23区内の新築マンション価格動向（その20）

心東４区

①江東区　豊洲（パークシティ豊洲）
②墨田区　錦糸町（ブリリアタワー東京）
③台東区　秋葉原（タワーレジデンストーキョー）
④荒川区　日暮里（ステーションガーデンタワー）

心東特別区

中央区　勝どき(THE TOKYO TOWERS)

>>05
あれ？前スレでもう来ないって言っていなかった？

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44490/res/1006-1006

まぁ、個人的にはキミみたいな人がいた方が盛り上がるからこれからも一生懸命寝る暇惜しんで書き込みして欲しいが。

下がろうが下がるまいがどうでもいいこと。
いい物を見極めて購入することが大事なんじゃないの？

バブルに踊らされないってことがポイントかな。

>>3
心東特別区に佃、月島、晴海の追加を。
まあつまりは川向こうということだ。

みなさん余裕無くなってますね。
せっかく運良く値上がりしたのに、下落に怯えていては、
人生楽しめませんよ。

マンションは買って新築じゃなくなったら２割減価、
これが普通の姿。
今までに買った人は、
下駄履けただけラッキーだと思わなくちゃ。

マンション価格は基本的に、原価（＝地価＋建築費＋α）そして需給バランスの２つの要素で決まる。
今までは企業リストラによる土地の放出のため地価が安かったので、２３区内にマス層（年収１千万程度）が手を出せる価格（６千万程度）での供給が出来た。
サブプライム問題など景気減速の懸念はあれど、日本の大企業はリストラの結果以前より不況に強くなり、米国依存度も減少したため、もはや二束三文で土地を手放すほどのことにはなるまい。
そもそもバブル崩壊後の１５年で、工場などまとまった土地はほとんどなくなってしまった。
首都圏のマンションというくくりでは、資金繰りに困った中小デベによる郊外物件の値引きは想定できる。
ここのテーマ、２３区内のマンションに限って言うなればもはや新築する土地が少ないので供給は大幅に減少する。しかし潜在的需要はすぐには減らない（高ければ欲しくないが、自分が帰る値段まで安くなれば欲しいというのは、潜在的需要があるということですよ！）。
現在豊洲など一部物件が価格を若干下げた事実があるようですが、どこまで消費者がついてこれるのかをチャレンジしていたものが、調整して落ち着いただけ。少なくとも、昨年夏に高倍率がついたほどには下がらないでしょう。だって＊＊じゃあるまいし、そこまで下げれば、高倍率となって（要するに需要が供給をその倍率だけ上回って）飛ぶように売れるのは既に分かっているわけですから。
供給数が減った以上、買いたい人の数が供給数に見合うようになるまで価格を上げていて、おおむねそれが分かったというのが２００７年のプロセス。
デベはもう2倍を超える安値での価格付けはしないであろう。
1倍〜2倍の間で調整をするのが妥当なやり方。
たとえ首都圏の人口が減っても、通勤に遠い神奈川千葉埼玉からインフラの整った東京に引っ越したいという潜在的需要がある限りは、平均レベル（不動産所得不可能なレベルを除いた平均という意味ね）の年収で23区内にマンションを持つことは、しばらくは困難であろう。

それでは、皆さんおさらいをしましょうね。
ここまでは結論が出ていますから、
それ以降の展開を予想お願いします。
尚、この議論は前の世代から首都圏在住で、首都圏の不動産を処分して
買い換える人々は対象から除いています。何故なら、これらの人々は
地元で選ぶ意識が強すぎ、合理的な行動パターンから外れてしまう
ケースが多いからです。

東京の所得分布
http://www.toukei.metro.tokyo.jp/ssihyou/ss06qd0102.pdf
１９９２年から２００２年の変化
男性有業者（２０〜３９歳）Ｐ１５
増加した所得層、年収２００万円以下、年収７００万円以上
女性有業者（２０〜３９歳）Ｐ１６
増加した所得層、年収１５０万円以下、年収４００万円以上
世帯主が有業で世帯所得が３００万円未満の割合Ｐ１９
１９９２年１５％
２００２年２１％

家計における妻の所得割合は高まる傾向Ｐ１７
既婚女性の就業率は上昇Ｐ１７
世帯所得が高いほど妻の有業率は高い
また、正社員率も高いＰ１８

都心およびその周辺部に、所得レベルが高いリーマン世帯が集中居住する
理由の一つに、共稼ぎがある。
そして、子供１人が標準世帯になっている。
また、中間レベルの所得層が減り、上位および下位が増え、所得格差は
拡大している。さらに、所得の高い層の方が妻の有業率は高く、
これが世帯収入の格差を拡大させている。
中間所得層の減少と既婚女性の有業率の上昇
この２つが郊外および県境外周区のマンション売れ行きを悪くしている。
また、郊外および県境外周区で高額なものが売れないのは、
共稼ぎが普通になって行き、これが世帯の収入レベルを決定付ける
世界になってしまったからです。

>>19
上記世帯所得層の購入価格帯は５〜７千万円。

２００６年の首都圏新築マンション販売実績より
２５００万円以下　　　　３９３７戸
２５００〜３０００　　１０４６９戸　
ーーーーーーーーーーーーーーーーーーーー
３０００〜３３００　　　７９９６戸
３３００〜３５００　　　６０９０戸
３５００〜３７００　　　６０９８戸
３７００〜４０００　　　８１６２戸
ーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーー
４０００〜４３００　　　６２５０戸
４３００〜４５００　　　３６６２戸
４５００〜４７００　　　３０６３戸
４７００〜５０００万円　３８３５戸
ーーーーーーーーーーーーーーーーーーーー
５０００〜５５００　　　４７４１
５５００〜６０００　　　３２２８
６０００〜６５００　　　２０５２
６５００〜７０００　　　１４３７　都心部価格帯１１４５８戸
ーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーー
７０００〜８０００　　　１４０５
８０００以上　　　　　　２０３８　富裕層向け価格帯３４４３戸
ーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーー

みなさん。
年賀状は書き終わりましたか。
ついでに、名簿を眺めて、今の３２歳　３７歳　４２歳　４７歳
くらいの人で都内在住の人の住所を眺めてごらんなさい。
持家、借家、社宅は想像で判断するとしても
誰も、港区、中央区、文京区に住んでないでしょ。
多いのは、江東区、墨田区、世田谷区、大田区
だったりしませんか？
だいたい都心周辺が安くなると思うほうがおかしい。

大学の同窓会名簿とか、世代別の居住地分布のサンプルになって
興味深いよ。
５０代は郊外が多い、４０代でも横浜・川崎　３０代で城東が
目立つ。社宅に長くいて２００４年に持家取得という目鼻の効く
人もいるにはいるが少数だ。
ここで、下がる論を展開しているのは、万年模様眺めの「社宅
・住居費補填」の金融系サラリーマンだったりしないか？

