パークシティ大崎 ザ タワーってどうですか？ Part15

駐車場の使用料と管理費込みなら安い気がするのですがどうでしょうか？

もし飛行機が大崎上空を通過するようになっても、高額の借り手はいるのかね。

駐車場は別でしょ。

>>527
１８階南向き中住戸が２つ出ていますね。
(1)81.42平米、分譲価格9040万円、賃料320000円
(2)75.86平米、分譲価格8390万円、賃料308000円
面積はトランクルーム抜きです。

>>530
山手線、京浜東北線、東海道線、横須賀線、新幹線が朝から晩まで轟音をたててすぐ横を通る御殿山ハウスでさえ高額の借り手がつくので問題ないでしょ。

>>528
元が取れるとは？

>>528
表現がおかしかったです。すいません。
住むなら3LDKも良いと思うのだけど、どうせ貸す前提ならば1LDKの方が利回りが良いですし。
3LDKを貸すのって、割に合わない感じがしたもので。

>>531
備考のところの「駐車場1台＆トランクルーム　賃料込み～～～～」と書かれていますがどういう事ですか？

>>536
駐輪場ですよ！

>>537
我ながら笑ってしまいました。。。

駐車場なんて、平置きと機械式の地下では、使いやすさも金額も雲泥の差ですよｗ

>>520
おそらくサブリースなんだと思います。

>>535
この賃料だったら、1LDKも3LDKもどちらも割合わないと
思うけど。

>>535
75平米の権利床があるとして例えば40平米の1LDKと25平米のワンルームを取得するということもできるし75平米の3LDKを取得することもできる。
利回りでいうと前者のほうが良いかしれないけど、今は賃貸にするけど将来自分で住む（子供に与えるとかもあり）とか売却するとか考えると後者のほうが有利なのでどちらを選ぶかは人それぞれだと思います。

>>541
だから購入してるわけではないからね。地権者なので分譲価格よりはるかに割安で権利床を取得してるので利回りは悪くないはずです。

分譲価格で購入して賃貸したら割に合いません。
ただし分譲価格より安く取得できれば利回りは上がります。また5年後に取得価格（借りに分譲価格の1割引き）で売却できれば5年分の賃料（2000万弱）は儲かります。
だったら即時売却するより得ですよね。

