都心周辺の新築マンション価格はいつ下がりはじめる？その１０

＞56
あの東急もあと２年くらいで沿線の売り物件が枯渇するらしく、
売り情報を集めてまわってるよ。

デべの今の懸念は土地仕入られず、売り物件がなくなることなんだよね。
だから売り渋りしてる。
将来売る土地がいっぱいあったらここまで売り渋らないでしょ。

株式市場で言うと玉が吸い上げられた状況で、吹きあがるのはここから
のような気がする。

芝浦港南地区に著名デベの新たな新築賃貸物件が
今夏に入居開始になるようです。

①賃料単価＝＝平米4000円弱〜5000円弱
②駐車場＝＝＝50000円強
③賃料＝＝＝＝最低118000円（25平米)〜500000円(102平米）
駐車場料金は分譲より高め。広さは50平米以上中心。

下がらない派と騰がる派は皆、排除しようとする必死な
下がる（下がって欲しい）派！
大学教授さん、クダラナイ罵倒など気にせずガンガン
夢見がちな下がる派に現実を教えてあげて下さい。

私は既に購入済みなので自分の利害を絡めて発言しているわけではありませんが
最近の報道を見るとやはり、潮目が変わりつつあると考えざるを得ません

一つは阪急リートの利回りが、10年債利回りを下回ったこと。これまで収益還元法に則っているのでバブルではないとの主張が強かったのですが、これは既にＲＥＩＴバブルといわざるを得ない現象です。
もう一つは長期金利の動向。福井日銀総裁が昨日の会見で早期利上げに慎重とも取れる発言をしたにもかかわらず、先高観が強いこと。原因は米国の長期金利急騰にあり、５・５%に達し、日本も２%超えの可能性との報道（日経）。世界的に金利上昇局面に入った可能性がある。
もうひとつは、先月の２３区内の新築住宅着工数が過去最高となったとの報道。

　もしかしたら、夢見ているのはなお、地価の先高観を持っている多数派かもしれない。

土地価格の上昇や建築資材の高騰により、どんどん高価格化していきますね（特に供給すべき土地がでない超都心）。超都心はさておき、問題は、どこまで、いつまで、購入してもらえるか？

都心への人口一極集中に期待をかけ、あと数年は上昇して欲しいのですが、このところの金利の動きが私も気になります。現状は潮目が変わったと見るべきなんでしょう。家計ペースを上回る高価格化の進行の自然な帰結なんでしょうかね。

長期金利の上昇はそろそろ一服するのではないか。国内の資金需要は未だ盛り上がっておらず、基本、金余りの状況は変わっていないし、日銀の利上げも政治や景気に配慮して小刻みなものとなる可能性が高い。

弱気派は不動産市況の潮目が変わったというが、強気派の見方は踊り場だ。個人的な見方は後者なのだが、賃料が上昇するかどうかが鍵だ。住宅向けは上がらないというが、本当だろうか?

何かの記事で、オフィス向けは上がっていて、まだまだ上昇余地ありと聞いた。住宅向けが上がらないのは、高額賃貸マンションの供給が重なっているだけではないのか? だとすると、在庫が掃けたら賃料上昇となってもおかしくない筈だ。

逆に賃料が今後も上がらず、金利がジワジワ上がり続ければ、これは怖い。その時は弱気派に転じる覚悟なのだが、今予想するのは本当に難しい。

一つ聞きたいのですが
「都心部の土地の大幅な減少」,「建築資材の高騰」,「都心への人口一極集中」
は現在進行形で確実に起こっている現実ですよね？
供給価格に需要価格が一般サラリーマンが付いて行けなくなって来ているのは解るし
金利だの細かな要素があるのは解るが、上記の三大要因がある限り
どう考えても、都心のマンション価格が下がる要因が見つからんのだが
「下がる派」は何を持って「下がる」と言えるのか教えて下さい。
「下がる派」の代表的存在の元祖匿名氏も結局この問題には答えられない
らしく難癖つけてアチラに逃げてしまいましたね。

