23区内の新築マンション価格動向（その20）

言えてる。
しかし今回のは調整で２・３年で回復するって、言ってるけどどうなの？
私の尊敬するジムロジャースはアメリカ売り・中国買い資源買いって言ってアメリカ捨てて中国に移住したらしい。

アメリカ捨てて中国に移住か。
24シーズン6のジャック父のようなやっちゃな。

そもそも、経済規模をＧＤＰで計るのは無理がある。
特に日本のように、いわゆる投資大国を目指すならなおさら。
ＧＤＰは、その国内で作られた付加価値ベースだから、
国内の雇用等との統計データと整合性が高いものの、
利子収入や配当・地代等の不労所得で生活できる富裕な
投資家層の豊かさを反映する指標とは必ずしも云えない。

幸い日本はお金はある。単に人口減少や既に豊かになったが
故に、がつがつと働いてお金を稼ぐことをベースとする
潜在成長力が新興国・中進国に比べて低いだけ。
持ってるお金で成長力の高い国・市場に投資し、その配当
で国を潤すのが、新たな日本の経済的発展のベース。

よって、以前使われていたＧＮＰに経済指標を戻し、
対外投資による国富増大を目的とする投資大国を目指すべき。
オイルマネー等を背景に政府系ファンド等を立ち上げ高利回り
を目指している他国を参考にすべし。

616さんに一票です。

六本木や表参道って、超ショボっ！

新宿が衰退して六本木や表参道が栄える？？？
あっふぉらしい。

六本木も表参道も、新宿はおろか、渋谷や池袋以下だよ、完全に。

単に騒がれて注目集めて実力以上に目立ってるだけ。

じき飽きられれば、これ以上の発展はまったく望めない。

そもそも存在が中途半端。商業エリアとしては新宿や銀座に勝てないし、
オフィス街としては丸の内や大手町に勝てない。

新宿・渋谷・池袋は、副都心線開業等もあるし、これから
色んな再開発計画が徐々に実現して行くから、今後１０年くらい
かけて、いまよりさらに競争力が高まる。

結局のところ、日本の商業ビジネス集積エリアっていうのは、
西の新宿＋西新宿と、東の銀座・有楽町・日本橋＋丸の内・大手町の
二大エリアで集約されるのが必然。オフィス街としては東がやや強いが、
商業エリアとしては西が（膨大な富裕層の厚みある後背地のお陰で）
強い。

605です。612の言っている弱小アパレルの集積というのは正しい。
自分は60代すぐそこの年齢。たとえば、ＩＴやゲームなどの勃興をみてきたが、虚業呼ばわりや弱小産業、＊＊＊産業と言われたのが今やとてつもない巨人になっている。その代表が、当時(今も？)お宅呼ばわりされていたビルゲイツ、マイクロソフトなどＩＢＭに比べようもなく弱小だった。時代はすごい速度で変化している。
原宿界隈のあれだけの土地バブル、外国ブランド軒並みのアンテナショップとしての進出、少なくても外国勢は投資意義をみとめている。
現状は単なる現状、新しい動きにも目を向けないといけない。新しい動きは数字が表にでる頃には手遅れになるのは株屋のことだけではない。
後半の新宿の評価も全くその通り、しかし、三越を傘下にした伊勢丹が一昔前にはどうだったか、まさに時代の流れである。一方、今の十代は伊勢丹など見抜きもしない。伊勢丹のエライのはそのことを承知して裏原ウオッチにいち早く着手していることだ。
言わずもだが、新宿で地盤沈下しているのは、副都心として計画された西口。各高層ビルがＩＴ対応に弱く、新しいそれなりの面積をもったオフィスビルの相次ぐ供給で、有力企業がそちらにに逃げ出したのが原因。それが、業界筋によっては新宿全体の沈下とするのは間違い。現に東口のテナント料の沸騰には驚くものがある。

