23区内の新築マンション価格動向（その20）

そのＮＨＫも１０年後には築地に移転ですね。
時代は変わるってことっす。

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表参道辺りの不動産漁るチャラチャラした輩は、５９２や５９３の歴史的事実を
殆ど全く知らないでしょうね。無知蒙昧無教養とは、げに恐ろしきものです。

表参道界隈や六本木界隈を米国人等の白人らが我がもの顔で闊歩してる現状は、
大東亜戦争敗戦後の進駐米軍による日本占領時代の置き土産であることを。

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都心一等地として言及されることの多い港区・渋谷区界隈は、
多かれ少なかれ、そうした歴史的事象の影響を受けていますね。

まあ、殆どの日本人（特に外資系金融あたりの現地採用スタッフ）は、
そんなこと何ら意に介さず、白人さんにしっぽふるのでしょうがねｗ

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ファッション系が発達したのも駐留軍相手からですから、
歴史は浅いですね。
東京が物まね文化から脱却して行く中で、
これからどうなって行くのか見ものの地域の１つです。
六本木も同じく・・

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東京ミッドタウン
　　　↑
防衛庁本庁敷地
　　　↑
敗戦後、進駐米軍接収
　　　↑
旧帝国陸軍歩兵連隊駐屯地
　　　↑
明治期、国の直轄地
　　　↑
長州藩毛利邸下屋敷

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表参道も六本木界隈も
欧米的価値観のフェイクというか、イミテーションだからね。
要するに、白人的価値観にミョーに媚びている街。

その点、銀座・有楽町や日本橋、はたまた新宿や池袋の方が
純日本的（アジア的）価値観を遙に真っ当に提示している街。
浅草や秋葉原も違った意味でそう。

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所詮明治以降は全てが欧米的価値観に基づいているんじゃないの？

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成金さんに人気の港・渋谷は、節操なく度を越してるってことでしょう。

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埃の被った歴史を持ち出してまで都心を買えない自分を正当化したいわけか・・・

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たまたまうるうるネットをみたのですが千代田区の価格下がっているように見えるのですが気のせいでしょうか。バブルがはじけて一番損をするのは高額で都心部を求めた人たちのような機がするのですが。普通のひとは職場から１５キロほどでしたら難なく生活できるので無理に高額を求めないような。都心部でなければならない必要性もないし。生活用品は都心より郊外のほうがスーパーも多くいろいろ手に入りやすい。ただ夜景は都心のほうがいいかもしれませんが。それにしっかりした自治体では教育にもある程度力を入れているし。

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>>602
無知蒙昧無教養の不逞の輩ですか？？？ｗ

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原宿表参道をイメージ先行の高値とかたつけてしまうとはまさに井の中の蛙だ。古い歴史教科書で学んでその後ちっとも勉強していな仲間うちの論理で想像しようも知的能力の限界を裏付けているだけのように受け取れる。
実際に裏原や南青山に足を運んで地元の不動産屋に聞いてみたらよい。なぜ不動産価格が高いのか。今や、ここら辺りは外国のデザイナーやバイヤー、トップクラスの外タレ達や、日本の大手デパートの開発部隊も日参する世界的ファッションの発信集積地。
これからどう頑張ってもアジアやBRICsなどに比して沈むしかないと東証社長も新年の挨拶で白状した金融に比べ、これからの日本を支えるかもしれない正に文化が富を生む可能性のある集積地だ。
面白いことに、ここを支える若者たちは、売る側も買う側も高学歴でも高所得でもない。携帯電話代とのにらめっこでお洒落やかわいいアイテムを買っていくこのスレの人たちのいうところの底辺層だ。裏路地のボロアパートのワンルーム相当を家賃坪3.5万から４万払っても成り立つ、成り立たせてしまう元気の良さがここにはある。

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>>601
渋谷区は女の独身者が住み
中野区は男の独身者が住む。
全部じゃないですが、こんなレベルのところで
港区とは随分と違います。
同列にするのはどうかと思う・・

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そんなの、日本を支える中核産業でもなんでもない。
アニメや漫画は日本文化を世界に伝えるが、
原宿・表参道（いや、隠田）辺りに最近移ってきた連中は、
むしろ流行の尻馬に乗ってるような輩でしょう。