>>22
なんでそんなに沢山名簿もっているんだよ。
お前は名簿屋か！

普通は、社員名簿、大学の研究室の卒業名簿、高校の同窓会名簿
くらいはあるだろう。

いやだね。中小企業の不動産屋はｗ世間がせまい。ネットワーク力が
ないのがあたりまえだと思ってる

だからさ、家に帰って、自分の出身校の名簿でも
じっくり眺めてごらんよ。
３０代で港、中央、文京、目黒、に買ってるやつ何人
いる？

東京２３区の居住者数８００万人、平均世帯人口２人
持家比率４０％として
持家世帯数　１６０万世帯
賃貸世帯数　２４０万世帯
今年度２３区新築マンション供給量予測２万戸
戸建てが５０００としても
賃貸世帯の１％程度の供給比率。
高額所得者比率って１％以下なのか？
そんなことないよね。普通に売れる供給水準だよ。

この1年半。
大手は不動産の証券化を軒並み見送っていました。
ところが、2008年は再び不動産の証券化が主流になりそうだとのことです。
デベ勤めの友人がそう言っていました。

このことが何か意味を持つのでしょうか？

何を言わんとされようとしているのかさっぱりわかりません。
失礼ですがご友人はどこのデベで何をされている方ですか？

分譲で売れないからファンドに飛ばすと言う意味ですか？
年明け金商法で検査入りますよ、大手から順番に。

>>27
大手≠大手不動産
大手＝大手企業
不動産の証券化＝減損会計にあわせた流動化

ならなんとなく意味がわかるが

要するにＣＲＥマネジメントが活発化するだろうって意味かな？
そんなの当たり前ｗ

話は変わるけど株価はなんとかならんもんかね。
うーん。ジリ貧だ

12月は下げ相場だから仕方ないとはいえ、連日ガンガン下がってイヤになります。

青山、麻布、白金エリアは相変わらず強い！
購入層も富裕層が多く、新築分譲マンションは相変わらず高いですよ。
変わらない＊＊＊エリアと成り上がり＊＊＊エリアで値下げ率が違うのでは？
やっぱ腐っても港区青山、麻布、白金でしょう。

>>27
総合不動産は、すでに大型のファンド、ＳＰＶを持っているから
物件をリートに売ったら代替で古いビルなど取得しながら再生していく。

昨年は自社保有物件のリノベーションに証券化による資金調達を
検討したが新規案件不足、金商法の流れもこれありで見送った。
今年は、大手町、丸の内界隈の再開発も本格化して資金需要が大きい。
既存の物件のリノベの資金を証券化で調達しバリューアップして
リートに譲渡する方向・・・という話だろうか

>>27
いずれにしろ、大手デベはもうレジデンシャルは手仕舞い。
商業・オフィス・ホテルにシフト済み。
中央区のタワマンなんて、銀座のさくら客寄せの効果絶大だったわけだ。

２３区は都心の赤坂や麻布タワーみたいなものを中心に１０００戸
以下に抑えていくだろう。
郊外も三井はＳＣ運営とセットだから、今の物件売り切ったら
数年お休みという感じだろう。
昨年購入したＭ井の管理スタッフは、ほとんどがマンション管理
未経験者ばかり。泣けてくる。Ｍ井は黙っていても今後は管理が
ドル箱になるだろう。
不動産事業は横がダメでも縦（時間軸）がある。

山縣有朋（文京区関口）
大隈重信（新宿区西早稲田）
近衛篤麿（新宿区下落合）
近衛文麿（新宿区下落合）
鳩山一郎（文京区音羽）
石橋湛山（新宿区中落合）
田中角栄（文京区目白台）
田中真紀子（文京区目白台）
田中直紀（文京区目白台）
中曽根康弘（豊島区高田）
河本敏夫（新宿区下落合）
後藤田正晴（新宿区下落合）
細川護煕（文京区関口）
橋本龍吾（新宿区下落合）
橋本龍太郎（新宿区下落合）
橋本大二郎（新宿区下落合）
中川一郎（新宿区中落合）
中川昭一（新宿区中落合）

青山、麻布、白金エリア信奉者って、典型的　田舎　モン　らしいですよ。

都内の（田舎　モンさんが　知らない）真の高級住宅地がどこか、
残念ながら、ご存知ないことでしょうね。

職場が飯田橋なので半径5ｋｍぐらいのマンションを考えています。

Ｐタワー千代田富士見の抽選にはずれて以来，あまり欲しいと思える物件が在りません（中古は高すぎて買えない）。
文京区の本郷，小石川あたりもありますが，コストパフォーマンスが悪い気がして手を出す気になれません。
本当にこのまま都心のマンションは枯渇して行ってしまうのでしょうか？

文京区もそうだけど千代田区も、タワー以外は売れ行きが良くないですね。
最近のマンション人気は、実際のところタワーマンション人気が支えてましたね。

>枯渇して行ってしまうのでしょうか？

都心７区（千代田・中央・港・渋谷・新宿・文京・目黒）の物件数は
２００２年〜２００６年の水準の１／１０になっていますよ。
http://selldata.realestate.yahoo.co.jp/new/shuto/sale_ranking_1.html

タワーマンションの用地は、一定の空地が必要
再開発か倉庫・工場の移転など産業構造の変化による時代の背景
から供給される。
豊洲も構想から２０年、勝どきも１０年、芝浦アイランドも１０年の
「潜伏期間」があるのです。
そういう意味で今潜伏している物件は、狸穴の麻布タワー（三菱地所）
くらいですかね。港区の環境アセスの記録を見ても赤坂パークなんたら
のほかには見当たらない。
今年度末の２３区は２万戸もいかないんじゃないんですかね。

みんな安値覚えですから、買わない。
無理して土地仕入れて売るデベもいないって話でしょう。

それじゃ販売要員が遊んで困るって？大丈夫。
ほとんどが地方都市の都心物件の販売に回って長期出張。
地方都市の在庫のほうがよっぽど深刻だと思うよ。

16です
>>17　
書かずとも当然の認識と思っていたのだが、字足らずだったのか伝わってないようですね。
23区にマンション購入を意識するマス層として
世帯年収1000万程度の人々という意味で書いていたのだがね。
訂正でよろしく願います。
ま、要するにＤＩＮＫＳ２人で1000万前後、ここら辺の層の需要は根強いよ。

ちなみに、団塊ジュニアは氷河期でパラサイト＆ニートが多い、彼らによって住宅所得に特需があったわけではない。
むしろ、就職率が上がった今の２０代前半〜半ばの世代のほうが有力でしょう。
いずれにせよ、最小かつ最弱の購入者である中間層レベルの勤労所得者によるマンションへの価格影力は、より大きな需要であるＯＦＦＩＣＥ＆商業利用に比して無きに等しいが。

中小デベ＆土建屋がいくら破綻しても２３区に在庫が無いものは、売れない。
仕込む土地も、ぽつりぽつりとしか発生しない。
悪いけど例えばもう芝浦島をあの値段でもう一度といわれても、無理なんだ。