国際的にみれば東京は今でも高学歴の集積度は高いのではないかと思う。しかし、知の魅力で外国投資などバブルを引き起こしたなど聞いたことがない。インド、バンガロールのように東京が脳内生産の集積地として土地バブルを引き起こすようであればいいのだが。

所詮地下鉄は山手線基幹駅にかなわないってことか。

日経新聞も最近は円高は悪くないとの論調に変わってきた。
ドルベースの資源価格が上昇する中、円が安く放置されることのリスクが
ようやく浸透してきたように感じる。
今年の夏頃には食料品の高騰と円高（ドル円より他通貨での）が紙面を賑わせ
そうだ。

欧州では自国通貨が実力以上に評価されていることを認識し始めており、
海外資産へのシフトが今後ますます生じる。
ここ数年間下落が続いたドルと円に対し打診買いを入れ始めており、ドルに
ついては債券、円については不動産が主要投資先として候補にあがっている。

元高が期待できる中国の株式が急騰したように、通貨高期待の資金が流入
する場合、資産が本来生み出す収益から乖離した価格に高騰する。

たとえばイギリスからみた日本は物価が半値以下に感じる。
これはイギリスがインフレ率がプラスの中、通貨が強くなったこと、
日本がデフレの中、円安になったことの結果だ。
一部の運用助言会社では強くなりすぎたポンドから安くなりすぎた
円に資産シフトを推奨しており、円高が緩やかに進めばこの動きは加速される
と思われる。

これまでの国内不動産は主に実需ベースでの値上がりであり、過剰な投機資金は
入っていない。オフィス空室率やマンション在庫からもそれは明らかである。
今後は円高期待もまじった投機資金の流入が生じ、不動産の一段高もありうる。


ちなみに、３月末での投げ売りとか期待している人たちがいるが、不動産や株
での投げ売りは、資金の出してが強制して売らせるようなことがない限り、
起こり得ない。
不動産で言えば資金の出し手である銀行が、デべに損失覚悟でも売って借入を
返済しろと迫る状況にならないといけないが、資金需要が低迷している中、
比較的金利鞘の取れる不動産融資は銀行の収益源であり、返済を迫ることは
余程のことがないとないと思われる。

>>621
余分なお金をもっている人が、このお金をもっと増やしたいとする。このお金を手数料を払って投資ファンド会社に運用してもらってもよい。あるいは、収益を長期的に考えて株や不動産を個人で買って、値上がりしてから売ってもよい。不動産の場合は足りないお金を貸してくれる。
高値売却のために不動産を買う人がたくさん増えてきたなら、それは投機対象になったといえる。しかし、投資ファンド会社の運用資金のように市場に出てくるお金の総量はわからない。
だから、数値データを使って投機対象かどうかを証明できないが、価格の急激な上昇から想像だけはできる。
>>616
投資ファンドは欧米の経済市場で勝手に生まれた会社なので、非欧米で最近、世界資本主義に参加した国は、年金などの公的資金を運用するために自国の運用会社を設けなくてはならない。日本は欧米資本主義圏にあったので、自国あるいは欧米のファンド会社で公的資金を運用している。
日本にはないが、大金持ちだけを相手にしている欧米ヘッジファンドは、中規模国家の歳入以上の資金をもっており、短期的な高利回りを目指して株・国債・鉱物資源の先物市場で瞬時に資金投下・撤退をする。膨大な貨幣量が瞬間移動されると、一国の経済や産業が崩壊することもあるし、世界同時インフレだって招きかねない。

>>619
新宿のオフィス街としての凋落は既に始まっている。
大規模オフィスビルの計画はあまり無いし、あるのは専門学校のビルくらい。

商業地としての新宿はと言うとまだまだ元気だが、次の要因でいずれは落ちて行く。
これは池袋、渋谷にも当てはまる。

①若い富裕層の都心部居住が進む。
②郊外沿線に住む既存富裕層の高齢化と減少。
③郊外の主要駅が再開発され商業施設が充実、地元での消費になる。
　（今後郊外が生き残るには不可欠、どこもかしこもが力を入れる）

