都心周辺の新築マンション価格はいつ下がりはじめる？その１０

マンション業界は減収増益のようですね。販売価格は下がりませんよ。

経済バブル崩壊しつつある状態は間違いなさそう、資金繰りで行き詰れば不動産も投売らざるを得ない会社や個人が増えてくるからもうしばらく待ちましょう。不動産も下落が徐々に始まっているので、どのタイミングが底値になるか見極めて行こう。

＞９２７
おもしろいよね。今度は何時が底値になるか待ち続ける訳ね。下がり始めたと確認出来る前に上がり始めるのを考え始めると、、、。

何時になったら買うの？。あなたの欲しい物件は売り切れるよ。MS相場の研究の前にあなたの収入減らす研究したら？。

最近のいろんな書き込みを読んでると、「＠４００万円/坪なら買いだ！」とか、「まだまだ上がる」とか云う意見がたくさんあるけど、２５坪＝１億円を出せる人がそんなに一杯いるのかね？
２−３年前からの豊洲付近や湾岸（港南）付近の大規模ＭＳの売り出しで、主力購買者のフツーのリーマン達が結構買っちゃったから、超高額物件（１億以上）購入者はかなり限られるのではないかな？２００８年度は原油、原材料の高騰が続き企業収益は悪化し、収入は横這い若しくは減少。高額物件の購入を先導した、一部の金融関係のリッチマンもサブプライムに端を発する株安で、収入は０７年度よりも確実にダウンするだろうし、結果、これまでのように都心だから即、完売と云うような事は、よほどお買い得でない限り難しいのではないかな？２００８年度は少なくとも、山手線外３０分以上の物件は投売りが始まりそうな気がするのだが。。都心部も＠４００万円以上は予想外に苦戦するのではないか。

>>929

都心３区は勿論、渋谷・新宿・文京・品川・目黒・世田谷、
下手すると杉並・中野まで新築は坪４００万以上の供給のほうがそれ以下より
多くなるはずだよ。新築買おうと思えばそういうのしか買うの無いんです・・・

これから２、３年はもしかしたら、逆に新築物件は値上がりするかもしれません。
今、新規供給は少ないわけですしね。
今物件の在庫は多いとは思いますが、1年経つと中古にカテゴライスされますし。

注意すべきは、コスト高のためになかなか値下げできないところ。
この点に関しては面積を減らしたり設備のグレードを下げるなどで対応してくるでしょう。
単に高いからとか安いからとかで考えないほうがいいかもしれません。
面積で言えば、坪単価は一つの目安にはなります。
逆に今の売れ残りを狙うのも手です。

今は価格が高すぎると言っている人は多いですが、
どの物件も高かった時代から、
誰もが買える多数のお手ごろ物件と価格を維持する物件、高額な物件
に分かれる時代になっていくのでしょう。
マンションは安心や便利さこそ価値ですし、それを買うものです。
だから特に立地が大事です。（駅、緑、病院、教育　※人によって便利さは異なる）

＞929
確かに25坪1億円（坪400万）を購入可能な層がたくさんいるとは思えませんよね。
数年前まではその半額くらいで港区湾岸エリアが買えましたので、主力購買層も一巡化してしまったような気がします。

山手線外の郊外が下落する可能性は十分あるような気がします。
しかし、山手線圏内・沿線エリアも「高値（坪400）」が維持されるかどうかはかなり微妙ですよね。
3Ａとか千代田、渋谷は別格だと思いますが、それ以外の山手線エリア（新宿、文京、豊島あたりをイメージ）は、いいとこ坪300（実際には250〜350？）くらいが限界だと思います。

坪300でも25坪7500万円ですからね。これでも、83平米のマンションとしては結構な金額ですよね。

>932
文京区西片に三井が作ろうとしているマンションも坪300万円になるのでしょうか？
だったら即買います。350万円でも即買います。
残念ながら坪400万円以上は確実だと思っています。

＞933
932です。
＞それ以外の山手線エリア（新宿、文京、豊島あたりをイメージ）は、いいとこ坪300（実際には250〜350？）くらいが限界だと思います。

↑こういった書き込みをしましたが、確かに文京で三井、三菱の物件だと現在は坪400くらいはしますよね。
本郷PHがまさにそうですね。（一部で坪400万以下の部屋もありますが）

http://new.realestate.yahoo.co.jp/bin/man_type_all?rps=1&lc=03&...

