23区内の新築マンション価格動向（その20）

>472

中心が東京駅じゃなくて六本木、表参道ではダメなの？

東京駅から近くても佃煮２丁目ではね。

＞４７３

だんだんアメリカ型の社会になってきたってことだ。

東京駅中心というよりは・・・

千代田・港・中央・渋谷・新宿・目黒はいまの水準キープじゃアップ

品川・江東・豊島もまあ大丈夫

世田谷とか城南は？？？？？？

>>476
墨田区が一押しでしょ。
まだ値段も安いし狙い目。

狙い目ともいえるしそれだけ不人気ともいえる。

目黒区って何で高いんでしょう？
理由がよくわからないミステリアスなところですね。

>>478

人気のエリアは割高感が強い。
これを言い出したら、堂々巡り。

何で人気があるんでしょう。
その秘訣って何か教えてください。

大丸有地区にオフィスビルの新設プランは目白押しであるものの、
借り手のラインナップの印象としては、大手町の金融機関がやや
東側に引っ越してきた感じだし、変わらず政治の中心は港区で、
都政の中心は新宿区。

西新宿の高層ビル街はだんだん襤褸くなってきてはいるが、
特に空きが埋まらないという状況でもなさそうなので、
経済活動の中心拠点を東京とするのは無理があるのでは？
（代表的な場所として東京駅を持ってくるのは　別にかまわ
ないと思うけど）

私は30そこそこなので若い部類に入ると思うが、同じ勤務先の
所帯持ちでも、やっぱり都下や横浜方面の人気は根強い。
また地縁で買う人もかなりいる。
極端だが、子供を親に預けるために2時間の通勤を甘受している人
すらいる。湾岸部はどっちかというとDINKSや単身者に人気。
まあ、私の周囲 20-30人くらいのデータだけどね。

職住接近で都心東側の人気が上がるのならば、東京駅まで都下と
同程度の通勤時間であり、値段が半分位の松戸あたりの人気が
爆発してもおかしくないような気もするのだが。

アメリカ型へ移行するなら、まず賃貸市場が成熟するだろ
物件も比較に耐えうるほど成熟してほしいものだが
デベの国際競争力は皆無だからね

>>482
オフィスビル街としての新宿の将来は非常に暗いと思います。
財閥系はこぞって東京駅周辺に集中投資して、集中度を上げています。

それから都下に人気があるって話は初耳ですが？
人口の増加率は年々右肩下がりで、
増えているのは八王子、立川、町田といった周辺に地場産業を持つところだけ、
ベッドタウンとしての人気は無くなっています。

神奈川県は、多摩川沿いの川崎市が人気ですが、田園都市線の都心から遠いところは
不人気になっています。

少子化で地元の需要が減って行くと将来どうなるか？？？

>>484
>それから都下に人気があるって話は初耳ですが？

>まあ、私の周囲 20-30人くらいのデータだけどね。
と書いてある通り。
私の勤め先は東京駅徒歩1分なので、単純に「職住接近！」てのが
疑問なわけですよ。

>財閥系はこぞって東京駅周辺に集中投資して、集中度を上げています。
丸の内が、三菱村なのは昔からなんだけど、
金融機関以外に東京駅周辺に具体的にそういう動きある？
大きな引っ越しって大概金融系で、あとは脈絡なく景気のいい会社が
入っている印象だけど。

↑ごめんなさい「集中投資」ね。読み違えました。
単に空中権の移設が可能になったので、もともと持っていた土地を
有効活用するだけの動きのように思うが。
それにしても、丸の内側＝三菱、八重洲＝三井で、別に従来の構図は
変わってないと思うよ。

東京都の人口構成はこれを見れば良く分かります。
０〜１０歳に占める都心部の比率は高くなっています。
将来的には地場需要も都心部の方が強くなって行きます。
第２表　年齢（各歳）別１年間の増加人口
第３表　区市町村別年齢（３区分）別人口
http://www.toukei.metro.tokyo.jp/juukiy/2007/jy07000001.htm

住友が湾岸部にシフトしてます。
どこかに押しつけて新宿からは撤退するのかも？

統計上は、人口移動の結果を見ても
職住近接なんですが、
全体の流れとは違う変わった職場なんですね。

>>485
>あとは脈絡なく景気のいい会社が入っている印象だけど。

上手い表現。

大規模オフィスビルのテナント全般に言えることだが、「その立地にふさわしい
テナント」が少し入ったあとは、「脈絡無く景気のいい企業（コナミ）」とかが入る。
溜池の泉ガーデンプレイス（２００３年）ではアーダーソン・毛利法律事務所とならんで
山田洋行が入居。「どこの会社？」と注目を集めた。
三菱地所が大手町丸の内有楽町に持つビルは３１棟で三菱系が多いが
国内および外資系金融も集積。
一方、米国大使館を取り巻く赤坂、虎ノ門、六本木エリアには外資系金融
が多い。１９８４年竣工のアークヒルズ以来金融自由化でふくらんだ外資の
床需要をバブル期無傷だった森ビルが一手に吸収した結果でもある。

一方製造業はキャノンの大田区をはじめとして、工場・研究所近接型で
品川、田町、浜松町界隈か飯田橋・水道橋近辺に立地する例が多い。

西新宿のオフィスのグレード低下は９０年代からの話し。なにしろ７０年代のビルが
主体だから、オリンパス・ＣＳＫなどの主要企業が都心方向に移転していまは
大成建設、熊谷組などのゼネコンと住宅系不動産会社、販売会社くらい。

六本木もライブドア、コムスン、村上ファンド等々のイメージダウンで本社を他地域に移転してる会社が多いのを知らんのかね。三井も慌てて日比谷の再開発に乗り出したし。でも今一番発展性が高いのはプロジェクト目白押しの丸の内、八重洲地区だと思いますが。
まあ街の批判をしだしても水掛け論になるばかりだから、東京にも六本木にも新宿にも近い番町、麹町、市ヶ谷あたりに住めばいいんじゃないの？
野村の千代田富士見は本当に欲しかった。

