パークシティ大崎 ザ タワーってどうですか？ Part15

目黒のバブルタワーは坪700とからしいから、ここの倍ですね。
ここもかなりの割高だったけど、目黒は超絶バブル価格ってことなんでしょうね。

目黒は高台、花房山。ここ海抜低の工業地帯だから比べちゃだめだよ。

目黒は今回の都心マンションバブルを象徴する物件になりそうですね。
すぐにはじけると思いますが。

目黒は駅前。ここは駅近ではない徒歩6分。

>>611
そう、目黒のブリリアはリスクありすぎる。
長年、目黒再開発を見てたけど、適性坪単価は450万～500万。
ここは、350万

ここは365万のはずだけど。
プレミア階を抜いてる？

ここは、5年以上前に竣工したグランスカイやプラウドタワー東五反田よりも安い坪単価で出てきたので、そういう意味では価格高騰をギリギリ避けられた物件だよね。尚且つ永久眺望の東向きは高層でも350万台だったし。今の売り出し物件見てると不動産ってなんだろうと思っちゃう。

>>615
確かに今売り出したら高層階は410越えてくるでしょうね。
プラウドタワーはリーマン前のプチバブル時、グラスカは当時の相場でかなり割高だったから参考になりませんが。

>>612
駅からの距離というより目黒駅の方が大崎より上だから

実質賃料利回りが3%台ではね。。。
さすがに賃料安過ぎるでしょう。

大量供給されると賃料は下がる。
当たり前。

ここの＠３５０はお買い得過ぎた。
目黒駅前の方が当然資産価値は高いだろうけど、＠５００とかでしょう。
コスパを考えたら断然コチラ。

目黒タワーは580とかって話だから、ここの中古も早晩450程度で取引されるんでないの
山手線内側は年15%くらいの勢いで価格上昇してるでしょ

賃料が想定よりかなり低くなってしまっているので、高く売却できるか心配です。
売却するなら何年後がいいのでしょう。

>>622
文面からすると、とりあえず何年かはこのマンションに住むということでしょうか？。あまりすぐに住み替えると、登記費用や修繕積立基金などの出費の無駄が大きくなります。オリンピックもあることですし、最短で4〜5年後くらいが良いように思います。

どの部屋を購入されたかにもよるでしょうが、
たとえば10階の80平米強の3LDKが30万円強の賃料で出ていますから、
名目利回り5%で売却するなら、7200万円ということになります。
https://suumo.jp/chintai/tokyo/sc_shinagawa/bc_100024145810/

なお、30万円の賃料で貸しても管理費や修繕積立金などはこちらもちのため実質利回りは下がります。
計算を簡単にするための仮定とお考えください。

ちょっと古いけど、ここより駅近のゲートシティ大崎サウスパークタワーの最上階角部屋が80平米弱で6500万円で出てる。
http://suumo.jp/ms/chuko/tokyo/sc_shinagawa/nc_84115962/

他にも徒歩4分のブリリアタワー大崎の25階81平米が6490万とか。
http://suumo.jp/ms/chuko/tokyo/sc_shinagawa/nc_84393302/

大崎で7200万出すならいろいろな選択肢がある。

>>624
その部屋だったら、今の市況を考慮すると８０００万～８５００万で売れますよね。
そう考えるとやっぱり賃料が安すぎる。

>>625
ブリリアタワーは定借だけど、権利金648万込みの価格。
25階角部屋で窓も大きいLDK22.5畳は気持ちよさそう。

>>625
ゲートシティ大崎サウスパークタワーは築１７年。分譲時の価格も7200万位だっと考えると、6500万で売り抜けられればかなりお得な物件だったということですね。ただ、この物件はリフォームしづらいですね。624さんの間取りの方が優秀ですね。

ブリリアは周辺環境とグレードを考えるとこの値段でもお断りですね。

定借７０年物件がどうなるのか見ものですね。しかもこれから大崎の地価が上がっていく状況のもと地代が上がっていき、タワマン特有の修繕積立金激上げも重なる中、果たして１０年落ちのマンションなんか売りづらいでしょ。

92平米弱の南東角部屋の賃料ですら33.7万円ですか。
名目利回り5%換算で売却価格8088万円。文字通り瞬間蒸発するでしょうね。
https://suumo.jp/chintai/tokyo/sc_shinagawa/bc_100024169420/

駅徒歩6分というのが微妙に不利なんだよね。
賃貸探す人はとりあえず徒歩5分以内のチェックボックスにチェックを入れて検索するから。

>>632
そこはレジデンス棟の賃貸に期待しましょうよ。


駅徒歩５分以内
↓
「パークシティ大崎レジデンス」で検索引っかかる
↓
パークシティ大崎という一つの再開発プロジェクトを認識
↓
タワーマンションもあるんだ～　　←　この時点で駅徒歩６分という認識なし
↓
どうせ住むならタワマンだよね