>商業地としての新宿はと言うとまだまだ元気だが、次の要因でいずれは落ちて行く。
>これは池袋、渋谷にも当てはまる。
>
>①若い富裕層の都心部居住が進む。
>②郊外沿線に住む既存富裕層の高齢化と減少。
>③郊外の主要駅が再開発され商業施設が充実、地元での消費になる。
>　（今後郊外が生き残るには不可欠、どこもかしこもが力を入れる）

これなら銀座にもあてはまりますね。
①若い富裕層は港区渋谷区目黒区に住みます。（青山表参道六本木で用が足りる）
②東側近郊の既存富裕層の高齢化と減少。（はじめからいない？）
③郊外の主要駅が再開発され商業施設が充実、地元での消費になる。（豊洲とか？）

いやすいません。脱線させてしまったようで．．．
別に比較するのはどこでも構わなかったのです。
580さんが六本木・赤坂を挙げてたのでそう書きましたが
ライバル＝銀座東京連合でも結構です。

要は「いままで」の話じゃなくて
新宿の「これから」の話をお聞きしたかったと。
その意味で619、623さんの話は腑におちました。
ありがとうございます。

自分もそうですが、東横田都住民は渋谷でなかなか買い物しません。
渋谷すっとばして新宿・銀座にいくかフタコ・地元で済ませちゃう。
新宿もヘタするとそうなってしまうのではないかと素人なりに案じたわけです。
立川吉祥寺も活気があると聞いてますし。

６０５さん、十代が伊勢丹に見向きもしないのは、単に購買力が低く、伊勢丹の
客層とマッチしてないから。見向きもしないというより、敷居が高いということ。
だから伊勢丹よりグレードも客単価も低い渋谷１０９辺りで安物買って喜んでる。
ちなみに１０９の年間売上高はせいぜい２００億円台。表参道ヒルズよりは売上
多いとは云え、伊勢丹新宿本店の３０分の１程度に過ぎない。

しかも、いまの十代が永遠に１０９で満足する筈もない。年齢を重ね購買力が
高まれば、当然、新宿や銀座等のよりハイエンドの商業エリアで単価の高い買い
物をするようになる。いつまでもガキじゃないんだから。伊勢丹がエライのは、
そうした現在のティーンエイジャーを将来の潜在的顧客層と認識し、将来に備え
てマーケティングのリサーチに余念がない点。

渋谷や表参道の流行情報発信源としての価値はそれなりに評価できるが、それは
せいぜいアンテナショップ的価値に留まり、とどのつまり、新宿や銀座のような
本当にお金が落ちる地に足の付いた成熟した商業エリアではないということ。

それから、新宿エリアにも、実は数多くの再開発計画がありますね。一番注目を
集めてるのは、三菱地所連合による日テレゴルフガーデン跡地再開発でしょうが、
その他にも、西新宿（オペラシティとパークハイアットの間辺り）や北新宿等に
超高層オフィスビルや住居棟からなる複合再開発計画が幾つもあります。
現在の超高層ビル街はまだ耐用年数が過ぎてないためすぐに建替えにはならない
ながら、今後１０年から２０年のタームで見れば、現在の丸ビルや六本木のよう
に、再開発のサイクルを迎えることとなるでしょう。その頃は、逆に丸ビルやら
六本木ヒルズやらが、既に古臭くなっていることでしょうね。


最後に、６２３さんの妄言に以下反論しておきます。
①若い富裕層の都心部居住が進む。⇒　東京圏（特に西部）全体の商圏にとって、
殆どマージナルな影響に過ぎない。しかも、そもそも、六本木ヒルズや丸ビル辺
りも、近隣住民でなく都内近郊・郊外や近隣県からのおのぼり観光？客が客層の
中核で、新宿等凋落の理由としては、まったくもってナンセンス。

