23区内の新築マンション価格動向（その20）

492さんに同感です。
郊外に大型ショッピングセンターや大学病院やコンサートホールができたり、インターネットが発達してきたので、都心部にこだわる必要もないのでは。
場所にもよるが都心部ゆえにスーパーが遠かったり、物価が高かったりしますね。
むしろ住環境の良い郊外の方が住みやすくて、豊かな暮らしができるような気がする。

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>>494
そういう考えの人が増えていくことで、郊外が普通に売れる。

まさに「都心回帰という病」が癒える時が近づいているのだろう。

とにかく、>>491の言うエリアで坪単価２５０万以下では買えないのは
事実。
ＤｉＮＫｓでも７５平米（２３坪）ないとモノが部屋中にあふれて住まいとは
いえないだろう。
５７５０万円以下では狭いマンションしか買えないということだ。
３３０万／坪でも５７，５平米の１ＬＤＫしか買えない。
逆に、５７５０万以下で８５平米以上の物件を求めるなら
坪単価は２２３万円以下でないといけないという計算だ。

神奈川、城東、都下がこのゾーン。城南の２０年超の中古も同様。

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結局住まいとしての総合的な評価と、
それに対する価格のバランス問題ですよね。

２３区内でも駅から遠かったり、
埋め立てや過密お見合い部屋、道路線路際など環境が劣悪だったり、
都心とは名ばかりの物件に高値がついていれば割高。
都下なのに、都心物件を前提にしたような高値の物件は割高。

都心の優良物件という、確かに価値あるものを真似て、
そうでないところを高く売るのが、利益を生む商売なので。

結局、ブームに便乗して値付けしてるところはみな、
それが去ればその分のプレミアムが剥離する。
値下がりのリスクというのはいろいろ考えられるが、
ブーム終了による価値剥落分が、スピードとダメージの大きさの面で最も大きい。
素人のリスクマネジメントとしてはこれが一番重要。

国力のファンダメンタルに基づく下落リスクも考慮すべきだけど、
これは予測困難だし、顕在化は緩やかだろうから、
やばいとおもったら逃げる手は打てるでしょう。

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>>491
単に昔人気があって値段が高い区を上げているだけじゃない。
豊島区がさりげなく入っているのは笑える。
墨田区がこれからのねらい目じゃない？

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>>494
テレワーカーの給与はめちゃ低いよ。
どうせなら地方に住んだ方が安いし自然も多いよ。
長野なんかどうだｗ

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イメージと個人的希望だけで言ってもしかたがないから、客観的数字を提供します。
エコノミストの記事から抜粋で、昨年１〜９月の数字です。
尚、契約数が少ないところは、契約率が多少高くても、本当の人気があるかどうかは
疑問符を付けた方が良いでしょう。

　　　　　　　　契約率　　　　契約数
1位　中央区　１００．０％　　２２４　　　
2位　千代田区　９７．８％　　４３７　
3位　江東区　９６．７％　　１８２１
4位　港区　９６．７％　　　　４３４
5位　新宿区　９６．５％　　　４０８
6位　荒川区　９３．７％　　　４７３
7位　目黒区　９３．３％　　　　９８←少なすぎ
8位　墨田区　９３．１％　　　２２９
9位　板橋区　９３．０％　　　８１２
10位　台東区　９３．０％　　　９３←少なすぎ
11位　練馬区　９１．９％　　４４３
12位　杉並区　９１．４％　　５２２
13位　品川区　８９．８％　　４９２
14位　渋谷区　８８．１％　　１５６←少なすぎ
15位　江戸川区　８６．８％　５０７
16位　大田区　８５．０％　　４８３
17位　足立区　８４．７％　　９５９
18位　北区　８４．１％　　　１５９←少なすぎ
19位　世田谷区　８３．４％　８４３
20位　葛飾区　８２．９％　　３０６　
21位　中野区　８１．４％　　１７９←少なすぎ
22位　文京区　８０．５％　　３８５
23位　豊島区　７１．４％　　２９０

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直近１１月の申し込み率
新宿区がおかしくなって来ている。
江東区９３％、練馬区５５％、足立区６２％、新宿区５７％、文京区９０％
大田区６６％、台東区５３％、世田谷区６７％、渋谷区８５％