西片のマンションも坪400くらいはする気がします。
…ということは、932の書き込み（坪300が限界）は間違ってますね。すみません。
そもそも「新宿、文京、豊島」を一緒にしたことが間違っていたのかもしれませんね。

でも、将来的に坪400をキープできるかどうかはやっぱり疑問です。

今現在、足立区の坪単２０７万というのはどうなんでしょうか？

>935
感覚的には高いと思うが、今のご時世を考えるとそんなもんかもね。
とはいえ単に足立区と言っても広いので、利便性の良し悪しで評価は大きく分かれるのではないでしょうか。
場所に拘りが無ければ金町駅前のタワーが坪200チョイみたいなので、駅近を考えると割安かなと思う（葛飾区だと思いますが）。

９３６さん、私も割高だと思いつつ決めました。

都心は供給が限られるから高くて多少売れ残っても値下げは
しないだろうね。
完成後３年くらいなら在庫で持ったりするんじゃないかな。
今でも５年前に売り出された物件売ってる訳だしありえない話ではないよ。

ということは値下がり待つ人は少なくとも５年は待つ必要があるのかな。

都心は供給が限られるって理屈、もう何年も前から聞いてるけど、
一向に供給がへりませんねぇ。これからもどんどん出てくるみたいだし。

都心のいいところの供給は少なくなったと思いますよ。
値段だけじゃなく物件そのもののグレードも高いマンション、
知ってたら教えて下さい。
どんどんって三つや四つじゃないですよね？

竣工前後の売れ残り具合で念書取って１割引き位ってとこじゃないの・・・ねえ、デベさん？

>>934
高いね。。本郷PH。
100,120の億ションの間取りはさすがだけど、ちょい高収入サラリーマンの手の届きそうな
7000万前後の60タイプは、この額でこれかぁって感じだね。。

＞942
932です。
やはり高いと思いますよね。
これが文京区高額物件の現実なのでしょうが…。

個人的には80平米は欲しいので、そうなると9000万〜1億くらい必要になりますね。
とても手が出ませんね。

「都心の供給」については埋立地エリアだけはまだ供給の余地がありそうですが、昔から存在している土地の供給は減りそうですよね。
「都心からの距離」とか「利便性」以前の問題として私は埋立地は避けますね。

943さん
千住地区は再開発が進み、東京駅から7km圏内ですが、200万円/坪程度ですよ。

944さん
943です。
アドバイスありがとうございます。

でも千住エリアは、「都心から近いけど安い」ことは確かだと思うのですが、中古になった時の下落率も（他地域と比較して）高いそうなので、避けたいところです。

>943氏
あなた頭いいよ、そう避けた方が正解。これからは中古になった時の価格まで、よく推測して買うべきだよ。絶対、投売り始まるから、もう少し待って。来年半ば前後は、どの企業も苦しくなるから何か動きが有りそうな感じがするよ。

色々と話されて来たが、ざっくりと結論を言えば、

①ライフスタイルの変化により職住近接の需要は将来にわたって高く、
　都心部への需要は高止まりする。

②しかし、都心部のマンション価格は高騰、サラリーマン層がどうにか買える坪単価
　２００〜３００万円のところが限られてきたので、その地域に需要は集中せざるを得ず、
　結果としてその地域にそこそこの所得レベルの人が数多く、集中居住するようになり、
　飛躍的に発展する。

③首都圏の少子化を補う為、地方からの上京者の数は今後も高水準を維持する。
　これらの人は一旦、家賃レベルが低く、また賃貸ストックが膨大にある県境外周区に住む。
　この賃貸需要が、県境外周区の不動産価格を高止まりさせる。

④所得の二極化により、県境外周区に住む賃貸層の多くは、一生独身、一生賃貸となり、
　これらの地域はしだいに治安が悪化する。しかし、これが原因となり県境外周区の
　不動産価格が下がって行くのには、かなりの時間（１５年程度か？）を要する。

⑤県境外周区に住む賃貸層の一部は持ち家を取得する。
　高所得となった者は都心部を目指し、
　中間層は郊外の３千万円台のファミリータイプマンションを目指す。
　そしてこの選別が、県境外周区に住む賃貸層の質をしだいに劣化させて行く。
（尚、賃貸している場所周辺で持ち家を目指す人は少なくなる。何故なら、賃貸需要による
　土地利用が大きく、また、人口密度も高くなるので、利便性、環境にくらべ地価、不動産価格
　が高止まりとなるからだ）

