23区内の新築マンション価格動向（その20）

損きり出来ない素人投資家じゃあるまいし。

いったん下向きになったトレンドを無視して、
いつか良くなる、夢よもう一度を期待して
不良在庫抱えて我慢比べ、先延ばしで、
いよいよギブアップ破綻というのを繰り返すつもりでしょうかね？

バブル戦犯の方々も、前回はたいした責任取らずに済みましたが、
二度目はないですよ。

価格が横ばいになって、キャピタルゲインが望めなくなった時点で、
まず投資的需要がなくなる。無理なローンを正当化していた支柱が折れる。

建築確認問題で大きく供給が絞られていてやっと今の状態。
これが一気に認可されたらクライシスの引き金になりうるよ。

全体の供給量を見廻すと供給過多の印象が強いが”住宅の質＆MSのクオリティ”に目を向けると
購買意欲を掻き立てるような物件数は少ない。特に23区の中古物件は・・・

①　耐震・免震マンション
②　バリアフリー対応マンション＆内廊下仕様　
③　オール電化等（ガスも新規格対応）
④　新規格セキュリティ対応

08年は益々、物件の二極化が顕著に現れてくるでしょう。
又、昔の世帯数は４人だったのが、今後、２人対象になったら物件数は足りないと思うが。

>>385
個人所有の土地と会社保有の土地とは性格がまったく異なる。

個人所有の場合は、相続等の特別な理由が無い限り、積極的に手放す必要は無い。
ところが、会社保有の場合は、その土地の所有が業務に不可欠でなければ、
売却してその資金を本業に回す積極的動機がある。

従って、今後も土地の動きが活発なのは都心部に限られ、
高値になって購入者の絶対数が減っている県境外周区と隣接３県の土地の動きは、
個人所有の土地が多い為、非常に鈍くなって行く。

価格的には、横ばいか若干の上昇となり、県境外周区と隣接３県の供給数は大きく減って行く。
都心部については、会社保有の土地が多く、また産業構造的に土地を手放す積極的な理由が
ある業種が多いエリアは今後も安定的な物件供給が続き、エリアの発展による極端な上昇を
招くことなく、都心回帰の受け入れ先としての機能を担って行く。
しかし、同じ都心部でもオフィスが集まっているエリア及び昔からの住宅エリアは土地の供給が
極端に少ないので、高値を維持しつつ、大きな動きは無くなって行く。

業者としては多くの物件を供給し、売り上げを伸ばしつつ、利益を上げて行きたいところだが、
残念ながら、都心部の土地を手当てできない中小には冬の時代になる。

県境外周区及び近隣３県で安く土地を手当てできれば良いが、個人所有の土地が多く簡単な
ことでは無い。郊外の場合は、駅遠・バス便であればいくらでも土地はあるが、これだと
いくら安くてもマンションとしては売れない。
全体的地価が底値であった時代は、だれもが買いやすい値段での供給が可能であったが、
そんな時代も終わり、増え過ぎた業者の自然淘汰が始まる。

以上より、分譲マンションの供給数は今後も減って行く。

ところが、１９９７年以降地方から東京への上京者数は増え続け、今や年間７万人時代に
突入している。９７年時に２２歳とすれば今の年齢は３２歳で、そろそろ結婚といったところだ。
これら世代は就職冬の時代で、正社員の比率は低く、所得格差も大きい。

マンション価格の上昇もあり、購入できる層は一部の都心部に集中して行く。
そして、その傾向が強まり、続くだろう。

購入できない層は、当然だが、賃貸のままになる。
家賃レベルは所得格差を反映し、二極化が拡大する。県境外周区と近隣３県には安いアパートが
増え、職場に近く、利便性にも優れた都心部の家賃は今後も緩やかな上昇カーブを描く。