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>>494

現在と同等レベルの給与所得が確保できるのであれば、田舎の実家に帰ります。

田舎者としては何故？世田谷が良いのか理解出来ない。どこがいいのか教えてください！

時代はどんどん変化しているのに、居住地域が変化しない訳無いでしょう。
もし、不動産価値の不変的な場所を挙げるとなると皇居周辺でしょうね。

誰かさんが言われる人気地区にマンション保有していても、住民の中に古参の経済893が居たり、
耐震偽造を抱えた物件だったりとかして、一概には地域だけでは判断出来ないリスクは
集合住宅にはありますよね。

というか、又、”地域比較”のくだらん内容のスレに戻してしまいました。
すみません、くだらないレスしまして。

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>>501

正月久しぶりに実家の名古屋に帰省したが、すごいいいところになってた。市内でもモールがいっぱいできてて、市内なのにめちゃくちゃ便利で、若い子連れ夫婦がたくさんいて活気があって幸せそうでよかった。
名古屋で若い、というのは東京より一回り若い。つまり東京は晩婚、少子化ということか。
その代わり車も軽自動車やコンパクトカーで、東京のようにジャスコの駐車場に外車がいっぱいということはない。ということは、東京は給与水準も高いと思うが生活費が高いために地方中核都市の通常の労働者と生活の豊かさとしてはさしたる差はでないのであろう。これからは都心回帰だけでなく、地方中核都市回帰もよさそうだ。中途半端な首都圏郊外よりはるかに豊かな生活ができそうだ。とりあえず今年マンション買うのやめて人生計画を練り直そうかとおもった正月でした。

世田谷とか杉並は半分くらいのは古い戸建がスラムのように軒をつらねてひしめいている。（世田谷に限らず、東京の一般風景か。）
１０年スパンで考えると、外国人移民の受け入れをせざるを得なくなるだろうから、こういう活気があってかつ古くてぐちゃっとした地域や、新宿渋谷池袋上野のようなダウンタウン周辺、大規模公団のあるところは外国人移民居住地に適しているので、そのような地区として発展していくのではないでしょうか。

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>>501
いえいえ比較は大切ですよ。
高いままで鵜呑みにするのでは無く疑問を持つ。
そうしないと自分も進歩しないし、
結果的に将来高値掴みだったと判明しても後の祭りですから。

適正価格を考える場合、
収益還元も大事ですが、
国際、国内比較論も重要です。

それでは、基本に帰ってマンションＰＥＲから考えて行きましょう。
そしてそれを国際、国内比較しちゃう。

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>>487
見たけど、2表と3表は、年齢別と地域別ばらばらの統計しか出ていない。
この論で出すべきは6表だけど区別にダウンロードする必要があり、
萎えました。頑張ってみればたぶん書かれていることが明らかになるのですね。
ここ数年は、単に湾岸部、江東区あたりにマンションの安価な大量供給
があったから人が移動しただけで、値段が上がってしまった今、
このペースは続かないと私は見ています。どうでしょう？

>>488
住友不動産のWEBで見る限りは、特に湾岸にシフトしている様子は見られ
ませんが・・・丸の内も再開発が始まる前までは、築40年のしなびたビルが
並んでいましたが、再開発の順番が東京に集中しているだけでは？

西新宿は10年後位までにリニューアルの計画が進捗するかどうかでしょうね。
都庁を移転しない限りは時期が来れば、大規模なプロジェクトが立ち上がる
ように思うけど。うちの職場は、まあ古いブランド企業なので古い価値観の
人が多いんでしょう、たぶん。

まあとにかく、「東京駅を中心に職住近接」という念仏には無理があると
言いたいだけです。

>>490
市谷はいいですよね。でもたぶんほとんどの人は手が届きません。

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>>504さん
まずは
>>499と
>>500をご覧になった上で、
お話を進めましょう。

オフィスビルの建築予定は以下
http://www.eonet.ne.jp/~building-pc/tokyo-kensetu/tokyo-ing-menu.htm