>>544
分譲価格で購入した場合、表面利回りは何パーセントになりますか？

賃料はOWCTより大分下がりそうですね

>>545
4%弱。ネットだと3%台に落ちるので純粋な投資なら現物よりREITでも買ったほうが良いと思います。

契約者の立場からすると地権者さんにはもっと強気の価格で賃貸に出して欲しいです>_<

>>548
確かに強気で出して欲しいと思いますね。ただ、彼らもそれなりの戸数保有してるから全戸借りてもらわないと困るのでしょう。

改めて見ると12階の東南角部屋の賃料が安すぎますね。そこなら管理費込みで月38万位が相場かと。

新築ですし共用施設も使えて、小学校も良いので、6年間賃貸、惹かれます！

検索サイトで駅徒歩5分で条件指定すると出てこないので駅6分は利回り面では不利なのよね
豊洲みたいなタワマン乱立地帯だと5分か6分かで明暗が分かれる

やはり買って住むが正解だったか。もしくは551のようなビジョンをもった借り方も悪くない。

>>553
今の家賃相場はこの地権者達に決められてしますが、お得な賃料なので全部借りられてしまうと思います。
となると、新たな賃料相場で勝負すれば良いだけの話

ここのポジさんは前向きだよね。

しかし、飛行機の件は、ほんと、どうなることやら…。

>>554
都心上空飛行機ルートがどうなるか次第でしょう。
新たな賃貸相場がどうなるかも。

賃貸ならあんまり気にしない人が多いかも。実際の騒音の程度を見てでしょうな。

>>552
大崎でタワーマンション探していて五分と六分の差でここを見逃すわけがない。
アパート探してるのと違うから。

6分ってマンション入口から？
他のテベみたいに敷地の端からの表記だと何分ですかね？

>>558
大崎なら、ここに限らずタワマンはあるから。タワマン林立地帯。

　　賃料　　　　　　敷金／礼金

27階 21.2万円 - 2ヶ月/2ヶ月/-/- 1LDK 43.89m²
27階 21.1万円 - 2ヶ月/2ヶ月/-/- 1LDK 43.77m²
18階 34.5万円 - 2ヶ月/2ヶ月/-/- 3LDK 91.79m²
18階 32万円 - 2ヶ月/2ヶ月/-/- 3LDK 81.42m²
18階 30.8万円 - 2ヶ月/2ヶ月/-/- 3LDK 75.86m²
12階 33.8万円 - 2ヶ月/2ヶ月/-/- 3LDK 91.79m²
12階 31.4万円 - 2ヶ月/2ヶ月/-/- 3LDK 82.7m²
12階 30.5万円 - 2ヶ月/2ヶ月/-/- 3LDK 80.27m²
12階 30.3万円 - 2ヶ月/2ヶ月/-/- 3LDK 78.23m²
12階 29.6万円 - 2ヶ月/2ヶ月/-/- 3LDK 76.13m²
12階 28万円 - 2ヶ月/2ヶ月/-/- 3LDK 70.97m²
12階 27.8万円 - 2ヶ月/2ヶ月/-/- 3LDK 69.92m²
12階 27万円 - 2ヶ月/2ヶ月/-/- 3LDK 67.15m²
12階 26.9万円 - 2ヶ月/2ヶ月/-/- 3LDK 68m²
12階 26.5万円 - 2ヶ月/2ヶ月/-/- 2SLDK 66.05m²
12階 26万円 - 2ヶ月/2ヶ月/-/- 2SLDK 65.98m²
12階 25.5万円 - 2ヶ月/2ヶ月/-/- 2LDK 56.52m²
12階 24.8万円 - 2ヶ月/2ヶ月/-/- 2LDK 55.45m²
12階 24.1万円 - 2ヶ月/2ヶ月/-/- 2LDK 54.06m²