しかも、どこも命は短い。ちょっと羽振りが良さそうに
見えても、結構数年で新陳代謝されちゃってる。
所詮は虚業だからしょうがないがね。
息の長い本当のビジネスの拠点ではなく、あくまでも
虚業の陳列台に過ぎない。

ふろむファースト以来、少なくとも渋谷界隈における
流行発信地であることは認めるが、世界水準には程遠い。

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銀　座＝　老舗の高級商業エリア　真の富裕層　購買力旺盛な大人の街
表参道＝　新参の流行発信エリア　俄か成金層　購買力の低い子供の街

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>>607
真の文化を創るには
まっとうな人がもっと多く都心部に住むようにならないと無理ですよ。
奇をてらったアングラ系じゃない、国際的に通用する日本独自の文化を創るには

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くだらないなあ。代々木や表参道が昔どう呼ばれてたとか、ほんとレベル低いね。
実際>>605の言うことに一理あるでしょ。

ただ、表参道が不動産バブルってことだけは間違いないけどね。

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６０５の云ってることに一理ないよ。まったく合理的説明になっていない。
まさに、単なるイメージに基づく空疎な論理展開。表参道の弱小アパレル
なんて、吹けば飛ぶよな実態も長期的展望もない水蒸気のような存在。
単にそれだけ。外資ブランドも銀座並みに進出してるけど、地価や賃料に
見合うだけの採算を期待しているというより、せいぜい広告宣伝効果を期待
しての出店が多いことだろう。


ところで、商業エリアとしての新宿と六本木を比較してる輩がいるが、まっ
たくもってナンセンス。六本木の商業エリアとしての冨は集積は新宿の足元
にも及ばない程度で、全然比較にならない。しょせんヒルズとミッドタウン
程度しか存在しないが、ヒルズの商業施設の年間売上高はせいぜい４００億
円程度。ミッドタウンの年間売上見込みもたかだか３００億円程度に過ぎな
いのが実態。実にしょぼい。

対する新宿は、百貨店だけでも年間６０００億円規模の商圏。個別店毎では、
新宿伊勢丹本店だけで２７００億円とダントツＮｏ．１、これに小田急百貨
店や京王百貨店が１０００億円超で続き、新参の新宿高島屋でも９００億円
程度の年間売上高を誇る。さらに、これら以外にも丸井やらバーニーズＮＹ
、ヨドバシやらサクラヤやらの大型家電店等、その他商業施設が非常に多数
集積しており、世界最大の乗降客数を誇る新宿ターミナルを擁する一大商業
都市として、六本木くんだりとはまったく以って完全にケタが違う。ちなみ
に、一時期騒がれていた表参道ヒルズの年間売上高は、なんと１００億円台
に過ぎず、しょぼい六本木よりさらにしょぼい。

再開発がメディア等で派手に喧伝され知名度は高いものの、商業エリアとし
ての実力（冨の集積度）を如実に示す年間売上高などの客観的データでは、
六本木も表参道も、新宿はおろか池袋の足元にもさえも及ばない。イメージ
先行の六本木・表参道、実力の新宿・池袋という構図は、あまりにも当たり
前過ぎる常識。西の横綱である新宿と比肩し得る商業エリアは、銀座・有楽
町・日本橋界隈を束ねた東の商業エリア連合を置いて他にはない。そんな基
本的事実関係や常識もわきまえず書込んでる６１０は無知蒙昧無教養の典型。

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経済沈むと、タイムラグはあるが不動産価値も沈んでいくような。　HSBCチャイナファンドの今日の下落率は4000円越えており１０％下落していた(危険)。世界的株安＝＞世界的不動産バブル崩壊が始まるような不気味な状況？！

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言えてる。
しかし今回のは調整で２・３年で回復するって、言ってるけどどうなの？
私の尊敬するジムロジャースはアメリカ売り・中国買い資源買いって言ってアメリカ捨てて中国に移住したらしい。

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アメリカ捨てて中国に移住か。
24シーズン6のジャック父のようなやっちゃな。

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そもそも、経済規模をＧＤＰで計るのは無理がある。
特に日本のように、いわゆる投資大国を目指すならなおさら。
ＧＤＰは、その国内で作られた付加価値ベースだから、
国内の雇用等との統計データと整合性が高いものの、
利子収入や配当・地代等の不労所得で生活できる富裕な
投資家層の豊かさを反映する指標とは必ずしも云えない。

