23区内の新築マンション価格動向（その20）

世の中が二極化しているのを感じる。
持てる者は、多くを語らない。

持てない者（私を含めて）はなんとかしなくては
という焦燥感あるいは、現状を否定する自己欺瞞、もしくは
自分の思い込みを書くことで安堵に浸る。
しかしチャンスが２度も３度もやってくるほど世の中甘くない。

今後の価格動向を予測するのがこのスレの主題だ。

にもかかわらず、「買い時論」や「マンションを買う目的論」に
摩り替える話が出てくる。

要は運任せと言いたいのか。考えること自体を無駄といいたいみたいだ。

今買うべきか待つべきか・・・こういう話になると極めて属人的
要素の話になる。

オレは買う、俺は待つ。
そんな話はいくら集めて見ても価格動向を語る話にはならない。

近所のマンションの空きが埋まらないとかいう話も、その立地と
物件の話であってそこから敷衍して何が語れる？

地価がどう動くかでマンション価格は変わる。

サラリーマンの所得で地価が動くと思うなら、ぜひ本を書いて
世に問うてほしいものだ。

地価を動かしているのは金融だ。
間接金融（土地担保融資）と直接金融（不動産ファンド・証券化）の
両面のトレンドをみていくべきだ。昔は都心周辺の住宅大量供給などなかった。
輸出産業が工場の海外移転をはじめたのが工場用地が住宅用に
変わったのがおおきな契機。
とはいえ大規模供給はコンスタントに続かず必ず波ができる。

８０年代も生産の合理化や海外生産でしのぎながら内需拡大の
呼び声のもとに国内にマネーを投入していった結果地価が高騰し
バブル経済に陥った。バブルさえなければ、工場の移転がそのまま
９０年代の住宅供給につながったのが１５年以上のタイムラグが生じた。
デフレとあいまって異常な安値で湾大型マンションが大量供給された。

赤字国債は１９８０年代後半に始まっていて、それがいつしか
８４０兆円を超える額（利払いだけで２５兆円／年）という財政危機に
つながっている。
とはいえ、家計部門の流動資産は１５００兆円。
預貯金などの流動資産は、おもに６５歳以上のシニア層に集中して
いる。

住宅をいつ買うかは、経済の流れを読まないといけない。
結果論納得できるような話ではない。

資産格差は、年金もあるが主に家賃・住宅ローンを含めた生涯の
住宅コストの差異によるものだ。インフレ時代はローン金利も高いが
給与の伸び、貨幣価値の減価（物価上昇）の成果で住宅に支払った
実質支払いは実際は少ない。
それどころか、買い替えで少ない負担でよりよい住宅に住み替え
ていたりする。
逆にデフレ時代に住宅ローンを支払っているのは、給与が伸び悩む
なかで支払い金利以上に価格の下落する負債に金を投下し続けた
わけだ。

これから先ふたたび東京の地価が下落に転ずるという珍説を唱える
人はどこにもいない。
バブル経済が悪いのはその後にとんでもない資産デフレをもたらした
からだ。にもかかわらず、いままた地価の下落を願うのは、愚かな話だ。

首都圏のマンション供給は２０００年のピークから８万戸７万戸
と減少し続けて、２００７年度は５万戸代に留まるだろう。
さらにこれが４万戸になるかもしれない。
平均価格が３５００万としても２兆円規模の市場だ。
ちなみにＪリートの累計額が５兆円。不動産証券化市場全体でも
２５兆円だ。
東証の一日の出来高２兆円とくらべていかに不動産の値動きが
ゆるやかか想像がつくだろう。
株価のアナロジーで言う与太話には耳を貸さないほうがいい。