23区内の新築マンション価格動向（その21）

2008年景気展望(2)　景気が後半に上向く理由
http://www.nikkeibp.co.jp/sj/2/column/o/115/

今年前半の景気は低迷するとわたしは述べたが、後半の景気については楽観視している。ただ、誤解しないでいただきたいのは、景気が上向くといっても、あくまでも株価や地価が上がり、日本経済全体がやや活気を取り戻してくるという意味だ。景気回復の恩恵を受けるのは大企業や金持ちなどのいわゆる「＊＊＊」であって、一般庶民の家計は、まだまだ我慢の時期が続くだろう。

少子化による人口減、格差の拡大と騒いでいるフリはしているが、お国の本音は別の
ところにあるのです。アジアの中の日本、アジアの成長力を日本に取り込む。この一点です。

一つはアジアの富裕層の取り込みで、その中心となるのが東京都心部です。
都心部は治安も良く、地下鉄網も至便で、基礎的な部分では申し分ないと云えます。
さらには、東京の観光力のアップと文化発信力のアップ、都心部に知的レベルが高い人の居住
推進＝都心回帰の推進です。町並みの整備については、関東大震災時に基礎が作られている
ところであれば、資金さえ注ぎ込めば見違えるように良くなります。
語学の問題についても、日本のユビキタス技術をもってすれば、簡単に解決できます。
新東京デジタルタワーの建築もその為のインフラです。

もう一つは、アジアから優秀な人材の確保です。富裕層の取り込みとほとんど同じ手法ですが、
違う点は、地方大学の大学院機能の都心部集積、首都圏大学の中枢機能の都心回帰、
それと産学協同の推進です。知的レベルの高い層を出来る限り一箇所に集中させ、お互いに
FACE　TO　FACEで高めあえる環境を提供し、アジアから優秀な人材を呼び込むわけです。

日本の成長の源は人口増では無いのです。

不動産を購入する場合、その時々の景気動向も大事ですが、
根本のところは、世の中がどの方向に進んで行くかの見極めが一番大事です。

革新を目指す上で、従来の日本には２つの大きな障害がありました。
１つは、団塊の世代を筆頭とする過剰労働力
２つ目は、前時代的な産業にあまりに中小企業が多く、切るに切れなかった点
ここに来てやっと、日本も大した障害なく変われる時代になりました。
団塊の世代の引退が始まり、過剰労働力が解消されつつあるからです。
安価な過剰労働力に頼ってきた中小企業は、いよいよ撤退を迫られ、
その余剰土地は都市構造が変わって行く上での貴重な種地となります。

>>591
日本が目指している道です。
何か別の目指すべき道があればぜひご披露ください。
勉強になります。

だから単純に一極集中になど進んでいかないって。
一票の格差が完全に是正でもされない限り。
参院選でわかったでしょう。＊＊＊は数が多く、国会は多数決である事実。
城東の為に日本中を生贄になど出来ないのですよ。

>>585
>あの批判してた人たちはどうなったのかな。
>ちょっと心配になるよね。
家族と団らんの時を過ごしているんだろう。
常識的に考えて。

>>593
実際に国、都の施策はそのような方向ですが？
城東って何のことでしょうか？

羽田の拡張工事も始まっていますし、成田新高速線も２０１０年度には完成です。
東京都の蓄えも過去最高です。
何か大きな障害が考えられるでしょうか？
粛々と進んで行くと思われますが。

>>595
それではどう云うビジョンをお持ちでしょうか？
政府内で前川レポートに次ぐ、長期ビジョンをまさに策定中です。
参考までお聞かせ願えればと思います。

>下がるはずが無いとしつこく毎日長文書いてた人も見なくなった。

人間、願望が入ると冷静な分析ができなくなるからね（笑）
株やREITが暴落しても、地価は下がらないという妄想を平気で語れるのだから大したもんだよ。
株屋は株に惚れるなと言うが、不動産だけに投資すると、どうしても不動産だけに思い入れを持ってしまう。
他のものにも投資してみるといいよ。

