理が鍵になっている。


売れ残り在庫が2.5万戸もあるそうです。すごい。

“新築で1000万円引き”も夢じゃない！
高騰するマンションの「在庫一掃セール」始まる
http://trendy.nikkeibp.co.jp/article/column/20071217/1005456/

＞148
さくら事務所の長嶋さんね〜
2005年末の耐震偽装の頃からマンションは大量供給で
値下がりするって言ってた人でしょw
言い続けてれば、いつかはあたるよ

＞149
しかもそのころのコラム記事が載ってないw
その他の時期は毎月書いてるのに2005/12月〜2006/4月の記事は
削除したのかなぁ


http://www.sakurajimusyo.com/news/

>147

逆算すれば、

06年 75,000戸位の供給戸数があった。
07年 15,000戸近く減少。
08年 21,000戸06年よりも減少予測。

トータル2年間で供給戸数が 3,6万戸も減少する。
それに比べれば、在庫の 2,5万戸なんて凄くありませんな。

しょぼいところ以外はさらに上がってない？

>>151は小数点とカンマの違いも知らんのか・・・

まあサラリーマン君の取得対象物件ならば
これから先は下がるから安心してなよ

個人的に興味があるのは都心物件の今後だが

>>163
横浜川崎・神奈川の検討板にも「銀行関係者さん」の名前で、同じ投稿がありますね。
しかし、「銀行関係者さん」が「今は金融不安の一歩手前です」なんて言うか？

１６３さん。

風説の流布は犯罪行為ですよ。

日経不動産マーケット情報でも読んだらいかがですか？

http://nfm.nikkeibp.co.jp/NFM/subscription.shtml

例えばここの１１月のアクセスランキングにある物件取得事例のなかで、金融機関からの借り入れなしで取得できたものが何件あるとお思いですか？

また最近の主要REITによる借入れの実績は、オフィス物でもレジ物でも、それぞれのREITがちゃんと金利条件付きで広報しているのでご覧になるといいと思います。
金融機関は貸し出しを自粛するどころか、競争が相変わらず激化しており、１０月以降はおろか直近でも相当タイトな条件で貸出しされていますよ。

マンションの価格が下がって欲しいのはわかりますが、事実にないことを金融機関の人間のように語って書き込むのはやめて頂きたいと思います。

１６３さんのために、風説の流布の情報を。

http://allabout.co.jp/glossary/g_money/w001565.htm

http://ja.wikipedia.org/wiki/%E6%A0%AA%E4%BE%A1%E6%93%8D%E7%B8%A6

大手デベの不動産会社の多くは上場企業ですし、REITの投資口は株式と同様に上場されて相場性があります。


この掲示板は名物掲示板で多くの方が読まれています。

インターネットの掲示板の書き込みでも、市場を不安に陥れようとか、相場を変動させようとする目的と取られる可能性もありえますので、金融商品取引法には十分にご注意の上、事実に基づいた責任ある投稿をお願いします。

>>168
不動産業界の株は軒並みストップ安じゃないですか？
1年以内に株価が半値になる勢いですよね！

どう見ても今は下がる要素はあっても上がる要素は全く見当たらない。

＞168さん
それだけ値下がり期待が強いんだろう。

マーケット関係の仕事してるけど、こういう心理状況が蔓延して
きている場合、もう一段の値上がりがくること多いなぁ、過去の経験
から。
都心のマンションは玉が吸い上げられ、強弱感が対立する中で弱気派
の抱えている玉が吐き出せれようとしている。
その後は需給が圧倒的にタイトになり、投資効率無視の需給オンリー
での上昇になるケースが多い。

株と不動産は違うけど、相場という意味では同じ動きするからね。
不動産はもはや金融商品。
株、債券との裁定により資金が出たり入ったりする市場になった。