マンション価格や人気度のある区（あくまで私見だが概ね正しいと思う）

都内ベスト３区＜価格A+〜A：資産価値期待度A+＞
・渋谷区
・千代田区
・港区（ただし湾岸は除く）

続いて４位グループ＜価格A-：資産価値期待度A＞
・目黒区
・文京区

さらに続いて６位グループ＜価格B+：資産価値期待度A-＞
・新宿区
・豊島区
・品川区（埋立地は除く）

さらに続いて９位グループ＜価格B+：資産価値期待度A-＞
・中央区
・世田谷区

６〜１０位の価格は似たようなものかも。（地盤の強さには相当な差があるだろうが）

いずれにせよ上記１０区以外のマンションは今後、下落していくような気がする。
（上記10区の全てを肯定する訳ではないが、「選択の基本」になるとは思う）

自分もこれからは商業施設は東京より新宿のほうに向かっていくような気がします。裕福な人は知りませんが、普通の世帯は子育ては自然があり環境がよく教育施設があるところを望むのではないでしょうか。緑が少ない都心部で子育てすると排気ガスなどの影響で喘息などに子供が苦しむことを親は気にします。そうなると都心部周辺の物件も視野に入ると思います。都下も一つの選択肢に入るかも。これからは副都心線ができたりしますのでますます新宿の価値が上がる気がします。都心部を求めるのは地方の金持ちや独身が多い気がするのは自分だけでしょうか。

>>491
ちなみに、除かれた港区湾岸と品川区埋立地は、何位になるのだろう？
ここ数年で移り住んだ人口は２万人、世帯数でも１万世帯はあるのだが

>>490
六本木ミッドタウンは富士ゼロックスなどちゃんと一流企業が入っている
六本木ヒルズでもキーテナントのゴールドマンサックスは健在。
コムスンだのライブドアだの、４０００平米ある基準階の何フロア借りて
いたっていうねん？思いすごしをかいたらあかんよ。

492さんに同感です。
郊外に大型ショッピングセンターや大学病院やコンサートホールができたり、インターネットが発達してきたので、都心部にこだわる必要もないのでは。
場所にもよるが都心部ゆえにスーパーが遠かったり、物価が高かったりしますね。
むしろ住環境の良い郊外の方が住みやすくて、豊かな暮らしができるような気がする。

>>494
そういう考えの人が増えていくことで、郊外が普通に売れる。

まさに「都心回帰という病」が癒える時が近づいているのだろう。

とにかく、>>491の言うエリアで坪単価２５０万以下では買えないのは
事実。
ＤｉＮＫｓでも７５平米（２３坪）ないとモノが部屋中にあふれて住まいとは
いえないだろう。
５７５０万円以下では狭いマンションしか買えないということだ。
３３０万／坪でも５７，５平米の１ＬＤＫしか買えない。
逆に、５７５０万以下で８５平米以上の物件を求めるなら
坪単価は２２３万円以下でないといけないという計算だ。

神奈川、城東、都下がこのゾーン。城南の２０年超の中古も同様。

結局住まいとしての総合的な評価と、
それに対する価格のバランス問題ですよね。

２３区内でも駅から遠かったり、
埋め立てや過密お見合い部屋、道路線路際など環境が劣悪だったり、
都心とは名ばかりの物件に高値がついていれば割高。
都下なのに、都心物件を前提にしたような高値の物件は割高。

都心の優良物件という、確かに価値あるものを真似て、
そうでないところを高く売るのが、利益を生む商売なので。

結局、ブームに便乗して値付けしてるところはみな、
それが去ればその分のプレミアムが剥離する。
値下がりのリスクというのはいろいろ考えられるが、
ブーム終了による価値剥落分が、スピードとダメージの大きさの面で最も大きい。
素人のリスクマネジメントとしてはこれが一番重要。

国力のファンダメンタルに基づく下落リスクも考慮すべきだけど、
これは予測困難だし、顕在化は緩やかだろうから、
やばいとおもったら逃げる手は打てるでしょう。

>>491
単に昔人気があって値段が高い区を上げているだけじゃない。
豊島区がさりげなく入っているのは笑える。
墨田区がこれからのねらい目じゃない？

>>494
テレワーカーの給与はめちゃ低いよ。
どうせなら地方に住んだ方が安いし自然も多いよ。
長野なんかどうだｗ

イメージと個人的希望だけで言ってもしかたがないから、客観的数字を提供します。
エコノミストの記事から抜粋で、昨年１〜９月の数字です。
尚、契約数が少ないところは、契約率が多少高くても、本当の人気があるかどうかは
疑問符を付けた方が良いでしょう。

　　　　　　　　契約率　　　　契約数
1位　中央区　１００．０％　　２２４　　　
2位　千代田区　９７．８％　　４３７　
3位　江東区　９６．７％　　１８２１
4位　港区　９６．７％　　　　４３４
5位　新宿区　９６．５％　　　４０８
6位　荒川区　９３．７％　　　４７３
7位　目黒区　９３．３％　　　　９８←少なすぎ
8位　墨田区　９３．１％　　　２２９
9位　板橋区　９３．０％　　　８１２
10位　台東区　９３．０％　　　９３←少なすぎ
11位　練馬区　９１．９％　　４４３
12位　杉並区　９１．４％　　５２２
13位　品川区　８９．８％　　４９２
14位　渋谷区　８８．１％　　１５６←少なすぎ
15位　江戸川区　８６．８％　５０７
16位　大田区　８５．０％　　４８３
17位　足立区　８４．７％　　９５９
18位　北区　８４．１％　　　１５９←少なすぎ
19位　世田谷区　８３．４％　８４３
20位　葛飾区　８２．９％　　３０６　
21位　中野区　８１．４％　　１７９←少なすぎ
22位　文京区　８０．５％　　３８５
23位　豊島区　７１．４％　　２９０

直近１１月の申し込み率
新宿区がおかしくなって来ている。
江東区９３％、練馬区５５％、足立区６２％、新宿区５７％、文京区９０％
大田区６６％、台東区５３％、世田谷区６７％、渋谷区８５％

>>494

現在と同等レベルの給与所得が確保できるのであれば、田舎の実家に帰ります。

田舎者としては何故？世田谷が良いのか理解出来ない。どこがいいのか教えてください！

時代はどんどん変化しているのに、居住地域が変化しない訳無いでしょう。
もし、不動産価値の不変的な場所を挙げるとなると皇居周辺でしょうね。

誰かさんが言われる人気地区にマンション保有していても、住民の中に古参の経済893が居たり、
耐震偽造を抱えた物件だったりとかして、一概には地域だけでは判断出来ないリスクは
集合住宅にはありますよね。