ということで、勝手な展望を語らせてもらうと、今後はプライム（優良な証券）の方が問題になってくるんじゃないか？
不動産の証券化という手法が、流動性は高めるけれども、詐欺まがいの偽装がまかり通るものであったということが判り、
瞬時にして流動性を失ってしまったのだから、ホームエクイティで借り入れを増したプライムの方も
住宅価格の下落と共に流動性を失っていくだろう。米国の株価は、今後、間違いなく急落する。

そこで、もっとシンプルで判りやすい商品が注目されると思うよ。
例えば、金とかね（笑）
根拠があるので言わせてもらうが、これから数年はバブル化するはずだ。
そして十分、高値を付けた後に、下落くしていく事になる。

前から言ってるように、マンションは消費するものであって、投資するものじゃない。
国債の利回りと大して差が無いようなREITに投資するのは愚の骨頂だ。
不動産投資家が、ここ半年で資産を失っていく過程で、正しい方向性を見出した者は
資産を増大させていることを知るべきだな。
それが嫌なら、投資などとは語らないほうがいい。

東証REIT指数は木曜、金曜と大幅に上げてるよ。
水曜のチャートはきれいに長い下ひげを書いている。
日本の金利ももう当分あがらないよ。ブッシュは1500億ドルの景気拡大策を
発表した。

いいたいことはわかるけど、物心ついたときにバブルのピークで、これまでの
人生はデフレしかなかった人たちってこのスレには多いと思うけど、
暴落と調整は違うんだよねー。とだけ言っておこうか。

【一部テキストを削除いたしました　副管理人】

東証REIT指数は、1500割れトライを前に一旦ポジション調整の買いが入っただけ。
米国の景気対策が期待はずれだったこともあり、来週から米国の株も日本の株も東証REITも
本格的な下値トライとなります。1500を割れたら1000まで下落するでしょう。
そもそもここ5年間の地価上昇は外資投機筋の不動産投資によるものだったわけで、それが
全部撤退すれば、2003年の1000になるのが自然。そうすれば少し遅れて実物の地価やマンション
価格も2003年のレベルに下落する。

みなさん。
江東区に続いて中央区もワンルームの最低面積規制が始まりましたよ。
独身賃貸族もちゃんとした年収がないと住めなくなりそうです。
都心部のセレブ化進んでますね。

中央区は月島、勝どき地区など地区計画区域の全域における一定規模以上のマンション計画に
おいて、狭小住戸の建設を禁止する。３月区議会で条例改正案を上程し４月から施行する。
住戸数10戸以上の共同住宅を対象に、これまでの規定に加え、ワンルームマンションに多く
見られる専有面積25平方㍍未満の住戸の建設を新たに禁止する。
より良好な住宅ストックを確保し、質の高い住環境を整えていく観点から地区計画も変更する。
３月に策定する中央区住宅マスタープラン中間報告に盛り込んでいる。
対象となる区域はマンション開発の著しい月島や勝どき、再開発が進む日本橋・東京駅前、
銀座、京橋、築地など15地区合計６２４・４㌶で、区の面積の８割以上をカバーする。

＞602
内容読んだら噴飯もんだけどさ。それより今後の地下の下落だけど本当に1〜2割ぐらいしか下がらないのかなー。
もっと下がるように感じてるんだけどなー

どなたか2004くらいからの地価推移データが出てるアドレス教えてもらえませんかー。

まあこれから地価が上下するかどうかは景気次第だね。
その景気を読み間違っちゃしょうがないけどね。

お互いがんばりましょうぞ

【一部テキストを削除いたしました　副管理人】

築浅転売で高く儲ける予定でマンション買った人、
どうなるんだろうね。
我先に売る？

中古でも高いでしょ？粘って高値にこだわってるんだよｗ
欲出すと損すると思うけどな・・・。

>>606
分譲マンション戸数が減っていく一方で、地方からの上京者数が高止まりして行く現実を見れば、
大量販売時代の物件への引越しが一段落した時点で、再び賃貸者の数が増え始め、持ち家比率が
再び低下し始めるだろう。
賃貸需要が活発になって行くと、物件の狭小化が始まる。その先手を打った良い政策だろう。
都心部の居住環境を良好に保つことができれば、海外からの優秀な人材の受け皿となり、
各企業、大学はこぞって家賃の全額負担等の呼び込み策を取って行くだろう。
良好な住環境の下で家賃水準も高くなり、都心部は知的レベルが高い層が集中居住する地域と
なって行くだろう。