下がる派の典型は、短文、皮肉、足元の市況、低所得者層中心の将来不安、常に「いつか下がる」の連呼。
上昇／横ばい派の典型は、長文、考察、歴史／大局観。

最近、典型的な下がる派の文章で見なくなったのが、「エンドがついてこれない」「エンドへの付回し」「デベ儲け過ぎ」。


銀行が不動産融資を渋っている？
中小には厳しいだろうね。淘汰は必須と考えている。
そこからも簡単に導かれるのが「二極化」。

新規分譲を23区内で買える層も二極化。エンジン一機でも二機でもいいが、最低年収2000万円なければ豊洲ですら買えない。そして、その豊洲は契約率一位の地域。

物件も二極化。
今後、土地の大量投げ物が構造的に発生しなければ、23区内で豊洲より安く豊洲よりもいい物件を手に入れることは出来ない。郊外と23区内の明確な差がここに生まれた。

不動産業者も二極化。
業務の内容も新規分譲だけではなく、中古の流通／管理／付加価値のウェイトが増す一方。だから、「売れなければ困るのはデベのはず」という稚拙な論は耐えられない。生き残るのは限られた業者のみ。

冷静に考えればすぐに分かることばかり。

>> 397

安アパートは、外周区・郊外に増えるという結論は違うような気がします。

西側なんて典型ですが、中野区を境に杉並・武蔵野市と外に行くにつれ
安アパートの比率は減ります。拘束時間の長い労働や変則的なシフトで働く
サービス産業が、安価な労働力を確保しようとする傾向が続く限り、2極化
した中でも職住接近のニーズは強いでしょう。
面積を削ってでも少しでも近い所に住もうとするし、そういう物件を供給
するところもある。

そういう意味で言うと、相対的に開発余地の大きい東側でいいイメージを
獲得できたところが、豊洲や新浦安のように急激に伸張して高騰しても、
都心周辺全体を巻き込むような動きにはならないんじゃないかなあと推測します。

すでに発展しているその他の地域は、維持または年率数％の上げ基調で推移
すると予測します。他の下がらない派（明確に上がるという論の人もいなく
なりましたね）といっしょ。

中央線沿線でしょうね。
やっぱ新宿の存在はでかいｗ
http://www.keishicho.metro.tokyo.jp/toukei/yokushi/yoku_aj.htm
http://yachin.homes.co.jp/city/ad11=13/sort=1d/o=80hsbqBjnIYokc/

平成１０年、東京２３区の４００万円以下の普通年収世帯比率
良い順から。
都心部は都心回帰で今では数字がずいぶん下がっていると思うよ。
１位、千代田区　２８．５８％
２位、港区、３１．１９
３位、中央区、３１．２９
４位、江東区、３５．１６
５位、文京区、３５．２３
６位、目黒区、３６．３２
７位、練馬区、３７．１３
８位、大田区、３７．３６
９位、墨田区、３８．３６
１０位、江戸川区、３８．６８
１１位、台東区、３８．６９
１２位、品川区、３９．４８
１３位、渋谷区、３９．５１
１４位、世田谷区、４１．４０
１５位、葛飾区、４２．１０
１６位、新宿区、４２．８０
１７位、足立区、４３．０１
１８位、荒川区、４３．６３
１９位、杉並区、４３．８７
２０位、中野区、４５．０１
２１位、北区、４５．２６
２２位、板橋区、４５．２８
２３位、豊島区、４８．５５

今後、供給は先細りになるのは明白であって中小デべ・ゼネコンの淘汰、再編も起こりそうだ。絞り込んだ供給にならざるおえない状況と改建基法により健全であった会社まで窮地に立たされ経営は難しい舵取りとなる

新宿区に通勤している人が多い区（Ｈ１２国勢調査）
①杉並区　２６７６７人
②練馬区　２４５０５
③世田谷区　２３７４３
④中野区　２２４４７
卸売・小売・飲食店
①杉並区　６９６６
②中野区　６７３８
③世田谷区　５７２４
④練馬区　５３７５
サービス業
①杉並区　１１１４１
②世田谷区　９６５６
③練馬区　９５００
④中野区　８８８１

>>397
>>401
今日は久しぶりに城東＊＊が書き込みしてるな。

補足

・・・拘束時間の長い労働や変則的なシフトで働くサービス産業
が安価な労働力を確保・・・

いわゆるこういうきつい系統のサービス業（流通とか、警備とか
生活サービス系をイメージ）と、金融等の所得も高くあまり変則的
な労働を強いられないサービス業と２極化してるから、サービス業
全体で統計だすのはあんまり意味ないかと。