というか、又、”地域比較”のくだらん内容のスレに戻してしまいました。
すみません、くだらないレスしまして。

>>501

正月久しぶりに実家の名古屋に帰省したが、すごいいいところになってた。市内でもモールがいっぱいできてて、市内なのにめちゃくちゃ便利で、若い子連れ夫婦がたくさんいて活気があって幸せそうでよかった。
名古屋で若い、というのは東京より一回り若い。つまり東京は晩婚、少子化ということか。
その代わり車も軽自動車やコンパクトカーで、東京のようにジャスコの駐車場に外車がいっぱいということはない。ということは、東京は給与水準も高いと思うが生活費が高いために地方中核都市の通常の労働者と生活の豊かさとしてはさしたる差はでないのであろう。これからは都心回帰だけでなく、地方中核都市回帰もよさそうだ。中途半端な首都圏郊外よりはるかに豊かな生活ができそうだ。とりあえず今年マンション買うのやめて人生計画を練り直そうかとおもった正月でした。

世田谷とか杉並は半分くらいのは古い戸建がスラムのように軒をつらねてひしめいている。（世田谷に限らず、東京の一般風景か。）
１０年スパンで考えると、外国人移民の受け入れをせざるを得なくなるだろうから、こういう活気があってかつ古くてぐちゃっとした地域や、新宿渋谷池袋上野のようなダウンタウン周辺、大規模公団のあるところは外国人移民居住地に適しているので、そのような地区として発展していくのではないでしょうか。

>>501
いえいえ比較は大切ですよ。
高いままで鵜呑みにするのでは無く疑問を持つ。
そうしないと自分も進歩しないし、
結果的に将来高値掴みだったと判明しても後の祭りですから。

適正価格を考える場合、
収益還元も大事ですが、
国際、国内比較論も重要です。

それでは、基本に帰ってマンションＰＥＲから考えて行きましょう。
そしてそれを国際、国内比較しちゃう。

>>487
見たけど、2表と3表は、年齢別と地域別ばらばらの統計しか出ていない。
この論で出すべきは6表だけど区別にダウンロードする必要があり、
萎えました。頑張ってみればたぶん書かれていることが明らかになるのですね。
ここ数年は、単に湾岸部、江東区あたりにマンションの安価な大量供給
があったから人が移動しただけで、値段が上がってしまった今、
このペースは続かないと私は見ています。どうでしょう？

>>488
住友不動産のWEBで見る限りは、特に湾岸にシフトしている様子は見られ
ませんが・・・丸の内も再開発が始まる前までは、築40年のしなびたビルが
並んでいましたが、再開発の順番が東京に集中しているだけでは？

西新宿は10年後位までにリニューアルの計画が進捗するかどうかでしょうね。
都庁を移転しない限りは時期が来れば、大規模なプロジェクトが立ち上がる
ように思うけど。うちの職場は、まあ古いブランド企業なので古い価値観の
人が多いんでしょう、たぶん。

まあとにかく、「東京駅を中心に職住近接」という念仏には無理があると
言いたいだけです。

>>490
市谷はいいですよね。でもたぶんほとんどの人は手が届きません。

>>504さん
まずは
>>499と
>>500をご覧になった上で、
お話を進めましょう。

オフィスビルの建築予定は以下
http://www.eonet.ne.jp/~building-pc/tokyo-kensetu/tokyo-ing-menu.htm

>>504
新宿にオフィースビルが集まったのは
東京駅周辺部に開発余地が無かった。
たったそれだけの理由なんです。
住友不動産は新宿への投資を継続しているが、
一方で汐留、晴海への投資を行い、新宿凋落リスクをヘッジしている。
モリビルも同じようなことやってますね。八重洲口が終わったら今度は新橋。
とにかく、各社ともに新宿への投資に及び腰なのが現状。
都心から距離がありすぎ、新幹線も飛行機も不便。あまりにも内陸に入りすぎている。
ただし、都庁の場合は市部を考えれば新宿が真ん中にあるのでＯＫ。市部が分離されない限りは、
移転の可能性はゼロでしょう。

>501 ジャスコの駐車場に外車がいっぱい

これ、私の実感そのもの。ここで言っているのは、港南のAEONことかなぁ。久々に腹から笑いました、初笑いサンクス。

素人だからか山手線でほとんど降りるのは新宿や渋谷などで東京駅近辺は割合少ない。新宿はあくまでも商業地であり住宅には向いていないです。そのためその資料は無意味なような。世田谷のよさは低層住宅や公園などがたくさんあり都心にもアクセスしやすい。子育てに力を入れている。そのため生活しやすいから人気があります。大きな公園で子供とサッカーなどをして休日を過ごしたりする。このようなことが地方ではありきたりですが都心部では難しいのです。

世田谷、杉並たたきの次は新宿ですか。
江東区に買っちゃった人っていったい・・・
自分でいいと思って買ったんだったら、もっと自信持ってりゃいいのに。
もし本物だったら必死にPRしなくたってそのうち誰もが認めてくれるよ。

>>508
都心だと江東区がお勧めだと思います。
公園、グランドが多いし、ゴルフ練習場もいっぱいあります。
区で盛んなのは野球ですね。
北砂リトルは世界大会で去年2位でした。
夢の島にもグランドが多くて、スポーツするには最適だと思います。
ヨットができるのも都心ではここくらいだと思います。

世田谷や杉並などの戸建が古臭く感じるのは事実です。大体住んでいるのが年配者が多いので。結構新しく感じる家は２世帯住宅がほとんど。若い世代だけで戸建を購入するのは大変です。家だけ見ると神奈川や埼玉などのほうが東京のような気がします(笑)。ちなみに超高級住宅地は別格です。