12階 23.1万円 - 2ヶ月/2ヶ月/-/- 1LDK 52.27m²
12階 19.9万円 - 2ヶ月/2ヶ月/-/- 1LDK 43.77m²
12階 19.6万円 - 2ヶ月/2ヶ月/-/- 1LDK 43.01m²
12階 19.6万円 - 2ヶ月/2ヶ月/-/- 1LDK 42.89m²
11階 33.7万円 - 2ヶ月/2ヶ月/-/- 2LDK 91.79m²
11階 31.3万円 - 2ヶ月/2ヶ月/-/- 2LDK 82.7m²
11階 30.4万円 - 2ヶ月/2ヶ月/-/- 2SLDK 80.27m²
11階 30.2万円 - 2ヶ月/2ヶ月/-/- 3LDK 78.23m²
11階 29.5万円 - 2ヶ月/2ヶ月/-/- 3LDK 76.13m²
11階 27.8万円 - 2ヶ月/2ヶ月/-/- 3LDK 70.97m²
11階 27.7万円 - 2ヶ月/2ヶ月/-/- 3LDK 69.92m²
11階 26.9万円 - 2ヶ月/2ヶ月/-/- 3LDK 67.15m²
11階 26.8万円 - 2ヶ月/2ヶ月/-/- 3LDK 68m²
11階 26.4万円 - 2ヶ月/2ヶ月/-/- 2LDK 66.05m²
11階 25.9万円 - 2ヶ月/2ヶ月/-/- 2SLDK 65.98m²
11階 24.7万円 - 2ヶ月/2ヶ月/-/- 2LDK 55.45m²
11階 24万円 - 2ヶ月/2ヶ月/-/- 2LDK 54.06m²
11階 23万円 - 2ヶ月/2ヶ月/-/- 1LDK 52.27m²
11階 19.8万円 - 2ヶ月/2ヶ月/-/- 1LDK 43.77m²
11階 19.5万円 - 2ヶ月/2ヶ月/-/- 1LDK 42.89m²
11階 19.5万円 - 2ヶ月/2ヶ月/-/- 1LDK 43.01m²
10階 32.2万円 - 2ヶ月/2ヶ月/-/- 3LDK 83.64m²
10階 30.7万円 - 2ヶ月/2ヶ月/-/- 3LDK 78.55m²
10階 30.3万円 - 2ヶ月/2ヶ月/-/- 3LDK 80.27m²
10階 30.1万円 - 2ヶ月/2ヶ月/-/- 3LDK 78.23m²
10階 27.7万円 - 2ヶ月/2ヶ月/-/- 3LDK 70.97m²
10階 27.6万円 - 2ヶ月/2ヶ月/-/- 3LDK 69.92m²
10階 26.8万円 - 2ヶ月/2ヶ月/-/- 3LDK 67.15m²
10階 26.7万円 - 2ヶ月/2ヶ月/-/- 3LDK 68m²
10階 26.5万円 - 2ヶ月/2ヶ月/-/- 2LDK 57.57m²
10階 25.8万円 - 2ヶ月/2ヶ月/-/- 2SLDK 65.98m²
10階 24.6万円 - 2ヶ月/2ヶ月/-/- 2LDK 55.45m²
9階 19.6万円 - 2ヶ月/2ヶ月/-/- 1LDK 43.77m²
8階 27.5万円 - 2ヶ月/2ヶ月/-/- 3LDK 70.97m²
8階 27.4万円 - 2ヶ月/2ヶ月/-/- 3LDK 69.92m²
8階 26.3万円 - 2ヶ月/2ヶ月/-/- 2LDK 57.57m²
8階 26.1万円 - 2ヶ月/2ヶ月/-/- 2SLDK 66.05m²
8階 25.1万円 - 2ヶ月/2ヶ月/-/- 2LDK 56.52m²
8階 23.7万円 - 2ヶ月/2ヶ月/-/- 2LDK 54.06m²