＞都心部は知的レベルが高い層が集中居住する地域
だから、どこだよ？地名で上げてくれ
六本木や渋谷のカフェで話をしているビジネスマン風のスーツたちが
マトモな商売で儲けているとでも？

民間企業の動きもアジア重視になっている。

百貨店各社が外国人客の取り込みに力を入れている。高島屋は新宿店で、在日外国人専用の
ポイントカードを導入。三越や伊勢丹は中国で約１３億枚が発行されている銀聯（ぎんれん）
カードの対応端末を一部店舗に設置した。２月の春節（旧正月）を盛大に祝う中国などアジア
からの観光客の来日増を見込む。国内市場が縮小する中で、外国人客は“お得意様”に
なりつつあるようだ。
http://www.iza.ne.jp/news/newsarticle/business/retail/113510/
相次ぐ高級店の銀座進出の背景には、そのブランド力が改めて見直されていることもある。
東京だけでなく全国各地からの観光客の需要に加え、中国や台湾などアジアの外国人観光客が
急増し、“商圏”が大きく拡大している。
http://www.iza.ne.jp/news/newsarticle/business/retail/107466/
知りたい情報が手軽に得られる「ユビキタス技術」を利用して、手のひらサイズの専用端末で街
の情報を提供する東京都などの公開実験が銀座で始まるのを前に１９日、報道陣向けのデモンス
トレーションが行われた。貸し出される専用端末を持って“銀ブラ”すると、自動的に赤外線
などで端末に情報が送られ、映像と音声で道案内されたり、店舗情報を見たりすることができる。
災害発生時にはすぐに避難情報が表示される仕組み。外国人観光客にも対応し、英語、中国語
（大陸向け、台湾向け）、韓国語でも情報が得られる。
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20080119-00000917-san-ind

>>611
将来の話ですよ。まだ始まったばかりで、これから詳細が決まって行きます。
法律もそれに合わせて変更されます。
一方で、民間レベルではいろいろな動きが既に始まっているので、それらの事象をつなぎ
合わせて分析する必要がありますね。
官の動きはとにかく遅い。

>>613
何が言いたいの？
だからアジアのお客さんに活路を見出そうとしているのですよ。
国内型産業はこのままでは右肩下がり、海外から来てもらうとともに、そこで培ったノウハウを
海外で生かして行く。これしか生き残る道は無いんです。

民だからいいわけではない。遅さや的が外れているのは民も同様。
日本のノウハウがそんな簡単に海外で活きるのか？だったら、も
っと海外でのプレゼンス高くなってるだろ。夜郎自大な発想で何年
失敗し続けるのかな？

613さんじゃないけど、シンガポールや香港、最近はマカオ、上海
もかな、見てきた方がいいよ。

ちなみにこのユビキタス云々はNGだね。東大のS先生の流れでしょ。
日本の役所・大手受けはするが、世界的にはマイナーもマイナー。
携帯電話で孤立してるのと同じ状況になるよｗ

>>610
月島・勝どきには下町特有の長屋が多いわけだが、
小規模なワンルームでの再開発が禁止になったら、
大勢の地権者が利害関係するので再開発を纏めるのが難しいと思うよ。

ところでアジアの富裕層の実需って本当にあるのかね？本国に家があるから買った後はセカンドハウスになるのか？業者の人がいれば教えてください。

>>620

実際実需はある。購入理由として、

①　東京での事業拠点として（このケース本土の中国人が多い）
②　子弟への資産分配、留学時の居住（東南アジア華僑の皆さん、K大とかへ留学）
　　＊伝統的に華僑の皆さんは事業に成功されると子供を世界中に配置する。
　　　資産リスクの分散。例：長男シンガポール、次男、ジャカルタ、三男、カナダ、長女、東京
③　政治的リスクを避けるための逃避先　（台湾人、対本土対策）