販売要員に関してだけど、
大京の新築営業員が大京の中古仲介の会社へ大量に移動したと、
中古仲介の社員が今年の初めに言ってました。

＞悪いけど例えばもう芝浦島をあの値段でもう一度といわれても、無理なんだ。

私は、豊洲信・者ではないが、同様に
２年後
「悪いけど例えば豊洲タワーをあの値段でもう一度といわれても、無理なんだ。 」
という日が来るのかもしれない。


グローヴタワー一期、２００５年秋・・・閑古鳥
グローヴタワー二期　２００６年１０月　・・・殺人的な倍率

マンションの話が出るたびに、「２００７年でも買っておくのが正解だったかもね。」
と、物件枯渇した東京のマンション市場でしみじみ思うのだろう。

分譲マンションが減る背景には、都心部の小規模土地の地主が小型の
賃貸マンションを作り続けていることがある。
これまでは、デベが土地を合筆して中規模分譲を行なうような土地が、
地主直営の賃貸マンションになっている。
まるで、バブル期に佃煮屋がペンシルビルを建ててオフィス賃貸したのと
そっくりな現象。
地上げ経験のある用地担当は退職してしまった。
もはや用地担当とは子供のお使いより単純な仕事に成り果てている。
「この値段で買ってこい」「買えませんでした」「そうか」

ワリを食って苦境に陥っているのが、ＡやＭなどのワンルーム業者。
２０００年頃はいくらでも手に入った都心の小規模宅地がまったく入手困難。
城東しか物件が手に入らない。向島の銭湯と鉄工場の向かいでは
ワンルームも家賃は知れてる。

ワンルーム業者。業績不振でクビをきられても仲間同士で会社起こして
また電話かけてくる。そのしぶとさは見習うべきかも。

つまり、もはや都内不動産市況の話題は、時間のむだ

佃煮屋のペンシルビルか。
確かに、中央区佃辺りは賃貸用の小規模マンションが次々建ってます。

＞２年後
＞「悪いけど例えば豊洲タワーをあの値段でもう一度といわれても、無理な＞んだ。 」
＞という日が来るのかもしれない。

あの値段買った人は、タワーマンションの大規模修繕に遭遇してないから
修繕積立金が足りなくなり、ゴーストマンションがたくさんできるかも。

この中でタワマンの大規模修繕に遭遇した人が一体どの位いるのでしょう。
修繕積立金が最初の内は月２万で見てたけど、この斬新なデザインのマンションのには、特別仕様のものが必要なので、１戸当たり持ち出し２０００万です。
という現実。

真の＊＊＊は賃貸でしょ。いつでも最高の場所に住める。

詳しい人教えて。

トヨタワってオーソドックスなデザインのタワマンだと思うが。
ケープが斬新というならわかるけど。

賃貸はいずれ追い出されるんだから見合った値段で家が買えるなら買っといた方がいかな。

>１戸当たり持ち出し２０００万です。

300戸のマンションだと60億?
立て直しできそうだね。

大規模修繕そんなにかかりません。
一昨年アクロの大規模やりました。（長官銃撃のあったところ）

大規模修繕の頃には、死んでる。

区内の新築物件は来年ますます減るのは確実。

ここのサイトのスレ順位みても、もう検討にあたいする
物件がないのは明らかで、城東物件ばっかり。

値下がり論者はこのあたりの物件が値下がりしたら
喜んで買うのかな？

先週の日経だったか住友不動産の設備投資、有利子負債が大幅減少する
見込みって載ってたね。

住友は２年前くらいにしこたま仕入済み。
来年以降も在庫を高値で小出しに売る戦略になりそう。
売りきっちゃうと今の高い地価で仕入れる冒険をしなく
てはいけないからね。

サンデー毎日 12/30

「高騰中マンションは来年さらに１割高くなる−姉歯偽装のツケ」

近所は爺さん婆さんだらけ、病院へ行けば老人しかいない。
小児科は空いている。

図書館等の公共施設も空いている。

駅前には物凄い数の若者がいるが、地元住民じゃないな。

渋谷区だけど、地元住民は高齢化が進んで、人口減少。
土地が高いと、余りいいことないよ。
税金を多くとられるだけ。

地方にいったら、病院や小児科医自体が減ってる。少子化で。

土地が高いと税金が高い。
だけと土地が安くなったとしても税金が安くなる保証はない。

週刊東洋経済今週号（昨日発売）
マンション新価格、新新価格受け入れられず来年デベは大変だ・・の記事。

藤和もダメも再建不可能になった。
大手はまだどこか救ってくれる、
外資系リートも、サブプライムで日本の土地なんか
相手にしてる余裕もない。

これからはインドの都心でも買った方がいいんじゃないかい。

藤和不動産株が急騰、三菱地所と資本業務提携で

藤和不動産が三菱地所の子会社になるとの発表が手掛かり

外資系リート???なんだそれ？

ケネディクスが外資系のリートといえばまぁそうだが・・

>>47
日本橋を歩いたことないんだね。ｗ

日本橋は歩かないなぁ。車専門。人形町生まれだからw

わが国経済が弱体化するなかで、平等主義をやめて不平等でも
かまわないから景気回復させようという流れになった。
そのことに対して、常にマスコミには「平等への期待」を
抱かせるメッセージを流させる必要がある。

庶民の夢は、マイホーム。これは欧米も日本も韓国も中国も
同じことだ。
地価がさがったら景気回復の根本が崩れる。だから活字に
地価下落など出てこない。むしろ、３月と９月には「地価上昇」
をまるで景気上昇のように寿ぐ記事がでる。

そういいながら、マンション価格だけは「下落・崩壊」を喧伝する。
不動産業者・外資系ファンド・・・これが「悪者」イメージには適役
だから、不動産が潰れて投げうるだの、外資系ファンドも逃げだす
という話になれば、よしよしやっと「元通りになる」と思わせる。

元通りとは「平等社会」の幻想であって、すでに世の中十分
不平等の発展に流れているにもかかわらず、「バブル」とか
「ボロ儲け」とか批判するだけで、社会のメカニズムが不公平を
是正するはずと勝手に思っている。

多数の人間に少しずつ長期にじわじわ損をさせて少数の人間が
思い切り利益を得る。資本主義の常識が、過去の日本では通用
しなかっただけの話。
待ってるだけで、都内の素敵な場所にもう一度安くマンションが買える

そういう幻想は、確かに明るい未来を夢見るためには失わせたくない
ものなんだろうね。

エルシーピー投資法人ってのも確か外資系だな。

外資が日本のビル買うときは、投資銀行等が組成したファンドの形で
買うのが通常だと思うが。
ＭＳが買っただの、ＧＳが買っただのという記事以外に、
「豪州のリーとです。ｊこれください」みたいにはこないだろ。

【一部テキストを削除いたしました　副管理人】

物件にもよりますが、単純に、2007年購入者は正解ですか？失敗ですか？

>71
数年後に答えは出る。
多分、消費税率アップの時に。

>>71
物件が少なくなる以上、価格はさておき２３区で気に入った物件を
みつけることが難しくなると思いますよ。
正解かどうかは、その物件の対価にふさわしい満足をあなたが
得られるかどうかでしょう。
今後都内の物件の平均面積は６０㎡以下になるかもしれません。

ファンドとは「ハゲタカファンド」といわれたように
屍状態のものを買って再生して売るビジネス。
つまり、ゆがみのないところにファンドはでてこない。
銀座に、古いビルがあってリニューアルもされない。金さえ投じれば
もっと収益があがる。
とか
不動産が底値で今後大きな反転が見込める。にもかかわらず
大量供給で市場が溢れている。