8階 22.7万円 - 2ヶ月/2ヶ月/-/- 1LDK 52.27m²
8階 20.4万円 - 2ヶ月/2ヶ月/-/- 1LDK 44.62m²
8階 19.5万円 - 2ヶ月/2ヶ月/-/- 1LDK 43.77m²
8階 19.2万円 - 2ヶ月/2ヶ月/-/- 1LDK 42.89m²
7階 27.4万円 - 2ヶ月/2ヶ月/-/- 3LDK 70.97m²
7階 27.3万円 - 2ヶ月/2ヶ月/-/- 3LDK 69.92m²
7階 26.5万円 - 2ヶ月/2ヶ月/-/- 3LDK 67.15m²
7階 26.4万円 - 2ヶ月/2ヶ月/-/- 3LDK 68m²
7階 26.2万円 - 2ヶ月/2ヶ月/-/- 2LDK 57.57m²
7階 26万円 - 2ヶ月/2ヶ月/-/- 2SLDK 66.05m²
7階 25万円 - 2ヶ月/2ヶ月/-/- 2LDK 56.52m²
7階 23.6万円 - 2ヶ月/2ヶ月/-/- 2LDK 54.06m²
7階 20.3万円 - 2ヶ月/2ヶ月/-/- 1LDK 44.62m²
7階 19.4万円 - 2ヶ月/2ヶ月/-/- 1LDK 43.77m²
7階 19.1万円 - 2ヶ月/2ヶ月/-/- 1LDK 42.89m²
6階 27.3万円 - 2ヶ月/2ヶ月/-/- 3LDK 70.97m²
6階 27.2万円 - 2ヶ月/2ヶ月/-/- 3LDK 69.92m²
6階 26.3万円 - 2ヶ月/2ヶ月/-/- 3LDK 68m²
6階 26.1万円 - 2ヶ月/2ヶ月/-/- 2LDK 57.57m²
6階 25.9万円 - 2ヶ月/2ヶ月/-/- 2SLDK 66.05m²
6階 24.9万円 - 2ヶ月/2ヶ月/-/- 2LDK 56.52m²
6階 23.5万円 - 2ヶ月/2ヶ月/-/- 2LDK 54.06m²
6階 22.5万円 - 2ヶ月/2ヶ月/-/- 1LDK 52.27m²
6階 20.2万円 - 2ヶ月/2ヶ月/-/- 1LDK 44.62m²
6階 19.3万円 - 2ヶ月/2ヶ月/-/- 1LDK 43.77m²
6階 19万円 - 2ヶ月/2ヶ月/-/- 1LDK 42.89m²
5階 27.1万円 - 2ヶ月/2ヶ月/-/- 3LDK 69.92m²
5階 26.2万円 - 2ヶ月/2ヶ月/-/- 2LDK 58.09m²
5階 26万円 - 2ヶ月/2ヶ月/-/- 2LDK 57.57m²
5階 22.4万円 - 2ヶ月/2ヶ月/-/- 1LDK 52.27m²
5階 20.1万円 - 2ヶ月/2ヶ月/-/- 1LDK 44.62m²
5階 19.2万円 - 2ヶ月/2ヶ月/-/- 1LDK 43.77m²
5階 18.9万円 - 2ヶ月/2ヶ月/-/- 1LDK 42.89m²
4階 26.1万円 - 2ヶ月/2ヶ月/-/- 2LDK 58.09m²
4階 25.4万円 - 2ヶ月/2ヶ月/-/- 2LDK 56.52m²
4階 24.7万円 - 2ヶ月/2ヶ月/-/- 2LDK 56.52m²
4階 23.3万円 - 2ヶ月/2ヶ月/-/- 2LDK 54.06m²
4階 22.3万円 - 2ヶ月/2ヶ月/-/- 1LDK 52.27m²
4階 20万円 - 2ヶ月/2ヶ月/-/- 1LDK 44.62m²
4階 19.1万円 - 2ヶ月/2ヶ月/-/- 1LDK 43.77m²
4階 18.8万円 - 2ヶ月/2ヶ月/-/- 1LDK 42.89m²