城東の書き込みを誘発してすいません。

あと犯罪は、とるものがあるから発生するんでしょう。
そこは職住接近しないんじゃない？

>>401
それでは客観的事実を列挙して頭の整理をしよう。

①特に若年層に所得の２極化が顕著に見られ、低所得層は主に飲食業、
　物品販売業等のサービス業にフリーターとして雇用されている。
②団塊の世代の引退を控え、各企業の新規雇用が増えつつある。
　これから大学を卒業していく世代の勝組比率は以前より高くなる。
③しかし、勝組に入れても、能力給が待っていて仕事優先にならざるを得ない。
④女性の職場進出は今後も増え、結婚後も退職しない（専業主婦にならない）
　ケースが増えている。共稼ぎによって、より高額な物件が買えるケースが増える。
⑤　③及び④は、利便性を重視し、時間を買う流れを生む。
　　香港、シンガポール、上海的発想がより強くなる。

犯罪は、とるものがあるから発生するんでしょう。＞
こう言った発想が当たり前になっている地域は怖い・・・・・・・・・

考えなければいけないのは、この掲示板今夏とはトーンが変わってきたということ。都内の不動産全体への強気が支配した今夏とは違い、今の強気派は２極化論。（郊外はともかく、俺のところだけは大丈夫なはずだ）しかし、景気もピークアウトし、海外からの資金流入が鈍化。ＲＥＩＴブームも冷めた来年夏ごろはどうなっているか。強気派の人は関心失って、もうこのスレ、見もしなくなるんでしょう。（人間、自分の欲望に反することが起きると、関心を無くす。塩漬け株を持つ人が相場を見なくなるのといっしょ。見ると辛いから忘れよう忘れようとする。マンション買った人も損が膨らむか、含み益が減っていくのを見るのは楽しくはない）

上がる派が分析的で 下がる派はロジックに欠けるとは恐れ入る

別に 我々の様な中立的で正論好きな下がる派は、自己に照らして現状を変えたいなどと思ってはいない　平たく言えば下がって欲しいと言っている訳ではないのである
何故なら、上がろうが下がろうが少しも困らないからである

株式市場の動静に耳を貸すなに至っては噴飯ものである
デベの株価は業績絶好調にも係わらず、マンション専業、大手不動産共に 今年の高値からは40〜55%の下落に見舞われている （前者のほうが下げがきついのは言うまでもない）
その理由は、ただ一点 将来的にこの様なボロ儲けは望めないという事に尽きる
彼等は数年前までに安値で仕込んだ土地を、上物を仕立て、新価格，新々価格等 高値で売りつける事に成功した
ところが直近、自らが招いた地価上昇により高値で手当てした土地を、同様にさばけるか否かについては 多くのプロ（投資家、市場関係者）達は疑問を抱いたわけだ

モデルルームへの来場者の減少が取りざたされたのは、初夏の頃だったか？
それが成約率の激減に直結した
供給が20%減っているにも係わらずである
http://www.re-port.net/news.php?ReportNumber=13999

さらにJ-REIT（不動産投資信託）の下落が25〜35%という事態を分析すると、市場はファンドの保有不動産価値の下落も見込んでいるのではないか
デベの業態の多様化についても疑問符がつく
新築が売れないのに中古の流通が増えるわけがない　又、不動産管理が全く儲からないであろうと断言できるのは、入札により契約金額が半額になる事例を目撃したからである

この期に及んで客の財布の都合など関係ない等と寝言を言うなかれ
以前にも書いたが、バブル崩壊以降、マンション市場に措いても客が王様になった事実に疑う余地は在るまい　（都心中の都心物件の場合、事情が異なる事には同意）

通りすがりが 面白半分に何度も書き込むなとお叱りを受ける前に退散する
よいお年を

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物凄い正論

反論にリサとか横浜ポートサイドプレイスとか出してきそうw

ここ２・３年で一転して急上昇したので、今後は基本急激な上昇も下降もせず、しばらくは物価と同じ程度の変動では？と思っていますが。

これは上がる派に属するのですか？それとも下がる派？