23区内の新築マンション価格動向（その20）

>472

中心が東京駅じゃなくて六本木、表参道ではダメなの？

東京駅から近くても佃煮２丁目ではね。

＞４７３

だんだんアメリカ型の社会になってきたってことだ。

東京駅中心というよりは・・・

千代田・港・中央・渋谷・新宿・目黒はいまの水準キープじゃアップ

品川・江東・豊島もまあ大丈夫

世田谷とか城南は？？？？？？

>>476
墨田区が一押しでしょ。
まだ値段も安いし狙い目。

狙い目ともいえるしそれだけ不人気ともいえる。

目黒区って何で高いんでしょう？
理由がよくわからないミステリアスなところですね。

>>478

人気のエリアは割高感が強い。
これを言い出したら、堂々巡り。

何で人気があるんでしょう。
その秘訣って何か教えてください。

大丸有地区にオフィスビルの新設プランは目白押しであるものの、
借り手のラインナップの印象としては、大手町の金融機関がやや
東側に引っ越してきた感じだし、変わらず政治の中心は港区で、
都政の中心は新宿区。

西新宿の高層ビル街はだんだん襤褸くなってきてはいるが、
特に空きが埋まらないという状況でもなさそうなので、
経済活動の中心拠点を東京とするのは無理があるのでは？
（代表的な場所として東京駅を持ってくるのは　別にかまわ
ないと思うけど）

私は30そこそこなので若い部類に入ると思うが、同じ勤務先の
所帯持ちでも、やっぱり都下や横浜方面の人気は根強い。
また地縁で買う人もかなりいる。
極端だが、子供を親に預けるために2時間の通勤を甘受している人
すらいる。湾岸部はどっちかというとDINKSや単身者に人気。
まあ、私の周囲 20-30人くらいのデータだけどね。

職住接近で都心東側の人気が上がるのならば、東京駅まで都下と
同程度の通勤時間であり、値段が半分位の松戸あたりの人気が
爆発してもおかしくないような気もするのだが。

アメリカ型へ移行するなら、まず賃貸市場が成熟するだろ
物件も比較に耐えうるほど成熟してほしいものだが
デベの国際競争力は皆無だからね

>>482
オフィスビル街としての新宿の将来は非常に暗いと思います。
財閥系はこぞって東京駅周辺に集中投資して、集中度を上げています。

それから都下に人気があるって話は初耳ですが？
人口の増加率は年々右肩下がりで、
増えているのは八王子、立川、町田といった周辺に地場産業を持つところだけ、
ベッドタウンとしての人気は無くなっています。

神奈川県は、多摩川沿いの川崎市が人気ですが、田園都市線の都心から遠いところは
不人気になっています。

少子化で地元の需要が減って行くと将来どうなるか？？？

>>484
>それから都下に人気があるって話は初耳ですが？

>まあ、私の周囲 20-30人くらいのデータだけどね。
と書いてある通り。
私の勤め先は東京駅徒歩1分なので、単純に「職住接近！」てのが
疑問なわけですよ。

>財閥系はこぞって東京駅周辺に集中投資して、集中度を上げています。
丸の内が、三菱村なのは昔からなんだけど、
金融機関以外に東京駅周辺に具体的にそういう動きある？
大きな引っ越しって大概金融系で、あとは脈絡なく景気のいい会社が
入っている印象だけど。

↑ごめんなさい「集中投資」ね。読み違えました。
単に空中権の移設が可能になったので、もともと持っていた土地を
有効活用するだけの動きのように思うが。
それにしても、丸の内側＝三菱、八重洲＝三井で、別に従来の構図は
変わってないと思うよ。

東京都の人口構成はこれを見れば良く分かります。
０〜１０歳に占める都心部の比率は高くなっています。
将来的には地場需要も都心部の方が強くなって行きます。
第２表　年齢（各歳）別１年間の増加人口
第３表　区市町村別年齢（３区分）別人口
http://www.toukei.metro.tokyo.jp/juukiy/2007/jy07000001.htm