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>>504
新宿にオフィースビルが集まったのは
東京駅周辺部に開発余地が無かった。
たったそれだけの理由なんです。
住友不動産は新宿への投資を継続しているが、
一方で汐留、晴海への投資を行い、新宿凋落リスクをヘッジしている。
モリビルも同じようなことやってますね。八重洲口が終わったら今度は新橋。
とにかく、各社ともに新宿への投資に及び腰なのが現状。
都心から距離がありすぎ、新幹線も飛行機も不便。あまりにも内陸に入りすぎている。
ただし、都庁の場合は市部を考えれば新宿が真ん中にあるのでＯＫ。市部が分離されない限りは、
移転の可能性はゼロでしょう。

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>501 ジャスコの駐車場に外車がいっぱい

これ、私の実感そのもの。ここで言っているのは、港南のAEONことかなぁ。久々に腹から笑いました、初笑いサンクス。

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素人だからか山手線でほとんど降りるのは新宿や渋谷などで東京駅近辺は割合少ない。新宿はあくまでも商業地であり住宅には向いていないです。そのためその資料は無意味なような。世田谷のよさは低層住宅や公園などがたくさんあり都心にもアクセスしやすい。子育てに力を入れている。そのため生活しやすいから人気があります。大きな公園で子供とサッカーなどをして休日を過ごしたりする。このようなことが地方ではありきたりですが都心部では難しいのです。

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世田谷、杉並たたきの次は新宿ですか。
江東区に買っちゃった人っていったい・・・
自分でいいと思って買ったんだったら、もっと自信持ってりゃいいのに。
もし本物だったら必死にPRしなくたってそのうち誰もが認めてくれるよ。

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>>508
都心だと江東区がお勧めだと思います。
公園、グランドが多いし、ゴルフ練習場もいっぱいあります。
区で盛んなのは野球ですね。
北砂リトルは世界大会で去年2位でした。
夢の島にもグランドが多くて、スポーツするには最適だと思います。
ヨットができるのも都心ではここくらいだと思います。

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世田谷や杉並などの戸建が古臭く感じるのは事実です。大体住んでいるのが年配者が多いので。結構新しく感じる家は２世帯住宅がほとんど。若い世代だけで戸建を購入するのは大変です。家だけ見ると神奈川や埼玉などのほうが東京のような気がします(笑)。ちなみに超高級住宅地は別格です。

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>>511
地価が高くなりすぎると戸建地域は崩壊して行きます。
でも代わりに元気で新しい街が別のところにできます。
まさに、そんな時期なんでしょうね。

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今流行りの某地域のほうが、とても東京とは思えない住民層ですが・・・・
千葉が丸ごと植民して来たような感じ。店舗も街もチープで底が浅いし。

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戸建地域だと筑波エクスプレス沿線が今旬ですね。
千葉県は団塊も団塊Ｊｒの人口も多いから、勢いがありますよ。

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多摩ニュータウンを例にあげるのはいいことかわかりませんが流行りは危険ではないでしょうか。若者もいつかは高齢になります。そのとき街が世代交代ができるかどうかが重要な気がします。豊洲は人気が高いですが本当の評価は２０年先で一等地になるかそれともならないか難しい物件ではないでしょうか。やはり豊洲は賃貸がいいような気がします。

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勢いがありますよ＝不動産屋がはりきってるよ

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>>515
都心と郊外は別物と考えた方が良いですよ。
郊外は一面に広がっていますし、持ち家、それも戸建が中心ですから、住民の高齢化から
停滞のパターンをたどりますが、
都心の場合は賃貸と持ち家がほど良くバランスしてますし、マンションが中心なので中古の
売買も活発、一方的な住民の高齢化にはなりません。
心配する必要は無いでしょう。

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>>470
マンションに一生住めると思っている人の考え方
築３５年のボロマンションにローンを払い続けるつもりか？

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「郊外に未来はない」というのはもう結論が出てるでしょ。
いいかげんにして欲しい。

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デベロッパー、業界的には、当然郊外回帰キャンペーンに切り替える時期でしょ。
売ってしまったあとの価値なんて何の意味もないことだし。

業界はマンションから手を引いてもいいからあせってないとかいうけど、
建てて売りつづけなきゃ立ち行かない大手上場デベはたくさんあります。
再建組を筆頭に彼らの供給量は大きいし。