⑥所得の二極化により、中間層の絶対数は減って行く。
　この為、郊外の３千万円台のファミリータイプマンションに対する需要は右肩下がりとなる。
　郊外が生き残って行くには、最初が肝心、魅力有る価格帯で、魅力ある大規模開発を
　現時点で打ち出せるところは生き残れるが、それ以外は難しくなる。

⑦この競争に敗れた郊外は、高齢化と人口減に悩まされ、そこの不動産価格はただ同然となる。
　この時点で、県境外周区に溜まり高齢化した賃貸層にも、持ち家取得の可能性が
　出てくる。④と同じく１５年後か？

＞947
いいまとめだと思います。頭が整理できました。

個人的には②の「都心部のマンション価格は高騰、サラリーマン層がどうにか買える坪単価
　２００〜３００万円のところが限られてきたので、その地域に需要は集中せざるを得ず」というエリアに興味があります。

でも、坪単価300万以下の都心隣接区なんて現在の相場ではなさそうですよね？
そうなると新築では無理そうですので、築浅の中古ならば何とかなるでしょうか？

目白エリアを除く豊島区ならば可能ですかね？
（ちなみに豊島区は都心部ではなく、都心隣接エリアですね。）
そこそこ安くて、地盤もしっかりしていて都心に隣接しているという条件ですと豊島区が思い浮かびます。
新宿区も魅力的ですが、もう少し高いようなイメージがします。（東と西では価格差がありますが）

947さん、オススメの②を教えてください。お願いします。

まさかそれは豊洲ですってオチなんじゃ・・・

豊洲はありえないでしょう。

地盤の大半が汚染されたゴミで構成されてますからね。
地盤沈下のリスクも大きい気がします。
数十年後は「アトランティス化」？

>>947

②は要するに城東が底上げされるとおっしゃりたいのかな？

＞951
947です。

「城東の底上げ」なんて一言も申し上げていませんが…。（そう読めましたか？）
個人的には「城東は様々なリスクだらけのエリア」だと思っているので、購入は絶対に避けたいです。

で、どこ？
城東切っちゃったらそんな場所なくない？

そうだね。
23区内の新築マンション価格動向（その20）スレでもこっちでもいいけど
一応聞いておきたいね。

そこそこの収入層が集まって飛躍的に発展という状況に一番当てはまってるのは、現実的には、豊洲、芝浦、武蔵小杉あたりでしょうか。

結局そういうオチですか・・・
がっかり。

>>967
長期の開発には一山・二山あるでしょうし、最初からそれは織り込み済みでしょう。

>>957
そうですね、豊洲の場合は住居系だけでなく、商業系、大学、オフィスビルと複合開発だから
リスク低いですね。

一方、武蔵小杉はほぼ住居系一本だから、他のニュータウンと同じで住民が高齢化した時の
リスクは高いですね。

そもそも都心かどうかの差が大きい

下がる派は核心的なことを忘れている。
今はバブルの時と違って、日本が違う国になってしまっていることに気づいていない。
昔の日本は1億総中流だったが、今はアメリカや中国などと同じ格差社会。
アメリカでは人口の1％が富の6割を持っているのですよ。あなたはアメリカ人を
さす時、数兆円を持っているゲイツを思い浮かびます？それとも食うものもない
3500万のアメリカ市民を思い出します？日本もますますこの傾向が強まります。
人口が減少とか、不景気とかそんなの関係ない、お金を持っている組は
どんどんお金持ちになるんです。100万の元金で100万を稼ぐのは難しいですが、
10億で1億を儲けるのはとても簡単。お金でお金を生む構造になっていますから。
だから、お金持ちが都心に住み、一般人は郊外、＊＊＊はスラム化してしまう。
これが今後の日本の姿。

一時的な下げがあっても、都心のいい物件が一般リーマンに手に入ることは
もうありません。

でも、960さんも大事なことを忘れていますよ。
景気が悪くなったり、投資する雰囲気では
ないときは金持ち、貧乏に関係なく投資しませんよ。
それはどこの国でもどのようなシチュエーションでも
同じです。