大雑把に見積もって、上記の購入検討者は約500〜1,000人/年。
平均1億の物件 x 500戸＝ 500億円/年

不動産屋では無いので、どれ位の影響が東京の不動産にあるのか理解不可能だが、
大したインパンクでは無いと思うが・・・どうですか？ 不動産業界の皆さん。

晴海２丁目の土地広いよな。
どんな再開発になるのか・・
知的移民も都心部で受け入れるキャパは十分ありますよ。
さらに先には選手村予定地もあります。

ちなみに晴海３丁目は２０１３年の完成予定です。

＞なにより日本企業のニーズが低賃金単純労働者である限り、
＞ナレッジワーカーは日本をスルーする

そうかな？某財閥系素材メーカーには外国人の管理職部員（経営管理、購買）もいるし、
研究所なんか多国籍だけどね。

>>628
お国の本音は生産性を高めることで、
低賃金の外国人単純労働者無しで成り立たないような業種は、将来の日本にとって不要な
業種だと考えています。
長期滞在する外国人の入国や在留許可審査の際、日本語能力を要件として重視する具体策を
外務、法務両省が検討することなっていますが、これは外国人単純労働者を減らすとともに、
知的レベルが比較的高い人の比率を高めてくれます。
まずは第一歩ってことです。

本格的な知的移民受け入れ策はこれから検討ですが、何かインセンティブが必要でしょう。
居住コストを税金で補助するとか、企業、大学に助成金を出すとか・・

>629
晴海は中央区とはいえ、
都心と言ってしまうのはどうですかね。
港区や中央区の湾岸地区は、都心の解釈をしない場合もあるので。

選手村予定地は江東区です。

>>633
個人的見解ですね。

機能としての都心部と言う見方が必要ですよ。
都心と連続した部分で、一体して動く部分であれば都心部ですが、
単なるベッドタウンになると都心部の範疇から外れてしまいます。

分かりやすく云えば、
仕事が終わって家に帰って、着替えて切り替えて、都心に再び遊びに行けるところは都心部です。
また、土日の休みの昼前にふらりと都心に食事に行けるところも都心部です。

こんな感覚で、区別して行けば良いでしょう。
尚、都心は、皇居と東京駅を中心とした一帯で、当然ですが副都心は除外します。

一定の知的レベルの人が住んだところで、近郊、郊外だと分散、霧消してしまいます。
日本の国力が落ちていったのと、近郊、郊外へのスプロール化が始まったのは同じ時期です。

すなわち、日本の国力を増す＝日本の文化度を増すには、
一定の知的レベルの人を都心部に集中居住させ、職住近接を実現し、互いの交流の密接度を上げる
環境を作り出す必要があるのです。
江戸時代は職住近接でさまざまな独自文化が生まれました。その再興です。

特に重要なのは、次世代を担う子供を持っている世代の都心部居住の推進です。
一定の知的レベルの家族、子供が都心部に集中居住して、お互いに刺激しあう。
これが文化度を長期にわたって上げることになります。
知的移民の都心部への受け入れもその一環です。

>>637
城東＊＊はいいかげんにしてくれ…

>>635
633の個人的見解っていうのはそうなんだけどさあ。。。
あなたの言う定義だと、港南、芝浦、晴海は都心に該当しないと思うよ？
あくまで個人的な「感覚」としては635氏の意見に近いが湾岸地域は都心とは思えないな。
「都心」という幻想を与えてくれる地域かな。

「都心」じゃなくて、都心に隣接して一体化して機能する「都心部」なんだよ。
まだ分からないのかね。唖然ｗ

>>640
うーん。
やっぱり「感覚」として分からないわ。
だから俺には「都心に隣接して一体化して機能する」ことが湾岸住民の幻想にしか見えないんだな。
これ以上話しても無意味だからやめときますよ。

城東を必死に擁護しておられる方は、どうやら、大枚はたいて城東湾岸エリアに
物件買ってしまった方なんでしょうね。ご愁傷さまです。
西と東では、後背地の富裕層の層の厚みに圧倒的差がありますので、商業的な
発展については、東は西の敵ではありません。人口重心も東でなく西に偏ってい
ることは、既に常識ですからね。ちなみに、富裕層の分布図を参考掲載します。