だから外資系ファンドが買いにくる。
これが地価が上がって安定したり再生にすさわしいビルが底をついた
ということになればファンドの出番はない。
あとは、ＪＦＥビルみたいな建替えモノの資金元になるとかだが
大手のデベがいくらでも国内で資金調達できる話。

一方リートは、バリューアップしたあとの物件の管理、サービス
テナント誘致などの部分で投資家に付加価値をつけるビジネス。

企業にしろ不動産にしろオーナーの怠慢で組織や施設が疲弊した
ところをファンドはねらってくるんだと思うよ。
価値を高めて鞘を抜くビジネスチャンスだから。

逆にファンドが引いたということは、組織や施設が蘇生したと
いうことなんだろうね。金を貯めるのは農耕民族が得意だが
狩猟民族は獲物は早く食わないと腐るということを知っている。

利回りがいいとか悪いとかは、結果論で、利回りが悪いから
不動産が投げ売られて価格が下がるなんてことにはならない。

老朽化して賃料が下がるとかいうのは買われてリノベーションされる。

東京自体が、長いことカネが入ってなくてそのポテンシャルを生かしきって
いなかったのが、やっとまっとうな姿になった。
さぁもう一度マンション下落させて頂戴ってのは・・・そりゃ今までの
努力はなんだったのって話だね。
。

今やってた株式ニュースのゲストは、
2010年4月に消費税７パーセント実施を
予想してた。
所詮予想だが、
2009年度の駆け込み需要で成長率上昇ですと。
(住宅の駆け込み需要とは言ってない)
2010年度は一旦成長率が低くなりその後また成長率は戻る。
さて、住宅の駆け込み需要は如何に。

新宿区に続き、今度は渋谷区、目黒区でも高さ規制条例ができるそうです。
現在は素案を検討中で、施行は来年度秋以降〜来年度中とか？

どのような影響があるのでしょうか。
私的に思うのは、旧耐震のマンション建替えは進まず、老築のまま放置されそうな予感が。
神宮前のコープ・オリンピアは建替え計画中ですが、あの地域は高さ３０ｍに規制されるようです。

コープ・オリンピアは、とても立派な建造物で、構造的問題は無いようなのですが、集中冷暖房などメンテナンスに経費が掛かると聞きました。

＞高さ規制条例ができるそうです。

もうマンションブームも終わり、マンション供給自体が世の中から忘れ
られつつあります。まぁ丁度いいのではないですか。

例えば、代官山のヒルサイドテラスの街並み、表参道ヒルズのあえて高さを押さえ
地下に沈めた安藤忠雄の建築、蘇った銀座の街並み
松涛、南平台の中低層マンション。
どれをとっても、容積・経済効率を超えてプレステージを生み出す要因になって
います。

量を供給する時代の要請から、高い地価は高いなりに環境価値を維持する動き
ということですかね。

＞どのような影響があるのでしょうか。

市場も「買い手がいない。」「売り物が少ない」
という状況下で、いい塩梅なんじゃないですか。

＞旧耐震のマンション建替えは進まず、
建替えするまえに耐震診断。都内のマンションの半分以上は１９８２年以降の
建物。千代田区、渋谷区などの一部を除いて大したシェアではないでしょう。


＞老築のまま放置されそうな予感が。
そんなことはない。三番町や青山や神宮前の老朽マンションは
そのほとんどが弁護士事務所やデザイン事務所などに改装されていくでしょう。

＞コープ・オリンピアは、とても立派な建造物で、構造的問題は無いようなのですが、
そんなことはない。耐震設計の基準そのものが全く古いですから恐らく補強は
必要でしょう。経済比較の上建替たほうがいいということでしょう。

曜日感覚がないってことは・・・

心東のデータで必ずやり玉に上がる中野区住まいです。

確かに過密木造アパート地域もあるし（そこがサブカル
を生んでいるような気もしますが）、特にそのデータ
自体をどうこういうつもりもあまりないですが、
単純に区単位で区切ることがどうかなという違和感はあります。
ま、心東よりも価格は上ですけどね。

さて上がるか下がるか、買うと気になるもので割とこまめに
折り込みチラシや、ネットを眺めていますが、特に下がる
気配はないようです。

買うとわかることなのかもしれませんが、売ってほしい旨の
折り込みチラシは毎日３−４枚入ってくるし（最初は嬉しくて
みていましたがそのうち見なくなりました）、売り出し物件の
価格も特に下がっていません。
たまに買取サービス付きの仲介業者がずばり査定価格を入れて
きますが、買った時より上がっているくらいです
（ちなみに私は06年3月なので底の時期ではありません）

データ的にあんまり良くない中野区でこうなんですから、
まだしばらくはこの価格維持されるんじゃないでしょうか。

10年後？
その予想を一生懸命するくらいなら、自分のキャッシュフローを
改善する努力をすべきだと思います。

いいですよね。

東中野の三井のタワマン！

賃貸棟が募集を開始しましたね。

>90
１階〜３階まで店舗が入るようですね。楽しみです。

トステム、ＩＮＡＸが相次いで値上げ
12月18日8時0分配信 産経新聞

　住宅設備メーカーのトステムは１７日、システムバスルームのメーカー希望小売価格を、来年４月１日以降の新規受注分から４〜７％程度値上げすると発表した。原材料価格や燃料価格の高騰分を自助努力では吸収できなくなったためとしている。すでにＩＮＡＸも衛生陶器やタイルなどのメーカー希望小売価格を４月以降の新規受注分から平均３％程度値上げすることを発表しており、原材料や燃料価格の高騰による影響が住設メーカーにも広がってきた。

東中野って結婚式場だった？ところですよね！

昔社長と二、三回会ったなぁ！

売ったの随分前だと思うけど！

＞９５

そうです。結婚式場日本閣の再開発。
結婚式場も新しくなったみたいです。

東中野駅からは３分ぐらいで、東西線の落合も使えますし、大江戸線も使えます。
春の神田川沿いの桜は素晴らしいです。

今にして思えば、ここは旧価格でしたね。
タワー嫌いだったので検討しなかったのですが、
中野や東中野は大規模マンションも建築されないし、中古も少ない。

中野区はどうも売れない芸人が木造風呂なしアパートに数人で
金を倹約して住んでいるのが多くてイメージ悪いな

>中野区はどうも売れない芸人が木造風呂なしアパートに数人で
>金を倹約して住んでいるのが多くてイメージ悪いな

中野のことはよく知りませんが、イメージだけの問題だけなら
穴場といえるのでは？

中野区、杉並区、練馬区の中で買うとしたら一番良いのはどこ？
区のどことか特定せずに全体として考えた場合ね。

首都圏中古マンション価格、前月比1.3％下落　東京カンテイ
http://www.asahi.com/housing/jutaku-s/JSN200712190004.html

記事より
・11月の首都圏中古マンション価格は3,176万円（前月比1.3％下落）で、3,000万円台を維持したものの、２カ月ぶりの下落となった。
・地区別の特徴としては、東京都が4,248万円で同1.4％下落した。