②郊外沿線に住む既存富裕層の高齢化と減少。⇒　たしかに多磨ＮＴとかはダメ
でしょう。しかし中央線（特に吉祥寺や三鷹など）、小田急線（成城学園や経堂・
赤堤界隈など）を初めとする都内城西・城南住宅地の既存富裕層が劇的に減少す
ることはなく、これも根拠薄弱。

③郊外の主要駅が再開発され商業施設が充実、地元での消費になる。
　（今後郊外が生き残るには不可欠、どこもかしこもが力を入れる）⇒　新宿に
比肩し得る物量やクオリティの商業施設を整備することは不可能。日用品や日常
雑貨程度なら賄えても、高級ブランド品や耐久消費財含めた高額商品の購入に当
っては、地元だけで対応することは困難。それに、たとえば吉祥寺辺りの商店街
と池袋を比べても、あれだけ野暮ったい池袋よりさらに輪をかけて吉祥寺の方が
野暮ったい。新宿等と比べると見劣りする池袋でさえ、さすがは腐っても山手線
ターミナル駅、近郊ＪＲや私鉄沿線駅の商業施設とは比べ物にならないのが現実。

>>伊勢丹新宿本店の３０分の１程度に過ぎない。

失礼、伊勢丹新宿本店の「１０分の１」程度に過ぎない。が正確です。

青山表参道六本木あたりと新宿銀座有楽町日本橋あたりは、
商業集積度のレベルが全然違うんですよ。

競合しないんだから、比較すること自体がナンセンスですよ。

青山表参道六本木あたりは、商業集積度という点で言えば、
代官山自由が丘二子玉川あたりと同水準の街です。

626めちゃくちゃな比較。
伊勢丹と１０９とは売り場面積も違う。
伊勢丹の面積当たりの売上効率のよいのは認めるが。

626さんに同意。
新宿はもちろん渋谷、池袋近辺が今後、値下がり（凋落）していくことは全く期待できませんね。
これらは100年くらいの「街としての歴史」があり、新興勢力の街とは底力が違うと思います。

マンションの価格は六本木や表参道の方がはるかに高いと思いますが、ちょっと割高すぎる気がします。
新宿、池袋近辺の方が価格的には買いやすいし、生活面での利便性も高い。
地盤も比較的強そうですし。

ただマンションの話に戻すと、
数年前から現在までにかけて大量供給されたマンションのほとんどは、
新宿銀座はおろか六本木や青山レベルとさえ縁遠い立地のものばかりでしょう。

売り文句としては新宿から○分とか、銀座から○分とか表示していても、
そういう街を利用しているかというとそうではなくて、
近所のスーパーやらモールやら、ＴＵＴＡＹＡあたりで満足する。
実態としては、千葉や茨城から東京に買出しに来ていたときとほとんど変わらないか、
むしろローンの分購買力が減っている。

逆に銀座あたりはこういった客層変化に影響されて、チープ化、陳腐化を余儀なくされつつある。
昔の銀座だったらありえない出店が、表面化しつつあるのはご存知のとおり。

質を問わない庶民層の大量流入は、地域のプレミアムを崩壊させる。
銀座はほどなくして、ただの大きな街になってしまうのではないだろうか。

＞631
＞売り文句としては新宿から○分とか、銀座から○分とか表示していても、
そういう街を利用しているかというとそうではなくて、
近所のスーパーやらモールやら、ＴＵＴＡＹＡあたりで満足する。


確かにそうかも…（苦笑）

>>631
有楽町駅前のイトシアの1階は地権者であろうパチ屋が大々的に入店していたり
学生向けブランドメインの丸井が展開しているあたりチープな感じではあるね。
丸ビルを意識した小物系のテナントも多いが、銀座・有楽町がこれまでに相手にしていなかった学生向けショップが多いのは気になる。