再掲です

都心というか都内への一極集中ですが、これまでサラリーマンの年収の５倍以内という割安な値段でマンションが供給されてきたから人口が増えてきたわけで、これを都心回帰といいます。
でも、これだけマンション価格が上がれば、普通のサラリーマンは買いたくても買えないでしょう。バブル時代はずっと都心人口は減少を続けていました。むしろ、そのバックにいる都心でも城南でも、手が届くようになればいい物件を買いたい、そういう意味で所得さえ上がれば都心不動産の価格の下支えになるような人たち、そうゆう首都圏全体の購買層が団塊ジュニアの後は急速に減少していくのです。正確に言うと労働力人口は現在既に減り始めています。いわば都心がトップとすれば、それを支えているピラミッドの土台部分がどんどん先細って行くわけです。
地価については、価格を決めるのは供給サイドじゃないでしょう。供給サイドがいくら土地を高値で買い込んで、資材価格高騰をいって高値をつけて売り出しても、エンドユーザーが買えなければ、それで終わりです。売れ残るだけです。
つまり、庶民が買える物件価格のマキシマムがたとえばこれまで６０００万円だったとします。金利が１%上がってしまったので５０００万円の価格の物件しか買えなくなりました。資材価格が上がってこのうち３０００万円を建設費に当てなければなりません。残ったのは２０００万円。これで、土地を購入して利潤がでる（場合によっては出ないかもしれません）ところまで地価が下がる。これが市場メカニズムなのです。
ここで、変数を加えるとしたら庶民の所得が向上してまた、６０００万円まで買えるようになることです。そうすれば３０００万円で利潤が出るまでに地価が上がりえます。だけど勤労者の給与は８年連続で前年比マイナスというのが現実です。
大手不動産会社が過去最高益をこれからもずっと更新続けるなんてありえないでしょう？どこかで価格の天井に当たって利益がピークを打つものなんです。
ＭＲなどで聞くデベの主張はすべて供給サイドに立ったものばかり。もっと本質を見つめたほうがいいと思います。

すべてについて、すでに議論されているよ。
それでなっとくしないなら、現在進行形で確実に起こっている、
という根拠をあなたが披露したほうがいいと思いますよ。

・建築資材の高騰
これは確実に今後も続くでしょう。中国、インド、ロシアが飲み込んでいきますからね。

・都心部の土地の大幅な減少
先高感がある限り、土地は出てきませんね。これは人々の期待如何で変わってきますね。

・都心への人口集中
最近はどうなんでしょうね。土地が上がって、相対的に人々が郊外に流れれば、状況は変わってきますが、人口増減と不動産価格の相関性は少なくとも過去は無いので、要因としてはどうでも良いですな。

上がりすぎた反動はあるかもしれないけど、2004-2005年水準になる可能性は極めて低いでしょうね。金利上昇つったって、10年2%超えて無いじゃん。有り得ない低金利だよ。

日本人はレバレッジをかける＝バブル時代の失敗の記憶に結びつくから、どうしても保守的な人が多いね。だから世界から取り残されるという事実に気がつかないと。今後もますますリスクテイカーの外国人に富を吸い取られちゃいますよ。

>>69
それでは高止まりする事はあっても下がる要素の原因には
全くなって無いような気がするんですが・・・。
再掲してもらってアレですが>>68の三大要素の答えに全然成ってないですよね。

では三大要素を踏まえてどーやって価格を下げるかを考えましょうか？
結局は外装、内装の大幅な仕様の低下位しか思いつかないですね。
仮に都心価格が「下がる」としたら現在の新築マンションの仕様には到底及ばない
安っぽいマンションしか出来ないと思うのですが違いますか？

>>71
全く持って同意です。
弱気派は何故、「価格の上昇が止まる＝価格が下がる」と言う思考回路になるんでしょうか？
高止まりする事はあっても都心価格が今後下がる要因は全く０だと思います。
今、都心価格が下がると言って待ち続けている人は、一生賃貸暮らしか
結局は郊外物件への妥協の二択しか無いのでしょうね。