(まだまだ不動産不況は始まったところなのに)
中古マンション価格が下落しているそうです。

中野駅徒歩圏が良いです。

個人的には、中野北口が好みです。
濃厚な街です、ぴったりくる人は、中野から離れられません。

中野区、杉並区、練馬区の中で買うとしたら一番良いのはどこ？
区のどことか特定せずに全体として考えた場合ね。

=>お題と違うよね、別レス立ててみては。
　またどこに住みたいかなんて事は人それぞれ価値観や家族構成などなど　違うので自分で考えるべきだよ。

これから本格的な不景気に突入していきそう。オイル高から来るインフレとサブプライムによる信用収縮が長引くから仕方ないけど...当面株やファンドは塩付けだね。中国も自動車やその他消費財の在庫が膨らんできており、どこかでドカーンと落ちていきそうな様子。流れを感じている人は今の状況下で不動産は買えないよ。我慢できない業者から投売り始まるような気がする。

88です。
中野ネタで盛り上がってうれしいです。

>89　
あ、違います。
盛り上がっちゃったところすいません。

>97
そのイメージは別に否定していませんが・・・
そういうところが中央線カルチャーを生んでたりもして。
それでもなお、23区内で価格真ん中らへんだから立派なもんだ。

>100
実際に購入するときに、場所を特定せずに区単位で検討する人が
いるのかねえ。あえてイメージで選ぶなら杉並。っていう人が、
多ければそのプレミアムが価格に乗っちゃうんじゃないですかね。

東中野・・・曳船のマークゼロワンよりはまだいいが
結構、浮いた環境だね。
だいたい、大久保の先というのが！（！の使い方これでいい？）
中央線の窓から見える大久保の風景は潰れかけたラブホとか
築４０年超のバラック旧宅の密集地とか・・・

パークタワーはいいんだけどね。ちゃんと二重キュリティだし
ユニゾンなんたらもフィットネスに食品スーパーくらいなら
わざわざＳＣっぽい名前必要ないと思う。

日本閣の入り口にいるドアマンが愛想がいい。
それにつけても、パークタワーは、角部屋のＦＩＸ
にベランダ住戸つないだワンパターンが増えたね。

ところで、このロケーション西新宿の超高層の夜景は最高だろうね！

＞107
別にいいじゃないすか、前の心東ネタもだいぶ引っ張ってたし
こっちは多少価格と関係ある話しているし。

さて、下がるとの書き込みが増えてきました。

サブプライム→バブル崩壊→土地下がる　的な。

確かにグローバルで見れば、住宅価格の下落のリスクは
高まっていますが、日本はもともと過熱していたわけでは
ないので極端に下がらないでしょう。
殊に23区内が上がってきたのは２極化という別要因なわけで。

あと、一般常識だけど土地価格は株価等の一般的な景況指標
の動きとは一致しないよ。
だから、金持ちは金融資産と不動産や金・美術品などの現物に
資金を振り分ける。

比較的わかりやすい参考レポート
http://www.kokusai-am.co.jp/report/special/071108/03.pdf

ここ数日の株価で半年先を予測？

で！
中野は、２極化のどっちに入るの？

不動産株のピークはむしろ去年だろwwww

=>111
一部の金持ちが不動産を買い支えるとでも言いたいの？
高過ぎて売れないのだから売れるレベルまで下がるのと違いますか。更に景気も下げ方向なんだから、こんなトレンドの中で金持ちといえども買うやつはいないよ。自分は買うか？ 考えてごらんよ。

〉115
株価や経済成長率などの指標と土地価格の相関がすくないという一般常識書いてるだけで、んなこと言ってないが…

なぜ上から目線？

>>107
何の権利があって・・・

>>109
業界の不振　＝　新築マンション供給の終焉

決して下落の始まりではないよｗ

立木信の誤解と同じことをいつまで言い募るんだ？
今週号のＪＪマンションズをみてみなよ・・・薄いことｗ
これが全部２割引で売られたとしても、何戸あるの？
そのあとが続かないよ

下落は供給過剰だからおこる。僅少な供給が投げ売られた
ためしはないよ。
バブル崩壊のときは、融資が止まって下がったんだよ。
いまは融資はじゃぶじゃぶ。証券化物件だけでしょ厳しいのは。

下がると思うのは勝手だが、人を巻き込むのはよくないぞ。

ロンドンだって、ニューヨークだってパリだって新築住宅の建設量より
仲介物件の数が圧倒的に多い。
コンバージョンやリノベも盛んなのは新規に土地買って建てるのでは
採算がとれないからだ。
日本もやっと数のうえでは充足して、別に家を買わないと困る人は
いなくなった。
一生賃貸でいいと思う人も増えたから、郊外の物件の売れ行きが悪い
わけだ。
それをみて、デベロッパーは無理して都市部を売ろうなんて考えなく
なっているんじゃないか

下がるか、下がらないかでなくて、供給が復活するかどうかの
心配したらどうなんだ？

>177
>今週号のＪＪマンションズをみてみなよ・・・薄いことｗ

今週号の雑誌は薄かったかもしれませんが、
住宅情報ナビHPによると、
２３区内で販売中もしくは販売予定のマンションは
”３２７件”
もあるそうですよ。

ちなみに、その中で完成済売れ残り物件は１１４件。

>>119
戸数で考えてみようよ世の中、呉服屋とかアナログオーディオとか風鈴屋とか時代の流れのなかで
消えていった業種はあるよね。
マンションデベも同じ運命。でもビスポークのテーラーで生き残ったのが
高級化したのと同様に新築マンションは希少化して高額化していくんだと
思うけどね。
ゼネコンは、橋梁やトンネルの補修架け替えでまだまだ食える。
不動産業者は仲介とマンション管理・ビル管理で食える。

それより、地価を握っているのは大多数の個人だから、一度明かり始めた
地価を下げるのは「金融の失敗」でもない限り極めて難しい。
バブル＝悪　悪いことは長続きしない・・・そういう情緒的な発想では
間違える。

23区の物件は高くて売れないから、もう売りたくないってみんな思ってる。
ゴークレとかあいかわらず強気な業者は中にはいるけど、三井にしろ
三菱にしろ場所を選んでる。目処がない場所はやらない。
高値でも買ってくれる客をつかんでいるデベだけが手がけている。

セコムあたりは、他人まかせで2003年あたりから変な土地で失敗ばかり
してきている。最近はメインの市場から撤退したみたいだがどうなんだろう。
とにかくマンション業者は、安売りか高級化か二通りしか生きる道はない。
昔からそうだよ。

売れ残るかもしれないが、安売りはしない。公団じゃないんだから。
そんなに安売りを期待するなら現地で値切ってみたら？

2003年頃は、市場が下向きだから時間の経過とともにもっと新しい
もっといい場所の物件がもっと安く出てくる恐怖心から値引きしたんだよ。

今どこにあせっている業者がいる？
中古でさえ品不足。

それと、売ってしまったあとに、今度は誰かが土地を安売りしないこと
にはマンション市場は本当に下がったとはいえないよ。
高値で買った株を安売りしないで塩漬けにするのと同じ。