>>511
地価が高くなりすぎると戸建地域は崩壊して行きます。
でも代わりに元気で新しい街が別のところにできます。
まさに、そんな時期なんでしょうね。

今流行りの某地域のほうが、とても東京とは思えない住民層ですが・・・・
千葉が丸ごと植民して来たような感じ。店舗も街もチープで底が浅いし。

戸建地域だと筑波エクスプレス沿線が今旬ですね。
千葉県は団塊も団塊Ｊｒの人口も多いから、勢いがありますよ。

多摩ニュータウンを例にあげるのはいいことかわかりませんが流行りは危険ではないでしょうか。若者もいつかは高齢になります。そのとき街が世代交代ができるかどうかが重要な気がします。豊洲は人気が高いですが本当の評価は２０年先で一等地になるかそれともならないか難しい物件ではないでしょうか。やはり豊洲は賃貸がいいような気がします。

勢いがありますよ＝不動産屋がはりきってるよ

>>515
都心と郊外は別物と考えた方が良いですよ。
郊外は一面に広がっていますし、持ち家、それも戸建が中心ですから、住民の高齢化から
停滞のパターンをたどりますが、
都心の場合は賃貸と持ち家がほど良くバランスしてますし、マンションが中心なので中古の
売買も活発、一方的な住民の高齢化にはなりません。
心配する必要は無いでしょう。

>>470
マンションに一生住めると思っている人の考え方
築３５年のボロマンションにローンを払い続けるつもりか？

「郊外に未来はない」というのはもう結論が出てるでしょ。
いいかげんにして欲しい。

デベロッパー、業界的には、当然郊外回帰キャンペーンに切り替える時期でしょ。
売ってしまったあとの価値なんて何の意味もないことだし。

業界はマンションから手を引いてもいいからあせってないとかいうけど、
建てて売りつづけなきゃ立ち行かない大手上場デベはたくさんあります。
再建組を筆頭に彼らの供給量は大きいし。

供給が減るのが判ってて、デべも次に売る物件もない中で、３月に投げ売りが出ると
考える人がいるのか不思議だ。

５年くらいかけて売ってる物件すらあるのに、なぜ今投げ売りしなきゃいけない
のかデべのキャッシュフローと決算ベースで教えてほしい。

５１８さん。
都心であっても昔のマンションでしたら耐震性がないので住むのは危ない。ただ郊外であっても長寿命に設計されているのでしたらそんなに大損することはないのでは。近い将来の地震に備えていないマンションほど大損のような気がします。なんせ死んだら意味がないのですから。

＞520
そういうデべは地価高騰の過程で２３区から締め出されているので
２３区での供給はほとんどないでしょう。

>514

515に同意
新興開発のニュータウン系は将来の資産価値という意味では、危険な要素がたくさんあると思う。
将来、ゴーストタウンに陥る可能性もおおいにあるということ。
開発が進んでいるときは、このまま永遠に発展していくのではないかという幻想を抱くんだろうね。

そういう部分は、湾岸地域にも共通していると思う。
今の湾岸エリアの相場が高いことは確かだし、それなりに需要（人気）があるのであろう。
それでも、将来の震災、津波・海面上昇へのリスクは脆弱であると思う。

ここ数年で大量供給、大量販売されてきたことは事実であるが、それ以前に「埋立地」だということで（数年前の安かった時期ですら）そもそも検討の対象外にした人は、購入者以上に多かったのではないだろうか？（←私見）

都心に近い、港区の住所なのに安いという点では魅力的な部分もあったが、私は他エリアを購入しました。

>>505
お待たせ？
見てるよ。499は東京駅中心に同心円状にはなってないと思うけど。
江東区と中野区についてコメントすればよいかしら。
江東区は、加熱の余波じゃないですか？1-9月だとまだ上がりきって
ない時期も含まれるし。中野区は、供給が少ないので何ともですが
庶民居住区なのに都心に近いということで勘違いした値付の某物件の
せいで契約率が落ちたのだと思う。

500に関しては、１カ月のしかも契約率だけ見て語れることは少ない
と思うが。オフィスビルの開発というリンク先も見たが、タワマン
以外は東京駅が開発の東限という印象を持ちました。

>>506
君がウチの系列の銀行員じゃないことを祈るよ。

東京駅を中心に職住接近というのが唯一無二の価値観でないと
言っているだけなんだけどね。
東京駅から同程度の距離にある、調布と松戸が将来的に同じ価格に
収斂するかい？

しかし、周りがあれだけ高騰して、買える人が限定されて行くと、
都心に近く、リーマンの手が届くそこそこのお値段のところに人気が集中します。

まさにその地域にとっては漁夫の利状態。
発展のスピードが加速し、その質も格段に良くなって行きます。
集中が住環境の向上と利便性の向上をもたらす好循環が永続されることになる。

まあ、その根本にあるのは、かなり時間的に遅れてはいるが、
産業構造の変化が都市構造の変化をもたらしている点ですね。

変化の最初の段階では、変化前を反映し値段も安い、そこに周りの高騰があれば、
今後その変化が加速して行くのは明白。

>>426
３日の日経に地域別の２０２０年度までの潜在成長率予想が出ていました。
参考までに主要地域を上げると

首都圏
東京都　２．７２％（２位）
千葉県　１．２３％
埼玉県　１．１６％
神奈川県　０．９９％
その他
宮城県　１．２２％
愛知県　２．３３％（４位）
三重県　２．３８％（３位）
滋賀県　２．８３％（１位）
大阪府　０．９４％
兵庫県　０．５６％
福岡県　１．１９％
沖縄県　２．２４％（５位）

結びとして、
「全地域の均衡ある発展は困難。分散している人口を一部に集中させたりするなど発想の
転換が必要」「集積を促す政策の再設計、地域の実情に沿った産業の育成などが、
地域の生き残りと発展へのカギになる」としている。

都心なら今が最後の買い時ってことかな・・・

>>527
首都圏を広範囲に見るとさらに興味深い結果が出てきます。
東京を中心に３県があり、さらに外を外周県と考えると、
近接３県の潜在成長率は低く、集中と集積が続く中でのベッドタウンとしての限界を示し。
外周県は自立度が高いので、それぞれの地場産業育成の成果を反映し、高くなっています。
田舎志向の人は、外周県への就職を選択する方法もあります。

東京都　２．７２％
隣接３県
千葉県　１．２３％
埼玉県　１．１６％
神奈川県　０．９９％
外周県
茨城県　１．４３％
栃木県　１．９４％
群馬県　１．４１％
長野県　１．６４％
山梨県　２．０４％
静岡県　１．７４％