>>561
邪魔なんですけど。

平均賃料 13800円/坪
最高 15960円/坪
最低 12136円/坪
ただしいずれも低層フロア

ひょえ〜、ここって低層賃貸エリアだったっけ？１００戸もあるけど・・
まだまだ出そうですね。　管理大変そう。

以前、この戸数に対して賃貸の割合は普通みたいな
書き込みあったけど 多すぎるやろ。
この倍はでてきそうやな。

まあ、地権者が２００戸もあるわけだから、２００戸賃貸に出てくると考えてもいいわけで。
プラウドタワー東五反田なんて半分がワンオーナーの地権者ですからね。それに比べたらまだマシ

投資には不適格ですね

＞５６７　　なにが普通なの？　分かっちゃいたけどなんじゃこりゃ、って感じなんだから。
２００戸以上だと、4分の１が賃貸っていうことなんだけど。　なんかいや、うまく説明できないけどいや。現実だけどいや。管理が面倒そうでいや。地権者わがままそうでいや。供給過剰で借り手つかなそうで、空き部屋増えそうでいや。

こんな沢山でればバナナのなんとかとかわらへんや。

賃貸部屋供給過多だと、
賃貸投資目的で買った外国人さんたちはどうするのかな？
入居審査を甘くしてでも、借り手を見付けるとか？

こりゃ明らかに供給過多。　２００戸もこの値段で借り手はつかない。　そこまでの訴求力は無い、駅直結ならまだしも。

たしかに。　ある一定の需要はあるだろうけど、200戸はない。

グランスカイも賃貸住戸多いよ

ゲー、4割が賃貸って。 まじかよ〜。
プラウドは、分譲と賃貸は完全に
差別化されてるからプラウドの方が
精神衛生上いいよ。比較にならないね。

＞５７４　だれもグランスカイの話はしていない。　関係ない。

>>576
過去スレでは散々、グラスカの話が出ましたよ。
グラスカ住民も何人か書き込みしてたし。　　

自演が酷いな。

>>575
計算も間違い過ぎですよ笑

しかしひどい多さだ。　4割ってのはただの勘違いだろうが。　4分の１ねｗ

平均賃料 13800円/坪

これを目安に出せばいいんだな、参考になる。ただうちは広い部屋だからとんでもない賃料になってしまう。

>>580
200戸って数字どっから出てきたの？想像？

>>581
事業協力者用非分譲戸数

>>582
それ、グラスカの協力者用みたいに分譲すれば良かったのにね。

>>582
やっぱデマか。
それ168戸だし、販売前から決まってた分。
全部賃貸な訳ではないだろ。

>>584
200戸という言葉が一人歩きしてるようなので。GFTスレでも適当な書き込みがありましたし。
地権者全部＋分譲一部で200と適当に書いただけなので、ガセとか云々の次元じゃないです。紛らわしい事書いてスイマセンでした。
実質は100戸前後が賃貸となるじゃないかと勝手に思ってます

少し内情を知ってる人なら分かると思うけど、２７階の２戸以外はすべて地権者で矛盾しないラインナップ。
地権者が居住用にしていないというだけで、何ら不思議ではないと思うのだが。

仮住まいの間に仮住まいになれて本住まいに変わったということでしょ

大崎タワー賃貸ラッシュなんだね、、
競争大変

地権者住戸の割合なんて、最初から分かってる話だろ。半分近くを占めてる新築物件さえあるというのに。何を騒ぎたいのか意味不明。

地域的にも供給過剰のようだから貸すのは少し大変かもね。それを見越しての賃料設定ということ。地権者も自らの住居に処するのが一番良いのかもしれん。

ブリリアタワーズ目黒は、坪700以上との噂ですね。
まさにバブルの塔。

目黒はハイグレードマンション。ここはパークホームズ並みのグレードだから比べるのもね。あちらは駅１分海抜30mと最強だから高いのは当たり前。ここら辺は供給過多地帯だな。

高過ぎて比較にならん。
目黒検討者は違う検討板へ直行だね。

>>593
完売したここ、の検討板がいつまでもあるのはおかしいんだけどね。

よく知らんけど、平均坪500くらい？

ここは平均坪365だっけ
三井さんから聞いたという何人かの事前予想は320だった

実質利回り3%超えてるから、ローン組んでも得は得。
内容を見ても、実需に向いたいいマンションですよ。

レジデンスも投資で買った方が多いらしいので、当然貸すわけですよね。あっちのほうが少し駅に近いけど、いくらぐらい違うのでしょうか？　坪400超えてたから旨みはないでしょうね。デべの粗利が25％ぐらいだとしたら、ここの地権者物件は300弱あたりなのでしょうね。