これを売ったら次はもっと高値かもっとしょぼい敷地しかない。
それがデベの置かれた立場なんじゃないの。

>>121
バブルのときあなた幾つだったの？

バブルの時期って３Ａの土地はみな、オフィスで「マンション建てる」なんて
酔狂なヤツはいなかったんだよ。
だいたい国土法とか地価税とかあってエンドユーザに分譲できたのは
1987年の広尾ガーデンヒルズくらいのもの。
あとは、世田谷や横浜の田園都市線沿線に億ションがいっぱいできた。
山谷の先の荒川区にも億ション作っていたくらいだからね。

>「市場は下向きに変わった」と認識していると思うけど？

それは、誰も否定しない。だからマンション供給は採算がとれない
もうヤメだ

それが結論。買い手は勝手に「もうダメだ」と言っていると思って
デベが投げ売るのを待っている。そのうちに建材の高騰だのなんだの
いって供給はさらに減っていくんだよ。

市場は下向き。デベも弱小はつぶれる。でもつぶれたデベの物件
は誰も買わないから業者間で丸ごと転売。そんなの昔から常識。

ちなみに、耐震偽装のときＨの手がけた原木中山の物件が破格で
転売されたけど、あれで相場が下がったかい？

とにかく都心手がけているのは大手。大手はつぶれそうもない
投売りもないってば。

開発というのは4年以上前から動いている。いまは止めたいと
思っても
「飛び出すな、開発は急にとまれない」
そういう世界なんだよ。地権者がいて、都市計画審議会経て
いまさらやめます・・なんていえない。

それと、赤坂のあの場所で７００戸か千個かしらないけど
汐留のツインパークスや青山パークタワーだって代官山アドレス
だっていまより市況の悪いときに坪単価５００万以上で売ってきた
んだよ。
それくらいの金持ちいますって。
節税なり何なりいろんな目的でマンションは売れる。
サラリーマンに売ろうなんて思ってないだろうし。

もともとマンション供給のトップは大京とかリクコスとか長谷工とか藤和で
三井・三菱・住友は5番手以下。
なにしろ財閥系はまともなマンション管理会社も持たなかったんだから。
年間３０００戸程度の供給水準だった
それが、2003年問題でオフィス供給がやばいというガセネタに動かされて
大規模開発を手がけ始めたんだよ。一方で小泉政権の都市再生の
主役がいなかったから、森ビルの向こうを張って住宅系はうちにまかせろ
としゃしゃりでた。オリックスなどいう金融くずれもからんで結構なビジネス
になったわけで、今後商業やオフィスにシフトしていくなかで、ゆっくり撤退
していくよ。
彼らは勝てる横綱相撲。それと大崎や晴海のような長丁場の開発物件しか
やらないだろうね。

↑
では、なんで三菱は藤和を５０％超株式保有の連結子会社化したの？
藤和をあわせると三菱連合は大京レベルの最大規模のマンションデベになるよ。

三井も長期経営計画で年間7000戸程度のマンション供給を展望しているし、これとは別に都市部を中心に優良な賃貸住宅の供給を拡大していくと言っているよ。

http://www.mitsuifudosan.co.jp/corporate/about_us/challenge/pdf/cp_201...


財閥系はかなり真剣に住宅系を考えているし、それでちゃんと儲かるように考えた開発をしていると思うよ。撤退なんてするとはちょっと思えませんが。

思い込みでデータをねじ曲げるなよ。

東京カンテイの発表する中古価格は、
売り希望価格をもとに算出
であって、
>取引の統計
ではない。

売れもしないチャレンジ売り出し価格が
是正されるのは当然であり、
それを取引が下がってると言い張るのは、
机上の空論にすぎない。

いくらなんでもエリア・築年数別のデータがなければ
傾向は見えんだろ。
リンク先見ると千葉埼玉が上がっている。
これをもって「郊外人気復活！」とでも言いたいのかね。
データの恣意的運用は心東でうんざりしてんだよ。

まあ、全体としてダウントレンドであることは確かだ。

あのね
2ヶ月振りの値下がりって書いてあるでしょ。
3ヶ月前にも同じように下がる下がるといった人いるでしょ
今年の3月なんて、データ上で、10％くらい値下がりしたと思うけど

確実に緩やかな上昇トレンドです。
豊洲の値下がり値下がりと騒いだ人が再登場ですか？

その、同じ出所で、東京23区は4651万円、前月比0.5％増でしょ。
23区のスレなんだから、こっちを引用するのが筋じゃないかね普通。

ですよね！

２３区スレだもんね〜。

でも、株価には胃が痛くなる。

毎日、逆食で夜中痛いです！

はっきりいって23区以外はどうでもいいんだけど

１３４、１３６に書いてある通りと同調。

ちなみに＊＊＊は二十三区全て。あえて優劣をつけるなら現在の地下順でいいでしょう。

だって価格は市場が決めるんでしょｗ

心東ってなんですか？シントー？

心東もしくは震倒か。地震の際には建物倒壊に注意の意味なのか？

江東、台東、墨田、そして荒川？が入るのか。

区役所広報によると、豊洲の埋め立ても関東大地震の残骸土砂で

埋めたとのこと。

一度地霊を調べてからでも購入は遅くは無い！

＞江東、台東、墨田、そして荒川？が入るのか。
近所をよく知るわりには、荒川が入る？？？苦笑
どうでもいいけど、心東なんて無い。この板で江東を揶揄したいが為の
用語に過ぎない。どうしても下を見て笑っていないと心休まらない人が
いるのだろう。

＞１４４
仮に１４４の言うとおり下がったとして、どうしたいの？
下がった郊外マンションでも買うの？

2008年首都圏マンション供給は5.4万戸と予測　不動産経済研究所
http://www.asahi.com/housing/jutaku-s/JSN200712200002.html

記事より
・それによると、首都圏のマンション供給戸数は07年が60,331戸（前年比19.0％減少）の見込みで、08年は54,000戸（同10.5％減少）と２年連続の減少を予測した。08年は、年明けから改正建築基準法の影響で供給戸数が激減するとしている。
・11月末時点の未販売在庫は2.5万戸で、価格が高騰した物件の処理が鍵になっている。


売れ残り在庫が2.5万戸もあるそうです。すごい。

“新築で1000万円引き”も夢じゃない！
高騰するマンションの「在庫一掃セール」始まる
http://trendy.nikkeibp.co.jp/article/column/20071217/1005456/

＞148
さくら事務所の長嶋さんね〜
2005年末の耐震偽装の頃からマンションは大量供給で
値下がりするって言ってた人でしょw
言い続けてれば、いつかはあたるよ

＞149
しかもそのころのコラム記事が載ってないw
その他の時期は毎月書いてるのに2005/12月〜2006/4月の記事は
削除したのかなぁ


http://www.sakurajimusyo.com/news/

>147

逆算すれば、

06年 75,000戸位の供給戸数があった。
07年 15,000戸近く減少。
08年 21,000戸06年よりも減少予測。

トータル2年間で供給戸数が 3,6万戸も減少する。
それに比べれば、在庫の 2,5万戸なんて凄くありませんな。

しょぼいところ以外はさらに上がってない？

>>151は小数点とカンマの違いも知らんのか・・・

まあサラリーマン君の取得対象物件ならば
これから先は下がるから安心してなよ

個人的に興味があるのは都心物件の今後だが

>>163
横浜川崎・神奈川の検討板にも「銀行関係者さん」の名前で、同じ投稿がありますね。
しかし、「銀行関係者さん」が「今は金融不安の一歩手前です」なんて言うか？