>>644
まだあまり人が住んでいませんから。
それに資料が古すぎるよ、毎年のように変化して行きますから。
それにしても、いつも同じのが出てきますね。ｗ

それからストック長者とフロー長者は違いますから。
都心部に住むのはフロー長者で年齢も若い層になるでしょう。
例えば同じ３０代どうしを比較する地図があれば面白い結果が出ると思うぞ。

親の資産でのうのうと暮らしている人はお金があっても、知的レベルが高いとは必ずしも言えないと思います。特に、近郊の元農家の人々はすごいお金持ちが多いです。でも、こんな人達の消費文化は、ちょっとどうかな？そのまま地元でお暮らしいただくのが良いと思います。渋谷、表参道あたりでお買い物で十分です。

同じ結果でしょうね。たぶん。

>>637
日本の国力が落ちていったのと、近郊、郊外へのスプロール化が始まったのは同じ時期です。

全く違うよ。むしろ国力が伸びている時期に郊外に広がったんだ。とくにまず西側にね。こんなことも知らずに文化も何もないだろｗ

同じようなのが集まったら文化が均質化してつまらん・・・それに均質化した社会は弱いんだよ。歴史と社会から勉強してきなｐ

資料は２００６年度のものだから、それほど古くはないでしょう。

少なくとも、ここ１−２年で城東湾岸に富裕層が大量に棲み着いた証拠はありません。
城東湾岸は、むしろ都心近接の割りには割安エリアなので、
真の都心部一等地には物件を購入できない一般リーマン級が大挙棲み付いてますね。

それと、３０代の一般リーマン級が城東湾岸に比較的多く棲んでるとしても、
彼らは、もし将来真の富裕層になれれば、真の都心部一等地エリアへ引越し、城東湾岸
エリアに終生棲み続けることはありません。
よって、城東湾岸にはいつまでたっても真の富裕層が大量に棲み着くことはないです。

おそらく若い世代の経済状況を示していると思われますのでご参考まで。
平成１０年、東京２３区の４００万円以下の普通年収世帯比率、良い順から。
古い資料なので、都心部は都心回帰で今では数字がずいぶん下がっていると思われます。
１位、千代田区　２８．５８％
２位、港区、３１．１９
３位、中央区、３１．２９
４位、江東区、３５．１６
５位、文京区、３５．２３
６位、目黒区、３６．３２
７位、練馬区、３７．１３
８位、大田区、３７．３６
９位、墨田区、３８．３６
１０位、江戸川区、３８．６８
１１位、台東区、３８．６９
１２位、品川区、３９．４８
１３位、渋谷区、３９．５１
１４位、世田谷区、４１．４０
１５位、葛飾区、４２．１０
１６位、新宿区、４２．８０
１７位、足立区、４３．０１
１８位、荒川区、４３．６３
１９位、杉並区、４３．８７
２０位、中野区、４５．０１
２１位、北区、４５．２６
２２位、板橋区、４５．２８
２３位、豊島区、４８．５５

知ってると思うけど、銀座は江戸時代の埋立地、月島は明治時代の埋立地。
かつて銀座には埋立地であるが故に草木が育たず、だから柳並木がある。
月島はもんじゃ焼きなどで下町イメージだが、江戸時代には陰も形も無い。
石川島には人足寄場があり、真の下町ですらない。
江戸からの城東は基本的に下町であって、今で言う富裕層やセレブやらは
棲み付かない。古今東西、真のセレブや由緒ある名家は、いわゆる山の手
と呼ばれる高台に好んで棲み付くもので、決して下町の城東には棲まない。
何故なら、人が棲む場所と商いを行う場所は、基本的に全く異なるから。
銀座・日本橋は商業エリアとして日本屈指（ただし、商圏としては新宿が
最大）だが、住居エリアとしては決して良好なエリアとは言えない。一方、
山の手は同じ都心又は都心近接エリアとしても、歴史伝統文化等の面から
も、良好な住居エリアであり、下町とは比べるべくもないのが常識です。

城東を必死に擁護しておられる方
も、
城東を必死に非難しておられる方
どっちもあんまり変わらん気が

それあと何回だすつもり？

>>649
>>651
必死みたいですが、具体的にどこを擁護したいの？
超富裕層がこぞって湾岸に住むようになるのは、まだまだ先ですよ。
最初は、高年収のサラリーマン層が住むようになって、完全に町並みが整備されてですよ。
お金がいっぱいある人は、たとえ高いお金を払うことになっても、最後の最後に移り住みます。
あと１０年はかかるよ。