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供給が減るのが判ってて、デべも次に売る物件もない中で、３月に投げ売りが出ると
考える人がいるのか不思議だ。

５年くらいかけて売ってる物件すらあるのに、なぜ今投げ売りしなきゃいけない
のかデべのキャッシュフローと決算ベースで教えてほしい。

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５１８さん。
都心であっても昔のマンションでしたら耐震性がないので住むのは危ない。ただ郊外であっても長寿命に設計されているのでしたらそんなに大損することはないのでは。近い将来の地震に備えていないマンションほど大損のような気がします。なんせ死んだら意味がないのですから。

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＞520
そういうデべは地価高騰の過程で２３区から締め出されているので
２３区での供給はほとんどないでしょう。

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>514

515に同意
新興開発のニュータウン系は将来の資産価値という意味では、危険な要素がたくさんあると思う。
将来、ゴーストタウンに陥る可能性もおおいにあるということ。
開発が進んでいるときは、このまま永遠に発展していくのではないかという幻想を抱くんだろうね。

そういう部分は、湾岸地域にも共通していると思う。
今の湾岸エリアの相場が高いことは確かだし、それなりに需要（人気）があるのであろう。
それでも、将来の震災、津波・海面上昇へのリスクは脆弱であると思う。

ここ数年で大量供給、大量販売されてきたことは事実であるが、それ以前に「埋立地」だということで（数年前の安かった時期ですら）そもそも検討の対象外にした人は、購入者以上に多かったのではないだろうか？（←私見）

都心に近い、港区の住所なのに安いという点では魅力的な部分もあったが、私は他エリアを購入しました。

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>>505
お待たせ？
見てるよ。499は東京駅中心に同心円状にはなってないと思うけど。
江東区と中野区についてコメントすればよいかしら。
江東区は、加熱の余波じゃないですか？1-9月だとまだ上がりきって
ない時期も含まれるし。中野区は、供給が少ないので何ともですが
庶民居住区なのに都心に近いということで勘違いした値付の某物件の
せいで契約率が落ちたのだと思う。

500に関しては、１カ月のしかも契約率だけ見て語れることは少ない
と思うが。オフィスビルの開発というリンク先も見たが、タワマン
以外は東京駅が開発の東限という印象を持ちました。

>>506
君がウチの系列の銀行員じゃないことを祈るよ。

東京駅を中心に職住接近というのが唯一無二の価値観でないと
言っているだけなんだけどね。
東京駅から同程度の距離にある、調布と松戸が将来的に同じ価格に
収斂するかい？

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しかし、周りがあれだけ高騰して、買える人が限定されて行くと、
都心に近く、リーマンの手が届くそこそこのお値段のところに人気が集中します。

まさにその地域にとっては漁夫の利状態。
発展のスピードが加速し、その質も格段に良くなって行きます。
集中が住環境の向上と利便性の向上をもたらす好循環が永続されることになる。

まあ、その根本にあるのは、かなり時間的に遅れてはいるが、
産業構造の変化が都市構造の変化をもたらしている点ですね。

変化の最初の段階では、変化前を反映し値段も安い、そこに周りの高騰があれば、
今後その変化が加速して行くのは明白。

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>>426
３日の日経に地域別の２０２０年度までの潜在成長率予想が出ていました。
参考までに主要地域を上げると

首都圏
東京都　２．７２％（２位）
千葉県　１．２３％
埼玉県　１．１６％
神奈川県　０．９９％
その他
宮城県　１．２２％
愛知県　２．３３％（４位）
三重県　２．３８％（３位）
滋賀県　２．８３％（１位）
大阪府　０．９４％
兵庫県　０．５６％
福岡県　１．１９％
沖縄県　２．２４％（５位）

結びとして、
「全地域の均衡ある発展は困難。分散している人口を一部に集中させたりするなど発想の
転換が必要」「集積を促す政策の再設計、地域の実情に沿った産業の育成などが、
地域の生き残りと発展へのカギになる」としている。