幸い日本はお金はある。単に人口減少や既に豊かになったが
故に、がつがつと働いてお金を稼ぐことをベースとする
潜在成長力が新興国・中進国に比べて低いだけ。
持ってるお金で成長力の高い国・市場に投資し、その配当
で国を潤すのが、新たな日本の経済的発展のベース。

よって、以前使われていたＧＮＰに経済指標を戻し、
対外投資による国富増大を目的とする投資大国を目指すべき。
オイルマネー等を背景に政府系ファンド等を立ち上げ高利回り
を目指している他国を参考にすべし。

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616さんに一票です。

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六本木や表参道って、超ショボっ！

新宿が衰退して六本木や表参道が栄える？？？
あっふぉらしい。

六本木も表参道も、新宿はおろか、渋谷や池袋以下だよ、完全に。

単に騒がれて注目集めて実力以上に目立ってるだけ。

じき飽きられれば、これ以上の発展はまったく望めない。

そもそも存在が中途半端。商業エリアとしては新宿や銀座に勝てないし、
オフィス街としては丸の内や大手町に勝てない。

新宿・渋谷・池袋は、副都心線開業等もあるし、これから
色んな再開発計画が徐々に実現して行くから、今後１０年くらい
かけて、いまよりさらに競争力が高まる。

結局のところ、日本の商業ビジネス集積エリアっていうのは、
西の新宿＋西新宿と、東の銀座・有楽町・日本橋＋丸の内・大手町の
二大エリアで集約されるのが必然。オフィス街としては東がやや強いが、
商業エリアとしては西が（膨大な富裕層の厚みある後背地のお陰で）
強い。

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605です。612の言っている弱小アパレルの集積というのは正しい。
自分は60代すぐそこの年齢。たとえば、ＩＴやゲームなどの勃興をみてきたが、虚業呼ばわりや弱小産業、＊＊＊産業と言われたのが今やとてつもない巨人になっている。その代表が、当時(今も？)お宅呼ばわりされていたビルゲイツ、マイクロソフトなどＩＢＭに比べようもなく弱小だった。時代はすごい速度で変化している。
原宿界隈のあれだけの土地バブル、外国ブランド軒並みのアンテナショップとしての進出、少なくても外国勢は投資意義をみとめている。
現状は単なる現状、新しい動きにも目を向けないといけない。新しい動きは数字が表にでる頃には手遅れになるのは株屋のことだけではない。
後半の新宿の評価も全くその通り、しかし、三越を傘下にした伊勢丹が一昔前にはどうだったか、まさに時代の流れである。一方、今の十代は伊勢丹など見抜きもしない。伊勢丹のエライのはそのことを承知して裏原ウオッチにいち早く着手していることだ。
言わずもだが、新宿で地盤沈下しているのは、副都心として計画された西口。各高層ビルがＩＴ対応に弱く、新しいそれなりの面積をもったオフィスビルの相次ぐ供給で、有力企業がそちらにに逃げ出したのが原因。それが、業界筋によっては新宿全体の沈下とするのは間違い。現に東口のテナント料の沸騰には驚くものがある。

国際的にみれば東京は今でも高学歴の集積度は高いのではないかと思う。しかし、知の魅力で外国投資などバブルを引き起こしたなど聞いたことがない。インド、バンガロールのように東京が脳内生産の集積地として土地バブルを引き起こすようであればいいのだが。

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所詮地下鉄は山手線基幹駅にかなわないってことか。

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日経新聞も最近は円高は悪くないとの論調に変わってきた。
ドルベースの資源価格が上昇する中、円が安く放置されることのリスクが
ようやく浸透してきたように感じる。
今年の夏頃には食料品の高騰と円高（ドル円より他通貨での）が紙面を賑わせ
そうだ。

欧州では自国通貨が実力以上に評価されていることを認識し始めており、
海外資産へのシフトが今後ますます生じる。
ここ数年間下落が続いたドルと円に対し打診買いを入れ始めており、ドルに
ついては債券、円については不動産が主要投資先として候補にあがっている。

