都心周辺の新築マンション価格はいつ下がりはじめる？その１０

>943氏
あなた頭いいよ、そう避けた方が正解。これからは中古になった時の価格まで、よく推測して買うべきだよ。絶対、投売り始まるから、もう少し待って。来年半ば前後は、どの企業も苦しくなるから何か動きが有りそうな感じがするよ。

色々と話されて来たが、ざっくりと結論を言えば、

①ライフスタイルの変化により職住近接の需要は将来にわたって高く、
　都心部への需要は高止まりする。

②しかし、都心部のマンション価格は高騰、サラリーマン層がどうにか買える坪単価
　２００〜３００万円のところが限られてきたので、その地域に需要は集中せざるを得ず、
　結果としてその地域にそこそこの所得レベルの人が数多く、集中居住するようになり、
　飛躍的に発展する。

③首都圏の少子化を補う為、地方からの上京者の数は今後も高水準を維持する。
　これらの人は一旦、家賃レベルが低く、また賃貸ストックが膨大にある県境外周区に住む。
　この賃貸需要が、県境外周区の不動産価格を高止まりさせる。

④所得の二極化により、県境外周区に住む賃貸層の多くは、一生独身、一生賃貸となり、
　これらの地域はしだいに治安が悪化する。しかし、これが原因となり県境外周区の
　不動産価格が下がって行くのには、かなりの時間（１５年程度か？）を要する。

⑤県境外周区に住む賃貸層の一部は持ち家を取得する。
　高所得となった者は都心部を目指し、
　中間層は郊外の３千万円台のファミリータイプマンションを目指す。
　そしてこの選別が、県境外周区に住む賃貸層の質をしだいに劣化させて行く。
（尚、賃貸している場所周辺で持ち家を目指す人は少なくなる。何故なら、賃貸需要による
　土地利用が大きく、また、人口密度も高くなるので、利便性、環境にくらべ地価、不動産価格
　が高止まりとなるからだ）

⑥所得の二極化により、中間層の絶対数は減って行く。
　この為、郊外の３千万円台のファミリータイプマンションに対する需要は右肩下がりとなる。
　郊外が生き残って行くには、最初が肝心、魅力有る価格帯で、魅力ある大規模開発を
　現時点で打ち出せるところは生き残れるが、それ以外は難しくなる。

⑦この競争に敗れた郊外は、高齢化と人口減に悩まされ、そこの不動産価格はただ同然となる。
　この時点で、県境外周区に溜まり高齢化した賃貸層にも、持ち家取得の可能性が
　出てくる。④と同じく１５年後か？

＞947
いいまとめだと思います。頭が整理できました。

個人的には②の「都心部のマンション価格は高騰、サラリーマン層がどうにか買える坪単価
　２００〜３００万円のところが限られてきたので、その地域に需要は集中せざるを得ず」というエリアに興味があります。

でも、坪単価300万以下の都心隣接区なんて現在の相場ではなさそうですよね？
そうなると新築では無理そうですので、築浅の中古ならば何とかなるでしょうか？

目白エリアを除く豊島区ならば可能ですかね？
（ちなみに豊島区は都心部ではなく、都心隣接エリアですね。）
そこそこ安くて、地盤もしっかりしていて都心に隣接しているという条件ですと豊島区が思い浮かびます。
新宿区も魅力的ですが、もう少し高いようなイメージがします。（東と西では価格差がありますが）

947さん、オススメの②を教えてください。お願いします。

まさかそれは豊洲ですってオチなんじゃ・・・

豊洲はありえないでしょう。

地盤の大半が汚染されたゴミで構成されてますからね。
地盤沈下のリスクも大きい気がします。
数十年後は「アトランティス化」？

>>947

②は要するに城東が底上げされるとおっしゃりたいのかな？

＞951
947です。

「城東の底上げ」なんて一言も申し上げていませんが…。（そう読めましたか？）
個人的には「城東は様々なリスクだらけのエリア」だと思っているので、購入は絶対に避けたいです。

で、どこ？
城東切っちゃったらそんな場所なくない？

そうだね。
23区内の新築マンション価格動向（その20）スレでもこっちでもいいけど
一応聞いておきたいね。

そこそこの収入層が集まって飛躍的に発展という状況に一番当てはまってるのは、現実的には、豊洲、芝浦、武蔵小杉あたりでしょうか。

結局そういうオチですか・・・
がっかり。

>>967
長期の開発には一山・二山あるでしょうし、最初からそれは織り込み済みでしょう。

>>957
そうですね、豊洲の場合は住居系だけでなく、商業系、大学、オフィスビルと複合開発だから
リスク低いですね。

一方、武蔵小杉はほぼ住居系一本だから、他のニュータウンと同じで住民が高齢化した時の
リスクは高いですね。

そもそも都心かどうかの差が大きい

下がる派は核心的なことを忘れている。
今はバブルの時と違って、日本が違う国になってしまっていることに気づいていない。
昔の日本は1億総中流だったが、今はアメリカや中国などと同じ格差社会。
アメリカでは人口の1％が富の6割を持っているのですよ。あなたはアメリカ人を
さす時、数兆円を持っているゲイツを思い浮かびます？それとも食うものもない
3500万のアメリカ市民を思い出します？日本もますますこの傾向が強まります。
人口が減少とか、不景気とかそんなの関係ない、お金を持っている組は
どんどんお金持ちになるんです。100万の元金で100万を稼ぐのは難しいですが、
10億で1億を儲けるのはとても簡単。お金でお金を生む構造になっていますから。
だから、お金持ちが都心に住み、一般人は郊外、＊＊＊はスラム化してしまう。
これが今後の日本の姿。

一時的な下げがあっても、都心のいい物件が一般リーマンに手に入ることは
もうありません。

でも、960さんも大事なことを忘れていますよ。
景気が悪くなったり、投資する雰囲気では
ないときは金持ち、貧乏に関係なく投資しませんよ。
それはどこの国でもどのようなシチュエーションでも
同じです。

本当に欲しい家がある人は景気が下がるまで
待つべきです。サラリーマンでも都心に家が買える
チャンスはあると私は思っています

頭抜き出ているのが豊洲と芝浦ここはデベがしっかりしているし駅から近い。
逆に今後スラム化が予想されるのが港南ここはいろいろなデベが勝手に開発して統一が全く取れていないし駅から遠い。
武蔵小杉は駅から近いがデベが勝手に開発しており今後不安でも交通の要なので港南よりは良いでしょう。

>>962

今の都心物件の在庫量だったら、子供用とか愛人用含めた
富裕層の実需で売れちゃいそうだけどね。

芝浦（アイランド）は三井不動産が賃貸棟を建てて人が
入れ替わるようにして街が衰退しないよう配慮している
らしいね。多摩ＮＴなどの反省を活かしているんだって

港南や芝浦のネックは交通だね。鉄道はともかく道路が
線路で分断されているし、事実上札の辻を通るしかない。
もう少し線路を横断できる道路が増えないときついですね。

都心と郊外とはもともと潜在能力が違いますから、普通は資金的余裕さえあれば都心を選びますよね。武蔵小杉って郊外の割りに高いよな。
二子玉も笑えるけど、この２つの争いは見ものッス