近接３県が抱える「集中と集積が続く中でのベッドタウンとしての限界」について
もう少し詳しく説明しましょう。これは２３区の外周部にも当てはまる問題です。

本来地価はその土地の生産性を示すものです。
ベッドタウンの場合は、その地域の家賃レベルになります。
東京圏の場合、戸建志向の行き過ぎで郊外にあまりにもベッドタウンが拡大しすぎ、
工場等の産業が立地するには地価が高くなり過ぎてしまった。

地価高騰前に立地した工場も、資産の効率的な運用を考える場合、今ある施設を更地にして
売却してしまい、さらに外の県に移転する方が合理的になります。
工場には労働者が必要で、人口が多い地域に立地するメリットはそこにある訳ですが、
外国人労働者と派遣労働者の増加は、その必要性をより小さくしました。
工場近くに寮、社宅を整備すれば人を集めることが可能となりました。

それでは、２３区の外周部に対する影響はどうなるのでしょう？
・郊外工場が移転し、それが宅地として供給されれば、利便性面で大差が無い外周部は
　その影響を大きく受けます。
・郊外工場従業者の一部は外周部にも居住しています。従業者の減少は外周部への
　需要の減少となります。

少子化を反映し、
都心部への集中と集積が続くとともに、
労働者を必要とする工場等の外周県への移転が続き、
近隣３県および２３区外周部の空洞化が続く。
これが近未来予想図です。

ニュータウンに魅力的な文化が根付かないのは、そこを好む層が中間層に限定されるからです。
田園調布のような新興住宅地が成功したのは最初のターゲットをもっと上の層にしていたからです。
人を引きつける文化はハコが作るのではなく、そこに住む人は作るものです。
残念ながら中間層が作る文化に人は魅了されることはありません。
ハコにしか魅力がなければ、いずれ他にもっと新しいところができれば流れていきます。
なぜなら、魅力的な文化の無いところにはどうしてもそこでなければならない理由が無いからです。

ちょうど同じように中間層をターゲットにしたブランドのコーチをイメージしてみてばいいでしょう。
手の届きやすいブランド感と徹底して客受けだけにこだわった戦略は一時的に成功をおさめましたが、
すでに田舎のおばちゃんや学生のアイテムに成り下がりつつあります。（いいものもあるんですがね）

都心部の供給はこれから希少だよね。
今年の供給予想をみても三井のPC赤坂、三井、野村の五反田の２物件、中目黒タワー以降は都心大規模物件の供給がパタッと止まる。でもどうしてもその地域に欲しいという人はこれからもいるだろうから、都心部の価格高騰は避けられない。

近隣３県および２３区外周部の空洞化が今後続き、生き残りを掛けたゲームが始まります。

そのキーポイントとなるのは
・若い３０台ファミリー層を惹きつける価格レベルが提供できるか
・地方から上京し、都心で働く若者に安い賃貸を提供できるか
この２点にかかっています。
選択に当たっては、都心への通勤利便性も重要になりますし、
賃貸の場合は、既に有るストックの量が非常に重要となります。
大量の賃貸ストックがあるところは、独身賃貸者にとって必要なものが既に揃っています。
しかしながら、賃貸が発達している地域は地価も高くなり、若い３０台ファミリー層を惹き
つける価格レベルの提供が不可能となります。

従って、生き残りは２つのパターンに分かれるでしょう。
一つは若者向けの安い賃貸に特化するところ、
もう１つは、若い３０台ファミリー層を惹きつける価格レベルが提供できる新たた住宅開発地域。
その候補は、郊外の大規模工場が移転した跡地でしょう。

今日の日経はナイアガラです。
原油爆高で、物価上昇は避けられないし、マンション値上がり続けるのもやむなしと思いますが
スタグフレにならないか心配です。

＞532
あと、麻布十番のタワマンもありますよね？（住友の500世帯超）
いずれにせよ供給減は間違いないので、都心エリアは今後も価格上昇していく気がしますね。

個人的には都心3区の物件は手がでませんが、最低でも山手線沿線エリア（除く城東）は抑えておきたいですね。

491の書き込みにある「都内人気エリア予想」について、以下データ（直近5年間の坪単価推移）を見る限りはほぼその通りな感じですね。

ただし、中央区だけは直近のベスト10からは漏れているが、開発ポテンシャルやここ5年間の坪単価の安定度を見る限りは、中野、杉並、台東よりは上だと思います。

http://selldata.realestate.yahoo.co.jp/new/shuto/unit_price_ranking_1....

開発までは商売になりそうならどこでもやるけど、
それを維持してくれるかは、
そこに企業や政治を動かすことができる人がどれだけいるかです。
それが無い中間サラリーマン層向けの地域はやはり怖いですね。
売りっぱなしであとはほったらかしでは、20年後が心配です。

>今日の日経はナイアガラです

１月２〜３日のＮＹの状況見てれば今日は寄り成りで売りなんでしょうね・笑

＞536
まさに「ニュータウンのスラム化」ストーリーの典型ですよね。
こういったエリアにこそ、20年後の人口減の影響がモロに出ると思います。

>>538
２０年後・・・・
具体的に言えば
団塊の世代があの世に旅立ち始める時ですね。
そこそこの所得水準だった団塊が戸建を多く持つところ
田園都市線沿線なんか大きな影響を受けるよな。
東急も焦っていろいろ対策しているけど、
高すぎて若い世代が入って行きにくいので時間切れでアウトやな。
そう思う。

>>535
中央区は城東エリアですよｗ

>>531

ニュータウンに魅力的な文化が根付かないのは、その後の地価下落のせいです。
千葉ニュータウン・港北ニュータウンも１９９０年代前半は戸建ての物件価格が
６０００万〜７０００万台で一流企業の部長クラスに限定されていました。

多摩田園都市のような住宅地が凋落したのは最初のターゲットが転出していった
からです。
人を引きつける文化はハコが作るのではなく、そこに住む人でもなくそこにすむ人の
可処分所得が作るものです。
残念ながら下落する地価に高額なローンの支払いでは高額所得者とはいえ
生活文化を作るに至りません。
ハコはもとよりショートケーキハウスと揶揄される戸建ての家。箱にも魅力はない。
とはいえ今の６０歳前後の世代は、そういうところで十分豊かに暮らしていたりする。