元高が期待できる中国の株式が急騰したように、通貨高期待の資金が流入
する場合、資産が本来生み出す収益から乖離した価格に高騰する。

たとえばイギリスからみた日本は物価が半値以下に感じる。
これはイギリスがインフレ率がプラスの中、通貨が強くなったこと、
日本がデフレの中、円安になったことの結果だ。
一部の運用助言会社では強くなりすぎたポンドから安くなりすぎた
円に資産シフトを推奨しており、円高が緩やかに進めばこの動きは加速される
と思われる。

これまでの国内不動産は主に実需ベースでの値上がりであり、過剰な投機資金は
入っていない。オフィス空室率やマンション在庫からもそれは明らかである。
今後は円高期待もまじった投機資金の流入が生じ、不動産の一段高もありうる。


ちなみに、３月末での投げ売りとか期待している人たちがいるが、不動産や株
での投げ売りは、資金の出してが強制して売らせるようなことがない限り、
起こり得ない。
不動産で言えば資金の出し手である銀行が、デべに損失覚悟でも売って借入を
返済しろと迫る状況にならないといけないが、資金需要が低迷している中、
比較的金利鞘の取れる不動産融資は銀行の収益源であり、返済を迫ることは
余程のことがないとないと思われる。

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>>621
余分なお金をもっている人が、このお金をもっと増やしたいとする。このお金を手数料を払って投資ファンド会社に運用してもらってもよい。あるいは、収益を長期的に考えて株や不動産を個人で買って、値上がりしてから売ってもよい。不動産の場合は足りないお金を貸してくれる。
高値売却のために不動産を買う人がたくさん増えてきたなら、それは投機対象になったといえる。しかし、投資ファンド会社の運用資金のように市場に出てくるお金の総量はわからない。
だから、数値データを使って投機対象かどうかを証明できないが、価格の急激な上昇から想像だけはできる。
>>616
投資ファンドは欧米の経済市場で勝手に生まれた会社なので、非欧米で最近、世界資本主義に参加した国は、年金などの公的資金を運用するために自国の運用会社を設けなくてはならない。日本は欧米資本主義圏にあったので、自国あるいは欧米のファンド会社で公的資金を運用している。
日本にはないが、大金持ちだけを相手にしている欧米ヘッジファンドは、中規模国家の歳入以上の資金をもっており、短期的な高利回りを目指して株・国債・鉱物資源の先物市場で瞬時に資金投下・撤退をする。膨大な貨幣量が瞬間移動されると、一国の経済や産業が崩壊することもあるし、世界同時インフレだって招きかねない。

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>>619
新宿のオフィス街としての凋落は既に始まっている。
大規模オフィスビルの計画はあまり無いし、あるのは専門学校のビルくらい。

商業地としての新宿はと言うとまだまだ元気だが、次の要因でいずれは落ちて行く。
これは池袋、渋谷にも当てはまる。

①若い富裕層の都心部居住が進む。
②郊外沿線に住む既存富裕層の高齢化と減少。
③郊外の主要駅が再開発され商業施設が充実、地元での消費になる。
　（今後郊外が生き残るには不可欠、どこもかしこもが力を入れる）

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>商業地としての新宿はと言うとまだまだ元気だが、次の要因でいずれは落ちて行く。
>これは池袋、渋谷にも当てはまる。
>
>①若い富裕層の都心部居住が進む。
>②郊外沿線に住む既存富裕層の高齢化と減少。
>③郊外の主要駅が再開発され商業施設が充実、地元での消費になる。
>　（今後郊外が生き残るには不可欠、どこもかしこもが力を入れる）

これなら銀座にもあてはまりますね。
①若い富裕層は港区渋谷区目黒区に住みます。（青山表参道六本木で用が足りる）
②東側近郊の既存富裕層の高齢化と減少。（はじめからいない？）
③郊外の主要駅が再開発され商業施設が充実、地元での消費になる。（豊洲とか？）

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いやすいません。脱線させてしまったようで．．．
別に比較するのはどこでも構わなかったのです。
580さんが六本木・赤坂を挙げてたのでそう書きましたが
ライバル＝銀座東京連合でも結構です。

要は「いままで」の話じゃなくて
新宿の「これから」の話をお聞きしたかったと。
その意味で619、623さんの話は腑におちました。
ありがとうございます。

自分もそうですが、東横田都住民は渋谷でなかなか買い物しません。
渋谷すっとばして新宿・銀座にいくかフタコ・地元で済ませちゃう。
新宿もヘタするとそうなってしまうのではないかと素人なりに案じたわけです。
立川吉祥寺も活気があると聞いてますし。