１６３さん。

風説の流布は犯罪行為ですよ。

日経不動産マーケット情報でも読んだらいかがですか？

http://nfm.nikkeibp.co.jp/NFM/subscription.shtml

例えばここの１１月のアクセスランキングにある物件取得事例のなかで、金融機関からの借り入れなしで取得できたものが何件あるとお思いですか？

また最近の主要REITによる借入れの実績は、オフィス物でもレジ物でも、それぞれのREITがちゃんと金利条件付きで広報しているのでご覧になるといいと思います。
金融機関は貸し出しを自粛するどころか、競争が相変わらず激化しており、１０月以降はおろか直近でも相当タイトな条件で貸出しされていますよ。

マンションの価格が下がって欲しいのはわかりますが、事実にないことを金融機関の人間のように語って書き込むのはやめて頂きたいと思います。

１６３さんのために、風説の流布の情報を。

http://allabout.co.jp/glossary/g_money/w001565.htm

http://ja.wikipedia.org/wiki/%E6%A0%AA%E4%BE%A1%E6%93%8D%E7%B8%A6

大手デベの不動産会社の多くは上場企業ですし、REITの投資口は株式と同様に上場されて相場性があります。


この掲示板は名物掲示板で多くの方が読まれています。

インターネットの掲示板の書き込みでも、市場を不安に陥れようとか、相場を変動させようとする目的と取られる可能性もありえますので、金融商品取引法には十分にご注意の上、事実に基づいた責任ある投稿をお願いします。

>>168
不動産業界の株は軒並みストップ安じゃないですか？
1年以内に株価が半値になる勢いですよね！

どう見ても今は下がる要素はあっても上がる要素は全く見当たらない。

＞168さん
それだけ値下がり期待が強いんだろう。

マーケット関係の仕事してるけど、こういう心理状況が蔓延して
きている場合、もう一段の値上がりがくること多いなぁ、過去の経験
から。
都心のマンションは玉が吸い上げられ、強弱感が対立する中で弱気派
の抱えている玉が吐き出せれようとしている。
その後は需給が圧倒的にタイトになり、投資効率無視の需給オンリー
での上昇になるケースが多い。

株と不動産は違うけど、相場という意味では同じ動きするからね。
不動産はもはや金融商品。
株、債券との裁定により資金が出たり入ったりする市場になった。

[不動産セクター]都心のオフィス賃料市況にひっ迫続くも、不動産大手は連日で値下がり率上位に登場
http://moneyzine.jp/article/detail/13448

不動産株のダウントレンドは比較的好調といわれていた時期から始まってる。
不動産の価格がドラスティックに下がるとは思わないが、日本の外需依存体質や少子化への投資家判断は売り。

たいてい、みんなの意見は案外正しいんだが。

実需はどうなの？
売れてんの？

＞不動産株のダウントレンドは比較的好調といわれていた時期から始まってる。

外資が拾ってるんじゃないの。ＭＳ実需。もう売れてるのは都心だけ。郊外は旧価格の売れ残りが動いている程度で新価格は空振り。でも土地の仕込み値は高止まり。マンデベは動くのをやめた瞬間に死んでしまうので高値でも土地を仕込まざるをえない。総合デベはＭＳだけやってるわけじゃないから理性を失わないが・・・。そういう意味では空売りすべきは「Ｄ」じゃないの・笑

もう下がるって決まってる！！！！

>>175
デベはコスト増を価格に反映しないとやっていけない
購入者は高くて買えない。食料、ガソリン等度違い
高額消費材なだけにどうなるのか楽しみですね。
価格は高止まりで結局体力のないデベが淘汰されていくんだろうなぁ・・・

マンションブームの終焉と共に物件数も減ってきましたし、
需給としては丁度いいのではないでしょうか？
住宅情報マンションズも半分程度になりましたよね。

デべはマンション売らないとやっていけないから安く売る？
高値で仕入れたものを安く売って赤字出しながらの方がやっていけない
と思うが。

今の時代、１期でも赤字出したデべは借り入れが厳しくなるし、
金利も高くなるから死活問題だろう。

売れなくても値下げせず、営業をリストラして粘る戦略が現実的だと
おもうが。
売れないから値下げして売りきってその後どーするの？
土地仕入れようにも更に悪い条件の土地しか出てこない。

最近はチラシすらポストに入ってねぇまあ、何の問題も無いんだが…

じゃあ穴吹工務店に都心に安いマンション作ってもらう
ことだな。

＞175
今後数年の成りゆきは見ものだね

此処に書き込む奴は大まかに分けて3種類いるね
1）2003年ぐらいまでに希望物件を購入あるいは契約済みの高みの見物組　　175もその口だろう（最も冷静でこの先下がる派が多い　絶対数は多いが　ワザワザ書き込みする奴は少ないと思われる）正論好きだったりする

2）購入希望層（23区に限定すると多数を形成しているわけではない　これ　が神奈川板になると最も多くなる）当然下がる派

3）直近の高値を掴んだ組、又はデベ（絶対数は多くないが必死さが読む側　に伝わりイタイ　感情的な書き込みも目立つ）

１７５さん、

１６８ですが、風説の流布と申し上げたのは、「１０月以降どこの銀行も、不動産向け融資を自粛してます。」という内容が事実に反して、誤解を招くことを申しているだけです。

確かに、外資系の不動産ファンドに融資してきた外資系銀行は、本社から当面世界的に不動産関連の融資を極力自粛するように言われて、最近日本でも融資しずらくなっている例が多いように思います。

この理由で、外資系ファンドの場合、融資がつかなくて案件のビッドを見合わせるケースも最近いくつかあったように思われます。

日本の不動産のファンダメンタルはそうは言っても米国ほどセンチメントが悪くはなっていないのに、グローバルの見合わせがあれば仕方ないですね。

でも、日本の金融機関まで１０月以降不動産融資を自粛しているかといえば、それは客観的な事実関係を見る限りNoです（例外もあるかもしれませんが）。

外資系がおとなしくなったために、結果として良好な物件はオフィスもレジも日系が買いやすくなっており、来年夏過ぎくらいには、サブプライムの影響も概ね峠を越す可能性が大きいなかで、日本勢で不動産の本当のValueをわかっているところは、デベであってもファンドであっても、よいものはこの機会を絶好のチャンスとしてしっかり買っています。

こうした物件の購入については、最近でも日本の金融機関もしっかり応援しているというのが現実と思います。

まあ、どういう物件がオフィスにせよレジにせよ絶好の機会の良質物件かを見極めるのはなかなか難しく、「物件概要」を見ただけではなかなか見極めが困難かもしれませんが。

デベロッパーが土地を高値掴みした。
しかし赤字で売れば、銀行の融資条件が悪化するので高値で
売るしかない。
中堅以下はそうも言っていられず投げ売るのかもしれないが
それがどこまで地価下落につながるかだ。
問題は、そのあと土地が安値で供給されるようになるかという
点だ。