元麻布あたりの価格帯と競合しているわけじゃないのに？？？

なぜ高年収のサラリーマンやステータスのある人たちが湾岸に移り住むの？
こういう人たちは自由度が高いから、あえて湾岸選ばなくてもいいんじゃないのかな。
私個人はどちらでもいいが、格落ちと見なされている地域のようだし・・・。

湾岸は津波が来るとアウトだからね。
安い分だけリスクが高い。

ここ数年で坪単価 200 - 250万位を購入したと思われる
30代で世帯年収1,000〜2,000万程度（2馬力含む）の会社員は
富裕層とは言わんだろう。
うちも富裕層になっちゃうし、この板で貧民区と揶揄される
うちの周りも富裕層だらけだ。

その上の層が大挙して江東区や、中央区に押し寄せている
という話は初耳だが。

どこにアジアからの知的労働者のの集積が来るかという場所の
議論はおいといて、そもそも日本の教育機関て国際競争力ある
んだろうか？

イギリスのような金融立国は不可能と言われていますが、
円が下がりきらないうちに（対ドルじゃなくてね）
ストック活用する以外に浮かぶ道はないんじゃないかと
思うんだけど。

>>661
住みませんね。
我が家は２馬力で２０００万強のサラリーマンですが
地方出身の妻は「城東だけは絶対イヤ」と申しております。
世田谷で生まれ育った私も同感です。

我が家の狙いは
目黒区あたりの駅近低層マンションです。

世田谷で生まれ育って、
と言うと
世田谷区もイロイロだって話になり…

>>No.660
近頃だとアースダイバー系の土地の歴史認識もあるでしょうし、実質的な地震・洪水の被害予防を重視する人はどうだろうか。まあ、海面上昇までは考えないとしても。
センスの問題にしろ、海風に晒されて建つウオーターフロントのビルは、まるで城を守る城壁に見えないこともない。

History repeats itself.

本当の富裕層はわざわざ湾岸にセカンドハウスをもたんだろｗ
高収入サラリーマンだけでは文化の生まれる高級住宅地にはなりにくいのは、
659さんご指摘の通りかと。新興住民の多く住むそこそこの住宅地独特の雰囲
気を少しは知ってるが、あんなとこに高級感や文化が育つはずはないかなｗ

普通の東京生まれの人だって地域にこだわるよ。そうじゃない人もいるけど。ちな
みに、東京民はどこでも東京ならいいわけではなくて、やはり育った地域や沿線に
住む人が多いんだよ。つまり城南なら城南近辺やそちらに近い都心とかね。この
バイアスを超える魅力があればいいけどね・・・。

>>665
人口移動統計をちょっと調べてからカキコした方がいいと思うよ。
「知的レベルが高い人」が都心部に集中的に住むだろうと言ってたのが、「富裕層」の話にすり
替わっているし、

知的レベルが高い人＝そこそこの年収のサラリーマン層＝そこそこの学歴のサラリーマン層と
お考えください。具体的には５〜７千万円の新築分譲マンションを買う層。
この価格帯が大量に販売され、売れているところにその人達が集中するのは、誰も異存は無い
と思います。

ご指摘の、この所得レベルだと、いくら集まっても文化が生まれない云々は、
①都心回帰以前は、この年収層は近郊、郊外に分散居住していた。また、長時間通勤で平日の
　時間を無為に消費していた。
　中心部に近い限られたエリアに集中するのは江戸時代以来の出来事で、経験則をもって
　予想できる人はだれもいない。
②一般論として、物理的距離が近いところに互いに住んで、職住近接で時間に余裕が出てくれば、
　情報交換、影響を与え合う密度も増えて行く。
③都心部には文化施設が数多くあり、また、大学の拠点が集中している。すなわち、学び、知的
　レベルを上げて行く機会を数多く提供してくれる。