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６０５さん、十代が伊勢丹に見向きもしないのは、単に購買力が低く、伊勢丹の
客層とマッチしてないから。見向きもしないというより、敷居が高いということ。
だから伊勢丹よりグレードも客単価も低い渋谷１０９辺りで安物買って喜んでる。
ちなみに１０９の年間売上高はせいぜい２００億円台。表参道ヒルズよりは売上
多いとは云え、伊勢丹新宿本店の３０分の１程度に過ぎない。

しかも、いまの十代が永遠に１０９で満足する筈もない。年齢を重ね購買力が
高まれば、当然、新宿や銀座等のよりハイエンドの商業エリアで単価の高い買い
物をするようになる。いつまでもガキじゃないんだから。伊勢丹がエライのは、
そうした現在のティーンエイジャーを将来の潜在的顧客層と認識し、将来に備え
てマーケティングのリサーチに余念がない点。

渋谷や表参道の流行情報発信源としての価値はそれなりに評価できるが、それは
せいぜいアンテナショップ的価値に留まり、とどのつまり、新宿や銀座のような
本当にお金が落ちる地に足の付いた成熟した商業エリアではないということ。

それから、新宿エリアにも、実は数多くの再開発計画がありますね。一番注目を
集めてるのは、三菱地所連合による日テレゴルフガーデン跡地再開発でしょうが、
その他にも、西新宿（オペラシティとパークハイアットの間辺り）や北新宿等に
超高層オフィスビルや住居棟からなる複合再開発計画が幾つもあります。
現在の超高層ビル街はまだ耐用年数が過ぎてないためすぐに建替えにはならない
ながら、今後１０年から２０年のタームで見れば、現在の丸ビルや六本木のよう
に、再開発のサイクルを迎えることとなるでしょう。その頃は、逆に丸ビルやら
六本木ヒルズやらが、既に古臭くなっていることでしょうね。


最後に、６２３さんの妄言に以下反論しておきます。
①若い富裕層の都心部居住が進む。⇒　東京圏（特に西部）全体の商圏にとって、
殆どマージナルな影響に過ぎない。しかも、そもそも、六本木ヒルズや丸ビル辺
りも、近隣住民でなく都内近郊・郊外や近隣県からのおのぼり観光？客が客層の
中核で、新宿等凋落の理由としては、まったくもってナンセンス。

②郊外沿線に住む既存富裕層の高齢化と減少。⇒　たしかに多磨ＮＴとかはダメ
でしょう。しかし中央線（特に吉祥寺や三鷹など）、小田急線（成城学園や経堂・
赤堤界隈など）を初めとする都内城西・城南住宅地の既存富裕層が劇的に減少す
ることはなく、これも根拠薄弱。

③郊外の主要駅が再開発され商業施設が充実、地元での消費になる。
　（今後郊外が生き残るには不可欠、どこもかしこもが力を入れる）⇒　新宿に
比肩し得る物量やクオリティの商業施設を整備することは不可能。日用品や日常
雑貨程度なら賄えても、高級ブランド品や耐久消費財含めた高額商品の購入に当
っては、地元だけで対応することは困難。それに、たとえば吉祥寺辺りの商店街
と池袋を比べても、あれだけ野暮ったい池袋よりさらに輪をかけて吉祥寺の方が
野暮ったい。新宿等と比べると見劣りする池袋でさえ、さすがは腐っても山手線
ターミナル駅、近郊ＪＲや私鉄沿線駅の商業施設とは比べ物にならないのが現実。

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>>伊勢丹新宿本店の３０分の１程度に過ぎない。

失礼、伊勢丹新宿本店の「１０分の１」程度に過ぎない。が正確です。

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青山表参道六本木あたりと新宿銀座有楽町日本橋あたりは、
商業集積度のレベルが全然違うんですよ。

競合しないんだから、比較すること自体がナンセンスですよ。

青山表参道六本木あたりは、商業集積度という点で言えば、
代官山自由が丘二子玉川あたりと同水準の街です。

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626めちゃくちゃな比較。
伊勢丹と１０９とは売り場面積も違う。
伊勢丹の面積当たりの売上効率のよいのは認めるが。