フツーに考えて、売れなきゃ下がるんじゃないの？

土地の価格が下がって欲しくない人の意見だね。
何か利害関係があるんでしょうか？

しれっと、四項目から三大要素になってるね。

２０００年のＩＴバブルの時代
日経平均は２万円をつけましたが、地価は低落傾向のままでした
米国でも当時、単年度で財政黒字にまで達しましたが、地下は横ばいで、地価が本格的に上昇したのはその後のＩＴバブル崩壊でＦＲＢがほとんどゼロにまで金利を下げた後でした。
言わんとするところは、地価はその時々のメンタリティーと金融政策の如何によって大きく左右されるということです。
しかし、長期的に見ると人口が大きく左右します
もう一度繰り返しますが、東京でさえ、労働人口＝土地の購買層はまもなく減少に向かうのです。もし、都市部人口と地価が関係ないとしたら、高度成長時代に地価が上がりつづけたのはなぜでしょうか。
それから、米国は賃金が３−４%伸びているインフレ傾向の強い国です。その米国ですら長期金利が５%に近づくと不動産バブルは崩壊したのです。日本のような賃金の伸びがほとんどなく、物価がほぼゼロ（需要が弱い）の国では欧米の金利とは比べられない。米国は５%で日本は２%だからまだ大丈夫とはいえないのです。
強気派の方にお尋ねしますが、あなた方は２００２年とか３年になんといっておられたのでしょうか。このように強気でいられましたか？地価をめぐる状況は数年で大きく変わりうるのです。

>>74-75
意見て言うか質問してるんですがね・・・。
反論するならブツブツボヤいてないでちゃんと論理的な話をしましょう。

ではもうちょっと優しい話にしますか？

デベが高額で取得した土地と高額で入手している建築資材で
どーやってマンションの供給価格を下げられるのでしょう？

デベも以前のような大量供給時代にライバル会社に負けぬよう無理して供給価格を下げて
即日完売を狙うより、供給数が大幅に減った今は価格を上げて（適正価格に戻して）
ジックリ売った方が永い目で見れば儲けは大きい事に気付いたんですよ。
２，３年のような都心に一般サラリーマンが３ＬＤＫのマンションを
買える時代はもう二度と来ないでしょうね。

>>79
正に貧乏人の発想だな〜

では、その質問に３文字でお答えしましょう。

　　　　　　　　二極化

貴方がローンの審査に通らなくても、マダマダ都心にマンションが欲しい人と
都心にマンションが買える人は日本にも海外にも大勢いるんですよ。

アク禁が解けたのかね。

>>80
どこがどう理論的で無いのか理論的に反論して下さいね。

こういうニュースもあるからね
玉が無いといっているデベは知っているのかね？知っててもだんまり？？？
これから数年したら戦前からの一等地の玉がしこたま出てくるよ。
その頃は需給バランスも良くなって価格もこなれるかも知れないしね　楽しみ〜
宿舎の相当数は都内にあるから、私は１００万平方メートルが都内で供給されると見ている。
そこが高層マンションになれば相当の供給量ですね。
＜日経　ＨＰより＞
国有不動産、全国で900カ所売却・財務省有識者会議が最終報告書
　財務省が検討してきた国有不動産の売却計画が15日固まった。公務員宿舎や庁舎
など全国で合計900を超す不動産物件を売却。都心の庁舎ビルの高層化も進める。
国の資産・債務改革の一環で、2015年度末までに1兆6400億円の売却収入を見込む。
都市部の優良物件の大量売却で不動産売買が活発になる可能性がある。
　政府は、「小さな政府」の実現へ国の資産と負債を圧縮する方針。財務省の有識
者会議が15日、売却物件などを盛り込んだ最終報告書をまとめた。一部ではすでに
売却手続きに入っているが、来年度から入札などが本格化する。
　売却対象として新たに固まったのは、北海道、福岡県など全国16都道府県にある
637の公務員用宿舎。総面積は309万平方メートルで東京の日比谷公園の19倍に相当
する。神戸の本山地区など人気の住宅地も含まれる。買い取った民間事業者は住宅
などに転用する見通し。すでに決まっている東京23区内の約250の物件と合わせ、
宿舎の売却物件は合計900弱になる。(01:49)

私の見方は以下のとおりです
世界経済は中国，インドなど新興国の急成長と米国、ＥＵ諸国の堅調な経済情勢から当面は拡大を続ける
旺盛な資金需要から世界の金利は上昇傾向を続ける
日本の金利も上昇するが、世界的に見ると成長率は低く、金利格差は拡大する。このため円安傾向は続く。
新興国の旺盛な需要に供給が追いつかず、コモディティ価格は経済にダメージを与えるぎりぎりの上限まで上昇する。