本当に欲しい家がある人は景気が下がるまで
待つべきです。サラリーマンでも都心に家が買える
チャンスはあると私は思っています

頭抜き出ているのが豊洲と芝浦ここはデベがしっかりしているし駅から近い。
逆に今後スラム化が予想されるのが港南ここはいろいろなデベが勝手に開発して統一が全く取れていないし駅から遠い。
武蔵小杉は駅から近いがデベが勝手に開発しており今後不安でも交通の要なので港南よりは良いでしょう。

>>962

今の都心物件の在庫量だったら、子供用とか愛人用含めた
富裕層の実需で売れちゃいそうだけどね。

芝浦（アイランド）は三井不動産が賃貸棟を建てて人が
入れ替わるようにして街が衰退しないよう配慮している
らしいね。多摩ＮＴなどの反省を活かしているんだって

港南や芝浦のネックは交通だね。鉄道はともかく道路が
線路で分断されているし、事実上札の辻を通るしかない。
もう少し線路を横断できる道路が増えないときついですね。

都心と郊外とはもともと潜在能力が違いますから、普通は資金的余裕さえあれば都心を選びますよね。武蔵小杉って郊外の割りに高いよな。
二子玉も笑えるけど、この２つの争いは見ものッス

>>965
芝浦、港南に違和感を感じるのは、どんづまり感ですね。
広がり感が無い。
内陸の起伏が多いところも同じ感覚がありますね。
文京区とか新宿区とか
好みの問題でしょうが・・

>>967

そうなんだ。俺実家が神楽坂なんだけど豊洲とか勝どきと
か平らなところは逆に落ち着かないんだよ。
今は港区だけどやっぱり坂と路地がある街が好き。
広がり感って隣の町とつながって連続性を感じるという意味
なら同意だけどね。

>>968
ごちゃごちゃしながら繋がっているのが好きな人いますね。
下町情緒ってやつですね。
谷根千もそうですね。
私は坂が多いところは、見通しが悪くって将来移民が増えて行くと怖いから嫌ですけど。
それに、年取った時困りますよ、文京区あたりでお気の毒なお年寄りをいっぱい見かけます。
そんなの見ると長年住むところじゃなくて、隠れ家的に若いときに一時期住むところかと思います。

≫965,967
芝浦・港南は道路が線路で分断されているけど、それは土日しか車に乗らないような
人にとってはメリットですね。湾岸道路は使い勝手がいいです。
札の辻で渋滞に巻き込まれることはまずないので、新宿あたりでも20分くらいで
いけますね。あまり行かないけど。
横浜も高速使えば20分、羽田は15分、成田も45分。

世田谷に住んでるときは細い道路や渋滞もそれほど苦ではなかったのですが、
最近はちょっとした渋滞でもイライラしてしまう。

まぁ雰囲気は好き好きでしょう。
海外居住経験ある人が近所に多いので、交通利便性や職住近接を重視する人には
悪くない場所です。

湾岸こそ若いときの一時的な住まいでしょ。
老後は定番だけどやっぱり広尾か青山あたりがいいなぁ。

>>970
自転車なり徒歩なりで散策が好きな人には向いていませんね。
住むだけ住んで、用事のあるところに車でピュイっと行く、そんな生活ですね。

>>969

長年住むところじゃないってか。失礼しました。
でもうちの一族明治のころから
牛込に住んでいるし土着の民だからしょうがないのよ。
墓もあるし土地に縛られているわけだ。フリーハンド
で合理的判断で住む場所選べるのはうらやましい限りだ。

１００年後は湾岸もそうなるのかね。平成時代に豊洲
に入殖しましたとかね（笑）

>>973
代々長年住めば生活の知恵もできてくるでしょう。
でも、今みたいに長寿社会になってくると、正直言って大変じゃないですか？
昔はまだ良かったと思いますが・・

>>970
確かに世田谷から都心の銀座や日本橋・六本木・台場などの
目玉スポットに車で出かけると大変ですよね。まず国道246でるまでと、
踏み切り渡るだけで渋滞で、なんとか渋谷なら我慢できるものの、
銀座界隈にでかけるとなると、凄い時間がかかり半日というより
1日は潰すことにことになりますよね。元々畑のあぜ道道路にしたから
しょうがないんだと思います。
港区湾岸＆内陸地区（新橋〜品川間等）だと、世田谷に比べ同じ時間で高速乗ると、
御殿場や小田原、東北道に行っても群馬の佐野あたりまで軽く行けちゃいますから、
やはり都心の住みごこちは、時間の面でもトップクラスの住人層にあってるとも
いえるのでしょうね。