景気は悪くない。個人地主が土地を売って得する話はなにもない。
賃貸物件の建設に融資はつく。賃貸市場も悪くない。
売るより貸して稼ぐのが大方の趨勢。
企業も個人も土地を売り急ぐ事情は全くない。
マンションの需給バランス以前に土地の需給バランスをみれば
下落方向に向かう要素はほとんどない。

バブル期のように更地が高騰したのでなく、マンションが建って
高騰したなら、所有が細分化した分だけ安く売却される可能性は
少なくなる理屈だ。

需給バランスだけでいえば首都圏の供給のピークは
2000年の9万5千600戸。
このときは、2年にわたって在庫調整が続いた。新築値引き神話は
このとき作られた。

かたやデフレの大量供給。今やインフレ基調の供給減衰。その先の
流れが「地価下落」であろうはずがない。

>>184
底値買いの連中は、もっと上がれと思っているよ。少なくとも今後
マンションを買う世代は、郊外しか変えないだろうという認識だ。

あの時期に買えたことで先に買った人、あとから買った人に比べて
２〜３０００万以上得したのは事実。
それだけでなく、通勤時間の短縮　都心近接の利便性という価値が
もう二度と得られないという予測もある。

これはあきらかにねたみの対象になる。運のよかった人はひっそりと
隠れているに限る。

だから、「マンションは下がる」という風説が人口に膾炙することは
世間のやっかみを避ける意味ではいいことだというだけ。

逆の見方をすれば、下がる論は「世の中、不公平であってはならぬ」
という感情論に根ざすもの。
みんなが都心近接エリアに住めるようになるべき・・というスローガン
（そんなことはできっこないだろう）

市場原理だの需給バランスだのいいつつも視点を標準世帯の年収
に置いた我田引水の理屈にすぎない。

なるほど、金利上昇とインフレ圧力ね。
それは解るが、なんというか、上がる気がしないのは何でだろ。
宅地や床面積が毎年広がってるとか、空室率の上昇とかではなく、不動産としての価値がネックになってるような気がする。
海外物件で暮らしたりしてたから、心地よさを知ってるし、居場所は常に流動的だし、コストバランスが悪く映ってしまうのかもね。
まあ住むとこに困ってないし兌換性と商品価値のバランスが整うのを待つのが今の選択肢かな。

＞兌換性と商品価値のバランスが整うのを待つのが
それが、4年前に現れたんですよ。だから、「住むとこに困ってない」人も
とりあえず買った。

いまは、土地の仕入れコストをカバーするためにコストパフォーマンスも
品質も相当低い。
バランスが整っていたところから崩れる方向に動いている真っ最中。

価格はここ3年で3割〜5割の上昇。だから今後の値動きは２〜４％
程度の「実感できにくい」値動きだと思うよ。
物価もベースアップもその程度の伸びになっていくだろうし。
真綿で首しめるってやつね。

要は「下がらない」という認識が大事なんだけどね。
公務員上級職や金融系の「社宅派」など、市場と無関係に退職にあわせて
家を買うはめになるから、大抵はタイミングの悪い時期に変なもの買っている。
まぁ、いいけど。

私は底値買いした一人だが、別に底値だから買おうなどと思ったわけではない。
当時、住んでたマンションが住み替える必要があったから買い換えた。
逆に言えば、旧宅は底値売りした。
だから、ねたみの対象になるイワレはないな。

＞今後は、「都心までそこそこの距離でそこそこの仕様で納得の価格」の物件で無いと厳しいと・・

そういう物件が供給できないとしたら今後業界はどうなるんでしょう。
今まさにそういう状況。
業界の危機ではあっても、買い手のチャンスではない。
魚が獲れなくなったら、困るのは漁師だが値が上がって困るのは消費者ですね。

あなたのような認識は誰でも持っている。しかし、土地が「上がってしまった」以上
都心までのそこそこの距離でそこそこの仕様では、高くなっちゃうわけですよ。

「マンション分譲に適さない価格」になるから、とりあえず何か作って貸しちゃう。
スポーツクラブとかホームセンターとか、賃貸マンションとか。
地主も、14年も下落が続いてやっと反転したというのに、３年かそこらで早々に
売る馬・鹿は少ない。

景気は悪くなるかもしれない。昔はデフレで景気が悪かった。
しかし景気が悪いと物の値段が下がるわけではない。金の回りがわるいから
不景気だっただけ。
不景気になれば売り手が困ってものが安くなるという「消費者に都合のいい」
時代は終わった。

景気は良くないが、個人・法人が土地を売らなくてはいけないほど
悪化していないということが重要。

不動産が下落するには今保有している法個人が売らざる負えない状況
になる必要がある。
アメリカのサブプライムのように借入返せなくて、値段関係なく
任売か競売で仕方なくみたいな状況が必要。
日本もバブル時代の過大債務の返済が必要だったから、１５年もかけて
虎の子の不動産も売られてきて、その跡地にマンションが建った。

いま過大債務を抱えてるセクターは政府くらいだろう。
国債の償還が出来なくて投げ売りするという笑えない状況を望むしか
ないが、その場合、長期金利は跳ね上がってるから安く買えるのは
キャッシュで買える人ということになる。

いま不動産を保有している人が不動産を売る条件が『高く売れるなら』
というあいだは下落することはない。

・・・・結論的にはいま出てる新価格物件でも買っといたほうがいいってことね？

自分の今後10年から20年のキャッシュ・フローが正確に描けない人は買わないほうがよくない？
むしろ50年に一度の土地の大放出・経済危機による値下がりを待って待って待って待って待って待ち続けるほうが夢があっていいと思う。

寿命がなければ待つのもいいけどね。
６０歳超えてから買うのはキャッシュがないと難しいよ。
結局買えないということになるんじゃないかな。
一生賃貸。それも選択肢としていいんじゃない。

＞197
40後半になると定年後のこと考えるようになる。
定年後は社宅に住めなくなるし、家賃補助もなくなる。
どこか賃貸を借りなくてはいけないが年金で暮らす身で
都心の賃貸は無理だろう。

７０代は郊外の賃貸を借りて都心の病院に通うなんてことは
かなり実現性の高い未来図だって思うようになる。
２０代なら待つのもいいだろうが

>>198

そうそう。問題は現時点でまだ買ってない３０代後半、４０代。実際、ローンの期間と定年までの時間を考えると「待つ」ことにも相当なリスクを伴う。都心への通勤の便を考えると、もう「伸びきって」いる城南とかはそろそろ騰げどまり、、、で今後はまだ大して騰がってない城東とかが高くなっていく・・・といっても一昔前の城南くらいで。で、都心や城南の新価格はキャッシュをもってる高齢富裕層やそういう親をもつリーマンが買うんじゃないか。ニューヨークやロンドンに比べれば東京のマンション価格は今までが異常に安かったと考えるべきで今後２００３年のような状況に戻るとは思われんよ、実際。世界中どこの大都市でもふつうの会社勤めの３０〜４０代が都心にファミリーマンション買えるなんてとこないもんね。

赤坂タワーレジデンスの売りが出始めました。
坪７５０万円です。
これで成約する訳ないと思うけど
坪７００で成約しても二極化の始まりだね。