　このため、私の投資方針は
外貨、外国株式、国内輸出産業株、コモディティファンドです。

一方，日本の不動産、特にレジ系には弱気です。

①外貨ベースでみると安くなる
②給与の伸びは低く、不動産の購買力の大きな伸びは期待できない
③金利が物価上昇率や給与所得の伸びを超えて上昇する
④労働力人口は確実に減少する


　世界的に見て投資対象としての日本の不動産購入は不利で、私は弱気です。

８４、８６さん

この調査の詳細を知らないのですが、少なくとも、なんの疑念も無く、これを信じるのは
危険だと思います。

年金、生活保護世帯の異常な多さに驚かされますが、この理由は例えば、調査が電話で
日中行われたため、電話に出た人が、高齢者が飛び跳ねて多かった、といったことが
考えられるのでは無いでしょうか。逆に、携帯の普及で、若年層はほとんど、こたえていないとか。

いずれにせよ、こういう、全世帯の調査でない、かつ回答率のあまり高くない調査を
鵜呑みにするのは危険です。

このスレの一部の人が関心あるのは長期的な東京の不動産価格ではなく
自分が購入した都心周辺の、いわゆる湾岸地域のマンションの転売価格であり，転売完了後は不動産市況への関心は急速に薄れていくのではないでしょうか。
それならそうと、投稿の際には一言言っていただけると、ほかのまじめな議論と区別できるのでありがたいのですが

感情的に煽ってみれば少しはマトモな意見も出るかなと思ってみましたが
どれもこれも相変わらず、現実逃避の希望的楽観なレスしか生まれないですね。

私は既に、都心物件購入者で１００％満足なマンションを手に入れて
今の場所に永住するつもりで転売する気も全く無い為、正直
今後都心のマンションが騰がろうが下がろうが関係ないんですよね。

何故、このスレに来ているのかと聞かれれば、ただこー言う場で
議論をするのが好きなだけとしか言いようが無いですね。
勿論、常にフラットな考えを持ち、同意する意見があればそれに賛同する姿勢もあります。
しかし今のところ「下がる派」の建設的で論理的な意見は一切無く
同意するにも全く同意出来ないと言うのが現状です。

何故なら誰も他の２項目も含め
「都心部の土地の大幅な減少」,「建築資材の高騰」については
希望的楽観ですら反論できていないのですから。

強気派の人は、発言とは逆に本当は既に自分のマンションの転売算段していて、それまでの間、皆が強気でいてくれさえすればいいんじゃないかな

デベ業者とそうでない人がまるわかりですね。

自宅用で買った人、子供2人と仮定して、100平米くらいで
都心周辺のマンションを買いました。
売る必要が、あるんでしょうか。広さも充分だし。
今の金利状況で考えると、長期固定金利＜賃貸利回り
でしょう。空室リスクはあるにせよ、せっぱつまった人がそれほどいるとは思えないですよね。必要に駆られて売らなきゃいけない人、そんないますかねえ。
湾岸マンションあたりは、キャピタルゲイン狙いで買っている人が多いので、有り得ますが。
私の周辺、不動産の売り情報、殆ど無いですね。たまにあるとすぐに買われていくようです。
国有不動産は、確実に高値販売ですよ。マスターブーを見れば分かるでしょう。入札形態にしてデベが買って、安くなるわけがない。

私は一般的サラリーマンなのでこの時期に不動産購入を思い切るこ
とができません。全額キャッシュまでは無理でも頭金程度はそろっ
ていますが、参議院選挙後に確実に来るであろう消費税アップ、
人口推計見直しに伴う年金掛金のアップ、原料高による生活用品や
自治体再建法による公共料金等のアップ等、個人負担額の増加は確
実です。
両親から援助してもらえる家庭は心配無用でしょうが、両親も長生
きする時代ですから、相当の資産家や同居世帯でもない限り、安易
に子供に金銭的支援もできないでしょう。
今は人生９０年時代ですから、あまり早く買いすぎると建て替えが
必要になります。自分が死んでも妻が年老いてから費用を払えず路
頭に迷いかねませんので、今は４０歳ですがしばらくは社宅住まい
で我慢して、あと１０年ぐらいして（５０歳ぐらいになって）から、買ったほうが賢明かな？と考えています。
その頃は人口減少も顕著になり、不動産価格もこなれてきているで
しょうからね。さすがに一生のうちに２回も建て替えはごめんです。