文化が生まれないと断言できますか？

私は、ミドルマスを中心とした新しい文化、新しい都市生活文化が生み出され、その先駆者
として、アジアの他の都市をリードできればと考えます。
富裕層どうしを他国と比べれば日本に誇る部分は少ないですが、
治安と全体的な教育レベルはまだ良い方だと思います。

なんと言っても、日本の富裕層の大部分は東京近郊の元農家の人達ですから、
終戦後の農地解放とか、土地神話とか、いろいろあっての結果です。

まあ他国、特にヨーロッパあたりとは、事情がまったく違います。
日本は、富裕層からほとんど文化が生まれない（他国のものまねに終止）稀有な国と言えます。
日本がいままで発信してきた文化は、ほとんどが他国で言うアッパーミドルクラスのものです。

知的レベルが高い＝富裕層なんて、誰もいってないんでは？それに貴方たちは本当の
富裕層を知らないんだよ。そこらの郊外地主なんて富裕層とはいえない。

人口移動統計は、あくまでマスの動きを示すだけ。上京した人も含めいろいろな人の移動
が入ってるのであって、それぞれの地域育ちの人のライフステージごとの移動を追っ
てるわけじゃないよ（この意味の違いが分からないなら、もうこの手の話は止めたほ
うがいいかも）。

５〜７千万円の新築分譲マンションを買う層が、高収入サラリーマンとは思えないな。
ということは、このクラスの物件が多いところは、高収入サラリーマンが集まると
ころでもないんじゃないの？

江戸時代に中心部に近い限られたエリアに集中するのは・・・って、それは交通機
関が無かったからでしょ？それに、大学云々って、都心部に設置してるのは客寄せ。
別にそこに来る人たちの質なんて大して気にしてないの。知的・文化的志向はいいけ
ど、思いっきり一昔前の新興住宅地の発想だね。何が起こったかって？均質化とエセ文化
自慢とレベルの低い足の引っ張り合い・張り合いさ・・・「動物の王国」だよ。だから教育
レベルが高いのだけが売りのような親が揃って集住してるとこはイジメが問題になるｘ
それだけでも文化的には薄っぺらな気がするがね。

まいいけど文化の定義によるよ。人間の行動は全て文化現象だからな〜。新興住宅地とも
っと伝統的にいい地域では、知的かどうかは別にしてメンタリティとかハビトゥスの
違いがあるのさ。こういうとこには知的だ文化的だなんていわなくても、自然に東大に
行って名門に勤めて海外の一流どこで学位をとって、当たり前のようにスマートに生活
してる連中だって結構いる。別に当たり前のことだから、気張らなくてもいいのさ。

だから湾岸にも違う文化は生まれるかもしれないけど、アジアをリードできるなんて錯覚
だからやめときなよ。日本でだってNGだし、発想自体少し怖いかな。日本なんてアジア
のアッパーミドルの連中はもうあまり見てないし、自分たちの文化で魅了できるはず
なんて考えはプチ傲慢かなｗ

ちなみに①②③はすべて仮定だよね。このソフィストなみの三段論法でいけばどこか
の山奥にだって立派な文化都市ができるよ。こういう反証不可能な文は、およそ科学
的言明とはいえないかな〜。知的で文化的な都市をつくってくださいな、シンガポー
ルが理想かな？

>>658
どこにアジアからの知的労働者のの集積が来るかという場所の議論はおいといて、＞
これははっきりしてます。
都心に近くて、開発余地があるところです。
各企業は、団塊の世代退職による人件費の余裕を世界人材争奪戦に回すべきッス、
世界人材争奪戦
このままでは頭脳も買い負ける
http://business.nikkeibp.co.jp/nbs/nbse/index.html

「留学生３０万人計画」
日本の高等教育機関に在籍する留学生数は、約12万人ですから、その数を約３倍にするという
遠大な計画ですね。官がやると数あわせで質は二の次になりかねないな。
基準を設けてその基準以上だと学費＋生活費補助をする等のメリハリが必要ッス。
数あわせでとんでもないのがいっぱい入って来るのは勘弁ッス。
少子化で困る大学救済の匂いもプンプン。

いい加減に、スレタイからずれた話はやめてくれんかね。
読んで面白いならまだいいが

野村不動産アーバンネットの数値は、なんだか謎に満ちているね。
http://www.nomu.com/knowledge/chika/pdf/200801house_tokyo_23.pdf