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都心なら今が最後の買い時ってことかな・・・

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>>527
首都圏を広範囲に見るとさらに興味深い結果が出てきます。
東京を中心に３県があり、さらに外を外周県と考えると、
近接３県の潜在成長率は低く、集中と集積が続く中でのベッドタウンとしての限界を示し。
外周県は自立度が高いので、それぞれの地場産業育成の成果を反映し、高くなっています。
田舎志向の人は、外周県への就職を選択する方法もあります。

東京都　２．７２％
隣接３県
千葉県　１．２３％
埼玉県　１．１６％
神奈川県　０．９９％
外周県
茨城県　１．４３％
栃木県　１．９４％
群馬県　１．４１％
長野県　１．６４％
山梨県　２．０４％
静岡県　１．７４％

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近接３県が抱える「集中と集積が続く中でのベッドタウンとしての限界」について
もう少し詳しく説明しましょう。これは２３区の外周部にも当てはまる問題です。

本来地価はその土地の生産性を示すものです。
ベッドタウンの場合は、その地域の家賃レベルになります。
東京圏の場合、戸建志向の行き過ぎで郊外にあまりにもベッドタウンが拡大しすぎ、
工場等の産業が立地するには地価が高くなり過ぎてしまった。

地価高騰前に立地した工場も、資産の効率的な運用を考える場合、今ある施設を更地にして
売却してしまい、さらに外の県に移転する方が合理的になります。
工場には労働者が必要で、人口が多い地域に立地するメリットはそこにある訳ですが、
外国人労働者と派遣労働者の増加は、その必要性をより小さくしました。
工場近くに寮、社宅を整備すれば人を集めることが可能となりました。

それでは、２３区の外周部に対する影響はどうなるのでしょう？
・郊外工場が移転し、それが宅地として供給されれば、利便性面で大差が無い外周部は
　その影響を大きく受けます。
・郊外工場従業者の一部は外周部にも居住しています。従業者の減少は外周部への
　需要の減少となります。

少子化を反映し、
都心部への集中と集積が続くとともに、
労働者を必要とする工場等の外周県への移転が続き、
近隣３県および２３区外周部の空洞化が続く。
これが近未来予想図です。

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ニュータウンに魅力的な文化が根付かないのは、そこを好む層が中間層に限定されるからです。
田園調布のような新興住宅地が成功したのは最初のターゲットをもっと上の層にしていたからです。
人を引きつける文化はハコが作るのではなく、そこに住む人は作るものです。
残念ながら中間層が作る文化に人は魅了されることはありません。
ハコにしか魅力がなければ、いずれ他にもっと新しいところができれば流れていきます。
なぜなら、魅力的な文化の無いところにはどうしてもそこでなければならない理由が無いからです。

ちょうど同じように中間層をターゲットにしたブランドのコーチをイメージしてみてばいいでしょう。
手の届きやすいブランド感と徹底して客受けだけにこだわった戦略は一時的に成功をおさめましたが、
すでに田舎のおばちゃんや学生のアイテムに成り下がりつつあります。（いいものもあるんですがね）

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都心部の供給はこれから希少だよね。
今年の供給予想をみても三井のPC赤坂、三井、野村の五反田の２物件、中目黒タワー以降は都心大規模物件の供給がパタッと止まる。でもどうしてもその地域に欲しいという人はこれからもいるだろうから、都心部の価格高騰は避けられない。

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近隣３県および２３区外周部の空洞化が今後続き、生き残りを掛けたゲームが始まります。

そのキーポイントとなるのは
・若い３０台ファミリー層を惹きつける価格レベルが提供できるか
・地方から上京し、都心で働く若者に安い賃貸を提供できるか
この２点にかかっています。
選択に当たっては、都心への通勤利便性も重要になりますし、
賃貸の場合は、既に有るストックの量が非常に重要となります。
大量の賃貸ストックがあるところは、独身賃貸者にとって必要なものが既に揃っています。
しかしながら、賃貸が発達している地域は地価も高くなり、若い３０台ファミリー層を惹き
つける価格レベルの提供が不可能となります。

従って、生き残りは２つのパターンに分かれるでしょう。
一つは若者向けの安い賃貸に特化するところ、
もう１つは、若い３０台ファミリー層を惹きつける価格レベルが提供できる新たた住宅開発地域。
その候補は、郊外の大規模工場が移転した跡地でしょう。