住友が湾岸部にシフトしてます。
どこかに押しつけて新宿からは撤退するのかも？

統計上は、人口移動の結果を見ても
職住近接なんですが、
全体の流れとは違う変わった職場なんですね。

>>485
>あとは脈絡なく景気のいい会社が入っている印象だけど。

上手い表現。

大規模オフィスビルのテナント全般に言えることだが、「その立地にふさわしい
テナント」が少し入ったあとは、「脈絡無く景気のいい企業（コナミ）」とかが入る。
溜池の泉ガーデンプレイス（２００３年）ではアーダーソン・毛利法律事務所とならんで
山田洋行が入居。「どこの会社？」と注目を集めた。
三菱地所が大手町丸の内有楽町に持つビルは３１棟で三菱系が多いが
国内および外資系金融も集積。
一方、米国大使館を取り巻く赤坂、虎ノ門、六本木エリアには外資系金融
が多い。１９８４年竣工のアークヒルズ以来金融自由化でふくらんだ外資の
床需要をバブル期無傷だった森ビルが一手に吸収した結果でもある。

一方製造業はキャノンの大田区をはじめとして、工場・研究所近接型で
品川、田町、浜松町界隈か飯田橋・水道橋近辺に立地する例が多い。

西新宿のオフィスのグレード低下は９０年代からの話し。なにしろ７０年代のビルが
主体だから、オリンパス・ＣＳＫなどの主要企業が都心方向に移転していまは
大成建設、熊谷組などのゼネコンと住宅系不動産会社、販売会社くらい。

六本木もライブドア、コムスン、村上ファンド等々のイメージダウンで本社を他地域に移転してる会社が多いのを知らんのかね。三井も慌てて日比谷の再開発に乗り出したし。でも今一番発展性が高いのはプロジェクト目白押しの丸の内、八重洲地区だと思いますが。
まあ街の批判をしだしても水掛け論になるばかりだから、東京にも六本木にも新宿にも近い番町、麹町、市ヶ谷あたりに住めばいいんじゃないの？
野村の千代田富士見は本当に欲しかった。

マンション価格や人気度のある区（あくまで私見だが概ね正しいと思う）

都内ベスト３区＜価格A+〜A：資産価値期待度A+＞
・渋谷区
・千代田区
・港区（ただし湾岸は除く）

続いて４位グループ＜価格A-：資産価値期待度A＞
・目黒区
・文京区

さらに続いて６位グループ＜価格B+：資産価値期待度A-＞
・新宿区
・豊島区
・品川区（埋立地は除く）

さらに続いて９位グループ＜価格B+：資産価値期待度A-＞
・中央区
・世田谷区

６〜１０位の価格は似たようなものかも。（地盤の強さには相当な差があるだろうが）

いずれにせよ上記１０区以外のマンションは今後、下落していくような気がする。
（上記10区の全てを肯定する訳ではないが、「選択の基本」になるとは思う）

自分もこれからは商業施設は東京より新宿のほうに向かっていくような気がします。裕福な人は知りませんが、普通の世帯は子育ては自然があり環境がよく教育施設があるところを望むのではないでしょうか。緑が少ない都心部で子育てすると排気ガスなどの影響で喘息などに子供が苦しむことを親は気にします。そうなると都心部周辺の物件も視野に入ると思います。都下も一つの選択肢に入るかも。これからは副都心線ができたりしますのでますます新宿の価値が上がる気がします。都心部を求めるのは地方の金持ちや独身が多い気がするのは自分だけでしょうか。

>>491
ちなみに、除かれた港区湾岸と品川区埋立地は、何位になるのだろう？
ここ数年で移り住んだ人口は２万人、世帯数でも１万世帯はあるのだが

>>490
六本木ミッドタウンは富士ゼロックスなどちゃんと一流企業が入っている
六本木ヒルズでもキーテナントのゴールドマンサックスは健在。
コムスンだのライブドアだの、４０００平米ある基準階の何フロア借りて
いたっていうねん？思いすごしをかいたらあかんよ。