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626さんに同意。
新宿はもちろん渋谷、池袋近辺が今後、値下がり（凋落）していくことは全く期待できませんね。
これらは100年くらいの「街としての歴史」があり、新興勢力の街とは底力が違うと思います。

マンションの価格は六本木や表参道の方がはるかに高いと思いますが、ちょっと割高すぎる気がします。
新宿、池袋近辺の方が価格的には買いやすいし、生活面での利便性も高い。
地盤も比較的強そうですし。

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ただマンションの話に戻すと、
数年前から現在までにかけて大量供給されたマンションのほとんどは、
新宿銀座はおろか六本木や青山レベルとさえ縁遠い立地のものばかりでしょう。

売り文句としては新宿から○分とか、銀座から○分とか表示していても、
そういう街を利用しているかというとそうではなくて、
近所のスーパーやらモールやら、ＴＵＴＡＹＡあたりで満足する。
実態としては、千葉や茨城から東京に買出しに来ていたときとほとんど変わらないか、
むしろローンの分購買力が減っている。

逆に銀座あたりはこういった客層変化に影響されて、チープ化、陳腐化を余儀なくされつつある。
昔の銀座だったらありえない出店が、表面化しつつあるのはご存知のとおり。

質を問わない庶民層の大量流入は、地域のプレミアムを崩壊させる。
銀座はほどなくして、ただの大きな街になってしまうのではないだろうか。

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＞631
＞売り文句としては新宿から○分とか、銀座から○分とか表示していても、
そういう街を利用しているかというとそうではなくて、
近所のスーパーやらモールやら、ＴＵＴＡＹＡあたりで満足する。


確かにそうかも…（苦笑）

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>>631
有楽町駅前のイトシアの1階は地権者であろうパチ屋が大々的に入店していたり
学生向けブランドメインの丸井が展開しているあたりチープな感じではあるね。
丸ビルを意識した小物系のテナントも多いが、銀座・有楽町がこれまでに相手にしていなかった学生向けショップが多いのは気になる。

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相変わらず新宿凋落説を喧伝している人がいるね。

後背地という観点から論じている説明がわかりやすいし、
納得のできるものだったが。
今”流行ってない”だけでしょう。

親族に最近定年になったゼネコン勤務の人がいるが、彼は
西側が栄えたのは地盤の固さと高さゆえ、住宅街として
沿線開発が進み、ターミナルが栄え、その繰り返しで好循環の
サイクルが回ったからだという。
日本全体で言うと明らかにストック重視・活用の社会に移行
しているし、資産・階層の固定化が進んでいる。よって地域ごと
の傾向を変革するような大きな動きは起こりにくいんじゃないか？

夢のない話だけど。

＞582　
亀レスですが。
まあ、ほんとにヨーロッパに行く人がいるとは思えないが。
お勧め・・・ドレスデンの歴史あたりはどうですか？
音楽が好きなら、シュターツカペレの歴史となぞるような
記録映画や本が結構出ています。
著しく、スレ違いなのでこの話題の書込みは最後にしますね。

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新宿は住みにくいです。多分副都心線などによってたくさんの集客が見込めると思います。

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しかしこの世界同時株安で意気消沈し買い控えになるのは必至。
デベも住居面積減り買いやすくして売り出しそうな気がする。
小さくして坪単価下げるしか消費者の触手伸びないだろう。
株安になったところで、慌てて狼狽売りするほどのデベがどのくらいいるかだが、ほとんどいないのではないか。どうだろう？

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>株安になったところで、慌てて狼狽売りするほどのデベがどのくらいいるかだ

株の売買に熱心なデベがあるの？
あっ、そういう意味じゃないのか。

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636は株で大損してそうなタイプだな。
世の中の全てを株に結び付けなければ生きていけない株ジャンキーと見た。

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638さん
確かに損がでている。
株は難しい、もうやらない。株ジャンキーより。

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>639
気を落とすな。
実はオレも、中古マンションの手付金に当たる分ぐらい、損が出てる。
上がるときもあれば、下がるときもある。それが相場だ。

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こういうときこそ買いでしょ。それが相場。

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株なら今それなりのを買えば損切り楽勝、デベ株でいいと思うんだけどな。マンションの価格動向はどうなる事やらさっぱりわからん、デベさん教えて下さい

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>641さん、642さん
有り金、はたいて買って下さい。頼みます。

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