マンションなんて同じ物に長くは住まず、
適当な時期に買い変えて住む人も多いですよ。
私はもう２回住み替えましたけど。ローン無しだから気楽です。
古い方は売るので新規に需要が生まれるわけではありませんがね。

通勤苦や周辺環境、賃貸の支払いが気にならない人は
無理して買う必要は無いと思いますよ。
私はどれも気になるので早めの購入に踏み切りました。
人生価値観は人それぞれですね。

山手線の外側の物件なんて、
新たに出てきても、いらないよ。

西は、北区、荒川区、足立区、葛飾区、江戸川区、墨田区、江東区、
港区の東側と、中央区のほとんどは、欲しくない。

東は、練馬区、豊島区、新宿区の西側、中野区、杉並区、世田谷区の西側、目黒区の西側、大田区の南側、品川区の東側は、欲しくない。

住環境が悪いか、都心から遠いか、どちらかだ。
電車でも車でも、20分以上かかる。出かけるのが、面倒になる。

山手線の内側、
かつ＊＊が少ない地域だったら、いいね。
うちの近所、出物が少ない上、空きが出ると、即埋まってる。

ここの読者の９割方、住めっこないけどね。

上の、＊＊は、「低所得層」です。

ねえねえ前から聞きたかったんだけど
山の手の内側に住むと何か良い事あるの？
ハッキリいって何の魅力も感じないのだがｗ
山の手内の良い所って何？
まさかブランドとか資産価値とか言わないよね？

結局、不動産にしか意識が向いていないから、これからやって来るであろうその他の
負担増には意識がいかないんでしょうね。
その他のコストは今のままで、物件とローン金利だけは上がるから早く買わなきゃ・・・
と焦っているんでしょうね。なんと都合の良い解釈だこと。
物件や金利が上がるということはその他の生活コストも上がってくるのにね・・・
実際に今月から住民税も相当上がっているでしょ？軽減措置がなくなったからね・・・
今でぎりぎりのローンを組んでいる人はこれから大変でしょうね。
マンションは豪華でも、食事は毎日安売り品ですか？

>>99のような人間が住んでいる地域がとても民度が高いとは思えない。
布団オバサン並みに絶対に近隣住民にはなりたくタイプだね。
って言うかこんだけ他の地域の悪口言っておいて自分の地域の名称
言えない時点でコンプレックスの塊みたいなもんだ。
かなり無理して買っちゃった割りには意外と住み辛くて、後悔してるんだね・・・カワイソウ

当然コストに利益を加えて値をつける（できればたっぷり）。
で、その価格で売れなきゃどうなる？
１つはそのまま。もう１つは、値下げだ。
だから、体力のない業者から採算割れの恐れも指摘されるようになる。地価や資材が上がったからと、顧客がそれを理解し大変ですねご苦労様と受け入れ高価格で買い続けてくれればよいのだが、受け入れなければ、そこまで。

この板には独身なのにマンションを購入した人や子供を作らずDINKS
で人生送ると決めた「ローンを払っても使えるお金が十分にある人」
も多数含まれているでしょうから、家庭持ちの人は一緒の立場で考え
ない方が懸命ですよ。家庭持ちはいろいろとコストがかかります。特にこれからは税金や社会保障費も上がるし、老後資金もためなくては。
子供にとって幸せなのは、豪華絢爛なマンションに住むことではなく
、人並みの生活（友達に指摘されない服装、楽しみに思えるような毎日の食事、ストレスのたまらない遊び場等）ですからね・・・
冷静に・・・

最も安かった２００１〜２００２年頃の物件でも「毎月の家賃は賃貸並み」とうたっ
ていても、実際には管理費、積み立て費、駐車場代、固定資産税等を払えば結構な支
出になっていましたからね。計算したらすぐにわかります。

>>105
その通り！自分が毎日毎日定年までの数十年間、往復２，３時間の
通勤地獄を我慢するだけで家族が幸せに暮らせるならそれで良いじゃ無いですか！

駐車場代はなしでしょう。

清貧という言葉がかつてありましたね。

豪華絢爛とかカネまみれとか、ホリエモンや例のファンドの金持ちを思い出しました。

別に、賃貸でも管理費払うし、駐車場代も払うし、
固定資産税なんて微々たるものを気にしてる人はそりゃ
買わないほうが良い。