問題は地価下落。地価が穏やかに推移していたらこういう極端な逆回転はなかった。
所得と居住のヒエラルキーが１５年かかってめちゃくちゃになった。

バブル時代に銀座のネーちゃんを口説く道具として流行ったヴィトンやバブル紳士が
好んで乗ったベンツををイメージしてみてばいいでしょう。
日本に生活文化と呼べるようなものは食文化以外で江戸時代以降存在しない。

そもそもが、戦後６０年超平等社会の幻想の中で生きてきた。
円高、地価高騰、株価高騰のバブルの時代、ロマネコンティだのレストランブームだの
今、庶民があこがれる「文化」なるものは要するに拝金主義が庶民に敷衍化しただけ。

だから、豊洲であろうが田園調布であろうが、そんなご大層な理屈をつけずとも
大した差はない。
地価が下がったからむしろ昔の屋敷町は風情がなくなったわけで
今後地価が「正常化」すれば、相応の暮らし向きの人が住むようになりますよ。

>>536
妄想じゃない？
商売になるようなら維持するけど、
やってもしょうがないと判断されれば
誰もやらない。
ただそれだけの話ですよ。
東急頑張っているね。結果がどうなるか面白そうｗ

>>541
それが何か問題になるのでしょうか？
だれも困りませんがｗ

>>541

俺は531の意見のほうに賛成です。
地価下落は関係ないでしょ。

>>543
私は、地価上昇を肯定している。間違った論説を直してあげただけ。
ニュータウンが中間層ターゲットにしたのは１９６０年代の話。

年末、昭和天皇崩御の１９８９年の特集をタケシの番組でやったよね。
あの中で、当時侍従だった人の日記が出てくるがその仲に
「７時１５分◆◆ビレッジを出る。８：００宮内庁登庁・・」なるくだりがある。
ビレッジというのは東急の分譲したマンションの屋号。
とにかく、８０年代終わりまで東急沿線は、宮内庁勤務や雑誌編集長など
相応の文化人が住んでいた。
今は知らないよ。

４５分ではつけない↑時間は記憶違い。

>>546
みなさん老人になってしまっています。
目黒区は新しい人があまり入ってこない区になってしまいました。

>>584
別に老人は昔もいたわけで、少子高齢化だから仕方がないでしょう。
昔から都内の都営住宅のある地区は高齢者しか住んでいませんよ。
それこそ、”それが何か問題になるのでしょうか？
だれも困りませんがｗ ”・・です。
週日の昼間一度三軒茶屋の西友（今あるんですかね）でものぞいてください。
巣鴨とそんなにかわらない客層ですから。

目黒区も戸建て住い（親からの相続）の人が地価上昇を機に売って出て行こう
という流れが出てきていますね。
今後１０年、地価が横ばいか緩やかな上昇をするなかで、都市計画や住宅地の
防災がらみの再開発が進んでいくでしょうね。
老人で子供がいない場合以外は必ず相続人がいますからご心配なく。

先日、中野区の鷺宮を歩いたらここ１５年以上、家屋の修復がなされていない
とおぼしき街並みが悲惨でした。下落する地価の中で土地を売らない、売れない
融資も下りないで１５年放置された感じですね。
最近裏通りから徐々に土地取引が活発化してきて街並みも新しくなりつつあります。
昔は二十三の瞳を書いた作家壷井栄の屋敷があったりする風情のある町でしたが。

↑>>548
でした。スマソ　　　老眼なもんでｗ

リーマン文化人レベルに文化を根付かせることはできないでしょ。
多摩田園都市にしろ、東急ビレッジにしろ茫漠としたある意味砂漠のような地域。

戦前の阪神間が良い例。大阪の富豪や大企業のトップ、本当の文化人が大挙移住し、
パトロンとなって日本では他地域には見られない高度な文化を集積させた訳だ。
ところが、近年大邸宅の後にどんどんマンションが建ち、阪神間の風景が変わりつつある。
そのマンションを売るのにその地の文化集積をセールストークにしているのに、
マンションの存在自体が文化を壊しているというパラドックスに気づかない。
いや、気づいているのかもしれないけど、デベロッパーというのはマンションを作り
続けなければつぶれてしまうかわいそうな商売。

東京でも同じ。田園調布や成城は阪神間ほどではないが、やはり富裕層向け（といっても
当時世の中に現れ始めた新中間層向けですが。）に分譲したからこそ豊かな文化を築き得た
のでしょう。

で、マンション掲示板でこんなこと言うのも何なんだけど、文化集積度の高い地域に
マンションをつくるのは反対だ。マンションが文化を壊すことに気づいてほしいね。
豊洲などの湾岸地域やニュータウン地域につくるべきだ。
ところが、デベロッパーの社員は頭が悪いので、そんなビジョンは持ち得ていない。
奴らはほとんど文系出身の素人で歴史も何も勉強してないし、たまに優秀な奴がいても
数年で会社に洗脳されて犬に成り下がるからね。

基本的に格差社会は相続社会なんですね。相続税の課税標準が引き上げられたのと
並行して、地価下落・デフレが始まり。気が付けば、課税相続は全相続の４％程度に
減ってしまった。

バブル前は、インフレと相続税によって富裕層と庶民の格差がなくなったのが
デフレと相続税の改正で一気に格差温存に向かったわけです。
国会議員の何割が世襲議員なんでしょうか。

ですから、昔から目黒区でも港区でも渋谷区でも地縁のある人つまり姻戚関係か親か
が不動産を持っている人が住む土地だったと思うのですね。

郊外のニュータウンというのは、そういうものがない人が初代で住み着くケースが
多かったんではないですかね。ストックが少ない分だけリッチではないのは仕方がない。

しかし気が付くと、ニュータウンも初期の多摩ＮＴや竜ヶ崎ＮＴはほとんどが７０歳前後
の世代。こう言う場所は、相続したくない人ばかりかもしれない。

まぁ、地域の文化は、遺産や町内会の役員も持ちまわり同様に相続人が引き継いで
くれるでしょうから我々は心配せんで湾岸のマンションの管理組合あたりで
マンション文化を育めばいいのではないでしょうかね。