※本調査は、あくまで弊社独自の価格調査です。調査地点数が必ずしも十分とは言えないこと及びエリアカバー率に一部かたよりが
　　みられること等から、調査の結果得られた平均変動率が、地域の価格動向を必ずしも正確にあらわしているとは限りませんのでご了承下さい。
　※不動産の価格は、同じ地域の不動産であっても、対象不動産の個別的要因によって異なってきます。
　　弊社調査価格は、その地区の価格相場を代表しているものではありませんので、あらかじめご了承ください。
住宅地調査地点は概ね以下の要件を備えています。
・駅徒歩15分圏内　・接面道路幅員4M〜6M前後・整形地　・一方で道路に接する（角地等でない）

どうみても「戸建」の宅地だよね。それにしても容積率３００％建蔽率６０％って
変だよね。

>23区内の新築マンション価格動向

なんだから、あくまで新築マンションの売り出し価格がどうなってるか
って話でしょ。
どこが、いくらで売れ行きはどうか・・って話そっちのけで、役にたたない
地域や国際経済や教育論の薀蓄語るのはやめませんか。
当人同士は楽しいだろうが内容は読むに耐えない。

個別スレを丹念に読んでいけば、ある程度の売れ行きや価格はわかる。
でも、その手間かけなくてもみんなが、情報をもちよることで手間がはぶける
効果があるんじゃないですかね。
そういう意味で、砧や野沢の情報は有益でしたよ。世田谷徒歩１５分の
「マンション」はきびしいのがわかった。

>>677
知的レベルと「２３区新築マンション価格動向」は全く関係ない。
所得レベルと「２３区新築マンション価格動向」はおおいに関係がある。
知的レベルと所得レベルが関係ないのは世間の常識。

頭以外に容姿や運動能力や、創作能力や芸能や、はたまた親からもらった遺産や
さまざまなもので人は所得を増やしているんですね。
都心のマンションってそういう事実がよくわかる場所だったりします。

パークコート赤坂ザタワーのスレでの価格レポートでは
低層階の坪単価（面積が１０平米きざみだから正確性を欠くが）
おおむね坪単価４５０万前後。高層では６００〜７００万円
都心下落の気配はどこにもなさそうですね。

円高、株価下落、サブプライム問題、人口減少など、マクロ的な視点からは、23区の不動産価格は少なくとも中期(3〜5年後)には、20〜30％くらい下落しても全く不思議ではない状況です。
高層マンションの中下層はすでにかなりだぶついているので、値引販売で一気に値下がりすることも十分ありうるでしょう。

２３区といってもひと括りでは語れないからね。都心（中央、港、千代田、渋谷）あたりと外周区では状況も違うだろうし。少なくとも６７９さんの出した赤坂物件で、この動きは期待できないね。

>>682
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/38845/
を読む限りでは、坪単価３３０万〜って話もあって、みんな安いと言っていますねぇ

そうですか。平均坪単価４５８万円でしたか。出所は確かですか？虎ノ門タワーレジデンス
も４００万以下で値ごろ感があったと記憶していますが、思い違いですかね。

都心（中央、港、千代田、渋谷）と比べると価格が安い、新宿や豊島あたりの坪単価250〜300くらいの（数年前の）中クラス物件の方が、今後の下落リスクは低いかもしれませんね。（現在はもっと高いでしょうが）
うまく表現できませんが、言いたいことは、「下げ止まり」というような意味です。

今後、マンション相場が下落したとしても坪200万以下に落ちるとは考えにくいです。
…でもよく考えてみると新築時に250だしていたら、200/250＝80％
やはり20〜30％くらいは下落する可能性があるのでしょうか…。

需給総体のボリュームはどうなんでしょうね。
市場は縮小均衡に向かっていると思いますけど

築浅中古相場は、実需が９割だから上がっても売りは出ないし
下がればなおのこと
買値で売れて、なおかつよりよい場所に新築が豊富に出るような状況
になれば、中古市場も下がるでしょう。
それが、実は２００３年頃の湾岸タワーブームだったわけで
港区だけで５年間で２万戸超える供給量って今後は考えにくいですよ。