この流れになるはず

>>633
さすがに御目出度すぎませんか笑
まぁでもここまで安くしていれば借りては付くでしょう。

まあ、そう言われるだろうなとは思ってましたが。。。

でも、あながちこういうケースが無いとは限らんですよ。自分がもし賃貸で済むなら環境や周囲物件の相場を見ますから

せっかくだから新築状態で住まいたいね。これだけの物件なら賃貸に出すも、売却するも、なんとかなるよ。

大崎は分譲価格は高騰してますが、築古のマンションが多いせいもありますが、賃料はそこまで上がっておりません。なので分譲価格に比べると賃料が割安（もしくは賃料に比べて分譲価格が割高）ってことです。
分譲価格は高いけど賃料は安いというのは郊外の高級住宅街など（杉並区とか世田谷区）で見られますが、品川区はむしろ逆ですね。まあここを品川区の平均で見ることは間違ってるかもしれませんし、再開発が完成すると賃料も上昇する可能性ありですね。

最上階のプレミアム住戸も賃貸にでてますね。
西向きの部屋ですが、地権者住戸でしたっけ？
https://www.homes.co.jp/chintai/b-72120046418/

>>638
42階建扱いなんですね。

>>592

ここってパークホームズ並みのグレードってホント?
購入者は、すごい高飛車感を出しているので、パークコート並みの仕様なのかと思っていました。

>>640
そんなの真面目にマンション購入を検討していれば、誰でも知ってますよ。ここの魅力は品川駅から一駅で山手線内の利便性、街全体を統一感を持てせて緑に溢れた環境にした再開発、質の高い小学校が隣にあることなど、環境面にあります。

>>640
こんな所でふてくされてないで頑張んなよ。
頑張れば良いことあるから。

環境がどうなるかは、都心上空飛行ルート次第ですね。
品川駅から一駅は、大井町も同じですし。

ここって相変わらず契約者が張り付いて常時監視体制なんだね。

>>643
質問する形でディスりたいのがわかりや過ぎで(笑)
大井町いいと思いますよ。飛行機にはより低空だし、山手線の外だけど、商店街があるし、リーズナブルなお店もあるし、羽田空港行きのバスもあるし。

>>645
ここは検討版だから検討者は検討版に書き込みなよ。
民度低いと思われるよ。

↑ごめん。契約者は契約者版へ書き込んでください。の間違いでした。

御殿山小の新校舎もだいぶできてきた、パークシティの仕上げも順調ですね

>>647
もう、完売です。

>>642
まあ、事実ではあると思う。
事前案内会行って買う気満々だったけど
モデルルーム見て、仕様の低さに完全に萎えたよ。

>>650
内装ってリセール時にあまり評価されないですからね。大抵の方はリフォームしますから。

>>651
何とかの一つ覚えのこの反応来ると思ってたw
で、内装全リニューアルする人の比率って、
どの位なの？客観的な定量データある？

内装そのままで仕様が良ければ、
そのまま住んでも良いし、
貸したりする時も、投資効率良いよね？

>>650
モデルルーム行きましたけど、内装の質は良かったですよ。そんなにものすごい内装が良いならパークコートとかパークマンションに行けばよろしいかと。坪700万とか坪800万円とかですけど。そういうマンションは大抵の場合、ここよりも利便性は良くないけどね。

確かに完全デフォだとあまり高級感を感じない仕様だったかも。でもその分、坪単価が安かったからオプションでグレードアップする楽しみがあったね。最初からコミコミで高い価格設定をされるより、顧客側の選択肢に幅があるのも悪くはないなと。

>>653
当時分譲の同等価格クラスのマンションと
比べても劣ってたんですよ。

冗談抜きで待ってて、買うつもりだったのに。
その後千代田区のキャンセル物件買えたので
結果オーライですが。当時は坪700なんて
パークマンションでもしてないですよ。

事実を書き込んでるのに
ムキになるのは恥ずかしいですね。
654みたいな冷静でフラットな反応と比べると。

まあ、ここはファミリー向けで高級感を売りにしていないからね。でも3.11以降の物件としては災害対策がイマイチなのがチョット残念。内装は後からでも変えられるけど耐震設計や浸水対策等は後から変更することはできないので。

>>652
あなた、中古買ってもリフォームしないの？私は気持ち悪いからリフォームしますよ。

>>656
災害対策がイマイチってどういうことですか？