>>551さん
そうですか、犬ですか。私は犬が作ったマンションで犬を２匹も飼っています。

桜台コートビレッジは１９７０年、まだオイルショックも狂乱物価もない時代に出来て
翌年建築学会賞を得ましたね。
マンションが「建築学会賞」をもらうなんてすごいことだと
建築学科に入学した後でしたがまだ新玉川線もない時代に自由が丘から電車を乗り継ぎ
青葉台まで見に行きました。
http://nkon.net/sakura.html

上記の写真に丁度夕日が当たって、打ち放しコンクリートの群像のような建物が
何か時代を区分けする記念碑のような輝きを帯びていたのを思い出します。

当時ではかなり広めの７５平米の住宅ユニットがモシェ・サフディのアビタ67
http://www.monotsukuri.net/mirai98/habi/habi.htmのように錯綜しながら積み上げた
形状は、なかなか斬新で感動を覚えたものです。

就職試験でＴ急不動産の会社訪問に行きましたが当時オイルショックで「コネがないと
無理です」と言われ犬になりそこねた私です。
思えばあの時代のＴ急不動産は人材の宝庫だったんですけどね。

>>551

マンションを批判するなら、ついでにミニ戸も批判しておかないと不公平だ。

容積率が200%以上で土地が１０００平米（３００坪）以上のあるからマンションが
建つ。
これが一種住専だったり区画が１０００平米以下（都内は５００㎡以下）
だと位置指定道路を一本つけて敷地が３０坪以下のミニ戸建てにしてしまう。
それだけの話。

１００坪の区画など地方の区画整理跡などでめずらしくもないが、郊外の住宅団地で
すら、庭付き一戸建てといいつつも、４５坪の敷地が標準だったりする。

バブル期の地上げの受け皿で鳴らした川崎の王禅寺ニュータウン。これが唯一
首都近郊で７０坪〜１００坪の敷地でなかなかの街並みともてはやされた。


歴史のある屋敷町というけど、その多くは相続で３分割された後に一区画ごとに
ミ二戸の３階建てが建つか、さもなくば３００坪の敷地に高級分譲マンション（地主は
等価交換で部屋を貰う）が建つ。

薄暗い坂道ばかりの港区の住宅街も、中層の高級マンションに変わることで
実はずいぶんと景観がよくなるものだ。霞町の交差点から２４６の一本内側を
日赤通りまで歩いてみるとマンション街と戸建の区画が歴然としていて面白い。

戸建ても中にはモダンな構えでいかにも新しいという屋敷もあるが、いかんせん
敷地が狭い。樹木の一つもなくて人工素材のハリボテでは１０年もしない間には
薄汚れ貧相な姿に変わりそううな建物も少なくない。

さらに言えば、かつての屋敷町番町にはほぼ９９％戸建ては消えた。
ほとんどが中規模以上のマンションだ。マンションもこれくらいの品質になれば
街並みとして十分鑑賞に耐える。
靖国神社から三番町に入り番町学園通り　行人坂　大妻通りあたりを歩くと
なかなか壮観だ。

とはいえ、親の遺産があってももはやこの辺は普通の人は買えないが。
文化という意味では、外壁に石を張ったようなマンションが建ち並ぶ地区には
相応のオーラが漂う気がするのは、貧・乏・人のひがみだろうか。


バブルで、減った都心の居住人口を回復するのに湾岸のタワーで追いつくものでは
ない。事実千代田区には湾岸はないけど居住人口は大幅に回復した。
土地の高度利用は時代の趨勢というもの。
むしろ、富裕層のコミュニティのために大区画の宅地供給することのほうが
相当難しいと思うがどうだろう。

素人の質問なんですが、何故、サブプライム問題が収拾していない状況下、
米国の投資ファンド＆投資銀行が”大東建託”に対して9,000億円をOFFERして、
買収作業を行おうとするのでしょうか？？　サブプラ問題で日本不動産業界から外資撤退と
声高々と記述されていた方々の動きとは真逆の方向なのですが・・・・

どなたかご説明お願い致します。23区不動産一段と上昇のサインなのですか？

なんとなく、この様な動きがあるとの情報を書き込んでいた人がいたと記憶していますが？

いくらの値打ちがあるものを買収しようとしているのか？
例えば大東建託が純資産20000億円あるとする。
それを9000億円で買収できるのであれば、誰でも手をあげるだろう。
要するに、買収額だけでは何の議論もできまい。

>>556

08年中間決算の純資産額は、2,280億円だけど・・・

大東建託は賃貸住宅の建設・管理が本業なので、保有資産の含み・地価上昇期待とかではなく
純粋に同社のビジネスモデル・財務体質と買収価格を勘案してのお話になるものと
思いますよ。ただ、都心部の地価が今後上昇すれば地主の土地が産む期待収益も当然増加する
ので同社の業績はさらに上向くだろうという期待もあるわけで、都心の地価が下がるという前提
なら今回の買収話はあまりおいしくないということにもなるので、やっぱり地価上昇を読んでの
ことか？いずれにせよ、報道内容からは定性的なことしか言えないと思いますけど・・・

>>555
キャピタルフライト。
つまり低下するドルを海外資産（日本の成長企業の株式）に置き換えて価値の減価を
防ごうという考えでは？

日本の不動産の価値というより、賃貸事業を地主に代わって行なう事業が成長性が高い
という判断なのではないか。

全般に地価は回復に向かい、分譲が低迷するなか賃貸は伸びる。土地を取得しないで
３０年長期借り入れという「サブリースのアパート版」のスキームが今後地価が上がって
家賃も上がる中で濡れ手で粟のぼろもうけのように見えたのかもしれない。

それと、会長が株売りたい・・・なんていうのがそもそもいけないわけで、なんだかかつての
の佐川急便の御家騒動みたいで、こういうオーナー企業のゴタゴタってのが大資本から
みたらぼろ儲けのチャンスに思えるのかね。