レジの方が、ここよりも飛行機ルートに近い。
二重サッシにするコストなどが後で必要かも。

>>599

タワーもレジも誤差の範囲。レジで二重サッシが必要ならタワーでも必要でしょう。

タワーを買ってる人って結局2割くらいの含み益ゲットってとこだね
9割ローンで買ってたら、頭金の1000万が3000万に化けてる計算ですな

>>601
それは無いよね。せいぜい一割

>>601
大崎なんて準工業地帯、今がピークでこれからなだらかに下降線を辿るから、あまり大風呂敷広げると後悔することになるだろうね。

大崎は供給過多。経済わかる人ならわかりますよね。

>>604
大崎でそんなこといったら湾岸はどうなるんだ？

>>603
買えなかったの。残念だねぇ

>>604
供給過多なら完売しないし値段も上がるはずがない。
いつまで見逃し三振すれば気がすむの？

>>607
もうね、スリーアウトゲームセットになってるんじゃない

目黒のバブルタワーは坪700とからしいから、ここの倍ですね。
ここもかなりの割高だったけど、目黒は超絶バブル価格ってことなんでしょうね。

目黒は高台、花房山。ここ海抜低の工業地帯だから比べちゃだめだよ。

目黒は今回の都心マンションバブルを象徴する物件になりそうですね。
すぐにはじけると思いますが。

目黒は駅前。ここは駅近ではない徒歩6分。

>>611
そう、目黒のブリリアはリスクありすぎる。
長年、目黒再開発を見てたけど、適性坪単価は450万～500万。
ここは、350万

ここは365万のはずだけど。
プレミア階を抜いてる？

ここは、5年以上前に竣工したグランスカイやプラウドタワー東五反田よりも安い坪単価で出てきたので、そういう意味では価格高騰をギリギリ避けられた物件だよね。尚且つ永久眺望の東向きは高層でも350万台だったし。今の売り出し物件見てると不動産ってなんだろうと思っちゃう。

>>615
確かに今売り出したら高層階は410越えてくるでしょうね。
プラウドタワーはリーマン前のプチバブル時、グラスカは当時の相場でかなり割高だったから参考になりませんが。

>>612
駅からの距離というより目黒駅の方が大崎より上だから

実質賃料利回りが3%台ではね。。。
さすがに賃料安過ぎるでしょう。

大量供給されると賃料は下がる。
当たり前。

ここの＠３５０はお買い得過ぎた。
目黒駅前の方が当然資産価値は高いだろうけど、＠５００とかでしょう。
コスパを考えたら断然コチラ。

目黒タワーは580とかって話だから、ここの中古も早晩450程度で取引されるんでないの
山手線内側は年15%くらいの勢いで価格上昇してるでしょ

賃料が想定よりかなり低くなってしまっているので、高く売却できるか心配です。
売却するなら何年後がいいのでしょう。

>>622
文面からすると、とりあえず何年かはこのマンションに住むということでしょうか？。あまりすぐに住み替えると、登記費用や修繕積立基金などの出費の無駄が大きくなります。オリンピックもあることですし、最短で4〜5年後くらいが良いように思います。

どの部屋を購入されたかにもよるでしょうが、
たとえば10階の80平米強の3LDKが30万円強の賃料で出ていますから、
名目利回り5%で売却するなら、7200万円ということになります。
https://suumo.jp/chintai/tokyo/sc_shinagawa/bc_100024145810/

なお、30万円の賃料で貸しても管理費や修繕積立金などはこちらもちのため実質利回りは下がります。
計算を簡単にするための仮定とお考えください。

ちょっと古いけど、ここより駅近のゲートシティ大崎サウスパークタワーの最上階角部屋が80平米弱で6500万円で出てる。
http://suumo.jp/ms/chuko/tokyo/sc_shinagawa/nc_84115962/

他にも徒歩4分のブリリアタワー大崎の25階81平米が6490万とか。
http://suumo.jp/ms/chuko/tokyo/sc_shinagawa/nc_84393302/

大崎で7200万出すならいろいろな選択肢がある。

>>624
その部屋だったら、今の市況を考慮すると８０００万～８５００万で売れますよね。
そう考えるとやっぱり賃料が安すぎる。

>>625
ブリリアタワーは定借だけど、権利金648万込みの価格。
25階角部屋で窓も大きいLDK22.5畳は気持ちよさそう。

>>625
ゲートシティ大崎サウスパークタワーは築１７年。分譲時の価格も7200万位だっと考えると、6500万で売り抜けられればかなりお得な物件だったということですね。ただ、この物件はリフォームしづらいですね。624さんの間取りの方が優秀ですね。

ブリリアは周辺環境とグレードを考えるとこの値段でもお断りですね。