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今日の日経はナイアガラです。
原油爆高で、物価上昇は避けられないし、マンション値上がり続けるのもやむなしと思いますが
スタグフレにならないか心配です。

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＞532
あと、麻布十番のタワマンもありますよね？（住友の500世帯超）
いずれにせよ供給減は間違いないので、都心エリアは今後も価格上昇していく気がしますね。

個人的には都心3区の物件は手がでませんが、最低でも山手線沿線エリア（除く城東）は抑えておきたいですね。

491の書き込みにある「都内人気エリア予想」について、以下データ（直近5年間の坪単価推移）を見る限りはほぼその通りな感じですね。

ただし、中央区だけは直近のベスト10からは漏れているが、開発ポテンシャルやここ5年間の坪単価の安定度を見る限りは、中野、杉並、台東よりは上だと思います。

http://selldata.realestate.yahoo.co.jp/new/shuto/unit_price_ranking_1....

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開発までは商売になりそうならどこでもやるけど、
それを維持してくれるかは、
そこに企業や政治を動かすことができる人がどれだけいるかです。
それが無い中間サラリーマン層向けの地域はやはり怖いですね。
売りっぱなしであとはほったらかしでは、20年後が心配です。

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>今日の日経はナイアガラです

１月２〜３日のＮＹの状況見てれば今日は寄り成りで売りなんでしょうね・笑

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＞536
まさに「ニュータウンのスラム化」ストーリーの典型ですよね。
こういったエリアにこそ、20年後の人口減の影響がモロに出ると思います。

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>>538
２０年後・・・・
具体的に言えば
団塊の世代があの世に旅立ち始める時ですね。
そこそこの所得水準だった団塊が戸建を多く持つところ
田園都市線沿線なんか大きな影響を受けるよな。
東急も焦っていろいろ対策しているけど、
高すぎて若い世代が入って行きにくいので時間切れでアウトやな。
そう思う。

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>>535
中央区は城東エリアですよｗ

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>>531

ニュータウンに魅力的な文化が根付かないのは、その後の地価下落のせいです。
千葉ニュータウン・港北ニュータウンも１９９０年代前半は戸建ての物件価格が
６０００万〜７０００万台で一流企業の部長クラスに限定されていました。

多摩田園都市のような住宅地が凋落したのは最初のターゲットが転出していった
からです。
人を引きつける文化はハコが作るのではなく、そこに住む人でもなくそこにすむ人の
可処分所得が作るものです。
残念ながら下落する地価に高額なローンの支払いでは高額所得者とはいえ
生活文化を作るに至りません。
ハコはもとよりショートケーキハウスと揶揄される戸建ての家。箱にも魅力はない。
とはいえ今の６０歳前後の世代は、そういうところで十分豊かに暮らしていたりする。

問題は地価下落。地価が穏やかに推移していたらこういう極端な逆回転はなかった。
所得と居住のヒエラルキーが１５年かかってめちゃくちゃになった。

バブル時代に銀座のネーちゃんを口説く道具として流行ったヴィトンやバブル紳士が
好んで乗ったベンツををイメージしてみてばいいでしょう。
日本に生活文化と呼べるようなものは食文化以外で江戸時代以降存在しない。

そもそもが、戦後６０年超平等社会の幻想の中で生きてきた。
円高、地価高騰、株価高騰のバブルの時代、ロマネコンティだのレストランブームだの
今、庶民があこがれる「文化」なるものは要するに拝金主義が庶民に敷衍化しただけ。

だから、豊洲であろうが田園調布であろうが、そんなご大層な理屈をつけずとも
大した差はない。
地価が下がったからむしろ昔の屋敷町は風情がなくなったわけで
今後地価が「正常化」すれば、相応の暮らし向きの人が住むようになりますよ。

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>>536
妄想じゃない？
商売になるようなら維持するけど、
やってもしょうがないと判断されれば
誰もやらない。
ただそれだけの話ですよ。
東急頑張っているね。結果がどうなるか面白そうｗ

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>>541
それが何か問題になるのでしょうか？
だれも困りませんがｗ

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