>>558
は、しっかりアンカーつけてくれ。誰に向かって言っているんかわからんだろ。
長文は一人が続けて書いているわけではない。

>>560

地価反転上昇のトレンドは今後も続くものと考えれば
大東建託の収益は拡大が期待できるね。

株式時価総額÷純資産＝純資産倍率　ＰＢＲ　

すべての株買収で　９０００億なら３．９５で不動産業の平均値
2.6からみても高いよね。

まぁ日本株全体が安すぎなのかもしれんが勝手な推察だが、純資産のうち、「３０年の借家権」というものが全体事業の
ぢおれほどの比率を占めるか知らないが

大東建託自身が過小算定しているという可能性もある。

具体的に契約書見たわけではないが、名前は転貸でも３０年のサブリース
って普通は地主の側からみたら土地保有にくらべて多大な制約だよね。


住宅の建設は土地担保融資で、返済も地主。
賃料保証を３０年する代わりに、投資しないで家賃売上げの何割かの利益を得る。

おそらく大家には更新料が入らないのはサブリースの常識として。
この会社全体での店子からの敷金の預かり金も相当額になりそうな気がする。

よく考えると結構とんでもない利権という気もするなぁ。

>>541さん
ちょっと理解が足らないようですね。
田園都市線沿線に文化が生まれなかったのは郊外だったからです。
一定の知的レベルの人が住んだところで、近郊、郊外だと分散してしまいます。
日本の国力が落ちていったのと、近郊、郊外へのスプロール化が始まったのは同じ時期です。

すなわち、日本の国力を増す＝日本の文化度を増すには、
一定の知的レベルの人を都心部に集中居住させ、職住近接の環境を作り出す必要があるのです。
江戸時代は職住近接でさまざまな独自文化が生まれましたよね。

特に重要なのは、次世代を担う子供を持っている世代の都心部居住の推進です。
一定の知的レベルの家族、子供が都心部に集中居住して、お互いに刺激しあう。
これが文化度を長期にわたって上げることになります。
当然ですが、マンション価格が坪３００万円を超えるようになれば、これも難しくなります。
このレベルが維持できるところに結局集中し、都心部でもその地域が未来を担うことになります。

>>560

そうですね。でもキャピタルフライトだとしたら外資は土地取得は諦めて、
不動産運営企業が美味しいと判断したのでは。

もし、そうゆう考えで今回の投資検討を行ったとしたら東京の不動産は
まだまだ収益が見込まれると考えたのではないでしょうか？

サブプライムで引き揚げた資金の再投資先として東京を選択？
投資検討したという事は、投資準備金がある証拠だしね。

石油先物、株式市場への投資だけではリスクヘッジ出来ない・・・とか？

以前に外資が東京の不動産投資に再び乗り出して来るという記述があったけど、
満更、嘘ではないかもしれないと思いました。

外資の戦略は理解不能？

>>564
城東＊＊は黙ってくれない？
職住近接のみでしか物事を語れないような
空気を読めない人がいると話が脱線するんで。

565
その話の続き
エートス連合が９０００億円強で提示したらしい。
投資リターン考えたらまんざらでもないし。
知名度上がるからな。
コンソーシアムにユニゾン・森も参加している。
有名案件には群がる傾向強いな

一定の知的水準の人々の都心部への集中居住は、中国を含め世界的なトレンド。
その中で、東京の国際競争力を高めるには、
都心部への集中居住を他国以上に進めるしかない。
まさに待ったなしの状況下で、地価上昇によるスピードの遅れは許されない。

一定の知的レベルは一定の所得レベルを意味する。
これらの人々の集中居住は、新たな都市文化を作り出すとともに、
新たな都市消費スタイルとサービス形態を生み出す。
東京はアジアの中心としてそれらを発信する役割を期待されている。

>>564
知的レベルって言っても今の大卒サラリーマンのレベルはたかが知れてる。
実際廻りを見ても、新興住宅地に住む大卒サラリーマン層は
ショートケーキハウスに価値を見いだしたり、画一的な集合住宅を有り難がっている
知的レベルの人間ばかり。
戦前の大卒サラリーマンとは階級がかなり違うと思う。

世界共通の動きとして知識、情報が経済・科学・文化などの社会活動で
大きな比重を占める時代に入り、今や大都市の集積が富の増大の
推進力となった。後戻りできない巨大な文明史的転換が起きている。

好む好まざるとにかかわらず都心部の集積をいかさなければ日本の
発展は無い。しかも、グローバル化が急速に進行し、国際的な
都市間競争がますます激烈となっている。
美しく環境性・居住性に優れた都市景観は知的レベルの高い層を呼び込み、
国際競争力に直結する。

シンガポールでは知的レベルの高い人を計画的に都心部に住まわせ、
そうでない人を追い出している。
この知的産業時代にふさわしいもので都市を固めようとしている。
第三次産業にとって、立地する都市の集積度は決定的に重要だ。
例えば、アナリストが１日に３人の顧客と会うか、７人と会うかでは
仕事の中身は全く違ってくる。情報で勝負する産業を育てようと思えば、
知的レベルの高い人と人ができるだけ日常的に頻繁に直接顔を合わせる
機会と環境が持てる都市にしなければならない。

しかし今日の株急落で追証発生してる個人投資家多いんだろうな。掲示板の全体レス少ないモン。
正月からこの調子では先が思いやられるな。
新築マンションもうれないだろうな。

>>569
大学短大の進学率が４０％を超えたのがそれほど昔ではないにもかかわらず昨年５割を超えた
http://www.mext.go.jp/b_menu/toukei/001/04073001/001.htm
わけで、大学の定員数をすでに割る数の学生数。大学の多くは経営難。
団塊世代の大学進学率が１９％だったのに比べ、団塊ジュニア以降の大学卒業という値打ちは
下がったかもね。
今は警察官でも大卒が当たり前。でも調書もまともに書けない警察官と司法試験合格の検事。
同じ大卒の学力格差がひどいらしい。

でも、マンションが画一的という先入観は間違っているなぁ。
住宅は奥さんの趣味が優先だが、情報誌のおかげで、結構住空間の鑑識眼は上がっている。

衣食住に関するセンスのなさは国立大卒の女性が案外ヒドかったりする。

同感。
５７０さん言わんとしていることは良く分かる。

シンガポールは、その人口５００万人しか居ないのに、華僑は国土のほとんどを保有し賃貸していると聞く。
つまり華僑＝シンガポール。
あの政策は資源ない日本も見習うべきではないかと思う。
知り合いの外資マネージャーは高級コンドを皆買っている。
新インドシナ圏の中心として更なる可能性があるに違いない、しかし投資したいが十年二十年を考えると、海面上昇などがあると水没しかねないところがあの町の欠点と見る。
どう？